中國五礦營口一號(hào)作品P

五礦營口一號(hào)作品五礦︱湖上國際社區(qū)中國五礦●演繹營口新城010102030405目標(biāo)

及問題項(xiàng)目地塊項(xiàng)目基本指標(biāo)：項(xiàng)目總用地面積396265平方米整體容積率：≤1.8周邊大量的住宅用地放量地塊印象：大規(guī)模、大體量容積率≤1.8空間位置市中心火車站規(guī)劃營口機(jī)場項(xiàng)目位置15min18min30min市中心火車站規(guī)劃機(jī)場半小時(shí)覆蓋圈半小時(shí)車程內(nèi)方便達(dá)到市中心、火車站及規(guī)劃營口機(jī)場項(xiàng)目位于沿海產(chǎn)業(yè)基地一期規(guī)劃的行政及經(jīng)濟(jì)中心位置，是未來產(chǎn)業(yè)新城的城市中心。項(xiàng)目南側(cè)緊鄰明月湖，自然景觀資源優(yōu)越。區(qū)位印象：產(chǎn)業(yè)新城中心適宜城市距離地塊平整、方正，可操作性高地塊四周都為園區(qū)主要交通要道，通達(dá)性良好地塊四周緊鄰管委會(huì)、文化藝術(shù)中心、奧體中心、明月湖等，周邊配套相對(duì)完善，區(qū)域成熟度高地塊四至：明月湖畔奧體中心文化藝術(shù)中心管委會(huì)2006年8月16日，中國五礦集團(tuán)與遼寧省人民政府簽署《經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作框架協(xié)議》，初步確定在遼寧（營口）沿海產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)五礦產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2009年12月24日，五礦產(chǎn)業(yè)園公司成功將大樓周邊7宗地(48.9萬平米)的土地性質(zhì)，由工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，極大地提高了園區(qū)開發(fā)的升值潛力，也為園區(qū)后續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了巨大的商業(yè)價(jià)值。2010年5月6日，五礦產(chǎn)業(yè)園第一個(gè)工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目――五礦濱海工業(yè)坊（一期）建設(shè)工程正式開工。中國五礦產(chǎn)業(yè)園是中國最大的以企業(yè)為主導(dǎo)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、招商引資的工業(yè)園區(qū)。2006年，中國五礦集團(tuán)響應(yīng)國務(wù)院“振興東北老工業(yè)基地”的號(hào)召，投身遼寧“五點(diǎn)一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)，深化區(qū)域合作，與遼寧省政府簽署協(xié)議，確定在遼寧（營口）沿海產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)中國五礦產(chǎn)業(yè)園。使命重大：本項(xiàng)目是五礦在沿海產(chǎn)業(yè)基地的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，戰(zhàn)略意義重大先天優(yōu)勢：本項(xiàng)目位于規(guī)劃城市中心，是未來的商業(yè)、商務(wù)、居住的集聚地，位置十分優(yōu)越項(xiàng)目背景：國家戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域崛起引導(dǎo)綜合效益最大化經(jīng)濟(jì)效益最大化社會(huì)效益最大化通過個(gè)盤的引領(lǐng)影響，傳達(dá)沿海產(chǎn)業(yè)基地的城市居住價(jià)值，并書寫營口市新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式及操盤模式在代表區(qū)域居住價(jià)值的基礎(chǔ)上，最大化個(gè)盤的土地價(jià)值及資源價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化品牌最大化高追求，面對(duì)眾多同區(qū)域開發(fā)商競爭，五礦集團(tuán)的整體品牌下，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)品牌再提升一方面是對(duì)現(xiàn)金流的追求，一方面要盡量減少消化慢、長期持有、難經(jīng)營的產(chǎn)品，避免產(chǎn)品銷售周期拉長及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)對(duì)品牌的貶損但又不是以銷售速度為唯一目標(biāo)，通過簡單產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)去化速度，本項(xiàng)目可能不是一個(gè)簡單的“短平快”的項(xiàng)目，要實(shí)現(xiàn)“雁過留聲、人過留名”銷售速度突破領(lǐng)先產(chǎn)品形象、品質(zhì)目標(biāo)：區(qū)域價(jià)值體現(xiàn)品牌價(jià)值傳播綜合效益最大化項(xiàng)目層面——

零風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營、保證順利銷售

塑造經(jīng)典項(xiàng)目企業(yè)及區(qū)域?qū)用妗?/p>

自我立勢、五礦品牌、區(qū)域營銷項(xiàng)目目標(biāo)理解五礦大規(guī)模郊區(qū)大盤的開發(fā)模式是什么？項(xiàng)目容積率確定為多少最合理？項(xiàng)目定位？（產(chǎn)品、客戶、形象、價(jià)格）項(xiàng)目核心解決的問題項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)該怎么樣打造才能獲得成功？項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)策略應(yīng)該怎么樣選擇？五礦營口項(xiàng)目報(bào)告將圍繞上面五個(gè)問題而全面展開——020102030405開發(fā)模式項(xiàng)目的開發(fā)模式選擇1、教育主題開發(fā)模式2、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式3、多盤驅(qū)動(dòng)開發(fā)模式陌生區(qū)域大盤——深圳桃源居——深圳萬科城——波托菲諾、中海國際社區(qū)、麓山國際案例借鑒多產(chǎn)品中高強(qiáng)度大盤教育主題開發(fā)模式——深圳桃源居項(xiàng)目規(guī)模核心賣點(diǎn)依托背景寶安區(qū)占深圳市的地產(chǎn)市場份額為13%-15%；寶安區(qū)存在大量低收入人群；距深圳市中心80分鐘車程，周邊以工業(yè)區(qū)為主；項(xiàng)目區(qū)域及周邊教育條件差；發(fā)展定位深圳最大的教育人文社區(qū)在桃源居，專為下一代開辟國際名校教育區(qū)，讓你的孩子在成長的起跑線上就遙遙領(lǐng)先總占地面積：2000畝總建筑面積：180萬平方米容積率：1.5總戶數(shù)：近13000戶（60000人）清華名?！Ｊ窍嚯x障礙的強(qiáng)大引力11教育主題開發(fā)模式總結(jié)適用條件基本特征關(guān)鍵舉措

位于城市郊區(qū),區(qū)域認(rèn)知度較低；規(guī)模較大項(xiàng)目周圍無優(yōu)勢教育資源開發(fā)商有較好的教育資源渠道，可以引進(jìn)強(qiáng)勢教育資源

項(xiàng)目地塊內(nèi)/項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的優(yōu)勢教育資源“先建學(xué)校，再賣房子”項(xiàng)目推售完全依靠教育主題，推售活動(dòng)與教育相關(guān)活動(dòng)充分綁定

成功引進(jìn)知名教育資源，形成區(qū)域的獨(dú)有競爭力教育資源的引入時(shí)機(jī)教育資源的造勢，充分放大教育資源的價(jià)值，帶動(dòng)項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值新市鎮(zhèn)開發(fā)模式——萬科城萬科城2項(xiàng)目基本屬性龍崗區(qū)龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)，梅觀高速與機(jī)荷高速交匯總占地面積：397883.5平米總建筑面積：437670平米容積率：1.1工業(yè)區(qū)，區(qū)域認(rèn)同度低：萬科城位于深圳關(guān)外坂雪崗工業(yè)區(qū)，區(qū)域抗性大；與市區(qū)的交通不通暢：通過交通狀況不佳的梅林關(guān)和市區(qū)連接，到達(dá)中心區(qū)的車程在40分鐘以上。萬科城主要面臨的問題：

深圳房價(jià)高企、城市生活環(huán)境惡化和郊區(qū)化大發(fā)展的趨勢為萬科城的開發(fā)提供了基本的前提，但作為抗性巨大的坂雪崗片區(qū)的先行者，單一的驅(qū)動(dòng)因素是不夠的，萬科城的成功是集合多種強(qiáng)勢驅(qū)動(dòng)因素的成果。萬科城開發(fā)思路2新市鎮(zhèn)開發(fā)模式總結(jié)適用條件基本特征關(guān)鍵舉措位于城市郊區(qū),城鄉(xiāng)結(jié)合部；占地規(guī)模較大，可容納較多人口多種物業(yè)組合，以住宅為主，多功能復(fù)合性社區(qū)良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，交通相對(duì)便利通達(dá)性好

規(guī)模化帶來的成熟配套和便捷的生活設(shè)施豐富多元的文化形態(tài)和景觀可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)

街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間社區(qū)規(guī)劃：獨(dú)立的社區(qū)布局公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心（TownCenter）市中心西延線，往城灌高速高新西區(qū)三環(huán)約3公里建筑風(fēng)格現(xiàn)代項(xiàng)目規(guī)劃/建筑特色產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)12個(gè)地塊按功能分為三大板塊三大主題：人文主題、森林主題、都市主題綠化率＞35%容積率0.95(總體)建筑密度＜30%總占地面積130萬㎡/1986畝總建面積約120萬㎡其中住宅建筑面積102萬㎡公建面積超過17萬㎡總戶數(shù)約7000戶產(chǎn)品形態(tài)多層洋房/小高層/聯(lián)排別墅/獨(dú)棟別墅開盤時(shí)間2005年9月30日藍(lán)岸一期2006年3月25日碧林一期多產(chǎn)品線組合開發(fā)模式——中海國際社區(qū)羊犀立交3中海國際社區(qū)位于成都高新西區(qū)羊西線西側(cè),交通便利,開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，開發(fā)初期區(qū)域較為陌生，配套逐漸完善中地理位置：深圳西部，距中心區(qū)約4公里定位：深圳市的頂級(jí)，國際豪宅區(qū)特征：公認(rèn)的深圳頂級(jí)豪宅區(qū)物業(yè)持續(xù)增值住宅價(jià)格維持高端水平商業(yè)、酒店、寫字樓租金遠(yuǎn)高于普通住宅區(qū)水平，接近城市一級(jí)商圈水平多產(chǎn)品線組合開發(fā)模式——波托菲諾總占地面積：88萬平米總建筑面積：108萬平米總?cè)莘e率：1.23開發(fā)商：華僑城集團(tuán)當(dāng)前銷售情況：除了天鵝堡二期III區(qū)未開工外，已推出的5個(gè)組團(tuán)已全部售磬。福田區(qū)南山區(qū)羅湖區(qū)核心商業(yè)，辦公區(qū)深南大道華僑城·波托菲諾深圳市僑香路4適用條件基本特征關(guān)鍵舉措

