中國(guó)房地產(chǎn)形式評(píng)析

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)評(píng)析宋延慶宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)2002年5月23日國(guó)家七部委發(fā)布建住房[2002]123號(hào)《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》；2003年6月13日央行121號(hào)文件——房貸新政策；國(guó)土資源部11號(hào)令、45號(hào)文件——土地“招拍掛”——“一個(gè)水龍頭出水”；2003年8月12日國(guó)務(wù)院18號(hào)文件——關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的通知。

游戲規(guī)則變了！一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程分析按照“市場(chǎng)”特征，可以分為六個(gè)階段第一階段：1987年以前，計(jì)劃開發(fā)階段第二階段：1987—1992年初，市場(chǎng)萌發(fā)期

第三階段：1992—1993年6月，過熱發(fā)展期

第四階段：1993年6月—1998年，市場(chǎng)低迷期第五階段：1998年—2002年5月，全面繁榮期第六階段：2002年6月—2005年，市場(chǎng)盤整期第一階段特征：

（1987年以前，計(jì)劃開發(fā)階段）隸屬于市或區(qū)政府、建委、房管局的國(guó)營(yíng)企事業(yè)綜合開發(fā)公司，幾乎占到100%。

開發(fā)的住宅小區(qū)屬政府行為，形象工程：開發(fā)企業(yè)在開發(fā)住宅小區(qū)的同時(shí)，還承擔(dān)著舊城改造、街道拓寬改造的重任。定向供應(yīng)。百姓尚無個(gè)人購(gòu)房概念。

第二階段特征：

（1987—1992年初，市場(chǎng)萌發(fā)期）房地產(chǎn)市場(chǎng)化特征逐漸呈現(xiàn)，外資開始進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。國(guó)有企業(yè)欣然穩(wěn)固地占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。合資項(xiàng)目開始出現(xiàn)：同時(shí)以某一項(xiàng)目與外企合資，經(jīng)理們同時(shí)干起了董事長(zhǎng)。

傳統(tǒng)國(guó)企仍然以開發(fā)住宅小區(qū)為主，三資企業(yè)以開商場(chǎng)、寫字樓等商業(yè)物業(yè)為主。

個(gè)人購(gòu)房開始零星出現(xiàn)在部分高檔物業(yè)市場(chǎng)。

第三階段特征

（1992—1993年6月，過熱發(fā)展期）房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲。1992年底與年初相比，全國(guó)平均房地產(chǎn)價(jià)格漲幅為51%，南方某些熱點(diǎn)地區(qū)和城市漲幅在一倍以上。

房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)。1992年完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資比1991年增長(zhǎng)117%，1993年又比1992年增長(zhǎng)165%。土地開發(fā)量激增，1992年完成的土地開發(fā)比1991年增長(zhǎng)175%。

房地產(chǎn)開發(fā)公司猛增。1991年底全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司只有3700家，到1993年底猛增至2萬多家。

第四階段特征：

（1993年6月—1998年，市場(chǎng)低迷期）市場(chǎng)緊急剎車留下的的副產(chǎn)品，各個(gè)城市郊區(qū)荒蕪的別墅區(qū)、街道兩邊突兀的框架樓和恐怖的大坑是這一階段。國(guó)有外行業(yè)資金紛紛撤資，企業(yè)有名無實(shí)。外資陸續(xù)停止投資。部分傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)公司重新確立了市場(chǎng)主導(dǎo)地位。各地評(píng)出的“百?gòu)?qiáng)企業(yè)”中的部分企業(yè)開始自覺調(diào)整開發(fā)模式，開始注重對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研，率先擺脫了盲目開發(fā)的模式。深圳萬科、北京華遠(yuǎn)等企業(yè)就是該階段開始崛起的。沿海部分城市的個(gè)人購(gòu)房比例逐年提高：至階段末，有的已達(dá)到50%以上。三資企業(yè)在后期又回潮，民營(yíng)企業(yè)紛紛成立，國(guó)企開始遇到從未有過的最強(qiáng)有力的挑戰(zhàn)。

第五階段特征：

1998年—2002年5月，全面繁榮期新的開發(fā)公司紛紛成立。民營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)異軍突起，在部分省市已占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，國(guó)企市場(chǎng)份額日益下滑。個(gè)人購(gòu)房比例不斷提高達(dá)到70-90%，在廣州、上海已達(dá)到95%以上，已超過發(fā)達(dá)國(guó)家的自有住房擁有率?！皻W陸風(fēng)”席卷南北，在一定程度上圓了百姓“烏托邦式”的歐洲生活夢(mèng)。智能化、園林式住宅小區(qū)紛紛出現(xiàn)；別墅、寫字樓物業(yè)市場(chǎng)開始回溫?！箦X、小錢都在掙，大家、小家都在樂！——屬于典型的市場(chǎng)上升期：關(guān)系競(jìng)爭(zhēng)、粗放管理。第六階段特征：

