商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教程

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教程眾所周知,零售業(yè)態(tài)總體來(lái)說(shuō)經(jīng)歷了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購(gòu)物中心和無(wú)店鋪銷售。這種業(yè)態(tài)的演進(jìn)不是偶然的或無(wú)根據(jù)的，而是零售業(yè)適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化技術(shù)開(kāi)展的產(chǎn)物。如百貨商店的出現(xiàn)是適應(yīng)西方工業(yè)革命大量生產(chǎn)大量銷售和城市化進(jìn)程的要求而產(chǎn)生的，連鎖超市是適應(yīng)商業(yè)降低本錢、方便顧客的要求產(chǎn)生的，購(gòu)物中心那么是城市空洞化、居住郊區(qū)化的必然映，而無(wú)店鋪銷售那么是電子技術(shù)和信息技術(shù)在流通領(lǐng)城的延伸。應(yīng)該說(shuō)，零售業(yè)態(tài)的每次創(chuàng)新都更好地滿足了消費(fèi)者的利益和需求，更好地推動(dòng)了工業(yè)生產(chǎn)的開(kāi)展。

1.行業(yè)介紹從零售業(yè)的開(kāi)展史看，商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要受到消費(fèi)需求和工業(yè)生產(chǎn)兩股力量的制約。在供給力量大于消費(fèi)力量的賣方市場(chǎng)下，誰(shuí)適應(yīng)工業(yè)生產(chǎn)的要求，誰(shuí)就能生存開(kāi)展,此時(shí)的流通業(yè)只是“橋梁"和“渠道"作用。然而在買方市場(chǎng)下,尤其是在今天人們的物質(zhì)需求已獲得相對(duì)滿足,供給日愈過(guò)剩的情況下,雖然“供給決定需求"仍具意義,但消費(fèi)者已成為主宰市場(chǎng)的絕對(duì)力量,只有那些勝任消費(fèi)需求的企業(yè)才有生命力。此時(shí)的零售業(yè)已不僅僅是“橋梁"和“渠道",而是起著先導(dǎo)作用，即一方面開(kāi)發(fā)需求,另一方面引導(dǎo)生產(chǎn)。誰(shuí)能更好地發(fā)揮這種作用，誰(shuí)就能獲得開(kāi)展,這是我們認(rèn)識(shí)當(dāng)今零售業(yè)必須具有的概念。同時(shí),對(duì)待目前西方眼花繚亂的零售業(yè)態(tài),我們也不能盲目照搬。不同的國(guó)家和地區(qū)有著不同的生產(chǎn)力開(kāi)展水平、消費(fèi)習(xí)慣和心理,即便是同樣的業(yè)態(tài)在不同的國(guó)家和地區(qū)也表現(xiàn)出不同的開(kāi)展方式、速度和結(jié)果。開(kāi)展一個(gè)地方的零售業(yè),必須與當(dāng)?shù)氐牡厍橄嘟Y(jié)合。而且,一種業(yè)態(tài)之所以能夠成功和確立,必有其內(nèi)在的規(guī)律和特征。把握精華,為我所用,才是明智的抉擇。機(jī)構(gòu)類型快速成長(zhǎng)期從出現(xiàn)發(fā)展到成熟所經(jīng)歷的時(shí)間（年）目前處于期生命周期中的階段雜貨店1800-1840100衰退期/已消失單一專業(yè)店1820-1840100成熟期百貨商店1860-194080成熟期郵購(gòu)店1915-195050成熟期聯(lián)銷店1920-193050成熟期折扣店1955-197520成熟期方便超級(jí)市場(chǎng)1935-196535成熟期/衰退期購(gòu)物中心1950-196540成熟期聯(lián)營(yíng)店1930-195040成熟期快餐店1960-197515成熟期高級(jí)專賣店1975-198510成長(zhǎng)期倉(cāng)儲(chǔ)式零售1970-198010成熟期計(jì)算機(jī)控制的商店1980-19855成熟期電子化超級(jí)市場(chǎng)1980-19855成熟期廠商低于零售價(jià)銷售（直銷）1980-？？成長(zhǎng)后期大型商廈1985-？？成長(zhǎng)期倉(cāng)儲(chǔ)式銷售俱樂(lè)部1985-？？成長(zhǎng)后期美式大型超級(jí)市場(chǎng)1986-？？成長(zhǎng)期電子化購(gòu)物1990-？？成長(zhǎng)期隨著社會(huì)生產(chǎn)力的開(kāi)展、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、人們消費(fèi)心理的個(gè)性化，社會(huì)產(chǎn)品的種類和數(shù)量越來(lái)越多。為了使這些產(chǎn)品在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間通過(guò)適當(dāng)?shù)姆绞降竭_(dá)目標(biāo)人群的手中，商業(yè)——這一行業(yè)作為連接生產(chǎn)領(lǐng)域和消費(fèi)領(lǐng)域的流通環(huán)節(jié)，其自身的形式在不斷更新，銷售方式也在不斷變革。這些變化首先直接作用于商品流通的最終環(huán)節(jié)——零售業(yè)，那么零售業(yè)也就必然成為流通環(huán)節(jié)中競(jìng)爭(zhēng)最劇烈的一環(huán)。綜觀世界零售業(yè)總的歷史開(kāi)展趨勢(shì)來(lái)看，６０年代，零售業(yè)界采取綜合型營(yíng)運(yùn)，因此，百貨公司、大型綜合零售勢(shì)力高漲；７０年代，零售業(yè)那么進(jìn)入專業(yè)化的開(kāi)展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心等業(yè)態(tài)相繼開(kāi)展；進(jìn)入８０年代，大型購(gòu)物中心等在世界商業(yè)興旺國(guó)家范圍內(nèi)興起；而９０年代末那么朝經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)細(xì)分化開(kāi)展，單品店、生活題材館、無(wú)店鋪銷售、郊外大型專門店、產(chǎn)地直銷及家庭購(gòu)物等新型零售業(yè)態(tài)紛紛興起。就以我國(guó)所地處的亞洲來(lái)看，近幾年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的快速飛躍開(kāi)展，其零售業(yè)也發(fā)生著翻天覆地的變化，主要表達(dá)在以下幾方面：國(guó)際零售業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)趨勢(shì)一：零售業(yè)市場(chǎng)高度集中化、規(guī)?；?/p>

