漢嘉機(jī)構(gòu)搶灘信陽商戰(zhàn)計(jì)劃方案5P

公元770年。。。公元221年。。。公元821年。。。公元756年。。。公元463年。。。公元970年。。。公元1334年。。。公元1456年。。。公元1655年。。。公元220年。。。那是一段中原對(duì)福建的征戰(zhàn)史。。。而今天的福建

。。。蓄勢(shì)待發(fā)??！進(jìn)軍中原?。　芭d合·集團(tuán)軍”信陽中原第一戰(zhàn)對(duì)

信

陽我們了解多少？而大

別長(zhǎng)淮豫

風(fēng)楚韻魚

米之鄉(xiāng)閩

臺(tái)祖地革

命圣地中國(guó)茶都信陽

信

陽三省通衢創(chuàng)業(yè)之城北國(guó)江南宜居之城歷史名城申城豫南中心戰(zhàn)略要地旅游之城唯有最有價(jià)值的地方，才值得付出寶貴的資源與時(shí)間...恒大信合正商中樂建業(yè)寶冶中鐵昌建他們來了

興合來了.....強(qiáng)手林立，是一種競(jìng)爭(zhēng)，更是對(duì)我們選擇的肯定...那必定是最艱苦卓絕的搶灘登陸戰(zhàn)以福建人搏擊海洋的打拼精神帶著南方沿海先進(jìn)的人居理念進(jìn)軍中原這一戰(zhàn)不能輸只有贏如果這是一場(chǎng)戰(zhàn)役...

這真的是一場(chǎng)戰(zhàn)役...一場(chǎng)沒有硝煙的商戰(zhàn)一場(chǎng)興合進(jìn)軍中原的決定性戰(zhàn)役那本案不但是一份提案更是這場(chǎng)戰(zhàn)役的作戰(zhàn)部署計(jì)劃書......

搶灘信陽商戰(zhàn)計(jì)劃書—順勢(shì)而為，步步為營(yíng)—商戰(zhàn)——雖然沒有硝煙，卻比戰(zhàn)場(chǎng)更血腥！現(xiàn)代商業(yè)機(jī)會(huì)不可謂不多，但并非每個(gè)機(jī)會(huì)都能創(chuàng)造財(cái)富而利于企業(yè)。如何去捕捉住有利的機(jī)會(huì)？孫子兵法中“夫未戰(zhàn)而廟算勝者，得算多也；未戰(zhàn)而廟算不勝者，得算少也。多算勝，少算不勝，而況于無算乎！”提出了一個(gè)關(guān)鍵的問題；未戰(zhàn)之前，一定要做周密的分析、比較和謀劃，“計(jì)先定于內(nèi)而后兵出”?，F(xiàn)代的商業(yè)機(jī)會(huì)多，誘惑大，但如果不經(jīng)細(xì)致的分析策劃，對(duì)于經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃、方針以及實(shí)施程序、各項(xiàng)監(jiān)管制度的建立等方面做好謀劃，做到心中有數(shù)，操之有度，才能使這些機(jī)會(huì)真正成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的利益。本案的計(jì)該如何定.....戰(zhàn)役總綱.....市場(chǎng)機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)本體機(jī)會(huì)城市房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)價(jià)值體系項(xiàng)目屬性分析取勢(shì)明道形象策略展示策略推售策略優(yōu)術(shù)傳播策略客戶策略目標(biāo)界定核心價(jià)值體系案例參考營(yíng)銷啟示核心問題提煉項(xiàng)目核心價(jià)值梳理機(jī)會(huì)分析及營(yíng)銷攻略目錄part1：戰(zhàn)場(chǎng)環(huán)境——市場(chǎng)分析part2：軍力構(gòu)成——本案解析part3：裝備打造——定位part4：出兵方針——營(yíng)銷推廣Partone思考篇(戰(zhàn)役目標(biāo)）

——thethinking核心目標(biāo)——價(jià)值最大化通過項(xiàng)目整體規(guī)劃和項(xiàng)目開發(fā)策略的合理安排，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化重要目標(biāo)——品牌提升通過項(xiàng)目的成功打造，樹立興合在信陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的品牌地位本案目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化并有效的提升企業(yè)品牌

誰都沒有機(jī)會(huì)第二次留下第一印象我們必須一針見血——廣告之父：大衛(wèi).奧格威項(xiàng)目在信陽的正面形象是價(jià)值最大化的前提

而今天，我們必須要面對(duì)的問題恰恰就是：

利用唯一的一次機(jī)會(huì)樹立本案在信陽的第一印象如何讓本案的橫空出世響徹信陽擲地有聲？興合能否籍此

在信陽鑄就史詩震撼申城

孫子曰：“知己知彼，百戰(zhàn)不殆！”

----沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)！為此，我們多次踩盤，奔走信陽各縣城——固始潢川羅山息縣.....Parttwo市場(chǎng)篇（戰(zhàn)場(chǎng)環(huán)境）

——themarket目錄part1：戰(zhàn)場(chǎng)環(huán)境——宏觀分析part2：民心所向——客群分析part3：對(duì)敵分析——樓盤分析part4：軍力基礎(chǔ)——本體分析____豫南經(jīng)濟(jì)、文化、教育、物流中心，鄂豫皖區(qū)域中心城市

信陽市位于河南省南部，東鄰安徽，南接湖北，三省通衢，是江淮河漢間的戰(zhàn)略要地，豫南經(jīng)濟(jì)、文化、教育、物流中心，也是鄂豫皖區(qū)域性中心城市。信陽山水秀麗，氣候宜人，素有“北國(guó)江南，江南北國(guó)”之美譽(yù)，是中國(guó)著名的宜居之城、魅力之城、創(chuàng)業(yè)之城，自古以來人杰地靈、英雄輩出，是中華文明最重要的發(fā)祥地之一。信陽北距鄭州300公里，南距武漢200公里，東距合肥340公里，特殊的地理位置，使信陽成為三大城市之間最具區(qū)域性中心城市發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。信陽市下轄浉河區(qū)、平橋區(qū)、羊山區(qū)、潢川縣、淮濱縣、息縣、新縣、商城縣、羅山縣、光山縣等七縣三區(qū)，代管固始縣，另有羊山新區(qū)、南灣湖風(fēng)景區(qū)、上天梯管理區(qū)、雞公山管理區(qū)、信陽工業(yè)城、潢川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)6個(gè)處級(jí)行政單位。全境總面積18915平方公里。6個(gè)管理區(qū)，全市總?cè)丝?00多萬，主城區(qū)人口約80萬人；預(yù)計(jì)到2020年城區(qū)人口規(guī)模將達(dá)到l00萬人左右。建設(shè)用地規(guī)模將達(dá)到100平方公里，城市結(jié)構(gòu)由行政中心組團(tuán)、龍山組團(tuán)、老城組團(tuán)、湖東組團(tuán)、平橋組團(tuán)、工業(yè)倉儲(chǔ)組團(tuán)、教育科研組團(tuán)和南灣組團(tuán)8個(gè)組團(tuán)形成。城市簡(jiǎn)析Keys：信陽處于特殊地理位置，成為豫南經(jīng)濟(jì)、文化、教育、物流中心，鄂豫皖區(qū)域中心城市城市概況：

信陽市城鎮(zhèn)化率36%。城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%，其中11.2%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有原有私房，40.1%的家庭擁有房改私房，38.0%的家庭擁有商品房。擁有單棟住宅、四居室、三居室的城鎮(zhèn)居民家庭比例分別為4.5%、4.3%和32.7%。城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，居民消費(fèi)能力逐步提升，同時(shí)旅游業(yè)主導(dǎo)城市發(fā)展，人均居住面積增長(zhǎng)，都為項(xiàng)目后期提供充分購買力。地區(qū)面積（k㎡）人口（萬人）浉河區(qū)178359.4平橋區(qū)188963.6羊山新區(qū)7615羅山縣206550.4光山縣182958.5新縣155427.5商城縣211749.5固始縣2946175潢川縣163863淮濱縣120957息縣183679.4城市規(guī)劃：城市發(fā)展規(guī)劃---根據(jù)規(guī)劃，2020年，城區(qū)人口規(guī)模將達(dá)到l00萬人左右。向東：主要布置城市行政中心、文化以及工業(yè)區(qū)，城市大規(guī)模集中建設(shè)的居住區(qū)；向北：跨國(guó)羊山和龍飛山，主要建設(shè)科教園區(qū)及配套居住組團(tuán)，發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)；向西：南灣風(fēng)景區(qū)及金牛山風(fēng)景區(qū)，發(fā)展成為旅游觀光、娛樂休閑、康體健身為主的服務(wù)基地。向南：完善湖東區(qū)建設(shè)，保護(hù)和完善浉河兩岸景觀，作為城市重要的生態(tài)建設(shè)及特色河濱風(fēng)景區(qū)。評(píng)析：從信陽城區(qū)發(fā)展規(guī)劃可以看出，城市功能定位更加準(zhǔn)確，老城區(qū)舊城改造項(xiàng)目在逐一進(jìn)行，升值空間有限，未來城市發(fā)展將保持較高的發(fā)展速度，羊山新區(qū)將成為未來主要發(fā)展方向。城市簡(jiǎn)析Keys：城市未來將保持較高的發(fā)展速度，羊山新區(qū)為城市主要發(fā)展區(qū)域。近年來，信陽市城市經(jīng)濟(jì)保持較高活力，國(guó)民生產(chǎn)總值均保持10％以上的增長(zhǎng)率，食品、醫(yī)藥、冶金、建材、電力等仍是拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。城市經(jīng)濟(jì)Keys：全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)了效益好、速度快、運(yùn)行穩(wěn)的良好局面2012年1月6日全國(guó)40城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)2012年1月23日實(shí)施差別化房貸、稅收政策2012年1月30日溫家寶：鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果2012年2月24日中國(guó)人民銀行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2012年2月21日國(guó)土部：加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，禁止地方“微調(diào)”樓市政策2012年3月14日國(guó)務(wù)院參事：我國(guó)今年將會(huì)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)推廣的城市2012年5月18日中國(guó)人民銀行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2012年6月8日中國(guó)人民銀行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，并下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率2012年6月8日起中國(guó)人民銀行存款降0.25%，貸款降0.31%。2012年11月01日國(guó)土部封殺重大工程用地“零地價(jià)”價(jià)格將提升2012年11月07日國(guó)土部“督戰(zhàn)”一線房企高價(jià)地全程監(jiān)管2012年11月13日住建部：十二五末將完成七成農(nóng)村存量危房改造2012年11月16日四部委：嚴(yán)控土地儲(chǔ)備總規(guī)模和融資規(guī)模2012年11月22日財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭：逐步在全國(guó)推開房產(chǎn)稅2012年11月29日國(guó)土部表態(tài)穩(wěn)妥推進(jìn)土地改革地方政府推地再提速2012年11月30日三部門醞釀制定新土地供給條例2013年2月21日國(guó)務(wù)院“新國(guó)五條”出臺(tái)，出售自有住房按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征個(gè)稅。在國(guó)家不斷出臺(tái)的嚴(yán)控政策背景下，在市場(chǎng)買賣雙方博弈持續(xù)升級(jí)的陣勢(shì)下，2012年全國(guó)一二線大部分城市“以價(jià)換量”求生存，剛需客戶一度唱響樓市主角，且購房日趨理性化。為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)過度調(diào)整，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將堅(jiān)持以“穩(wěn)”為主，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防止房?jī)r(jià)升降幅度過大。且預(yù)測(cè)后期樓市“穩(wěn)中求進(jìn)”是主基調(diào)——成交量活躍，價(jià)格趨穩(wěn)。剛需客戶仍將成為政策保護(hù)下的購房主力軍。政策分析政策導(dǎo)向2012-2013年國(guó)家調(diào)控政策盤點(diǎn)信陽商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，商貿(mào)繁榮，主要有信陽勝利路步行街商圈，集合勝利路、萬家燈火城市廣場(chǎng)、東方紅大道周圍一公里三個(gè)區(qū)域數(shù)十家商超、餐飲品牌。臨近火車站，人流量大，是信陽的中心地帶，區(qū)域內(nèi)有西亞生活廣場(chǎng)、新瑪特、沃爾瑪、銀座商城、西亞和美廣場(chǎng)、天潤(rùn)廣場(chǎng)、亞興電器、國(guó)美電器、百腦匯等眾多購物中心。信陽專業(yè)商業(yè)市場(chǎng)有信陽國(guó)際商城、信陽國(guó)際茶城、申泰大市場(chǎng)、貿(mào)易廣場(chǎng)、信陽國(guó)際建材港、新建街、浉河大市場(chǎng)等。%億元信陽商業(yè)發(fā)展繁榮，市場(chǎng)供應(yīng)量大，且需求旺盛，消費(fèi)力強(qiáng)，消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2012年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額已達(dá)592.6億元，商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好！信陽商業(yè)Keys：商業(yè)發(fā)展繁榮，市場(chǎng)供應(yīng)大，需求旺盛，消費(fèi)力強(qiáng)，消費(fèi)品市場(chǎng)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。信陽宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步提高，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的宏觀投資環(huán)境。信陽城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，隨著政府“南聯(lián)北延，東拓西優(yōu)”的城市發(fā)展格局，為信陽房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)留了廣闊的發(fā)展空間。信陽年土地供應(yīng)量一直處于穩(wěn)步增長(zhǎng)的狀態(tài)，按照“十二五”規(guī)劃看來，2013年將進(jìn)一步放大土地投放和市場(chǎng)新建商品房的投放量，這將導(dǎo)未來2-5年內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇局面。信陽商業(yè)發(fā)展繁榮，市場(chǎng)供應(yīng)量大，且需求旺盛，消費(fèi)力強(qiáng)，消費(fèi)品市場(chǎng)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2012年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額已達(dá)592.6億元，商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好！宏觀市場(chǎng)小結(jié)...