2002年6月—2005年，市場(chǎng)盤整期項(xiàng)目同質(zhì)化越來越嚴(yán)重市場(chǎng)細(xì)分越來越細(xì)市場(chǎng)定位越來越難銷售壓力越來越大宏觀政策越來越嚴(yán)密——門檻越來越高，走廊越來越長(zhǎng)！第六階段的不同稱呼：調(diào)整與分化時(shí)代微利時(shí)代速度致勝時(shí)代競(jìng)合（合爭(zhēng)）時(shí)代創(chuàng)新時(shí)代品牌時(shí)代精品時(shí)代大盤時(shí)代郊區(qū)化時(shí)代專業(yè)化時(shí)代社會(huì)化時(shí)代資源集成時(shí)代并購(gòu)時(shí)代結(jié)盟時(shí)代網(wǎng)絡(luò)時(shí)代國(guó)際化時(shí)代文化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代二、國(guó)家政策導(dǎo)向共識(shí)：“個(gè)別地方有可能過熱，但是總體形勢(shì)是好的，在總體形勢(shì)好的時(shí)候進(jìn)行調(diào)控是必要的?！闭{(diào)控重點(diǎn)：金融、土地市場(chǎng)即將開始洗牌誰能最終勝出？三、房地產(chǎn)企業(yè)的致勝之道提升競(jìng)爭(zhēng)力！房企的競(jìng)爭(zhēng)力是什么？房企沒有專利，所以沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力，只有綜合競(jìng)爭(zhēng)力綜合競(jìng)爭(zhēng)力的組成知識(shí)為本，制度為行，資源為表制度

知識(shí)資源房企的競(jìng)爭(zhēng)力是什么？核心競(jìng)爭(zhēng)力：獨(dú)特性、滲透性、穩(wěn)定性、變革性、難仿性、重要性、本質(zhì)性……綜合競(jìng)爭(zhēng)力：產(chǎn)品把控力、資源整合力、資本運(yùn)營(yíng)力、品牌形象力、技術(shù)創(chuàng)新力、公共關(guān)系力、團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力、戰(zhàn)略思考力、市場(chǎng)應(yīng)變力、企業(yè)文化力……房企的競(jìng)爭(zhēng)力是什么？是對(duì)四類資源：內(nèi)部資源、供方資源、社會(huì)關(guān)系資源、客戶資源的整合能力是對(duì)兩個(gè)成本：購(gòu)置成本、生活成本的控制能力競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)是制度：從現(xiàn)代管理角度來看，一個(gè)企業(yè)的成功就是制度的成功和管理的成功。大到國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度，小到期權(quán)制度、職業(yè)經(jīng)理人制度，概莫如此。業(yè)務(wù)與管理房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)管理是產(chǎn)品創(chuàng)新的基礎(chǔ)，是業(yè)務(wù)的基本保障四、管理誤區(qū)盲目擴(kuò)張：沒有中長(zhǎng)期的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略組織架構(gòu)與業(yè)務(wù)流程不符：導(dǎo)致“尋租”好大喜功：集團(tuán)公司多追名逐利：商而優(yōu)則仕方法不當(dāng)：用牽駱駝的方法牽兔子急功近利：吃催生藥—刨腹產(chǎn)四、管理誤區(qū)松緊無度，積累莫返繁簡(jiǎn)無度制度缺乏充分性、體系化和持續(xù)改進(jìn)實(shí)施能力差缺乏互補(bǔ)管理、自我管理、危機(jī)管理——最大的問題是“無視問題”！

對(duì)管理的再認(rèn)識(shí)管理就是規(guī)定“規(guī)定動(dòng)作。

管理就是“要結(jié)果，不要借口”

從本質(zhì)上說，管理過程就是一個(gè)獲取、使用和能量轉(zhuǎn)換的過程

成功永恒的主題就是管理！——管理不規(guī)范，就像“戴者枷鎖跳舞”

對(duì)管理者的再認(rèn)識(shí)創(chuàng)業(yè)=革命

守業(yè)=執(zhí)政

總經(jīng)理既是殺手，有是舵手。許多總經(jīng)理是：放權(quán)不放