中國未來投資方向

中國未來投資方向北京大學(xué)馮科綱要2股票投資房地產(chǎn)投資收藏品投資高科技投資資源品投資股票投資342005年8月-2014年8月上證指數(shù)股票投資主要內(nèi)容一、基本面分析概述二、宏觀環(huán)境分析三、行業(yè)分析四、公司分析五、財(cái)務(wù)分析六、技術(shù)分析5(一)基本面分析步驟如何對(duì)股票進(jìn)行估值，以及如何選擇理想的股票，目前存在自上而下和自下而上兩種分析方法。在自上而下三步估計(jì)法中，我們需要首先觀察整體經(jīng)濟(jì)對(duì)所有公司和證券市場(chǎng)的影響，然后分析在這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中各行業(yè)里具有最好發(fā)展前景的行業(yè)，最后再分析理想行業(yè)中的單個(gè)公司及這些公司的普通股。自下而上股票挑選法在市場(chǎng)上也擁有大量的支持者，他們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)和行業(yè)分析對(duì)單個(gè)公司和股票的影響力有限。相對(duì)于市價(jià)來說，找到被低估的股票是可能的，并且這些股票可以提供超額收益率，而不管市場(chǎng)和行業(yè)前景如何。6一、基本面分析概述7自上而下投資理念分析整體經(jīng)濟(jì)和證券市場(chǎng)目標(biāo):決定如何在不同國家之間以及如何在各國內(nèi)的債券、股票和現(xiàn)金之間進(jìn)行投資資產(chǎn)配置。分析不同的行業(yè)目標(biāo):根據(jù)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)分析,在全球基礎(chǔ)上和一國范圍內(nèi)確定哪個(gè)行業(yè)將會(huì)繁榮,哪個(gè)行業(yè)將會(huì)衰退。分析單個(gè)公司和股票目標(biāo):確定在最好的行業(yè)中，最有發(fā)展前途的公司和那些價(jià)值被低估的股票。(二)基本面分析環(huán)節(jié)宏觀環(huán)境分析：宏觀環(huán)境分析是對(duì)影響投資的客觀的、外在的環(huán)境的分析，主要包括對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、政治和法律、社會(huì)文化、技術(shù)等因素的分析。其中最主要的是宏觀經(jīng)濟(jì)分析，因?yàn)椋渌矫娴囊蛩鼗蚨嗷蛏賹⒎从吃诤暧^經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的分析要特別地關(guān)注經(jīng)濟(jì)周期與投資收益的關(guān)系以及基于宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)來對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行理解和預(yù)測(cè)。8行業(yè)分析：包括了對(duì)行業(yè)所處市場(chǎng)類型、行業(yè)周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。對(duì)于行業(yè)投資要特別關(guān)注區(qū)域分析方面，因?yàn)闊o論是全球還是具體某國的經(jīng)濟(jì)政治都存在發(fā)展不平衡的情況，如歐美區(qū)域和新興市場(chǎng)區(qū)域；如我國沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)域和西部經(jīng)濟(jì)區(qū)域；對(duì)這些不平衡因素的分析可以幫助形成投資重心的判斷。公司分析：是基本面分析中最重要的一部分，因?yàn)闊o論是何種分析最終都將落到對(duì)公司的價(jià)值的影響上。對(duì)公司的分析主要包括兩部分：一是公司價(jià)值創(chuàng)造能力分析，包括產(chǎn)品與市場(chǎng)分析、管理能力分析等；另外一個(gè)是財(cái)務(wù)報(bào)表分析，包括公司的盈利能力、經(jīng)營能力、現(xiàn)金流情況等多方面的分析。910軍工股行業(yè)分析11軍工股公司分析(一)經(jīng)濟(jì)周期經(jīng)濟(jì)在整體上呈現(xiàn)周期性的發(fā)展，這種周期周而復(fù)始，包括復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個(gè)階段。經(jīng)濟(jì)繁榮開始時(shí)，這階段寬松的宏觀政策、GDP加速增長(zhǎng)、通貨膨脹率急速下降、企業(yè)的周期性生產(chǎn)能力形成變強(qiáng)導(dǎo)致企業(yè)盈利大幅增加，投資者對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)持有良好的預(yù)期，對(duì)公司未來的盈利能力也有良好的預(yù)期，投資者這時(shí)便開始進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行投資。12二、宏觀環(huán)境分析隨著經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)增長(zhǎng)，將進(jìn)入繁榮階段，整個(gè)股票市場(chǎng)將出現(xiàn)大牛市的現(xiàn)象。當(dāng)增長(zhǎng)達(dá)到一定的程度，經(jīng)濟(jì)便開始過熱，企業(yè)生產(chǎn)能力增長(zhǎng)減慢，開始面臨產(chǎn)能約束，通脹抬頭。明智的投資者便注意適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)退出市場(chǎng)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退階段時(shí)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)停滯。超額的生產(chǎn)能力驅(qū)使通脹率更低。企業(yè)贏利微弱并且實(shí)際收益率下降。中央銀行削減短期利率以刺激經(jīng)濟(jì)回復(fù)到可持續(xù)增長(zhǎng)路徑，進(jìn)而導(dǎo)致收益率曲線急劇下行，這時(shí)投資者便會(huì)改變股票持有為債券投資；當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于蕭條時(shí)期時(shí)，企業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況極度惡化，大量企業(yè)破產(chǎn)，股票收益率極低。1314美林投資時(shí)鐘理論美林投資時(shí)鐘將經(jīng)濟(jì)周期分為四個(gè)階段–衰退、復(fù)蘇、過熱和滯脹，結(jié)果證實(shí)了當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期在不同的階段變換時(shí)，債券、股票、大宗商品和現(xiàn)金依次有超過大市的表現(xiàn)。