對(duì)敵分析部分1、信陽面積為18819平方千米，人口800萬，但城區(qū)面積不及4000平方公里，人口僅80萬多，外來人口少，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量大，商品房的購買力幾乎來源于周邊人口眾多的八個(gè)縣城。2、房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，但發(fā)展較快，房地產(chǎn)經(jīng)歷了跳躍式發(fā)展模式，現(xiàn)處在極速轉(zhuǎn)型階段。近年來隨著恒大、中鐵、中冶、建業(yè)、信合等各大房地產(chǎn)公司進(jìn)駐信陽，許多千畝大盤/品質(zhì)樓盤的不斷涌入，房地產(chǎn)開發(fā)的理念逐漸成熟，且購買客群亦回歸理性，客戶由改善型向剛需型客戶轉(zhuǎn)變。3、城市向心力強(qiáng)，促進(jìn)城市不斷向前發(fā)展，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民愿意到市區(qū)居住生活，且目前在售樓盤中主力購買客群均來自縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)，購房目的主要以孩子教育、結(jié)婚及改善居住條件為需求。4、城市發(fā)展重心由中心區(qū)向外擴(kuò)展。目前城中心房地產(chǎn)已基本飽和，平橋區(qū)幾乎沒有新增房源。隨著政府“南聯(lián)北延，東拓西優(yōu)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，市政配套都往羊山新區(qū)遷移，羊山片區(qū)市場(chǎng)前景一片看好，將是未來城市化進(jìn)程的主流開發(fā)區(qū)域，同時(shí)各大開發(fā)商也爭(zhēng)相進(jìn)駐，羊山片區(qū)供應(yīng)量倍增。據(jù)近段時(shí)間對(duì)信陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入調(diào)研，并通過廣泛的市場(chǎng)數(shù)據(jù)研判及業(yè)界人士信息了解，目前信陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在存在如下特點(diǎn)：房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀5、新開發(fā)樓盤逐漸增多，競(jìng)爭(zhēng)加劇，尤其是未來的羊山新區(qū)，各樓盤的營(yíng)銷手段也將推陳出新。6、大戶型產(chǎn)品將面臨著市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，且產(chǎn)品逐漸多元化、精細(xì)化、個(gè)性化。隨著信陽房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟、房?jī)r(jià)的逐步增長(zhǎng)、產(chǎn)品品質(zhì)的增強(qiáng)、家庭結(jié)構(gòu)的逐漸簡(jiǎn)化、大眾消費(fèi)日趨理性化，產(chǎn)品戶型面積亦逐漸縮減，結(jié)構(gòu)逐漸精細(xì)化，且受城市化進(jìn)程及競(jìng)爭(zhēng)因素影響，現(xiàn)熱銷戶型不斷往往中小戶型轉(zhuǎn)變。7、房地產(chǎn)市場(chǎng)具備有利的經(jīng)濟(jì)支撐。信陽市GDP增速快，2012年城鎮(zhèn)人均可支配收入已近2萬元，這增加了人們對(duì)住房的有效需求，促進(jìn)了信陽城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀信陽區(qū)域分布Keys：信陽市主要包括平橋區(qū)、浉河區(qū)、羊山新區(qū)、南灣湖板塊。其中樓盤主要集中在浉河區(qū)板塊和羊山新區(qū)板塊。本案位于羊山新區(qū)板塊，將是信陽未來的行政中心，是信陽未來城市發(fā)展核心區(qū)域，潛力巨大。板塊競(jìng)爭(zhēng)分析板塊名稱板塊特征核心競(jìng)爭(zhēng)力代表樓盤平橋區(qū)板塊該區(qū)域內(nèi)工業(yè)企業(yè)較多，占用土地面積較多，當(dāng)?shù)鼐用褡杂蟹课葺^多，土地資源較為緊張，多為城市遺漏地塊開發(fā)或工廠、居民區(qū)拆遷改造項(xiàng)目。交通便利，通信發(fā)達(dá)。京廣鐵路、107國(guó)道和正在建設(shè)中的京珠高速公路橫穿全區(qū)東西。雙匯?歐洲故事世界城臺(tái)北城上城浉河區(qū)板塊區(qū)域?yàn)槌鞘休^早的建成區(qū)，土地資源相對(duì)緊張，多為城市遺漏地塊開發(fā)或老廠區(qū)改造項(xiàng)目。以舊城改造為主。信陽火車站、汽車站，繁華商圈、市第一人民醫(yī)院、濱河景觀等城市稀缺資源。本區(qū)域交通便利，購物、生活、教育、休閑等配套齊全。中鐵﹒領(lǐng)秀城建業(yè)·森林半島浉河壹號(hào)羊山區(qū)板塊