規(guī)模巨大，市場容量相對(duì)有限項(xiàng)目基本無現(xiàn)有強(qiáng)勢資源項(xiàng)目房地產(chǎn)市場相對(duì)穩(wěn)健，市場產(chǎn)品體現(xiàn)、市場需求多元

同一大盤，不同主題；同一項(xiàng)目、不同組團(tuán)整個(gè)項(xiàng)目多產(chǎn)品組合、不同檔次產(chǎn)品組合，覆蓋多元化客戶組合產(chǎn)品啟動(dòng)，不同主題的產(chǎn)品/不同組團(tuán)的產(chǎn)品組合啟動(dòng)組合產(chǎn)品開發(fā)，后續(xù)也已不同的產(chǎn)品組合按開發(fā)節(jié)奏推售

總體規(guī)劃：通過規(guī)劃充分體現(xiàn)不同主題與不同組團(tuán)產(chǎn)品設(shè)計(jì)：不同的組團(tuán)中設(shè)置不同的產(chǎn)品，并充分尊重市場需求啟動(dòng)策略：產(chǎn)品的組合啟動(dòng)，由多元產(chǎn)品覆蓋多元客戶，充分保證“旗開得勝開發(fā)策略：各期開發(fā)遵守組合產(chǎn)品原則，在速度的前提下充分體現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值項(xiàng)目配套：在啟動(dòng)時(shí)先期配置相應(yīng)的社區(qū)配套，展示成熟生活氛圍3多產(chǎn)品線組合開發(fā)模式總結(jié)4＋代表案例土地屬性開發(fā)模式開發(fā)要點(diǎn)教育主題開發(fā)模式深圳桃源居項(xiàng)目距深圳市中心80分鐘車程，周邊以工業(yè)區(qū)為主項(xiàng)目區(qū)域及周邊教育條件差教育主題：12萬平米的清華學(xué)校，即可銷售近100萬平米的社區(qū)；發(fā)展商50%精力放在建設(shè)學(xué)校上教育先行啟動(dòng)，成為項(xiàng)目的首要關(guān)注度新市鎮(zhèn)開發(fā)模式深圳萬科城萬科城位于深圳關(guān)外坂雪崗工業(yè)區(qū)，區(qū)域抗性大；到達(dá)中心區(qū)的車程40分鐘以上與市區(qū)的交通不通暢展示先行，描繪項(xiàng)目美好藍(lán)圖；通過產(chǎn)品、配套、營銷等培養(yǎng)項(xiàng)目全新生活模式配套、商業(yè)等先行、展示先行多元化、多檔次產(chǎn)品組合，全面覆蓋多元客戶，保證項(xiàng)目的持續(xù)廣闊購買力量多產(chǎn)品綜合啟動(dòng)開發(fā)模式波托菲諾深圳西部，距中心區(qū)約4公里雙盤驅(qū)動(dòng)：以波托菲諾作為統(tǒng)一形象，形成純水岸與天鵝堡兩個(gè)不同類型的樓盤交替開發(fā)最先啟動(dòng)的地塊較大，并非資源最好，但依托最好的核心資源；最先啟動(dòng)物業(yè)以市場穩(wěn)妥產(chǎn)品為主，并試探市場多元產(chǎn)品線的盈利模式，聯(lián)動(dòng)開發(fā)，保證高端產(chǎn)品充分溢價(jià)，并保證現(xiàn)金流產(chǎn)品回現(xiàn)速度和價(jià)值最大化中海國際社區(qū)成都高新西區(qū)羊西線西側(cè)開發(fā)初期區(qū)域較為陌生，配套完善中三盤驅(qū)動(dòng)：以國際社區(qū)作為統(tǒng)領(lǐng)，形成碧林，藍(lán)岸，橙郡三盤，交替開發(fā)以位置較優(yōu)低容積率高端產(chǎn)品啟動(dòng)，多產(chǎn)品組合提前完成展示，請(qǐng)客戶先來體驗(yàn)，客戶感受到未來的生活氛圍,解決顧客的疑慮并對(duì)形象起到標(biāo)識(shí)作用本項(xiàng)目：桃源居+萬科城+中海國際社區(qū)綜合模式產(chǎn)業(yè)基地，相對(duì)陌生，區(qū)域認(rèn)知較低多產(chǎn)品組合、對(duì)應(yīng)多元客戶配套商業(yè)先行，展示先行特色教育資源多產(chǎn)品策略，盡量分擔(dān)單產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)并涵蓋多元客戶；展示先行，配套先行；組合產(chǎn)品啟動(dòng)，高低搭配，充分試驗(yàn)市場并保證初期良好的市場接受度本項(xiàng)目開發(fā)模式：桃源居+萬科城+中海國際社區(qū)綜合模式030102030405容積率及物業(yè)配比產(chǎn)品類型物業(yè)類型市場角色針對(duì)客戶產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)代表項(xiàng)目公寓類高層剛需產(chǎn)品首次置業(yè)客戶，婚房、家庭結(jié)構(gòu)變化換房等；小資型準(zhǔn)中產(chǎn)客戶、灰領(lǐng)和投資者區(qū)域成熟度、產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品品質(zhì)、地段、配套格林山水城君臨天下紫文苑小高層剛需產(chǎn)品多層剛需產(chǎn)品洋房類洋房改善產(chǎn)品營口市區(qū)客戶，相對(duì)富裕的中產(chǎn)家庭產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品等級(jí)及檔次德意綠洲、城南公館別墅類聯(lián)排別墅再改產(chǎn)品營口市金字塔客戶結(jié)構(gòu)中的塔尖群體，包括私營業(yè)主、企業(yè)中高管、政府官員等產(chǎn)品品質(zhì)、身份標(biāo)識(shí)、資源景觀君悅瀾灣（未開盤）獨(dú)棟別墅再改產(chǎn)品少數(shù)財(cái)富家庭，企業(yè)高管、私營老板等身份標(biāo)識(shí)、私密生活君悅瀾灣（未開盤）對(duì)物業(yè)形態(tài)選擇過程就是對(duì)項(xiàng)目屬性、市場需求、經(jīng)濟(jì)測算的一個(gè)綜合判斷的過程各類產(chǎn)品的市場角色容積率下各種組合項(xiàng)目整體品質(zhì)等級(jí)整體容積率產(chǎn)品組合獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅洋房高層商業(yè)Ⅰ低密度（R≤1.0）0.815%25%55%05%3.2%63.1%30.5%03.2%1.03%25%43%24%5%Ⅱ中低密度（1.0~1.5）1.22%6%35%52%5%1.502%15%78%5%Ⅲ中高密度>1.51.7008%87%5%0.8是以改善及再改需求為主的定位，1.0是以首次改善及初步改善為主，1.2是以剛需為主，配以適量改善型產(chǎn)品；1.5以上是絕對(duì)剛需產(chǎn)品占主導(dǎo)套數(shù)總配比電梯66367.4%花園洋房30030.5%疊拼別墅202.1%產(chǎn)品類型一期二期聯(lián)院townhouse6.8%17.5%townhouse寬景house19.3%23.0%情景花園洋房47.9%46.2%多層26.0%13.3%小高層深圳·萬科城成都·華潤翡翠城對(duì)于一個(gè)規(guī)模大盤，多物業(yè)形態(tài)的組合，是其項(xiàng)目定位成功的重要途徑大盤視角物業(yè)類型總面積（平米）比例聯(lián)排(下沉庭院)12250023%三疊加405007%花園洋房(六層)31100057%小高層（9層+11層）6900013%