(二)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)和分析，有利于投資者更準(zhǔn)確地把握國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)GDP：持續(xù)、穩(wěn)定、快速的GDP增長(zhǎng)表明經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展良好，上市公司也有更多的機(jī)會(huì)獲得優(yōu)良的經(jīng)營業(yè)績(jī)；如果GDP增長(zhǎng)緩慢甚至負(fù)增長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)處于低迷狀態(tài)，大多數(shù)上市公司的盈利狀況也難以有好的表現(xiàn)。CPI：溫和的、穩(wěn)定的通貨膨脹對(duì)上市公司的股價(jià)影響較??；如果通貨膨脹在一定的可容忍范圍內(nèi)持續(xù)，且經(jīng)濟(jì)處于景氣階段，產(chǎn)量和就業(yè)都持續(xù)增長(zhǎng)，那么股價(jià)也將持續(xù)上升；嚴(yán)重的通貨膨脹則很危險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)將被嚴(yán)重扭曲，貨幣加速貶值，企業(yè)經(jīng)營將受到嚴(yán)重打擊。此外，通貨膨脹還可能影響投資者的心理和預(yù)期，對(duì)證券市場(chǎng)產(chǎn)生影響。其他指標(biāo)還包括：利率、貨幣供應(yīng)量、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、匯率、外匯儲(chǔ)備等。1516宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析（CPI）宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析（利率）(三)宏觀經(jīng)濟(jì)政策宏觀經(jīng)濟(jì)政策:是指政府有意識(shí)有計(jì)劃的運(yùn)用一定的政策工具，調(diào)節(jié)控制宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，以達(dá)到一定的政策目標(biāo)。國家宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)，一般包括充分就業(yè)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)穩(wěn)定和國際收支平衡等四項(xiàng)。從現(xiàn)實(shí)中看，同時(shí)實(shí)現(xiàn)四大目標(biāo)總是不可能的。在更多的情形下，主流國家追求的是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和充分就業(yè)。國家用以調(diào)控經(jīng)濟(jì)的財(cái)政政策和貨幣政策將會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度和企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而對(duì)投資產(chǎn)生影響。財(cái)政政策:是指一國政府為實(shí)現(xiàn)一定的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，而調(diào)整財(cái)政收支規(guī)模和收支平衡的指導(dǎo)原則及其相應(yīng)的措施。財(cái)政政策工具分為二大類，即財(cái)政支出和財(cái)政收入。財(cái)政政策的手段主要包括國家預(yù)算、稅收、國債、財(cái)政補(bǔ)貼、財(cái)政管理體制和轉(zhuǎn)移支付制度等。其種類包括擴(kuò)張性財(cái)政政策、緊縮性財(cái)政政策和中性財(cái)政政策。貨幣政策:是指國家以宏觀調(diào)控目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，在金融信貸方面制定的各項(xiàng)政策措施的統(tǒng)稱。主要是指中央銀行運(yùn)用公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)，調(diào)整貼現(xiàn)率和改變法定準(zhǔn)備金率等三大工具來影響市場(chǎng)利率的形成和調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量。貨幣政策的種類包括擴(kuò)張性貨幣政策、緊縮性貨幣政策兩種。1718宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析(四)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)綜合形勢(shì)的預(yù)測(cè)采用的是宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)，宏觀經(jīng)濟(jì)景氣分析是一種經(jīng)濟(jì)周期分析方法，它主要是指通過分析一些主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)，研究經(jīng)濟(jì)周期變化的客觀規(guī)律性，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的趨勢(shì)及其影響，為企業(yè)經(jīng)營和宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控提供決策依據(jù)。如前所述，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)分為繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇四個(gè)階段，它的變化是有一定規(guī)律性的，而且必然會(huì)通過一定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化反映出來。這些指標(biāo)稱為敏感性指標(biāo)，通常按周期循環(huán)的時(shí)間性區(qū)分為三類，即領(lǐng)先指標(biāo)、一致同步指標(biāo)與滯后指標(biāo)。1920宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)分析21波特的五種競(jìng)爭(zhēng)力模型一個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)深刻影響著公司競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的規(guī)則變化，為了討論行業(yè)結(jié)構(gòu)、競(jìng)爭(zhēng)策略和盈利性之間的關(guān)系，邁克爾波特提出上述五種競(jìng)爭(zhēng)力模型?，F(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入威脅購買者的談判能力替代品的價(jià)格壓力供應(yīng)商的談判能力三、行業(yè)分析22