從市場(chǎng)份額上來(lái)看，零售業(yè)近幾年來(lái)在亞洲出現(xiàn)了相當(dāng)?shù)募卸龋贁?shù)大的零售商掌握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，占有壟斷意義的市場(chǎng)份額。換言之，亞太地區(qū)的零售業(yè)從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度考慮，其根據(jù)市場(chǎng)份額計(jì)算的市場(chǎng)絕對(duì)集中度指標(biāo)CRn已經(jīng)處于一個(gè)相當(dāng)高度。1997年香港地區(qū)前5名零售商銷售額(CR5)已經(jīng)到達(dá)總銷售額的70%，同期新加坡和臺(tái)灣的CR5都超過(guò)35%，這種情況有可能與地區(qū)的區(qū)域面積有關(guān)，但從這3個(gè)國(guó)家和地區(qū)零售業(yè)的開(kāi)展水平來(lái)看，零售業(yè)市場(chǎng)的高度集中是亞太地區(qū)零售業(yè)開(kāi)展的必然趨勢(shì)。再來(lái)看一看衡量一國(guó)零售業(yè)規(guī)模水平的重要指標(biāo)——平均每間零售店覆蓋的消費(fèi)者數(shù)目：1996年日本的單店覆蓋人數(shù)高居亞太地區(qū)各國(guó)首位，到達(dá)1560人，根本上是同時(shí)期中國(guó)覆蓋量250人的6倍強(qiáng)。眾所周知，日本的零售購(gòu)物環(huán)境在全球享有盛名，這與其零售商業(yè)的規(guī)模是分不開(kāi)的。趨勢(shì)二：傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，新型零售形式蓬勃開(kāi)展首先，總體上亞太地區(qū)傳統(tǒng)零售業(yè)形式在各個(gè)國(guó)家和地區(qū)仍占有主導(dǎo)地位，傳統(tǒng)零售店數(shù)量全部超過(guò)當(dāng)?shù)亓闶鄣昕倲?shù)的50%。1996年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在亞洲各國(guó)中，中國(guó)傳統(tǒng)食雜零售店〔非自動(dòng)型超市、便利店)數(shù)量的相應(yīng)比例最高，為99.8%；最低的新加坡相應(yīng)數(shù)據(jù)也超過(guò)半數(shù)，為68%。其次，雖然傳統(tǒng)零售業(yè)仍占相當(dāng)大的份額，不可無(wú)視的是以自動(dòng)超市、便利店為代表的新興零售店正在興起。從1996年香港超市、便利店數(shù)變化的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，1992年到1996年超市、便利店分別增長(zhǎng)了25%和26%,同期的傳統(tǒng)食雜店比原來(lái)減少了19個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥闯?，傳統(tǒng)零售業(yè)正逐步為新型零售店所取代，其優(yōu)勢(shì)正在逐步減弱。趨勢(shì)三：大型、超大型量販店及貨倉(cāng)商店迅猛增加

近年來(lái)，亞洲各國(guó)及地區(qū)大型、超大型量販店和貨倉(cāng)商店的數(shù)量不斷增加。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，到1997年，臺(tái)灣、泰國(guó)及韓國(guó)的大型、超大型量販店、貨倉(cāng)商店的數(shù)量依次為亞太地區(qū)的前3位，其中臺(tái)灣及泰國(guó)為69家，韓國(guó)為60家。以臺(tái)灣為例，從1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量販店、貨倉(cāng)商店開(kāi)張，考慮到臺(tái)灣當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)市場(chǎng)的飽和度，這樣的開(kāi)展速度只能用“迅猛〞來(lái)形容。趨勢(shì)四：跨國(guó)企業(yè)的拓展

20世紀(jì)90年代以來(lái)，歐美從事零售業(yè)的大型跨國(guó)企業(yè)由于種種原因，加大了在亞洲市場(chǎng)的開(kāi)拓力度。以家樂(lè)福為例，由于法國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)已經(jīng)飽和，競(jìng)爭(zhēng)劇烈，法國(guó)政府為了保護(hù)傳統(tǒng)的中小零售企業(yè)，制定了嚴(yán)格限制開(kāi)設(shè)大型零售商店的法規(guī)，規(guī)定但凡投建大型零售商店面積超過(guò)300平方米〔上限為1000平方米〕的大型零售商店，都要經(jīng)過(guò)由7人組成的商業(yè)設(shè)施委員會(huì)審批。全法大型超市的投建由1995年的12家銳減為1996年的7家、1997年的6家，1998年甚至1家也沒(méi)批準(zhǔn)投建。海外銷售正逐漸成為家樂(lè)?？傮w銷售額的主要來(lái)源。另一方面，為了與美國(guó)的沃爾瑪抗衡，開(kāi)拓并抓住廣闊的亞洲市場(chǎng)，也是家樂(lè)福等一批歐洲跨國(guó)零售企業(yè)拓展亞太市場(chǎng)的目的所在。國(guó)內(nèi)零售業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)

