三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

三亞.崖城房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告報(bào)告摘要城市概況現(xiàn)有銷售模式歸納我們的發(fā)現(xiàn)定價(jià)原則售后返租的復(fù)利計(jì)算可挖銷售員名單城市概況1、城市概況人口規(guī)模小、工業(yè)經(jīng)濟(jì)比重低，城市整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為薄弱。近年來三亞市確定了以旅游業(yè)為龍頭、建設(shè)國際濱海城市的目標(biāo)，旅游經(jīng)濟(jì)取得了較快的發(fā)展速度?！币活^兩翼“的旅游發(fā)展規(guī)劃給以海棠灣、清水灣為主的東部區(qū)域帶來發(fā)展機(jī)遇。城市發(fā)展重心向東偏移。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況整體市場(chǎng)依舊保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，市區(qū)樓盤價(jià)格略有下降，海景房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺。年銷售量在100萬平米左右，08年市場(chǎng)整體均價(jià)突破1萬元/平米。市場(chǎng)成熟熱點(diǎn)區(qū)域有市區(qū)、三亞灣、大東海和亞龍灣，但土地儲(chǔ)備已經(jīng)不多，發(fā)展重心向東偏移，本項(xiàng)目所在清水灣區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。房地產(chǎn)市場(chǎng)停留在賣資源的階段，資源主導(dǎo)售價(jià)，一線海景公寓和一線海景別墅往往價(jià)格相當(dāng)。同等條件下小戶型產(chǎn)品較受市場(chǎng)歡迎。

90%、部分項(xiàng)目甚至100%外來客戶，上海、北京、東北、山西、江浙等地客戶構(gòu)成購房主體。經(jīng)濟(jì)環(huán)境——地方GDP從GDP指標(biāo)來看，三亞市經(jīng)濟(jì)水平呈現(xiàn)總量偏低但增速較快的特征?？偭康褪怯捎谌齺喪腥丝谝?guī)模小，08年三亞市常駐人口只有56.5萬人。增速快是因?yàn)槿齺喪幸苑康禺a(chǎn)、旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境——地方財(cái)政水平從三亞市財(cái)政收入的情況來看，呈現(xiàn)總量小、增速快、人均指標(biāo)高的特征。例如08年，三亞財(cái)政收入為59億元，不足深圳的10%，但人均財(cái)政收入水平卻比深圳高出約38%。經(jīng)濟(jì)環(huán)境——固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資方面，繼續(xù)保持了較快的增速，2008年三亞市固定資產(chǎn)投資增速為38.2%，同期全國平均水平為25.5%。投資結(jié)構(gòu)極不均衡，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)主要靠房地產(chǎn)和旅游拉動(dòng)，故第三產(chǎn)業(yè)投資比重占據(jù)95%左右。經(jīng)濟(jì)環(huán)境——金融機(jī)構(gòu)存貸情況2008年末金融機(jī)構(gòu)存款余額280.2億元，繼續(xù)保持了較快的增速。存貸比進(jìn)一步擴(kuò)大，比全國平均水平高出近一倍水平。反映了三亞金融市場(chǎng)仍具有較大的操作市場(chǎng)，另一方面也說明三亞金融市場(chǎng)活力不足，金融機(jī)構(gòu)放貸力度不大。居民生活——收入水平08年居民收入水平保持較快的增速（全國平均水平為8%），其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13471元，跟黃山處于同一水平。低于全國平均水平的15781元，農(nóng)民人均純收入5185元，高于同期全國平均水平的4761元。居民生活——消費(fèi)水平08年三亞社會(huì)消費(fèi)品零售總額38.77億元，人均6862元，低于全國8169元的平均水平，相當(dāng)于深圳的30%水平。但增幅較快，高出全國平均水平17個(gè)百分點(diǎn)。居民生活——儲(chǔ)蓄水平居民存款余額繼續(xù)保持較快的增速，增速略高于全國平均水平，其中人均年末居民存款余額21722元，高出全國平均水平30%。相當(dāng)于黃山市人均水平的2倍。城市背景——1、人文、政治環(huán)境城市區(qū)位與歷史城市區(qū)位：三亞市地處海南島最南端。全市面積1919.58平方公里，其中規(guī)劃市區(qū)面積37平方公里。東西長(zhǎng)91.6公里，南北寬51公里。歷史沿革：三亞古稱崖州。1987年9月26日，國務(wù)院批準(zhǔn)三亞市升格為地級(jí)市，是全國四個(gè)不設(shè)區(qū)的地級(jí)市之一。三亞2、地理與氣候地理位置：三亞位于北緯18°09′34″——18°37′27″、東經(jīng)108°56′30″——109°48′28″之間,處于西太平洋環(huán)帶上,位于東南亞中心,是中國同東南亞各國交往最捷的大門,也是中國與西南亞、非洲、歐洲的海上交通要道。自然環(huán)境：三亞三面環(huán)山，形成懷抱之勢(shì)，山、海、河三種美景自然融合，眾多山頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點(diǎn)。海水清澈、能見度高，水溫適中，全年適合游泳；三亞市區(qū)有東、西兩條河流穿過而過。美麗的自然風(fēng)光，優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，造就了三亞人居、旅游、度假的美麗天堂。氣候條件：

三亞的氣候?qū)贌釒ШＱ蠹撅L(fēng)氣候。年平均氣溫25.4oC，七月平均最高氣溫28.3oC，一月平均最低20.7oC氣溫，全年日照時(shí)間約2.563小時(shí)。

3、行政區(qū)劃三亞市現(xiàn)設(shè)有河?xùn)|、河西兩個(gè)管理區(qū)，崖城、天涯、鳳凰、田獨(dú)、海棠灣、育才六個(gè)鎮(zhèn)。此外還管轄南田、南新、南島、立才、南濱五個(gè)國營農(nóng)場(chǎng)。育才崖城天涯田獨(dú)鳳凰海棠灣4、人口狀況三亞市是漢、黎、苗、回等20多個(gè)民族聚居的地方。少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?1.5%，以黎、苗、回族為主。

2008年末，常駐人口56.5萬人，戶籍人口54.58萬人，其中農(nóng)墾系統(tǒng)人口6.62萬人。5、對(duì)外交通狀況——公路高速公路：東線高速：連接陵水、萬寧、瓊海、海口。西線高速：連接?xùn)|方、臨高、?？?。中線高速：三亞—五指山—?？诟咚俟?，已列入十一五重點(diǎn)計(jì)劃。國道：G223國道：三亞-陵水-萬寧-瓊海-?？贕224國道：三亞-五指山-瓊中-屯昌-?？贕225國道：三亞-東方-儋州-海口鐵路：西環(huán)鐵路：由三亞始發(fā)至?？?，經(jīng)由?？诃傊藓{輪渡與中國內(nèi)陸各省實(shí)現(xiàn)鐵路全線貫通。已開通三亞至北京西、上海南、廣州等班次。東環(huán)鐵路：在建中的快線鐵路，2011年通車，屆時(shí)三亞至陵水僅20分鐘車程。5、對(duì)外交通狀況——鐵路東環(huán)線5、對(duì)外交通狀況——航空、海運(yùn)航空：三亞鳳凰國際機(jī)場(chǎng)海運(yùn)：西線：三亞-東方-?？冢?74km）東線：三亞-?？冢?89km）三亞-廣州（891km）鳳凰機(jī)場(chǎng)東方城市產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：從近3年三亞市三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值來看，第三產(chǎn)業(yè)比重增加趨勢(shì)明顯，06到08年分別為39%、51%、54%。成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。發(fā)展定位：以旅游業(yè)為主導(dǎo)，優(yōu)先發(fā)展新型工業(yè)、熱帶高效農(nóng)業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文體健康產(chǎn)業(yè)等六大產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)：“亞洲一流、世界著名”的國際性熱帶濱海旅游城市。城市產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀研究主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃2005年，通過國際招標(biāo)后的《三亞市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》提出以“1211”鳳凰展翅，作為大三亞的空間結(jié)構(gòu)布局：