行業(yè)生命周期幼稚期衰退期成長(zhǎng)期成熟區(qū)銷售收入快速增長(zhǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)緩慢增長(zhǎng)不增長(zhǎng)或者負(fù)增長(zhǎng)生命周期股票收益的行業(yè)表現(xiàn)經(jīng)不同的行業(yè)有不同的貝塔值，市盈率也不相同?？梢曰谛袠I(yè)的收入、投資、利潤(rùn)、競(jìng)爭(zhēng)的定性分析來形成對(duì)行業(yè)的投資策略報(bào)告。2324股票收益行業(yè)分析四、公司分析投資的價(jià)值來自兩方面：一是公司股票價(jià)格的低估，經(jīng)過市場(chǎng)的調(diào)整，投資獲得差價(jià)；一是公司在經(jīng)營業(yè)績(jī)良好的情況下進(jìn)行股權(quán)分紅。對(duì)公司的基本分析能幫助投資者了解公司的這兩方面創(chuàng)造價(jià)值的能力。公司分析包括對(duì)公司的經(jīng)營管理、市場(chǎng)狀況、投融資情況進(jìn)行全面的分析來對(duì)公司進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，然后比較市場(chǎng)價(jià)格，發(fā)現(xiàn)價(jià)格低估的企業(yè)；同時(shí)也能幫助投資者了解企業(yè)未來業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)和分紅的可能性。對(duì)公司進(jìn)行全面的評(píng)估分析包括對(duì)公司基本信息的了解，對(duì)公司創(chuàng)造價(jià)值能力的評(píng)估和對(duì)公司的財(cái)務(wù)信息進(jìn)行評(píng)估。2526某化妝品上市公司的公司分析27某化妝品上市公司的公司分析公司價(jià)值創(chuàng)造能力分析28商業(yè)模式是指為實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值最大化，把能使企業(yè)運(yùn)行的內(nèi)外各要素整合起來，形成一個(gè)完整的高效率的具有獨(dú)特核心競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)行系統(tǒng)，并通過最優(yōu)實(shí)現(xiàn)形式滿足客戶需求、實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值，同時(shí)使系統(tǒng)達(dá)成持續(xù)贏利目標(biāo)的整體解決方案。盈利模式關(guān)鍵資源客戶價(jià)值主張關(guān)鍵流程競(jìng)爭(zhēng)能力分析：主要是分析其在該行業(yè)中所占的市場(chǎng)份額，而市場(chǎng)份額則可以通過公司的銷售額、銷售額增長(zhǎng)率及其銷售前景進(jìn)行分析，以此來判斷其競(jìng)爭(zhēng)力的大小。運(yùn)營能力分析：公司的運(yùn)營能力即公司的管理能力，這對(duì)公司的生存和發(fā)展至關(guān)重要。從下面幾個(gè)方面考察公司的運(yùn)營能力：現(xiàn)有決策層的能力、保持本公司競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)先的能力、擴(kuò)張能力、融資能力、經(jīng)營方式、管理能力。2930美盈森（002303）競(jìng)爭(zhēng)能力分析31幾種主要的財(cái)務(wù)分析方法：比較分析法：財(cái)務(wù)分析最主要的分析法，包括縱向比較、橫向比較、與標(biāo)準(zhǔn)比較和綜合比較四類。比率分析法：是把某些彼此存在關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目加以對(duì)比，計(jì)算出比率，據(jù)以確定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)變動(dòng)程度的分析方法。趨勢(shì)分析法：又稱水平分析法，是通過對(duì)比兩期或連續(xù)數(shù)期財(cái)務(wù)報(bào)告相同指標(biāo)，確定其增減變動(dòng)的方向、數(shù)額和幅度，來說明企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的變動(dòng)趨勢(shì)的一種方法。因素分析法：又稱因素替換法、連環(huán)替代法，它是用來確定幾個(gè)相互聯(lián)系的因素對(duì)分析對(duì)象——綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度的一種分析方法。財(cái)務(wù)報(bào)表分析可分為四個(gè)步驟：第一步是經(jīng)營策略分析；第二步是會(huì)計(jì)分析；第三步是財(cái)務(wù)分析；第四步是前景分析。五、財(cái)務(wù)分析32某上市公司的財(cái)務(wù)比較分析和趨勢(shì)分析33某上市公司財(cái)務(wù)比率分析技術(shù)分析分類：指標(biāo)類切線類形態(tài)類K線類波浪類技術(shù)分析的優(yōu)勢(shì)：更具有操作性改善投資者信息不對(duì)稱的位置技術(shù)分析的不足：是根據(jù)慣性的原理展開分析和判斷的，它所運(yùn)用的數(shù)據(jù)都是過去的數(shù)據(jù)對(duì)市場(chǎng)的條件有比較規(guī)范和嚴(yán)格的要求強(qiáng)調(diào)及時(shí)的短期性跟蹤和分析34六、技術(shù)分析35某上市公司技術(shù)分析房地產(chǎn)投資36房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)投資概念：是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。所以，這里的投資是預(yù)先墊付的資金（沒有包括其他資源）。37房地產(chǎn)投資的類型