中國(guó)作為亞太地區(qū)的重要組成局部，其零售業(yè)與其他國(guó)家和地區(qū)有著一定的差距，但由于地域上一樣的人文背景，中國(guó)零售業(yè)的開(kāi)展方向不會(huì)背離整個(gè)亞太地區(qū)的總體趨勢(shì)。事實(shí)上，中國(guó)的一些前沿城市，已經(jīng)在零售商業(yè)的形式方面積極創(chuàng)新，努力求變。零售業(yè)業(yè)態(tài)革命已露端倪零售業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化。表現(xiàn)在業(yè)態(tài)形式已突破往昔傳統(tǒng)業(yè)態(tài)(百貨店)一統(tǒng)天下格局，而出現(xiàn)多種新的業(yè)態(tài)。不僅地處沿海興旺城市各種新興業(yè)態(tài)：超市、連鎖店、倉(cāng)儲(chǔ)店、折扣店、專業(yè)店、專賣店等紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)，既使在地處中西部?jī)?nèi)陸不興旺地區(qū)的城市，也有些商家將帶著其新型部隊(duì)投入零售業(yè)的戰(zhàn)斗。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位呈現(xiàn)多元化。表現(xiàn)在傳統(tǒng)業(yè)態(tài)——百貨店自身已一改往昔“購(gòu)物不講環(huán)境、經(jīng)營(yíng)不求特色、商品不分檔次〞的無(wú)市場(chǎng)細(xì)分、無(wú)市場(chǎng)定位的狀態(tài)，而出現(xiàn)市場(chǎng)定位的多元化傾向。零售業(yè)態(tài)空間擺布呈現(xiàn)合理化趨向。表現(xiàn)在各種零售業(yè)態(tài)在空間上的擺布已一改往昔城市中心的狀態(tài)，而出現(xiàn)“邊緣崛起〞、區(qū)域性零售分中心與市中心并存、選購(gòu)品經(jīng)營(yíng)在城市或區(qū)域性商業(yè)中心、便利品經(jīng)營(yíng)在鄰近居民集中居住區(qū)設(shè)點(diǎn)的跡象。營(yíng)銷理念的消費(fèi)者本位化。零售業(yè)業(yè)態(tài)革命的本質(zhì)在于營(yíng)銷理念的革命性變革。具體地說(shuō)在于以消費(fèi)者為本位理念的真正確立。這是零售界對(duì)市場(chǎng)大勢(shì)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)這個(gè)特定社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境順天應(yīng)勢(shì)的反映。未來(lái)開(kāi)展：一個(gè)零售業(yè)業(yè)態(tài)革命轟轟烈烈的時(shí)代新興業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)將更加劇烈，經(jīng)過(guò)一階段的市場(chǎng)爭(zhēng)奪后將會(huì)出現(xiàn)優(yōu)者存留劣者敗退的景象。前面說(shuō)過(guò)，基于種種理由，國(guó)內(nèi)眾多資本十分看好購(gòu)物中心、超市、連鎖店等新興業(yè)態(tài)，這必然會(huì)出現(xiàn)未來(lái)國(guó)內(nèi)資本對(duì)此塊陣地大爭(zhēng)奪的戰(zhàn)況。而國(guó)外資本面對(duì)這個(gè)96O萬(wàn)平方公里的神秘待開(kāi)發(fā)國(guó)土、占世界人口近l／4的廣闊市場(chǎng)空間，相信，隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)與國(guó)際市場(chǎng)的對(duì)接，外資進(jìn)入我國(guó)零售業(yè)新興業(yè)態(tài)開(kāi)展的勢(shì)頭將更加兇猛。憑著他們的財(cái)大勢(shì)壯，尤其是頗為豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)歷，必將形成對(duì)國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者的強(qiáng)大威脅。有理由相信，未來(lái)新興業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)將更加劇烈?；趯?duì)現(xiàn)實(shí)的認(rèn)知，依據(jù)對(duì)事物開(kāi)展規(guī)律分析與展望，我們可以清晰地預(yù)期到：又一新興業(yè)態(tài)——購(gòu)物中心將會(huì)迅猛開(kāi)展。今天購(gòu)物中心模式己在世界各地興旺國(guó)家被廣泛采用。在有些興旺國(guó)家，它已是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)開(kāi)展中的必不可少的重要組成局部。我們認(rèn)為，未來(lái)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)壯大的過(guò)程中，購(gòu)物中心必將會(huì)在零售行業(yè)中占據(jù)十分重要的地位。這是因?yàn)椋弘S著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)壯大，居民消費(fèi)水平的提高，休閑與購(gòu)物相結(jié)合的“一站終點(diǎn)〞的消費(fèi)需求必將迅速增長(zhǎng)。而這正是購(gòu)物中心迅猛開(kāi)展的重要支撐點(diǎn)。大中城市商業(yè)物業(yè)的開(kāi)展呈現(xiàn)強(qiáng)勁之勢(shì)。目前一些有眼光和相當(dāng)實(shí)力的大房地產(chǎn)商在介入商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)時(shí)，已在逐漸引入購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)和管理模式。而購(gòu)物中心的建立如果沒(méi)有有實(shí)力的房地產(chǎn)商及具有相當(dāng)管理水平的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司的介入是難以想象的。傳統(tǒng)百貨店的生存將更加困難。從全球視角看，百貨店在歷經(jīng)其幾十年的輝煌后，已開(kāi)場(chǎng)進(jìn)入它的衰退期。這當(dāng)然主要源于隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)壯大而與此伴隨的各種更富有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與營(yíng)運(yùn)效率的新型零售業(yè)態(tài)的興起、開(kāi)展，我們相信這一趨勢(shì)在未來(lái)中國(guó)也將呈現(xiàn)。目前我國(guó)百貨店尤其是大多國(guó)有大中型百貨店已逐漸感到生存的壓力，但這僅僅還是開(kāi)場(chǎng)，未來(lái)的生存將更加困難。撇開(kāi)其它因素不管，單就新型零售業(yè)態(tài)迅猛而有質(zhì)量的開(kāi)展就足以對(duì)其產(chǎn)生強(qiáng)大的威脅；“三超〞趨勢(shì)大批量的一次性購(gòu)置和小批量的頻繁購(gòu)置對(duì)于現(xiàn)代中國(guó)家庭來(lái)說(shuō)顯得同等重要，以超市、大賣場(chǎng)為代表的零售商店的規(guī)?；糜狭诉@一需求的變化?，F(xiàn)在，上海外資大型零售商店已有80余家，年銷售額占上海商業(yè)年銷售總額的8%，且有繼續(xù)增加的趨勢(shì)。這些歐洲零售商在上海開(kāi)設(shè)大型零售商店，形成了“超大、超全、超值〞的“三超〞趨勢(shì)。

A.超大

從全國(guó)各地區(qū)近幾年開(kāi)辦的外資大型超市、大賣場(chǎng)來(lái)看，占地面積超過(guò)5000平方米、構(gòu)造為多層的不在少數(shù)，且有繼續(xù)增加的趨勢(shì)。包括華聯(lián)、聯(lián)華和農(nóng)工商在內(nèi)的國(guó)有連鎖超市也紛紛開(kāi)設(shè)大賣場(chǎng)，雖然在購(gòu)物環(huán)境及管理上與一批外資大型超市有一定的差距，但規(guī)?；内厔?shì)是不變的。

其一，商品品類的齊全。小到家庭用的日常用品，大到大件的家用電器，在如今的大賣場(chǎng)中都有提供。其二，品類擺放的科學(xué)性。商品種類的增長(zhǎng)，對(duì)貨架的擺放提出了更高的要求，單是“分區(qū)分塊〞對(duì)于消費(fèi)者在面積龐大的賣場(chǎng)中迅速找到所需商品是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的?？茖W(xué)的擺放、詳細(xì)的導(dǎo)購(gòu)標(biāo)識(shí)、專門的導(dǎo)購(gòu)平面圖成為當(dāng)前大型零售超市的重要組成局部。其三，各類相關(guān)的效勞。如今上海的各個(gè)大型超市、大賣場(chǎng)，都為消費(fèi)者提供方便的餐飲娛樂(lè)休閑效勞，給消費(fèi)者的購(gòu)物行為帶來(lái)了相當(dāng)?shù)谋憷?/p>

大型超市、大賣場(chǎng)由于進(jìn)貨渠道的特點(diǎn)，價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)很容易展現(xiàn)在消費(fèi)者面前，但進(jìn)貨渠道的同質(zhì)性，價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)又缺乏以區(qū)別于同一市場(chǎng)上的其他企業(yè)。在目前競(jìng)爭(zhēng)劇烈的上海零售業(yè)市場(chǎng)，怎樣使附加的各種效勞超值化，成為新的趨勢(shì)之一。定期的、直接到消費(fèi)者手中的DM，顧客的會(huì)員化，甚至于固定的免費(fèi)班車接送，各種各樣的超值化效勞在使自己的企業(yè)覆蓋更大的地理面積的同時(shí)，也覆蓋了更為重要、更為廣闊的消費(fèi)者的心理面積。專業(yè)性零售商業(yè)的特色化與連鎖化

