中原地產(chǎn)虎門項目營銷定位報告

富民服裝雙子城營銷定位報告2009年10月10日東莞中原商業(yè)部虎門總體經(jīng)濟(jì)狀況虎門服裝產(chǎn)業(yè)概況虎門寫字樓市場概況項目定位營銷推廣策略虎門國內(nèi)生產(chǎn)總值變化圖（億元）虎門三大產(chǎn)業(yè)比重虎門經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，為寫字樓市場提供了良好的發(fā)展背景?；㈤TGDP近4年來年均增長17%，并成為中國第一鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)大；作為東莞“一個中心，兩翼齊飛”沿海翼的中心，虎門發(fā)展基礎(chǔ)與前景均良好。在整體經(jīng)濟(jì)增長的同時第一、第二產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)值上呈現(xiàn)下降的趨勢，而第三產(chǎn)業(yè)則呈現(xiàn)上升趨勢。將為寫字樓“輸血”?；㈤T經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)虎門主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)虎門主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)走勢虎門鎮(zhèn)實施內(nèi)外源經(jīng)濟(jì)并進(jìn)、工商并舉戰(zhàn)略，近幾年各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈良好發(fā)展態(tài)勢；固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長也對貢獻(xiàn)很大，上半年全鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額30.10億元，同比增長9.41%，增幅提高9.2個百分點。戶籍人口(人)外來暫住人口

(人)面積(平方公里)國內(nèi)生產(chǎn)總值

(萬元)工業(yè)總產(chǎn)值當(dāng)年價(萬元)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值當(dāng)年價(萬元)總用電量(萬千瓦)石龍鎮(zhèn)690018197613.83427216131665667495虎門鎮(zhèn)1226664874001781828884458341720068356450沙田鎮(zhèn)3883385120107(含水域）53799313434582291989022長安鎮(zhèn)4018745145783.41764272444833613663497691大嶺山鎮(zhèn)419412129609582994519488222962149928厚街鎮(zhèn)94428324665126.151431481300067712755336641虎門周邊鎮(zhèn)區(qū)2007年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比

小結(jié)：虎門主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)優(yōu)越，整體經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大！綜合實力全市前矛，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?！虎門地理位置虎門位于珠江口東岸，面積178.5平方公里，下轄31個區(qū)居民委員會，戶籍人口約12萬人，外來人口50多萬人虎門不僅是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，更是雄奇魅力之城，人文歷史悠久，旅游資源豐富。從遠(yuǎn)古的新石器時代貝丘遺址，到近代的鴉片戰(zhàn)爭遺跡——林則徐銷煙池、威遠(yuǎn)炮臺、沙角炮臺等抗英戰(zhàn)場遺址；從抗日名將蔣光鼐的故居，到熱血灑虎門的民主革命戰(zhàn)士的執(zhí)信紀(jì)念碑，從雄偉壯觀的虎門大橋，到氣勢恢宏的海戰(zhàn)博物館……都在訴說著這片熱土的輝煌和榮光。

《東莞市虎門鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2002-2020）》中對虎門鎮(zhèn)的規(guī)劃：城市地位：虎門鎮(zhèn)被確定為東莞市“一中心兩支點”市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)中的支點城市；城市定位：珠江三角洲的區(qū)域商貿(mào)物流中心；東莞國際制造業(yè)名城的重要基地；歷史文化名鎮(zhèn)；城市特色：南派服裝名城；珠江口的門戶；南國海濱港口商城?！兑?guī)劃》中強(qiáng)調(diào)虎門在珠三角發(fā)展中的戰(zhàn)略地位，城市發(fā)展前景廣闊?；㈤T以虎門鎮(zhèn)為中心的西部發(fā)展軸以東莞城區(qū)為中心的中心發(fā)展軸以常平鎮(zhèn)為中心的東部發(fā)展軸東莞市城市發(fā)展軸線及支點城市虎門城市發(fā)展規(guī)劃、戰(zhàn)略公布時間主要內(nèi)容2009-6-16虎門北柵擬建歷史文化公園2009-6-19虎門大學(xué)城建在威遠(yuǎn)島2009-6-23虎門制定服裝產(chǎn)業(yè)五年發(fā)展規(guī)劃2009-6-22虎門二橋項目工程資金落實莞到番禺拉近10公里2009-7-17虎門國際會展中心年內(nèi)動建2009-7-21虎門20多億打造交通大動脈2009-7-28R2線2015年底建成通車試運行2009-7-27虎門建成首個動漫商城2008-8-27虎門將建服裝產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意設(shè)計孵化園2009-8-3香港理工大學(xué)虎門洽談開分校2009-8-4虎門首個煤碼頭下月試“營業(yè)”2009-9-22虎門國際購物中心奠基近期虎門重點建設(shè)規(guī)劃信息小結(jié)：城市建設(shè)進(jìn)一步完善，吸引力將不斷增強(qiáng)！隨著在廣深港客運專線、穗莞深軌道專線、輕軌R2及沿江高速公路的建設(shè)，虎門將增加更加便捷的現(xiàn)代化軌道交通和公路交通。陸路水路宏業(yè)貨柜碼頭、沙角河仔港為國家一類口岸,直航穗、深、港

廣深珠高速、S256省道縱貫全境，1小時可抵珠三角各主要城市航空北接廣州機(jī)場、南鄰深圳機(jī)場、西近珠海、澳門機(jī)場便捷通達(dá)虎門交通高速公路網(wǎng)城際交通網(wǎng)軌道交通周邊機(jī)場眾多虎門產(chǎn)業(yè)

——“目前全鎮(zhèn)在冊各類營業(yè)執(zhí)照5萬多戶，其中個體戶44121戶、內(nèi)資及私營企業(yè)5083戶、外商投資和來料加工1142戶，形成了包括服裝、電子、物流、會展、五金、塑料、玩具、彩色印刷、電線電纜等30多個行業(yè)，6萬多個品種。

