我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析與市場(chǎng)前景展望

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析與市場(chǎng)前景展望一、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式商業(yè)地產(chǎn)即是指用作商業(yè)用途的地產(chǎn)，是居民進(jìn)行餐飲，娛樂(lè)，休閑購(gòu)物等活動(dòng)的主要場(chǎng)所，主要包括商場(chǎng)、寫字樓、步行街等具備商業(yè)屬性的不動(dòng)產(chǎn)，一般來(lái)說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)具備地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性，購(gòu)物中心和寫字樓是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域兩大主要類型。與住宅不同的是商業(yè)地產(chǎn)往往主打運(yùn)營(yíng)而非銷售為主要盈利模式，商戶從消費(fèi)者處直接賺取銷售額，而購(gòu)物中心則從商戶處收取租管費(fèi)，幫助商戶招攬客流以實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值。因此對(duì)于地產(chǎn)商的準(zhǔn)入門檻高，投資回報(bào)周期長(zhǎng)。現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)包括“只租不售”“只售不租”和“租售結(jié)合”三種，目前國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般采取多種經(jīng)營(yíng)方式相結(jié)合，既有較大規(guī)模的自持運(yùn)營(yíng)物業(yè)，同時(shí)通過(guò)輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)管理了數(shù)百家商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的收入來(lái)源依賴租金收入，而影響租金收入的關(guān)鍵因素是租金單價(jià)和空置率，與住宅需求的錨定不同的是，以租為主的商業(yè)地產(chǎn)更容易受到經(jīng)濟(jì)宏觀周期帶來(lái)的影響，營(yíng)收不穩(wěn)定的壓力要大得多。分城市層級(jí)來(lái)看，一線城市租金較高且空置率較低，但是空地供給目前已經(jīng)相當(dāng)有限，而在一些二線城市由于早年的擴(kuò)張速度過(guò)快且當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)水平有限導(dǎo)致一些商業(yè)地產(chǎn)的吸納能力較弱，空置率較高且呈上升趨勢(shì)，租金水平有所下滑，供給過(guò)剩情況較重。2009-2013年是商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)最快的時(shí)期，年均增速保持在10%以上，而受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)政策收緊、融資環(huán)境變化等影響，2015年以后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速放緩并逐步呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2020年前11個(gè)月，國(guó)內(nèi)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工房屋面積為16219萬(wàn)平方米，相比2019年同期下降5.3%，連續(xù)七年增速為負(fù)。二、寫字樓經(jīng)營(yíng)情況2020年上半年，全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金整體水平累計(jì)下跌2.38%，其中二季度平均租金為4.8元/平方米·天。目前在寫字樓租金方面北京遠(yuǎn)超其他城市，上海深圳為第二梯隊(duì)，廣州、杭州、南京、天津?yàn)榈谌蓐?duì)，其他城市的寫字樓租金基本相當(dāng)。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)寫字樓租賃價(jià)格的上漲動(dòng)力不足，市場(chǎng)下行壓力較強(qiáng)。一線城市的寫字樓空置率在2016年之前維持在較低水平（15%以下），2018年以來(lái)深圳、上海等地的寫字樓供應(yīng)量不斷增長(zhǎng)，導(dǎo)致2019年以來(lái)主要一線城市空置率呈上升態(tài)勢(shì)。但是一線城市內(nèi)部實(shí)際上分化同樣明顯，廣州寫字樓空置率僅為6.5%，北京為13.6%，而深圳空置率則達(dá)到25.4%。北上廣深是我國(guó)甲級(jí)寫字樓存量最大的四個(gè)城市，其中上海和北京的甲級(jí)寫字樓存量面積均超過(guò)1000萬(wàn)平方米，而深圳、廣州大約只有京滬的1/2，均在500萬(wàn)平方米左右，但深圳的存量比廣州略多。而在二線及以下城市目前商務(wù)寫字樓由于服務(wù)業(yè)發(fā)展水平相對(duì)落后，寫字樓建設(shè)過(guò)量因此空置率較高，如長(zhǎng)沙（42.7%）、天津（36.1%）、重慶（33.2%）等城市的寫字樓空置率都處在較高水平。主要還是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境和商業(yè)環(huán)境變差，現(xiàn)金流不足、融資難、轉(zhuǎn)型難、人才缺失、競(jìng)品增多等大量經(jīng)營(yíng)難題擺在眼前，國(guó)內(nèi)中小微企業(yè)生存難以為繼，寫字樓空置率自然居高不下。而寫字樓的租賃狀況除了和供需關(guān)系有關(guān)之外還與城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相關(guān)。