神州數(shù)碼(武漢)科技園項(xiàng)目定位方案-合富輝煌房地產(chǎn)-2013年-市場(chǎng)研究-項(xiàng)目定位-51P

神州數(shù)碼（武漢）科技園項(xiàng)目定位謹(jǐn)呈：神州數(shù)碼控股有限公司湖北合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司——2013年5月8日——Part1產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)分析1.1武漢光谷產(chǎn)業(yè)園特征解讀

Part

2區(qū)域典型案例

2.1光谷軟件園2.2光谷金融港2.3武大航域Part3項(xiàng)目定位

3.1客戶分析及定位

3.2產(chǎn)品分析及定位3.3產(chǎn)品建議3.4項(xiàng)目定位及案名建議3.5項(xiàng)目定價(jià)范圍建議Part4優(yōu)秀案例介紹Part5區(qū)域資源整合Part6合富資源整合目錄Part1產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)分析1.1武漢光谷產(chǎn)業(yè)園特征解讀1產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)分析1.1武漢光谷產(chǎn)業(yè)園特征解讀武漢中國(guó)光谷集中了光電子、創(chuàng)意研發(fā)、金融保險(xiǎn)、生物醫(yī)藥、新能源、裝備制造等六大產(chǎn)業(yè)集群，匯集20萬專業(yè)技術(shù)人員，每年申請(qǐng)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)專利在1000件以上，年產(chǎn)值達(dá)3000億，成為我國(guó)新興產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究最高水平的人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地之一。2012年4月5日，武漢市政府原則通過《東湖國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)總體規(guī)劃(2011-2020年)》。根據(jù)總體規(guī)劃，10年后，光谷將從“開發(fā)區(qū)”向“新城市”轉(zhuǎn)變，成為“獨(dú)立城市”，區(qū)域企業(yè)總收入要達(dá)到3萬億，成為全球高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)第一梯隊(duì)、世界一流科技園區(qū)。光谷生物城關(guān)東科技園光谷軟件園神州數(shù)碼東一產(chǎn)業(yè)園藏龍島產(chǎn)業(yè)園佛祖嶺產(chǎn)業(yè)園富士康科技園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地大學(xué)科技園光谷金融港經(jīng)過十多年的發(fā)展，光谷產(chǎn)業(yè)已從單一走向多極，從分散走向集中，從重視工業(yè)生產(chǎn)走向重視科研服務(wù)。產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展模式產(chǎn)業(yè)發(fā)展單一的光電產(chǎn)業(yè)光電子、創(chuàng)意研發(fā)、金融保險(xiǎn)等六大產(chǎn)業(yè)多極發(fā)展注冊(cè)企業(yè)數(shù)迅猛增加，經(jīng)營(yíng)方向得到極大拓展企業(yè)分散獨(dú)立對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和科技園區(qū)的需求與日俱增聚集形成眾多大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)和科技園區(qū)，產(chǎn)業(yè)氛圍逐步加強(qiáng