項目評估特訓

項目評估特訓主要內容固定資產貸款項目評估介紹1評估資料收集2市場數(shù)據(jù)調查3固定資產貸款項目評估測算42/3/2023第一部分：固定資產貸款項目評估介紹2/3/2023一、固定資產貸款項目評估介紹

之評估范圍項目評估固定資產貸款項目融資固定資產支持融資2/3/2023一、固定資產貸款項目評估介紹

之評估概念

項目必要性和重要性技術工藝經(jīng)濟效益借款人（項目主體）主體資格參閱調查報告項目評估2/3/2023一、固定資產貸款項目評估介紹

之評估限制條件項目的經(jīng)濟技術指標數(shù)據(jù)以借款人提供的相關資料為依據(jù)。1本次評估測算是以項目按既定計劃順利完工為前提的。234采用了國際和國內通用的理論和方法，進行了合理的假定和適當簡化。3未經(jīng)特別說明，本報告中貨幣種類均為人民幣。4本報告僅為項目貸款進行綜合評估，僅為我行決策貸款提供參考依據(jù)，評估報告使用權歸我行所有，本報告對第三者不承擔責任。5本報告的有效期為報告提交之日起一年。6本報告為我行內部文件，任何單位和個人在未征得我部的同意，不得對外透露和提供，并對借款人和貸款擔保人的有關情況保密。7需要特別說明的是：作為內部評估，該評估是在經(jīng)營行采集資料為真實的假設前提下進行的。82/3/2023一、固定資產貸款項目評估介紹

之評估主要內容項目主體基本情況項目概況項目市場分析項目總投資及資金籌措項目經(jīng)濟效益評估償債能力及擔保能力銀行效益及風險防范評估結論2/3/2023一、固定資產貸款項目評估介紹

之評估程序評估程序Step1Step2Step

4Step

5了解評估項目做好準備工作成立評估小組制定工作計劃調查研究收集資料核查整理審查分析綜合判斷編制評估報告了解評估項目做好準備工作Step32/3/2023第二部分：評估資料收集2/3/2023二、評估資料收集企業(yè)相關資料（主要參閱調查報告）1、公司營業(yè)執(zhí)照及公司資質證書2、公司情況介紹（公司簡史、公司管理層簡歷及情況簡介）3、公司近三年經(jīng)審計的財務報告及最近一期的財務報告項目相關資料1、項目規(guī)劃設計方案及項目情況介紹2、四證一書，即土地出讓合同書、建設用地規(guī)劃許可證、土地證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

3、股權轉讓協(xié)議或項目轉讓合同及相關文件4、項目可行性研究報告5、項目投資概算、投資計劃6、工程建設計劃、工程施工進度7、項目資金籌措計劃（自有資金、擬貸資金）8、自有資金的構成及來源說明9、項目融資計劃及還款計劃、利息10、項目經(jīng)營方案及經(jīng)營現(xiàn)金流預測評估資料2/3/2023二、評估資料收集1項目基本情況（包括項目主體基本情況）2項目建設必要性和重要性3項目合法性4項目建設基本條件及工藝5項目建設情況評估資料收集目標2/3/2023二、評估資料收集項目建設基本條件及工藝項目建設基本條件項目建設的可行性研究是否完成。項目建設基本條件是否具備，如征地、供電、供水、交通運輸、排水、消防、環(huán)境保護等。項目建成投產后所需設備、原輔材料、燃料等的供應是否能滿足要求。項目工藝技術簡單介紹項目所采用的設計方案、生產工藝等情況，評價其先進性、適用性、經(jīng)濟性、成熟性、可靠性等。（下附工藝流程圖表）2/3/2023二、評估資料收集示例：2/3/2023第三部分：市場數(shù)據(jù)調查2/3/2023三、市場數(shù)據(jù)調查調查方法：詢問、觀察、實驗、抽樣調查實地走訪、或互聯(lián)網(wǎng)搜索市場調查產品市場投入物市場政治法律環(huán)境技術環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境消費者狀況行業(yè)競爭對手項目產品原材料價格資源燃料動力2/3/2023三、市場數(shù)據(jù)調查SWOT1項目所處行業(yè)狀況分析2行業(yè)發(fā)展前景分析3市場需求分析4競爭性分析5市場風險分析市場調查目的2/3/2023第四部分：固定資產貸款項目評估測算2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算項目經(jīng)濟性評估測算項目總投資及資金籌措項目經(jīng)濟效益評價項目還貸能力分析了解評估項目做好準備工作成立評估小組制定工作計劃收入預測成本預測稅金測算利潤分配分析項目主要經(jīng)濟效益指標測算比較項目的總投資和項目的經(jīng)濟效益情況與同行業(yè)平均水平，在全國范圍內與區(qū)域范圍內的其他典型同類企業(yè)的投資收益率及經(jīng)營成本進行對比分析項目整體的投資價值狀況。貸款償還期測算利息備付率和償債備付率測算及分析評估項目在貸款償還期內的還貸可能性建設投資估算建設期利息估算鋪底流動資金估算資金籌措分析等項目經(jīng)濟效益預測