一般而言寫字樓面向的產(chǎn)業(yè)以第三產(chǎn)業(yè)為主，包括商業(yè)服務(wù)、教育、金融、互聯(lián)網(wǎng)、傳媒等行業(yè)，根據(jù)對(duì)北京市2019年寫字樓租賃產(chǎn)業(yè)分布的調(diào)查顯示，專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT、金融三大產(chǎn)業(yè)分別占寫字樓租賃的27%、37%和22%。總體來(lái)看北京、上海、廣州三大一線城市的寫字樓市場(chǎng)依然有較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐市場(chǎng)行情，而在內(nèi)陸的部分二三線城市由于過(guò)去五年來(lái)寫字樓建設(shè)嚴(yán)重過(guò)剩，并且當(dāng)?shù)鼗ヂ?lián)網(wǎng)等新興業(yè)態(tài)生存環(huán)境較差，因此寫字樓空置率過(guò)高，實(shí)際上嚴(yán)重透支了未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。三、零售商超經(jīng)營(yíng)情況相比于寫字樓而言，零售商超的空置率要低很多，主要是商戶退出成本高且零售商超在部分城市還尚未完全飽和。2020年以來(lái)受新冠疫情影響，線下零售市場(chǎng)的形勢(shì)嚴(yán)峻。2020上半年，全國(guó)19大城市購(gòu)物中心平均空置率為8.88%，環(huán)比漲幅46.3%，經(jīng)營(yíng)壓力較大。其中，廣州、杭州、重慶、長(zhǎng)沙、蘇州、廈門、昆明、福州等8個(gè)城市購(gòu)物中心平均空置率超過(guò)10%。一線城市購(gòu)物中心平均空置率大豆7.83%，二線城市平均空置率達(dá)到9.14%。2020年支撐城市商超零售業(yè)的主要因素來(lái)自奢侈品消費(fèi)明顯回流，區(qū)域型、社區(qū)型購(gòu)物中心增長(zhǎng)勢(shì)頭較好，而兒童游樂(lè)、文化藝術(shù)、體育運(yùn)動(dòng)等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)，整體消費(fèi)較為疲軟。三、政府調(diào)控政策2015年之后，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮基本宣告結(jié)束，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是地方政府都在重新審視商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理模式。特別是過(guò)度建設(shè)導(dǎo)致部分商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不當(dāng)，造成資源浪費(fèi)的情況越來(lái)越多，使得地方政府為保證商業(yè)地產(chǎn)合理布局和長(zhǎng)效管理，越來(lái)越多的商辦地塊在出讓時(shí)，要求不可分割出售，或規(guī)定房企自持、自營(yíng)部分比例。未來(lái)開(kāi)發(fā)商自持模式將取代銷售模式，在自持模式下，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)也將從粗放向精細(xì)轉(zhuǎn)變。四、各城市層級(jí)市場(chǎng)分析盡管開(kāi)發(fā)商很早就把目光放在了三線及以下城市的下沉市場(chǎng)，但是疫情影響下這種下沉過(guò)程被中斷。2020年1-10月，一線城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額為1157億元，同比增長(zhǎng)4.2%；二線城市為4183億元，同比下降5.3%；三四線城市為5343億元，同比下降2.1%。目前二線市場(chǎng)部分城市開(kāi)發(fā)過(guò)度，而三線及以下城市的下沉市場(chǎng)由于人口凈流出，消費(fèi)能力不足而導(dǎo)致市場(chǎng)擴(kuò)展空間有限。特別是三四線城市的部分企業(yè)因面臨資金壓力，竣工速度明顯放緩，導(dǎo)致企業(yè)在三四線城市的業(yè)務(wù)拓展受阻。盡管下沉市場(chǎng)的開(kāi)拓由于疫情受阻，但是三線及以下城市的競(jìng)爭(zhēng)激烈狀況遠(yuǎn)比一二線城市好。2019年開(kāi)出的521個(gè)購(gòu)物中心中，北上廣深四大城市貢獻(xiàn)了91個(gè)，主要是以存量升級(jí)為主，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)非常嚴(yán)重。為了迎合中小型城市消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和心理，目前一些開(kāi)發(fā)商也在商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)中引入主題展覽館、主題街區(qū)、打造夜間燈光景觀等元素，打造商業(yè)購(gòu)物中心的差異化優(yōu)勢(shì)。五、未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)從成長(zhǎng)期向成熟期轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也將從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)化。傳統(tǒng)的通過(guò)擴(kuò)大規(guī)模通過(guò)地產(chǎn)增值獲利的經(jīng)營(yíng)模式正在向更加多元化的方向發(fā)展。從商業(yè)用地情況看，最近三年中小城市商業(yè)用地成交熱點(diǎn)也集中于城市群及獨(dú)立的強(qiáng)三四線城市，隨著消費(fèi)下沉以及三四線城市消費(fèi)力量的崛起，核心城市集群的三四線城市或?qū)⑿纬尚碌陌l(fā)展機(jī)遇。除此之外，REITs作為一種多以底層物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的創(chuàng)新型融資手段，越來(lái)越受到商