隨著生活水平的提高，為了滿足不斷細(xì)分的消費(fèi)者需求，零售行業(yè)中出現(xiàn)專門從事某一類產(chǎn)品零售的商店是不可防止的。上海地區(qū)的專業(yè)零售商業(yè)正走著一條專業(yè)化、特色化、效勞連鎖化開(kāi)展的道路。以眼鏡配制行業(yè)為例，日資“巴黎三城〞憑著自己的專業(yè)性，美資“美式眼鏡城〞憑借其快速便捷的特色化效勞成為其中的佼佼者，以他們?yōu)榇淼囊慌赓Y零售商幾乎都以連鎖店的形式覆蓋了上海地區(qū)相當(dāng)大的范圍。針對(duì)外資零售企業(yè)在該領(lǐng)域的挑戰(zhàn)，以吳良材公司為代表的上海當(dāng)?shù)氐膶I(yè)零售商也正在積極開(kāi)拓一條連鎖特色化經(jīng)營(yíng)的道路。吳良材公司在保持公司“以賣帶修〞的專業(yè)特色效勞的同時(shí)，開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)形式。目前吳良材公司在上海擁有14家連鎖分店，這一數(shù)量還將不斷增加，其連鎖特色化經(jīng)營(yíng)也已取得了一定的成果。主題化商圈的建立

如今，中國(guó)各地區(qū)傳統(tǒng)的零售商業(yè)形式——百貨商店正受著各方面，尤其是大型超市、大賣場(chǎng)的沖擊。單個(gè)百貨商店很難在這樣的環(huán)境下謀求開(kāi)展。相應(yīng)的，如果將地處一樣街道相近相連的幾家百貨商店圈起，賦與其一定的主題，配以相應(yīng)的文化氣氛，形成“商業(yè)圈〞，做到商業(yè)街道的品牌化，其連帶效應(yīng)對(duì)上海地區(qū)的零售商業(yè)無(wú)疑是積極有效的。例如，南京路步行街是以“中華商業(yè)第一街〞為主題，配以良好的購(gòu)物環(huán)境，以旅游功能為主，帶動(dòng)了整個(gè)圈內(nèi)的各個(gè)零售百貨店的銷售增長(zhǎng)；四川北路將其地理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)特色店進(jìn)展串聯(lián)，形成專業(yè)特色一條街，把價(jià)格優(yōu)勢(shì)作為整個(gè)商圈的強(qiáng)勢(shì)推出；又如淮海路商業(yè)一條街以高檔次、高價(jià)位為特色，是時(shí)尚購(gòu)物的第一選擇。2商圈介紹

商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍。無(wú)論大商場(chǎng)還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為中心，向四周輻射至可能來(lái)店購(gòu)置的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。零售商店的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。不同的商店由于所在地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差異。同樣一個(gè)零售商店在不同的經(jīng)營(yíng)時(shí)期受到不同的因素的干擾和影響，其商圈也并不是一成不變的，商圈規(guī)模時(shí)大時(shí)小。商圈分析是百貨商店選址的一重大步驟，也是重要的根底工作。商場(chǎng)在選址時(shí)，首先要明確商圈范圍，了解效勞對(duì)象，確定經(jīng)營(yíng)范圍，評(píng)估經(jīng)營(yíng)效益，然后確定大致地點(diǎn)和商店規(guī)模。2.2商圈的構(gòu)成

商圈大致由三局部組成，即主圈、次圈、邊圈。主圈主圈即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主要商圈內(nèi)，消費(fèi)者去商店購(gòu)物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來(lái)自主要商圈。在主商圈內(nèi)，顧客在人口中的密度較高，每個(gè)顧客的平均購(gòu)貨額也最高，這一商圈很少與其他類型商店的商圈發(fā)生重疊，否那么就易出現(xiàn)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。一般來(lái)說(shuō)，小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在10分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的核心商圈在5公里以內(nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，不超過(guò)20分鐘。次圈次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域內(nèi)，顧客較為分散，但消費(fèi)者來(lái)店購(gòu)置商品也較為方便，在次要商圈內(nèi)聚集著百貨商店25%左右的顧客。一般來(lái)說(shuō)，小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在20分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在8公里以內(nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，平均不超過(guò)40分鐘。邊圈邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內(nèi)，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)者來(lái)商店購(gòu)置商品中不太方便。一般來(lái)說(shuō)，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來(lái)店在20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在8公里以外，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店平均在40分鐘以上。商圈在受各種因素的影響，其范圍和形態(tài)狀是會(huì)經(jīng)常變化的，一般情況下，商圈形態(tài)表現(xiàn)多為各種不規(guī)那么的多角型，為便于研究分析，一般將商圈抽象地視為以商店為中心向外輻射的圓心圈型。邊圈2.3商圈分析

商圈分析是指對(duì)商圈的構(gòu)成、特點(diǎn)和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進(jìn)展綜合性的研究。對(duì)商場(chǎng)來(lái)講，商圈分析有重要的意義。它有助于企業(yè)合進(jìn)選擇店址，在符合設(shè)址原那么的條件下，確定適宜的設(shè)址地點(diǎn)；有助于企業(yè)制定市場(chǎng)開(kāi)拓目標(biāo)，明確哪些是本商場(chǎng)的根本顧客群和潛在顧客群，不斷擴(kuò)大商圈范圍；有助于企業(yè)有效地進(jìn)展市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在掌握商圈范圍內(nèi)客流來(lái)源和客流類型的根底上，開(kāi)展有針對(duì)性的營(yíng)銷。商圈分析的必要性

商圈分析是百貨商店旱災(zāi)行合理選址的根底工作商場(chǎng)在選擇店址時(shí)，總是力求以較大的目標(biāo)市場(chǎng)，來(lái)吸引更多的目標(biāo)顧客，這首先就需要經(jīng)營(yíng)者明確商圈范圍，了解商圈內(nèi)人口的分布狀況以及市場(chǎng)、非市場(chǎng)因素的有關(guān)資料，在此根底上，進(jìn)展經(jīng)營(yíng)效益的評(píng)估，衡量店址的使用價(jià)值，按照設(shè)址的根本原那么，選定適宜的地點(diǎn)，使商圈、店址、、經(jīng)營(yíng)條件協(xié)調(diào)融合，創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。商圈分析是百貨商店制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略的根底本前提在日趨劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段僅僅是一方面，同時(shí)也是很有限的，百貨商店在競(jìng)爭(zhēng)中為取得優(yōu)勢(shì)，已廣泛地采取非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段，諸如改善商店形象，進(jìn)展企業(yè)形象設(shè)計(jì)與籌劃，完善售后效勞等等。這些都需要經(jīng)營(yíng)者通過(guò)商圈分析，掌握客流來(lái)源和客流類型，了解顧客的不同需求特點(diǎn)，采取競(jìng)爭(zhēng)性的經(jīng)營(yíng)策略，投顧客之所好，贏得顧客信賴，也即贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商圈分析是百貨商店制定市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略的重要條件一家百貨商店的經(jīng)營(yíng)方針、策略的制定或調(diào)整，總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其開(kāi)展趨勢(shì)。通過(guò)商圈分析，可以幫助經(jīng)營(yíng)者明確哪些是本店的根本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持根本顧客群的同時(shí)，著力吸引潛在顧客群，制定市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略，不斷延伸經(jīng)營(yíng)觸角，擴(kuò)大商圈范圍，提高市場(chǎng)占有率。商圈分析是百貨商店減少資金占用的重要手段百貨商店經(jīng)營(yíng)的一大特點(diǎn)是流動(dòng)資金占用多，要求資金周轉(zhuǎn)速度快。百貨商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模受到商圈規(guī)模的制約，商圈規(guī)模又會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化而變化，當(dāng)商圈規(guī)模縮小時(shí)，而百貨商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模仍維持原狀，就有可能導(dǎo)致企業(yè)的一局部流動(dòng)資金的占?jí)?，影響資金周轉(zhuǎn)速度，降低資金利潤(rùn)率。商圈分析應(yīng)考慮的因素

