知識管理部-開發(fā)商研究萬科

開發(fā)商研究萬科

正合地產(chǎn)知識管理部2014.7集團與戰(zhàn)略1財務情況2成都市場3集團與戰(zhàn)略1集團簡介戰(zhàn)略演進

①萬科客戶、產(chǎn)品分類

②城市圈聚焦

③城市綜合服務配套商財務情況2成都市場3【背景】國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)萬科成立于1984年，1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，成為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)。2014年6月25日，萬科B轉H股成功在港交所掛牌上市。業(yè)務范圍：覆蓋珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈以及中西部地區(qū)，共計53個大中城市。開發(fā)特點：快周轉、快開發(fā)千億房企：2010年實現(xiàn)銷售金額1081.6億元，成為全國第一個年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。產(chǎn)品定位：城市主流住宅市場，主要為城市普通家庭供應住房。2014目標：銷售金額2000億元，上半年實現(xiàn)銷售面積821.2萬平米，銷售金額1009.1億元，完成全年目標的50%【集團戰(zhàn)略演進】國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)時間1984-1994第一階段：多元化（做加法）工業(yè)、商貿(mào)、房地產(chǎn)、文化傳播和股權投資五大業(yè)務第二階段：專業(yè)化（做減法）以房地產(chǎn)為方向或核心的多元化業(yè)務1995-20042005-2013第三階段：精細化（做乘法）戰(zhàn)略指導下有質(zhì)量地擴展，包括城市圈聚焦、產(chǎn)品線創(chuàng)新、客戶細分等2014——第四階段：城市綜合配套服務商住宅產(chǎn)業(yè)鏈大平臺建設，包括金融平臺、住宅工業(yè)化平臺、用家平臺等產(chǎn)品系列品類細分對應細分客戶類別金色系列（GOLDEN）商務住宅、城市改善、城市棲居社會新銳城市花園系列（CITY）城郊改善望子成龍四季系列（TOWN）郊區(qū)棲居幸福晚年郊區(qū)享受高檔系列（TOP）城市豪宅、郊區(qū)豪宅成功家庭第三階段：客戶、產(chǎn)品線的標準化奠定萬科快速復制及住宅產(chǎn)業(yè)化的基礎基于客戶細分形成的萬科四大產(chǎn)品系列開啟了萬科產(chǎn)品項目品牌化運營的體系，從此開始產(chǎn)品系全國化復制的路線。產(chǎn)品線標準化的設立為萬科產(chǎn)品系快速復制奠定了基礎【3+X區(qū)域發(fā)展】產(chǎn)品項目品牌化運營開啟全國快速復制拓張，業(yè)務發(fā)展覆蓋珠三角+環(huán)渤海+長三角+中西部四大城市圈北京上海廣州香港哈爾濱長春沈陽大連煙臺南通青島無錫蘇州南京合肥杭州寧波福州廈門汕頭天津石家莊太原濟南鄭州武漢烏魯木齊西寧蘭州成都銀川西安呼和浩特重慶貴陽昆明南寧?？谏钲陂L沙南昌大同以深圳、廣州為中心的珠三角區(qū)域以上海為中心的長三角區(qū)域以京津地區(qū)和遼東半島為重點的環(huán)渤海區(qū)域以成都為重點的中西部區(qū)域長江三角區(qū)域：以上海為中心，向南京、無錫和昆山拓展環(huán)渤海區(qū)域：以天津—北京—沈陽為中心，向長春、大連、鞍山拓展珠江三角區(qū)域：以深圳為中心,向佛山、東莞、中山和廣州拓展X：成都、武漢等區(qū)域中心城市【海外市場拓展】通過合作開發(fā)進軍新加坡、香港、舊金山等外海市場，積極拓展海外市場時間進軍城市合作開發(fā)商合作方式項目類型2013年1月香港荃灣新世界成立合資公司住宅2013年2月美國舊金山鐵獅門萬科與鐵獅門將成立有限合伙公司商業(yè)（寫字樓、公寓等）2013年4月新加坡林曦閣吉寶置業(yè)萬科置業(yè)（香港）以現(xiàn)金約1.355億新幣向吉寶置業(yè)收購該項目30%的股份住宅2014年2月紐約曼哈頓RFR、Hines共同持有商鋪、公寓王石：萬科進入美國房地產(chǎn)市場的方式尋找品牌過硬的當?shù)匕l(fā)展商；通過合作尋找合適的項目；依靠合作伙伴的專業(yè)團隊；萬科美國團隊立足當?shù)卣衅傅谒碾A段：邁向城市綜合配套服務商，輕資產(chǎn)、重運營王石：萬科的多元化不是經(jīng)營其他行業(yè)，萬科的多元化戰(zhàn)略是由單獨的開發(fā)住宅，變成城市綜合配套服務商，未來萬科會建醫(yī)院、會建學校、會建商場。