)政府對(duì)科研和服務(wù)業(yè)的扶持引導(dǎo)日趨重視，其產(chǎn)值比重逐漸增大對(duì)區(qū)域環(huán)境與工作氛圍日益關(guān)注和重視重視工業(yè)生產(chǎn)客戶增加需求增加需求差異1產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)分析1.1武漢光谷產(chǎn)業(yè)園特征解讀客戶增加需求增加需求差異神州數(shù)碼（武漢）科技園的開發(fā)獨(dú)特的項(xiàng)目定位與運(yùn)營(yíng)模式在眾多產(chǎn)業(yè)園和科技園中，神州數(shù)碼（武漢）科技園如何發(fā)揮自身最大的優(yōu)勢(shì)？如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化？契合區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的目的項(xiàng)目?jī)r(jià)值目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素與重要條件1產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)分析1.1武漢光谷產(chǎn)業(yè)園特征解讀眾多產(chǎn)業(yè)園和科技園聚集組團(tuán)，顯著提高了園區(qū)的知名度，并能吸引更多的優(yōu)秀企業(yè)入駐。作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)，目前光谷已建成或在建的產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)開發(fā)模式多樣，產(chǎn)品風(fēng)格各異，業(yè)態(tài)組合也非常廣泛。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式綜合運(yùn)作開發(fā)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式政府主導(dǎo)開發(fā)模式1產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)分析1.1武漢光谷產(chǎn)業(yè)園特征解讀光谷金融港武大航域華工科技園光谷總部空間佩爾中心拓創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園光谷芯中心美加光谷CBC武漢研創(chuàng)中心光谷軟件園光谷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地國(guó)際企業(yè)中心地大科技園武鋼科技園富士康科技園武大航域宇?yuàn)W科技園藏龍島科技園環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園光通訊產(chǎn)業(yè)園光谷生物城華師科技園武大科技園光谷汽車電子產(chǎn)業(yè)園理工科技園華科科技園光谷新能源與環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地東一產(chǎn)業(yè)園神州數(shù)碼主體企業(yè)引導(dǎo)模式地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式通過梳理，我們得知光谷產(chǎn)業(yè)科技園主要以主體企業(yè)引導(dǎo)模式和地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式為主。某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大綜合實(shí)力的企業(yè)，通過獲取大量的工業(yè)土地，營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)。