第二章地籍管理

第二章地籍管理一相關(guān)概念1、地籍：是土地的戶口，是記載土地的位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途等基本狀況的簿冊(cè)。2、地籍管理：國家為獲得地籍信息，科學(xué)管理土地，而采取的以土地調(diào)查、土地分等定級(jí)、估價(jià)、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、地籍檔案為主要內(nèi)容的綜合措施。：3、地籍調(diào)查：是利用一定的方法，通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，查清每一宗地的位置、權(quán)屬、界線、面積和用途等基本情況，形成地籍圖和簿冊(cè)的過程。以權(quán)屬調(diào)查為核心，是土地登記的前期工作和法定程序。4、宗地：權(quán)屬界址線所封閉的地塊。一般情況下，一宗地為一個(gè)權(quán)屬單位；同一個(gè)土地使用者使用不相連接的若干地塊時(shí)，則每一地塊分別為一宗。宗地是土地登記的基本單元，也是地籍調(diào)查的基本單元。5、圖斑：以1：10000地形圖作為工作底圖，將地貌、土地利用類型基本相同，水土流失類型基本一致的土地單元（地塊）分為一類，以其為基礎(chǔ)調(diào)查單元，然后將單元勾繪到地形圖上成為圖斑。（圖上最小圖斑面積不小于0.5cm2,實(shí)地面積0.5hm2；最大不超過50cm2，實(shí)地面積50hm2）6、土地分等定級(jí)：將土地調(diào)查的結(jié)果等級(jí)化，獲得土地質(zhì)量狀況的一項(xiàng)工作，實(shí)質(zhì)就是依據(jù)土地使用價(jià)值的優(yōu)劣，評(píng)定出土地等級(jí)。7、混合宗二、地籍管理概述

1、性質(zhì)空間性、法律性、精確性、連續(xù)性2、地籍管理的內(nèi)容土地調(diào)查、土地分等定級(jí)、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)、地籍檔案管理三、土地調(diào)查土地調(diào)查的任務(wù)是為土地管理提供基礎(chǔ)資料，內(nèi)容包括地籍調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查和土地條件調(diào)查。地籍調(diào)查地籍調(diào)查單元：一宗地、混合宗權(quán)屬是地籍調(diào)查的核心主要內(nèi)容：①權(quán)屬調(diào)查——核心是界址認(rèn)定界址認(rèn)定過程存在兩種情況（相臨雙方是否出席指界）形成兩種結(jié)果（無爭議與有爭議界線）②地籍測量土地利用現(xiàn)狀調(diào)查調(diào)查的基本單元（土地利用基本單位）——圖斑四、土地分等定級(jí)1、定義——將土地調(diào)查的結(jié)果等級(jí)化，獲得土地質(zhì)量狀況的一項(xiàng)工作，實(shí)質(zhì)就是依據(jù)土地使用價(jià)值的優(yōu)劣，評(píng)定出土地等級(jí)。2、土地分等定級(jí)體系城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)→城鎮(zhèn)土地等→城鎮(zhèn)之間

農(nóng)用土地分等定級(jí)→城鎮(zhèn)土地級(jí)→城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)別：城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的對(duì)象是城鎮(zhèn)連片建成區(qū)和近郊范圍內(nèi)的土地。城鎮(zhèn)土地分等往往以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行，城鎮(zhèn)土地分級(jí)則是在城鎮(zhèn)內(nèi)部以地塊為單位進(jìn)行。3、城鎮(zhèn)土地定級(jí)方法體系：1）先用多因素綜合評(píng)定法初步劃分土地等級(jí)；2）進(jìn)行典型行業(yè)的土地收益或地價(jià)測算，據(jù)此對(duì)初步劃分的土地級(jí)別進(jìn)行校核。為避免不同評(píng)價(jià)者的主觀性和因生活背景不同造成的判斷錯(cuò)誤，采用相對(duì)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)的參數(shù)——分值，來表示土地的各種條件優(yōu)劣。城4、城鎮(zhèn)土地定級(jí)（1）選擇定級(jí)因素Fi——與土地區(qū)位的影響因素關(guān)系密切土地分等定級(jí)因素是指對(duì)土地質(zhì)量、級(jí)別有重大影響、并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然條件。由基本因素、派生因素及因子形成因素、因子體系。繁華程度——是反映土地經(jīng)濟(jì)區(qū)位最重要的指標(biāo)交通條件——影響土地使用者的運(yùn)輸成本和心理成本基礎(chǔ)設(shè)施——反映使用者的生活方便程度環(huán)境條件——對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、投資的限制性影響因素人口狀況——反映土地需求趨勢（2）因素指標(biāo)類型