評估結論2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算測算原則及前提條件測算期確定項目擬貸款金額及貸款利率確定基準收益率的確定2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算項目總投資固定資產投資鋪底流動資金建設投資建設期利息建筑工程費設備購置費安裝工程費其他費用預備費

項目總投資估算2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算

項目總投資估算項目總投資固定資產投資鋪底流動資金固定資產遞延資產建筑過程費用設備費用建設期利息其他費用預備費用無形資產土地使用權專利權非專利權商標權其他無形資產開辦費樣品樣機購置費農業(yè)開荒費非常損失其他遞延資產詳見《項目投資概算表》2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算鑒定分析固定資產總投資的內容是否完整，有無漏項。1鑒定分析估算的標準和方法是否符合國家、行業(yè)、部門的有關規(guī)定和要求。23鑒定分析預備費的估算是否正確，物價上漲指數(shù)的選用是否恰當，是否有一定的依據(jù)。3鑒定分析固定資產總投資所形成的固定資產、無形資產、遞延資產的結構是否合理。4鑒定分析建設期借款利息的計算是否準確、利率是否符合國家規(guī)定，期限是否與建設期一致，是否考慮了其他資金成本。5總投資評估重點2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算鑒定分析流動資金估算的方法，是否符合行業(yè)部門特點及一般規(guī)定

1鑒定分析流動資金總額能否滿足項目的基本要求

2鑒定分析所采用的參數(shù)是否是行業(yè)或部門標準或平均水平。

34鑒定分析鋪流動資金能否落實等。流動資金評估重點2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算項目投資計劃資金籌措計劃資本金來源自有資金銀行融資其他融資銷售回款2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算《項目總成本費用估算表》《項目收入及稅費估算表》《資金來源及運用表》《全部投資現(xiàn)金流量表》《損益及利潤分配表》《貸款償還估算表》財務評價

第一步：分析、估算項目財務數(shù)據(jù)第二步：評估基本報表第三步：分析項目盈利能力、償債能力（測算財務指標）2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算項目收入預測產品銷售價格預測生產水平預測項目收入預測銷售稅費及附加估算詳見《項目收入及稅費估算表》2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算鑒定分析項目銷售量的確定是否有充分依據(jù)。1鑒定分析各年生產負荷的確定是否有充分依據(jù)。2鑒定分析產品的銷售價格是否合理。3鑒定分析項目收入計算是否正確。4項目收入評估重點2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算鑒定分析項目應納稅種是否完全，是否有漏掉的稅沒有估算，是否有重復估算的稅種。1鑒定分析估算時所采用的稅種、稅目、稅率是否符合國家稅法的規(guī)定。2在評估過程中，按照就高不就低的原則計算。3在評估過程中，增值稅作為價外稅不包括在銷售稅金及附加中。4項目銷售稅費評估重點2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算項目總成本費用外購原輔材料燃料及動力工資及福利費修理費折舊費