——“虎門將按照穩(wěn)定農(nóng)業(yè)、優(yōu)化工業(yè)、發(fā)展壯大第三產(chǎn)業(yè)的工作思路，在保持工業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的同時著力打造商貿(mào)虎門，形成了工業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、旅游業(yè)、金融業(yè)同步發(fā)展，共同繁榮的發(fā)展格局。產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)結(jié)論分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)正處于快速上升發(fā)展階段，將會給眾多行業(yè)帶來契機(jī)，前景非常廣闊。而本項目所處的虎門逐步走向成熟的新商業(yè)圈，地段優(yōu)勢不言而喻。東莞經(jīng)濟(jì)，正在高速奔馳；虎門經(jīng)濟(jì)，正在提速行駛；新中心區(qū)，正在待勢而發(fā)。虎門總體經(jīng)濟(jì)狀況虎門服裝產(chǎn)業(yè)概況虎門寫字樓市場概況項目定位營銷推廣策略機(jī)遇2、服裝產(chǎn)業(yè)品牌化擁有中國馳名商標(biāo)1個、中國名牌產(chǎn)品3個、國家免檢產(chǎn)品12個、廣東省著名商標(biāo)16個、廣東省名牌產(chǎn)品11個。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移引導(dǎo)加工貿(mào)易企業(yè)向研發(fā)、設(shè)計、品牌塑造、銷售、售后服務(wù)等內(nèi)容延伸。1、服裝產(chǎn)業(yè)龐大，衍生辦公需求市場全鎮(zhèn)工商注冊服裝加工企業(yè)2000多家，全鎮(zhèn)服裝生產(chǎn)量達(dá)到2億件（套），銷售總額近140億元。各類面料輔料批發(fā)市場9個，形成一平方公里的布料輔料銷售批發(fā)集聚區(qū)。4、良好的規(guī)劃1.以服裝為龍頭，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈的配合；2.以企業(yè)為主體，加強(qiáng)“產(chǎn)政研”的結(jié)合；3.以文化為底蘊(yùn)、大力發(fā)展品牌戰(zhàn)略；4.以“引智”為依托，增強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新能力。3、服裝交易市場繁榮現(xiàn)有大型專業(yè)服裝批發(fā)商場22個，商鋪10000多家，經(jīng)營面積達(dá)300000多平方米，主要集中在富民時裝城周圍一平方公里的商業(yè)集聚“中心區(qū)”范圍內(nèi)。虎門服裝產(chǎn)業(yè)龐大，支撐起寫字樓市場需求！新中心區(qū)寫字樓市場尤其受到市場關(guān)注！虎門服裝產(chǎn)業(yè)地位虎門服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史萌芽階段上世紀(jì)70年代后期至80年代初期，虎門人到香港或深圳進(jìn)行的小商品貿(mào)易，商品新穎，導(dǎo)致購物趨之若騖，逐漸形成市場。雛形階段80年代中后期，鎮(zhèn)政府因勢利導(dǎo)，將琳瑯滿目的市場集中經(jīng)營，形成規(guī)模。此時，來自全國各地的購物者摩肩接踵，人流如潮，交易活躍。發(fā)展階段1993年

“富民商業(yè)大廈”開業(yè)，之后鎮(zhèn)政府提出“鼓勵——引導(dǎo)——扶持——推進(jìn)——壯大——提高”的思路，服裝產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。壯大階段進(jìn)入21世紀(jì)，虎門服裝已由“量”的積累開始上升到“質(zhì)”的突破?；㈤T已成為享譽(yù)國內(nèi)外的服裝名鎮(zhèn)。回顧20多年來虎門服裝產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，我們可以清楚地看到，虎門服裝完全是走過了一個從無到有，從小到大，從少到多，從低到高，從弱到強(qiáng)，從無牌到名牌，從無序到規(guī)范，從自發(fā)到自為的艱苦地創(chuàng)業(yè)歷程。

服裝商業(yè)區(qū)內(nèi)有大型服裝專業(yè)批零商場18個，經(jīng)營服裝商鋪達(dá)8,600家，商業(yè)網(wǎng)點分布密集，區(qū)內(nèi)商場可優(yōu)享客流、配套、物流等優(yōu)勢資源。專業(yè)批發(fā)市場情況——服裝（成衣）名鋪城時裝名店百老匯時裝商場韓國時裝名店連卡佛時裝商場名店時裝商場新浪潮時裝商場百家商場時代時裝商場百麗時裝商場新時代時裝商場富民商業(yè)大廈大瑩東方國際時裝城裕龍時裝批發(fā)市場宜家服飾大瑩女裝城榮大商業(yè)中心黃河時裝城永發(fā)商場虎門產(chǎn)業(yè)布局現(xiàn)狀—專業(yè)市場

