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文檔簡介

首創(chuàng)棋盤山一號開盤總結(jié)報告營銷部2010年8月報告結(jié)構(gòu):、開盤前營銷推廣策略、推售產(chǎn)品分析、戶型分析、本案與首創(chuàng)戶型對比、可借鑒之處、銷售情況分析(一)、入市方式:1、利用首創(chuàng)置業(yè)在沈陽以“首創(chuàng)國際城”為第一個主打項(xiàng)目進(jìn)入沈陽市場3年以來,產(chǎn)品形式及品牌效應(yīng)也日益得到沈陽客戶的認(rèn)可。2、從去年12月外展開放以來,一直以項(xiàng)目展示為主。外展場開放時間較早,且曾經(jīng)為首創(chuàng)琥珀灣外展場地,因?yàn)槿詴幸欢ǖ目驮椿A(chǔ)。從外展場蓄客情況來看,多數(shù)客戶仍對高端別墅、首創(chuàng)品牌、地理位置有一定的關(guān)注。一、開盤前營銷推廣策略(二)、推廣思路:1、推廣主題:首創(chuàng)棋盤山一號一直推出第五代別墅口號,從去年項(xiàng)目軟文投放來看,第五代別墅在沈陽的主打也與其他別墅進(jìn)行了明顯的區(qū)分。而今年開始則已環(huán)境為主打,內(nèi)外雙河景依然成為其最大的賣點(diǎn)。2、推廣周期:從今年五月開始進(jìn)入集中推廣期。3、各期推廣主題:5月:墅集大成唯敢言藏;傲踞河岸,領(lǐng)墅此山6月:依山抱水?dāng)埑牵洳卣鎰e墅7月:首創(chuàng)棋盤山一號樣板示范區(qū)7月17日盛大開放8月:開盤預(yù)告一、開盤前營銷推廣策略一、開盤前營銷推廣策略小結(jié):從各期報廣主題來看,以自然風(fēng)景——渾河及私家珍藏為主要方向,從別墅幾大主要關(guān)注價值點(diǎn)來看,也已此兩點(diǎn)吸引客戶、引導(dǎo)客戶購買。其次從小標(biāo)及其他方式中將地段標(biāo)明:如離渾河最近、處于城郊結(jié)合部等也是吸引客戶的另一種方式。二、推售產(chǎn)品分析聯(lián)排合院獨(dú)棟獨(dú)棟二、推售產(chǎn)品分析(一)項(xiàng)目基本信息:一期總占地面積:17.1萬平米一期總建筑面積:10.6萬平米聯(lián)排別墅:約21528㎡合院獨(dú)棟:約26423㎡臨河獨(dú)棟:約13942㎡容積率:0.62總戶數(shù):202戶聯(lián)排別墅:112套(204、224平米)合院獨(dú)棟:66套(391-418平米)臨河獨(dú)棟:24套(480-590平米)二、推售產(chǎn)品分析(二)、開盤推售產(chǎn)品分析產(chǎn)品類型入戶方式端中戶型戶型面積推售數(shù)量所占比例聯(lián)排別墅北入戶端戶型2242623%中間戶型2045448%南入戶端戶型224109%中間戶型2042220%小計(jì)112100%合院別墅

401-4142335%391-4184365%小計(jì)66100%臨河獨(dú)棟

480-584938%

580-590729%

579833%小計(jì)24100%總計(jì)2021、本次開盤將一期202套(除三套樣板間不售外,其他199套全部推售),即聯(lián)排別墅111套,合院獨(dú)棟66套,臨河獨(dú)棟22套。2、在聯(lián)排別墅中,北入戶南花園80套,所占比例為71%,南入戶北花園32套,所占比例為29%;端戶型36套,所占比例為32%,中間戶型76套,所占比例為68%。(三)、銷售價格(以下價格均為報價,開盤當(dāng)日折扣為98折)