人口數(shù)量及特點(diǎn)包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過(guò)往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應(yīng)人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構(gòu)成等。建立狀況包括公共交通、供電狀況、通訊設(shè)備、金融機(jī)構(gòu)等對(duì)于百貨商店?duì)I銷的方便程度。社會(huì)因素分析地區(qū)建立規(guī)劃、公共設(shè)施〔公園、公共體育場(chǎng)所、影劇院、展覽館〕，以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的開(kāi)展。商業(yè)開(kāi)展?jié)摿Πㄙ?gòu)置潛力和現(xiàn)有商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況。這兩個(gè)因素是對(duì)百貨商店影響的最直接因素。在對(duì)商業(yè)開(kāi)展?jié)摿M(jìn)展分析時(shí)，應(yīng)計(jì)算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個(gè)地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過(guò)多還是缺乏。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性必然超過(guò)商圈飽和度高的地區(qū)。影響商圈大小的因素

百貨商店的自身的特點(diǎn)百貨商店的商圈不僅有別開(kāi)其他商場(chǎng)和商店的商圈，而且即使同是百貨商店，坐落于同一地區(qū)，由于其各自不同的特點(diǎn)，商圈范圍也有所區(qū)別。造成這種區(qū)別的因素有：商店的形象和信譽(yù)，效勞質(zhì)量的優(yōu)劣，商品經(jīng)營(yíng)的特色，價(jià)位的上下，以及物質(zhì)設(shè)施的差異等。經(jīng)營(yíng)同類商品的兩個(gè)商店即便同處一個(gè)地區(qū)的同一條街道，其對(duì)顧客的吸引力也會(huì)有所差異，相應(yīng)地，商圈規(guī)模也不一致。那些經(jīng)營(yíng)靈活，商品齊全，效勞周到，在消費(fèi)者中樹(shù)立了良好形象的商店，高圈規(guī)模相對(duì)地會(huì)較其他同行業(yè)商店大。百貨商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模百貨商店因其經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，商圈大小也不一樣。一般來(lái)說(shuō)，商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模大、種類品種多，吸引顧客的范圍也大。但因?yàn)橐?guī)模越大，品種就越多，銷售的輻射區(qū)域就越廣，商圈的半徑就越大。應(yīng)該指出的是，商圈總是有限度的，不會(huì)無(wú)限擴(kuò)張。百貨商店的經(jīng)營(yíng)商品種類百貨商店的商圈在小因其經(jīng)營(yíng)的商品種類而異即百貨商店的商品經(jīng)營(yíng)種類對(duì)其商圈大小有重要影響。一般情況下，以經(jīng)營(yíng)日常生活用品為主的百貨商店，其商圈大多以主要商圈〔第一商圈〕為主，而以經(jīng)營(yíng)高檔大件耐用消費(fèi)品為主的百貨商店，其商圈的邊緣局部可擴(kuò)展到12公里左右。交通運(yùn)輸情況交通地理?xiàng)l件是影響商圈規(guī)模的又一個(gè)主要因素。位于交通便利地區(qū)的商店，商圈規(guī)模會(huì)因此擴(kuò)大，反之那么限制了商圈的延伸。自然的各人為的地理障礙，如山脈、河流、鐵路以及高速公路，會(huì)無(wú)情地截?cái)嗌倘Φ慕缦?，成為商圈?guī)模擴(kuò)大的巨大障礙。所在百貨商店在界定商圈和進(jìn)展商圈分析時(shí)，要考慮到影響顧客來(lái)店的交通條件，如街道通達(dá)程度、公共汽車運(yùn)行狀況、交通設(shè)施和管理措施等因素，盡量擴(kuò)大商圈，使百貨商店有更寬的效勞面和更廣的效勞群。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地理位置相互競(jìng)爭(zhēng)的商店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。如潛在顧客居于兩家同行業(yè)商店之間，各自在商店分別會(huì)吸引一局部潛在顧客，造成客流分散，商圈都會(huì)因此而縮小。但有此相互競(jìng)爭(zhēng)的商店毗鄰而設(shè)，顧客因有較多的比較選擇時(shí)機(jī)而被吸引過(guò)來(lái)，那么商圈反而會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)而擴(kuò)大。根據(jù)有關(guān)專家的研究，兩家同類型的百貨同商店相距在1.5公里以外，8公里以內(nèi)，對(duì)顧客的爭(zhēng)奪是劇烈的，兩家商店的商圈都會(huì)縮小，只有少局部的共同商圈。兩家同類型的百貨商店距離婚公里以外，隨著距離的擴(kuò)大，競(jìng)爭(zhēng)程度會(huì)逐漸減弱，以至形成各自的商圈。百貨商店的促銷情況百貨商店的商圈大小固然要受到一系列客觀因素的影響和制約，但它決不是固定不變的，百貨商店經(jīng)營(yíng)者的主觀努力也會(huì)影響商圈的變化，如百貨商店通過(guò)廣告宣傳，開(kāi)展公關(guān)活動(dòng)，以及廣泛的人員推銷與營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)不斷擴(kuò)大知名度、影響力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光臨，隨之商店的商圈規(guī)模會(huì)驟然擴(kuò)張。消費(fèi)者的流動(dòng)性隨著消費(fèi)者流動(dòng)性的增長(zhǎng)，光臨商店的顧客來(lái)源會(huì)更為廣泛，邊緣商圈會(huì)因此而擴(kuò)大，商店的整個(gè)商圈規(guī)模3零售業(yè)態(tài)的介紹