總計(jì)543000100%北京·魯能順義新城規(guī)模㎡占地：6.8萬，總建面：14萬位置西崗黃河街以北,長江路以南容積率2.07綠化率35%建筑類別多層、小高層、高層大連·遠(yuǎn)洋風(fēng)景大盤視角結(jié)論：多物業(yè)形態(tài)的組合，包含多種需求是大盤控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功運(yùn)作關(guān)鍵大盤視角比較項(xiàng)目大盤中小盤體量300畝以上300畝以下開發(fā)周期4年以上（多的可以達(dá)到10年）一般1-3年內(nèi)開發(fā)完畢開發(fā)關(guān)鍵點(diǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)突出項(xiàng)目特色項(xiàng)目定位全客戶策略客戶細(xì)分物業(yè)類型別墅、洋房、高層電梯多重物業(yè)形態(tài)分別正對(duì)不同的客戶一般比較單一項(xiàng)目配套依靠自身樓盤建設(shè)配套依靠區(qū)域配套大盤與中小盤對(duì)比表：目前營口市場產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)營口市場結(jié)構(gòu)——以公寓類產(chǎn)品為主，洋房為輔，以及少量的別墅產(chǎn)品市場視角洋房根據(jù)對(duì)營口市整體房地產(chǎn)市場調(diào)研，目前，營口市主要區(qū)域（主要為市區(qū)）商品房不同類型產(chǎn)品供應(yīng)比例如上圖。在目前市場的供應(yīng)中，高層比例占47%，小高層比例占20%，洋房與別墅共占33%。片區(qū)樓盤價(jià)格（元/㎡）主力戶型（㎡）產(chǎn)品類型戶型結(jié)構(gòu)總戶數(shù)銷售狀況老城區(qū)佰仕楓景3800-430083-148多層平層、閣樓未知二期在售可售242套格林山水城3700—4560107—228多層、高層平層、躍層未知可售60套左岸金典3400—448095-258小高、高層平層、躍層406可售95套大中自然風(fēng)景3150-430090-300小高層、高層平層、躍層1100單日售出240多套城南公館3350-498850-280多層、高層平層躍層226在售藍(lán)郡3900-420045-137多層、高層LOFT、平層、躍層未知在售君臨天下3700-374095-240多層、高層躍層、平層800在售營東新城君悅瀾灣4000元起價(jià)85-700聯(lián)排、獨(dú)棟、多層、高層平層（三房）733待售沿海產(chǎn)業(yè)基地水岸新都3080102-231高層平層、躍層未知在售東明世紀(jì)花園3900-450080-220小高層、高層平層、躍層1970可售2100套公寓市場——公寓類產(chǎn)品是目前市場上供求兩旺的主要產(chǎn)品市場視角可以看出，目前營口商品房的供應(yīng)市場中高層、小高層比例達(dá)67%，仍是市場供應(yīng)的主流，也反映了目前營口房地產(chǎn)消費(fèi)市場上，消費(fèi)者的消費(fèi)主流還是停留在首次改善階段，接受的主流產(chǎn)品以中高容積率的低價(jià)產(chǎn)品為主。因此，對(duì)本項(xiàng)目而言，產(chǎn)品的定位要在復(fù)合的基礎(chǔ)上，適當(dāng)增加中高密度產(chǎn)品的比例，一方面保證項(xiàng)目的順利消化，另一方面保證項(xiàng)目的較高市場回報(bào)率。項(xiàng)目名稱建筑面積容積率建筑形式建筑風(fēng)格銷售情況南湖天輔圣堡12.3萬1.4洋房、疊拼歐式風(fēng)格售罄天宇宏府7.8萬1.58多層(共5層)歐式風(fēng)格在售德意綠洲3.3萬1.1多層(共5層)西班牙風(fēng)格售罄佰仕楓景3.5萬1.8多層(6-8層)法式一期尾盤、二期未開盤君悅瀾灣30萬1.5洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟、小高西班牙風(fēng)格未售天宇宏府佰仕風(fēng)景南湖天輔圣堡德意綠洲洋房市場——洋房類產(chǎn)品獲得了營口市場驗(yàn)證，具有較好的市場接受度和產(chǎn)品溢價(jià)能力市場視角市場視角名稱君悅瀾灣位置營東新城太和北街規(guī)模總建面30萬建筑形式洋房聯(lián)排、獨(dú)棟、高層容積率1.5分期一期15萬總戶數(shù)未知交房標(biāo)準(zhǔn)毛坯均價(jià)3800元/平方米物業(yè)費(fèi)未知開盤時(shí)間未開盤，預(yù)計(jì)2010，7入住時(shí)間未知開發(fā)商鼎昌地產(chǎn)尚未開盤，預(yù)計(jì)花園洋房4500，聯(lián)排7000-8000，單棟10000左右，營口市目前的價(jià)格最頂層，產(chǎn)品推介會(huì)期間市場反應(yīng)良好，市場接受情況未知。別墅市場代表樓盤：君悅瀾灣營口市目前面市樓盤容積率基本都不低于2.0，整個(gè)營口別墅市場相對(duì)空白，唯一別墅樓盤君悅瀾灣尚未開盤，尚未得到市場驗(yàn)證但君悅瀾灣預(yù)計(jì)售價(jià)大大高于目前營口市場其他產(chǎn)品均價(jià)。元/m2君悅瀾灣各產(chǎn)品預(yù)計(jì)售價(jià)營口市目前市場產(chǎn)品均價(jià)表：君悅瀾灣與目前市場產(chǎn)均價(jià)對(duì)比別墅市場——?jiǎng)e墅溢價(jià)較高，但未得到市場驗(yàn)證，應(yīng)謹(jǐn)慎選擇市場視角產(chǎn)品類型優(yōu)勢、機(jī)會(huì)劣勢、挑戰(zhàn)消費(fèi)需求市場需求去化速度溢價(jià)能力未來競爭預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)別墅少量的市場需求有一定市場需求，需求未成功釋放去化速度最慢比較高未來上市有限，競爭壓力不大區(qū)域價(jià)值不高，高端產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較高+1+2+2+5-2-3洋房有一定的市場需求目前市場接受較好，需求穩(wěn)健去化速度最高，市場接受度高有穩(wěn)健的溢價(jià)能力未來新盤中基本都設(shè)置一定規(guī)模的該類產(chǎn)品需要做好產(chǎn)品，尤其是處理好中間層產(chǎn)品+2+3+4+2-2-2公寓市場主體需求市場主流產(chǎn)品整體去化速度較好，主力成交產(chǎn)品溢價(jià)能力一般，現(xiàn)金流產(chǎn)品市場主要產(chǎn)品，同質(zhì)化產(chǎn)品未來項(xiàng)目區(qū)域大量同類產(chǎn)品放量+5+5+4+3-3-3說明單項(xiàng)總分+5單項(xiàng)總分-5市場主流供銷排序結(jié)論：公寓>洋房>別墅內(nèi)向型城市、經(jīng)濟(jì)總量不高、經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展的初期城市視角

城市特點(diǎn)：內(nèi)向型對(duì)外交通薄弱，（無機(jī)場無高鐵）產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本依靠本地（外部企業(yè)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)弱，較少或準(zhǔn)備進(jìn)入）房地產(chǎn)特點(diǎn)：產(chǎn)品：高層產(chǎn)品為主客戶：本地客戶為主；首次改善型需求為主。

城市特點(diǎn)逐步開放——五點(diǎn)一線規(guī)劃的實(shí)施，作為東北對(duì)外開放先導(dǎo)區(qū)。交通：高鐵的修建。機(jī)場的選址，對(duì)外聯(lián)系加強(qiáng)；產(chǎn)業(yè)：外資企業(yè)的進(jìn)入，沿海經(jīng)濟(jì)帶產(chǎn)業(yè)聚集作用及港口經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)特點(diǎn)產(chǎn)品：復(fù)合型產(chǎn)品增多，低密度產(chǎn)品受到重視?？蛻簦罕镜丶爸苓厖^(qū)域客戶、改善型需求為主。

城市特點(diǎn)特大型城市：城市規(guī)劃實(shí)施，沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)全面發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)、國外銀行、外資企業(yè)等全面進(jìn)駐。房地產(chǎn)特點(diǎn)產(chǎn)品：高層公寓產(chǎn)品及中低密度高品質(zhì)產(chǎn)品客戶：本地及外地客群，沿海產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)聚集帶來的大量外來人口，逐漸成為購房的主力?，F(xiàn)狀未來（近中期）未來（遠(yuǎn)期）

08年大連沈陽盤錦鞍山營口撫順人均GDP（元）631985410651214458303017729677總?cè)丝冢ㄈf人）351.4776129.2351.4233.8223.2

08年沈陽大連鞍山營口錦州盤錦GDP（億元）3860.538581607.9703.57690.4675增長率18.40%16.50%16.60%20.30%15.00%11%城市視角結(jié)論：城市發(fā)展初級(jí)階段，城市客戶以剛性需求為主城市視角平房單位宿舍商品房出現(xiàn)多層無品質(zhì)感可言居住舒適度差小高層、高層出現(xiàn)了電梯、物業(yè)等服務(wù)設(shè)施具備了一定的品質(zhì)感剛性需求為主低層產(chǎn)品高端物業(yè)類型居住更舒適產(chǎn)品品質(zhì)更高土地日漸稀缺城市高檔公寓檔次更高城市豪宅精裝修改善型高端需求三線城市房地產(chǎn)發(fā)展模式目前剛處于剛性需求為主，和改善型需求剛剛出現(xiàn)的階段客戶市調(diào)結(jié)論：營口市場客戶需求以公寓類產(chǎn)品為主，洋房和別墅為輔客戶調(diào)研視角別墅產(chǎn)品需求：7%公寓類產(chǎn)品需求：60.2%洋房產(chǎn)品需求：32.8%營口客戶需求統(tǒng)計(jì)根據(jù)市場調(diào)研，針對(duì)本項(xiàng)目，市場中有32.8%的洋房需求（主要包括會(huì)購買及可能購買兩類客戶等潛在消費(fèi)者）；7%的別墅產(chǎn)品需求；有60.02%的公寓需求。因此，本項(xiàng)目的產(chǎn)品選擇中應(yīng)適當(dāng)增加洋房產(chǎn)品的比例，并通過產(chǎn)品的打造實(shí)現(xiàn)較高的溢價(jià)。數(shù)據(jù)來源：項(xiàng)目組營口市場客戶調(diào)研項(xiàng)目物業(yè)配比建議：公寓50-60%、洋房30-40%、別墅5-10%別墅洋房公寓大盤角度多物業(yè)形態(tài)的組合，大盤控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功運(yùn)作關(guān)鍵市場角度別墅溢價(jià)較高，但未得到市場驗(yàn)證，應(yīng)謹(jǐn)慎選擇洋房類產(chǎn)品獲得了營口市場驗(yàn)證，具有較好的市場接受度和產(chǎn)品溢價(jià)能力公寓類產(chǎn)品是目前市場上供求兩旺的主要產(chǎn)品城市角度目前剛剛處于剛性需求為主，和改善型需求剛剛出現(xiàn)的階段城市發(fā)展初級(jí)階段，城市客戶以剛性需求為主市場客戶調(diào)研角度營口市場客戶需求：別墅為輔占7%營口市場客戶需求：公寓類產(chǎn)品為輔占32.8%營口市場客戶需求：公寓類產(chǎn)品為主占60.2%綜合判斷別墅類產(chǎn)品有一定的市場需求，但整體市場尚在起步，產(chǎn)品為經(jīng)過市場檢驗(yàn)，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存洋房類產(chǎn)品市場接受度較好，并且有較好的溢價(jià)能力，處理好中間層產(chǎn)品能獲得較好的市場效益市場主流產(chǎn)品，同樣是項(xiàng)目區(qū)域未來供應(yīng)的主力產(chǎn)品，主要的現(xiàn)金流產(chǎn)品，應(yīng)該是項(xiàng)目的主力產(chǎn)品通過比較以上幾種方案，0.8的容積率下產(chǎn)品容積率較低，市場實(shí)現(xiàn)壓力巨大1.2的容積率下，項(xiàng)目為多產(chǎn)品組合，符合全客戶策略，且該產(chǎn)品的配比組合最符合市場，是相對(duì)最優(yōu)的方案；容積率≥1.5的方案，高層的比例占絕大多數(shù)，項(xiàng)目產(chǎn)品相對(duì)單一，整體的市場去化較為困難。項(xiàng)目整體品質(zhì)等級(jí)整體容積率產(chǎn)品組合稅后利潤獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅洋房高層商業(yè)單位：萬元Ⅰ低密度（R≤1.0）0.815%25%55%05%502563.2%63.1%30.5%03.2%524321.03%25%43%24%5%52621Ⅱ中低密度（1.0~1.5）1.22%6%35%52%5%502421.502%15%78%5%51486Ⅲ中高密度>1.51.7008%87%5%55740本項(xiàng)目容積率建議：1.2為本項(xiàng)目容積率最優(yōu)選擇