1．從房地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。

1）直接投資：房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。

2）間接投資

房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。382．從房地產(chǎn)投資的用途來說，房地產(chǎn)投資可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。

1）地產(chǎn)投資即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價(jià)和進(jìn)行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資收益。2）住宅房地產(chǎn)投資住宅房地產(chǎn)分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類型。投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進(jìn)行租賃經(jīng)營。

3）商業(yè)房地產(chǎn)投資這種投資的對(duì)象包括寫字樓、商場(chǎng)、旅館、酒店和各種娛樂設(shè)施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營為主，收益較高，但同時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較大。物業(yè)管理對(duì)于這類投資顯得尤其重要，它是防范投資風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。

4）工業(yè)房地產(chǎn)投資我國目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中于開發(fā)區(qū)建設(shè)中，其他都是隨一般工業(yè)投資進(jìn)行的。393．從房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式來說，房地產(chǎn)投資分為出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。1）出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。2）出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。3）混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入，回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。4041房地產(chǎn)一手房成交量放緩42房地產(chǎn)二手房成交量放緩明顯43城市住宅可售城市土地成交房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資的目的，就是為了通過開發(fā)和經(jīng)營等過程獲取未來收益，使其財(cái)富最大化。這些未來的收益具體包括：現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷售收益等?，F(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因?yàn)榻?jīng)營房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營、租金收入中扣除各種支出后的余額。房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量的大小主要取決于以下的三個(gè)因素。其一，房地產(chǎn)租金總額。其二，房地產(chǎn)的總營運(yùn)費(fèi)用。其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。避稅收入：是指因提取房地產(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù)，給投資者帶來的收益。它是房地產(chǎn)投資者因擁有房地產(chǎn)而間接獲得的收益。在有關(guān)政策和法規(guī)允許的范圍內(nèi)，加速折舊是擴(kuò)大稅收好處的基本途徑之一。銷售收益：在所有房地產(chǎn)投資收益中，銷售收益是最大的。銷售收益既可以來自于房地產(chǎn)開發(fā)投資，也可以來自房地產(chǎn)置業(yè)投資。44房地產(chǎn)投資的特性1．位置的固定性

房地產(chǎn)的位置固定性也叫不可移動(dòng)性。這一點(diǎn)決定了房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在。這使得房地產(chǎn)投資者在選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在當(dāng)前必須對(duì)開發(fā)投資者、置業(yè)投資者以及未來的租客都具有吸引力。

2）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在未來必須具有增值潛力。房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低。

3）投資者還必須重視房地產(chǎn)項(xiàng)目所處區(qū)位的變化情況。452．壽命周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)商品跟其他商品相比，其生產(chǎn)周期和使用周期都很長(zhǎng)。

如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況較好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以使投資者從一項(xiàng)置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命（經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間）。

3．適應(yīng)性所謂適應(yīng)性，是指房地產(chǎn)投資者能夠根據(jù)市場(chǎng)的變化和需要，及時(shí)地調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，又能增加置業(yè)投資的收益。464．個(gè)別性

房地產(chǎn)的位置固定性，決定了此地與彼地（或此處與彼處）的房地產(chǎn)不可能完全相同。即使是緊鄰的兩宗房地產(chǎn)，也由于此時(shí)投資與彼時(shí)投資而不一樣。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化。這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。從這種意義上講，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和價(jià)值都是不一樣的。

5．政策影響性政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，以調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。476．對(duì)專業(yè)管理的依賴性

對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對(duì)專業(yè)管理的依賴性較強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資貸款、施工管理、市場(chǎng)營銷等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力；即使是置業(yè)投資也需要投資者考慮租客、租約、維修、保安等問題。

7．相互影響性房地產(chǎn)投資的相互影響性是指在一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)，房地產(chǎn)的投資價(jià)值往往與周邊情況的好壞有關(guān)。如果政府在道路、公園、學(xué)校等公共設(shè)施方面加大投資，往往能顯著提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。反之，一個(gè)地區(qū)的衰落和冷清，也會(huì)導(dǎo)致附近房地產(chǎn)價(jià)值的降低。488．房地產(chǎn)投資的巨額性