零售是指把商品或隨商品而提供的效勞直接出售給最終消費(fèi)者的銷售活動(dòng)。從事零售活動(dòng)的根本單位和具體場(chǎng)所是商店，而商店依據(jù)銷售形式不同又區(qū)分出不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài)，即零售業(yè)態(tài)。近年來(lái)，受國(guó)際商業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)的影響，零售商店的業(yè)態(tài)形式發(fā)生了很大的變革，并且出現(xiàn)多樣化和細(xì)分化趨勢(shì)，盡管當(dāng)前世界各國(guó)對(duì)零售業(yè)態(tài)的定義由于側(cè)重點(diǎn)不同而有所區(qū)別，但通常認(rèn)為，業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和效勞的具體形態(tài)，業(yè)態(tài)是零售活動(dòng)的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰(shuí)、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營(yíng)形式。目前，我國(guó)理論界對(duì)零售業(yè)態(tài)的研究滯后于現(xiàn)實(shí)，不僅理論界自身對(duì)零售業(yè)態(tài)的認(rèn)識(shí)還存在較大分歧，而且與國(guó)內(nèi)商業(yè)主管部門對(duì)業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)意見(jiàn)也不盡一致。但不管理論上如何爭(zhēng)論，實(shí)際上，各種新興業(yè)態(tài)自九十年代初引入以來(lái)開(kāi)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店、便利店等如雨后春筍，對(duì)我國(guó)傳統(tǒng)百貨商店這一單一業(yè)態(tài)形式和眾多單體店〔獨(dú)立商店〕構(gòu)成強(qiáng)大沖擊之勢(shì)。1998年，政府統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)中的貿(mào)易統(tǒng)計(jì)年報(bào)開(kāi)場(chǎng)增設(shè)零售業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)，作為試行表，考慮到目前各種業(yè)態(tài)的發(fā)育程度，以及國(guó)家國(guó)內(nèi)貿(mào)易局關(guān)于零售業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)，按照科學(xué)性與可操作性相結(jié)合的原那么，我們?cè)诮缍闶蹣I(yè)態(tài)時(shí)采取了大多數(shù)專家學(xué)者的意見(jiàn)，即：零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。這一概念包括了兩方面的含義：其一，確定的目標(biāo)市場(chǎng)；其二，具體的經(jīng)營(yíng)策略，包括：選址、規(guī)模、商品策略、價(jià)格策略、商店設(shè)施、效勞方式等。3.2業(yè)態(tài)分類

國(guó)際上零售業(yè)態(tài)的一般分類

對(duì)于零售業(yè)態(tài)的分類，目前國(guó)際上主要依據(jù)零售店的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品構(gòu)造、店堂設(shè)施、經(jīng)營(yíng)方式、營(yíng)業(yè)時(shí)間、效勞功能、價(jià)格策略等確定。美國(guó)把零售店區(qū)分為：百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、折扣店、一般商品店、服裝專賣店、倉(cāng)庫(kù)俱樂(lè)部、藥店、方便店、雜貨店等九類；日本對(duì)零售業(yè)態(tài)的分類與美國(guó)根本一樣，但增加了自動(dòng)售貨機(jī)、郵購(gòu)以及無(wú)店鋪銷售形式。當(dāng)然，同一個(gè)大類的業(yè)態(tài)，還可以進(jìn)一步細(xì)分為更為具體的業(yè)態(tài)形式，比方超級(jí)市場(chǎng)可以再細(xì)分為食品超市和綜合超市，這要依據(jù)不同的研究?jī)?nèi)容而定。事實(shí)上，由于國(guó)際資本的介入，當(dāng)一種新型的零售業(yè)態(tài)被引進(jìn)時(shí)，客觀上也引進(jìn)了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)，因此許多國(guó)家對(duì)零售業(yè)態(tài)的分類是根本一致的，可以進(jìn)展多國(guó)間的比較和溝通。我國(guó)零售業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分類

盡管國(guó)際上對(duì)零售業(yè)態(tài)的分類已比較完善，但在我國(guó)進(jìn)展業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)時(shí)還必須考慮我國(guó)的具體情況。1998年初研究和設(shè)計(jì)我國(guó)零售商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)時(shí)，主要考慮了兩方面的因素：一是我國(guó)零售各業(yè)態(tài)的開(kāi)展水平和所處的生命周期。從八十年代中期開(kāi)場(chǎng)的商品流通體制改革，促使舊式百貨店、糧油店、副食店、肉菜店等逐步衰落，代之而起的是處于成熟期的大型百貨店；處于增長(zhǎng)期的中小型超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店、便利店等；處于創(chuàng)新期的倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、郵購(gòu)、電視導(dǎo)購(gòu)和直銷。而上述各業(yè)態(tài)又由于我國(guó)地區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的不平衡，在引進(jìn)和開(kāi)展上不同步，比方上海在1991年組建了“聯(lián)華〞超市公司，出現(xiàn)了中小型超級(jí)市場(chǎng)新業(yè)態(tài)；1994年出現(xiàn)了便利店；1995年出現(xiàn)了電視導(dǎo)購(gòu)和直銷；1996年出現(xiàn)了大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市〔大賣場(chǎng)〕，而1994年以后真正標(biāo)準(zhǔn)的連鎖超市才在中西部地區(qū)出現(xiàn)；當(dāng)上海的便利店已開(kāi)展到1998年的2000家左右時(shí)，中西部地區(qū)對(duì)此業(yè)態(tài)還相當(dāng)陌生。二是統(tǒng)計(jì)上的可操作性?，F(xiàn)行零售貿(mào)易統(tǒng)計(jì)是對(duì)零售行為主體進(jìn)展統(tǒng)計(jì)，而一些新興業(yè)態(tài)尚不具備這一條件，如郵購(gòu)零售業(yè)務(wù)，在我國(guó)已有２－３年的開(kāi)展歷史，主要集中在服飾制造行業(yè)，通過(guò)郵寄方式出售其產(chǎn)品，統(tǒng)計(jì)操作就十分困難，無(wú)論是統(tǒng)計(jì)出售方還是購(gòu)置方均不易實(shí)施，因此，統(tǒng)計(jì)歸類時(shí)要考慮大局部地區(qū)的業(yè)態(tài)發(fā)育情況和統(tǒng)計(jì)實(shí)踐性。按照我國(guó)零售業(yè)態(tài)開(kāi)展的客觀進(jìn)程，在國(guó)際通行的業(yè)態(tài)分類總體框架下進(jìn)展必要的合并，把零售業(yè)態(tài)分為四大類進(jìn)展統(tǒng)計(jì)，即：百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)〔專賣〕店和其他。百貨商店

是指在一個(gè)建筑物內(nèi)，集中了假設(shè)干專業(yè)的商品部并向顧客提供多種類、多品種商品及效勞的綜合性零售形態(tài)。其根本特征是：①商品構(gòu)造以經(jīng)營(yíng)服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂(lè)品為主，種類齊全；②以柜臺(tái)銷售為主，明碼標(biāo)價(jià)；③注重店堂裝修及櫥窗展示。這里的百貨商店，不是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類中的“日用百貨零售業(yè)〞，而是指經(jīng)營(yíng)多品種、多門類的綜合性商店，包括大中小型綜合經(jīng)營(yíng)的商店。超級(jí)市場(chǎng)