信陽火車站以東、以北區(qū)域，是信陽新開發(fā)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)多為原住居民自建房屋，且未經(jīng)開發(fā)的土地較多，多為新盤建設(shè)。本區(qū)域道路寬敞，交通便捷。信陽市政府、市圖書館、博物館、百花廣場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施集中，將是信陽未來的行政中心。信陽?恒大名都印象歐洲東方今典2012-2013.6信陽市新增商品房與面積區(qū)域浉河區(qū)平橋區(qū)羊山新區(qū)信陽市南灣湖套數(shù)115812954169392061019面積（萬平方米）122.633.8188.12.910.9從“2012-2013.6月信陽市新增商品房與面積”的圖表可以看出，房源增量較大的主要為羊山新區(qū)與浉河區(qū)，其中羊山新區(qū)增量最大，達(dá)到16939套，188.1萬㎡。這說明羊山片區(qū)未來的競(jìng)爭(zhēng)將異常的激烈。板塊存量分析keys：房源量劇增，未來幾年羊山新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)劇烈附頁市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)看到這里，大家是否引發(fā)了第一輪的思考？？思考一、我們項(xiàng)目一期預(yù)計(jì)推出5萬㎡左右。面對(duì)目前市場(chǎng)如此大的供應(yīng)量，我們?cè)撊绾巫?，才能加速本案產(chǎn)品的去化思考二、就羊山新區(qū)而言，面對(duì)近50個(gè)惡狠狠地對(duì)手，我們?cè)撊绾巫觯拍塥M路相逢，擊敗對(duì)手？通過第一輪的思考，我們堅(jiān)信：“截留競(jìng)品客源，快速占領(lǐng)市場(chǎng)份額”是我們后期推廣的“戰(zhàn)略總方針”！帶著“戰(zhàn)略總方針”的概念，我們先繼續(xù)分析這個(gè)市場(chǎng)。。。附頁由圖表可知：2012年1月至4月房?jī)r(jià)基本維持在3700元/平米，前四月穩(wěn)中有升。到了五月份突然出現(xiàn)下滑，是前五個(gè)月唯一出現(xiàn)下滑的月份。接著從六月份開始房?jī)r(jià)一直上漲到九月的3890元/平米。一直持續(xù)到12月份的3930元/平米。到了13年4月份開始，信陽均價(jià)突破4000元大關(guān)，成交量也在持續(xù)上升。由此可知12年以來，信陽市房產(chǎn)走勢(shì)大好，價(jià)格呈穩(wěn)步提升地狀態(tài)。信陽房?jī)r(jià)走勢(shì)keys：信陽房產(chǎn)走勢(shì)大好，價(jià)格呈穩(wěn)步提升狀態(tài)從左圖2011年與2012年商品房預(yù)售成交量的走勢(shì)圖分析可知，2011年總成交量為15265套，月均套數(shù)為1273套；2012年總成交量為22351套，月均銷售套數(shù)為1863套。從總體看，2012年商品房預(yù)售成交量較2011年提升了46.4%。2011年市場(chǎng)成交量波動(dòng)較大，到了2012年，信陽房地產(chǎn)市場(chǎng)各基本面發(fā)展形勢(shì)均轉(zhuǎn)好，成交平穩(wěn)上升，土地市場(chǎng)則再次活躍，房企購地?zé)崆閺?fù)蘇。成交量走勢(shì)keys：土地市場(chǎng)活躍，購房熱情飽滿區(qū)域項(xiàng)目名稱主要戶型占比暢銷戶型均價(jià)主力總價(jià)銷售情況羊山新區(qū)東方今典兩房96㎡二期3月20日開盤。二期多層共有129套房源。三房140-145㎡恒大名都小三房107-108㎡18.49%小三房：107-108㎡三房：111-129㎡5100元/㎡，送1500元/㎡精裝三房52-70萬一期二期余房已售完，目前三期認(rèn)籌中三房111-129㎡24.47%四房134-141㎡43.62%%150㎡以上12.83%印象歐洲三房95㎡-110㎡68.7%三房：95㎡-110㎡4300元/㎡三房41-47.3萬左右二期3月20日開盤。二期多層共有129套房源，已售102套四房138㎡31.3%平橋區(qū)歐洲故事兩房96-98㎡37.8%兩房：96-98㎡三房：108-120㎡4200元兩房41萬左右三房45-50萬。三房108-146㎡62.2%世界城一房57-61㎡11.96%兩房：80-82㎡三房：121㎡3800元/㎡兩房31萬左右三房46萬優(yōu)惠方式為：交一萬抵五萬，今年3月份推出交五萬抵十萬兩房80-82㎡37.3%三房121-130㎡50.8%臺(tái)北城上城兩房80㎡36.4%兩房：80㎡三房：121-125㎡3900元/㎡兩房：31萬三房48萬左右三房121-130㎡47.2%樓盤戶型概況此數(shù)據(jù)為統(tǒng)計(jì)時(shí)段為2012年-2013年6月區(qū)域項(xiàng)目名稱主要戶型占比暢銷戶型均價(jià)主力總價(jià)銷售情況浉河區(qū)森林半島兩房63-93㎡22.1%兩房：86-95㎡三房：95-117㎡4300元/㎡兩房37-40萬左右三房41-50萬左右小三房93-110㎡21.3%三房110-130㎡24.2%四房131-149㎡12.2%150㎡以上10.36%領(lǐng)秀城兩房67-93㎡68.7%兩房：67-93㎡小三房：104-1104600元/㎡兩房31-43萬左右，三房47-51萬小三房104-110㎡18.3%四房136-137㎡9.3%浉河壹號(hào)小三房99.8㎡13.3%小三房：99.8㎡三房：116-134㎡4800元/㎡三房47-59萬三房116-134㎡49.7%四房147-149㎡36.9%富麗華城兩房88㎡6.3%兩房：88㎡三房：90-118㎡4300元/㎡兩房38萬左右，三房39萬-51萬。小三房90-110㎡18.2%三房118-134㎡59.6%四房141㎡9.5%150㎡以上6.4%樓盤戶型概況此數(shù)據(jù)為統(tǒng)計(jì)時(shí)段為2012年-2013年6月通過前期對(duì)信陽樓盤的調(diào)研整理可見，目前市場(chǎng)上90-110㎡、70-90㎡、110-130㎡、130-140㎡的面積是市場(chǎng)供需的主力。同時(shí)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：70-90㎡/90-110㎡戶型占到總比重的54%，這說明目前信陽房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型明顯，大戶型面積為了迎合市場(chǎng)剛需已逐漸往小戶型轉(zhuǎn)變。市場(chǎng)面積配比區(qū)域代表樓盤客戶構(gòu)成推廣渠道浉河區(qū)森林半島老客戶（投資）20%；信陽市區(qū)市民（剛需、投資）30%；信陽轄縣（改善）30%；在外發(fā)展的信陽人（投資）20%。派報(bào)、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、圍墻、信陽周報(bào)、PR活動(dòng)領(lǐng)秀城信陽市區(qū)市民（剛需、投資）50%；信陽轄縣（改善）30%；在外發(fā)展的信陽人（投資）20%。派報(bào)、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、圍墻、信陽周報(bào)、PR活動(dòng)浉河壹號(hào)信陽市區(qū)市民（剛需、投資）40%；信陽轄縣（改善）35%；在外發(fā)展的信陽人（投資）25%派報(bào)、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、圍墻、信陽周報(bào)富麗華城信陽市區(qū)市民（剛需、投資）50%；信陽轄縣（改善）30%；在外發(fā)展的信陽人（投資）20%派報(bào)、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、圍墻、信陽周報(bào)、PR活動(dòng)羊山新區(qū)東方今典信陽市區(qū)市民（剛需、投資）20%；信陽轄縣（改善、投資）40%；在外發(fā)展的信陽人（投資）40%派報(bào)、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、圍墻、信陽周報(bào)、PR活動(dòng)恒大名都信陽市區(qū)市民（剛需、投資）30%；信陽轄縣（改善、投資）30%；在外發(fā)展的信陽人（投資）40%派報(bào)、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、電視走字、圍墻、信陽周報(bào)、PR活動(dòng)印象歐洲市區(qū)20-40歲中低收入者（剛需）30%；信陽轄縣（改善、投資）45%；投資客25%派報(bào)、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、道旗、圍墻、信陽周報(bào)、PR活動(dòng)平橋區(qū)歐洲故事信陽平橋區(qū)市民（剛需、投資）70%；非平橋區(qū)市民（剛需）5%；信陽轄縣（改善）15%；在外發(fā)展的信陽人（投資）10%派報(bào)、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、電視走字、信陽周報(bào)、PR活動(dòng)世界城信陽平橋區(qū)市民（剛需、投資）70%；信陽轄縣（改善）15%；在外發(fā)展的信陽人（投資）15%派報(bào)、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、道旗、圍墻、信陽周報(bào)、PR活動(dòng)臺(tái)北城上城信陽平橋區(qū)市民（剛需、投資）70%；信陽轄縣（改善）20%；在外發(fā)展的信陽人（投資）10%派報(bào)、短信、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、戶外、道旗、圍墻、信陽周報(bào)、PR活動(dòng)客群/媒體分析keys：通過以下數(shù)據(jù)的分析，我們發(fā)現(xiàn)在購置浉河區(qū)與羊山新區(qū)的客戶中近70%的客戶不屬于市區(qū)的購買群體，主要以轄縣、外地信陽人、投資客為主。且整體信陽市場(chǎng)的媒體推廣渠道相對(duì)單一，缺乏創(chuàng)新渠道的拓展。區(qū)域代表樓盤推廣渠道浉河區(qū)森林半島派報(bào)、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、道旗、圍墻、信陽周報(bào)等領(lǐng)秀城派報(bào)、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、電視走字、圍墻、信陽周報(bào)、PR活動(dòng)等浉河壹號(hào)派報(bào)、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、電視走字、圍墻、信陽周報(bào)等富麗華城派報(bào)、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、圍墻、信陽周報(bào)、PR活動(dòng)等羊山新區(qū)東方今典派報(bào)、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、圍墻、信陽周報(bào)、PR活動(dòng)等恒大名都派報(bào)、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、電視走字、圍墻、信陽周報(bào)、PR活動(dòng)等印象歐洲派報(bào)、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、圍墻、信陽周報(bào)、PR活動(dòng)等平橋區(qū)歐洲故事派報(bào)、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、電視走字、圍墻、信陽周報(bào)等世界城派報(bào)、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、道旗、圍墻、信陽周報(bào)、PR活動(dòng)等臺(tái)北城上城派報(bào)、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)、道旗、圍墻、信陽周報(bào)、PR活動(dòng)等由于信陽房地產(chǎn)客群主要來源于周邊縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由上表數(shù)據(jù)表明：目前信陽房地產(chǎn)可利用的媒體推廣渠道相對(duì)較簡(jiǎn)單，媒體渠道較為常規(guī)，各項(xiàng)目主要利用的有效常態(tài)渠道有派報(bào)、短信、戶外、朋友介紹、信陽房產(chǎn)網(wǎng)（針對(duì)外地工作者）、戶外等，個(gè)別大盤還有輔助做一些階段性節(jié)點(diǎn)的PR活動(dòng)及企業(yè)會(huì)刊，以宣傳企業(yè)品牌。市場(chǎng)媒體渠道分析keys：媒體渠道較常規(guī)，派報(bào)、短信、戶外、朋友介紹效果前四甲由上表各項(xiàng)目客群構(gòu)成數(shù)據(jù)表明：1、目前信陽客群可分為三部分——①首次剛需置業(yè)，該類客群主要來自信陽的八大縣城，購房目的以滿足孩子教育或是婚房需求；②改善性購房，主要集中在城區(qū)早期已有房的客戶，但需要面積空間或是品質(zhì)升級(jí)；③投資性客戶，主要針對(duì)中心城區(qū)項(xiàng)目及未來潛力地段的戶型產(chǎn)品，如羊山新區(qū)的房子等。其中主要以剛需置業(yè)與剛改型職業(yè)客群占市場(chǎng)消費(fèi)主導(dǎo)。2、縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群、個(gè)體戶、事業(yè)單位員工、公務(wù)員等是購房消費(fèi)的主力軍。3、受地段及價(jià)格差異因素影響，浉河區(qū)與羊山區(qū)的產(chǎn)品總價(jià)高，小戶型產(chǎn)品構(gòu)成投資型客戶占據(jù)一定的比例，而兩房以上產(chǎn)品則基本以城區(qū)/鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)高端客群消費(fèi)為主?？h城周邊片區(qū)項(xiàng)目由于總價(jià)相對(duì)較低，且品質(zhì)塑造空間大，主要以滿足部分城區(qū)改善型客群及大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需客群消費(fèi)。企事業(yè)單位信陽轄縣個(gè)體戶公務(wù)員羅山縣光山縣新縣商城縣固始縣潢川縣客群構(gòu)成投資性剛需性改善性客群構(gòu)成圖淮濱縣息縣市場(chǎng)客群分析這里，我們是否又引發(fā)了第二輪的思考？思考三、八個(gè)重點(diǎn)縣城的分布較為分散，我們無法通過常規(guī)的媒體進(jìn)行快速有效地市場(chǎng)覆蓋與客戶挖掘。那么后期我方推廣將如何發(fā)力？這成為我們項(xiàng)目后期推廣的“核心問題”。附頁-范圍：信陽火車站以東、以北區(qū)域，是信陽新開發(fā)區(qū)域。-概況：區(qū)域內(nèi)多為原住居民自建房屋，且未經(jīng)開發(fā)的土地較多，多為新盤建設(shè)。-設(shè)施：信陽市政府、市圖書館、博物館、百花廣場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施集中，將是信陽未來的行政中心。本區(qū)域道路寬敞，但公交線路較少，購物、生活、教育、休閑等日常配套暫為缺失，購房消費(fèi)表現(xiàn)為原住居民自住需求改善、周邊縣鄉(xiāng)入城客戶及投資客戶。-物業(yè)類型：本區(qū)域?yàn)樾抨栁磥淼男姓行?，發(fā)展商借勢(shì)開發(fā)住宅、綜合性商業(yè)、酒店公寓、商業(yè)等產(chǎn)品。羊山新區(qū)羊山新區(qū)板塊Keys：羊山新區(qū)板塊高端樓盤集中，區(qū)域整體價(jià)格較高，大盤領(lǐng)跑市場(chǎng)本區(qū)域多為新開發(fā)樓盤，市場(chǎng)投放總量較大；項(xiàng)目體量普遍較大，區(qū)域內(nèi)代表樓盤：恒大名都、東方今典、中樂百花公館。樓盤產(chǎn)品均價(jià)較之浉河區(qū)和平橋區(qū)普遍偏高，均價(jià)已經(jīng)突破在4000元以上。本區(qū)域樓盤主要集中在新六大街兩側(cè)和新七大道兩側(cè)。本區(qū)域樓盤多為新建項(xiàng)目，產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴(yán)重，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)已向品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變。區(qū)域特點(diǎn)Keys：本區(qū)域樓盤多為新建項(xiàng)目，產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴(yán)重，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)已向品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變。項(xiàng)目名稱東方今典發(fā)展商/開發(fā)商河南東方今典地產(chǎn)集團(tuán)有限公司銷售電話6529999地理位置羊山新區(qū)新十六街與中環(huán)路交叉口占地面積800畝總建面積7.4萬㎡主力戶型97-160㎡，90—139㎡社區(qū)配套會(huì)所、游泳館、法式園林、幼兒園。銷售價(jià)格2013年5月份華庭高層起價(jià)：3800元/㎡均價(jià)：4000元/㎡2013年6月份華庭高層起價(jià)：4100元/㎡最高價(jià)：4700元/㎡均價(jià)：4200元/㎡2013年6月份洋房起價(jià)：6000元/㎡最高價(jià)：8000元/㎡均價(jià)：7000元/㎡推廣主題好房子就是東方今典整體規(guī)劃分五期開發(fā)。一、二期占地面積177畝，總建面積約7.2萬平米，約500戶。由19棟庭院洋房和臨街商業(yè)組成；一期為7層退臺(tái)花園洋房，主力戶型面積為97-160㎡，綠化率50%；二期為多層（7層）電梯洋房和33層高層組成。33層的高層，一梯三戶，面積在90—139平米之間，共推出約200套。物業(yè)形態(tài)7層的退臺(tái)花園洋房多層電梯洋房高層開發(fā)戰(zhàn)略一期推出退臺(tái)式花園洋房，超大樓間距，首先做好小區(qū)環(huán)境，給客戶直觀印象，從而樹立樓盤形象，推出后期產(chǎn)品。東方今典優(yōu)勢(shì)：超低容積率、27000平米湖景、精裝入戶大堂。劣勢(shì)：高價(jià)位，客層選擇面較窄，周邊的配套尚不成熟，生活不便。營(yíng)銷動(dòng)態(tài)東方今典·華庭86-131㎡墅質(zhì)高層，會(huì)員認(rèn)籌倒計(jì)時(shí)開始，現(xiàn)在認(rèn)籌將享受5000元抵15000元的超值優(yōu)惠物業(yè)費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)為1元/㎡/月，車位租賃，不超過80元/月。銷售進(jìn)展二期3月20日開盤。二期多層共有129套房源，已售102套。去化分析東方今典開始一直以賣信陽最貴的房子定位，房源也以羊山比較緊缺的花園洋房推出，但是由于定價(jià)太高，而信陽人均收入水平有限，開始銷售并不理想。二期開始東方金典開始推出價(jià)格比較親民的高層房源，最底價(jià)達(dá)到了3600元/平米?；谝黄跂|方今典花園洋房?jī)r(jià)格的遙不可及，二期客戶感覺撿到大便宜。去化很快。但是還有部分25層以上單價(jià)高，面積大的房源沒有出售。比如25層以上150平米左右的房源，開發(fā)商不惜比25樓以下多貼2個(gè)點(diǎn)的契稅。到目前為止，二期高層90-120平米全部售罄。150左右還有余房。