１頭———三亞城市旅游區(qū)，是“鳳凰之頭”。

２翼———三亞東部以休閑度假旅游為主的旅游區(qū)、西部以文化體驗(yàn)觀光為主的旅游區(qū)，是“鳳凰之翼”。

１脊———生態(tài)—文化景觀軸。以環(huán)島高速、G224為脊梁，從落筆洞開始貫穿三亞腹地，延伸到五指山，與?？趯?duì)接。

１體———樂東—保亭生態(tài)旅游圈。

1頭－城市旅游區(qū)西翼－文化體驗(yàn)旅游區(qū)東翼－休閑度假旅游區(qū)1體－生態(tài)旅游區(qū)1脊－生態(tài)－文化景觀軸主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)——旅游業(yè)發(fā)展情況2008年，三亞市接待旅客人數(shù)超過600萬人次，其中接待國內(nèi)旅客553萬人次，國際旅客51萬人次。從總量上來看，國內(nèi)旅客仍占據(jù)絕對(duì)比重，維持在90%以上。國際旅客呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)——旅游業(yè)發(fā)展情況2008年，三亞旅游收入達(dá)91.05億元，同比增長(zhǎng)13.7%，相當(dāng)于全市GDP的63%。旅客人均消費(fèi)額呈上漲趨勢(shì)，08年接待旅客人均消費(fèi)額為1507元，同比增長(zhǎng)1.3%。游客構(gòu)成——依據(jù)政府09年春節(jié)黃金周抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)國內(nèi)游客中，廣東、北京、上海占據(jù)前三，分別為10.4%、7.2%和6.6%。國外游客方面，以俄羅斯游客為主，占到總體的29.6%。其次是香港、日本游客。三亞旅游資源分布情況三亞市酒店業(yè)發(fā)展情況酒店主要分布在三亞灣、大東海和亞龍灣三大灣區(qū)從近幾年三亞酒店發(fā)展情況來看，在酒店數(shù)量逐年遞增的同時(shí)，開房率也是穩(wěn)步上升，說明三亞酒店市場(chǎng)容量在逐步擴(kuò)大。并沒有出現(xiàn)因酒店數(shù)量增加而導(dǎo)致的市場(chǎng)飽和。2008年,三亞全市列入統(tǒng)計(jì)的酒店共180家，擁有客房29612間，平均開房率為63.0%，比上年提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。三亞市酒店業(yè)發(fā)展情況酒店價(jià)格：三亞灣高端酒店平均房?jī)r(jià)464元/天大東海高端酒店平均房?jī)r(jià)477元/天亞龍灣高端酒店平均房?jī)r(jià)1099元/天注：酒店價(jià)格依據(jù)攜程網(wǎng)報(bào)價(jià)不完全統(tǒng)計(jì)得出城市規(guī)劃建設(shè)與城市配套城市發(fā)展目標(biāo)及戰(zhàn)略：圍繞旅游業(yè)，發(fā)展服務(wù)業(yè)和相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)。通過旅游業(yè)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施水平的提高，擴(kuò)大本地產(chǎn)品的需求市場(chǎng)，在不破壞生態(tài)資源和影響旅游業(yè)發(fā)展的前提下，發(fā)展符合本地資源優(yōu)勢(shì)的教育、熱帶農(nóng)業(yè)、遠(yuǎn)洋漁業(yè)及無污染的高科技工業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。加強(qiáng)遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)市域內(nèi)城鎮(zhèn)的發(fā)育和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，推動(dòng)城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，增強(qiáng)城市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有計(jì)劃、有步驟地提高市域城市化水平。保護(hù)和優(yōu)化市域整體環(huán)境，為創(chuàng)造富有特色的國際旅游度假城市提供優(yōu)美的大環(huán)境。重大基礎(chǔ)設(shè)施配套——瓊州海峽跨海大橋由交通運(yùn)輸部、鐵道部和廣東、海南兩省共同組織編制的《瓊州海峽跨海工程規(guī)劃研究報(bào)告》目前已完成，報(bào)告確定以建設(shè)連接廣東省徐聞縣燈樓角和海南省澄邁縣道倫角的公路、鐵路兩用橋，大橋爭(zhēng)取在2012年開工建設(shè)大橋、2020年建成通車。大橋建成后，駕車跨越瓊州海峽只需20分鐘，而目前依靠渡輪通過海峽候船和行船時(shí)間約需5小時(shí)。東線城際輕軌東環(huán)鐵路的建設(shè)將大大提高海南東部沿海地區(qū)旅客運(yùn)輸能力和服務(wù)質(zhì)量?？偼顿Y192.2億元的海南東環(huán)鐵路預(yù)計(jì)2011年后建成通車。東環(huán)鐵路北起海口市，途經(jīng)文昌市、瓊海市、萬寧市、陵水縣，南至三亞市，全線近期共設(shè)十四個(gè)車站，每小時(shí)速度為二百公里。建成后乘客從海口至三亞僅需九十分鐘，較高速公路平均旅行時(shí)間三小時(shí)縮短一半。海南文昌衛(wèi)星發(fā)射中心的建設(shè)及投入使用，將進(jìn)一步提升海南影響力，并將填補(bǔ)航天主題公園的國內(nèi)空白。海南文昌衛(wèi)星發(fā)射中心建設(shè)航天發(fā)射港、太空主題公園、火箭組裝廠、火箭發(fā)射基地、指揮中心等，面積達(dá)40平方千米。中心預(yù)計(jì)于2014年投入使用。文昌航天發(fā)射場(chǎng)建設(shè)包括航天主題公園在內(nèi)的配套區(qū)，配套區(qū)擬建的航天主題公園，將填補(bǔ)國內(nèi)乃至整個(gè)亞洲的空白，對(duì)未來海南實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的旅游轉(zhuǎn)型升級(jí)、建設(shè)國際旅游島將產(chǎn)生重要影響。文昌衛(wèi)星發(fā)射中心三亞奧林匹克國際村中體-萬通聯(lián)合開發(fā)三亞奧林匹克國際村選址在三亞海棠灣，項(xiàng)目總占地面積約2200畝。此項(xiàng)目分為五大功能區(qū)（即奧林匹克文化功能區(qū)、奧林匹克運(yùn)動(dòng)功能區(qū)、奧林匹克會(huì)議功能區(qū)、奧林匹克度假功能區(qū)以及度假區(qū)濱水高尚商業(yè)區(qū)），總建筑面積約為34萬平米，初步計(jì)劃總投資為52億元人民幣，整體計(jì)劃開發(fā)7年。海棠灣清水灣土福灣城市調(diào)研結(jié)論1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)為低總量、高增速的發(fā)展態(tài)勢(shì)由于三亞人口規(guī)模較小，經(jīng)濟(jì)缺乏工業(yè)支撐，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)占據(jù)比重較大，導(dǎo)致地方經(jīng)濟(jì)總量整體偏低。同時(shí)由于近年三亞市以旅游產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為主體，旅游及相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，從而經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速明顯。2、本地居民收入水平有限，外來旅游人口構(gòu)成當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)主體三亞市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入低于全國平均水平，本地人生活水平并不富裕，當(dāng)?shù)刂饕M(fèi)市場(chǎng)主要依賴島外人口，如旅游、酒店、餐飲、房地產(chǎn)等主要產(chǎn)業(yè)均依賴來三亞度假休閑的島外人士。城市調(diào)研結(jié)論3、以旅游為龍頭、建設(shè)國際濱海旅游城市的發(fā)展目標(biāo)依托獨(dú)有的地理位置、旅游資源優(yōu)勢(shì)，海南及三亞確定了以旅游產(chǎn)業(yè)為主體可持續(xù)發(fā)展的道路。地方固定資產(chǎn)投資、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)等重大投資項(xiàng)目均圍繞旅游產(chǎn)業(yè)展開，為實(shí)現(xiàn)國際性旅游城市的奠定基礎(chǔ)。4、“一頭兩翼”的發(fā)展規(guī)劃給東部發(fā)展帶來重大機(jī)遇以三亞市為重心，著力發(fā)展東部休閑度假旅游區(qū)、西部文化觀光旅游區(qū)的規(guī)劃布局給海棠灣、清水灣等東部沿海區(qū)域帶來重大的發(fā)展機(jī)遇，各項(xiàng)城市配套、道路交通以及旅游資源開發(fā)等都將步入一個(gè)新的高度。對(duì)于該片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，也必將從中獲取政府紅利。市場(chǎng)分析海南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已近20年，在發(fā)展的前十年內(nèi)，由于經(jīng)驗(yàn)不足、政策制度的不健全等原因，市場(chǎng)快速膨脹、投機(jī)盛行進(jìn)而產(chǎn)生泡沫緊接著市場(chǎng)大跌。其后又經(jīng)過近十年的市場(chǎng)調(diào)整和完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始復(fù)蘇，目前市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r較好。1992年之前，市場(chǎng)啟動(dòng)期。海南房地產(chǎn)起步，房地產(chǎn)炒作開始出現(xiàn)；1992年-1994年，高速通脹期。海南房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇“膨脹”，于1993年達(dá)到頂峰；1994年-1997年，快速萎縮期。受宏觀調(diào)控影響，海南房地產(chǎn)投資驟減，房?jī)r(jià)暴跌；1998年-2001年，盤整鞏固階段。政策的推動(dòng)、爛尾樓逐步盤活，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步復(fù)蘇。2002年以后，新一輪增長(zhǎng)期。市場(chǎng)再一次步入到快速發(fā)展的階段?；仡櫤Ｄ戏康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程整體市場(chǎng)—投資額與銷售額從近三年數(shù)據(jù)來看，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)不論從投資額和銷售額上均保持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)趨勢(shì)。