賽普成本管理體系優(yōu)化報(bào)告

綠城集團(tuán)

成本管理體系優(yōu)化報(bào)告

（匯報(bào)版）綠城集團(tuán)成本管理體系優(yōu)化項(xiàng)目組賽普咨詢綠城集團(tuán)項(xiàng)目組報(bào)告提綱一、項(xiàng)目進(jìn)展回顧二、成本管理體系優(yōu)化方案三、組織系統(tǒng)優(yōu)化建議四、下一階段工作開展計(jì)劃前言本項(xiàng)目的背景綠城集團(tuán)經(jīng)過十七年的發(fā)展，取得了巨大的成就，這些成就的取得，來(lái)自于綠城集團(tuán)上上下下對(duì)公司核心價(jià)值理念的堅(jiān)持，企業(yè)文化的熏陶以及這么多年來(lái)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)孜孜不倦的追求。綠城集團(tuán)在快速穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)，對(duì)現(xiàn)有員工的素質(zhì)、能力提出了更高的要求；隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，大量新員工的融入和成長(zhǎng)的要求，也對(duì)成本管理體系的系統(tǒng)化、規(guī)范化、精細(xì)化提出了進(jìn)一步完善的要求。本項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng)完善成本管理體系，并進(jìn)一步規(guī)范化和精細(xì)化，為實(shí)施全員成本管理提供可有效實(shí)施的方法、工具、操作標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)指引，并在此基礎(chǔ)上形成培訓(xùn)教材?；诔杀竟芾眢w系優(yōu)化方案，對(duì)集團(tuán)基本管控提出優(yōu)化建議。

第一階段：《成本管理體系調(diào)研診斷&優(yōu)化報(bào)告》的編制；第二階段：《綠城集團(tuán)基本組織管控優(yōu)化報(bào)告》的編制；第三階段：《房地產(chǎn)行業(yè)成本管理研究報(bào)告》和《綠城集團(tuán)成本管理體系策劃方案》的編制；第四、五階段：《成本管理手冊(cè)》在原有制度文件基礎(chǔ)上進(jìn)一步梳理、完善和優(yōu)化后形成；在各階段與造價(jià)咨詢公司、財(cái)務(wù)部、材料設(shè)備部、建筑規(guī)劃、景觀、裝飾公司、總師辦、本體建設(shè)部等相關(guān)部門開展了33輪次的溝通。部分成果已經(jīng)開始測(cè)試，以檢視其可操作性。實(shí)際完成在綠城集團(tuán)有關(guān)人員的配合和支持下，咨詢項(xiàng)目按計(jì)劃完成了第一至第五階段的大部分工作：項(xiàng)目進(jìn)展回顧現(xiàn)狀調(diào)研與評(píng)估1成本管理組織體系優(yōu)化2成本管理體系策劃3培訓(xùn)與實(shí)施6監(jiān)控與改進(jìn)7成本管理體系優(yōu)化４成本管理考核體系優(yōu)化5賽普咨詢項(xiàng)目組累計(jì)已駐場(chǎng)4.5個(gè)月，平均投入人員5人。與信息化系統(tǒng)配套的目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、合約規(guī)劃模型已提交，并正在指定的項(xiàng)目上測(cè)試使用。報(bào)告提綱一、項(xiàng)目進(jìn)展回顧二、成本管理體系優(yōu)化方案三、組織系統(tǒng)優(yōu)化建議四、下一階段工作開展計(jì)劃總體優(yōu)化思路：強(qiáng)化前端，加強(qiáng)中端，完善后端概念/方案初設(shè)施工圖工程管理銷售管理售后服務(wù)定位策劃項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略采購(gòu)全成本管理體系健全項(xiàng)目實(shí)施階段的成本管理一般采購(gòu)中端后端前端動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控（預(yù)警、強(qiáng)控、無(wú)效成本）成本后評(píng)估成本信息庫(kù)項(xiàng)目成本管理方案版目標(biāo)成本基礎(chǔ)管理戰(zhàn)略采購(gòu)成本科目、合約規(guī)劃、目標(biāo)成本測(cè)算模型限額設(shè)計(jì)重點(diǎn)強(qiáng)化目標(biāo)成本管理，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控、規(guī)范戰(zhàn)略采購(gòu)，落實(shí)成本責(zé)任。