主力戶型分析面積：88㎡優(yōu)點(diǎn)：格局方正，干濕分離，動(dòng)靜分明，踩光較好。缺點(diǎn)：入戶過道空間浪費(fèi)較大。面積：108.19㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透，方正格局，踩光良好。缺點(diǎn)：廚房?jī)蓚?cè)有房間，動(dòng)靜不分明，沒有生活陽臺(tái)。東方今典優(yōu)勢(shì)：超低容積率、27000平米湖景、精裝入戶大堂。劣勢(shì)：高價(jià)位，客層選擇面較窄，周邊的配套尚不成熟，生活不便。項(xiàng)目名稱恒大名都發(fā)展商/開發(fā)商恒大地產(chǎn)集團(tuán)鄭州有限公司銷售電話地理位置羊山新區(qū)新二十四大街和新七大街交匯處占地面積480多畝總建面積約66萬平米主力戶型97-160㎡，90—139㎡社區(qū)配套會(huì)所、游泳館、景觀園林。銷售價(jià)格住宅開盤價(jià)4580元∕平米，現(xiàn)公示價(jià)6500元∕平米（帶1500元裝修）。二期房?jī)r(jià)公布價(jià)格在5000~6300之間,9#已全部賣完，8#號(hào)樓，15#樓剩部分樓層，1月份買房，按揭優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)，一次性優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，在按揭/一次性優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)。商鋪一期共推出21套，面積31-168㎡，采用一拖二形式出售。沿街商鋪價(jià)格在1.2-1.8萬/㎡內(nèi)街在0.7-1.2萬/㎡之間。商鋪9折。車位一期無地下停車場(chǎng)，二期地下車位于2012年11月開始銷售價(jià)格10-12萬。推廣主題買房就送精裝修整體規(guī)劃由7棟32層商住一體的建筑，歐陸新古典主義建筑與皇家園林風(fēng)格。沿大街有兩層的商鋪，一樓層高5.5M，二樓層高5M。戶型面積在80-150㎡不等，按1500元裝修標(biāo)準(zhǔn)整體出售，一期推出沿二十四大街21個(gè)鋪位。業(yè)態(tài)定位：除了醫(yī)療、KTV、五金等業(yè)態(tài)受限制其他均可。物業(yè)形態(tài)高層開發(fā)戰(zhàn)略精裝修房，采用名牌建材裝修，樣板間全新開放恒大名都優(yōu)勢(shì)：處城市發(fā)展的核心區(qū)域，知名品牌開發(fā)商，世界級(jí)園林景觀，滿屋名片9A精裝建業(yè)品牌。劣勢(shì)：價(jià)格較高、配套受限、停車不便。物業(yè)費(fèi)住宅1.2元/㎡，商鋪2.4元/㎡。銷售進(jìn)展20#樓將于10日榮耀開盤，開盤必特價(jià)，特價(jià)必超值。86-178㎡湖景華宅，本周VIP登記享額外86折，更送1500元/㎡滿屋名牌豪裝。去化分析恒大名都是恒大集團(tuán)在信陽投資的第一個(gè)樓盤。全部以精裝房為主，客戶基本上是一些高收入群體。市場(chǎng)定位比較精準(zhǔn)，目前一到四期還有100套左右160-170平米余房。86-130平米全部售完。五期開的全是市場(chǎng)上比較受歡迎的80多平米兩房和110-130平米三房。

主力戶型分析面積：86.42㎡優(yōu)點(diǎn)：格局方正，動(dòng)靜分明。缺點(diǎn)：局部面積浪費(fèi)明顯，衛(wèi)生間為暗位設(shè)計(jì)。面積：129.03㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透，動(dòng)靜分明，干濕分離，布局合理。恒大名都優(yōu)勢(shì)：處城市發(fā)展的核心區(qū)域，知名品牌開發(fā)商，世界級(jí)園林景觀，滿屋名片9A精裝建業(yè)品牌。劣勢(shì)：價(jià)格較高、配套受限、停車不便。項(xiàng)目名稱印象歐洲發(fā)展商/開發(fā)商信陽新政源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售電話6207777地理位置位于信陽市中環(huán)路與羊山大道交匯處占地面積18.8萬㎡總建面積43萬平方米主力戶型2.9+2.2復(fù)式(80-85)㎡+（30-35）㎡（該部分贈(zèng)送面積）社區(qū)配套2000平米雙語幼兒園。銷售價(jià)格二期最后十套建筑面積約100㎡的寬敞兩房和建筑面積約125㎡的經(jīng)典三房緊俏熱銷，均價(jià)：4200元/㎡—4300元/㎡，二期已經(jīng)竣工。推廣主題印象歐洲立體樓中樓整體規(guī)劃包括多層與小高層、高層住宅，一期推出臨街6棟高層（20層），約6萬方，總戶數(shù)約800戶，所有戶型均為2.9+2.2復(fù)式，建筑面積約(80-85)㎡+（30-35）㎡（該部分贈(zèng)送面積），贈(zèng)送面積為樓下（兩個(gè)臥室）。規(guī)劃配套有2000㎡幼兒園，2000㎡會(huì)所，4000㎡商業(yè)街。物業(yè)形態(tài)多層小高層高層開發(fā)戰(zhàn)略首先推出臨街高層，高容積率，低開高走，迅速去化，后期再推出黃金位置的多層，運(yùn)用價(jià)格策略，已達(dá)到開發(fā)目的。印象歐洲優(yōu)勢(shì)：戶型兩層魔變空間，性價(jià)比較高。劣勢(shì)：周邊的配套還不成熟。銷售進(jìn)展印象歐洲在建的三期“歐園”19#、21#、25#、27#、30#、33#、39#、40#樓，都已經(jīng)建到10、11層，三期“歐園”戶型涵蓋D‘：2+2戶型，建筑面積約：95㎡；C-2:3+2戶型，建筑面積約：110㎡；B-2:3+3戶型，建筑面積約：138㎡去化分析印象歐洲在信陽市首個(gè)全部以復(fù)式樓面世的樓盤，在信陽來說還是比較受歡迎的，加上銷售說辭中的贈(zèng)送面積，很好的抓住了客戶愛占便宜的心理。加上戶型面積沒有150平米以上的房子。所以去化速度很快。