目前虎門主要布輔料專業(yè)商場6個，集中分布于虎門汽車站周邊，借助交通優(yōu)勢形成集群聚合效應(yīng)，對外競爭力強(qiáng)。

（注：輔料包含拉鏈、鈕扣、織帶、墊肩、花邊、襯布、里布、衣架、吊牌、飾品、劃粉、鉤扣、商標(biāo)、線繩、填充物、配件、印標(biāo)條碼等）專業(yè)批發(fā)市場狀況——布輔料富民布料輔料市場金香聯(lián)布料市場虎門國際布料交易中心財富布料交易市場富民布料大市場龍城布料輔料市場服裝商業(yè)區(qū)：以富民商業(yè)大廈為核心，方圓1公里為范圍的服裝批發(fā)專業(yè)市場聚集地，多個商場直接相連形成群集效應(yīng)；布料商業(yè)區(qū)：以虎門國際布料交易中心為核心，方圓1公里為范圍的布料輔料專業(yè)市場聚集的布料商業(yè)區(qū)；零售商圈：現(xiàn)有的零售商圈即服裝商業(yè)區(qū)，零售網(wǎng)點多分布于服裝專業(yè)市場周邊?；㈤T1號服裝商業(yè)區(qū)布料商業(yè)區(qū)虎門的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以服裝業(yè)為主導(dǎo)，目前已形成兩個商圈：服裝主導(dǎo)的商圈發(fā)展?fàn)顩r問題一：經(jīng)營混雜、人車擁擠、配套差、土地空間有限問題二：中高層次消費外流現(xiàn)象嚴(yán)重，阻礙商業(yè)發(fā)展商圈升級的必然服裝產(chǎn)業(yè)中心發(fā)展規(guī)劃虎門服裝產(chǎn)業(yè)重心轉(zhuǎn)移發(fā)展規(guī)劃:未來虎門將形成服裝銷售批發(fā)傳統(tǒng)商圈、布料輔料供應(yīng)商圈,環(huán)高速新商圈三大服裝商圈；規(guī)劃項目：富民國際商貿(mào)城、富民服裝商務(wù)中心二期配套市場、富民精品鞋城、富民創(chuàng)豐服裝商務(wù)中心、富民國際大酒店、虎門新客運總站七大項目，占地逾百萬平方米，投資額數(shù)十億元。傳統(tǒng)服裝商圈布料輔料商圈環(huán)高速新商圈規(guī)劃范圍：虎門大道與連升路交匯處。規(guī)劃定位：以商務(wù)辦公為主，集零售商業(yè)、配套居住為一體的綜合功能區(qū)。分區(qū)規(guī)劃：沿虎門大道北片區(qū)以商務(wù)辦公為主，商業(yè)金融設(shè)施為主；南片區(qū)以配套居住為主，兼具部分商業(yè)與商務(wù)功能。從城市規(guī)劃來看，項目位于虎門CBD片區(qū)，為城市未來發(fā)展的核心，同時鄰近虎門的商務(wù)、商業(yè)軸線，項目有一定發(fā)展空間。虎門中心片區(qū)發(fā)展規(guī)劃虎門大道：虎門城市商務(wù)、商業(yè)軸線老商業(yè)中心新商業(yè)中心虎門大道中心片區(qū)新政中心區(qū)按虎門政府的戰(zhàn)略布署，未來虎門將形成服裝銷售批發(fā)傳統(tǒng)商圈、布料輔料供應(yīng)商圈,環(huán)高速新商圈三大服裝商圈，服裝行業(yè)以三個主要商業(yè)焦點為中心發(fā)散性分布。虎門服裝三大商圈傳統(tǒng)服裝商圈布料輔料供應(yīng)商圈

環(huán)高速新商圈虎門服裝三大商圈富民服裝批發(fā)城項目名稱：富民服裝批發(fā)城開業(yè)時間：1993年營業(yè)面積：3.6萬㎡經(jīng)營業(yè)態(tài)：各類服裝經(jīng)營模式：批發(fā)為主、零售為輔鋪位數(shù)量:

1500余間物業(yè)管理費：一般為業(yè)主繳納，含在租金中租金:

5000-7萬元/平米/月；售價：8000-20萬元/平米服裝產(chǎn)業(yè)代表個案分析入口環(huán)境周邊環(huán)境鋪位格局交易現(xiàn)場大堂人流市場凌亂，商業(yè)形象不高黃河時裝城項目名稱：黃河時裝城開業(yè)時間：2004年營業(yè)面積：11.8萬㎡經(jīng)營業(yè)態(tài)：時裝批發(fā)、超市百貨鋪位數(shù)量:1400余個物業(yè)管理費：租金:4000-6萬元/月/平米售價：4000-10萬元/平（12年使用權(quán)）主入口開間:3.5-6米進(jìn)深:4-12米主流面積:

以18-30平米為主，也有小部分面積在15平米以下；商鋪內(nèi)層高可自主分隔。租期：1-5年免租期：視租期長短而定，一般在5個月以下基礎(chǔ)指標(biāo)分析鋪位規(guī)劃內(nèi)部格局商場走道商場大堂規(guī)劃合理富民國際布料交易中心項目名稱：虎門國際布料交易中心開業(yè)時間：2002年營業(yè)面積：15萬㎡（三期）經(jīng)營業(yè)態(tài)：布料，輔料鋪位數(shù)量:1800余個物業(yè)管理費：—租金:

80-350元/㎡/月售價：2-18萬元/㎡開間:3.5-6米進(jìn)深:6-12米主流面積:

以24-35平米為主，也有小部分面積在12-19平米及150平米以上；商鋪內(nèi)層高可自主分隔。租期：1-5年免租期：6個月以下基礎(chǔ)指標(biāo)分析內(nèi)部格局市場外墻商場內(nèi)街規(guī)劃較好，商業(yè)形象高臨街鋪面富民時裝城優(yōu)勢：1、地理位置優(yōu)越，交通便利；

2.經(jīng)營品種齊全；

3.有著豐富的市場資源。4.有效的經(jīng)營管理；

5.濃厚的商業(yè)氛圍；6.客流量大；7、聯(lián)動經(jīng)營優(yōu)勢；8.經(jīng)營時間早，管理經(jīng)驗豐富。

劣勢：1、周邊服裝批發(fā)市場正在瓜分經(jīng)營份額；2、租金偏高。比黃河時裝城的租金明顯偏高。黃河時裝城優(yōu)勢：

1、地理位置優(yōu)越，交通便利。2、起點高，規(guī)劃合理，市場定位準(zhǔn)確。3、經(jīng)營富有特色。劣勢：

1、知名度不及富民批發(fā)市場高；2、市場經(jīng)營模糊：市場定位以批發(fā)為主，零售為輔，事實上批發(fā)客戶不多；3、周邊市場瓜分經(jīng)營份額。富民布料交易中心優(yōu)勢：