根據(jù)五礦方提供的成本數(shù)據(jù)，高層的單方建安成本為2450元、別墅單方建安成本為2165元，洋房單方建安成本為2150；根據(jù)市場調(diào)研，目前營口市場高層市場售價(jià)約為4000-4300，洋房售價(jià)約5400-6000，別墅售價(jià)8000-10000（尚無真正入市產(chǎn)品）。將土地成本、開發(fā)成本等，高層、洋房及別墅的單方綜合成本相近，基本在4000-4200之間。對(duì)比各產(chǎn)品的單方成本及單方售價(jià)可以得出，對(duì)于高層產(chǎn)品，其單方利潤較低，因此，以上方案中1.2容積率的方案收益不是最優(yōu)的。但是考慮到市場的實(shí)現(xiàn)性，還是建議尊重市場，在保證市場充分消化的前提下努力的控制成本，增加收益。項(xiàng)目整體品質(zhì)等級(jí)整體容積率產(chǎn)品組合稅后利潤獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅洋房高層商業(yè)單位：萬元Ⅰ低密度（R≤1.0）0.815%25%55%05%502563.2%63.1%30.5%03.2%524321.03%25%43%24%5%52621Ⅱ中低密度（1.0~1.5）1.22%6%35%52%5%502421.502%15%78%5%51486Ⅲ中高密度>1.51.7008%87%5%55740關(guān)于方案中經(jīng)濟(jì)測算的說明040102030405項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位CDC1、產(chǎn)品定位2、客戶定位3、形象定位4、價(jià)格定位從調(diào)查中我們可以看到：營口市場重點(diǎn)供應(yīng)樓盤的房型結(jié)構(gòu)主要為二房，約34%，其次為大三房，所占比例達(dá)31%，其中小三房占15%；市場重點(diǎn)樓盤供應(yīng)的戶型面積區(qū)間段上主要集中在105-120㎡這個(gè)區(qū)間段，比例達(dá)到27%，而其中85-105㎡與120-140㎡的戶型分別占了約25%的比例。注：由于調(diào)查統(tǒng)計(jì)時(shí)，二房、小三房、大三房、四房等房型是按居住結(jié)構(gòu)空間來劃分，然而會(huì)出現(xiàn)105-120㎡與120-140㎡里有二房，或者85-105㎡有三房的情況，兩者會(huì)有交叉的現(xiàn)象，因而我們的產(chǎn)品建議則是綜合考慮兩者因素給出的配比建議。公寓類產(chǎn)品市場供應(yīng)兩房和大三房市市場供應(yīng)主流產(chǎn)品二房和大三房是市場公寓類產(chǎn)品的銷售主力和熱點(diǎn)公寓類產(chǎn)品市場銷售供應(yīng)房型及面積（㎡）銷售房型及面積藍(lán)郡二房：87-119；大三房：137二房：87-99；大三房：137唯美星海二房：93-114；小三房：109；大三房：124二房：105；小三房：109；大三房：124華海城二房：62-105；大三房：126-143二房：89-99；小三房：112-116水岸尚品二房：89-109；大三房：120-137二房：98-110；大三房：120-137東明世紀(jì)花園二房：98-120；小三房：115；大三房：120-148二房：95-112；大三房：115-129君臨天下二房：95-112；大三房：117-153；六房：253二房：106-109；大三房：117-153水岸新都二房：102-116；大三房：130-148；五房：246二房：102-113；大三房：130-134華城花園二房：82-91；小三房：112-130二房：86-87；小三房：112-116自然風(fēng)景二房：101-107；大三房：117-143；四房：300-310二房：101-107；大三房：117-141格林山水城二房：109；大三房：130-176四房：208-228二房：109；大三房：130-156；四房：208左岸金典二房：96-116；大三房：141-142；五房：258二房：96-115；大三房：141-142二房——營口老城區(qū)主要樓盤供應(yīng)面積段在62-120㎡，熱銷面積段為85-100㎡暢銷面積段供應(yīng)面積段公寓類二房供銷公寓類市場二房供銷情況507090110130150170087—9998—9310598—11095—112106—109119㎡87㎡114㎡93㎡105㎡62㎡98㎡95㎡120㎡112㎡106㎡116㎡唯美星海華海城水岸尚品東明世紀(jì)花園君臨天下水岸新都藍(lán)郡89—9989㎡109㎡熱銷面積段小三房——營口老城區(qū)主要樓盤供應(yīng)面積段在109-120㎡

，熱銷面積段為100-120㎡暢銷面積段供應(yīng)面積段公寓類小三房供銷公寓類市場小三房供銷情況10011012013090109㎡109㎡120㎡112㎡115㎡117㎡120㎡120㎡唯美星海華城花園水岸尚品東明世紀(jì)花園君臨天下112-116115-120117-120120㎡120㎡熱銷面積段大三房——營口老城區(qū)主要樓盤供應(yīng)面積段在122-148㎡

，熱銷面積段為125-135㎡暢銷面積段供應(yīng)面積段公寓類三房供銷公寓類市場三房供銷情況120130150160110127-130122-129132-153124㎡130㎡127㎡122㎡132㎡148㎡153㎡129㎡148㎡唯美星海華城花園水岸尚品東明世紀(jì)花園君臨天下水岸新都126-137126㎡140㎡130-135140124㎡熱銷面積段四房及四房以上——營口老城區(qū)主要樓盤供應(yīng)面積段在208-310㎡