主力戶型分析面積：95㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透，方正格局，帶有生活陽臺(tái)。缺點(diǎn)：動(dòng)靜不分明，入戶面積浪費(fèi)大。印象歐洲優(yōu)勢(shì)：戶型兩層魔變空間，性價(jià)比較高。劣勢(shì)：周邊的配套還不成熟。項(xiàng)目名稱中樂百花發(fā)展商/開發(fā)商信陽中樂百花置業(yè)有限公司銷售電話6299999地理位置信陽市羊山新區(qū)新七大道百花會(huì)展東西兩側(cè)占地面積370畝總建面積70萬㎡主力戶型100-120㎡社區(qū)配套餐飲、休閑、娛樂、購物融合為一體的新型城市綜合體推廣主題信陽首席五星級(jí)社區(qū)整體規(guī)劃規(guī)劃了高端住宅（中樂百花公館）、五星級(jí)酒店（中樂百花酒店）、頂級(jí)5A寫字樓（中樂百花寫字樓）以及餐飲、休閑、娛樂、購物融合為一體的新型城市綜合體。其中，中樂百花公館總建筑面積達(dá)50多萬平方米，分為東、西兩個(gè)區(qū)域。目前在建的為中樂百花公館東區(qū)，共建有高尚住宅1470套，戶型面積85—350平米，均為全明戶型。規(guī)劃了1000個(gè)車位的地下大型停車場(chǎng)。物業(yè)形態(tài)酒店、寫字樓、高層開發(fā)戰(zhàn)略低開高走，迅速去化，聚集人氣中樂百花優(yōu)勢(shì)：自身規(guī)劃的集餐飲、休閑、娛樂、購物融合為一體的新型城市綜合體。劣勢(shì)：銷售節(jié)奏把握不理想，去化過快，價(jià)值沒能實(shí)現(xiàn)最大化。工程進(jìn)度中樂百花公館一期6月底交房，二期已經(jīng)全部封頂。銷售進(jìn)展截止2013年5月，二期基本售罄，目前有部分大面積余房（158平米，167平米）去化分析中樂百花公館由于位于市政府旁邊，百花園對(duì)面。一經(jīng)推出，對(duì)于投資和剛需型客戶都有很大吸引力加上定價(jià)不高一期均價(jià)4100元/平米。二期4390元/平米。所以去化很快，目前僅有部分大面積尾房（158和167平米）

主力戶型分析面積：91㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透，帶有生活陽臺(tái)，踩光良好。缺點(diǎn)：動(dòng)靜不分明，廚房餐廳分離。面積：88㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透，帶有生活陽臺(tái)，踩光良好。缺點(diǎn)：動(dòng)靜不分明，廚房餐廳分離。中樂百花優(yōu)勢(shì)：自身規(guī)劃的集餐飲、休閑、娛樂、購物融合為一體的新型城市綜合體。劣勢(shì)：銷售節(jié)奏把握不理想，去化過快，價(jià)值沒能實(shí)現(xiàn)最大化。范圍：信陽市平橋區(qū)為信陽1998撤地設(shè)市后在原信陽縣基礎(chǔ)上區(qū)劃而成，大體為火車站以南、以東區(qū)域。概況：該區(qū)域內(nèi)工業(yè)企業(yè)較多，占用土地面積較多，當(dāng)?shù)鼐用褡杂蟹课葺^多，土地資源較為緊張，多為城市遺漏地塊開發(fā)或工廠、居民區(qū)拆遷改造項(xiàng)目。設(shè)施：平橋區(qū)交通便利，通信發(fā)達(dá)。京廣鐵路、107國(guó)道和正在建設(shè)中的京珠高速公路橫穿全區(qū)東西。區(qū)域內(nèi)全國(guó)性工業(yè)企業(yè)較多，為該區(qū)經(jīng)濟(jì)支柱，且有特色型產(chǎn)業(yè)：信陽啤酒廠、茶葉、板栗等加工企業(yè)。購房消費(fèi)表現(xiàn)為原住居民自住改善需求居多。物業(yè)類型：出住宅項(xiàng)目外，本區(qū)域由于工業(yè)企業(yè)較多，相關(guān)專業(yè)地產(chǎn)較多，如綜合性招商商城。平橋區(qū)平橋區(qū)板塊Keys：橋區(qū)板塊多層、小高層集中，樓盤數(shù)量較少，多層價(jià)格在4200元/㎡左右。目前城區(qū)樓盤較少，市場(chǎng)投放總量較??；標(biāo)志性樓盤為雙匯歐洲故事、臺(tái)北城上城、世界城。樓盤住宅均價(jià)在3500-4000元∕平方米。本區(qū)域住宅產(chǎn)品以自住型客戶居多。產(chǎn)品形態(tài)以普通住宅和專業(yè)性商業(yè)為主，也有部分酒店式公寓和寫字樓。主力戶型為兩室、三室，主力戶型面積區(qū)間90-130㎡；與該區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)出區(qū)域內(nèi)樓盤外，更多的來自于區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)，羊山新區(qū)一定程度上分流了區(qū)域內(nèi)住宅客戶資源。區(qū)域特點(diǎn)Keys：產(chǎn)品形態(tài)豐富，主力戶型為兩室、三室，主力戶型面積區(qū)間90-130㎡。項(xiàng)目名稱雙匯歐洲故事發(fā)展商/開發(fā)商信陽三方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售電話6768888地理位置平橋區(qū)龍江路世紀(jì)廣場(chǎng)國(guó)際會(huì)展中心西100米占地面積500余畝總建面積59萬㎡主力戶型108-130㎡三房社區(qū)配套60000平米天然湖、11萬方私家公園、四項(xiàng)保溫技術(shù)。銷售價(jià)格目前在售三期“雪莉陽光”38#、39#、40#、41#、42#樓18層的電梯洋房，戶型區(qū)間為98㎡-150㎡的二房、三房、四房，價(jià)格4200元/㎡-4500元/㎡，現(xiàn)在尚有40%左右的房源；二期臨湖“王座”尚有最后數(shù)套臻品房源在售，價(jià)格5000元/㎡-6000元/㎡?，F(xiàn)在購入均可享受一次性付清98折，按揭99折優(yōu)惠。推廣主題60萬平米地中海風(fēng)情國(guó)際生活城整體規(guī)劃計(jì)劃5期開發(fā)，涵蓋住宅，商業(yè)，寫字樓，酒店公寓等。一期已售完；二期分為：東海岸組團(tuán)為9棟6層的多層和陽光威尼斯組團(tuán)為6棟（29-34號(hào)樓）12層小高層環(huán)湖組成。物業(yè)形態(tài)多層小高層高層別墅酒店式公寓開發(fā)戰(zhàn)略社區(qū)中心內(nèi)80畝原生態(tài)內(nèi)湖，以尊貴浪漫的地中海風(fēng)情生活為藍(lán)本，以：“巴黎印象”、“羅馬假日”、“希臘時(shí)光”“陽光海岸”四國(guó)特色健康生態(tài)居住理念引入社區(qū)，首先推出一期臨湖而建多層，一期作為標(biāo)本低價(jià)入市，以打響樓盤知名度，來帶動(dòng)后期開發(fā)與銷售歐洲故事優(yōu)勢(shì)：社區(qū)規(guī)模較大，內(nèi)部配套齊全，社區(qū)內(nèi)有天然湖泊，自然景觀較好。劣勢(shì)：高價(jià)位，在平橋區(qū)有一定市場(chǎng)抗性。營(yíng)銷動(dòng)態(tài)7月28日，盛情邀請(qǐng)客戶幸會(huì)齊秦，共享群星璀璨之夜。100平墅質(zhì)洋房、黃金旺鋪、企業(yè)公館同步熱銷正在進(jìn)行時(shí)，現(xiàn)在選擇認(rèn)購即獲得群星璀璨之夜門票！物業(yè)費(fèi)一期已入住，二期即將交房，多層物業(yè)費(fèi)0.5元/㎡/月，小高層物業(yè)費(fèi)1.1元/㎡/月，車位50-60元/月.去化分析一期二期以全部售罄（一期有幾套開發(fā)商保留房源，為湖景房）三期有95平米兩房10多套，140平米的三房30多套。此案的第三期在本項(xiàng)目的東北方向，離湖景太遠(yuǎn)，成交價(jià)又比之前高均價(jià)4300元/平米。加上很多客戶反映戶型不是很理想。所以去化不是很快。四期開43#樓，AB兩棟108-143平米。預(yù)計(jì)有165套。

主力戶型分析面積：108㎡優(yōu)點(diǎn)：方正格局，南北通透，踩光良好。缺點(diǎn)：動(dòng)靜不分離，無生活陽臺(tái)。歐洲故事優(yōu)勢(shì)：社區(qū)規(guī)模較大，內(nèi)部配套齊全，社區(qū)內(nèi)有天然湖泊，自然景觀較好。劣勢(shì)：高價(jià)位，在平橋區(qū)有一定市場(chǎng)抗性。項(xiàng)目名稱世界城發(fā)展商/開發(fā)商河北隆基泰和實(shí)業(yè)集團(tuán)銷售電話6782000/111地理位置信陽市平橋區(qū)中心大道南段與濱河北路交匯處占地面積500畝總建面積約50萬平米主力戶型80-130㎡三房社區(qū)配套3萬平米生態(tài)廣場(chǎng)、1萬平米臨街商鋪、2200平米會(huì)所銷售價(jià)格二期高層11#、12#、15#樓，尚有建筑面積約80㎡的精致兩房、123㎡的經(jīng)典三房、130㎡的觀景三房、135㎡的敞亮三房在售，震撼超低均價(jià)3700元/㎡推廣主題公園環(huán)繞推窗見山水整體規(guī)劃項(xiàng)目分四期開發(fā)，一期為新加坡風(fēng)格，為8棟6層和2棟11層電梯房和2棟別墅組成，共589戶，總建面積約7萬平米，沿街鋪總面積約3000平米，共30多間。二期為美國(guó)加州風(fēng)格，18層一梯四戶的電梯房，共約170多套，戶型面積82—132平米不等?？偨ㄖ娣e約1.8萬平米。四期為海派風(fēng)格。目前規(guī)劃中。物業(yè)形態(tài)多層小高層高層開發(fā)戰(zhàn)略采用不同風(fēng)格，逐一推出世界城優(yōu)勢(shì)：位于浉河和震雷山風(fēng)景區(qū)畔，景色秀麗，建筑形態(tài)國(guó)際化。劣勢(shì)：地段較偏遠(yuǎn)，交通不便，周邊居住氛圍差，配套尚不成熟。項(xiàng)目名稱臺(tái)北城上城發(fā)展商/開發(fā)商信陽同德置業(yè)有限公司銷售電話378000地理位置平西路與平安大道十字路口西北角占地面積350畝總建面積37萬㎡銷售價(jià)格4380元/㎡主力戶型80㎡兩房，121—130㎡三房，社區(qū)配套吉的堡幼兒園、社區(qū)會(huì)所推廣主題九星國(guó)際社區(qū)，等量世界齊觀