聯(lián)排產(chǎn)品均價9000元/平合院獨(dú)棟均價14000元/平臨河獨(dú)棟均價20000元/平

開盤共計(jì)銷售126套(對外),預(yù)計(jì)銷售達(dá)3億元二、推售產(chǎn)品分析三、戶型分析聯(lián)排戶型(面積:204、224平,均為地上三層無地下,地上車位無車庫)1、聯(lián)排中間戶型與邊戶型基本無區(qū)別,整體戶型除車庫在南向北向外,其他均無區(qū)別。2、全部為南向下沉式客廳,挑高3.5米,餐廳與廚房相連,南北雙向私家花園(端戶型比中間戶型多約10-20平)其余層高3.2米3、二層南向臥室?guī)И?dú)立衛(wèi)生間、一步式陽臺、并配備書房;北向兩間臥室共用衛(wèi)生間無其他特色。4、三層為主臥室自帶獨(dú)立衛(wèi)生間及衣帽間,南向一步式觀景陽臺,北向超大面積露臺贈送。三、戶型分析合院獨(dú)棟(面積:391-418平,均為地上二層地下一層,地上車庫車位各一個)1、整體布局特設(shè)下沉式超大面積庭院,兩層花園,地下一層南向超大家庭廳、影音廳、工人房洗衣房,空間布局合理,整體地下給100平增為贈送面積2、一層特設(shè)入戶門廊,南向客廳與餐廳相連增加尺度感,中西雙廚,北向書房可作為臥室,客廳上方雙層挑空3、二層南向3間套房均設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間及衣帽間,并有一定尺度的露臺贈送三、戶型分析臨河獨(dú)棟戶型(面積:480-590平,均為地上二層地下一層,地上車庫一個)1、臨河獨(dú)棟戶型與合院獨(dú)棟戶型類似,地下一層設(shè)南向臥室套房,超大家庭廳、工人房、洗衣間、健身室合理布局2、大面積花園贈送,兩層花園,一層雙車庫,特設(shè)南向臥室套房,會客廳與餐廳相連增加尺度感,特設(shè)中西雙廚,且連接大面積陽臺可做儲物間;客廳雙層挑高3、二層2個南向臥室套房,1個北向套房,南向主臥室贈送較大露臺,由于客廳雙層挑高因?yàn)槎幼呃任恢酶鼮殚_闊明亮四、本案與首創(chuàng)戶型對比本案1、全地下停車庫,戶均2個以上停車庫,部分戶型設(shè)置訪客車位,實(shí)現(xiàn)人車分流2、產(chǎn)品線較為豐富3、全部產(chǎn)品贈送地下室面積、花園面積較大4、產(chǎn)品創(chuàng)新:一層南臥室,多處獨(dú)立套房,主人房尺度較為闊綽更符合生活5、總體采用德國城堡風(fēng)格,在棋盤山別墅市場獨(dú)樹一幟6、整個園區(qū)立面色彩均有獨(dú)立組合,實(shí)現(xiàn)差異特色7、利用地形高差及綠化,消除夜晚車燈的光污染8、園區(qū)內(nèi)湖做為一個特色賣點(diǎn)將有更有利于產(chǎn)品銷售首創(chuàng)1、聯(lián)排地上停車位僅可停放一臺私家車,合院獨(dú)棟只有一個地上車庫2、聯(lián)排產(chǎn)品線較為單一僅2種戶型且無明顯戶型差異,花園贈送面積僅獨(dú)棟產(chǎn)品較大3、聯(lián)排無地下室;合院贈送約100平面地下;獨(dú)棟地下計(jì)入整體面積4、產(chǎn)品創(chuàng)新:一層南臥室,獨(dú)棟及合院產(chǎn)品餐廳與客廳相連,使室內(nèi)空間更大更開闊5、采用托斯卡納風(fēng)格,但目前沈陽市場中多個項(xiàng)目均采用此種風(fēng)格。