房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實(shí)力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。

9．房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個(gè)過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。由于市場(chǎng)上各種不確定因素的作用，使投資可能會(huì)朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。4910．房地產(chǎn)投資的保值與增值性

眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。人們?yōu)榱嗽诮窈笙喈?dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)避免由于通貨膨脹給自己帶來的損失，必須尋求某種保值的方法。隨著社會(huì)的發(fā)展、人口的增多、經(jīng)濟(jì)的繁榮、人們對(duì)土地的需求日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)格總體呈不斷上升趨勢(shì)。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，最能保值而又最重要的實(shí)物就是房地產(chǎn)。

另一方面，由于土地資源的不可再生性和稀缺性及房地產(chǎn)的耐用性和使用價(jià)值上的廣泛性，并且，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)房地產(chǎn)需求的迫切性也日益增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)在相當(dāng)時(shí)期內(nèi)成為供不應(yīng)求的商品，房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律不斷上升。從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益看，投資于房地產(chǎn)，是一種比較可靠的增值手段。50為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資的形式多種多樣。比如一個(gè)普通的個(gè)人投資者，可以用4萬元的首付款運(yùn)作一個(gè)20萬元的置業(yè)投資項(xiàng)目；一個(gè)不愿意參與房地產(chǎn)直接管理的投資者，可以用1萬元購買房地產(chǎn)公司的股票、債券；一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司可以投資數(shù)百萬或數(shù)千萬元建造一幢寫字樓；而一個(gè)政府可以花費(fèi)數(shù)億元新建一個(gè)車站和交通系統(tǒng)。所有這些都牽涉到房地產(chǎn)投資決策問題。盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期收益。51為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析因?yàn)槎喾N投資機(jī)會(huì)往往同時(shí)存在，其中誘人的投資機(jī)會(huì)又往往不只一個(gè)，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出慎重的選擇。這時(shí)，就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評(píng)估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風(fēng)險(xiǎn)、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。投資的收益需要預(yù)測(cè)；收益獲得的時(shí)間不同需要校正；收益的置信程度即風(fēng)險(xiǎn)需要考慮；面臨多種投資機(jī)會(huì)但資源有限。上述原因要求我們必須通過房地產(chǎn)投資分析才能做出正確決策。52收藏品投資53收藏品投資收藏品分類收藏品投資特點(diǎn)54收藏品分類——按歷史分類我國的民間私人藏館分為自然歷史、藝術(shù)歷史、人文歷史和科普歷史四類。自然歷史包括昆蟲標(biāo)本、海洋生物及標(biāo)本、雨花石、奇石以及翅畫，即以自然界的各種物品為主；藝術(shù)歷史類包括煙標(biāo)、煙具、火花、微雕、茶具、瓷刻、工藝美術(shù)、書畫等；人文歷史以圖書、報(bào)刊、資料、民俗等類物品為主；科普歷史類包括算具、鐘表、鑰匙、藏酒等類。這種分類法因其有較大的包融性有一定的可取之處，但這是僅限于私人藏館而非針對(duì)收藏品所做的分類。56收藏品分類——按品種分類文物類，包括歷史文物、（古人類、生物）化石、古代建筑物實(shí)物資料、字畫、碑貼、拓本、雕塑、銘刻、輿服、器具、民間藝術(shù)品、文具、文娛用品、戲曲道具品、工藝美術(shù)品、革命文物及外國文物等。珠寶、名石和觀賞石類，包括珠寶翠鉆，各種硯石、印石，以及奇石與觀賞石三類，均以自然未經(jīng)人工雕鑿者為主。收藏品分類——按品種分類錢幣類，包括歷代古錢幣及現(xiàn)代世界各國貨幣。郵票類，包括世界各國郵票及與集郵相關(guān)的其它收藏品。文獻(xiàn)類，包括書籍、報(bào)刊、檔案、照片及影劇說明書、海報(bào)等各種文字資料。票券類，包括印花稅票、獎(jiǎng)券、門券、商品票券、交通票證、月票花等。商標(biāo)類，包括火花、煙標(biāo)、酒標(biāo)、糖紙等?；照骂悾o(jì)念章、獎(jiǎng)?wù)隆⒆C章及其他各種徽章。標(biāo)本類，包括動(dòng)物標(biāo)本、植物標(biāo)本和礦物標(biāo)本等。陶瓷類，包括陶器、瓷器、紫砂陶等。玉器類，包括玉禮器、玉兵器、玉器具陳設(shè)等。繪畫類，包括國畫、油畫、水彩畫、水粉畫等。

59中國古代藝術(shù)品與其他投資品對(duì)比60中國古代藝術(shù)品與其他投資品對(duì)比61中國古代藝術(shù)品與其他投資品對(duì)比1980年金箔猴票價(jià)格：￥100,000.00鄭板橋真品字畫（墨竹圖）起拍價(jià)：￥900,000五星茅臺(tái)特制酒價(jià)格：￥100,000.00田黃石擺件兩件價(jià)格：￥100,000.00“盛世收藏、亂世黃金”