設(shè)計(jì)優(yōu)化評(píng)審責(zé)任成本可研版目標(biāo)成本專業(yè)管理（日常管理）項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)（時(shí)序型）完善并形成系統(tǒng)化、規(guī)范化的成本管理體系，實(shí)現(xiàn)PDCA閉環(huán)管理，并具有可實(shí)施性定位版目標(biāo)成本方案版目標(biāo)成本施工圖版目標(biāo)成本限額設(shè)計(jì)戰(zhàn)略采購(gòu)成本對(duì)標(biāo)設(shè)計(jì)成本評(píng)審招標(biāo)管理合同管理變更簽證成本管理動(dòng)態(tài)成本記錄與月報(bào)成本預(yù)警與強(qiáng)控?zé)o效成本管理成本結(jié)算管理成本檔案管理成本后評(píng)估成本信息庫(kù)責(zé)任成本管理項(xiàng)目合約規(guī)劃統(tǒng)一成本科目標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃原有部分完善優(yōu)化部分新增部分說明：PPDCDA從專業(yè)角度進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)，以期為開展全員成本管理提供一套可實(shí)施落地的方法和工具Y：九階段X：九專業(yè)Z：業(yè)務(wù)流程體系采購(gòu)管理階段施工圖設(shè)階段項(xiàng)目論證階段建筑設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)工程管理營(yíng)銷策劃采購(gòu)管理成本管理財(cái)務(wù)管理報(bào)建管理一級(jí)：成本流程總圖/總論二級(jí)：成本管理流程三級(jí)：操作指引/標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)：模型/模板/表格規(guī)劃方案階段初步設(shè)計(jì)階段竣工驗(yàn)收階段項(xiàng)目策劃階段工程施工階段結(jié)算階段項(xiàng)目拓展項(xiàng)目策劃方案設(shè)計(jì)招標(biāo)采購(gòu)銷售交付建安成本項(xiàng)目周期100%目標(biāo)成本合約規(guī)劃70%-80%20-30%成本形成曲線成本發(fā)生曲線1.強(qiáng)化目標(biāo)成本管理：是本次優(yōu)化的重點(diǎn)，通過增設(shè)方案版目標(biāo)成本，加強(qiáng)項(xiàng)目前期的成本預(yù)控設(shè)計(jì)階段已經(jīng)形成項(xiàng)目成本的70%-80%，是成本管理的關(guān)鍵階段擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)工程施工統(tǒng)一成本科目、統(tǒng)一合約規(guī)劃、統(tǒng)一成本測(cè)算模型成本科目增設(shè)方案版目標(biāo)成本，并作為控制基準(zhǔn)12成本管理體系前端主要優(yōu)化點(diǎn)及價(jià)值說明（1）序號(hào)優(yōu)化內(nèi)容完善點(diǎn)價(jià)值運(yùn)用情況/實(shí)施建議待決策事項(xiàng)1目標(biāo)成本及合約規(guī)劃完善并統(tǒng)一成本科目，同時(shí)建立與財(cái)務(wù)科目的對(duì)應(yīng)關(guān)系；結(jié)合綠城產(chǎn)品特點(diǎn)系統(tǒng)梳理并形成標(biāo)準(zhǔn)合約清單；完善目標(biāo)成本編制模型及方法；設(shè)置方案版目標(biāo)成本為基準(zhǔn)版，指導(dǎo)后續(xù)設(shè)計(jì)和采購(gòu)?；诰G城產(chǎn)品特點(diǎn)及已有歷史數(shù)據(jù)梳理并完善成本科目，突出綠城項(xiàng)目成本優(yōu)化重點(diǎn)，如精裝修、景觀、設(shè)備及外墻等；成本科目、財(cái)務(wù)核算科目和合約規(guī)劃統(tǒng)一，為加快信息化系統(tǒng)的實(shí)施創(chuàng)造條件；目標(biāo)成本前置，為各階段成本管理給出指導(dǎo)意見，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益保持在合理的水平。成本科目及合約規(guī)劃已經(jīng)提交軟件公司進(jìn)行軟件開發(fā)；已開展文件測(cè)試，成立了測(cè)試小組，對(duì)合約規(guī)劃、目標(biāo)成本模型進(jìn)行測(cè)試，6月14日前完成；測(cè)試通過后，選取部分今年不納入結(jié)算的項(xiàng)目試運(yùn)行；以上完成后，經(jīng)修改完善，全面推廣使用。全面推行統(tǒng)一的成本科目、合約規(guī)劃和目標(biāo)成本測(cè)算模型？增設(shè)方案版目標(biāo)成本，方案版目標(biāo)成本作為施工圖設(shè)計(jì)的控制基準(zhǔn)，超3%需報(bào)集團(tuán)總經(jīng)理或其授權(quán)人審批。目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本記錄預(yù)警及強(qiáng)控分解項(xiàng)目合約規(guī)劃合同變更指令現(xiàn)場(chǎng)簽證動(dòng)態(tài)成本月報(bào)集團(tuán)統(tǒng)計(jì)分析無(wú)效成本管理合同簽訂2.