項目總成本估算攤銷費利息支出其他費用生產成本銷售費用管理費用財務費用變動成本固定成本經(jīng)營成本=總成本費用-折舊費-攤銷費-利息支出詳見《項目總成本費用估算表》方式一方式二2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算鑒定分析項目成本費用估算的方法。1鑒定分析項目成本費用的合理性2鑒定分析項目投入物價格的選用與產出物價格的選用是否保持同期性原則。3鑒定分析項目成本費用估算中所選取的參數(shù)是否符合部門（行業(yè)）的規(guī)定與標準。4項目成本費用評估重點2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算固定資產貸款利息投產前建設期利息，一般可計入固定資產成本，增加固定資產原值。投產后貸款的利息，則只計入當期財務費用，不增加固定資產原值。流動資金貸款利息流動資金貸款利息計入當期財務費用中。貸款利息2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算項目利潤總額估算項目利潤總額項目利潤總額＝產品銷售收入－產品總成本費用－產品銷售稅金及附加稅后可還款利潤稅后還款利潤＝利潤總額－所得稅額－盈余公積金（含公益金）如果項目在投產后發(fā)生年度虧損，可用下一年的所得稅前利潤彌補，下一年利潤不足彌補的，可在5年內延續(xù)彌補，5年內不足彌補的，則用所得稅后利潤彌補。詳見《項目損益及利潤分配表》年均銷售收入年均利潤總額銷售利潤率投資利潤率2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算項目現(xiàn)金流量估算全部投資現(xiàn)金流量表是將全部投資均設定為自有資金作為計算基礎用以計算全部投資的財務凈現(xiàn)值等指標自有資金現(xiàn)金流量表適用于企業(yè)自有資金和其他各種外部資金作為資金來源的項目。以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本息的償付作為現(xiàn)金流出、用以計算各種財務指標。項目現(xiàn)流量是以項目作為一個獨立系統(tǒng)，反映項目在建設期與生產經(jīng)營期各年流入和流出的現(xiàn)金活動，用以計算財務內部收益率（IRR），財務凈現(xiàn)值（NPV，累計財務凈現(xiàn)值FNPV）及投資回收期等評價指標。詳見《現(xiàn)金流量表（全部投資）》財務內部收益率財務凈現(xiàn)值動態(tài)回收期靜態(tài)回收期2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算鑒定分析現(xiàn)金流量的測算是否準確。

1鑒定分析現(xiàn)金流量表的編制是否符合國家有關規(guī)定要求。

2鑒定分析全部投資現(xiàn)金流量表的計算是否符合全部投資現(xiàn)金流量表所設定的計算前提。3鑒定分析自有資金現(xiàn)金流量表的計算中自有資金支付建設期借款利息是否已作為現(xiàn)金流出處理等。4項目現(xiàn)金流量評估重點2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算償債能力分析償債能力根據(jù)企業(yè)和項目的盈利能力、償債能力，結合借款人的綜合還貸能力，說明貸款的還款來源是否充足。并分析說明貸款償還期是否符合信貸政策和要求。詳見《資金來源與運用表》與《貸款償還估算表》2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算項目不確定性分析盈虧平衡分析盈虧平衡分析主要是衡量項目適應生產或銷售情況變化的能力。盈虧平衡點（生產能力利用率）=年均固定總成本/（年均銷售收入-年均變動總成本-年均銷售稅金及附加）*100%敏感性分析敏感性分析是通過分析、預測項目主要因素發(fā)生變化時對項目評估指標的影響，從中找出敏感因素并確定其影響程度。可分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。目前在項目評估時，一般只做單因素敏感性分析。最后根據(jù)計算結果，分析各自的財務指標是否仍在可以接受的范圍內，如財務內部收益率高于基準收益率（或基準折現(xiàn)率），投資回收期小于基準投資回收期，凈現(xiàn)值大于或等于零。從而進一步說明該項目的抗風險能力大小。2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算項目財務指標及經(jīng)濟效益分析財務指標通過上述各項指標，綜合評價項目財務效益的好壞、盈利能力、清償能力的強弱，貸款風險大小等，說明項目在財務上是否可行。經(jīng)濟效益從行業(yè)來看可以參考的指標主要有銷售成本率、銷售利潤率、應收帳款周轉率、總資產周轉率、固定資產周轉率、總資產報酬率、凈資產收益率、流動比率、速動比率等指標，應該在行業(yè)一般水平內。2/3/2023四、固定資產貸款項目評估測算銀行貸款效益及風險分析銀行貸款效益項目貸款對我行帶來的直接效益，如利息收入等；項目貸款對我行帶來的間接效益，如有利于調整和優(yōu)化我行信貸客戶結構，拓展有效信貸資產市場，爭取企業(yè)負債業(yè)務、中間業(yè)務等其他業(yè)務等。

。貸款風險及防范措施項目建設風險及措施