，熱銷面積段為245-260㎡暢銷面積段供應(yīng)面積段公寓類市場其他供銷公寓類市場四房及四房以上供銷情況220240260280300320200208—228228㎡208㎡（四房）253㎡（六房）300㎡258㎡（五房）310㎡格林山水城水岸新都自然風(fēng)景左岸金典246㎡（五房）君臨天下備注：由于公寓類的四房及四房以上的產(chǎn)品客戶容量有限，平層產(chǎn)品不具備產(chǎn)品優(yōu)勢，建議少量建設(shè)并采用產(chǎn)品創(chuàng)新手段。熱銷面積段3m5m平層LOFT假設(shè)：60米高的建筑，分別建平層20層，建LOFT建12層，每層100㎡，建安成本按2000元/㎡的單價(jià)，平層銷售單價(jià)為4300元/㎡，LOFT銷售單價(jià)為5500元/㎡，分別計(jì)算兩者的銷售利潤。通過計(jì)算發(fā)現(xiàn)在目前市場狀況下LOFT的銷售利潤不如平層。類別建筑面積（㎡）建安成本（萬元）銷售單價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬元）銷售利潤（萬元）平層120040043001720016800LOFT20002405500132001080060m60m目前市場狀況下LOFT的銷售利潤不如平層利潤大，因此建議少量點(diǎn)式建設(shè)LOFT:公寓類市場LFOT大中自然風(fēng)景：整體以剛需為主主力面積段100-120平米、130-140平米暢銷面積段二房：100-110㎡、三房115-130㎡公寓類典型樓盤期房銷售?？倯魯?shù)1100戶，首批推售300套，從6.3號(hào)起，已被認(rèn)購240套。其主力供應(yīng)戶型為小二房（90平米）、大二房（101平米）、大三房（117平米），很受剛需客戶關(guān)注，加上推出優(yōu)惠活動(dòng)，看房人數(shù)很多，銷售異?；鸨?。部分投資者，當(dāng)日有2個(gè)盤錦投資者，2個(gè)上海投資者，都是來營口做生意。客戶構(gòu)成：公務(wù)員、政府、銀行工作人員。樓盤價(jià)格（元/㎡）主力戶型（㎡）產(chǎn)品類型總戶數(shù)大中自然風(fēng)景均價(jià)未定90-300小高層、高層1100面積段（㎡）戶型均價(jià)（元/㎡)總價(jià)(元/套）101-107二房兩廳一衛(wèi)3150-430032-46萬117-141三房兩廳一衛(wèi)3150-430037-61萬141-143三房兩廳兩衛(wèi)3150-430045-62萬300-310躍層3150-430095-134萬藍(lán)郡：整體以剛需為主暢銷面積段LOFT45-50平米、二房90-110平米面積段（㎡）戶型均價(jià)（元/㎡)總價(jià)(元/套）40-50一房一廳一衛(wèi)（LOFT）550025萬87-119兩房兩廳一衛(wèi)430038-51萬137三房兩廳兩衛(wèi)560077萬樓盤價(jià)格（元/㎡）主力戶型（㎡）產(chǎn)品類型總戶數(shù)藍(lán)郡4300-560045-137多層、高層680公寓類典型樓盤期房銷售?？倯魯?shù)680戶，6.13開盤，2-13層銷售很好，45平米LOFT10層以下基本預(yù)訂完畢。其主力供應(yīng)戶型為小二房（87平米）、中二房（95-98平米）、大二房（119平米）、大三房（137平米）。售樓處門口停有沈陽牌照的車輛，客戶有穿有“遼寧紅塔”制服的人員?？蛻魳?gòu)成：公務(wù)員、政府、外地投資者。產(chǎn)品面積段定位配比為：本項(xiàng)目公寓類產(chǎn)品的面積定位房型面積比例戶型建議四房以上140㎡以上15%以特色房型為主，如躍層、退臺(tái)或帶閣樓層大三房115-125㎡25%以三室兩廳兩衛(wèi)為主小三房100-110㎡20%以三室為主，兩廳兩衛(wèi)或兩廳一衛(wèi)二房85-95㎡30%兩室兩廳，突出產(chǎn)品功能（如大臥室）特殊產(chǎn)品50-80㎡10%一室/兩室等，突出實(shí)用性備注：根據(jù)目前營口市場的統(tǒng)計(jì)分析，兩房的產(chǎn)品面積區(qū)間在85-100平米之間，小三房面積區(qū)間在100-120之間，大三房的面積區(qū)間在125-135之間。由本項(xiàng)目的定位，未來本項(xiàng)目與營口市區(qū)同類產(chǎn)品的競爭，一方面通過項(xiàng)目的整體品質(zhì)、品牌價(jià)值及產(chǎn)品的品質(zhì)，另一方面通過相對(duì)有競爭力的價(jià)格水平。因此要適當(dāng)?shù)目刂泼娣e。另外，本項(xiàng)目不僅僅是通過贈(zèng)送面積等方式提升產(chǎn)品競爭力，而是更多的通過打造零缺陷的產(chǎn)品來體現(xiàn)產(chǎn)品的價(jià)值水平，因此，產(chǎn)品的總體面積區(qū)間相對(duì)要小。因此，適當(dāng)控制剛需類產(chǎn)品（二房、小三房）的面積，控制總價(jià)。由此處給出了上述的產(chǎn)品面積定位。傳統(tǒng)多層與洋房產(chǎn)品的區(qū)別而營口當(dāng)?shù)氐难蠓慨a(chǎn)品其實(shí)仍是傳統(tǒng)多層產(chǎn)品的概念。1.建筑標(biāo)準(zhǔn)2.產(chǎn)品設(shè)計(jì)3.物業(yè)附加4.花園特色與傳統(tǒng)多層相比，洋房產(chǎn)品是在品質(zhì)上全方位的提升與創(chuàng)新突破。更低的容積率和建筑密度，更高的私密和舒適性。更多樣的用材、戶型設(shè)計(jì)和空間處理（露臺(tái)、退臺(tái)、錯(cuò)層、躍層等）。不是概念層面“花園”，而是屬于每戶業(yè)主私有的花園和室外空間入戶花園、綠地、閣樓、車庫等配套物業(yè)，實(shí)際得房率高，產(chǎn)品質(zhì)量好。市場標(biāo)準(zhǔn)（以天津.萬科水晶城為例）營口現(xiàn)狀（以營口當(dāng)?shù)靥?hào)稱洋房產(chǎn)品為例）V.S.洋房類產(chǎn)品市場供應(yīng)物業(yè)類型多層洋房容積率損失容積率較少損失容積率較多，客戶體驗(yàn)增加溢價(jià)性溢價(jià)性低溢價(jià)性更高，價(jià)格僅次于別墅類產(chǎn)品市場定位電梯縮小版，屬于公寓類產(chǎn)品中等戶型面積的居家產(chǎn)品,講究生活情調(diào)的營造,小資精神訴求產(chǎn)品特點(diǎn)飄窗/陽臺(tái)√√露臺(tái)/√復(fù)式空間/√車庫/√地下室/√私家花園/√多層產(chǎn)品與洋房產(chǎn)品在營口市場上概念模糊真正的洋房產(chǎn)品在營口是稀缺甚至沒有的。在營口的洋房類產(chǎn)品市場上，標(biāo)桿性的項(xiàng)目品牌尚未建立。洋房類產(chǎn)品市場供應(yīng)從調(diào)查中我們可以看到：營口市場重點(diǎn)供應(yīng)洋房類供應(yīng)的房型大三房，約40%，其次為四房及小三房；市場重點(diǎn)樓盤供應(yīng)的戶型面積區(qū)間段上主要集中在130-150㎡這個(gè)區(qū)間段，比例達(dá)到40%，而其中120-130㎡與120㎡以下的戶型分別占了約30%、20%的比例。洋房類產(chǎn)品市場供應(yīng)洋房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)：四房、大三房為主，小三房為輔備注：市場上洋房類產(chǎn)品目前供應(yīng)數(shù)量很少，與此同時(shí)市場上的洋房屬于多層到高級(jí)洋房的過渡產(chǎn)品，因此市場戶型比例對(duì)本項(xiàng)目參考價(jià)值有限。小三房、大三房是市場主力供應(yīng)和銷售的熱點(diǎn)產(chǎn)品洋房類產(chǎn)品市場銷售供應(yīng)房型及面積（㎡）銷售房型及面積佰仕楓景二房：97-108；小三房：113-130；四房：143+83二房：108；小三房：113-130奧泰格林山水城大三房：130-144；四房：137+80大三房：130-140城南公館小三房：120-130；六房：280二房：89-99；小三房：124-130君悅瀾灣小三房：97-130小三房：120-130藍(lán)郡大三房：130-140大三房：130-140小三房——營口老城區(qū)主要樓盤供應(yīng)面積段在113-130㎡，熱銷面積段為115-130㎡暢銷面積段供應(yīng)面積段洋房類小三房供銷洋房類市場小三房供銷情況奧泰格林山水城君悅瀾灣100110120130140113-130120-130120-130130㎡113㎡130㎡120㎡120㎡130㎡佰仕楓景熱銷面積段多層產(chǎn)品洋房產(chǎn)品洋房產(chǎn)品大三房——營口老城區(qū)主要樓盤供應(yīng)面積段在113-130㎡，熱銷面積段為130-140㎡暢銷面積段供應(yīng)面積段洋房類大三房供銷洋房類市場大三房供銷情況藍(lán)郡奧泰格林山水城110120130140150100130-140140㎡130㎡130-137140㎡130㎡熱銷面積段多層產(chǎn)品洋房產(chǎn)品四房及四房以上——營口老城區(qū)主要樓盤供應(yīng)面積段在208-280㎡，熱銷面積段為208-280㎡暢銷面積段供應(yīng)面積段洋房類其他供銷洋房類市場四房以上供銷情況佰仕楓景奧泰格林山水城城南公館200220240260280300226㎡226㎡208㎡208㎡280㎡280㎡備注：市場上洋房類產(chǎn)品目前供應(yīng)很少，同時(shí)產(chǎn)品中四房及四房以上的產(chǎn)品供應(yīng)量少，出現(xiàn)面積段斷層的現(xiàn)象，此面積段不具備參考性，建議本項(xiàng)目可考慮建設(shè)少量點(diǎn)綴產(chǎn)品。熱銷面積段多層產(chǎn)品洋房產(chǎn)品洋房產(chǎn)品佰仕楓景：整體以首改為主，主力面積段為90-148平米熱銷面積段130-140㎡，輔助熱銷面積120-130㎡洋房類典型樓盤樓盤價(jià)格（元/㎡）主力戶型（㎡）產(chǎn)品類型戶型結(jié)構(gòu)總戶數(shù)銷售狀況佰仕楓景420090-148多層平層（二房、三房、四房)、閣樓一期8棟280套2009年初開盤，十個(gè)月售罄戶型面積段（㎡）均價(jià)（元/㎡)總價(jià)(元/套）兩房兩廳一衛(wèi)90-1003800-430037-42萬兩房兩廳兩衛(wèi)100-1103800-430041-45萬三房兩廳一衛(wèi)120-1304200-450041-57萬三房兩廳兩衛(wèi)130-1404200-450054-60萬產(chǎn)品面積段定位配比為：本項(xiàng)目洋房類產(chǎn)品的面積定位房型面積比例戶型建議四房以上160㎡以上20%帶閣樓或地下室的產(chǎn)品大三房140-160㎡50%三室兩廳兩衛(wèi)為主，突出舒適性小三房125-140㎡30%三室兩廳兩衛(wèi)，突出功能性備注：由實(shí)際的市場統(tǒng)計(jì)，目前營口現(xiàn)有洋房類/類洋房產(chǎn)品中，小三房面積段在115-130，大三房面積段在130-140，四房面積段區(qū)間在208-280間。