加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控：開展動(dòng)態(tài)成本預(yù)警及強(qiáng)控管理，無(wú)效成本及動(dòng)態(tài)成本分析結(jié)算成本測(cè)算合同錄入原因分析變動(dòng)超額集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)合約規(guī)劃成本管理體系中端主要優(yōu)化點(diǎn)及價(jià)值說明（1）序號(hào)優(yōu)化內(nèi)容完善點(diǎn)價(jià)值運(yùn)用情況/實(shí)施建議待決策事項(xiàng)2動(dòng)態(tài)成本管理建立動(dòng)態(tài)成本預(yù)警和強(qiáng)控機(jī)制；完善無(wú)效成本分析及改進(jìn)機(jī)制；通過實(shí)施預(yù)警及強(qiáng)控，在項(xiàng)目實(shí)施過程中監(jiān)控成本變化情況并采取有效措施；通過無(wú)效成本的管理，可減少成本浪費(fèi)和減少類似錯(cuò)誤發(fā)生。已與目標(biāo)成本模型一并測(cè)試，后續(xù)將通過信息化系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)自動(dòng)預(yù)警和強(qiáng)控；對(duì)無(wú)效成本建議納入考核體系。1.是否實(shí)施預(yù)警和強(qiáng)控，特別是強(qiáng)控措施是否實(shí)行。3.戰(zhàn)略采購(gòu)8步法：形成系統(tǒng)的戰(zhàn)略采購(gòu)體系通過系統(tǒng)優(yōu)化戰(zhàn)略采購(gòu)體系，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，以確保產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)質(zhì)量得到保障，促進(jìn)長(zhǎng)期合作，并獲得價(jià)格優(yōu)勢(shì)。方法說明方法名稱評(píng)價(jià)上一年度戰(zhàn)略采購(gòu)實(shí)施情況，對(duì)本年度戰(zhàn)略調(diào)整進(jìn)行規(guī)劃，對(duì)新建戰(zhàn)略采購(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品適用性分析和規(guī)劃制定年度計(jì)劃和月度計(jì)劃，確定責(zé)任人和時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)單項(xiàng)戰(zhàn)略采購(gòu)的項(xiàng)目需求、歷史合作情況、行業(yè)和市場(chǎng)情況、產(chǎn)品情況、采購(gòu)方案和采購(gòu)計(jì)劃進(jìn)行策劃研究產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，形成產(chǎn)品清單和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研評(píng)估供方，形成評(píng)估結(jié)果和供方入圍清單，為合作建立提供依據(jù)通過招標(biāo)或談判建立戰(zhàn)略采購(gòu)，確定采購(gòu)合作方式，簽訂戰(zhàn)略采購(gòu)協(xié)議。項(xiàng)目采購(gòu)實(shí)施與管理，項(xiàng)目合同簽訂、訂貨及驗(yàn)收流程建立供方信息庫(kù)，建立高層溝通機(jī)制、項(xiàng)目履約評(píng)估機(jī)制、年度評(píng)估機(jī)制和激勵(lì)淘汰機(jī)制。采購(gòu)規(guī)劃采購(gòu)計(jì)劃單項(xiàng)采購(gòu)策劃產(chǎn)品研究潛在供方調(diào)研評(píng)估合作建立采購(gòu)實(shí)施供方管理成本管理體系中端主要優(yōu)化點(diǎn)及價(jià)值說明（2）序號(hào)優(yōu)化內(nèi)容完善點(diǎn)價(jià)值運(yùn)用情況/實(shí)施建議優(yōu)化方案3戰(zhàn)略采購(gòu)?fù)ㄟ^系統(tǒng)的規(guī)劃戰(zhàn)略采購(gòu)系統(tǒng)，形成（規(guī)劃-計(jì)劃-單項(xiàng)策劃-產(chǎn)品研究-潛在供方調(diào)研及評(píng)估-建立合作關(guān)系-采購(gòu)實(shí)施-評(píng)估及激勵(lì)）的閉環(huán)管理。通過規(guī)范戰(zhàn)略采購(gòu)，有利于擴(kuò)大戰(zhàn)略采購(gòu)的范圍，并與優(yōu)秀供應(yīng)商建立更穩(wěn)固的戰(zhàn)略合作關(guān)系，更有利于保證產(chǎn)品品質(zhì)、提升服務(wù)，降低采購(gòu)價(jià)格。文件已提交材料設(shè)備部，部分表單及模板已經(jīng)采用。成本管理體系中端主要優(yōu)化點(diǎn)及價(jià)值說明（2）序號(hào)優(yōu)化內(nèi)容完善點(diǎn)價(jià)值運(yùn)用情況/實(shí)施建議優(yōu)化方案4責(zé)任成本完善責(zé)任成本的分解和考核機(jī)制；運(yùn)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)責(zé)任成本指標(biāo)分解?？