主力戶型分析面積：88㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透，方正格局，動(dòng)靜分離。面積：120㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透，動(dòng)靜分離，干濕分離。臺(tái)北城上城優(yōu)勢(shì)：媒體應(yīng)用豐富，價(jià)位較低。劣勢(shì)：地段較偏遠(yuǎn)，交通不便，周邊配套尚不成熟。范圍：信陽老中城區(qū)浉河區(qū)北岸地區(qū)，即火車站與市政府之間和浉河南岸地區(qū)。概況：區(qū)域?yàn)槌鞘休^早的建成區(qū)，土地資源相對(duì)緊張，多為城市遺漏地塊開發(fā)或老廠區(qū)改造項(xiàng)目。以舊城改造為主。設(shè)施：信陽火車站、汽車站，繁華商圈、市第一人民醫(yī)院、濱河景觀等城市稀缺資源。本區(qū)域交通便利，購物、生活、教育、休閑等配套齊全，購房消費(fèi)表現(xiàn)為原住居民自住改善需求居多。物業(yè)類型：本區(qū)域個(gè)別項(xiàng)目由于占據(jù)較多公共資源，發(fā)展商借勢(shì)開發(fā)綜合性商業(yè)、酒店公寓、商業(yè)，投資需求占有一定比例。浉河區(qū)浉河區(qū)板塊Keys：該區(qū)為老城區(qū)，各類設(shè)施齊全，土地資源相對(duì)緊張，多以舊城改造為主。目前老城區(qū)樓盤較多，市場(chǎng)投放總量較大；項(xiàng)目體量普遍不大，鐵建領(lǐng)秀城成為區(qū)域標(biāo)志性大盤。樓盤住宅均價(jià)在4200元∕平方米。本區(qū)域投資客戶較多，產(chǎn)品形態(tài)也比較豐富，有寫字樓、商業(yè)、精裝酒店公寓、高層住宅等。主力戶型為兩室、三室，主力戶型面積區(qū)間80-130平方米；區(qū)域內(nèi)也有部分一房做辦公和投資用，四房、五房相對(duì)較少；隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，競(jìng)爭(zhēng)也逐步的由單純價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變提升產(chǎn)品綜合性的品質(zhì)樓盤，如鐵建領(lǐng)秀城、臺(tái)北城上城等。區(qū)域特點(diǎn)Keys：該區(qū)樓盤多，總量大，價(jià)格較高，產(chǎn)品形態(tài)豐富，主要以80-130㎡戶型為主打。項(xiàng)目名稱中鐵領(lǐng)秀城發(fā)展商/開發(fā)商中國(guó)鐵建信陽地產(chǎn)公司銷售電話6593999地理位置信陽市浉河北岸航空路南推出占地面積13萬㎡推出總建面積26萬㎡銷售進(jìn)度60%以上推售數(shù)量2000套銷售價(jià)格4600元主力戶型82—94㎡兩房，120—138㎡三房社區(qū)配套市三小、九中等優(yōu)質(zhì)教育資源，2000平米多功能會(huì)所、星級(jí)酒店推廣主題浉河一線，百萬平米水岸城邦

主力戶型分析南向超大采光面，明廚設(shè)計(jì)，主衛(wèi)干濕分區(qū)，南向觀景陽臺(tái)與露臺(tái)巧妙結(jié)合，自由空間隨意組合中鐵﹒領(lǐng)秀城優(yōu)勢(shì)：品牌開發(fā)商、浉河景觀、優(yōu)質(zhì)教育資源、百萬平米大盤。劣勢(shì)：遠(yuǎn)離市中心，交通受到一定影響，周邊配套設(shè)施還不夠成熟。項(xiàng)目名稱森林半島發(fā)展商/開發(fā)商信陽建業(yè)天明住宅建設(shè)有限公司銷售電理位置信陽市南灣大道與南淇路交匯處占地面積221畝總建面積21萬㎡銷售價(jià)格4300元主力戶型79/89㎡兩房，116～135㎡3房,160㎡四房社區(qū)配套高端會(huì)所、建業(yè)小哈弗幼兒園。推廣主題客廳連接陽臺(tái)，觀景效果極好衛(wèi)生間干濕分離，設(shè)計(jì)比較合理主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間，彰顯私密尊貴138㎡戶型分隔合理，功能齊全臥室與客廳均朝陽，采光較好客廳直接連接陽臺(tái)，觀景效果較好60㎡

主力戶型分析建業(yè)·森林半島優(yōu)勢(shì)：建業(yè)品牌、南灣湖景觀、成熟社區(qū)、高端會(huì)所、建業(yè)小哈弗幼兒園。劣勢(shì)：目前項(xiàng)目周邊生活配套不夠完善。項(xiàng)目名稱浉河壹號(hào)發(fā)展商/開發(fā)商信陽市大融信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司銷售電話6363666地理位置信陽市浉河區(qū)濱河南路占地面積4萬㎡總建面積13萬㎡銷售價(jià)格4900元主力戶型110—124㎡三房社區(qū)配套幼兒園、超市、建業(yè)物管推廣主題

主力戶型分析面積：111㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透，帶生活陽臺(tái)，動(dòng)靜分離，干濕分離。缺點(diǎn)：走道面積浪費(fèi)大浉河壹號(hào)優(yōu)勢(shì)：浉河景觀、社區(qū)配套、建業(yè)物管。劣勢(shì)：

民心取向部分1.調(diào)研對(duì)象統(tǒng)計(jì)/基本信息

本次問卷調(diào)查用獲取樣本145份，通過對(duì)其基本信息的統(tǒng)計(jì)可以得知本次的調(diào)研人群主要集中于25~50歲之間，而這一年齡層的人群正是目前市場(chǎng)的主力消費(fèi)人群，因此符合調(diào)研需求。66%客戶的年齡集中在36—50歲之間，該類人群文化水平較低，但在調(diào)查中，我司發(fā)現(xiàn)該類人群購房趨向理性，購買時(shí)考慮眾多因素。因此，后期本案產(chǎn)品包裝需要注重客戶身份及產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力的塑造。感性購房向理性購房轉(zhuǎn)變，對(duì)產(chǎn)品的包裝提出更高的要求1.調(diào)研對(duì)象統(tǒng)計(jì)/收入信息

通過對(duì)職業(yè)以及收入的統(tǒng)計(jì)可以看出本次的抽樣對(duì)象主要以私營(yíng)業(yè)主為主，家庭收入則均勻的分布于各檔次，目標(biāo)客群月均收入在5000元/月左右，基本可承受2500元/月左右的按揭金額，對(duì)于本案后期定價(jià)策略有一定的參考價(jià)值。同時(shí)由于問卷地點(diǎn)的選擇有限以及調(diào)研對(duì)象配合度等因素的影響，私營(yíng)業(yè)主成為本次問卷調(diào)查的最大團(tuán)體，這一部分有著強(qiáng)勁的購買力，也是未來本案的主要客戶群之一，對(duì)于他們的了解對(duì)本案的定位有很大的參考。但是其余行業(yè)的人數(shù)不足也使得本次的問卷調(diào)查結(jié)果具有一定的局限性。

收入決定承貸能力，目標(biāo)客群還款能力有限選取目前最受歡迎的110㎡大小的戶型為例進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)市調(diào)可知，目標(biāo)客群所能接受的月還款額在2500元左右，以最為普遍的20年按揭為基礎(chǔ)，根據(jù)近期銀行利率表可知20年等額還款的系數(shù)為77，可以得到以下計(jì)算：2500/77=32.47萬顧客向銀行貸款32.47萬32.47/0.7=46.38萬客戶的房?jī)r(jià)總額為46.38萬則此時(shí)房子單價(jià)為463800/110=4216.3元/㎡

客戶對(duì)價(jià)格的敏感度決定了本案的價(jià)格必須以顧客的承受能力為基準(zhǔn)關(guān)鍵詞：2500元/月4200元/㎡，客戶承受的基準(zhǔn)點(diǎn)，超過4200元/㎡會(huì)令客戶的月還款壓力大增，成反比的則是客戶的購買欲望......1.調(diào)研結(jié)果統(tǒng)計(jì)/戶型&面積

由客戶意向套型、面積與價(jià)格統(tǒng)計(jì)可知，近73%的客戶接受110㎡以下的小3房或大2房產(chǎn)品，因此，盡管本次調(diào)查目標(biāo)客戶收入較高，但隨著房?jī)r(jià)的上漲，已由過去的130㎡大戶型逐漸轉(zhuǎn)入110㎡以內(nèi)的戶型，且隨著市場(chǎng)的發(fā)展，這一比例將進(jìn)一步縮小至105㎡以內(nèi)。分析：目前信陽市購房者對(duì)戶型、面積與價(jià)格敏感度最高，通過我們前期的踩盤與問卷可知：客戶對(duì)總價(jià)較為敏感，購買的戶型、面積幾乎是由總價(jià)所決定的。而信陽市眾多樓盤在90~110㎡左右戶型的熱銷也驗(yàn)證了這一觀點(diǎn)。上三圖的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，可為我們產(chǎn)品的戶型配比與價(jià)格定位提供一定參考依據(jù)?？蛻纛愋偷霓D(zhuǎn)變導(dǎo)致戶型需求向110㎡以及更小面積戶型轉(zhuǎn)變1.調(diào)研結(jié)果統(tǒng)計(jì)/付款方式&價(jià)格

從上表中可以看出，唄調(diào)查客戶普遍對(duì)信陽房?jī)r(jià)預(yù)期較低，且均選擇按揭貸款的付款方式，因此本案在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)更需要考慮總價(jià)問題，建議整體總價(jià)控制在36—45萬以內(nèi)為宜。同時(shí)付款方式中有75%的被調(diào)查者都選擇銀行按揭，一定程度上也可見他們的消費(fèi)理念都比較開放，投資意識(shí)比較成熟，部分有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者也會(huì)選擇銀行按揭，變相融資或完成資金周轉(zhuǎn)流通，但是，另一方面，也反映出了當(dāng)?shù)赝顿Y客戶的收入水平，整體還是偏低。另外有14%的消費(fèi)者選擇一次性付款，這部分消費(fèi)者一般經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)，同時(shí)由于此次問卷對(duì)象多為個(gè)體戶，所以公積金貸款占比較小，為11%。

還款方式及價(jià)格預(yù)期進(jìn)一步驗(yàn)證目標(biāo)客群消費(fèi)能力較低1.調(diào)研結(jié)果統(tǒng)計(jì)/購房關(guān)注

教育>環(huán)境>價(jià)格潛在客群對(duì)于購買下定的三大核心因素為教育、環(huán)境、價(jià)格，因此本案對(duì)于后期產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面需要加強(qiáng)主題園林景觀的設(shè)計(jì)定位，同時(shí)需落實(shí)體育公園的建設(shè)周期，以備后期銷售說辭所用，另一方面，教育成為本案最為匱乏的配套，故后期需加強(qiáng)教育配套，一方面落實(shí)周邊小學(xué)的建設(shè)周期，另一方面建議2—3期引進(jìn)或掛靠福建省內(nèi)或全國(guó)知名品牌幼兒園以加強(qiáng)該類配套。關(guān)注點(diǎn)的轉(zhuǎn)變令本案教育配套不足成為隱患！1.調(diào)研結(jié)果統(tǒng)計(jì)/信息獲取方式

從上表中可以看出，顧客獲取房地產(chǎn)信息的渠道主要為：戶外廣告、短信、朋友介紹、報(bào)刊等。媒體渠道資源有限，因此后期建議局部媒體創(chuàng)新的同時(shí)采用點(diǎn)式爆破的推廣方式進(jìn)行戰(zhàn)略推廣，同時(shí)在媒體資源極為有限的情況下更需要注重產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力的塑造，例如：高性價(jià)比、適中2房，3房產(chǎn)品等一針見血的信息點(diǎn)。同時(shí)值得注意的是：顧客間的口口相傳作用不容小視，因此我們的媒體投放要有足夠的新意、影響力，力爭(zhēng)信陽百姓間能夠產(chǎn)生口口相傳的效應(yīng)。