通過實(shí)地調(diào)研，目前營口現(xiàn)有的所謂洋房產(chǎn)品相對(duì)比較初級(jí)，除了已售罄德意綠洲（06年底開盤）及未開盤的君悅瀾灣外，其他所謂的洋房產(chǎn)品基本是多層的概念。因此由此統(tǒng)計(jì)得出的面積段與常規(guī)的洋房相比相對(duì)較小。考慮到項(xiàng)目的整體定位、較高的產(chǎn)品品質(zhì)及整體價(jià)值，本項(xiàng)目中的洋房是重新定義營口市場的洋房產(chǎn)品，是洋房市場的引領(lǐng)者及代表者，因此本項(xiàng)目定位四層洋房，相應(yīng)產(chǎn)品的面積段要比現(xiàn)有市場的產(chǎn)品面積段區(qū)間大。另外，考慮到本項(xiàng)目中設(shè)定的洋房類產(chǎn)品近四成比例，規(guī)模較大，以此要充分考慮此類洋房產(chǎn)品與高層公寓產(chǎn)品的差異化，從此方面考慮，洋房類產(chǎn)品面積段相對(duì)加大。由此，得出了上述關(guān)于本項(xiàng)目洋房類產(chǎn)品的面積定位。獨(dú)棟和聯(lián)排為市場主要供應(yīng)的產(chǎn)品類型，其中四房、五房是市場主力供應(yīng)和銷售的熱點(diǎn)產(chǎn)品別墅市場供銷大連供應(yīng)物業(yè)類型及面積（㎡）銷售物業(yè)類型及面積玫瑰花園獨(dú)棟：350-560（四房)獨(dú)棟：350-560(四房）金石天地獨(dú)棟：378-415（四房）獨(dú)棟：378-415（四房）萬隆托斯卡納獨(dú)棟：450-455（四房）；雙拼：302-313（四房）；聯(lián)排：262-265（四房）獨(dú)棟：450-455（四房）；雙拼：302-313（四房）；聯(lián)排：262-265（四房）陽光地中海獨(dú)棟：714（六房）；聯(lián)排：210-290（三房、四房）獨(dú)棟：714（六房）；聯(lián)排：210-250（三房）紅堡獨(dú)棟：500-700（五房、六房）；雙拼：400-500（五房）；聯(lián)排：300-400（四房）獨(dú)棟：500-700（五房、六房）；聯(lián)排：300-400（四房）沈陽中海龍灣雙拼：408（五房：408）聯(lián)排：265-322（四房：316、280；三房：265、322）聯(lián)排：265-322（三房）清韻百園獨(dú)棟：445-495（五房）；雙拼：256-462；聯(lián)排：300（四房）獨(dú)棟：445-495）五房）；聯(lián)排：300（四房）聽雨觀瀾?yīng)殫潱?99（四房）；雙拼：292（四房）；聯(lián)排：292（四房）、344（五房）獨(dú)棟：299（四房）；聯(lián)排：344（五房）萬科蘭喬圣菲獨(dú)棟：300-1000（三房：305；五房：384）聯(lián)排：260-270（四房）獨(dú)棟：300-500（三房、四房）；聯(lián)排：260-270（四房）備注：由于營口市場上別墅項(xiàng)目剛剛上市包括鲅魚圈和營口老中心區(qū)僅有五個(gè)別墅項(xiàng)目，而這些別墅項(xiàng)目均未得到市場驗(yàn)證;同時(shí)遼寧省同級(jí)別的城市也無別墅項(xiàng)目上市,故此處參照空間距離不遠(yuǎn)的大連、沈陽別墅市場作為項(xiàng)目研究依據(jù)。別墅類獨(dú)棟供銷暢銷面積段供應(yīng)面積段獨(dú)棟——沈陽與大連市場主力面積區(qū)間在299-1000平米，其中熱銷面積段為300-400㎡（四房）。陽光地中海玫瑰花園萬隆托斯卡納金石天地紅堡300500600700800350—450378—415400—450500—700560㎡350㎡415㎡378㎡455㎡450㎡500㎡700㎡714㎡清韻百園聽雨觀瀾蘭喬圣菲400—445495㎡445㎡299㎡300—5001000㎡300㎡9001000400熱銷面積段別墅類聯(lián)排供銷暢銷面積段供應(yīng)面積段聯(lián)排——沈陽與大連市場主力面積區(qū)間在210-400平米，其中熱銷面積段為210-300㎡（三房、四房）。陽光地中海萬隆托斯卡納紅堡2002503003504000262—265210—250300—400265—322265㎡262㎡290㎡210㎡400㎡300㎡265㎡322㎡清韻百園聽雨觀瀾蘭喬圣菲300㎡260—270270㎡260㎡中海龍灣344㎡熱銷面積段本地個(gè)案分析——君悅瀾灣別墅類典型樓盤由于君悅瀾灣和本項(xiàng)目為競爭關(guān)系，因此可考慮差異化競爭。物業(yè)類型面積段（㎡）均價(jià)（元/㎡)總價(jià)(元/套）聯(lián)排200-300：264.72（四房）、288.2（四房）6000-7000120-210萬獨(dú)棟400-7008000-10000320-700萬君悅瀾灣：（尚未開盤）主力供應(yīng)面積段200-300㎡；輔助供應(yīng)面積400-700㎡。別墅以聯(lián)排為主。房型面積比例戶型建議獨(dú)棟400㎡以上（四房以上）30%作為頂級(jí)物業(yè)需特別設(shè)計(jì)獨(dú)棟300-350㎡（四房）25%作為頂級(jí)物業(yè)需特別設(shè)計(jì)聯(lián)排230-260㎡（四房）45%湖濱別墅，注重水景平臺(tái)；贈(zèng)送地下空間與收納空間，注重產(chǎn)品兼具尊貴感與使用功能。產(chǎn)品面積段及戶型定位配比為：PS:雖有需求，但區(qū)域的別墅市場尚未形成，為了打造產(chǎn)品高端品質(zhì)，未得到市場驗(yàn)證，同時(shí)最大地避免風(fēng)險(xiǎn)，保守起見，本項(xiàng)目對(duì)別墅類產(chǎn)品的定位比例不宜過多。本項(xiàng)目別墅類產(chǎn)品的面積定位類別類別房型面積段比例總規(guī)模戶型建議本項(xiàng)目產(chǎn)品類型及比例公寓類產(chǎn)品類別四房以上140㎡以上7.80%37090.35特色房型為主，如躍層、退臺(tái)或帶閣樓層大三房115-125㎡13.00%61817.25以三室兩廳兩衛(wèi)為主小三房100-110㎡10.40%49453.8以三室為主，兩廳兩衛(wèi)或兩廳一衛(wèi)二房85-95㎡15.60%74180.7兩室兩廳，突出產(chǎn)品功能（如大臥室）特殊產(chǎn)品50-80㎡5.20%24726.9一室/兩室/小三室等，突出實(shí)用性小計(jì)52%247269洋房類產(chǎn)品類別四房以上160㎡以上7.00%33286.2帶閣樓或地下室的產(chǎn)品大三房140-160㎡17.50%83215.5三室兩廳兩衛(wèi)為主，突出舒適性小三房125-140㎡10.50%49929.3三室兩廳兩衛(wèi)，突出功能性小計(jì)35%166431別墅類產(chǎn)品類別獨(dú)棟400㎡以上1.09%5187.27作為頂級(jí)物業(yè)需特別設(shè)計(jì)獨(dú)棟300-350㎡0.91%4322.73作為頂級(jí)物業(yè)需特別設(shè)計(jì)聯(lián)排230-260㎡6.00%28531濱湖別墅、尊貴與功能兼?zhèn)湫∮?jì)8%38041商業(yè)配套產(chǎn)品類別社區(qū)商業(yè)7775西側(cè)設(shè)置底商，社區(qū)內(nèi)零星商業(yè)共7775平米風(fēng)情商業(yè)10000南部依托湖景資源設(shè)置風(fēng)情商業(yè)街，1萬平米會(huì)所3000設(shè)置社區(qū)會(huì)所，3000平米學(xué)校3000設(shè)置兩個(gè)幼托機(jī)構(gòu)，共3000平米小計(jì)5%23775合計(jì)100%475518本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品類型及比例項(xiàng)目定位1、產(chǎn)品定位2、客戶定位3、形象定位4、價(jià)格定位Q1.客戶定位方向性判斷Q2.具體客戶定位區(qū)域角度產(chǎn)業(yè)園處于起步期向高速發(fā)展期轉(zhuǎn)變的過程當(dāng)中目前產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢良好，入園企業(yè)逐步增加，但產(chǎn)業(yè)的功能定位和帶動(dòng)的人口轉(zhuǎn)移還有一定的不確定性，城市氛圍還需要時(shí)間進(jìn)一步培養(yǎng)。沿海產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，園區(qū)路網(wǎng)完善，景觀優(yōu)美，奧體場館、文化館等文化休閑娛樂設(shè)施正在建設(shè)過程中。項(xiàng)目建設(shè)情況：截止到2008年8月底，共落實(shí)項(xiàng)目167個(gè)，總投資1210億元。已入園企業(yè)包括中冶京誠公司、富士康科技集團(tuán)、中國五礦集團(tuán)、大族冠華公司等各類開工項(xiàng)目共58個(gè)（部分重點(diǎn)企業(yè)見右表）。企業(yè)名稱投產(chǎn)日期天元實(shí)業(yè)2008年中冶京誠2009年北方制桶設(shè)備2008年新源建材2009年底心羽散熱器2008年三新科化2009年底韓國世光機(jī)械2008年美國耐馳爾新材料2007年金水環(huán)保工程2010年華能電廠2010年光明管業(yè)2010年光華化工2010年東方光大2010年天元實(shí)業(yè)富士康區(qū)域角度產(chǎn)業(yè)園發(fā)展規(guī)劃中的區(qū)域常住人口引入尚處于起步階段重點(diǎn)企業(yè)計(jì)劃員工人數(shù)入住數(shù)富士康1300700中冶京誠744744營口流體集團(tuán)600110耐馳爾集團(tuán)10001000盼盼起重機(jī)380380博大樹膠4040天元實(shí)業(yè)300/光華化工300/重點(diǎn)企業(yè)計(jì)劃員工人數(shù)入住數(shù)北方制桶200/中冶天冕400/營口三新科技化工210/華能營口沿海電廠183/中海石化573/東方光大1000/合計(jì)7230約3000根據(jù)產(chǎn)業(yè)園各重點(diǎn)企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，未來2-3年內(nèi)基地將引入超過7000人的常住人口，這些人口是項(xiàng)目的潛在客戶。同時(shí)對(duì)上述企業(yè)員工的入住現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)研，總?cè)胱?shù)僅接近3000人，且人員構(gòu)成以藍(lán)領(lǐng)工人為主，潛在客戶有待于區(qū)域成熟度的進(jìn)一步提高。產(chǎn)業(yè)與服務(wù)業(yè)的雙重定位，讓產(chǎn)業(yè)基地更具有一座城市的完整功能，帶給基地發(fā)展中更為有利的競爭優(yōu)勢。