收藏在盛世中國自古是一個(gè)很好的保值增值的工具，目前市場(chǎng)上各類投資收藏品正日漸盛行，作為普通投資者，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可介入。

收藏品投資特點(diǎn)收藏品投資特點(diǎn)影響收藏品投資增值的因素1.發(fā)行量（物以稀為貴）2.存世量（物以稀為貴）3.需求量（越大越值錢）4.題材（奧運(yùn)、世博等等）5.炒作因素（越炒越值錢）6.種類（關(guān)注熱門種類）7.時(shí)間因素（具體情況具體分析）8.設(shè)計(jì)因素（越美越值錢）9.流通階段（類似“原始股”）67收藏品投資特點(diǎn)收藏品投資風(fēng)險(xiǎn)1.品相風(fēng)險(xiǎn)（如同人的相貌）2.保管風(fēng)險(xiǎn)（防折、防蛀、防潮、防腐蝕等）3.價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)4.贗品風(fēng)險(xiǎn)5.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)6.政策風(fēng)險(xiǎn)（不要收藏國家明文禁止買賣的收藏品）68例：紙幣品相

全挺:全新值版,四角齊整,堅(jiān)挺清潔未用10品:新品-幣面堅(jiān)挺輕微色變,微折跡,剛開始流通9品:已流通,有明顯的折痕,四角輕度磨圓,票面較清潔8品:經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間流通,有幾條明顯的折痕,角已圓,票面有污染,有的票稍軟7品:長(zhǎng)期流通,票已軟,有裂口,已污染或有微孔6品:票全軟,有孔,裂口已伸入圖案,但圖形基本清楚第一套1949年伍圓【有缺肉】

品相：7.5品

價(jià)格：￥450.00無號(hào)碼90年100元品相：10品

價(jià)格：￥100,000.0072錢幣：關(guān)注第三版人民幣人民幣藏品，目前身價(jià)400多萬元的第一套人民幣，2006年才在100萬元左右。第二套人民幣大全套2006年約8萬元，現(xiàn)在已高達(dá)30萬元。第三套人民幣大全套，2006年還不超過2000元，現(xiàn)在可賣到4萬多元。第四套人民幣中的連體鈔如今的市場(chǎng)價(jià)較面值上漲了幾十倍甚至上百倍。收藏品投資特點(diǎn)收藏投資應(yīng)注意的問題

投資收藏品無論是為了鑒別和傳世而收藏，還是為了保值、增值而收藏，兩者都有一個(gè)投資的過程。投資者需具備必要的修養(yǎng)：1.投資者心態(tài)要“平和”，學(xué)會(huì)“等待”。2.根據(jù)自己實(shí)際情況選擇投資品種。3.審時(shí)度勢(shì)，“低進(jìn)高出”，注意賺取異地差價(jià)。4.大膽投資“包裝”“炒作”，瞄準(zhǔn)方向“跟風(fēng)”收藏也可賺錢。5.做個(gè)收藏經(jīng)紀(jì)人，投資開個(gè)“藏品店”。6.投資收藏搞陳列、培訓(xùn)教育、展覽觀光也可獲大利。73收藏品投資特點(diǎn)收藏品獨(dú)特的投資規(guī)律

著名收藏專家吳偉忠先生指出，投資收藏品，能保值增值，是指必須要買到貨真價(jià)實(shí)的收藏佳品，若是明清古瓷，則不能是贗品；若是書畫，則盡可能挑選精品。名畫家的畫大多能增值，未名畫家的畫卻難以保值，這是藝術(shù)市場(chǎng)的一般規(guī)律。但凡事都有兩面性，名畫家的作品雖說一直是拍賣市場(chǎng)的寵兒，但其應(yīng)酬之作，就不一定能保值；而尚未出名的中青年畫家的優(yōu)秀之作，卻有可能在未來若干年后大大升值。74收藏品投資特點(diǎn)收藏品獨(dú)特的投資規(guī)律

即便是十分普通的大眾收藏品，也自有它獨(dú)特的投資規(guī)律。投資郵幣卡要關(guān)注它的發(fā)行量和品相，物以稀為貴自不必多說，品相是郵幣卡的生命，在郵市里一枚品相上佳的《庚申猴》郵票價(jià)值很高，而品相很一般的《庚申猴》開價(jià)很低也未必能夠出手，品相的重要性由此可見一斑。