主體企業(yè)引導(dǎo)模式地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式神州數(shù)碼（武漢）科技園符合主體企業(yè)引導(dǎo)模式。神州數(shù)碼控股有限公司是中國(guó)領(lǐng)先的整合IT服務(wù)提供商，可發(fā)揮自身龍頭作用，導(dǎo)入并整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，形成規(guī)模效應(yīng)，從而提升園區(qū)的產(chǎn)業(yè)高度和整體價(jià)值。1產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)分析1.1武漢光谷產(chǎn)業(yè)園特征解讀序號(hào)項(xiàng)目定位規(guī)模業(yè)態(tài)面積價(jià)格客戶狀態(tài)1光谷軟件園國(guó)家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地占地45萬方，建面60萬方獨(dú)棟、多層、高層500-1000㎡4000-8000/㎡科技型企業(yè)售罄2光谷芯中心武漢科技新城的核心占地16萬方，建面25萬方獨(dú)棟、多層300-400㎡4400/㎡科技與創(chuàng)新型企業(yè)在建，在售3國(guó)際企業(yè)中心企業(yè)總部基地占地33萬方，建面40萬方多層547——613㎡5500-6500/㎡科技型企業(yè)在售4光谷金融港華中金融后臺(tái)中心占地106萬方，建面160萬方小高層、高層2000㎡+6600/㎡經(jīng)濟(jì)型企業(yè)在售5武大航域雙生態(tài)產(chǎn)業(yè)辦公平臺(tái)占地6萬方，建面5萬方墅式、多層200-600㎡4000-8000/㎡科技型企業(yè)售罄6華工科技園創(chuàng)新基地占地6萬方，建面7萬方小高層未定未定科技與創(chuàng)新型企業(yè)在建，待售7光谷總部空間研發(fā)孵化區(qū)占地8.6萬方，建面11萬方墅式、多層、高層50+㎡5000/㎡科技與研發(fā)型企業(yè)在建、在售8佩爾中心智匯中心占地2.4萬方，建面4.5萬方墅式、小高層、高層440-1000㎡5180/㎡科技型企業(yè)在建，待售9武漢研創(chuàng)中心中式墅質(zhì)ROD創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園占地26萬方，建面22萬方墅式、多層、高層600-6000㎡7000-9000/㎡創(chuàng)意和研發(fā)型企業(yè)在建，未售10美加光谷CBC中央文化商務(wù)區(qū)占地，建面83萬方商務(wù)綜合體未定未定商業(yè)型企業(yè)在建，未售附：光谷主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)信息1產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)分析1.1武漢光谷產(chǎn)業(yè)園特征解讀Part2區(qū)域典型案例2.1光谷軟件園2.2光谷金融港2.3武大航域區(qū)域典型案例2.1軟件園2物業(yè)地址：東湖高新區(qū)關(guān)山大道與南湖大道交匯處租售動(dòng)態(tài)：出售裝修狀況：毛坯投資商：武漢光谷聯(lián)合股份有限公司物業(yè)管理公司：麗島物業(yè)占地面積：680畝建筑面積：73萬平方米容積率：0.91主要業(yè)態(tài)：獨(dú)棟辦公別墅，多層、高層辦公樓目前價(jià)格：五期在建，尚未開售/往期4000-8000/㎡光谷軟件園是科技部認(rèn)定的“國(guó)家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地”和商務(wù)部認(rèn)定的“中國(guó)服務(wù)外包基地”，是我國(guó)中西部地區(qū)規(guī)模最大的軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)園。目前已建成45萬平方米，入園企業(yè)近兩百家，員工規(guī)模近兩萬人。