第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)

農(nóng)產(chǎn)品鋼鐵制造石化高新技術(shù)物流紡織服裝生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)生活服務(wù)業(yè)老城區(qū)

生活服務(wù)業(yè)老邊區(qū)

鋼鐵裝備制造化工醫(yī)藥

紡織服裝

沿海產(chǎn)業(yè)基地

深加工裝備制造精細(xì)化工高新技術(shù)

生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)配套服務(wù)業(yè)大石橋

鎂質(zhì)材料

新型材料

鲅魚圈

鋼鐵裝備制造化工新能源現(xiàn)代物流紡織服裝商務(wù)服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)蓋州農(nóng)產(chǎn)品鋼鐵

石化加工

紡織服裝

營口各版塊產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢（出自“營口城市規(guī)劃”）一座工業(yè)新城一座生活新城+城市角度營口產(chǎn)業(yè)園也是在此背景下產(chǎn)生的客戶調(diào)研視角調(diào)研說明及樣本說明本次研究的樣本說明華都研究中心數(shù)據(jù)研究：負(fù)責(zé)城市研究，并輔助提供市場整體消費(fèi)屬性研判市場客戶訪談：本次市場調(diào)研共進(jìn)行了21位潛在消費(fèi)者深度訪談市場調(diào)研問卷：本次市場調(diào)研共發(fā)放了約50份調(diào)查問卷市場調(diào)研問卷采集地點(diǎn)：市中心、沿海產(chǎn)業(yè)基地客戶調(diào)研視角客戶調(diào)研顯示：“會(huì)購買”及“可能購買”客戶均以營口老城區(qū)為主客戶類別會(huì)購買客戶可能購買客戶客戶屬性家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)已經(jīng)穩(wěn)定，一般有孩子，并上已經(jīng)初中家庭結(jié)構(gòu)暫時(shí)穩(wěn)定，中短期內(nèi)會(huì)有家庭結(jié)構(gòu)變化：新人口增加或家庭拆分收入水平家庭收入較好。事業(yè)處于上升期。年輕家庭基本處于事業(yè)起步期，積蓄不多較老家庭閑置資金不充裕，暫無買房能力年齡特征一般在35-45歲；屬于社會(huì)的中堅(jiān)力量年齡跨度比較大，25-60歲都有覆蓋價(jià)值觀務(wù)實(shí)、穩(wěn)重、有投資意識(shí)求變、自我、實(shí)惠、品味；積極、官本、和諧、謹(jǐn)慎置業(yè)關(guān)注點(diǎn)投資比例過半，因此比較關(guān)注項(xiàng)目區(qū)域的未來整體發(fā)展及項(xiàng)目的升值價(jià)值另外，關(guān)系到未來的出手難易，此類客戶也較為關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量以及戶型大小等此類客戶購買意向中自住比較大，對(duì)于年輕家庭，他們更關(guān)注產(chǎn)品的舒適性及配套的便利及區(qū)域的成熟。對(duì)于較老家庭，他們比較關(guān)注產(chǎn)品的整體價(jià)值（包括房子本身+區(qū)域價(jià)值）是否值得自己出手區(qū)域?qū)傩匝睾．a(chǎn)業(yè)基地較少，此類客戶大都來自營口市區(qū)，相當(dāng)一部分為政府工作人員；另外，銀行、公務(wù)員等也是主要構(gòu)成此類客戶中年老家庭基本來自營口市區(qū)；年輕家庭中大部分也是來自營口市區(qū)，但也有相當(dāng)一部分來自產(chǎn)業(yè)基地的外部移入家庭對(duì)于本項(xiàng)目而言，“會(huì)購買客戶”是我們需要首先緊鎖和壟斷的客戶群，在項(xiàng)目的啟動(dòng)階段，要搶占先機(jī)全力覆蓋此類客戶，以保證在整體區(qū)域市場相對(duì)空白的背景下?lián)寠Z足夠的潛在購買力?！翱赡苜徺I客戶”是我們潛在客戶群，是需要項(xiàng)目重點(diǎn)培養(yǎng)的客戶。在項(xiàng)目啟動(dòng)之后，他們是項(xiàng)目后續(xù)持續(xù)購買力的主要提供者。對(duì)此類客群，隨著項(xiàng)目的發(fā)展以及前期的成功啟動(dòng)，產(chǎn)品本身的價(jià)值是打動(dòng)他們的最重要因素，因此，絕對(duì)競爭力及高品質(zhì)高價(jià)值的產(chǎn)品+有效的信息傳遞方式，是成功拉攏此類客戶的關(guān)鍵。“不會(huì)購買客戶”是我們深層潛在客戶群，屬于我們的機(jī)會(huì)購買力。隨著項(xiàng)目區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展，區(qū)域的生活氛圍的成熟及整體價(jià)值的市場認(rèn)可，此類客戶也具備成功轉(zhuǎn)型為購買力的可能。鲅魚圈的部分客戶就屬于此類本項(xiàng)目各類客戶總結(jié)及我們的客戶策略細(xì)分：緊鎖+滲透+挖掘123緊鎖最容易抓住的核心群“會(huì)購買客戶”，給足信心，充分強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值和升值潛力全面滲透最可能被抓住的重要客群“可能會(huì)購買客戶”，傳遞區(qū)域價(jià)值和項(xiàng)目價(jià)值，給到信息，激發(fā)需求重點(diǎn)挖掘標(biāo)桿客戶，突破標(biāo)桿客群，以點(diǎn)帶面，圈層影響力形成口碑效益，擴(kuò)大客戶面，轉(zhuǎn)化需求和機(jī)會(huì)客戶調(diào)研視角客戶最重要的關(guān)注因素：項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值項(xiàng)目的整體價(jià)值項(xiàng)目的區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目的區(qū)域認(rèn)知客觀性因素，非可控因素借勢：借助現(xiàn)有的區(qū)域價(jià)值的體現(xiàn)及認(rèn)知傳達(dá)：傳遞區(qū)域價(jià)值的未來高度主觀性因素，可控因素項(xiàng)目整體價(jià)值項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值可確定性不確定性全客戶策略客戶最重要關(guān)注因素的可確定性和不確定性，從需求層面決定了本項(xiàng)目的客戶定位為全客戶，而不僅僅是產(chǎn)品關(guān)注群或區(qū)域關(guān)注群等?？蛻粽{(diào)研視角Q2.具體客戶定位Q1.客戶定位方向性選擇：老城區(qū)為主、地緣性為輔項(xiàng)目各類產(chǎn)品的客戶定位產(chǎn)品類型主要客戶說明基本特征需求特征公寓類產(chǎn)品小資型準(zhǔn)中產(chǎn)客戶、灰領(lǐng)和投資者以營口市區(qū)客戶為主，小資和灰領(lǐng)針對(duì)因工作遷入沿海產(chǎn)業(yè)基地的客戶，投資者與基地企業(yè)/政府有工作合作關(guān)系來源：市區(qū)為主，其他地區(qū)客戶為可能客戶年齡：35-45歲，多為二次置業(yè)職業(yè)：多為因工作關(guān)系遷入沿海產(chǎn)業(yè)基地者或相關(guān)者目的：自住，投資兼自住、投資關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域成熟度、產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品品質(zhì)、地段、配套、資源、景觀洋房類產(chǎn)品國企、企業(yè)的中高層及個(gè)體企業(yè)主以營口市區(qū)客戶為主，因工作關(guān)系遷入沿海產(chǎn)業(yè)基地者或相關(guān)者來源：市區(qū)為主，其他地區(qū)客戶為可能客戶年齡：35-45歲，多為二次置業(yè)職業(yè)：多為因工作關(guān)系遷入沿海產(chǎn)業(yè)基地者或相關(guān)者目的：自住，投資兼自住、投資關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域成熟度、產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品品質(zhì)、地段、配套、資源、景觀別墅類產(chǎn)品營口富人階層（個(gè)體企業(yè)主）、異地投資者營口的個(gè)體企業(yè)主等富人階層，周邊二線城市的異地投資者來源：市區(qū)為主，其他城市投資客為潛在客戶年齡：40-55歲職業(yè)：貿(mào)易類、制造類企業(yè)老板和專業(yè)的房產(chǎn)投資客目的：投資，投資兼自住關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域前景、產(chǎn)品稀缺性、區(qū)域成熟度、產(chǎn)品品質(zhì)、配套、資源、景觀之：項(xiàng)目定位CDC1、產(chǎn)品定位2、客戶定位3、形象定位4、價(jià)格定位【形象定位】若作為一個(gè)常規(guī)性樓盤看待，那么對(duì)于項(xiàng)目來說太平淡了遼寧面海愿景五礦非居住本生活成為全國前列地產(chǎn)公司五礦產(chǎn)業(yè)園如果說是五礦的亮相，那么本項(xiàng)目就是五礦運(yùn)營城市后的品牌升華500強(qiáng)【形象定位】區(qū)域嬗變的前夕新城市金牌物業(yè)產(chǎn)業(yè)新城未來定義國家戰(zhàn)略前瞻發(fā)展對(duì)于一個(gè)靜待嬗變的區(qū)域，喊出區(qū)域價(jià)值的口號(hào)，代言區(qū)域就能獲得最大的優(yōu)勢明月湖畔國際社區(qū)官邸、明月湖上形象定位為這座城市樹立領(lǐng)袖推廣語湖上國際社區(qū)案名建議案名詮釋：“湖上國際”蘊(yùn)藏著一種野心與魄力，我們有信心做未來新城的第一，營口產(chǎn)業(yè)新城的未來必將是從大面起步；做為國家戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)展區(qū)域的中央?yún)^(qū)，我們有更高的目標(biāo)，我們的定位在代言板塊未來……項(xiàng)目定位CDC1、產(chǎn)品定位2、客戶定位3、形象定位4、價(jià)格定位