根據(jù)評(píng)價(jià)個(gè)因素因子的性質(zhì)及影響方式的不同，評(píng)價(jià)指標(biāo)可分為硬指標(biāo)和軟指標(biāo)兩類。硬指標(biāo)——指某類因素因子的影響程度可以用明確的數(shù)量關(guān)系進(jìn)行表示。軟指標(biāo)——又稱定性指標(biāo)，側(cè)重從質(zhì)的方面反映因素因子的影響度。(3)土地定級(jí)單元的劃分單元大小要適宜,一般定級(jí)單元大小在5-25公頃之間(4)

點(diǎn)、線狀因素特征:

這些因素對(duì)土地的影響隨距離變化呈線性和非線性衰減。五.土地登記（1）概念：我國土地登記是指國家依法對(duì)國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。（2）土地登記是確定權(quán)屬的唯一法律依據(jù)（3）土地登記的類型初始土地登記、變更土地登記（4）土地初始登記的內(nèi)容登記內(nèi)容中的土地權(quán)屬，包括集體土地所有權(quán)、使用權(quán)，國有土地使用權(quán)，共有土地使用權(quán)，他項(xiàng)權(quán)利①集體土地所有權(quán)：產(chǎn)權(quán)人具有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，集體所有的土地在國家征用或其他農(nóng)民集體依法使用時(shí)，集體土地所有者有權(quán)要求依法得到補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，這就是收益、處分權(quán)的實(shí)現(xiàn)。②集體土地使用權(quán)：一般是指農(nóng)民集體和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，依法使用集體所有土地的權(quán)利，包括鄉(xiāng)村企業(yè)非農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)民宅基地。通過征用農(nóng)用地取得建設(shè)用地使用權(quán)，不但需要土地所有者的同意，還必須依法經(jīng)國家審核、批準(zhǔn)，因而使用過程中也必須接受國家行政部門的監(jiān)督和管理。③國有土地使用權(quán)：國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是國家通過法律規(guī)定的形式，將國有土地所有權(quán)中占有、使用、部分處分的權(quán)利讓渡給使用者，從而與土地所有權(quán)分離，而國家保留收益和最后的處分權(quán)，國有土地使用權(quán)除最終處分權(quán)外，包含了其他全部權(quán)能。國有土地收益權(quán)的實(shí)現(xiàn)：土地使用者經(jīng)營收益、國家通過有償出讓土地使用權(quán)和稅收實(shí)現(xiàn)收益國有土地處分權(quán)的實(shí)現(xiàn)：不能流轉(zhuǎn)，表現(xiàn)為劃撥、出讓或確認(rèn)、收回土地使用權(quán)的權(quán)利④共有土地使用權(quán)：兩個(gè)以上的土地使用者依法共用一宗地的權(quán)利，其特點(diǎn)是主體的多主性和客體的整體性。共有土地使用權(quán)的各使用者之間在行使土地使用權(quán)時(shí)，必須以不損害其他共用人的使用權(quán)為前提。土地共有使用權(quán)面積為按份共有，主要影響因素是，占用地表和空間的面積。商品住宅的土地使用權(quán)就是按共有土地使用權(quán)進(jìn)行分?jǐn)偟?。分?jǐn)偼恋孛娣e=（自用建筑面積/總建筑面積）×土地總面積⑤他項(xiàng)權(quán)利指在已經(jīng)確定了他人所有權(quán)和使用權(quán)的土地上，保留的其他利用土地方面的權(quán)利，包括抵押權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等。主體具有特定性：主體必須與土地所有權(quán)或使用權(quán)有著密切的關(guān)系，如土地租賃關(guān)系、抵押關(guān)系。其客體與土地使用權(quán)、所有權(quán)的客體一般為同一塊土地，它的發(fā)生既依附于土地的所有權(quán)和使用權(quán)，又是對(duì)土地所有權(quán)和使用權(quán)的一種限