1、地理位置優(yōu)越，交通便利。2、規(guī)劃科學(xué)，定位準(zhǔn)確。3、市場成熟。劣勢：

1、規(guī)劃鋪位較多，市場容量有限；2、周邊市場瓜分經(jīng)營份額。優(yōu)劣勢對比分析服裝產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)論未來若干年，服裝產(chǎn)業(yè)依然是虎門重點發(fā)展和重要支柱產(chǎn)業(yè)，本項目運作需僅僅把握政府支持的方向。服裝產(chǎn)業(yè)的升級將促使市政建設(shè)的飛躍發(fā)展，本項目存在基礎(chǔ)即是順應(yīng)這一正確趨勢。龐大的服裝產(chǎn)業(yè)，為虎門寫字樓市場的發(fā)展積蓄了巨大的潛力，項目后期運作需捉住這一市場需求的共性。結(jié)論虎門總體經(jīng)濟(jì)狀況虎門服裝產(chǎn)業(yè)概況虎門寫字樓市場概況項目定位營銷推廣策略寫字樓分布情況中心片區(qū)：以工貿(mào)大廈、龍泉商業(yè)廣場、中輝大廈、黃河中心大廈四大項目組成寫字樓最集中的區(qū)域；臨商業(yè)中心企業(yè)進(jìn)駐多，已形成一定規(guī)模效應(yīng)；周邊區(qū)域形象、物業(yè)檔次不高外延片區(qū)：喜來登商貿(mào)中心、都市華庭、設(shè)計大廈等區(qū)域形象良好、配套檔次較高新規(guī)劃片區(qū)：富民服裝商務(wù)中心及本項目；政府重點規(guī)劃區(qū)域，配套及形象優(yōu)越；隨著新區(qū)建設(shè)，物業(yè)價值會大幅提升?；㈤T寫字樓布局現(xiàn)狀小結(jié)：形成中心向外擴(kuò)張的發(fā)展路徑。眾多辦公需求存在于商住樓性質(zhì)甚至是住宅樓內(nèi)部辦公，嚴(yán)重分化寫字樓市場。龍泉商業(yè)廣場設(shè)計大廈本項目富民服裝商務(wù)中心都市華庭工貿(mào)大廈中輝大廈黃河中心大廈喜來登商貿(mào)中心中輝大廈龍泉商業(yè)廣場喜來登商貿(mào)中心富民服裝商務(wù)中心都市華庭商貿(mào)中心工貿(mào)大廈黃河中心大廈服裝商業(yè)中心片區(qū)虎門寫字樓市場特點虎門寫字樓最初由服裝辦公需求產(chǎn)生，并依托該產(chǎn)業(yè)而發(fā)展。其進(jìn)駐企業(yè)以服裝、貿(mào)易為主，依托這些行業(yè)的存在和發(fā)展而興旺。發(fā)展特點：依托服裝產(chǎn)業(yè)存在….布局特點：布點在各大服裝商場周邊…..企業(yè)特點：進(jìn)駐企業(yè)以服裝布料等相關(guān)行業(yè)為主….富民服裝商務(wù)中心地址：虎門鎮(zhèn)虎門大道廣深高速出口段功能定位：商業(yè)+寫字樓開發(fā)商：富民集團(tuán)建成使用時間：2009年3月規(guī)模：寫字樓建筑面積10萬㎡樓層數(shù)：23層功能分布：負(fù)1到8樓為商業(yè)，9-21層寫字樓，22-23層為中國時尚創(chuàng)意中心；寫字代表個案分析寫字樓銷售價格明細(xì)07年1月價格：名

稱漲價原價現(xiàn)價備

注寫字樓600元/㎡6200元/㎡6800元/㎡先交30%訂金，可以分期付款，但要求在大樓封頂前付清樓層單價（元/m2）樓層單價（元/m2）9樓1180016樓1320010樓1200017樓1340011樓1220018樓1360012樓1240019樓1380013樓1260020樓1400014樓1280021樓1420015樓1300022樓07年10月后，處理尾貨價格：富民服裝商務(wù)中心寫字樓租金明細(xì)表（單位：元/月/㎡）樓層第一年前半年第一年后半年第二年第三年第四年第五年10～21樓0303848由富民根據(jù)市場反應(yīng)適當(dāng)調(diào)整合同期：5年

押金：建筑面積50㎡以內(nèi)，2萬元/間；50～100㎡以內(nèi)，3萬元

/間；100㎡以上，4萬元/間；

寫字樓租金價格明細(xì)富民服裝商務(wù)中心銷售形式：先租賃，后銷售合同：自簽訂租賃合同之日起至2053年止。自2006年銷售以來，已經(jīng)基本去化完畢，現(xiàn)在基本上是業(yè)主放出的鋪位進(jìn)行銷售。