萬科（城市綜合配套服務商）社區(qū)運營下游企業(yè)（家居、家電、裝修等）金融平臺（社區(qū)金融）上游企業(yè)（鋼鐵、建材、水泥、建筑等）重運營方式：單一住宅銷售轉向?qū)蛻簟⑸鐓^(qū)、商業(yè)的運營實現(xiàn)盈利點的增加萬科利潤來源=單一住宅銷售+商業(yè)地產(chǎn)運營、銷售+社區(qū)商業(yè)運營萬科向城市綜合配套服務商轉型，改變了過去依靠住宅或商業(yè)銷售的單一盈利來源，從萬科已有的約800萬用戶出發(fā)，打造萬科社區(qū)商業(yè)，通過“五菜一湯”的具體實施，解決了房地產(chǎn)開發(fā)一次性的產(chǎn)品生產(chǎn)問題，將住宅產(chǎn)品從提供房屋硬件設施到提供永續(xù)生活服務上，從而將單次銷售盈利轉向通過挖掘用戶需求創(chuàng)造多個盈利機會點。通過大平臺建設，打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，利用萬科充沛的金融資源為其提供服務，從供應商和業(yè)主中獲得更高的利潤。2014年2月，郁亮組團考察小米總部，將學習小米的互聯(lián)網(wǎng)思維優(yōu)勢，使萬科的平臺變得更加便利化、互聯(lián)網(wǎng)化，符合現(xiàn)代消費趨勢?！巨D型方法——小股操盤】不再一味追求規(guī)模，向輕資產(chǎn)模式轉型，通過運營實現(xiàn)利潤率提高小股操盤模式：萬科投入較少的資金，通過合伙人制度獲得項目的運營權，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享萬科的信用資源和采購資源，按照業(yè)績表現(xiàn)提取約定的管理費。因此在自由資金一定的情況下，通過小股操盤可以實現(xiàn)以小博大、獲取較大收益，提升凈資產(chǎn)收益率，同時有助于萬科搶占更多市場份額。借鑒對象：①鐵獅門（自投1%的資金，通過財務杠桿放大超額回報）；②凱德置地（自投20%資金，通過持股基金份額享受分紅收益）舊操作模式小股操盤模式單項目控股情況萬科控股萬科不控股投入資金比例≥50%＜50%經(jīng)營權萬科掌控萬科掌控收益項目經(jīng)營利潤管理費用資金杠桿低高凈資產(chǎn)收益率低高一定自由資金下可投資項目數(shù)量少多表：萬科小股操盤與之前模式經(jīng)營利潤對比分析在輕資產(chǎn)、重運營階段轉變過程中，萬科在金融、上下游企業(yè)、社區(qū)運營等方面已經(jīng)開始各種嘗試：金融——入股徽商銀行上下游企業(yè)——公布合格供應商名錄社區(qū)運營——“五菜一湯”、杭州咖啡館、城市樂跑、營銷平臺建立【金融平臺搭建】入股徽商銀行，滿足萬科合作方資金需求，為業(yè)主提供便利金融零售服務事件還原：2013年10與30日，萬科對外發(fā)布公告稱將入股徽商銀行，并且可能成為徽商銀行最大的股東，但萬科并不參與徽商銀行的日常運營?；丈蹄y行：總部位于安徽，主要業(yè)務范圍在華中地區(qū)（安徽和江蘇），2013年11月于香港上市，不良貸款低、凈資產(chǎn)回報率良好、零售銀行與中小企業(yè)融資業(yè)務較為全面。城市商業(yè)銀行中排名第四，銀行業(yè)中排名第34。萬科入股意圖：打通萬科金融服務平臺建設①社區(qū)金融服務，提供網(wǎng)上銀行和零售銀行等各類服務。②為萬科的合作對象包括8000家建材供應商及承包商（其中5000家都是中小企業(yè)）提供金融支持，這些企業(yè)進行融資時需要萬科的支持【產(chǎn)業(yè)鏈上下游合作企業(yè)】公布合格供應商名錄，對供應商進行評級；提供金融支持公布供應商名錄①2014年2月，萬科向社會公布了“2013年度合格供應商名錄”，俗稱“采購白名單”，包含了總包、監(jiān)理、裝修總包、門窗、景觀、基礎工程、材料設備七大類供應商，共824家。②萬科對供應商分為A、B級，且每年根據(jù)評分標準對供應商的級別進行調(diào)整，充分保證供應商的產(chǎn)品品質(zhì)。