三亞房地產(chǎn)銷售額連續(xù)三年超過開發(fā)投資額，房?jī)r(jià)走高迅猛，同時(shí)存量房不斷消化，之前區(qū)內(nèi)爛尾樓已基本銷聲匿跡。08年島外多數(shù)省份商品房銷量急劇下降，但三亞市商品房銷售逆勢(shì)走高，全年銷售額達(dá)到了111.43億元的新高，比上年同期增長(zhǎng)了60%。整體市場(chǎng)—供求關(guān)系從歷年走勢(shì)來看，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了05年的短暫調(diào)整后，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)快速向上趨勢(shì)，市場(chǎng)供求兩旺。另一方面，受08年市場(chǎng)供應(yīng)的急劇增加的因素和客戶短暫觀望情緒影響，08年供需比快速上升，供求關(guān)系出現(xiàn)短暫失衡。但據(jù)本次實(shí)地調(diào)研了解，09年春節(jié)期間三亞房市重啟火爆，各項(xiàng)目存量房消化無幾，預(yù)計(jì)后市供求比會(huì)下降而保持于合理區(qū)間。市場(chǎng)開發(fā)節(jié)奏從市場(chǎng)施工量和竣工量來看，市場(chǎng)開發(fā)進(jìn)度普遍較慢，08年三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)施工面積401萬平米，竣工面積僅為66.6萬平米?？⒐っ娣e已連續(xù)三年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。導(dǎo)致市場(chǎng)開發(fā)節(jié)奏緩慢的主要原因是受房?jī)r(jià)快速上漲的影響，三亞發(fā)展商普遍存在惜售心態(tài)，絕大多數(shù)樓盤采取少量多推的開發(fā)策略。商品房銷售均價(jià)從市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)來看，01~05年市場(chǎng)銷售價(jià)格穩(wěn)定上升，進(jìn)入到06年以后，價(jià)格開始呈現(xiàn)加速上升的趨勢(shì)。08年三亞商品房銷售均價(jià)突破萬元大關(guān)，為10159元/平米。產(chǎn)品形態(tài)——戶型面積區(qū)間從2008年銷售住房的套數(shù)比來看，因三亞小面積公寓戶型銷售好于別墅戶型，故三亞小戶型占據(jù)絕對(duì)比重。隨著單套面積的增大，其銷售比例逐步減少。90平米以下戶型銷售套數(shù)占總體的62%，其中又以60平米以下戶型和60-80平米戶型為主，分別為總體的24.23%、22.42%?？蛻魳?gòu)成島外客戶占據(jù)了市場(chǎng)的絕對(duì)主導(dǎo)地位，2008年三亞商品房島外銷售比重為85.28%。島外購房者均主要來自于上海、浙江、江蘇、山西、北京、天津、遼寧、吉林、黑龍江、新疆、陜西等國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和東北寒冷地區(qū)。外籍客戶以俄羅斯客戶為主。從調(diào)研結(jié)果來看，高檔樓盤島外客戶比重更好，不少項(xiàng)目100%依賴島外客戶。熱點(diǎn)區(qū)域分析市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域成熟板塊：三亞灣、大東海、亞龍灣潛力板塊：海棠灣、清水灣、香水灣向東發(fā)展三亞陵水清水灣海棠灣香水灣三亞灣——平民海灣是三亞市最西面的板塊。由于海灘、海水受到較嚴(yán)的污染，現(xiàn)時(shí)已較少游客前來，加上一線海岸地全部規(guī)劃為酒店用地且開發(fā)已基本結(jié)束，因此板塊現(xiàn)正開發(fā)的多為二線用地，產(chǎn)品以中檔次的住宅和投資性公寓項(xiàng)目為主。酒店數(shù)量不多且檔次相對(duì)較低，是家庭旅館集中地，消費(fèi)水平相對(duì)便宜。大東?！够仡^半島大東海——是三亞市最南面的板塊，是三亞水上活動(dòng)旅游景點(diǎn)較集中的區(qū)域之一。板塊內(nèi)以中高檔次的四、五星級(jí)酒店為主，已開發(fā)的住宅項(xiàng)目不多，集中在鹿回頭半島上，這是離市區(qū)最近的正在開發(fā)的海濱“處女地”。規(guī)劃將建成六星級(jí)大規(guī)模、多業(yè)態(tài)、獨(dú)立完整的高檔濱海新區(qū)?，F(xiàn)在只是初步開發(fā)建設(shè)階段，唯獨(dú)有一半山半島住宅項(xiàng)目建設(shè)在售中。半山半島亞龍灣——最美麗海灣亞龍灣——位于三亞東面，經(jīng)十多年發(fā)展是中國最佳度假酒店的最集中地區(qū)，引進(jìn)國內(nèi)外10多個(gè)風(fēng)格各異的高品位度假酒店，已成中國在國際度假酒店的一個(gè)兵團(tuán)。已建成具有休閑度假、特色觀光、文體娛樂及會(huì)議展覽等多功能、全方位的綜合性旅游勝地。住宅項(xiàng)目的開發(fā)相對(duì)較少，目前只有中糧地產(chǎn)的二線地——亞龍灣·公主郡項(xiàng)目在售。公主郡高爾夫球會(huì)：2個(gè)五星級(jí)酒店：14家海棠灣、土福灣——政府重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，定位為“國家海岸”國際休閑度假區(qū)海棠灣距三亞市區(qū)僅28公里，位于三亞市東北部濱海地帶，地處三亞市海棠鎮(zhèn)與陵水黎族自治縣英州鎮(zhèn)交界處，屬于三亞境內(nèi)的一半取名海棠灣，屬于陵水境內(nèi)的那一半海灣名稱為土福灣，兩處“半灣”岸線合計(jì)總長(zhǎng)25公里。規(guī)劃用地南北長(zhǎng)約30公里，東西平均寬約八公里，規(guī)劃用地總面積約150平方公里，規(guī)劃編制范圍面積近百平方公里。近期中期遠(yuǎn)期目前有包括大連萬達(dá)、北京今典、香港嘉里集團(tuán)、中國國電、新加坡星獅集團(tuán)、哈薩克斯坦阿爾迪克、海南開維、海南翰星、香港長(zhǎng)龍、香港中升、深圳新鼎、中國西格瑪12家公司進(jìn)駐海棠灣。已經(jīng)確定的酒店包括逸林希爾頓、康萊德、香格里拉、港麗、麗笙世嘉、喜來登、菲爾蒙、威斯汀等10個(gè)酒店品牌。清水灣、香水灣——打造陵水的“珍珠海岸”清水灣位于陵水東部沿海，跨越英州、新村兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，涂灘狹長(zhǎng)，海岸線長(zhǎng)約12公里，清水灣旅游開發(fā)項(xiàng)目土地開發(fā)面積約2萬畝，其中雅居樂地產(chǎn)控股有限公司作為主開發(fā)商，將開發(fā)15000畝土地，開發(fā)年限為10年；綠城3700畝，本項(xiàng)目824畝。陵水縣東部。距縣城18公里，因香水嶺流來的泉水注入海灣而得名。共7000畝待開發(fā)土地，其中富力灣、香水灣1號(hào)、紅磡香水灣已在開發(fā)建設(shè)中。綠城項(xiàng)目富力灣清水灣香水灣隸屬區(qū)域配套資源開發(fā)程度規(guī)劃用地性質(zhì)酒店檔次海水水質(zhì)沙灘質(zhì)量三亞三亞灣成熟一線幾乎開發(fā)完畢，二線以魯能三亞灣為主。酒店用地、住宅用地中低檔為主良一般，污染較重大東海成熟未來主要開發(fā)片區(qū)集中在鹿回頭半島，目前只有半山半島一個(gè)項(xiàng)目。酒店用地為主中檔、中高檔優(yōu)良亞龍灣成熟基本開發(fā)完畢，無可開發(fā)用地酒店用地為主高檔優(yōu)優(yōu)海棠灣起步階段起步階段，目前以政府為主導(dǎo)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已有12家企業(yè)進(jìn)入。酒店用地為主數(shù)量較少，中低檔優(yōu)優(yōu)陵水土福灣起步階段起步階段，目前只有東和項(xiàng)目啟動(dòng)。酒店、住宅用地?cái)?shù)量較少，中低檔優(yōu)優(yōu)清水灣起步階段起步階段，雅居樂啟動(dòng)1期。酒店、住宅用地?zé)o優(yōu)優(yōu)香水灣起步階段起步階段，富力灣、香水灣、紅磡香水灣3個(gè)項(xiàng)目在售。酒店、住宅用地?cái)?shù)量較少，中低檔優(yōu)良各大灣區(qū)情況比較土地市場(chǎng)研究土地市場(chǎng)研究——一線海景土地價(jià)格日期區(qū)域土地面積用地性質(zhì)成交價(jià)格購買企業(yè)2007年6月海棠灣7宗2130畝酒店用地97-100萬/畝不等海南開維、三亞巨源旅業(yè)等7家單位2007年12月海棠灣1宗268.67畝酒店用地232萬/畝嘉里控股2008年2月海棠灣4宗1044.72畝酒店用地233萬/畝哈薩克斯坦阿爾迪克公司2008年7月清水灣雅居樂轉(zhuǎn)讓清水灣30%股權(quán)121萬/畝摩根士丹利2009年3月海棠灣2200畝奧林匹克國際村72.72萬/畝中體、萬通土地市場(chǎng)研究——存量市場(chǎng)市區(qū)三亞灣亞龍灣海棠灣土福灣清水灣香水灣開發(fā)進(jìn)度區(qū)域成熟，房?jī)r(jià)低于一線灣區(qū)基本開發(fā)完畢，區(qū)域成熟基本開發(fā)完畢，區(qū)域成熟起步階段正在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)起步階段已有項(xiàng)目在售起步階段已有項(xiàng)目在售起步階段已有項(xiàng)目在售土地隸屬尚有少數(shù)二手地可以開發(fā)魯能10000畝地正在開發(fā)，海坡一線尚有少量部隊(duì)用地一線基本上已無可開發(fā)用地，二期可能向西開發(fā)一線均為酒店用地，有10家開發(fā)商做土地一級(jí)開發(fā)，預(yù)計(jì)3-5年達(dá)到租售條件共4000畝,共5家開發(fā)商，只有重慶東和動(dòng)工，其他有南京中匯、海南惠安、大興萬通、海南海興(負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā))等4家均未啟動(dòng)共20000畝,由雅居樂進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，15000畝屬雅居樂（預(yù)計(jì)一期09年春開盤），3700畝屬綠城，824畝清水灣旅業(yè)共7000畝,現(xiàn)有富力、紅磡（天津開發(fā)商）、香水灣1號(hào)（當(dāng)?shù)亻_發(fā)商）等11家參考地價(jià)2環(huán)路內(nèi)樓面地價(jià)2000元/平米300萬/畝；樓面地價(jià)3000元/平米——最近出讓的7塊地都是酒店用地，均價(jià)107萬/畝，最高價(jià)232萬/畝酒店130-150萬/畝；住宅一線均價(jià)120萬/畝，最高200萬/畝；二線70-80萬/畝；三線30-40萬/畝三亞市2009年主要項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)情況序號(hào)主要區(qū)域建筑面積(萬平方米)1半山半島102鳳凰水城153山水國際104丹州小區(qū)（卓達(dá)公司）155三亞灣新城156蘭海公司和卓達(dá)公司157余市區(qū)零星地塊21合計(jì)