富民服裝商務(wù)中心入口形象寫字樓外立面電梯廳創(chuàng)豐商業(yè)大廈地址：虎門鎮(zhèn)虎門大道廣深高速出口段功能定位：商業(yè)+寫字樓開發(fā)商：富民集團(tuán)建成使用時間：2007年規(guī)模：寫字樓建筑面積3.5萬㎡樓層數(shù)：12層功能分布：1、2層為商場，3、4層為停車場，5-12層寫字樓；創(chuàng)豐大廈創(chuàng)豐大廈入口形象周邊環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢寫字樓外立面工貿(mào)大廈地址：虎門鎮(zhèn)虎門大道與金龍路交匯處功能定位：裙樓商業(yè)+寫字樓開發(fā)商：房地產(chǎn)開發(fā)公司建成使用時間：2001年10月規(guī)模：寫字樓建筑面積10800㎡樓層數(shù)：9層功能分布：A、B、C三棟寫字樓，1層：商業(yè)；工貿(mào)大廈工貿(mào)大廈入口形象電梯廳寫字樓大堂周邊環(huán)境中輝大廈基本資料地址：虎門人民路與金龍路交匯功能定位：裙樓商業(yè)+寫字樓開發(fā)商：虎門中輝貿(mào)易有限公司建成使用時間：2001年12月規(guī)模：寫字樓約0.8萬平米樓層數(shù)：11層功能分布：1層：商業(yè)；2-11層：寫字樓中輝大廈寫字外立面進(jìn)駐企業(yè)名錄電梯間喜來登商貿(mào)中心基本資料地址：虎門港口路（新中心區(qū)段）功能定位：裙樓商業(yè)+寫字樓開發(fā)商：—建成使用時間：—規(guī)模：寫字樓約0.8萬平米樓層數(shù)：10層功能分布：1層：商業(yè)、商務(wù)中心；2-10層：寫字樓喜來登商貿(mào)中心寫字樓大堂進(jìn)駐企業(yè)名錄寫字樓外立面周邊環(huán)境項目名稱外立面大堂裝修電梯間、走廊裝修智能化等級電梯數(shù)量、品牌中央空調(diào)品牌工貿(mào)大廈藍(lán)色面磚一般大理石24小時保安、閉路電視監(jiān)控6臺國產(chǎn)無龍泉商業(yè)廣場綠玻璃幕一般大理石面磚、不銹鋼護(hù)欄24小時保安、閉路電視監(jiān)控5臺國產(chǎn)無中輝大廈黃色粉刷墻面一般大理石24小時保安2臺國產(chǎn)無喜來登商貿(mào)中心黃色粉刷墻面一般大理石24小時保安2臺國產(chǎn)無都市華庭面磚高檔、大理石大理石面磚、不銹鋼護(hù)欄24小時保安、閉路電視監(jiān)控5臺無富民服裝商務(wù)中心綠玻璃幕高檔、大理石大理石面磚、不銹鋼護(hù)欄24小時保安、閉路電視監(jiān)控約20臺有黃河商業(yè)中心綠玻璃幕高檔、大理石大理石面磚、不銹鋼護(hù)欄———內(nèi)部配套戶型空間項目大堂面積高度每層面積樓層高度走廊寬度單套面積工貿(mào)大廈150平米（共3棟），3.5米400平米3.3米1.5米110左右龍泉商業(yè)廣場100平方，4米—3.3米2米160左右中輝大廈20平米，4米700平米3米1.5米60-210喜來登商貿(mào)中心80平米，4米700平米3米—100-250都市華庭140平米（共3棟），3.5米1000平米3.3米1.5米—富民服裝商務(wù)中心100平米，4米3000平米3.3米—40--200黃河中心大廈—————名稱樓層體量出租率物業(yè)管理費租金售價租賃年限工貿(mào)大廈9—90%含在租金中25-30不售1年以上龍泉商業(yè)廣場9—85%10元/㎡/月20-40不售1年以上中輝大廈110.8萬85%3元/㎡/月25不詳1年以上喜來登商貿(mào)中心100.8萬100%含在租金中28-35不售1年以上都市華庭50.5萬90%3元/㎡/月30-356000-120001年以上設(shè)計大廈12—85%—25-35—1年以上富民服裝商務(wù)中心3010萬約30%5元/㎡/月20-506000-130001-5年創(chuàng)豐商業(yè)大廈123.595%5元/㎡/月25-40不售3-5年黃河中心大廈63（12-25）2.5萬—未知未知未知未知小結(jié)：虎門現(xiàn)有寫字樓體量約20萬平米，除富民服裝商務(wù)中心出租率較低外，其他出租率較高。租售狀況招商推廣策略項目招商管理賣點使用媒體工貿(mào)大廈單位統(tǒng)一招商，代業(yè)主出租毗鄰老服裝商業(yè)中心，地理位置優(yōu)越——龍泉商業(yè)廣場龍泉物業(yè)統(tǒng)一招商毗鄰老服裝商業(yè)中心樓體戶外中輝大廈中輝物業(yè)統(tǒng)一招商老服裝商業(yè)中心附近樓體戶外喜來登商貿(mào)中心嘉享商業(yè)經(jīng)營管理公司——樓體戶外都市華庭龍泉物業(yè)統(tǒng)一招商鎮(zhèn)中心片區(qū)、繁華地段樓體富民服裝商務(wù)中心——踞核心地段寫財富故事、新虎門商圈、便利交通、完善配套，富民續(xù)寫財富故事樓體戶外、電視、網(wǎng)絡(luò)、報廣黃河商業(yè)中心黃河地產(chǎn)招商部核心地段、便利交通、完善配套樓體戶外、電視、網(wǎng)絡(luò)、報廣已進(jìn)駐企業(yè)情況項目名稱類型工貿(mào)大廈服裝、百貨、電子、美容、辦事處、律師、貿(mào)易龍泉商業(yè)廣場服裝、貿(mào)易、廣告、設(shè)計、裝飾、辦事處中輝大廈服裝、貿(mào)易喜來登商貿(mào)中心貿(mào)易、保險、食品、辦事處、數(shù)碼科技都市華庭實業(yè)、環(huán)保、服裝、貿(mào)易富民服裝商務(wù)中心貿(mào)易、電子、辦事處黃河商業(yè)中心—未租—小結(jié)1、目前在虎門鎮(zhèn)區(qū)專門的寫字樓數(shù)量并不多，大部分寫字樓缺少專業(yè)的物業(yè)管理公司。2、虎門現(xiàn)有的寫字樓由專業(yè)地產(chǎn)公司專門開發(fā)的比例并很低。3、虎門鎮(zhèn)區(qū)對寫字樓檔次的需求區(qū)間較大，租金從25元到50元都存在市場，銷售價格維持在6000元/㎡左右，但消化速度不快。4、周邊配套完善，商業(yè)繁榮的寫字樓出租率相當(dāng)高，如喜來登商貿(mào)中心、都市華庭等。5、目前虎門還沒有主題鮮明、配套豪華、經(jīng)營有效的頂級商務(wù)寫字樓。市場調(diào)研總結(jié)虎門寫字樓發(fā)展前景四大發(fā)展?fàn)恳Ψb產(chǎn)業(yè)新區(qū)規(guī)劃輕軌引領(lǐng)城市升級項目所在片區(qū)是政府重點打造區(qū)域，擁有眾多政策利好，極具發(fā)展前景！項目所在區(qū)域優(yōu)勢明顯！要想在市場上保持領(lǐng)先，必須要有主題性品質(zhì)感身份感商務(wù)配套寫字樓市場結(jié)論從調(diào)研結(jié)果看，虎門寫字樓市場發(fā)展不充分，且被商住樓等嚴(yán)重分化，市場的規(guī)范運作尚需做足功課。進(jìn)駐企業(yè)呈服裝產(chǎn)業(yè)占壓倒多數(shù)，本項目同樣具有依賴于服裝等相關(guān)行業(yè)的支撐，因而產(chǎn)品的設(shè)計要依據(jù)目標(biāo)客戶需求。寫字樓呈圍繞服裝商業(yè)中心零散分布，規(guī)模效應(yīng)及聯(lián)動不明顯。要想在市場上脫穎而出，必須首先通過包裝樹立項目的優(yōu)質(zhì)形象。先樹形象吃透市場風(fēng)險估足虎門總體經(jīng)濟(jì)狀況虎門服裝產(chǎn)業(yè)概況虎門寫字樓市場概況項目定位營銷推廣策略項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)關(guān)鍵詞：主題商務(wù)