③公布供應商名錄，一方面讓信息公開透明化，尋找更優(yōu)質(zhì)的供應商；另一方面鞭策現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)供應商，保持與現(xiàn)有供應商的穩(wěn)定關系。為產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)提供金融支持①萬科的供應商在對銀行融資時需要萬科進行擔保支持；②萬科入股徽商銀行，更好為上下游企業(yè)提供服務【社區(qū)運營】為業(yè)主提供精細化產(chǎn)品和服務業(yè)主西安萬科微信、微博營銷萬科經(jīng)紀人平臺+分享達人五菜一湯杭州萬科咖啡館60城樂跑【五菜一湯】增加贏利點，提升客戶黏性，為后續(xù)推出高利潤的金融服務奠定基礎第五食堂幸福街菜市社區(qū)銀行ing便利店、洗衣店、藥店……Comingsoon【杭州萬科咖啡館】售樓部向城市中心的延伸咖啡廳（塞拉味）=書吧（曉風書屋）=簽約中心萬科V+CLUB湖濱城市客廳：萬科萬客會金卡會員的業(yè)主全年免費喝咖啡萬科社區(qū)業(yè)主一站式服務地方萬科服務的的深入以及升級，創(chuàng)造更為人文舒適的生活環(huán)境【60城市樂跑】成為聯(lián)系客戶和業(yè)主的社會紐帶樂跑計劃跑過全國60城市，寧波、武漢、上海、東莞、重慶等已經(jīng)舉行過，未來將推廣到萬科社區(qū)費用不超過50萬收益：①員工滿意度提升，提高工作效率；②將業(yè)主和客戶聯(lián)系在一起；【西安萬科微博、微信】強關系營銷搭建客戶接口，實現(xiàn)信息快速傳播萬老師萬小妹萬小姐……【萬科經(jīng)紀人平臺+分享達人】全民營銷，為萬科房源推薦客戶、實現(xiàn)成交=+全民營銷用戶注冊萬科經(jīng)紀人平臺，將意向客戶相關信息推薦給萬科在售項目，購買成功后推薦人可獲得傭金。用戶注冊成為分享達人，將萬科項目的相關活動分享至微信好友即可獲得不同形式獎勵?！炯瘓F與戰(zhàn)略主要結論】2014年新階段，萬科轉型城市綜合配套服務商，輕資產(chǎn)、重運營，建立萬科大平臺，通過金融、社區(qū)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的運營，尋求企業(yè)新的高利潤源泉，各分公司已經(jīng)開始在社區(qū)服務等方面進行嘗試，不斷總結、歸納，未來或?qū)⑼瞥龈嘈碌膰L試。集團與戰(zhàn)略1財務情況2成都市場3【銷售業(yè)績】銷售面積與金額持續(xù)快速增長，但增速逐漸降低圖：2003-2014年1季度集團銷售面積以及同比增幅圖：2003-2014年1季度集團銷售金額以及同比增幅2014年1季度，集團實現(xiàn)銷售金額542.3億元，同比增長24%，銷售面積415萬平米，同比增長12%，同比增速均較去年同期有所下降。1季度完成全年2000億銷售目標的27%，后期銷售壓力不大?！緟^(qū)域情況】長三角業(yè)績重鎮(zhèn)地位明顯，中西部業(yè)績攀升下2012年來有所下滑圖：2006-2014年1季度各區(qū)域銷售面積占比走勢圖：2006-2014年1季度各區(qū)域銷售金額占比走勢長三角、珠三角為業(yè)績重鎮(zhèn)，2012年后環(huán)渤海、珠三角、中西部業(yè)績占比下降的同時，長三角業(yè)績貢獻明顯提升中西部業(yè)績貢獻攀升，但2012年后業(yè)績貢獻有所下滑【財務狀況】財務負擔加重下短期償債能力略顯不足圖：2006-2014年1季度集團資產(chǎn)負債率圖：2006-2014年1季度集團速凍比率以及流動比率速凍比率、流動比率均呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢。其中流動比率仍位于1-2之間，資金流動性一般，速凍比率小于0.5，短期償債能力略顯不足。資產(chǎn)負債率：2014年1季度攀升至79.45%的高位水平，幾近80%的警戒線水平，負債比率過高，表明企業(yè)財務負擔較重?！矩攧諣顩r】銷售能力下降，利潤率降低圖：2005-2014年1季度集團毛利潤率與凈利潤率走勢圖：2005-2014年1季度集團宗資產(chǎn)周轉次數(shù)集團凈利潤率以及毛利潤率均呈現(xiàn)下降的趨勢，且2013年毛利率、凈利率均低于行業(yè)平均值2013年行業(yè)平均毛利率線2013年行業(yè)平均凈利率線總資產(chǎn)周轉率持續(xù)下降，資產(chǎn)利用效率低，銷售能力下降?！