是指采取自選銷售方式，以銷售群眾化生活用品為主，滿足顧客一次性購(gòu)置多種商品及效勞的綜合性零售形態(tài)，其根本特征為：①商品構(gòu)造以經(jīng)營(yíng)食品、副食品、日用生活品、服裝衣料、文具、家用電器等購(gòu)置頻率較高的商品為主；②采取自選銷售方式，明碼標(biāo)價(jià)；③結(jié)算設(shè)在出口處統(tǒng)一進(jìn)展。這說(shuō)明超級(jí)市場(chǎng)首先是自助效勞的零售商店，毛利低、銷量高，以經(jīng)營(yíng)生活必需品為主，種類繁多。統(tǒng)計(jì)時(shí)將各種類型的超級(jí)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)和會(huì)員式超市列入該類專業(yè)〔專賣〕店是指專門經(jīng)營(yíng)某類商品或某種品牌的系列商品，滿足消費(fèi)者對(duì)某類〔種〕商品多樣性需求的零售形態(tài)。其根本特征為：①商品構(gòu)造專業(yè)性較強(qiáng)，各種不同的規(guī)格、品種及品牌聚集，選擇余地大；②銷售人員有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，能為消費(fèi)者提供充分效勞；③采取定價(jià)銷售和開(kāi)架面售方式。將專業(yè)店和專賣店歸為一類統(tǒng)計(jì)僅僅是為了統(tǒng)計(jì)操作上的方便，其實(shí)專業(yè)店與專賣店有本質(zhì)的區(qū)別，前者專門經(jīng)營(yíng)某種或某類商品，如時(shí)裝店、鞋店、食品店、藥店、書店、電器店、珠寶店等；后者那么專門經(jīng)營(yíng)某種品牌的系列商品，如海爾電器專賣店、李寧牌體育用品專賣店、格力空調(diào)專賣店、蘋果牌休閑裝專賣店等。其他業(yè)態(tài)

指上述未包括的其他業(yè)態(tài)形式〔如便利店、折扣商店、雜貨店、郵購(gòu)商店等〕。關(guān)于連鎖店和購(gòu)物中心問(wèn)題需要說(shuō)明的是，在零售業(yè)態(tài)分類中，我們排除了連鎖店和購(gòu)物中心這兩種形式，這是因?yàn)椋?/p>

連鎖店是西方國(guó)家零售商業(yè)普遍采用的一種有效的組織經(jīng)營(yíng)方式。一個(gè)多世紀(jì)以來(lái)先后出現(xiàn)的百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、方便店、折扣商店等都是獨(dú)立于其他類型的零售業(yè)態(tài)，而連鎖店那么不同，既有便利店連鎖，也有超市連鎖，專業(yè)店連鎖等。隨著市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)的加劇，不僅在零售商業(yè)，在餐飲業(yè)、效勞業(yè)也都廣泛存在著連鎖經(jīng)營(yíng)的形式，如我國(guó)目前開(kāi)展較快的超級(jí)市場(chǎng)和品牌專賣店，一般都采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式；又如臺(tái)灣除在上述行業(yè)實(shí)行連鎖之外，還在旅館業(yè)、電腦資訊業(yè)、外語(yǔ)及才藝補(bǔ)習(xí)班等行業(yè)都實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)。一般而言，連鎖商店是指在核心企業(yè)或總店的領(lǐng)導(dǎo)下，由眾多小規(guī)模的、分散的、經(jīng)營(yíng)同類商品或效勞的零售企業(yè)，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合組織形式。連鎖商店應(yīng)由假設(shè)干個(gè)分店組成，其特征是：①經(jīng)營(yíng)同類商品；②使用統(tǒng)一商號(hào)；③統(tǒng)一采購(gòu)配送，采購(gòu)與銷售相別離。3.3購(gòu)物中心也不能作為獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。

購(gòu)物中心是一組零售商店及有關(guān)的商業(yè)設(shè)施的群體組合，其間有百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)店、品牌專賣店、美容美發(fā)店、彩擴(kuò)店、飯店、快餐廳、游戲廳、小影視廳、畫廊等，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、美食和其他效勞功能于一體，建筑面積較大，有些建筑面積達(dá)10-50萬(wàn)平方米，與商業(yè)街和我國(guó)大型商品交易市場(chǎng)類似，屬于商業(yè)集聚組織形態(tài)。其特點(diǎn)是：①眾多業(yè)主共同組成一個(gè)市場(chǎng)或商場(chǎng)；②自主經(jīng)營(yíng)，自由定價(jià)，不受購(gòu)物中心制約；③購(gòu)物中心的管理機(jī)構(gòu)大多為物業(yè)管理，自營(yíng)商業(yè)局部很少。

連鎖店和購(gòu)物中心不作為零售業(yè)態(tài)分組，并不意味著對(duì)它們不進(jìn)展統(tǒng)計(jì)。實(shí)際上，大多數(shù)新型業(yè)態(tài)店都選擇連鎖經(jīng)營(yíng)方式以降低本錢、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，故把連鎖作為一種經(jīng)營(yíng)方式單獨(dú)列入統(tǒng)計(jì)報(bào)表中；而對(duì)購(gòu)物中心，目前的統(tǒng)計(jì)方式是將其視為商品交易市場(chǎng)，由購(gòu)物中心的管理機(jī)構(gòu)或工商所負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)上報(bào)。3.4業(yè)態(tài)特點(diǎn)

百貨店概念在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開(kāi)展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)采取柜臺(tái)銷售與自選〔開(kāi)架〕銷售相結(jié)合方式。商品構(gòu)造為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。采取定價(jià)銷售，可以退貨，有導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等效勞工程和設(shè)施，效勞功能齊全選址在城市繁華區(qū)、交通要道。商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷售對(duì)象。商店規(guī)模大，在5000平方米以商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快。目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人。超級(jí)市場(chǎng)概念采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)展。商品構(gòu)成以購(gòu)置頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車場(chǎng)地。選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對(duì)象。商店面積在5000平方米以上目標(biāo)顧客以居民為主。大型綜合超市概念采取自選銷售方式，以銷售群眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體的、滿足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)。設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。目標(biāo)顧客為購(gòu)物頻率高的居民。商圈范圍較大。商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上。選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。便利店(方便店)概念滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)進(jìn)展，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式。商品構(gòu)造特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等。營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16h以上，甚至24h，終年無(wú)休日。選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購(gòu)物5—7min到達(dá)的范圍商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。店堂明快、清潔、貨架飽滿。目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購(gòu)置。經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化，開(kāi)展單品管理。便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格。專業(yè)店概念經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)售后效勞的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)采取定價(jià)銷售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)。商品構(gòu)造表達(dá)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為高利潤(rùn)。從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)，可以退貨。選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。商圈范圍不定。營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定。目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客。主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求。專賣店概念專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)采取定價(jià)銷售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)。商品構(gòu)造以企業(yè)品牌為主，銷售表達(dá)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)效勞。選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。商圈范圍不定。目標(biāo)顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。購(gòu)物中心概念企業(yè)有方案地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、效勞設(shè)施的集合體。特點(diǎn)由發(fā)起者有方案地開(kāi)設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，開(kāi)展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理。內(nèi)部構(gòu)造由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成。效勞功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)。選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定。設(shè)施豪華、店堂典雅、寬闊明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制。目標(biāo)顧客，以流動(dòng)顧客為主。根據(jù)選址和商圈不同，購(gòu)物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。倉(cāng)儲(chǔ)商店概念在大型綜合超市經(jīng)營(yíng)的商品根底上，篩選群眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體、以提供有限效勞和低價(jià)格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。主要的商圈人口為5—7萬(wàn)人。商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000m’以上。局部商品部門采取租賃制，把無(wú)店名的專業(yè)連鎖賣場(chǎng)和供給商引進(jìn)店內(nèi)經(jīng)營(yíng)。商品構(gòu)成以新開(kāi)發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)局部，主要是面向廣闊的工薪階層效勞。作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷售全部商品。作為商品策略，經(jīng)營(yíng)同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)展價(jià)格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商品。商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。將超市開(kāi)發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、倉(cāng)儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供給方案的方法及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用?？蓪?shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)。設(shè)有一定規(guī)模的停車場(chǎng)。家居中心概念以與改善、建立家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及效勞為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等。作為經(jīng)營(yíng)策略，發(fā)揮了廉價(jià)商店的低價(jià)格銷售和超級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)架自選銷售等優(yōu)勢(shì)。提供一站式購(gòu)足和一條龍效勞?？刹扇∵B鎖經(jīng)營(yíng)方式。有一定的停車場(chǎng)。4商業(yè)店鋪

