上海市墓地市場調(diào)查報(bào)告

上海市墓地市場調(diào)查報(bào)告上海慈迦商貿(mào)有限公司2016.10.27目錄上海市人口狀況墓地市場概況市場調(diào)查、行情、結(jié)論關(guān)于墓地產(chǎn)權(quán)爭議墓園介紹（9例）相關(guān)法規(guī)、政策一、上海市人口狀況上海市人口數(shù)量

常住人口總數(shù)為2425萬人。其中，戶籍人口1429萬人；外來人口996萬人。（2014年）上海市戶籍人口平均壽命82.29歲。其中，男性80.04歲，女性84.59歲人口結(jié)構(gòu)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2015年，85歲以上的人口50萬80歲以上100萬75歲以上150萬70歲以上200萬死亡率5.35‰死亡數(shù)量每年12萬上海人口狀況年份人口總數(shù)（萬）死亡率死亡人口（萬）公墓成交（萬）銷售額200821415.39‰11.558.42011234720122380201324155.20‰12.56201424265.21‰12.61201524155.35‰12.936.6*2008年，銷售8.4萬穴，比上年減少8.95%.但因土地導(dǎo)致價(jià)格上漲，銷售收入依然上升。2008-2015年，常規(guī)墓穴銷售數(shù)量逐年下降；但銷售額卻逐年上升。根據(jù)上海市人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行預(yù)算，需求增長延續(xù)到2050年。二、墓地市場概括2015年，上海死亡人口12.93萬人

購買傳統(tǒng)墓地占到51%，

骨灰堂和殯儀館骨灰寄存的占24%，

選擇樹葬、花壇葬、海葬等占25%。*選擇生態(tài)節(jié)地葬的比例上升上海現(xiàn)有：44家經(jīng)營性公墓、10家經(jīng)營性骨灰堂、15家殯儀館

還有周邊太倉、昆山等未計(jì)這44家經(jīng)營性公墓所占國有土地在7500畝左右。截至目前，上?？墒褂媚沟刭Y源還剩2000畝左右。每年消耗墓地100-120畝。三、市場調(diào)查10月24、25日，上海慈迦商貿(mào)有限公司派出三組人員對上海周邊墓地市場進(jìn)行調(diào)查，主要了解：規(guī)模價(jià)格（常規(guī)墓地、壁葬式）使用權(quán)物業(yè)費(fèi)回購方式上海周邊墓地塔陵行情一覽表墓園名稱區(qū)域距人民廣場距離(KM)價(jià)格使用權(quán)物業(yè)費(fèi)回購方式備注墓地塔陵（壁葬）單雙單雙福壽園青浦45/20-70萬2.5萬5-6萬(室內(nèi))70年(余48年)150/年

占地800畝///9-11萬(室外)永安公墓浦東368萬+15-20萬1.8-2.5萬4-6萬70年50/年

望仙安息園嘉定407-7.5萬8-14.8萬1.7萬2.1萬（半敞開）70年50/年折扣5%已售60-70%（壁葬）清竹園嘉定30/14.8-38.8萬//70（余47年）70/年折扣5%

寶安暝園寶山19售罄8.8萬售罄售罄/

瀏家港陵塔太倉475.6-10萬4.5-10萬1-1.9萬1.7-3.6萬70年70-120/年打折回購庫存量大（20萬以上）樂遙園太倉40/6.6-8.5年/1.5-2.1萬70年