A項(xiàng)目概況光谷軟件園在規(guī)劃上，留出面積來做園林和公共空間，整個(gè)園區(qū)的規(guī)劃特點(diǎn)是“三低一高”，即低容積率（0.91），低建筑密度（21%），低建筑物層次（大部分在5層左右），高綠化率（55%的綠地和湖面）。位于中央的大片人工湖，是園區(qū)的視覺和活動(dòng)中心，建筑沿湖岸層層展開，漸次升高，疏落有致，不同方位的辦公樓都能欣賞到湖光水景。道路寬敞，視野開闊。B項(xiàng)目特點(diǎn)【漸次升高，疏落有致】區(qū)域典型案例2.1軟件園2C項(xiàng)目實(shí)景區(qū)域典型案例2.1軟件園2區(qū)域典型案例2物業(yè)地址：東湖高新區(qū)光谷大道與三環(huán)線交匯處租售動(dòng)態(tài)：出售裝修狀況：毛坯投資商：武漢光谷聯(lián)合股份有限公司物業(yè)管理公司：麗島物業(yè)占地面積：1600畝建筑面積：160萬平方米容積率：1.66主要業(yè)態(tài)：多層、高層辦公樓目前價(jià)格：在建在售，6600元/㎡A項(xiàng)目概況2.2光谷金融港光谷金融港集聚了銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)中心、票據(jù)中心、銀行卡中心、檔案管理中心、客服中心、研發(fā)中心、培訓(xùn)中心等后臺(tái)服務(wù)機(jī)構(gòu)，利用強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)和信息處理技術(shù)，為國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)提供24小時(shí)不間斷、高效的后臺(tái)支援服務(wù)。B項(xiàng)目特點(diǎn)光谷金融港基礎(chǔ)配套設(shè)施健全，為入駐企業(yè)提供雙回路一級(jí)環(huán)網(wǎng)供電，園區(qū)還專門建設(shè)一座變電站；為入園企業(yè)提供雙回路通信保障。

此外，金融港利用東湖高新熱點(diǎn)廠產(chǎn)生的余熱蒸汽，園區(qū)還將建設(shè)多個(gè)分布式能源站，為入駐企業(yè)提供集中制冷和供暖服務(wù)，免去企業(yè)投資建設(shè)空調(diào)系統(tǒng)成本，并為入駐企業(yè)降低近20％左右的使用成本。該項(xiàng)目打造了單層超大空間、承重能力突出的現(xiàn)代化辦公建筑群，以滿足各類入住企業(yè)個(gè)性化辦公需求，并專門建設(shè)了倒班公寓、青年公寓和綜合商務(wù)配套區(qū)。待建一期已建成二期在建青年公寓已建成大型商業(yè)配套待建區(qū)域典型案例22.2光谷金融港C項(xiàng)目實(shí)景區(qū)域典型案例22.2光谷金融港區(qū)域典型案例22.3武大航域A項(xiàng)目概況物業(yè)地址：科技園武大園一路租售動(dòng)態(tài)：出售裝修狀況：毛坯投資商：武漢陽光廣濟(jì)醫(yī)藥開發(fā)有限公司占地面積：62963平米建筑面積：57904平米容積率：1.09主要業(yè)態(tài)：獨(dú)棟墅式辦公樓，多層、小高層辦公樓目前價(jià)格：已售罄武大科技園位于光谷核心區(qū)域，享受得天獨(dú)厚的產(chǎn)業(yè)資源，武大·航域位于科技園武大園一路,屬于武大科技園正中心位置，優(yōu)先享受園區(qū)配套和景觀資源。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積62963平米，規(guī)劃建筑面積57904平米，容積率1.09，建筑密度21.32%，綠化率40%，停車位450個(gè)。B項(xiàng)目特點(diǎn)武大航域引入“OfficePark”理念，創(chuàng)建公園式辦公場(chǎng)地。項(xiàng)目是光谷版塊規(guī)模合理，建筑形態(tài)多樣化，辦公舒適度高及良性開發(fā)的代表。