举Y金渠道】銀行、信托等多渠道融資融資方式融資金額發(fā)行債券發(fā)行時間債券類型期限利率金額2013年3月境外美元債券52.625%8億美元發(fā)行票據(jù)2013年新加坡幣中期票據(jù)43.275%新幣1.4億元人民幣中期票據(jù)54.5%10億元人民幣中期票據(jù)34.05%10億元銀行借款2013年長期借款244億元利率互換契約2013年1200萬信托借款2014年到期78億元，借款利率在6%-11%債券、票據(jù)、信托、銀行借款等多渠道融資，銀行為主要的融資方式，主要以長期借款為主銷售業(yè)績表現(xiàn)較好，后期無降價走量壓力，整體財務結構較為安全，但仍注意以下幾方面：資產(chǎn)負債率已接近行業(yè)警戒線，后期需注重資產(chǎn)、負債結構的調(diào)整利潤率水平的降低，后期注意成本控制以提升銷售能力【財務情況總結】集團與戰(zhàn)略1財務情況2成都市場3【萬科成都2014在售項目】公園5號，多層及別墅，19500（含精裝），171洋房金色樂府，普通住宅，10787（精裝費1600），89㎡套三、139平米套四雙衛(wèi)金域藍岸，普通住宅，13000（精裝費1600），70-89套二、95-113套三金域名邸，豪宅，11609（精裝費3500），111、127套三海悅匯城（南延線），普通住宅，7050（精裝1500），99-105套三、124套四金色城市，普通住宅，8220-8600（精裝費1500），72套二、87套三金色城品，普通住宅，8500（精裝費1200），72套二金域緹香，普通住宅，7845（精裝費1500），79-128套二、套三、套四五龍山，別墅，聯(lián)排11790、小獨棟14302，480、333-341別墅注：各項目價格為2014年4月優(yōu)惠后均價，產(chǎn)品類型為4月主力在售產(chǎn)品萬科鉆石廣場，寫字樓在售【成都市場】成都占集團銷售面積份額呈現(xiàn)持續(xù)下降的態(tài)勢圖：2007-2014年上半年成都市場銷售面積占集團銷售面積份額注：成都銷售面積數(shù)據(jù)來自備案系統(tǒng)住宅銷售整體表現(xiàn)平淡，金色系產(chǎn)品表現(xiàn)較好2014年上半年，成都萬科上半年實現(xiàn)銷售面積20.08萬平米，其中，金域藍岸、金色城品、金色城市、金色樂府四個項目實現(xiàn)銷售面積12萬平米，占比約6成，整體表現(xiàn)較好。產(chǎn)品類型項目名稱1-6月銷售面積（萬平米）銷售面積占比普通住宅萬科海悅匯城2.0710.3%萬科金域藍岸2.4612.3%萬科金色樂府4.0720.3%萬科金色城品2.5812.8%萬科金色城市2.8914.4%萬科金域緹香1.497.4%高端、別墅金域名邸1.165.8%公園5號0.63.0%五龍山2.311.4%商業(yè)鉆石廣場0.462.3%總計20.08100%【市場存量】普通住宅存量較為充足，但主力產(chǎn)品面積偏大，且后期無土地儲備產(chǎn)品類型項目名稱區(qū)域主力產(chǎn)品類型截止5月底住宅總存量（萬平米）截止5月底片區(qū)普通住宅存量（萬平米）萬科項目存量占片區(qū)存量比例截止5月底住宅預售證存量1-5月月均銷量出清周期（月）普通住宅萬科海悅匯城南延線99-105套三、124套四24.8810042.5%7.570.4118萬科金域藍岸建設路70-89套二、95-113套三4.4353.118.3%4.430.4211萬科金色樂府89套三、139套四雙衛(wèi)15.1528.5%3.720.735萬科金色城品十陵72套二13.8662.4622.2%1.470.493萬科金色城市大面72套二、87套三32.87659.225.0%2.280.534萬科金域緹香蜀龍大道（三河鎮(zhèn)）79-128套二、套三、套四25.34361.307.0%1.180.632土地存量0/總計116.53/【產(chǎn)品-套二】同套型下，萬科產(chǎn)品面積較保利、藍光大，面積相差10-20平米金色城品-72平米套二單金色樂府-77平米套二單coco國際54平米套二單coco金沙63平米套二單保利春天花