6、利用文化石使外立面實(shí)現(xiàn)差異化特色7、雙河景特色,將別墅分為提升的更加明顯四、本案與首創(chuàng)戶型對比類別樓層本案首創(chuàng)聯(lián)排產(chǎn)品地下首創(chuàng)聯(lián)排無地下贈送、地上車位、僅兩種戶型、無中庭、無閣樓等,因此與本案無可比性一層二層三層合院獨(dú)棟地下車庫雙車位、南向臥室、2大分區(qū)兩層花園、2大塊功能分區(qū)一層南向套房、獨(dú)立書房、客廳與餐廳相連、中西雙廚整體面寬進(jìn)深小、獨(dú)立單車庫、特設(shè)入戶門廊、會客廳及餐廳相連均在南向、特設(shè)書房可改成臥室二層三間臥室朝南,主臥室自帶獨(dú)立衛(wèi)生間及衣帽間并連接一步式陽臺、南向2間臥室共用衛(wèi)生間南向三間套房、雙層客廳挑高使二層走廊更寬闊乙類獨(dú)棟地下地下車庫可停放四臺車輛、7大功能分區(qū)、特設(shè)保姆間兩層花園、南向獨(dú)立套房、兩大空間、特設(shè)工人房洗衣房一層南向套房、南北雙客廳、中西雙廚與餐廳相連整體面寬進(jìn)深小、獨(dú)立雙車庫、南向套房、客廳與餐廳相連、中西雙廚且連接陽臺二層全南向四間臥室、其中三間實(shí)現(xiàn)套房標(biāo)準(zhǔn)、主臥室尺度較大南向2間套房、北向1間套房、雙層客廳挑高挑高使二層走廊更寬闊五、可借鑒之處1、外展開放較早:于2010年底進(jìn)駐中韓大廈開放外展,以展示之名向大眾進(jìn)行產(chǎn)品宣講,但一直保持產(chǎn)品神秘感2、進(jìn)入售樓中心后未采取預(yù)約制:由于地段問題等其他相關(guān)因素,未采用高檔別墅預(yù)約制,使得銷售現(xiàn)場客戶較多,但也會帶來一些真正的客戶群。3、同行態(tài)度:對待同行采取較為理智的接待態(tài)度,較為友好4、營銷活動:從進(jìn)駐售樓處后,以大量的營銷活動進(jìn)行暖場,由于季節(jié)因素,使得每次活動期間人流較大,現(xiàn)場人氣較旺5、產(chǎn)品特色:托斯卡納風(fēng)格、外立面使用文化石進(jìn)行不同的組合使每棟樓的立面均不同、門窗采用一般形式即塑鋼窗、實(shí)木門可減少整體費(fèi)用、采用龍湖式景觀模式多植樹植密樹多種顏色花朵交錯藝術(shù)小品的擺放等五、可借鑒之處本案花園贈送方面來看,僅合院獨(dú)棟與首創(chuàng)有一定的區(qū)別,首創(chuàng)合院產(chǎn)品雙層花園,而本案目前來看僅是單層且面積較少,為了與競品抗衡,建議花園做如下調(diào)整:1、由于路網(wǎng)因素,因此東西兩側(cè)增加花園面積不太現(xiàn)實(shí),僅能從南北兩側(cè)調(diào)整2、除原有想法根據(jù)中間花壇四分之一分劃外,可進(jìn)行南北方向的花園面積增加六、銷售情況分析1、聯(lián)排產(chǎn)品銷售率達(dá)50%以上,銷售情況較好,主要原因?yàn)椋嚎們r較低、環(huán)境較好、產(chǎn)品無明顯缺陷2、合院獨(dú)棟產(chǎn)品銷售情況較差,預(yù)計(jì)銷售達(dá)30%,此種銷售情況主要與“合院”概念有關(guān),從前幾次市調(diào)中可發(fā)現(xiàn)銷售人員對合院

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