1012009年三亞市主要建設(shè)項(xiàng)目三亞市2008-2012年住房建設(shè)的主要區(qū)域序號(hào)主要區(qū)域建筑面積(萬m2)開發(fā)現(xiàn)狀1臨春開發(fā)區(qū)（山水國際）80二期開發(fā)銷售中2鳳凰水城120二期開發(fā)銷售中3城中村改造（月川村、榕根村、四更園村、南邊海村、海坡村)50舊城改造未開始4丹州小區(qū)（卓達(dá)公司）30開發(fā)銷售中5三亞灣新城50開發(fā)銷售中6鹿回頭開發(fā)區(qū)30半山半島三期開發(fā)銷售中7存量和新增土地（鳳凰島、海螺村區(qū)、東岸村、南邊海山坡、海坡、市區(qū)內(nèi)等區(qū)域）160部分開發(fā)銷售中合計(jì)

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未來市場(chǎng)主要供應(yīng)區(qū)域典型樓盤總體規(guī)模及開發(fā)進(jìn)度區(qū)域重點(diǎn)樓盤總規(guī)模開發(fā)進(jìn)度未來擬推規(guī)模市區(qū)山水國際100萬平米20萬平米80萬平米鳳凰水城130萬平米近30萬平米100萬平米三亞灣魯能三亞灣占地約1萬畝約300畝9700畝大東海半山半島約100萬平米約45萬平米55萬平米亞龍灣公主郡15萬平米約12萬平米3萬平米公寓土福灣東和福灣50萬平米約8萬平米52萬平米清水灣雅居樂清水灣900萬平米一期約87萬平米813萬平米香水灣富力灣40萬平米約7萬平米33萬平米香水灣1號(hào)9.2萬平米約4萬平米5萬平米紅磡香水灣26.5萬平米（含商業(yè)、酒店），另有1800畝高爾夫10.5萬平米16萬平米（6萬酒店，3萬商業(yè)，7萬公寓）合計(jì)約2000萬平米約250萬平米1750萬平米典型樓盤分析半山半島魯能三亞灣鳳凰水城山水國際公主郡東和福灣清水灣富力灣香水灣1號(hào)典型樓盤位置分布圖市區(qū)典型樓盤1——鳳凰水城樓盤名稱鳳凰水城位置三亞市金雞嶺與一環(huán)路（河?xùn)|路）交匯處開發(fā)商三亞鳳凰水城開發(fā)有限公司總占地面積3210畝容積率0.82建筑面積130萬平米產(chǎn)品類型獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、洋房、高層公寓等戶型二期紅樹灣公寓60-80平米2房；127、131平米3房。洋房80、100、120平米；疊加：100平米最新均價(jià)公寓：8000元/平米（不含裝修），總價(jià)50~60萬/套別墅：獨(dú)棟15000-16000元/平米洋房：12000-13000元/平米配套設(shè)施位于城市中心區(qū)與新城區(qū)發(fā)展主軸核心位置，享有最新城市市政資源支持；三亞河上游河段全線穿越項(xiàng)目，擁有6公里長(zhǎng)、超過120米寬的原生態(tài)河濱景觀；緊鄰體育會(huì)展中心、金雞嶺公園等。項(xiàng)目評(píng)價(jià)規(guī)模大、產(chǎn)品線較豐富、產(chǎn)品品質(zhì)一般。項(xiàng)目規(guī)劃較為混亂，屢次更改產(chǎn)品形態(tài)。開盤時(shí)間二期2008年10月物業(yè)管理鳳凰水城物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費(fèi)2元/平方米市區(qū)典型樓盤1——鳳凰水城二期紅樹灣產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整：將原來規(guī)劃的雙拼改為電梯洋房（5層）、聯(lián)排改為疊加。整體上降低了別墅比例。銷售情況：旺銷期集中在春節(jié)假期，以60-70平米兩房熱銷，100%外銷，客戶以東北、北京、山西人為主。目前在售7棟高層，整體銷售率約60%。平均年去化量為10萬平米效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖高層公寓聯(lián)排別墅花園洋房架空層架空層市區(qū)典型樓盤2——山水國際樓盤名稱山水國際位置三亞市鳳凰路臨春開發(fā)商三亞（首都機(jī)場(chǎng)）投資開發(fā)有限公司總占地面積2517畝容積率0.6建筑面積100萬平米產(chǎn)品類型獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、多層住宅、小高層住宅、酒店式公寓等戶型獨(dú)棟300-500平米，公寓76-126平米2-3居。最新均價(jià)臨湖均價(jià)10200元/平米，不臨湖9000元/平米。配套設(shè)施毗鄰26萬平米白鷺公園、2300米臨春河景觀長(zhǎng)廊，狗嶺公園和虎豹嶺兩山三面環(huán)抱；社區(qū)內(nèi)部配套齊全包括休閑會(huì)所、水上餐廳、商業(yè)休閑步行街、學(xué)校、文化體育、超市、商場(chǎng)、山地健康公園、休閑娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等。項(xiàng)目評(píng)價(jià)規(guī)模大、產(chǎn)品線豐富、周邊自然景觀環(huán)境豐富獨(dú)特、整體設(shè)計(jì)布局精巧、產(chǎn)品品質(zhì)良好。開盤時(shí)間2008年1月物業(yè)管理三亞（首都機(jī)場(chǎng)）物業(yè)管理/中海物業(yè)顧問物業(yè)費(fèi)2.5元/平方米市區(qū)典型樓盤2——山水國際2期峰秀閣簡(jiǎn)介：由14棟13-16層高層組成，共840套，住宅面積7.2萬平米，商業(yè)面積6100平米。戶型特征：戶型包括62平米1房，70-109平米2房，126平米3房。銷售情況：08年1月預(yù)售，銷售周期15個(gè)月，整體銷售率80%，月均消化40余套，年去化量約為5萬平米。項(xiàng)目實(shí)景圖峰秀閣售樓處別墅人工湖市區(qū)典型樓盤3——魯能三亞灣新城樓盤名稱魯能三亞灣新城位置三亞市新城西路海虹路以西、新城路以北區(qū)域（三亞灣海坡二線地）開發(fā)商海南魯能廣大置業(yè)有限公司總占地面積10000畝產(chǎn)品類型（產(chǎn)品線十分豐富）獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、洋房、小高層、高層公寓、酒店等戶型一期高爾夫一區(qū)聯(lián)排別墅160-190平米、獨(dú)棟別墅210-250平米；二期美麗Mall高層公寓100-150平米2-3居。最新均價(jià)美麗mall公寓：10000-12000元/平米（毛坯）高1區(qū)別墅：20000-30000元/平米配套設(shè)施高爾夫會(huì)所、高爾夫?qū)W院及練習(xí)場(chǎng)、游艇會(huì)會(huì)所、美麗MALL項(xiàng)目配套（世界風(fēng)情酒吧街、時(shí)尚商業(yè)廣場(chǎng)、休閑不夜城、社區(qū)內(nèi)湖、旱地音樂廣場(chǎng)）酒店、溫泉療養(yǎng)院、網(wǎng)球俱樂部、國際會(huì)議中心、購物中心、游艇展覽館及其他配套設(shè)施等。項(xiàng)目評(píng)價(jià)超大規(guī)模、造城概念、產(chǎn)品線極為豐富、社區(qū)大環(huán)境開闊豐富、建筑產(chǎn)品細(xì)節(jié)品質(zhì)欠佳。開盤時(shí)間二期2008年10月物業(yè)管理魯能物業(yè)物業(yè)費(fèi)2.8元/平方米魯能三亞灣新城——推售部分高1區(qū)美麗1區(qū)美麗MALL高1區(qū)：占地160畝，247套別墅。其中獨(dú)棟215-220平米，聯(lián)排153-190平米。07年10月開盤，目前已經(jīng)銷售完畢。獨(dú)棟價(jià)格2萬-3萬/平米。聯(lián)排14000起價(jià)。美麗1區(qū)：占地33490平米，總建面36300平米，由7棟高層組成。2房90平米，3房106-130平米，復(fù)式180平米。08年10月開盤，銷售價(jià)格1萬-1.2萬不等，整體銷售60%。美麗MALL：占地82畝，總建面10.81萬平米。集酒吧、商業(yè)、休閑、酒店式公寓為一體的主題文化休閑街區(qū)。公寓戶型以2、3房為主，銷售價(jià)格1萬-1.2萬不等，整體銷售85%。項(xiàng)目實(shí)景圖美麗MALLGOLF體驗(yàn)中心獨(dú)棟別墅園林水景小東海典型項(xiàng)目——半山半島樓盤名稱半山半島位置三亞市小東海鹿回頭半島開發(fā)商三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司總占地面積2066畝。