項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法

河南恒輝房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司

2011年12月27日項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法（2）市場(chǎng)比較法總價(jià)卡位法價(jià)格系數(shù)法項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法總價(jià)卡位法項(xiàng)目和產(chǎn)品定位尋找總價(jià)空白點(diǎn)特點(diǎn)：適用總價(jià)特征明顯的物業(yè)產(chǎn)品，如獨(dú)棟別墅等在框定總價(jià)的前提下，通過(guò)系數(shù)法，確定項(xiàng)目的具體的總價(jià)范圍總價(jià)卡位法邏輯圖案例：好世麒麟園定價(jià)方案根據(jù)區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅和經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟別墅熱銷總價(jià)段框定本案的總價(jià)段確定區(qū)域內(nèi)本案參考樓盤確定價(jià)格本案和參考樓盤的價(jià)格梯度確定本案的均價(jià)根據(jù)本案產(chǎn)品的面積段，確定主力價(jià)格段結(jié)合本案的項(xiàng)目定位，最終確定本案的總價(jià)段產(chǎn)品定價(jià)—總價(jià)框定總計(jì)段統(tǒng)計(jì)2005200620072008200萬(wàn)以下套數(shù)3261081784137面積（平方米）7080521631915684026266200-400萬(wàn)套數(shù)326453684590面積（平方米）80929106899154337116804400-600萬(wàn)套數(shù)7284691面積（平方米）258880641109920945600-800萬(wàn)套數(shù)

233面積（平方米）

5759973西南片區(qū)04-08年聯(lián)體別墅各總價(jià)段成交情況區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅主要集中在200-400萬(wàn)元的總價(jià)段

統(tǒng)計(jì)2005200620072008200萬(wàn)以下套數(shù)820101面積（平方米）204042782292282200-400萬(wàn)套數(shù)22726630313面積（平方米）6530970879816414303400-600萬(wàn)套數(shù)986012421面積（平方米）3688122009386096836600-800萬(wàn)套數(shù)371407010面積（平方米）1531450261256902887西南片區(qū)04-08年經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟別墅各總價(jià)段成交情況產(chǎn)品定價(jià)—總價(jià)框定08年，區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型獨(dú)棟別墅主要集中在400-600萬(wàn)元的總價(jià)段根據(jù)區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品的總價(jià)梯度，本案的總價(jià)段可初步框定在400-600萬(wàn)元本案總價(jià)框定個(gè)案：燕南園、貝尚灣、復(fù)地愛(ài)倫坡等個(gè)案：南郊別墅個(gè)案：圣得莊園基本信息：占地面積