75高科技投資76高科技投資概述高科技投資的特點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)高、受益高，成敗難以把握。如果能在投資前或運(yùn)營中較準(zhǔn)確地預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)之所在并加以有效控制，可以大量減少盲目投資或經(jīng)營不善帶來的損失。對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)的有效控制往往是通過建立相應(yīng)的指標(biāo)體系，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資前的評(píng)價(jià)來進(jìn)行的。77高科技投資項(xiàng)目評(píng)估78宏觀環(huán)境項(xiàng)目特性企業(yè)能力高科技投資項(xiàng)目特性一、技術(shù)因素二、產(chǎn)品因素三、市場(chǎng)因素四、獲利性79一、技術(shù)因素(1)有效性：指被評(píng)價(jià)的技術(shù)是生產(chǎn)、生活所需要的，并確實(shí)能完成所需要的功能。(2)適用性：指技術(shù)適用的難易程度和廣泛性。(3)可靠性：指其接近晟后產(chǎn)品的程度及產(chǎn)品在規(guī)定條件下和規(guī)定時(shí)間內(nèi)無故障地發(fā)揮其特定功能的概率，要求工程技術(shù)和產(chǎn)品技術(shù)的完善。(4)復(fù)雜性：一項(xiàng)技術(shù)的復(fù)雜性越高其由技術(shù)過渡到產(chǎn)品并投向市場(chǎng)的過程中越容易出現(xiàn)問題。(5)先進(jìn)性：技術(shù)先進(jìn)性的判斷標(biāo)準(zhǔn)一般通過查新、檢索國內(nèi)外同類技術(shù)達(dá)到的參數(shù)來確定處于何種水平。(6)可替代性：用不同方法實(shí)現(xiàn)同一功能的技術(shù)。(7)易模仿性：技術(shù)一旦被成功模仿，就會(huì)喪失優(yōu)勢(shì)地位。80二、產(chǎn)品因素(1)功能獨(dú)特性：能否在功能上區(qū)別于現(xiàn)有的產(chǎn)品和服務(wù)，即能否為顧客提供新功能或者能降低顧客的使用成本(顧客從使用產(chǎn)品中得到的成本節(jié)省能超過購買產(chǎn)品的花費(fèi))將影響產(chǎn)品的成功。(2)質(zhì)量可靠性：顧客最終購買的是產(chǎn)品，而技術(shù)可靠未必產(chǎn)品質(zhì)量也可靠，其中還涉及生產(chǎn)制造、管理等若干方面的問題。(3)產(chǎn)品創(chuàng)新度：一般而言高科技產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)而言是全新產(chǎn)品并且科技含量很高，這既是優(yōu)勢(shì)也是劣勢(shì)。(4)產(chǎn)品概念的激發(fā)原因：大量實(shí)證研究表明由市場(chǎng)激發(fā)的產(chǎn)品概念一般較由技術(shù)過渡的產(chǎn)品更容易取得成功。(5)顧客對(duì)產(chǎn)品特性的識(shí)別：高科技產(chǎn)品通常具有普通產(chǎn)品不具有的特性，顧客能否充分認(rèn)識(shí)到這些特性對(duì)于產(chǎn)品能否成功有很大影。81三、市場(chǎng)因素(1)潛在顧客的需求量(2)市場(chǎng)份額(3)競(jìng)爭(zhēng)情況(4)新產(chǎn)品導(dǎo)入頻率(5)市場(chǎng)進(jìn)入障礙(6)有關(guān)法規(guī)對(duì)此市場(chǎng)的影響8283高科技投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)遞階層次結(jié)構(gòu)中各指標(biāo)權(quán)重資料來源：羅銳《高科技投資評(píng)價(jià)》四、獲利性(1)投資規(guī)模一般而言投資規(guī)模越大則風(fēng)險(xiǎn)越大。(2)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)對(duì)產(chǎn)品利潤(rùn)進(jìn)行大約估計(jì)，即(節(jié)省的成本或增加的收入一投入成本)×銷量，或計(jì)算報(bào)酬率。(3)回收速度由于高科技項(xiàng)目比普通項(xiàng)目存在更多不確定性，資金回收速度越快風(fēng)險(xiǎn)越小。傳統(tǒng)的NPV法在高科技投資項(xiàng)目的評(píng)估中并不適用。84

2014：七大高科技投資機(jī)會(huì)