總建筑面積約100萬平米綜合容積率0.83產(chǎn)品類型分為三期開發(fā)，產(chǎn)品包括獨(dú)棟別墅和高層公寓兩種類型。戶型面積精裝獨(dú)棟別墅3層335平米（4000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)）；精裝公寓120、150、170、250平米2-4房（3000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)）。最新均價(jià)高層：2.4萬-2.9萬/平米，均價(jià)約27000元/平米。別墅900萬/套起。區(qū)內(nèi)配套設(shè)施洲際酒店六星級(jí)亞洲旗艦店、9萬平米豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會(huì)等。物業(yè)管理世邦魏理仕顧問，珠江物業(yè)公司執(zhí)行。物業(yè)費(fèi)別墅：6元/平方米；公寓：4.5元/平方米。項(xiàng)目規(guī)劃二期雙海灣區(qū)，6棟小高層360套公寓，95棟別墅組成。08年1月開盤，均價(jià)2萬，3個(gè)月售罄濱海國際商業(yè)區(qū)洲際酒店區(qū)雙海灣區(qū)東海灣區(qū)鹿回頭灣區(qū)三期有8棟板式高層，均為31層。戶型有兩房、三房、四房及復(fù)式，套內(nèi)面積從90到250平方米不等。08年10月開盤，均價(jià)2萬7，銷售率80%。一期3棟高層132套公寓，70套別墅，07年11月開盤，均價(jià)1萬6，1個(gè)月售罄。三期公寓戶型配比小東海典型項(xiàng)目——半山半島小東海典型項(xiàng)目——半山半島客戶構(gòu)成：項(xiàng)目整體定位較高，客戶主要是上海、江浙、北京地區(qū)高收入階層，東北客戶所占比重要低于其它項(xiàng)目。其中老業(yè)主帶新業(yè)主情況較為突出。價(jià)格策略：目前該項(xiàng)目公寓、別墅產(chǎn)品價(jià)格一致，無明顯價(jià)差，因而目標(biāo)客戶層次趨同。從現(xiàn)場(chǎng)了解，公寓產(chǎn)品銷售快于別墅，小戶型的銷售快于大戶型。項(xiàng)目實(shí)景圖售樓處綠化圍墻高層公寓水景亞龍灣典型項(xiàng)目——中糧·公主郡樓盤名稱亞龍灣會(huì)公主郡位置三亞市亞龍灣國家4A級(jí)旅游度假區(qū)內(nèi)開發(fā)商中糧亞龍灣開發(fā)股份有限公司總占地面積37萬平米總建筑面積15萬平米綜合容積率0.4產(chǎn)品類型分兩期開發(fā)，產(chǎn)品包括獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、和4-8層公寓三種類型。戶型面積迷你獨(dú)棟別墅88平米、獨(dú)棟別墅300-600平米；雙拼別墅250平米；精裝公寓80、120、140平米1-3房。最新均價(jià)公寓17000元/平米（含2000元/平裝修）迷你獨(dú)棟別墅400萬/套（含150萬裝修）獨(dú)棟800萬/套起（毛坯）區(qū)內(nèi)配套設(shè)施別墅區(qū)、公寓區(qū)分設(shè)2個(gè)頂級(jí)VIP獨(dú)立會(huì)所，業(yè)主私屬亞龍灣海灘。物業(yè)管理北京凱萊物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)別墅：6.8元/平方米；公寓：4.8元/平方米。亞龍灣典型項(xiàng)目——中糧·公主郡銷售情況分析：項(xiàng)目1期：07年9月開盤，推出538套4-8層電梯公寓和24套雙拼別墅（戶型250平米），公寓均價(jià)1萬2，別墅均價(jià)2萬，08年2月售罄。項(xiàng)目2期：08年10月開盤，推出329套電梯公寓，均價(jià)1萬7（含2000元/平米裝修），65套獨(dú)棟（300-600平米，800萬/套起價(jià)），38套迷你獨(dú)棟（88平米，400萬/套含150萬裝修）。目前整體套數(shù)銷售率約60%，春節(jié)期間旺銷4.5億元，7個(gè)月銷售4.6萬平米。客戶分析：以江浙、山西、北京、東北地區(qū)客戶為主。項(xiàng)目實(shí)景圖——88m2迷你獨(dú)棟別墅泳池、涼亭庭院全景房間土福灣——東和海南福灣樓盤名稱海南福灣位置土福灣（一線海景地）開發(fā)商重慶東和地產(chǎn)總占地面積1500畝建筑面積50萬平米容積率0.5產(chǎn)品類型精裝Mini別墅、精裝修公寓、五星級(jí)酒店戶型面積別墅68、119、137平米；公寓48-167平米。最新均價(jià)別墅200萬/套起（單價(jià)2萬8，含6000元/平米裝修）、海景公寓1.8-2萬/平米，一線海景5萬/平米，含2000元/平米裝修。非海景1萬7區(qū)內(nèi)配套設(shè)施區(qū)內(nèi)3萬平米配套商業(yè)、4萬平米五星級(jí)酒店（洲際管理）、750米私屬海岸線開盤時(shí)間2008年2月物業(yè)管理東和物業(yè)物業(yè)費(fèi)別墅：5.8元/平方米；公寓：4.8元/平方米。土福灣——東和海南福灣一線海景公寓：135套，價(jià)格1.8-2萬/平米，臨海單位單價(jià)5萬/平米5星級(jí)酒店區(qū)：規(guī)模4萬平米別墅區(qū)：占地27萬平米，總建面6.5萬平米，570套別墅，戶型68-137平米公寓區(qū)銷售情況：高層產(chǎn)品已推2號(hào)、5號(hào)樓，戶型面積45-104平米不等，約600多套，08年1月開盤，目前剩余100余套，銷售率約為80%。別墅產(chǎn)品目前推出350套，戶型面積65-137平米不等，08年1月開盤，200萬/套起價(jià)，價(jià)格在2萬8-3萬6不等（含6000元裝修）。已售100余套，銷售率為28%。25項(xiàng)目實(shí)景圖小區(qū)入口園林會(huì)所（未來商業(yè)中心）項(xiàng)目海景清水灣——雅居樂清水灣樓盤名稱雅居樂清水灣位置清水灣（一線海景地）開發(fā)商雅居樂地產(chǎn)總占地面積15000畝，1期占地3000畝建筑面積900萬平米，1期87萬平米產(chǎn)品類型別墅、高層、酒店式公寓、酒店戶型面積獨(dú)棟別墅300-600平米、雙拼別墅200-350平米、四拼別墅200平米；8-11層小高層公寓2-4居80-200平米。最新均價(jià)蔚藍(lán)海岸公寓7000起價(jià)，現(xiàn)均價(jià)9000-9500元/平米（含2000元/平米裝修）。金色果嶺別墅2萬/平米（含2000元/平米裝修），瀚海銀灘一線海景別墅4萬/平米，二線3萬/平米。一線海景公寓2萬元/平米（含4000元/平米裝修）配套設(shè)施兩個(gè)酒店（在建）、1個(gè)高爾夫球場(chǎng)（已建）共有6個(gè)五星級(jí)酒店、3個(gè)高爾夫球場(chǎng)。主要賣點(diǎn)一線海景、大規(guī)模品牌開發(fā)、低價(jià)。開盤時(shí)間09年3月開盤物業(yè)費(fèi)用高層3.8元/平米，別墅4.8-5.8元/平米雅居樂清水灣一期開發(fā)組團(tuán)金色果嶺蔚藍(lán)海岸瀚海銀灘金色果嶺組團(tuán)用地面積20萬平米，建筑面積9萬平米產(chǎn)品類型面積區(qū)間套數(shù)已售銷售率總面積（㎡）獨(dú)棟別墅311.77-567.441163328.45%約41760㎡聯(lián)派別墅206.87-319.73942627.66%約23500㎡疊屋179.73-183.014848100.00%約8640㎡合計(jì)——258107約41.47%約73900㎡注：未包含高層數(shù)據(jù)2009年1月內(nèi)部認(rèn)購銷售價(jià)格：獨(dú)棟：18000-22000元/平米雙拼：16000元/平米均含2000元裝修銷售率：約50%蔚藍(lán)海岸組團(tuán)占地面積17萬平米，總建筑面積14萬平米2009年1月內(nèi)部認(rèn)購銷售價(jià)格：7000元/㎡起價(jià)，現(xiàn)均價(jià)在9000-9500元/平米（帶2000元/平米裝修）去化速度：3個(gè)月。共計(jì)銷售84470平米。戶型面積套數(shù)總面積（㎡）2房68-70966670102-10321121783147-158146223933房117-11913816391148608880208408353合計(jì)