[項(xiàng)目價(jià)值運(yùn)營及增長曲線]通過對(duì)各類物業(yè)有節(jié)奏、有順序的開發(fā)提升項(xiàng)目土地價(jià)值住宅商業(yè)寫字樓酒店時(shí)間軸數(shù)值軸項(xiàng)目價(jià)值度曲線項(xiàng)目美譽(yù)度曲線現(xiàn)場展示度曲線營銷強(qiáng)度曲線圖：項(xiàng)目價(jià)值曲線項(xiàng)目價(jià)值曲線樓盤名稱產(chǎn)品單價(jià)容積率權(quán)重備注君臨天下高層38002.41%站前區(qū)項(xiàng)目，2008年底開盤中天尚品高層4200-3%西市區(qū)項(xiàng)目，2010年初開盤大中自然楓景高層34002.821%西市區(qū)項(xiàng)目，2010，5開盤君悅瀾灣高層、多層、洋房、別墅高層40001.510%西市區(qū)項(xiàng)目，2010，5開盤東明世紀(jì)花園高層43002.4985%同區(qū)域項(xiàng)目，2009，12開盤本項(xiàng)目高層、洋房、別墅1.2根據(jù)市場比較法得出項(xiàng)目的目前價(jià)格為4253元/㎡本項(xiàng)目的公寓類價(jià)格在項(xiàng)目開發(fā)初期定位在市區(qū)相同級(jí)別，或比市區(qū)同等品種產(chǎn)品稍微偏低，對(duì)剛需類的公寓產(chǎn)品采用低價(jià)位+高品質(zhì)的啟動(dòng)策略。同一區(qū)域項(xiàng)目東明世紀(jì)花園目前高層售價(jià)已達(dá)4300，考慮到本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位產(chǎn)品品質(zhì)及入市時(shí)間，建議本項(xiàng)目高層價(jià)格約4300元/㎡根據(jù)市場比較法，預(yù)測本項(xiàng)目公寓類產(chǎn)品價(jià)格約為4300元/㎡公寓類產(chǎn)品價(jià)格比較列表公寓類價(jià)格Ps：以營口市場站前區(qū)、西市區(qū)及沿海產(chǎn)業(yè)基地高層產(chǎn)品項(xiàng)目為參考樓盤名稱產(chǎn)品單價(jià)容積率權(quán)重備注德意綠洲多層38001.15%站前區(qū)項(xiàng)目，2006年開盤佰仕楓景二期多層42001.820%站前區(qū)項(xiàng)目，2010，5開盤紫文苑三期多層38501.455%西市區(qū)項(xiàng)目，2009，11開盤藍(lán)郡洋房、高層洋房5600-40%站前區(qū)項(xiàng)目，2010，5開盤君悅瀾灣高層、洋房、別墅情景洋房60001.530%西市區(qū)項(xiàng)目，2010，6開盤本項(xiàng)目高層、洋房、別墅1.2根據(jù)市場比較法，得出本項(xiàng)目的目前市場價(jià)為5532元/㎡本項(xiàng)目洋房為改善性產(chǎn)品，比營口目前現(xiàn)有的洋房檔次品質(zhì)要高。采用低開高走的價(jià)格策略，由于此類產(chǎn)品屬于高溢價(jià)產(chǎn)品，未來的價(jià)格增長會(huì)比公寓類產(chǎn)品的增長要快，因此后期的洋房價(jià)格會(huì)真正體現(xiàn)其整體價(jià)值。根據(jù)市場比較法，預(yù)測本項(xiàng)目洋房類產(chǎn)品價(jià)格均價(jià)約為5532元/㎡表：多層/洋房產(chǎn)品價(jià)格比較列表樓盤名稱公寓類均價(jià)洋房類均價(jià)價(jià)格比率高層/多層備注藍(lán)郡430056001：1.3目前市場公寓類與洋房類價(jià)格比率為1：1.3左右，本項(xiàng)目定價(jià)符合市場現(xiàn)有價(jià)格體系君悅瀾灣400060001：1.5本項(xiàng)目430055321：1.25表：多層/洋房產(chǎn)品價(jià)格比較列表洋房類價(jià)格根據(jù)市場比較法，預(yù)測本項(xiàng)目的聯(lián)排產(chǎn)品價(jià)格為6940元/㎡，獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格為8450元/㎡別墅類價(jià)格城市樓盤名稱類型元/㎡聯(lián)排別墅元/㎡獨(dú)棟別墅元/㎡價(jià)格比率高層/聯(lián)排價(jià)格比率洋房/聯(lián)排備注沈陽萬科蘭喬圣菲/1.3萬2萬根據(jù)臨近市場沈陽及大連的別墅市場分析，同一項(xiàng)目中，高層與聯(lián)排的價(jià)格比率為1：1.8左右；洋房與聯(lián)排的價(jià)格比率為1：1.3左右；聯(lián)排與獨(dú)棟價(jià)格比率為1：1.4左右（本項(xiàng)目取1.3）中旅國際小鎮(zhèn)3888（小高）4288（洋房）6666/1：1.71：1.5皇弟龍邸5500（洋房）7000（疊加）1.2萬1：1.3大連陽光地中海9708（洋房）1.1萬1.5萬1：1.13中海英倫觀邸1.25萬2.5萬3萬1：2玫瑰花園/768010000營口君悅瀾灣4000700090001：1.751：1.28本項(xiàng)目41676800-1：1.65考慮到目前營口低密度產(chǎn)品市場的不成熟，產(chǎn)品認(rèn)知水平較低，低密度產(chǎn)品的市場價(jià)格比理論值相對(duì)較低本項(xiàng)目多層/洋房55327080-1：1.28本項(xiàng)目69408450說明：1：以相鄰城市沈陽、大連多個(gè)項(xiàng)目為參照系的市場比較法定價(jià)

2：以多產(chǎn)品線樓盤內(nèi)高層與別墅、洋房與別墅的比值作參照的類比定價(jià)，取算術(shù)平均050102030405物業(yè)建議253建筑風(fēng)格：公寓類(ART-DECO)、洋房類（法式）、別墅類（法式）景觀：陽光車庫、宅間綠地、多島灣4配套：椰林大道、水上會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、學(xué)校配套、直達(dá)巴士、物業(yè)管理戶型：公寓類（LOFT、二房、小三房、三房、四房）洋房類、別墅類（聯(lián)排、獨(dú)棟）1總平規(guī)劃：內(nèi)城、外城、多島灣新聯(lián)大街新聯(lián)南大街澄湖東路正義路北段新建大街外內(nèi)規(guī)劃意向項(xiàng)目基本規(guī)劃思想地塊北部有區(qū)域主干道（新聯(lián)大街）、次干道（新聯(lián)南大街東段），有一定的噪音干擾；北部為外部進(jìn)入地塊的主界面，相對(duì)開放、活躍地塊南側(cè)臨湖，并能享受一定的高爾夫資源，景觀資源較好；相對(duì)平靜、私密風(fēng)水觀項(xiàng)目規(guī)劃思路1多島灣——內(nèi)湖與外湖，造就了灣流匯聚的景象，別墅群臨灣分布。在灣流中，分布著數(shù)個(gè)島嶼——放眼市場，實(shí)乃可遇而不可求。項(xiàng)目規(guī)劃思路2項(xiàng)目規(guī)劃思路總結(jié)太陽城suncity太陽島sunisland1、內(nèi)城、外城：內(nèi)城設(shè)計(jì)低密度產(chǎn)品，外城擺放高密產(chǎn)品。內(nèi)外城設(shè)計(jì)利于后期，按照雙盤驅(qū)動(dòng)模式進(jìn)行開發(fā)2、內(nèi)城，以島嶼的形式設(shè)計(jì)，利于分期按島嶼推出/私密性；3、外城，按組團(tuán)設(shè)計(jì)，利于分期推售，同時(shí)，考慮設(shè)計(jì)上后期的可變性，利于后期修改產(chǎn)品定位或規(guī)劃253建筑風(fēng)格：公寓類(ART-DECO)、洋房類（法式）、別墅類（法式）景觀：陽光車庫、宅間綠地、多島灣4配套：椰林大道、水上會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、學(xué)校配套、直達(dá)巴士、物業(yè)管理戶型：公寓類（LOFT、二房、小三房、三房、四房）洋房類、別墅類（聯(lián)排、獨(dú)棟）1總平規(guī)劃：內(nèi)城、外城、多島灣公寓類建筑建議：ART-DECO·天然石材外立面·線條簡約·莊重不失典雅ARTDECO往往突出外立面豎向線條的使用，同時(shí)配用外掛面磚、天然石材等。其建筑裝飾會(huì)嘗試新鮮元素的使用，如鋼鐵、玻璃等，不拘一格，旨在追求單個(gè)建筑作品的個(gè)性與不可復(fù)制性。A階梯狀收分延續(xù)了artdeco建筑中的一貫手法，形成了類金字塔狀的效果，更能體現(xiàn)樓盤的高貴感和檔次。公寓類建筑建議：ART-DECO·天然石材外立面·線條簡約·莊重不失典雅A公寓類建筑建議：ART-DECO·天然石材外立面·線條簡約·莊重不失典雅AArtDeco簡潔又不失裝飾性的造型語言所體現(xiàn)出來的基于線條形式的強(qiáng)烈的裝飾性，在原則上靈活運(yùn)用重復(fù)、對(duì)稱、漸變等美學(xué)法則使幾何造型充滿詩意和富于裝飾性。洋房類建筑建議：法式風(fēng)格·色彩與內(nèi)在緊密聯(lián)系·強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)雕琢·優(yōu)雅、高貴并浪漫法式建筑講究點(diǎn)綴在自然中，并不在乎占地面積的大小，追求色彩和內(nèi)在聯(lián)系，不過有時(shí)也有意呈現(xiàn)建筑與周圍環(huán)境的沖突。因此，法式建筑往往不求簡單的協(xié)調(diào)，而是崇尚沖突之美。B洋房類建筑建議：法式風(fēng)格·色彩與內(nèi)在緊密聯(lián)系·強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)雕琢·優(yōu)雅、高貴并浪漫B法式風(fēng)格在細(xì)節(jié)要求上幾乎達(dá)到苛求的地步，一切以達(dá)到完美的自然回歸感為目的洋房類建筑建議：法式風(fēng)格·色彩與內(nèi)在緊密聯(lián)系·強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)雕琢·優(yōu)雅、高貴并浪漫B法式風(fēng)格講究將建筑點(diǎn)綴在自然中，在設(shè)計(jì)上講求心靈的自然回歸感，給人一種撲面而來的濃郁氣息。別墅類建筑建議：法式風(fēng)格·貴族特質(zhì)·強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)雕琢·優(yōu)雅、高貴并浪漫C布局上突出軸線的對(duì)稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間。貴族風(fēng)格，高貴典雅。細(xì)節(jié)處理上會(huì)大量運(yùn)用法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。點(diǎn)綴在自然中，崇尚沖突之美

別墅類建筑建議：法式風(fēng)格·貴族特質(zhì)·強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)雕琢·優(yōu)雅、高貴并浪漫建筑整體方面有著嚴(yán)格的把握，善于在細(xì)節(jié)雕琢上下工夫。建筑多采用對(duì)稱造型C別墅類建筑建議：法式風(fēng)格·貴族特質(zhì)·強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)雕琢·優(yōu)雅、高貴并浪漫C法式建筑風(fēng)格——建筑體型既有以清新、亮麗、現(xiàn)代為基調(diào)而形成輕盈、活潑的建筑形態(tài)，建筑形體厚重，貴族氣息在建筑的冷靜克制中優(yōu)雅的散發(fā)出來。253建筑風(fēng)格：公寓類(ART-DECO)、洋房類（法式）、別墅類（法式）景觀：陽光車庫、宅間綠地、多島灣4配套：椰林大道、水上會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、學(xué)校配套、直達(dá)巴士、物業(yè)管理戶型：公寓類（LOFT、二房、小三房、三房、四房）洋房類、別墅類（聯(lián)排、獨(dú)棟）1總平規(guī)劃：內(nèi)城、外城、多島灣景觀設(shè)計(jì)重點(diǎn)基本無任何景觀打造開始從社區(qū)內(nèi)部及售樓處打造景觀目前營口市的房地產(chǎn)項(xiàng)目多數(shù)尚停留在賣樓花、賣毛坯的階段，很少有樓盤做景觀和環(huán)境的打造發(fā)展進(jìn)化景觀設(shè)計(jì)重點(diǎn)代表樓盤——佰仕楓景：在社區(qū)內(nèi)部開始設(shè)置景觀水系，已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到景觀對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值提升

展示空間社區(qū)水系售樓處及社區(qū)內(nèi)部開始打造景觀展示，但綠化的水平及密度較低，但品質(zhì)感差，整體感覺較差。社區(qū)打造了內(nèi)部水道，成為社區(qū)內(nèi)部的景觀走廊，是項(xiàng)目推售的一大亮點(diǎn)，并得到了客戶的較高認(rèn)可。佰仕風(fēng)景已經(jīng)開始關(guān)注社區(qū)景觀