纱龠M(jìn)目標(biāo)成本管理的實(shí)施及有效執(zhí)行。已經(jīng)與本體建設(shè)部討論，責(zé)任成本指標(biāo)庫(kù)可供采用，另如能與項(xiàng)目激勵(lì)機(jī)制掛鉤，則效果更佳。成本管理體系后端主要優(yōu)化點(diǎn)及價(jià)值說明（1）序號(hào)優(yōu)化內(nèi)容完善點(diǎn)價(jià)值運(yùn)用情況/實(shí)施建議優(yōu)化方案5成本后評(píng)估完善成本后評(píng)估內(nèi)容，以充分總結(jié)項(xiàng)目成本管理的經(jīng)驗(yàn)和不足，為后續(xù)項(xiàng)目提供借鑒；完善成本知識(shí)庫(kù)，完善成本案例和培訓(xùn)教材。通過后評(píng)估能將好的經(jīng)驗(yàn)和不足及時(shí)傳遞到各個(gè)項(xiàng)目，避免類似問題的發(fā)生；可形成公司層面的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)?？蛇x擇已進(jìn)入交房階段的項(xiàng)目試點(diǎn)成本管理體系后端主要優(yōu)化點(diǎn)及價(jià)值說明（2）序號(hào)優(yōu)化內(nèi)容完善點(diǎn)價(jià)值運(yùn)用情況/實(shí)施建議優(yōu)化方案6成本信息庫(kù)完善6類信息庫(kù)數(shù)據(jù)。通過完善數(shù)據(jù)的收集和歸納方法，為后續(xù)目標(biāo)成本提供參考；可實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目間的數(shù)據(jù)對(duì)比和分析。部分將通過信息化系統(tǒng)自動(dòng)實(shí)現(xiàn)；部分在后評(píng)估的基礎(chǔ)上錄入系統(tǒng)。建議在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，逐步開展限額設(shè)計(jì)、成本對(duì)標(biāo)分析和設(shè)計(jì)優(yōu)化評(píng)審，以減少無(wú)效成本限額對(duì)標(biāo)三步法：1.確定限額對(duì)標(biāo)指標(biāo)；2.下達(dá)限額對(duì)標(biāo)指標(biāo)表（設(shè)計(jì)單位）；3.成本對(duì)標(biāo)分析：對(duì)各項(xiàng)目的指標(biāo)完成情況進(jìn)行對(duì)比分析。設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化評(píng)審要點(diǎn)：1.建立設(shè)計(jì)各階段成本優(yōu)化評(píng)審要點(diǎn)；2.結(jié)合設(shè)計(jì)階段成果評(píng)審?fù)介_展設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化評(píng)審。成本對(duì)標(biāo)限額設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化管理限額設(shè)計(jì)指標(biāo)：建議分階段建立限額指標(biāo)，由少到多，積累經(jīng)驗(yàn)，逐步完善可參考建立的指標(biāo)造價(jià)限額指標(biāo)需結(jié)合產(chǎn)品開發(fā)策略、客戶定位、產(chǎn)品線及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等綜合確定。建議由總師辦、建筑規(guī)劃公司、景觀公司及精裝修公司分別研究確定對(duì)標(biāo)指標(biāo)及參考值。另包括會(huì)所面積、功能、造價(jià)指標(biāo)成本管理體系設(shè)計(jì)階段主要優(yōu)化點(diǎn)及價(jià)值說明（設(shè)計(jì)管理）序號(hào)優(yōu)化內(nèi)容完善點(diǎn)價(jià)值運(yùn)用情況/實(shí)施建議待決策事項(xiàng)7設(shè)計(jì)成本評(píng)審提出設(shè)計(jì)階段成本限額指標(biāo)（模型），并通過設(shè)計(jì)成果的對(duì)標(biāo)分析積累經(jīng)驗(yàn)；結(jié)合設(shè)計(jì)成果評(píng)審，開展設(shè)計(jì)各階段成本優(yōu)化工作。通過對(duì)標(biāo)指標(biāo)分析和設(shè)計(jì)成果評(píng)審，在保證產(chǎn)品品質(zhì)要求的前提下，減少成本的無(wú)效浪費(fèi)。建議分三步實(shí)施：1.試運(yùn)行，不納入考核，重點(diǎn)在收集數(shù)據(jù)，積累經(jīng)驗(yàn)，建立標(biāo)準(zhǔn)；2.成熟產(chǎn)品實(shí)施限額設(shè)計(jì)；3.全面推廣限額設(shè)計(jì)。1.是否分步實(shí)施限額設(shè)計(jì)和指標(biāo)對(duì)比分析？2.