851、智能家庭您想過將家里的電器用網(wǎng)絡(luò)連接起來，然后您可以使用自己的手機(jī)來遠(yuǎn)程控制嗎？Nest和Lockitron正在積極研發(fā)的控制中心可以幫您實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)。862、誰來拯救我的隱私？2013年的斯諾登事件讓人們發(fā)現(xiàn)自己早已沒有了所謂的隱私，2014年，人們正在期待可以保護(hù)他們隱私的技術(shù)出現(xiàn)，來保護(hù)他們的社交網(wǎng)站和智能手機(jī)。873、廣告將無處不在廣告商一直在努力尋找將廣告內(nèi)容更有效率傳遞給顧客的方式，2014年，您會(huì)發(fā)現(xiàn)廣告會(huì)偽裝的更加巧妙，也許你喜愛的歌曲其實(shí)就包含著廣告。884、云存儲(chǔ)桌面PC存儲(chǔ)方式可能會(huì)在2014年拼死一搏，但最后勝利者必定是云存儲(chǔ)。雖然人們還習(xí)慣于將數(shù)據(jù)存儲(chǔ)在本地設(shè)備上，但云存儲(chǔ)帶來的便捷高效的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)方式改變?nèi)藗兊牧?xí)慣。895、4K極清電視相比于1080p的高清電視，4K極清電視的清晰度要高出4倍，您將得到更加明亮和鮮艷視覺享受。目前極清電視的價(jià)格還比較高，但在2014年，索尼、三星和東芝等知名品牌60寸的極清電視的價(jià)格將降低到2000美元左右。906、無人機(jī)亞馬遜在執(zhí)著的推進(jìn)著自己的無人機(jī)送貨計(jì)劃，然而人們卻在擔(dān)心由此帶來的隱私問題和安全問題。政府被夾在商業(yè)利益和民眾的愿望之間左右為難。917、納米技術(shù)2014年，納米技術(shù)有望在醫(yī)用領(lǐng)域獲得突破，如癌癥、聽力和視覺損失等。資源品投資92資源品投資概述隨著近年來我國工業(yè)化、城市化的加速發(fā)展，礦產(chǎn)資源供需的矛盾日益突出，相關(guān)研究顯示在今后的8-15年內(nèi)，我國大宗固體礦產(chǎn)等資源品的消耗仍然處于高增長(zhǎng)時(shí)期，并將依次進(jìn)入高峰消耗階段?！百Y源為王，路人皆知?！?3資源品投資概述什么是資源為王？就是以有色金屬（包括黃金）、煤炭、森林等珍貴自然資源，和以高科技人才與知識(shí)產(chǎn)品為核心，構(gòu)筑起來的財(cái)富體系，這些資源既是重要的原料或高含金量的產(chǎn)品，又是最強(qiáng)勢(shì)的最值得信任的貨幣，誰擁有的資源（尤其珍貴、稀有資源）越多，誰就擁有更多的財(cái)富和更強(qiáng)的購買力。9495資源品投資概述西方發(fā)達(dá)國家早已完成了對(duì)全球資源的布局，世界前8大礦企控制著全球礦業(yè)供給近50%的市場(chǎng)份額，西方跨國公司牢牢掌握著全球礦產(chǎn)資源的定價(jià)權(quán)。我國雖礦產(chǎn)資源豐富，主要礦產(chǎn)儲(chǔ)備卻不高，礦產(chǎn)資源稟賦不佳，富礦少，貧礦、難選礦多。資源消耗增加與國內(nèi)資源儲(chǔ)備不足的矛盾勢(shì)必將長(zhǎng)期存在。海外礦產(chǎn)投資作為未來緩解這一矛盾的方式和新興的投資渠道已經(jīng)被越來越多的投資人所關(guān)注。國有企業(yè)、大型礦企、私營企業(yè)、行業(yè)專業(yè)投資人、部分房企和高凈值投資人成為此輪風(fēng)潮的弄潮兒。96例：礦產(chǎn)資源投資一、礦產(chǎn)資源投資概述二、礦種、地區(qū)的選擇及投資方法三、礦業(yè)融資的方式四、礦產(chǎn)資源投資的風(fēng)險(xiǎn)分析五、礦業(yè)投資體制現(xiàn)狀和改革趨勢(shì)9798能源礦產(chǎn)：煤的價(jià)格走勢(shì)以及行業(yè)經(jīng)營情況99能源礦產(chǎn)：煤的價(jià)格走勢(shì)以及行業(yè)經(jīng)營情況100能源礦產(chǎn)：石油101102能源礦產(chǎn)：石油103能源礦產(chǎn)：天然氣（LGN）104能源礦產(chǎn)：天然氣（LGN）105黑色金屬：鐵的價(jià)格走勢(shì)106黑色金屬：鐵的價(jià)格走勢(shì)107稀有金屬：黃金、白銀2013年黃金需求概覽（單位：噸）20122013同比首飾

1,896.12,209.517%-1%-51%28%--32%-15%工業(yè)

407.5404.8投資

1,568.1773.3金條和金幣

1,289.01,654.1ETF279.1-880.8央行購買

544.1368.6黃金需求

4,415.83,756.1108109Page

110一、礦產(chǎn)資源投資概述礦產(chǎn)資源投資的概念指以一定的資金或?qū)嵨镏苯踊蜷g接地從事礦產(chǎn)資源開發(fā)，并預(yù)測(cè)未來收益的行為。礦產(chǎn)資源投資的分類按礦產(chǎn)資源開發(fā)利用的產(chǎn)業(yè)鏈：地質(zhì)調(diào)查投資，地質(zhì)礦產(chǎn)勘查投資，礦山開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目