媒體渠道有限，渠道創(chuàng)新有望成為本案亮點(diǎn)1.調(diào)研結(jié)果統(tǒng)計(jì)/公共&小區(qū)配套

信陽過早進(jìn)入大盤時(shí)代，未來即將進(jìn)入高品質(zhì)居住時(shí)代。學(xué)校、購物中心、公園成為了當(dāng)?shù)厝速徺I時(shí)所必備的配套設(shè)施，而本案可滿足其中兩項(xiàng)，唯有學(xué)校有所欠缺，后期有待加強(qiáng)。品質(zhì)居住時(shí)代，教育的缺失會(huì)被不斷放大1.調(diào)研結(jié)果統(tǒng)計(jì)/安全&物業(yè)服務(wù)

與社區(qū)及其周邊配套調(diào)查結(jié)果相類似，對(duì)于小區(qū)的安全智能化與物業(yè)提供的服務(wù)選項(xiàng)，被調(diào)查者均來者不拒，盡可能多的選擇。這一方面同樣說明了信陽人的消費(fèi)觀念慢慢的趨于理性，從生活區(qū)位往生活品質(zhì)過度。這一部分的調(diào)研結(jié)果可以為本案后期的營(yíng)銷推廣提供相關(guān)的發(fā)力點(diǎn)參考。對(duì)品質(zhì)的追求，越來越多配備成為客戶心中標(biāo)配1.調(diào)研結(jié)果統(tǒng)計(jì)/商鋪投資

在該項(xiàng)調(diào)查中，選無意向投資商鋪的共計(jì)106人，約占73%，有意向投資商鋪的占27%，達(dá)39人。對(duì)于以私營(yíng)業(yè)主占據(jù)大部分的調(diào)研人群來看，這一比例顯得偏低，但是在與部分選擇無意向的被調(diào)查者的訪談中，我們也得知之所以選擇不投資商鋪的主要原因在于資金的匱乏，一旦資金充足，商鋪依然是他們很重要的考慮之一。資金量決定商鋪投資欲望，資金偏少....1.調(diào)研結(jié)果統(tǒng)計(jì)/車位&交通工具

通過對(duì)客戶上班以及日常出行所使用的交通工具統(tǒng)計(jì)可以得知：大部分顧客上下班出行使用私家車、公交車與摩托車。但是要注意的是由于本次調(diào)查的對(duì)象很大一部分為私營(yíng)業(yè)主，這部分人群在信陽市屬于收入較高的人群，因此私家車的保有量較大。從28%比重的私家車車主中可知，鄉(xiāng)鎮(zhèn)中的許多私營(yíng)業(yè)主還是有相當(dāng)強(qiáng)購買力的。這意味著，我們?cè)谧?zhǔn)客群的同時(shí)，小區(qū)停車位的規(guī)劃也將對(duì)我們產(chǎn)品的銷售產(chǎn)生很大的影響。私家車保有量日益增長(zhǎng)，車庫必不可少分析以上的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)信陽的客群具有很明顯的特征

四大四大特征特征一：36~50歲之間，務(wù)實(shí)、注重經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性、好面子特征二：理性的選取能接受的戶型面積——隨著前期對(duì)擁有強(qiáng)勁購買力客戶的消耗，剩余的客戶主要為剛需及剛改型客戶，購買意向往110㎡及更小面積的戶型集中特征三：對(duì)于總價(jià)敏感度高——總價(jià)的控制成為本案成功的最重要因素之一特征四：更加注重配套、環(huán)境、價(jià)格——本案前期定位的核心要素，需要加強(qiáng)落實(shí)與補(bǔ)足產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)在是否超越客戶的心理預(yù)期根據(jù)客戶的特征，我司認(rèn)為本案的核心競(jìng)爭(zhēng)力為——高性價(jià)比的打造，而打造高性價(jià)比無疑要增加適中2房，小3房的比例如果僅憑客戶特征還無法論證這點(diǎn)，那么看看下面的......1平衡實(shí)現(xiàn)開發(fā)商高價(jià)值符合客戶總價(jià)需求開發(fā)商的高價(jià)值回報(bào)來源于更高的均價(jià)，客戶的關(guān)注點(diǎn)在總價(jià)，高均價(jià)的情況下獲得低總價(jià)的唯一途徑很明顯：

控制面積開發(fā)商角度2強(qiáng)勁購買力剛需型、剛改型消費(fèi)信陽市過早進(jìn)入大盤時(shí)代，經(jīng)過近5年的發(fā)展，對(duì)于擁有強(qiáng)勁購買力的客戶已經(jīng)消耗殆盡，市場(chǎng)進(jìn)入了以客戶為主的時(shí)代。剛需、剛改型通過前期的踩盤與調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)剛需剛改型客戶客戶的首選為110㎡左右小三房及90㎡以下的大兩房客戶角度3市場(chǎng)角度踩盤結(jié)果告訴我們一個(gè)現(xiàn)象130㎡及更大的戶型110㎡及更小的戶型滯銷脫銷市場(chǎng)決定產(chǎn)品，有時(shí)候，好產(chǎn)品熱銷產(chǎn)品市場(chǎng)告訴我們，它需要的是110㎡及以下的戶型

至此，路線已經(jīng)很明朗根據(jù)以上分析，我們給出的結(jié)論是......樓號(hào)單元號(hào)大約面積（㎡）套數(shù)備注1#A1106.46183房2廳2衛(wèi)雙陽臺(tái)A277.76362房2廳1衛(wèi)雙陽臺(tái)2#A1113.68503房2廳2衛(wèi)雙陽臺(tái)A286.87502房半2廳1衛(wèi)雙陽臺(tái)3#A1113.68503房2廳2衛(wèi)雙陽臺(tái)A286.87502房半2廳1衛(wèi)雙陽臺(tái)5#A186.27562房半2廳1衛(wèi)雙陽臺(tái)A253.47271房半2廳1衛(wèi)單陽臺(tái)A3102.52272房半2廳2衛(wèi)雙陽臺(tái)A4125.03293房2廳2衛(wèi)雙陽臺(tái)6#A1113.68503房2廳2衛(wèi)雙陽臺(tái)A286.87502房半2廳1衛(wèi)雙陽臺(tái)1開發(fā)商角度2客戶角度3市場(chǎng)角度配比分析：以110㎡以下面積作為主力具有以下優(yōu)勢(shì)1.最大限度迎合市場(chǎng)，最大限度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)2.在最大化開發(fā)商利益的同時(shí)最有利于控制總價(jià)3.符合剛需剛改型客戶需求規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)迎合市場(chǎng)樓號(hào)單元號(hào)大約面積（㎡）套數(shù)備注7#A1123.19、125.52343房2廳2衛(wèi)雙陽臺(tái)A2118.31、119.1、119.69683房2廳2衛(wèi)單大陽臺(tái)8#A187.15482房半2廳1衛(wèi)雙陽臺(tái)A244.08481房2廳1衛(wèi)單陽臺(tái)A3103.57482房半2廳2衛(wèi)雙陽臺(tái)A475（復(fù)式）32房2廳2衛(wèi)雙陽臺(tái)9#A186.17482房半2廳1衛(wèi)雙陽臺(tái)A2126.14483房2廳2衛(wèi)雙陽臺(tái)A375（復(fù)式）22房2廳2衛(wèi)雙陽臺(tái)10#A187.15482房半2廳1衛(wèi)雙陽臺(tái)A244.08481房2廳1衛(wèi)單陽臺(tái)A3103.57482房半2廳2衛(wèi)雙陽臺(tái)A475（復(fù)式）32房2廳2衛(wèi)雙陽臺(tái)住宅市場(chǎng)總結(jié)...

從房地產(chǎn)的發(fā)展方向來看：未來城市發(fā)展的重心在羊山新區(qū)。從房地產(chǎn)供給市場(chǎng)來看：據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2012年至今，信陽市場(chǎng)將有約358.3萬㎡以上的住宅供應(yīng)量，主要集中在羊山新區(qū)和浉河片區(qū)，市場(chǎng)供大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈。從市場(chǎng)產(chǎn)品來看：近兩年來隨著信陽市房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)步上升，受地段及價(jià)格差異因素影響，不同區(qū)域產(chǎn)品開發(fā)亦有差異，中心城區(qū)由于地段成熟，羊山新區(qū)為城市未來發(fā)展核心，單價(jià)高，由于對(duì)總價(jià)的控制，大戶型產(chǎn)品將面臨著市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，未來大戶型產(chǎn)品將會(huì)遭遇很大的銷售壓力，熱銷產(chǎn)品主要以小戶型投資產(chǎn)品及中戶型改善性產(chǎn)品為主，其中70-90㎡兩房和110㎡小三房產(chǎn)品最為暢銷；老城區(qū)之外的片區(qū)由于發(fā)展力較弱，地段環(huán)境及價(jià)格可控空間相對(duì)較強(qiáng)，因此基本以開發(fā)改善型和剛需型產(chǎn)品為主，其中70-90㎡兩房和90-110㎡的小三房最為暢銷。從市場(chǎng)價(jià)格來看：目前中心城區(qū)價(jià)格大致為4300-4500元/㎡，而羊山新區(qū)價(jià)格基本在4300-5000元/㎡。住宅市場(chǎng)總結(jié)...