目前階段可聘請(qǐng)外部有經(jīng)驗(yàn)的人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，以積累經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)?？芍鸩浇⒃O(shè)計(jì)成果成本優(yōu)化評(píng)審表，融合綠城經(jīng)驗(yàn)，以指導(dǎo)各項(xiàng)目開展設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化工作通過系統(tǒng)完善成本管理體系，為各項(xiàng)目成本管理工作的開展提供支持和幫助，以逐步提升全員成本管理的能力共18個(gè)流程/指引文件，5個(gè)模型，33份模板/表單報(bào)告提綱一、項(xiàng)目進(jìn)展回顧二、成本管理體系優(yōu)化方案三、組織系統(tǒng)優(yōu)化建議四、下一階段工作開展計(jì)劃1.組織優(yōu)化建議強(qiáng)化成本管理實(shí)施監(jiān)控在總部設(shè)成本管理部加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)目公司成本管理的監(jiān)控及造價(jià)咨詢公司系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化管理體系實(shí)施的監(jiān)控，對(duì)動(dòng)態(tài)成本預(yù)警及強(qiáng)控的處理進(jìn)行跟蹤調(diào)查及擬定處理措施。項(xiàng)目公司組織優(yōu)化明確項(xiàng)目公司與各專業(yè)公司派出機(jī)構(gòu)的組織形式和管理權(quán)限，確保項(xiàng)目實(shí)施機(jī)構(gòu)間的有序銜接。專業(yè)公司組織優(yōu)化造價(jià)咨詢公司內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化。我們將在文件中盡可能明確各專業(yè)公司、總部部門及項(xiàng)目公司的成本管理接口及成果要求，以實(shí)現(xiàn)各專業(yè)的聯(lián)動(dòng)明晰各部門接口明晰輸出成果要求范例：賽普為某地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)的【項(xiàng)目目標(biāo)成本評(píng)審會(huì)】標(biāo)準(zhǔn)要求在上會(huì)前，成果應(yīng)在專業(yè)部門間基本達(dá)成一致或各參與部門應(yīng)對(duì)成果有深刻的了解，并能發(fā)表有價(jià)值的專業(yè)見解相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、專家和上下游部門的參與保證了議題討論的專業(yè)性與完備性對(duì)召開時(shí)機(jī)的約定使得運(yùn)營(yíng)管理部門可以據(jù)此監(jiān)控、跟蹤會(huì)議的召開標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)議決策事項(xiàng)，提高會(huì)議決策效率2.完善項(xiàng)目決策管理：明確項(xiàng)目目標(biāo)成本決策會(huì)議組織機(jī)構(gòu)及會(huì)議管理標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)集團(tuán)層面對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本的評(píng)審管控后續(xù)需要綠城集團(tuán)關(guān)注的幾個(gè)方面產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)建立各類產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)是目標(biāo)成本制定的基礎(chǔ)，也是設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化評(píng)審的主要依據(jù)，需集團(tuán)組織力量完善；設(shè)計(jì)資源拓展設(shè)計(jì)資源的豐富，可以給設(shè)計(jì)評(píng)審及成本優(yōu)化預(yù)留足夠的時(shí)間，以減少成本的浪費(fèi)；部門協(xié)作成本管理需要在開發(fā)全過程進(jìn)行管理，在開發(fā)的各個(gè)階段也需要多個(gè)部門配合開展，因此加強(qiáng)產(chǎn)品中心的協(xié)調(diào)作用非常必要；信息化建設(shè)成本管理體系的建設(shè)和有效實(shí)施，有賴于信息化系統(tǒng)的支持，以實(shí)現(xiàn)合同及動(dòng)態(tài)成本的及時(shí)跟蹤和信息庫(kù)的建設(shè)，需要公司給予高度重視。報(bào)告提綱一、項(xiàng)目進(jìn)展回顧二、成本管理體系優(yōu)化方案三、組織系統(tǒng)優(yōu)化建議四、下一階段工作開展計(jì)劃后期我們將根據(jù)會(huì)議精神，完善綠城成本管理體系文件，并組織評(píng)審提交工作內(nèi)容(賽普)時(shí)間一診斷及優(yōu)化報(bào)告溝通匯報(bào)2011年5月