規(guī)模地標(biāo)建筑高度：80m(20層)；總用地面積：18366.3㎡總建筑面積：71111.575㎡1～5層裙樓建筑面積：24283.525㎡，服裝主題商業(yè)經(jīng)營辦公樓6～20層：25304.10㎡室外停車場面積：9410㎡，停車數(shù)：368部項目地理位置位于虎門大道上；新富民服裝商圈核心地段；廣深高速進(jìn)入虎門的必經(jīng)之地、門戶；與虎門汽車總站、輕軌站咫尺之遙；關(guān)鍵詞：

新富民商圈核心虎門大道、虎門門戶龍泉商業(yè)廣場設(shè)計大廈本項目富民服裝商務(wù)中心都市華庭工貿(mào)大廈中輝大廈黃河中心大廈喜來登商貿(mào)中心——項目平面設(shè)計規(guī)則實用，通線流暢，采光良好，利于打造高端寫字樓產(chǎn)品?！獙懽謽菃伍g規(guī)整、間隔方正，有利于銷售；項目平面布局S（優(yōu)勢）：W（劣勢）：O（機(jī)會）：O1、虎門寫字樓市場供應(yīng)量少，供應(yīng)產(chǎn)品一般；O2、虎門市場上同類型項目少，項目定位差異性優(yōu)勢明顯；O3、虎門成熟的服裝產(chǎn)業(yè)為項目帶來契機(jī)；T（威脅）：T1、富民服裝中心寫字樓存貨量大，在租金和售價上對項目形成壓力；T2、其他投資型產(chǎn)品已在大范圍進(jìn)行宣傳推廣，吸引投資客戶觀望期待。SWOT分析S1、新服裝商圈中心位置；S2、進(jìn)入虎門門戶地段，昭示性超強(qiáng)；S3、廣深高速出入口、汽車總站盡在咫尺；W1、整體形象檔次較低；W2、規(guī)模小，難以形成規(guī)模優(yōu)勢，形成影響力W3、無法與周邊項目進(jìn)行經(jīng)營競爭，未來經(jīng)營風(fēng)險巨大，經(jīng)營前景經(jīng)不起投資者推敲。項目優(yōu)勢點突出“地段+服裝產(chǎn)業(yè)”！項目必須最大化優(yōu)勢，抓住機(jī)會，閃電突破！規(guī)避整體形象差問題，借勢服裝產(chǎn)業(yè)商圈，將本項目塑造成“服裝產(chǎn)業(yè)商務(wù)中心”！利用項目地段優(yōu)勢，強(qiáng)打高投資性，結(jié)合銷售方式創(chuàng)新，進(jìn)行銷售閃電戰(zhàn)。項目價值點項目價值點地段價值服裝主題價值地段價值解析商務(wù)辦公講究便利性、商務(wù)配套性及身份感；地標(biāo)門戶物業(yè)往往帶來工作的便利、身份的象征；地段價值廣深莞輕軌200米虎門港15分鐘；虎門汽車客運總站100米；廣深高速出入口300米；虎門大道樞紐地段身份感服裝主題價值解析“服裝”是虎門的支柱產(chǎn)業(yè)，“富民”在虎門，就是錢生錢的代名詞；新老富民的交替及發(fā)展趨勢是服裝產(chǎn)業(yè)的前景方向；服裝主題價值本項目屬于“新富民”核心區(qū)域，周邊服裝商城日益增加；服裝行業(yè)的商務(wù)辦公需求在片區(qū)日益增加；服裝主題商務(wù)結(jié)論本項目位置所在:⊙處在虎門的新富民服裝商圈核心；⊙位于高速出入口，為周邊多個鎮(zhèn)區(qū)進(jìn)入虎門的必經(jīng)之地；⊙廣深莞輕軌在所在區(qū)域經(jīng)過,城市主干道、總站就在旁邊；⊙虎門大道，處于規(guī)劃中的城市發(fā)展主軸線；⊙臨近商業(yè)中心區(qū)；

……綜合地塊面積考慮判斷一塊土地的價值可以有三方面,

第一:地段,

第二:地段,

第三:地段.-------李嘉誠關(guān)鍵詞：

新富民+虎門門戶+升值潛力項目定位富民服裝雙子城屬性定位：新富民·首席服裝商務(wù)總部形象定位：新富民中心·虎門門戶地標(biāo)如何擺脫形象檔次的負(fù)面影響？如何在眾多寫字樓中脫穎而出？如何契合項目定位樹立項目形象？提升產(chǎn)品附加值產(chǎn)品定位提升產(chǎn)品附加值建議拔高·服務(wù)水準(zhǔn)提高·硬件檔次改善·內(nèi)部環(huán)境強(qiáng)化·公共空間內(nèi)外兼修軟硬兼施在有限、可改造范圍內(nèi)打造客戶所需的專屬、便利、私享、優(yōu)越的辦公物業(yè)！公共空間樓體燈光工程入口大堂設(shè)計首層電梯廳設(shè)計