69184470瀚海銀灘組團(tuán)海景別墅基本售罄，SC、SA型公寓在售，均價(jià)18000元/平米，含4000元/平米裝修。具體銷售數(shù)據(jù)不詳。產(chǎn)品套數(shù)已售價(jià)格均價(jià)備注獨(dú)棟別墅（一線）11114萬不含裝修獨(dú)棟別墅（二線）34333萬不含裝修合計(jì)4544——不含裝修戶型面積套數(shù)面積3房131134176612046713668241701693326470185014房17367116113337023359合計(jì)478101733海景別墅，已售罄主推：SC型公寓SA型公寓戶型面積套數(shù)面積1房772702079094-9722221473110-119108125282房175-180424908合計(jì)64259699項(xiàng)目實(shí)景圖一線海景售樓處售樓處看海景香水灣典型項(xiàng)目1——富力灣樓盤名稱富力灣位置香水灣旅游區(qū)B區(qū)（一線海景地）開發(fā)商富力集團(tuán)總占地面積2500畝容積率0.24建筑面積40萬平米產(chǎn)品類型（產(chǎn)品線十分豐富）獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、洋房、精裝公寓、酒店戶型主力戶型：獨(dú)棟350平米、聯(lián)排240平米、洋房160-170平米、公寓50-220平米。最新均價(jià)高層：7500-9000元/平米（含2000元/平米裝修）；聯(lián)排300萬/套（均價(jià)約為13000），獨(dú)棟500-600萬/套（均價(jià)16000，含裝修，但目前未公布裝修標(biāo)準(zhǔn)）配套設(shè)施游艇港灣俱樂部、萬豪度假酒店、私家游艇碼頭、1.6萬平米休閑文化商業(yè)街、康體運(yùn)動(dòng)會(huì)館、體療中心、健康會(huì)所、4.2公里私屬海岸線主要賣點(diǎn)一線海景、低價(jià)、產(chǎn)品線豐富、配套比較齊全。劣勢(shì)與不足產(chǎn)品品質(zhì)一般。開盤時(shí)間2008年10月物業(yè)費(fèi)4.8元/平方米香水灣典型項(xiàng)目1——富力灣1期產(chǎn)品1期推出約7萬平米，整體銷售率約為90%，其中4萬平米高層，1萬平米聯(lián)排，1萬平米獨(dú)棟，共計(jì)約6萬平米?？蛻糁饕獊碓从诟涣ζ放频睦蠘I(yè)主。B組團(tuán)高層公寓600余套高層，主力戶型70-80平米，復(fù)式面積235平米。單價(jià)7500-9000（含2000裝修），目前剩余7套。F組團(tuán)聯(lián)排別墅推出36套聯(lián)排別墅，面積約237-245平米，總價(jià)300萬/套左右，目前剩余1套。G組團(tuán)獨(dú)棟別墅推出23套獨(dú)棟別墅，面積約350平米，總價(jià)500-600萬/套左右，目前剩余6套。項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目外圍道路小區(qū)入口道路主入口形象售樓處香水灣典型項(xiàng)目2——香水灣1號(hào)樓盤名稱香水灣一號(hào)位置陵水香水灣度假區(qū)A區(qū)西南部（一線海景地）開發(fā)商北京嘉恒遠(yuǎn)東投資有限公司總占地面積598畝容積率0.23建筑面積9.2萬平米產(chǎn)品類型商周風(fēng)格合院式獨(dú)棟別墅，共138套別墅（精裝修配送全套家具家電，裝修標(biāo)準(zhǔn)15000元/平）戶型面積180-670平米1居-4居，共180、260、430、670平米四種戶型面積。最新均價(jià)一線海景：7-8萬/平米二線海景：3-4萬/平米后排：約25000/平米配套設(shè)施2個(gè)高爾夫球場(chǎng)（非自建），婚禮教堂、1個(gè)五星級(jí)酒店，8000平米生活?yuàn)蕵窌?huì)所、1000米私屬海岸線。開盤時(shí)間2008年10月開始接受預(yù)訂，暫未開盤物業(yè)費(fèi)9.5元/平方米香水灣典型項(xiàng)目2——香水灣1號(hào)項(xiàng)目由138套獨(dú)棟別墅組成，目前推出中間部分，約68套，已認(rèn)購20余套，主要集中在一線海景位置。項(xiàng)目整體銷售率14.5%。