長青陵園太倉60/4.4-8.6年//70年35-75/年折扣10%

濱海古園奉賢77

9.5-12.5萬2000（公益性）

70年200-300/10年

基本售罄海灣園奉賢628.8-15萬

3.6萬（室外）

70年150/年（壁葬）210/年（普通）折扣5%

備注：回購方式折扣5%是指按照購買價(jià)格扣掉5%后回購。結(jié)論1.比較大型的公墓：

福壽園、永安公墓、清竹園、濱海古園、海灣園、瀏家港陵塔2.其中檔次最高、服務(wù)最好、價(jià)格最高：

福壽園

清竹園

海灣園3.室內(nèi)骨灰堂（壁葬）規(guī)模最大：

太倉瀏家港（室內(nèi)）存量最大

福壽園（室內(nèi)+室外）永安公墓望仙安息園（半敞開式）海灣園（室外壁葬）4.價(jià)格方面（室內(nèi)壁葬式）：福壽園5-6萬永安公墓4-6萬

（靈山后花園2.5-5萬）望仙安息園2.1萬太倉瀏家港1.7-3.6萬5.關(guān)于使用權(quán)：均承諾70年6.回購方式：購買價(jià)5%-10%打折回購四、關(guān)于墓地產(chǎn)權(quán)（使用權(quán)）關(guān)于公墓產(chǎn)權(quán)（使用權(quán)）年限的調(diào)查公墓的使用年限究竟是多久？我國對這個(gè)方面的規(guī)定并不像個(gè)人住房土地?fù)碛?0年產(chǎn)權(quán)那么清楚明確。很多人以為是20年，其實(shí)這是誤解。20年的說法，起源于1992年民政部發(fā)布的《公墓管理暫行辦法》。其實(shí)《暫行辦法》并未對公墓的使用期限作出明確規(guī)定，只不過規(guī)定了“經(jīng)營性公墓的墓穴管理費(fèi)一次性收取最長不得超過二十年”。因此20年是管理費(fèi)繳納年限，并非產(chǎn)權(quán)，而且這是一條上限規(guī)定，管理費(fèi)可以20年收一次，也可以每年收一次，這和“公墓產(chǎn)權(quán)”是兩回事?，F(xiàn)行的《殯葬管理?xiàng)l例》是1997年由國務(wù)院通過并發(fā)布施行的，但該條例也只規(guī)定“嚴(yán)格限制公墓墓穴占地面積和使用年限。按照規(guī)劃允許土葬或者允許埋葬骨灰的，埋葬遺體或者埋葬骨灰的墓穴占地面積和使用年限，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照節(jié)約土地、不占耕地的原則規(guī)定”，并沒有規(guī)定公墓的使用年限。因此，我國公墓的使用年限（即產(chǎn)權(quán)）目前是一個(gè)法律空白。20年產(chǎn)權(quán)的說法是誤解。關(guān)于墓地產(chǎn)權(quán)的爭論一直沒有停止過。國內(nèi)著名的網(wǎng)站騰訊、百度等也參與了調(diào)查和討論，盡管國家沒有明確規(guī)定，但是一些資深的法律人士指出：墓地使用期限與其土地性質(zhì)和使用年限有關(guān)，一般為50年或70年。近期，我們調(diào)查詢問了上海周邊10幾家墓園（如福壽園、永安公墓、清竹園、濱海古園、海灣寢園等）。它們對產(chǎn)權(quán)（使用權(quán)）的答復(fù)基本都是70年，有的是從土地審批之日起算起，有的是從購買合同生效之日算起。在銷售和標(biāo)價(jià)的時(shí)候，有的墓園（如清竹園）也明確標(biāo)出了剩余的使用年限。上海、江蘇的法規(guī)1、1995年發(fā)布實(shí)施的《上海市公墓管理辦法》第十九條墓穴使用權(quán)屬墓穴使用期限最長不

得超過七十年。墓穴購買者不得轉(zhuǎn)讓或者買

賣墓穴。2、2000年《江蘇省殯葬管理辦法》第十二條經(jīng)營性骨灰公墓的墓穴和塔陵的塔位的

使用年限一般不超過20年，墓穴（塔位）的管理費(fèi)

一次性收取最長不得超過20年；墓穴（塔位）使

用年限到期后，要求繼續(xù)使用的，按有關(guān)規(guī)定辦理

續(xù)用手續(xù)，繳納使用費(fèi)。3、無錫市幾個(gè)公墓的答復(fù)

華僑公募45年

鳳凰山70年

合同不寫明年限

（只限無錫戶籍，有老墓穴的除外）4、上海周邊的太倉瀏家港陵塔、長青公墓70年福壽園上海福壽園成立于2003年，在上海、重慶、合肥、濟(jì)南、鄭州、錦州、廈門、南昌八個(gè)城市擁有墓園項(xiàng)目，涵蓋公墓、殯儀、殯葬設(shè)備等領(lǐng)域。是目前全國公墓業(yè)的品牌企業(yè)，上市公司，2015年銷售收入6.7億。被世界殯葬協(xié)會(huì)列入世界十大公墓，并冠以“東方最美的墓園”之名。埋葬于此的著名人士有：汪道涵阮玲玉

豐子愷五、墓園介紹1清竹園占地六百余畝，與千年古剎“吳興寺”相鄰。

歷史悠久,迄今已有二百多年,是錢大昕（清1728-1804）大學(xué)士的安葬地,因其號(hào)竹汀先生,是清竹園名字的由來。墓園介紹2永安公墓

始建于1958年，歷史悠久，對外經(jīng)營性公墓，受理市民骨灰安葬和壁葬事宜。占地167畝，已無地可擴(kuò)，已經(jīng)接近飽和。墓園介紹3濱海古園墓園介紹4上海濱海古園占地1200余畝，后備殯葬用地?cái)?shù)百畝，系上海地區(qū)占地面積最大、發(fā)展優(yōu)勢最強(qiáng)的現(xiàn)代陵園之一。2002年的“濱海人文景觀園”，占地80余畝。其中的“上海名人之林”，集中了許多已故名人之墓、衣冠冢及紀(jì)念雕像。如張瀾、黃炎培、談家楨、董寅初、錢學(xué)森、趙樸初、丁玲、蕭軍、白楊、趙丹、鄭君里、江雨聲、歐陽予倩、新鳳霞、趙超構(gòu)、姚慕雙等110多位。海灣寢園海灣寢園是上海市民政局批準(zhǔn)的經(jīng)營性公墓,占地1000余畝，位于南上海美麗的杭州灣畔——奉賢海灣旅游區(qū).在園內(nèi)的陵園文化中，特別引人注目的要數(shù)張聞天、郭沫若、謝晉元、蔡鍔、葉圣陶、陶行知、老舍、吳祖光、蕭乾、施南池、陳敘一、張宏根、小白玉梅、陸星兒、李達(dá)等眾多的名人墓以及名人紀(jì)念像。海灣園還特意向烈士、已故孤老、特困戶等對象，提供免費(fèi)室內(nèi)葬服務(wù)，旨在多一份公益，多一份節(jié)地安葬的和諧行為。墓園介紹5瀏家港陵塔墓園介紹6江蘇省民政廳批準(zhǔn)，太倉市民政局主管的國有大型公園式景觀生態(tài)陵園，距滬太高速5公里,占地規(guī)劃面積250余畝，仿古中式長樓環(huán)抱分立，遙相呼應(yīng)，更顯清雅大氣。以室內(nèi)壁葬為主，可提供30萬穴位，目前售出不足1萬。

位于上海北部，鄭和七下西洋起錨地的瀏家港，原址是明成祖朱棣御賜建造陵塔以祭祀航海將士之地望仙安息園墓園介紹7位于嘉定區(qū)，永久經(jīng)營性公墓，占地面積860畝，目前發(fā)展為200畝。壁葬主要是戶外半敞開式、長廊型的，價(jià)格在1.