5、從市場(chǎng)客群來看：信陽市客群可分為改善性購房、首次剛需置業(yè)、投資性客戶三部分，其中主要以八個(gè)縣城的剛需客群占市場(chǎng)消費(fèi)主導(dǎo)。事業(yè)事業(yè)單位員工、公務(wù)員、個(gè)體戶及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群是也是購房消費(fèi)的主力軍。受地段及價(jià)格差異因素影響，中心城區(qū)產(chǎn)品總價(jià)高，小戶型產(chǎn)品構(gòu)成投資型客戶占據(jù)一定的比例，而兩房以上產(chǎn)品則基本以城區(qū)/鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群消費(fèi)為主?？h城周邊片區(qū)項(xiàng)目由于總價(jià)相對(duì)較低，且品質(zhì)塑造空間大，主要以滿足部分城區(qū)改善型客群及大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需客群消費(fèi)。6、從市場(chǎng)的買購力來看：由于目前信陽轄縣周邊城區(qū)及其鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為消費(fèi)的主力軍，因此依據(jù)目前主力客群的消費(fèi)力特點(diǎn)，40-45萬的總價(jià)、12-13.5萬首付產(chǎn)品市場(chǎng)需求度最高。7、從推廣渠道來看：目前信陽房地產(chǎn)可利用的媒體推廣渠道相對(duì)較簡(jiǎn)單，各項(xiàng)目主要利用的有效常態(tài)渠道有派報(bào)、短信、戶外、朋友介紹、電視走字等，個(gè)別大盤還有輔助做一些階段性節(jié)點(diǎn)的PR活動(dòng)及企業(yè)會(huì)刊，以宣傳企業(yè)品牌。8.、從客戶心理來看：當(dāng)?shù)乜蛻舳嘧冃?、成熟性明顯，對(duì)戶型、朝向等居住品質(zhì)的認(rèn)知有很大提高?？蛻魧?duì)產(chǎn)品總價(jià)的需求敏感度高，對(duì)戶型需求集中在大兩房小三房為主。

自身軍力解析部分本案沿新七大道向東，為信陽高鐵火車站西南方向?yàn)楹愦竺迹碛泻愦竺即鬂?rùn)發(fā)等商業(yè)配套。北向規(guī)劃建有學(xué)校。北西南東項(xiàng)目北面為信陽農(nóng)村信用社辦公大樓項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析地塊平坦，自然景觀資源匱乏，交通便捷，教育、商業(yè)配套匱乏項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀商業(yè)、教育、自然景觀資源配套匱乏，與羊山新區(qū)恒大名都、中樂百花公館等配套差距較大，需要通過性價(jià)比來打造項(xiàng)目的第一賣點(diǎn)。本案本案位于陽山新區(qū)，西向規(guī)劃為城市行政中心、文化中心，東向?yàn)樾抨柛哞F火車站項(xiàng)目位于新七大道中段，屬于城市較邊緣的區(qū)域，但是羊山新區(qū)作為信陽未來的行政、文化中心，前景看好。區(qū)位價(jià)值分析處于信陽未來核心區(qū)域——羊山新區(qū)，發(fā)展前景看好目前區(qū)域內(nèi)生活配套還未跟進(jìn)，形成成熟生活圈至少需要3年以上時(shí)間。教育配套：羊山小學(xué)、羊山中學(xué)、信陽農(nóng)專新校區(qū)等；銀行:信陽銀行、農(nóng)村信用社大廈醫(yī)療配套:第一人民醫(yī)院酒店配套：錦江國(guó)際大酒店商業(yè)配套：恒大名都大潤(rùn)發(fā)羊山中學(xué)項(xiàng)目配套資源分析目前周邊配套資源相對(duì)匱乏本案的南側(cè)為新七大道，為城市主干道，東側(cè)規(guī)劃為新二十八大道。所在區(qū)域道路交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況良好。地塊與外部連接的道路狀況較好，距高速入口較近。向東不遠(yuǎn)處即為信陽動(dòng)車站目前尚無公交站點(diǎn)項(xiàng)目交通條件分析外圍具備較好的交通條件和利好因素，現(xiàn)狀道路相對(duì)較差SWOTS——優(yōu)勢(shì)W——劣勢(shì)大盤開發(fā)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有更多發(fā)揮空間；地價(jià)優(yōu)勢(shì)，取地成本低；更優(yōu)化的戶型項(xiàng)目目前處于城市建成區(qū)邊緣，未形成成熟認(rèn)知O——機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)城市拉大骨架，本項(xiàng)目處于信陽未來的核心區(qū)域內(nèi)城市處于快速中心化階段，人口增加，帶動(dòng)房地產(chǎn)呈比較快速的消化態(tài)勢(shì)。城市房地產(chǎn)開發(fā)水平仍處于較低水平，可超越空間大。放大產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和規(guī)劃利好，以價(jià)格優(yōu)勢(shì)在短期內(nèi)局部競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。發(fā)揮大盤優(yōu)勢(shì)，以城市運(yùn)營(yíng)商的姿態(tài)滾動(dòng)開發(fā)，推動(dòng)項(xiàng)目成長(zhǎng)成熟，賺取持續(xù)利潤(rùn)。借助現(xiàn)狀羊山新區(qū)認(rèn)知，放大區(qū)域整體利好，突出規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，通過產(chǎn)品高性價(jià)比和營(yíng)銷超越，打破初期認(rèn)知陌生感。T——威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅實(shí)力客戶被消耗的比較徹底，項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，開發(fā)不確定性較大。豐富產(chǎn)品線，形成產(chǎn)品分級(jí)，將各類購房客戶一網(wǎng)打盡突出資源，營(yíng)銷引導(dǎo)，產(chǎn)品超越，化解劣勢(shì)和威脅結(jié)合對(duì)項(xiàng)目自身的SWOT分析，制定項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略

目前從項(xiàng)目的SWOT分析表明，在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)既缺少高端物業(yè)需要的共同生活配套資源條件，也缺乏個(gè)體的獨(dú)特資源。本案應(yīng)把握契機(jī)，準(zhǔn)確定位，將著眼點(diǎn)放在產(chǎn)品本身的塑造和發(fā)展方面，通過強(qiáng)化產(chǎn)品的實(shí)用性，通過針對(duì)目標(biāo)客群打造性價(jià)比，以獨(dú)具特色的產(chǎn)品概念和產(chǎn)品內(nèi)涵來打開市場(chǎng)，才有可能具有出色的市場(chǎng)表現(xiàn)力。項(xiàng)目地塊素質(zhì)整合分析——通過前面的調(diào)查我們不難分析本案作為在信陽樓市與客戶均進(jìn)入成熟時(shí)期進(jìn)入的新軍

先機(jī)已失！然而任何事情都有其兩面性失去了占據(jù)先機(jī)的機(jī)會(huì)，卻得以通過更多先前入市的項(xiàng)目一窺信陽樓市狀況與發(fā)展路線

順藤摸瓜，往往更有把握收獲果實(shí)——占先機(jī)者得優(yōu)勢(shì)

順時(shí)勢(shì)者得發(fā)展借勢(shì)而為重塑資源持續(xù)生長(zhǎng)后來居上承接城市發(fā)展趨勢(shì)，依托區(qū)域發(fā)展利好，借力規(guī)劃利好，標(biāo)定項(xiàng)目性價(jià)比形象。整合可利用資源，內(nèi)部再造資源，提升整體地塊價(jià)值，構(gòu)建資源價(jià)值可持續(xù)增值體系。前期以區(qū)域價(jià)值界定項(xiàng)目?jī)r(jià)值，后期以項(xiàng)目?jī)r(jià)值抬升區(qū)域價(jià)值，二者互相促進(jìn)，形成信陽高性價(jià)比樓盤的新標(biāo)桿。構(gòu)建生長(zhǎng)型開發(fā)模式，建立自給自足新城開發(fā)體系，打造增值的可持續(xù)新城開發(fā)。基于SWOT分析的戰(zhàn)略初步構(gòu)想…..了解完這些，也許我們會(huì)有很多的遐想如果.....如果.....實(shí)際上我們唯一要解答的問題是

如何定位？Partthree定位篇

（武裝打造）——ProductDesigning定位之前，我們先來看看他們都怎么說？恒大名都說：“申城之巔，首席歐陸御湖城”；東方今典說：“好房子就是東方今典”；印象歐洲說：“印象歐洲立體樓中樓”；香格里拉說：“中心的香格里拉心中的香格里拉”；中樂百花說：“信陽首席五星級(jí)社區(qū)”。。。。。。無論是哪里，定位都是要突出項(xiàng)目最典型、最主要、最關(guān)鍵的特征或核心。定位是營(yíng)銷體系中最基本、最具決定性的要素，定位是規(guī)避非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)。一切定位都是為了更好的營(yíng)銷，某種程度上可以說定位決定營(yíng)銷的成??！因此定位應(yīng)以營(yíng)銷的出發(fā)點(diǎn)為基準(zhǔn)！然而困難的是，營(yíng)銷不是簡(jiǎn)單的推銷行為.....營(yíng)銷的藝術(shù)營(yíng)銷是一門藝術(shù)它的意義在于——我們不是簡(jiǎn)單的不擇手段式的去推銷一樣產(chǎn)品而是考慮如何將我們的產(chǎn)品賣到客戶的眼里然后賣到客戶的心里最終賣到客戶的手里一個(gè)項(xiàng)目最直觀的第一印象無疑是名字，因此____我們需要一個(gè)易于記憶、易于傳播、易于上口的名字我們需要一個(gè)可以突顯項(xiàng)目檔次的名字一個(gè)可以沖擊市場(chǎng)的名字一個(gè)有優(yōu)越生活的名字第一步賣到客戶的眼里命名前，一起看一下信陽熱銷樓盤的命名.....“中鐵.領(lǐng)秀城”，該案名中，“領(lǐng)秀”諧音“領(lǐng)袖”，一方面意在對(duì)信陽客戶虛榮心、榮譽(yù)感的捕捉，另一方面意在表現(xiàn)該社區(qū)設(shè)計(jì)理念超前、配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，文明祥和?！靶抨?恒大名都”，此案名寓意明確，“恒大”是品牌名稱，而“名都”有兩次含義，一是：形容著名的城市；二是：形容名流出入的都城。因此“信陽.恒大名都”此案名的核心要素也是要抓住人人之間對(duì)尊貴、高雅、榮耀的追求?！爸需F.領(lǐng)秀城”與“信陽.恒大名都”這兩案名主要是針對(duì)客戶虛榮心理的包裝，讓客戶感受到自身那種尊貴、大方、榮耀的感覺。目前信陽市場(chǎng)以此類要素命名的項(xiàng)目類似于“江南名都”、“浉河壹號(hào)”等等都較能為大眾接受。從客戶心理角度出發(fā)，營(yíng)造尊貴感“博士名城”、“正商紅河谷”這兩個(gè)項(xiàng)目的命名則完全是體現(xiàn)出地段區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，“博士名城”屬于羊山新區(qū)的學(xué)區(qū)房，案名就直觀的體現(xiàn)出這一核心要素；“紅河谷”位于我國(guó)陜西省眉縣營(yíng)頭鎮(zhèn)境內(nèi)，風(fēng)景秀美，無人不知。而“正商紅河谷”的案名正從這個(gè)方向出發(fā)，單從字面上就能猜出此案地處較為幽靜偏遠(yuǎn)且景色較佳的地段。除了以上例舉的兩個(gè)以地域區(qū)位為主命名的案名外，信陽眾多樓盤中以此要素命名的項(xiàng)目眾多，如“南湖一號(hào)”、“森林半島”等等，從這類項(xiàng)目的銷售情況分析，區(qū)域觀念也是大眾較能接受的。從項(xiàng)目地域角度出發(fā)，突出項(xiàng)目賣點(diǎn)通過對(duì)市場(chǎng)的深度走訪，我們認(rèn)為一個(gè)好的命名應(yīng)遵守以下三大要素：地域感。。榮譽(yù)感。。歸屬感。?！啊边@片地域意味著什么？行政中心交通中心信陽陸家嘴文化中心教育中心經(jīng)濟(jì)中心羊山新區(qū)——信陽最璀璨的未來信陽最重要的行政單位在這里信陽最高端的樓盤在這里信陽最現(xiàn)代的寫字樓在這里信陽最大的廣場(chǎng)在這里信陽唯一的動(dòng)車站在這里信陽最寬暢的馬路在這里