項(xiàng)目特色：純獨(dú)棟別墅區(qū)，頂級(jí)豪宅定位中式建筑風(fēng)格（商周建筑符號(hào)）客源來自北京、上海等地富豪階層低容積率，戶戶大庭院設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)景圖戶型模型1戶型模型2園林（建設(shè)中）售樓處客戶特征——按職業(yè)劃分各行業(yè)的高收入人群政府部門各階層有灰色收入的現(xiàn)任政府官員國有大中型企業(yè)、銀行金融系統(tǒng)的高級(jí)管理人員部隊(duì)、教育系統(tǒng)的高收入退休干部江浙一帶的私營企業(yè)老板，山西等資源類城市的個(gè)體礦主社會(huì)名流、影視明星等公眾焦點(diǎn)人物外籍客戶典型樓盤客戶分析長(zhǎng)期居住在與三亞氣候差異性大的地區(qū)的人群東北高寒地區(qū)（黑龍江、吉林、遼寧）氣候需求型人群西北、華北環(huán)境污染嚴(yán)重地區(qū)（山西）環(huán)境需求型人群北京、上海、江浙等富裕城市度假品質(zhì)改善型人群俄羅斯等外籍人群客戶特征——按地域劃分以占有稀缺資源為目的：全國各地區(qū)、各行業(yè)的高收入人群對(duì)稀缺熱帶濱海資源的占有偏好。以養(yǎng)老為目的：為自己未來養(yǎng)老的規(guī)劃準(zhǔn)備和為孝敬父母的現(xiàn)期養(yǎng)老購置。以投資為目的：看好三亞市場(chǎng)未來的發(fā)展前景，對(duì)相對(duì)價(jià)值洼地的投資搏取未來預(yù)期的高額增值收益。企業(yè)接待用房：各地效益好的中型企業(yè)為整合關(guān)系以及為高管、員工提供專屬福利度假設(shè)施購置。部隊(duì)高干用房：國家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)每年對(duì)軍費(fèi)的投入提升，用于對(duì)系統(tǒng)內(nèi)高級(jí)干部的購房?？蛻籼卣鳌粗脴I(yè)目的劃分區(qū)域重點(diǎn)樓盤產(chǎn)品形態(tài)主力戶型市區(qū)山水國際別墅、多層、小高層、酒店式公寓獨(dú)棟300-500平米，小高層76-126平米鳳凰水城別墅、洋房、公寓60-80平米兩房，127-131平米三房三亞灣魯能三亞灣別墅、洋房、小高層、公寓、酒店、高1區(qū)聯(lián)排別墅160-190平米、獨(dú)棟別墅210-250平米；美麗Mall高層公寓100-150平米2-3房。大東海半山半島獨(dú)棟別墅、高層公寓獨(dú)棟335平米，高層120、150、170、220平米亞龍灣公主郡獨(dú)棟、雙拼別墅、精裝公寓迷你獨(dú)棟別墅88平米、獨(dú)棟別墅300-600平米；雙拼別墅250平米；精裝公寓80、120、140平米1-3房土福灣東和福灣別墅、公寓、酒店別墅68、119、137平米，公寓47-167平米。清水灣雅居樂清水灣別墅、高層、酒店式公寓、酒店獨(dú)棟別墅300-600平米、雙拼別墅200-350平米、四拼別墅200平米；8-11層小高層公寓2-4居80-200平米。香水灣富力灣獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、洋房、公寓、酒店主力戶型：獨(dú)棟350平米、聯(lián)排240平米、洋房160-170平米、公寓50-220平米。香水灣1號(hào)獨(dú)棟別墅180、260、430、670平米四種戶型面積。典型樓盤匯總表重點(diǎn)樓盤客戶售價(jià)山水國際以北京客戶為主（約30%），天津、東北等地區(qū)小高層：9000-10200鳳凰水城東北、北京、山西為主高層8000，洋房1200-13000，別墅15000魯能三亞灣以魯能老業(yè)主為主力客戶美麗mall公寓：10000-12000元/平米