樣板層裝修外部廣場環(huán)境空中園林公共空間設(shè)計

……樓體燈光工程利用夜晚燈光效果彌補(bǔ)項目外立面形象不足，增強(qiáng)展示性結(jié)合樓頂造型，可運用雷射燈光映射出項目LOGO、名稱等增加項目的展示性。大堂可設(shè)置信息發(fā)布平臺，體現(xiàn)商務(wù)化功能。培植綠色植物，設(shè)置背景音樂系統(tǒng)，體現(xiàn)生態(tài)的商務(wù)氛圍。入口大堂設(shè)計寫字樓的第二形象，第二張名片首層電梯廳設(shè)計訪客接觸最多的場所，提升寫字樓檔次的重要因素樣板層裝修體驗式營銷，充分體驗硬件條件、項目優(yōu)勢樣板層展示，客戶可直觀感受項目品質(zhì)，提高價值預(yù)期。空中花園體現(xiàn)新穎的生態(tài)理念將寫字樓架空層開辟為公共休閑景觀區(qū)，建議架空層內(nèi)設(shè)置休閑椅，供員工休息小憩、交流信息、觀景休閑，使之成為景觀型商務(wù)辦公樓的核心景觀。公共空間設(shè)計體現(xiàn)項目內(nèi)部細(xì)節(jié)、強(qiáng)化項目定位公共通道標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳商務(wù)配套鎖定目標(biāo)客戶對商務(wù)辦公配套服務(wù)的需求1、商務(wù)服務(wù)中心可與酒店相結(jié)合2、設(shè)置多功能會議室3、商務(wù)服務(wù)中心業(yè)務(wù)內(nèi)容包括：中英文秘書服務(wù)；企業(yè)注冊服務(wù)；公用資料庫；相關(guān)涉外、貿(mào)易政策咨詢；相關(guān)會計、律師、報關(guān)咨詢聯(lián)系服務(wù)；復(fù)印、傳真、電腦維修等配套服務(wù)；私人便利服務(wù)；…………

VIP會客廳多功能會議廳物業(yè)管理建議邀請較知名的物管公司做顧問或直接進(jìn)行管理，提倡酒店式的服務(wù)管理模式，明細(xì)各部分職責(zé)分工，為每位客戶提供安全、便捷、清潔、優(yōu)美、舒適、和諧、優(yōu)質(zhì)的工作環(huán)境。——細(xì)化寫字樓單間的分割，將單位面積劃分到盡量小，有利于銷售?！獪p小單位面積、減小總價、降低投資門檻；平面布局定位寫字樓項目與商鋪一樣，目標(biāo)客戶總是很明顯的分為三類：第一類是只買不用的第二類是只用不買的（租）第三類是買了自用的。在這三類客戶當(dāng)中，前二類往往占了最高比例，第三類所占比例較低。在本項目的客戶發(fā)展分析當(dāng)中，我們分為商務(wù)方向和投資方向二類，以商務(wù)方向確定我們的價值，以投資方向確定我們的市場。寫字樓客戶定位買由于寫字樓屬于商用物業(yè)，主要的購買客戶為投資客，根據(jù)中原調(diào)查，最近三年銷售的寫字樓中，投資客約占65%，這部分投資客主要為市場中的職業(yè)房地產(chǎn)投資者。

購買自用的客戶中，主要為大型跨國公司、國有企業(yè)，擁有足夠的資金進(jìn)行一次性投入，并兼有固定資產(chǎn)投資保值、增值的目的。

另外，部分實力較強(qiáng)的中小私營企業(yè)主（主要以中介、服務(wù)業(yè)為主）也會考慮購買寫字樓兼作投資。寫字樓市場客戶總結(jié)租用客戶中，通過調(diào)查顯示，中心區(qū)寫字樓，主要以中介服務(wù)業(yè)為主，主要集中的行業(yè)為金融、法律、房地產(chǎn)、貿(mào)易、設(shè)計、裝飾、物流等，大型生產(chǎn)型企業(yè)的租用行為仍然較為空白，主要與東莞的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有關(guān)。