武大航域由13棟湖畔獨(dú)院(3~4層)、6棟聯(lián)排辦公(4層)及7棟自由空間(5~6層)組成。項(xiàng)目特征為“雙生態(tài)”產(chǎn)業(yè)辦公平臺(tái)，具備良好的自然生態(tài)環(huán)境。呈現(xiàn)“低樓層、低密度、低容積率和高綠化率”“三低一高”的形態(tài)，園區(qū)中間線位置設(shè)計(jì)了面積較大的水系園林，使整個(gè)園區(qū)的生態(tài)感較強(qiáng)。每個(gè)墅式獨(dú)棟辦公樓具有私家園林和停車位，私密性和專屬性較強(qiáng)。?區(qū)域典型案例22.3武大航域C項(xiàng)目實(shí)景

區(qū)域典型案例22.3武大航域Part3項(xiàng)目定位3.1客戶分析及定位3.2產(chǎn)品分析及定位3.3產(chǎn)品建議3.4項(xiàng)目定位及案名建議3.5項(xiàng)目定價(jià)范圍建議項(xiàng)目定位33.1客戶分析及定位序號(hào)入駐企業(yè)行業(yè)1軟通動(dòng)力IT2江通動(dòng)畫動(dòng)漫3達(dá)夢(mèng)數(shù)據(jù)庫軟件4微軟技術(shù)中心IT5交通銀行華中金融服務(wù)中心金融6中建三局三公司建筑7光谷聯(lián)合股份有限公司建筑8愛立信電信9萬州電氣集團(tuán)電氣10興圖新科視頻技術(shù)11光大銀行金融12聯(lián)想利泰軟件13國(guó)電武儀電力14中地?cái)?shù)碼軟件15中冠信息科技鋼鐵16華為IT17IBMIT18中鐵二院建筑19HPIT20交通銀行金融A光谷軟件園：定位于軟件產(chǎn)業(yè)基地B光谷金融港：定位于金融后臺(tái)中心序號(hào)入駐企業(yè)行業(yè)1武漢山海橋梁設(shè)計(jì)咨詢有限公司建筑2武漢劍通信息技術(shù)有限公司IT3北京江河瑞通技術(shù)發(fā)展有限公司工程技術(shù)4施耐德電氣（中國(guó)）有限公司武漢分公司電氣工程5北京萬集科技股份有限公司智能交通系統(tǒng)6湖北銀行股份有限公司金融7湖北省福利彩票發(fā)行中心博彩8前錦網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)（上海）有限公司武漢分公司人力資源服務(wù)9武漢珞珈德毅科技發(fā)展有限公司軟件工程10北京數(shù)字政通科技股份有限公司軟件開發(fā)11武漢市銀鵬紡棉股份有限公司棉紡12湖北建科建設(shè)工程有限公司建筑13漢口銀行金融14中國(guó)人民銀行武漢分行金融15遠(yuǎn)光軟件股份有限公司軟件開發(fā)16博彥科技（武漢）有限公司IT17武漢煉化工程設(shè)計(jì)有限公司化工工程18九江銀行股份有限公司金融19大成基金管理有限公司金融20上海河圖石化工程有限公司化工工程項(xiàng)目定位33.1客戶分析及定位序號(hào)入駐企業(yè)行業(yè)1武漢科斯特新技術(shù)發(fā)展有限公司激光2武漢楚域光電科技有限公司激光3武漢華天精工激光科技有限公司激光4武漢美舟科技有限公司電氣5武漢利捷電子技術(shù)有限責(zé)任公司電子6武漢川豐軟件技術(shù)有限公司軟件7武漢市藍(lán)途科技有限公司電子元器件8上海努浩船舶設(shè)備有限公司船舶商貿(mào)9武漢武船信息集成有限公司船舶技術(shù)10湖北華研博創(chuàng)節(jié)能科技有限公司電氣11廣東東研網(wǎng)絡(luò)科技有限公司武漢分公司網(wǎng)絡(luò)傳輸12武漢海洋儀器有限公司電子儀器13武漢維亞數(shù)碼技術(shù)有限公司影像技術(shù)開發(fā)14武漢武達(dá)生物技術(shù)有限公司環(huán)保技術(shù)15小太陽教育（中國(guó)）連鎖總部教育16南京思成建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司武漢分公司建筑17SMC（中國(guó)）有限公司武漢營(yíng)業(yè)所工業(yè)自動(dòng)化18清華辰安安全科技19南通宏華建筑20中測(cè)新圖遙感測(cè)繪技術(shù)C武大航域：定位于雙生態(tài)辦公平臺(tái)項(xiàng)目定位33.1客戶分析及定位通過對(duì)上述三個(gè)典型產(chǎn)業(yè)園的客戶梳理，我們可以看出，每個(gè)產(chǎn)業(yè)園的客戶，除了園區(qū)所定位的行業(yè)內(nèi)的企業(yè)入駐外，也拓展延伸，吸納了許多其他領(lǐng)域的企業(yè)，并且相互之間有明顯的重疊現(xiàn)象。