190000㎡建筑面積120000㎡已成交量93949㎡容積率0.63綠化率35％產(chǎn)品類型聯(lián)排，少量雙拼聯(lián)排面積200㎡風(fēng)格現(xiàn)代產(chǎn)品定價(jià)—參考樓盤產(chǎn)品定價(jià)—參考樓盤萬(wàn)科燕南園于2005年9月首次開(kāi)盤，目前仍處于持續(xù)銷售中萬(wàn)科燕南園供求走勢(shì)2005年成交均價(jià)（元/平方米）2006年成交均價(jià)（元/平方米）好世麒麟園1329713885萬(wàn)科燕南園1104411832價(jià)格梯度1.201.17產(chǎn)品定價(jià)—單價(jià)梯度我們選取好世麒麟園和萬(wàn)科燕南園05、06年的成交均價(jià)，以此確定這兩個(gè)項(xiàng)目間的價(jià)格梯度：則好世麒麟園與萬(wàn)科燕南園的價(jià)格梯度為1.20：1萬(wàn)科燕南園成交均價(jià)走勢(shì)2.4萬(wàn)元/平方米1.7萬(wàn)元/平方米產(chǎn)品定價(jià)—參考樓盤單價(jià)目前，萬(wàn)科燕南園成交均價(jià)已回落到1.7萬(wàn)元/平方米產(chǎn)品定價(jià)—單價(jià)確定通過(guò)兩者間的價(jià)格梯度，得出好世麒麟園的均價(jià)：17000元/平方米*1.2=20400元/平方米≈20000元/m2產(chǎn)品定價(jià)—主力總價(jià)本案小戶型的面積為240平方米左右，則總價(jià)為240平方米*2.0萬(wàn)元/平方米=480萬(wàn)元本案大戶型的面積為300平方米左右，則總價(jià)為300平方米*2.0萬(wàn)元/平方米=600萬(wàn)元好世麒麟園的主力總價(jià)段為：500-600萬(wàn)元單價(jià)梯度法確定的主力總價(jià)段：500-600萬(wàn)元產(chǎn)品定價(jià)—總結(jié)本案項(xiàng)目定位：區(qū)域內(nèi)中高端經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品本案總價(jià)段初步框定：400-600萬(wàn)元主力總價(jià)段：500-600萬(wàn)元，單價(jià)：2.0萬(wàn)/平方米價(jià)格系數(shù)法類似屬性案例價(jià)格系數(shù)得到本項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù)得到項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格特點(diǎn)：主要適用某項(xiàng)特征明顯的物業(yè)產(chǎn)品，如公園、高爾夫、海景資源型住宅定價(jià)體系建立：選取世紀(jì)公園板塊和新江灣城板塊，用板塊內(nèi)靠近公園項(xiàng)目和遠(yuǎn)離公園項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格比較，從而找出一定的價(jià)格系數(shù)，最終得出本項(xiàng)目與板塊內(nèi)其它樓盤的價(jià)格系數(shù)，同時(shí)結(jié)合旭輝依云灣進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，最終調(diào)整得出本項(xiàng)目的定價(jià)。公寓定價(jià)篇1、世紀(jì)公園板塊——靠近世紀(jì)公園項(xiàng)目?jī)r(jià)格研究雍景臺(tái)成交均價(jià)19165元/平米香梅花園成交均價(jià)19000元/平米靠近世紀(jì)公園項(xiàng)目成交均價(jià)為19055元/平米浦東世紀(jì)花園成交均價(jià)19000元/平米雍景臺(tái)香梅花園浦東世紀(jì)花園價(jià)格系數(shù)法1、世紀(jì)公園板塊——不靠近世紀(jì)公園項(xiàng)目?jī)r(jià)格研究選取原則：距世紀(jì)公園有一段距離或不能正對(duì)世紀(jì)公園項(xiàng)目，位置相對(duì)較差不靠近世紀(jì)公園項(xiàng)目成交均價(jià)為13712元/平米項(xiàng)目名稱成交均價(jià)（元/平米）水清木華14742仁恒河濱城14607陸家嘴中央公寓14143大唐國(guó)際公寓14000大華錦繡華城11067合計(jì)13712水清木華仁恒河濱城陸家嘴中央公寓大唐國(guó)際花園大華錦繡華城價(jià)格系數(shù)法1、世紀(jì)公園板塊——價(jià)格系數(shù)靠近公園項(xiàng)目成交均價(jià)：19055元/平米不靠近公園項(xiàng)目成交均價(jià)：13712元/平米1.39世紀(jì)公園板塊價(jià)格系數(shù)世紀(jì)公園板塊價(jià)格系數(shù)：1.39價(jià)格系數(shù)法2、新江灣城板塊——板塊內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格研究選取原則：位于新江灣城板塊內(nèi)項(xiàng)目一：橡樹灣

成交均價(jià)22000元/平米項(xiàng)目一：新城御景成交均價(jià)22000元/平米新江灣城板塊內(nèi)項(xiàng)目成交均價(jià)：22000元/平米橡樹灣新城御景價(jià)格系數(shù)法2、新江灣城板塊——板塊邊緣項(xiàng)目?jī)r(jià)格研究選取原則：處于新江灣城板塊邊緣地帶項(xiàng)目一：書香銀苑

成交均價(jià)16381元/平米項(xiàng)目二：盛世新江灣成交均價(jià)15730元/平米新江灣城板塊邊緣項(xiàng)目成交均價(jià)：16055元/平米書香銀苑

盛世新江灣價(jià)格系數(shù)法2、新江灣城板塊——價(jià)格系數(shù)板塊內(nèi)項(xiàng)目成交價(jià)格：22000元/平米邊緣板塊項(xiàng)目成交價(jià)格：16055元/平米1.37新江灣城板塊價(jià)格系數(shù)新江灣城板塊價(jià)格系數(shù)：1.37價(jià)格系數(shù)法3、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù)得出：世紀(jì)公園板塊加上新江灣城板塊價(jià)格系數(shù)的平均值，即（1.39+1.37/2=1.38本項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù)為：1.38價(jià)格系數(shù)法4、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位—選取原則選取原則：由于顧村板塊目前在售樓盤都距公園較遠(yuǎn)，因而選取整個(gè)板塊的成交均價(jià)作為該板塊的價(jià)格基數(shù)。鉑庭綠洲花園新天地荻涇花園世紀(jì)長(zhǎng)江苑上投佳園宏潤(rùn)韶光花園采菊苑古北菊翔苑文寶苑本案太和公寓公園價(jià)格