隨著東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，目前寫字樓開始出現(xiàn)局部緊俏，主要原因是部分檔次較高的寫字樓因前期銷售時被賣散，導(dǎo)致部分需求面積較大的實力型企業(yè)難以找到統(tǒng)一業(yè)主的大面積單位。用寫字樓市場客戶總結(jié)項目目標(biāo)客戶定位本地及外地投資客核心客戶群駐虎門的服裝企業(yè)重點客戶群游離客戶群本地自用的客戶零散的本地投資客……比例約55%外地（包括外籍）投資客（集團(tuán)）…比例約10%自用的本地企業(yè)………比例約25%自用的大型企業(yè)駐虎門機(jī)構(gòu)…………比例約10%客戶的需求關(guān)注的因素客戶比例客戶類型消化面積價格承受能力數(shù)量比例營銷特征客戶特點大客戶整層以上強(qiáng)小被動、刁鉆集團(tuán)決策共享程度高注重形象追求個盤風(fēng)格價值核算思維主流客戶100-500中中有追隨喜好追求性價比資本運作傾向價值核算思維基礎(chǔ)客戶80-100弱大主動注重實際利益對價格敏感有投資目的關(guān)注區(qū)域價值基礎(chǔ)客戶主流客戶大客戶客戶規(guī)律虎門總體經(jīng)濟(jì)狀況服裝產(chǎn)業(yè)概況寫字樓市場概況項目定位營銷推廣策略總體營銷思路總體原則——銷售為主，招商點睛推廣思路——形象先行，支撐定位招商思路——主動導(dǎo)入、強(qiáng)化定位銷售思路——雙重收益、雙重保險營銷要點概述營銷要點一改變形象差負(fù)面影響，拔高項目整體形象；營銷要點二項目價值點挖掘，差異化支撐項目定位；營銷要點三——確立項目寫字樓定位及高端形象，并通過物料設(shè)計、媒體推廣、現(xiàn)場包裝等進(jìn)行形象延展、應(yīng)用；——體驗式營銷、公共空間裝修配套等產(chǎn)品附加值支撐項目定位，引導(dǎo)客戶對項目的價值預(yù)期；——“保底收益+租金”型銷售模式，利用雙重收益的投資引導(dǎo)，降低投資客戶對項目價格的抗性；——利用項目地段、高端定位，快速引進(jìn)1-2家品牌企業(yè)，利用品牌企業(yè)的知名度強(qiáng)勢推廣，反過來強(qiáng)化項目形象和高端定位；——劃分樓層，整層、散售相結(jié)合，預(yù)留議價空間，快速去貨、回籠資金；“保底+租金”、招商點晴、大單銷售；銷售策略之一定價策略價格定位具體見提交的價格表(寫字樓)的銷售價格：5800~6000元/㎡價格制定依據(jù)樓盤出租價格（元/㎡）工貿(mào)大廈25-30龍泉商業(yè)廣場20-40中輝大廈25喜來登商貿(mào)中心28-35都市華庭30-35設(shè)計大廈25-35富民服裝商務(wù)中心20-50創(chuàng)豐商業(yè)大廈25-40黃河中心大廈未知從左邊表中可以看出，虎門寫字樓的租金已經(jīng)達(dá)到了最低20元/㎡，最高50元/㎡但虎門寫字樓市場租金普遍在25-30左右，本項目在客戶心理的形象較差，前期形象引導(dǎo)下，可實現(xiàn)35左右的租金價格；寫字樓市場一般的回報率比商鋪高，東莞市場商鋪的回報率普遍在5-6%，寫字樓市場的回報在7-8%按照回報率計算價格：寫字樓售價=35×12/7％=6000元/㎡銷售策略之二“保底+租金”保障投資者雙重收益前三年為靜淡守候期，所有寫字樓進(jìn)行保底+租金銷售，提供3年保底租金收益，第一年6%，第二年7%，第三年8%保底租金，自交樓后按季度返還客戶；客戶可選擇在總價中一次性扣除3年保底收益，按18%直接抵扣；返還的3年期間，租金收益照樣歸投資客戶所有，即除了保底收益外，若寫字樓出租，可獲得額外租金收益，一次投入、雙重收益；返還的18%收益體現(xiàn)在售價中，虛增寫字樓銷售價格；3年內(nèi)開發(fā)商保留招商及經(jīng)營權(quán)利；例如：保障底價6000元/㎡條件下，保底策略后的面價為6000÷82%=7300樓層分區(qū)界定不同的樓層區(qū)域可以有不同的價格基礎(chǔ)，客戶心理對中區(qū)及高區(qū)的接受度更高，通過人為界定，提高中高區(qū)樓層所占比例，對整體成交價格提升具積極作用。注：建議去除4，14樓層號銷售策略之三樓層界定，整層、散售相結(jié)合高區(qū)(F16~20)中區(qū)(F11~15)低區(qū)(F6~10)共5層，占比約33.3%共5層，占比約333%共5層，占比約33.3%銷售策略之四分批銷售、小幅快漲首期銷售分隔銷售樓層分布分批銷售，保持一定數(shù)量的單元分隔出售樓層，綜合考慮可設(shè)定同時開放7-8個樓層?！靶》鞚q”控制銷售進(jìn)度及漲幅，為前期投資者提供信心。

首期可在低、中各選擇10個樓層推廣分隔單元：注：其他樓層銷控宣傳口徑為整層推廣或已訂已售。高區(qū)(F16~20)中區(qū)(F11~15)低區(qū)(F6~10)剩余貨量，后期提價加推中區(qū)拿出3層，11～13層低區(qū)拿出3層，6～8層高區(qū)拿出2層，16～17層銷售策略之五零整結(jié)合高區(qū)(F16~20)中區(qū)(F11~15)低區(qū)(F6~10)后期加推，同樣整、零結(jié)合12、13層只針對整層或半層客戶11層散戶零售6～8層散戶零售16、17層只針對整層或半層客戶零散銷售針對的大部分為小投資客、保守型投資客戶，低、中區(qū)價格較低，因此選在在低、中區(qū)分別拿出2-3層進(jìn)行零散銷售；大投資客戶、大型企業(yè)更關(guān)注的樓層的舒適度和視野，有能力消化總價較高的高樓層，因此在中、高區(qū)預(yù)留4層僅針對整層或半層客戶；營銷進(jìn)度活動節(jié)點營銷節(jié)點安排持續(xù)招商期，連貫整個營銷階段10月（10月15日）10月（10月31日）11月（11月15日）11月（11月30日）12月（12月15日）12月（12月31日）1月（1月15日）公開認(rèn)籌形象包裝推廣啟動前期準(zhǔn)備期開盤熱銷期項目組進(jìn)駐形象建立期蓄客認(rèn)籌期尾貨銷售期公開發(fā)售尾貨清貨令業(yè)主答謝酒會品牌企業(yè)進(jìn)駐招商啟動寫字樓產(chǎn)品發(fā)布后續(xù)熱銷活動1月（1月31日）2月（2月15日）大堂展示樣板層展示品牌企業(yè)簽約儀式新品加推產(chǎn)品活動開盤新品加推大堂、樣板房開放及認(rèn)籌營銷中心投入使用大堂、樣板層裝修推廣物料戶型圖、折頁；投資手冊；戶外、圍墻開盤活動專場投資講座熱銷暖場活動業(yè)主答謝會純粹形象建立產(chǎn)品信息戶外推廣、現(xiàn)場包轉(zhuǎn)為主尾貨清盤優(yōu)惠倒計時盛大開盤信息熱銷搶購、新品加推優(yōu)惠倒計時寫字樓賣點認(rèn)籌及樣板層開放信息知名企業(yè)產(chǎn)品發(fā)布會營銷進(jìn)度活動節(jié)點認(rèn)籌、樣板房開放簽約儀式營銷中心包裝樣板層價格區(qū)間VIP入會推貨范圍價格表優(yōu)惠方案推貨范圍10月（10月15日）10月（10月31日）11月（11月15日）11月（11月30日）12月（12月15日）12月（12月31日）1月（1月15日）公開認(rèn)籌形象包裝