出現(xiàn)上述情況的原因主要有三點(diǎn)：?定位客戶數(shù)量有限，不足以滿足園區(qū)供應(yīng)?其他領(lǐng)域的客戶有入駐園區(qū)辦公的需求?項(xiàng)目開發(fā)模式與運(yùn)營(yíng)目標(biāo)的共同導(dǎo)向作用光谷眾多主題產(chǎn)業(yè)園雖然定位不同，但均出現(xiàn)了入駐企業(yè)領(lǐng)域多樣、客戶重疊的同質(zhì)化現(xiàn)象，彼此之間亦存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。項(xiàng)目定位33.1客戶分析及定位神州數(shù)碼（武漢）科技園盡管以神州數(shù)碼作為龍頭開發(fā)運(yùn)作，但在對(duì)接市場(chǎng)，吸納企業(yè)入駐時(shí)，仍可能面臨與其他主題產(chǎn)業(yè)園相似的問題，即在客戶整體構(gòu)成上將難以產(chǎn)生明顯的差異。因此，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)模式，結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，我們可以把神州數(shù)碼（武漢）科技園的客戶歸納界定為：A

神州數(shù)碼上下游及關(guān)聯(lián)企業(yè)B光谷其他科研或服務(wù)型企業(yè)市場(chǎng)趨同，客戶趨同，若要項(xiàng)目具備足夠的競(jìng)爭(zhēng)力我們則要思考——如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的差異化？如何使項(xiàng)目具有獨(dú)特吸引力？如何讓客戶認(rèn)可并樂于入駐項(xiàng)目？項(xiàng)目定位33.1客戶分析及定位項(xiàng)目差異化外部核心：市場(chǎng)客戶內(nèi)部核心：產(chǎn)品服務(wù)產(chǎn)品服務(wù)地段配套業(yè)態(tài)空間品質(zhì)價(jià)格專業(yè)優(yōu)質(zhì)大環(huán)境決定差異化著力點(diǎn)后期運(yùn)作項(xiàng)目定位33.2產(chǎn)品分析及定位區(qū)域案例產(chǎn)品解析序號(hào)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建筑布局建筑風(fēng)格空間形態(tài)區(qū)域環(huán)境1軟件園獨(dú)棟墅式，多層，小高層，高層以人工湖為中心圍繞布局現(xiàn)代公園式商務(wù)園區(qū)，商務(wù)與休閑氣息結(jié)合交通方便，配套齊全，已成為區(qū)域副中心2國(guó)際企業(yè)中心多層普通排列現(xiàn)代商務(wù)感明顯，但比較大眾普通發(fā)展日趨成熟，成為區(qū)域企業(yè)聚集地之一3金融港多層，小高層，高層普通排列現(xiàn)代商務(wù)感強(qiáng)，建筑普通但外立面多樣項(xiàng)目的帶動(dòng)能力很強(qiáng)，區(qū)域發(fā)展前景可觀4武大航域獨(dú)棟墅式，多層，小高層按不同業(yè)態(tài)分類排列現(xiàn)代外立面單調(diào)，布局普通環(huán)境良好，科研氛圍強(qiáng)5光谷芯中心多層，小高層，高層普通排列現(xiàn)代商務(wù)感明顯，但有部分花園形態(tài)偏居區(qū)域邊緣，相關(guān)配套嚴(yán)重短缺6研創(chuàng)中心獨(dú)棟，多層，高層按不同業(yè)態(tài)分類排列中式外立面單調(diào)，有一定中式院落元素?fù)碛辛己玫暮百Y源，但位置較偏，配套不足123456項(xiàng)目定位33.2產(chǎn)品分析及定位通過對(duì)區(qū)域案例的梳理，我們可以看到，各主題產(chǎn)業(yè)園業(yè)態(tài)多樣，但園區(qū)布局除軟件園有亮點(diǎn)外，均比較相似，建筑空間形態(tài)上則無甚亮點(diǎn)，風(fēng)格上大多是比較大眾的現(xiàn)代風(fēng)格，而在產(chǎn)品功能上，則普遍界定為商務(wù)辦公平臺(tái)。