高1區(qū)別墅：20000-30000元/平半山半島上海、江浙、北京等地目前高層、別墅均價(jià)一致，27000元/平公主郡江浙、山西、北京、東北公寓17000（含2000裝修，迷你獨(dú)棟4.5萬（含1.7萬/平米裝修），獨(dú)棟2.7萬/平米東和福灣上海、江浙、北京、東北、重慶、成都等地別墅2.8萬-3.6萬（含6000裝修），海景公寓1萬8-2萬（含2000裝修），其中一線臨海單位5萬，非海景1萬5-1萬7/平米雅居樂清水灣東北黑龍江、山西客戶蔚藍(lán)海岸公寓9000-9500元/平米（含2000元/平米裝修）。金色果嶺獨(dú)棟別墅1萬8-2萬2/平米，雙拼1萬6/平米，瀚海銀灘一線海景別墅4萬/平米，二線3萬/平米。海景公寓2萬元/平米（含4000元/平米裝修）富力灣以富力老業(yè)主為主。高層：7500-9000元/平米（含2000元/平米裝修）；聯(lián)排13000，獨(dú)棟16000香水灣1號(hào)上海、北京、江浙等地一線海景：7-8萬/平米二線海景：3-4萬/平米；后排：約25000元/平米續(xù)前表1區(qū)域重點(diǎn)樓盤總規(guī)模年推出量年消化量海岸線長(zhǎng)市區(qū)山水國際100萬平米7.2萬平米約5萬平米無鳳凰水城130萬平米20萬平米約10萬平米無三亞灣魯能三亞灣占地約1萬畝14.5萬平米約12萬平米無大東海半山半島約100萬平米約20萬平米約15