產(chǎn)生差異園區(qū)布局普通建筑形態(tài)大眾產(chǎn)品功能趨同靈活布局，制造空間的獨(dú)特性風(fēng)格考究，展示形態(tài)與眾不同在功能上創(chuàng)新，提供其他選擇項(xiàng)目定位33.2產(chǎn)品分析及定位A項(xiàng)目布局建議保持藍(lán)色區(qū)域各方位建筑的普通排列布局，界定園區(qū)范圍，同時(shí)以院落形式圍合項(xiàng)目核心區(qū)，保證核心區(qū)的私密性和純粹性。對(duì)紅色區(qū)域的建筑排列方式進(jìn)行調(diào)整，避免直線排列，使其相互錯(cuò)位，制造曲徑通幽、回環(huán)往復(fù)的空間格局，實(shí)現(xiàn)核心區(qū)的空間形態(tài)差異化。項(xiàng)目定位33.3產(chǎn)品建議B項(xiàng)目建筑形態(tài)建議保持藍(lán)色區(qū)域的普通商務(wù)辦公的建筑形態(tài)，維持項(xiàng)目外圍的整體性，同時(shí)藉此與核心區(qū)的建筑形態(tài)和所面對(duì)的客群區(qū)分開，以滿足不同功能與需求。對(duì)紅色區(qū)域的每一棟建筑形態(tài)予以調(diào)整，切割重組為墅式或庭院式建筑，以增強(qiáng)建筑形態(tài)的獨(dú)特性，提升其檔次，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目核心區(qū)的價(jià)值升華。所有建筑在外立面色調(diào)上保持一致，以維持項(xiàng)目的整體協(xié)調(diào)性與統(tǒng)一，但在立面形態(tài)和細(xì)節(jié)部位上則要加以區(qū)別。項(xiàng)目定位33.3產(chǎn)品建議C項(xiàng)目功能建議藍(lán)色區(qū)域保持商務(wù)辦公功能，紅色區(qū)域在建筑設(shè)計(jì)和功能上既滿足商務(wù)辦公需求，同時(shí)滿足會(huì)議展示、品質(zhì)居住等多種功能需求。項(xiàng)目定位33.3產(chǎn)品建議3.4項(xiàng)目定位及案名建議通過對(duì)產(chǎn)品差異化的思考和追尋，我們認(rèn)為神州數(shù)碼（武漢）科技園適合打造成商住一體式的高端綜合園區(qū)：神州?融創(chuàng)苑商住融合新典范，開創(chuàng)光谷商住模式新紀(jì)元項(xiàng)目定位3價(jià)格：元/m2綜合素質(zhì)800060004000光谷軟件園國(guó)際企業(yè)中心武大航域華工科技園光谷金融港本項(xiàng)目在售項(xiàng)目售罄/流通項(xiàng)目未售項(xiàng)目光谷總部空間佩爾中心武漢研創(chuàng)中心光谷芯中心9000項(xiàng)目定位33.5項(xiàng)目定價(jià)范圍建議項(xiàng)目定位33.5項(xiàng)目定價(jià)范圍建議建議毛坯出售，均價(jià)范圍：5500—6500元/㎡建議毛坯出售，均價(jià)范圍：6000—7000元/㎡建議精裝修出售，均價(jià)范圍：10000—15000元/㎡Part4優(yōu)秀案例介紹4.1總部型商務(wù)花園案例：總部國(guó)際4.2低密度商務(wù)別墅案例：印象鋼谷物業(yè)地址：豐臺(tái)區(qū)西南四環(huán)科豐橋總部基地西側(cè)交通狀況：毗鄰西南四環(huán)快速路與城鐵9號(hào)線租售動(dòng)態(tài)：出售裝修狀況：毛坯開發(fā)周期：兩期投資商：北京景楓立嘉置業(yè)北京橫泰隆興置業(yè)物業(yè)管理公司：北京英印威爾占地面積：118432.59平方米建筑面積：212880平方米容積率：1.50樓層狀況：4-8層獨(dú)棟目前價(jià)格：11000元/平方米雄踞科技總部新區(qū)西部，與總部基地僅一路之隔。項(xiàng)目總建筑面積22萬平米，總計(jì)110余棟多功能、復(fù)合式獨(dú)棟總部樓。目前在北京類似的項(xiàng)目有BDA國(guó)際企業(yè)大道、非中心等。4.1總部型商務(wù)花園案例：總部國(guó)際4優(yōu)秀案例介紹A項(xiàng)目概況城市大道型—街區(qū)式總部組團(tuán)此區(qū)域由總部樓與市政交通干道有機(jī)排列形成，其最大特色為“臨街”。整體建筑集群東側(cè)依鄰區(qū)域內(nèi)市政主干道，西側(cè)緊鄰園區(qū)內(nèi)集中景觀綠地。此區(qū)域樓型均設(shè)前后雙出入口，形成園區(qū)內(nèi)街區(qū)式、可分可合的總部組團(tuán)。精致花園型—小體量總部機(jī)構(gòu)此區(qū)域位于項(xiàng)目南端，由數(shù)十座精致、小體量總部樓圍合而成。該區(qū)域中心地段由兩大花園廣場(chǎng)與一條景觀通廊組成。通透的景觀視野，大面積的集中花園綠地與圍合而成的私密專屬庭院共同形成了園區(qū)內(nèi)獨(dú)具特色的花園型、小體量總部組團(tuán)。綠蔭廣場(chǎng)型—低密度總部圍合此區(qū)域于項(xiàng)目北部，由6棟獨(dú)立總部樓圍合構(gòu)成。東側(cè)毗鄰近大面積市政綠化帶，中央圍合形成綠蔭停車場(chǎng)，成為真正的綠蔭廣場(chǎng)區(qū)低密度總部單元，尊榮地位，不言而喻。B項(xiàng)目特點(diǎn)4.1總部型商務(wù)花園案例：總部國(guó)際4優(yōu)秀案例介紹低密度庭院辦公：獨(dú)立冠名，私密與開放共生的專屬庭院，營(yíng)造和諧氛圍，提高工作效率。企業(yè)級(jí)活性空間：局部樓層預(yù)留上下水及天然氣管道，方便未來企業(yè)功能空間的靈活布局。可塑性獨(dú)立大堂：層高4.5米—5.8米的首層接待空間，為企業(yè)進(jìn)行形象展示、成果展覽、產(chǎn)品陳列、商鋪經(jīng)營(yíng)等預(yù)留充?？臻g。各棟總部樓的功能將涵蓋：低密度庭院辦公、企業(yè)級(jí)活性空間、可塑性獨(dú)立大堂三大功能，開創(chuàng)“多功能總部商務(wù)模式”新格局。B項(xiàng)目特點(diǎn)4.1總部型商務(wù)花園案例：總部國(guó)際4優(yōu)秀案例介紹占地面積：600余畝總建筑面積：40萬平米容積率：0.98綠化率：60％土地性質(zhì)：工業(yè)項(xiàng)目地址：潘涇路4333號(hào)，南近羅店（美蘭湖）北靠羅涇鎮(zhèn)開發(fā)商：上海望源企業(yè)發(fā)展建筑類別：高層，多層及低層均價(jià)：13000元/㎡休閑生態(tài)：南面為美蘭湖高爾夫球場(chǎng)、美蘭湖和游艇碼頭等4.2低密度商務(wù)別墅案例：印象鋼谷A項(xiàng)目概況4優(yōu)秀案例介紹通透四面觀景，綠化種植因地制宜，與功能密切結(jié)合；中間全綠化設(shè)計(jì)，將陽光與綠色一同引景納室；列層式會(huì)館：在水平面的基礎(chǔ)上，增加垂直景觀，塑造立體景觀資源，以求移步換景；半地下車庫:引入環(huán)保設(shè)計(jì)緩升綠坡，翹升大面積直面綠坡，遮掩建筑體塊，營(yíng)造綠色視覺效果。B項(xiàng)目特點(diǎn)4.2低密度商務(wù)別墅案例：印象鋼谷4優(yōu)秀案例介紹項(xiàng)目共分三期開發(fā)，是一個(gè)集研發(fā)、辦公、會(huì)議、展示等綜合管理服務(wù)為一體的現(xiàn)代商務(wù)花園。一期由35棟低層商務(wù)樓、3300㎡望源LSB會(huì)館、6幢高層研發(fā)樓、20000㎡商務(wù)配套建筑以及二期規(guī)劃用地組成。C實(shí)景照片4.2低密度商務(wù)別墅案例：印象鋼谷4優(yōu)秀案例介紹Part5區(qū)域資源整合我司在武漢地區(qū)的代理項(xiàng)目天下國(guó)際公館中正武湖蓮花湖錦繡江山漢正街商業(yè)廣電中心城開奧特萊斯濱湖名邸萬科城市花園法國(guó)之窗昌盛頂繡晶城新時(shí)代商務(wù)