專賣店開(kāi)店決策與店型選擇〔一〕開(kāi)店決策當(dāng)今社會(huì)，越來(lái)越多的企業(yè)家和個(gè)人都有開(kāi)店的欲望，專賣商店是一個(gè)理想的選擇。因?yàn)閷Ｙu商店規(guī)模小、投入資金少，又可以展現(xiàn)開(kāi)店人的風(fēng)格。事實(shí)上，目前世界上的許多零售業(yè)巨子都是從小專賣店起家的。但是，開(kāi)專賣店并非一定成功的，現(xiàn)實(shí)生活中失敗者屢見(jiàn)不鮮。因此，在決定設(shè)立專賣商店時(shí)，一定要了解專賣商店經(jīng)營(yíng)的難處。能抑制這些困難，才是辦好專賣商店的根底；如果無(wú)力抑制這些困難，最好放棄開(kāi)辦專賣商店。1〕專賣商店競(jìng)爭(zhēng)劇烈。專賣商店無(wú)論規(guī)模大小都會(huì)有成功的時(shí)機(jī)，并且能施展經(jīng)營(yíng)者的才能，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。因此，開(kāi)辦專賣商店的企業(yè)和個(gè)人為數(shù)眾多。專賣店與其他種類商店之間的競(jìng)爭(zhēng)十分劇烈，尋求新的時(shí)機(jī)很不容易，所以按照自己的理念去經(jīng)營(yíng)很可能會(huì)碰壁，這就需要?jiǎng)?chuàng)辦人的心理承受力強(qiáng)，駕馭市場(chǎng)的能力超凡。專賣商店開(kāi)展的彈性很大，最熱門的商店可能是一家專賣商店，最蕭條的也可能是專賣商店。假設(shè)你設(shè)立一家專賣商店，就要抱定背水一戰(zhàn)的信念，只能前進(jìn)，不能后退。夢(mèng)想輕輕松松地經(jīng)營(yíng)它，絕對(duì)不會(huì)成功。假設(shè)試圖也辭掉公職，辦個(gè)商店，以享受自由的心情來(lái)經(jīng)營(yíng)，只可能眾失敗。2〕經(jīng)營(yíng)者需要專業(yè)知識(shí)。專賣商店的特色是專業(yè)性強(qiáng)，因此經(jīng)營(yíng)者必須對(duì)所經(jīng)營(yíng)的商品有豐富的了解。這不僅能保證所買進(jìn)的貨物品質(zhì)優(yōu)良，而且能向顧客提供高層次和周到的效勞。縱觀世界上一些成功的專賣商店，經(jīng)營(yíng)者都是專家。在巴黎，書店的經(jīng)營(yíng)者是飽讀讀書的學(xué)者，古董店的老板大多是古董鑒賞家，服裝店經(jīng)理是服裝設(shè)計(jì)師，集郵社的創(chuàng)辦人常是集郵家。有人說(shuō)：專賣商店能否辦得起來(lái)，關(guān)鍵在于資金；專賣商店能否辦好，關(guān)鍵在于經(jīng)營(yíng)者的專業(yè)知識(shí)。這是有一定的道理的。3〕資金要有保障。開(kāi)店需要錢，開(kāi)辦何種專賣店，需要多少錢，須事先知曉。例如在北京開(kāi)辦一家美容院至少要投資５萬(wàn)元；開(kāi)辦一家服裝店至少要投資２０萬(wàn)元。當(dāng)然，地域不同，規(guī)模不同，商品等級(jí)不同，會(huì)需要不同資金的投入。例如：在日本開(kāi)設(shè)一家３０平方米大的茶藝館，必須準(zhǔn)備保證金４００萬(wàn)日元，內(nèi)部裝潢費(fèi)４００萬(wàn)日元，開(kāi)店預(yù)備資金２００萬(wàn)日元，合計(jì)為１０００萬(wàn)日元。如果創(chuàng)辦者能獨(dú)立負(fù)擔(dān)全部資金投入最為理想；如果資金缺乏，就要考慮借款。借到與否、風(fēng)險(xiǎn)大小與自己的承受風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力如何，都要有所估算。有人常因?yàn)橘Y金缺乏，致使開(kāi)店的理想成為泡影，或只好縮小專賣商店的規(guī)模。在決定是否開(kāi)辦專賣商店時(shí)，對(duì)以上的利弊得失要進(jìn)展具體分析，不可瞻前顧后，也切勿草率行事?！捕车晷瓦x擇當(dāng)人們決定要開(kāi)個(gè)專賣店后，馬上就面臨著開(kāi)什么類型專賣店的問(wèn)題。雖然各種專賣商店有著共同的特性，但也有差異，有時(shí)差異會(huì)對(duì)專賣店的開(kāi)展有重要的影響，因此企業(yè)或個(gè)人都應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)展選擇。１．店型選擇的影響因素專賣商店種類繁多，特點(diǎn)各異，選擇時(shí)就考慮以下影響因素?！?〕資金。資金數(shù)目是店型選擇的重要影響因素，資金雄厚的企業(yè)和個(gè)人，可選擇高檔路線的專賣商店。如服裝店、化裝品店、電器店、首飾店等。這些商店要求裝飾豪華、高雅，商品價(jià)格較高，當(dāng)然利潤(rùn)也較大。如果僅是小本經(jīng)營(yíng)，可選擇較群眾化的專賣商店，如食品店、冷飲店、花店、咖啡店等?！玻病掣?jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)源于市場(chǎng)的供需狀況，在選擇專賣商店店型時(shí)，應(yīng)防止進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)異常劇烈的領(lǐng)域，開(kāi)辟新市場(chǎng)更利于生存和開(kāi)展。目前服裝店、食品店、家具店都是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈區(qū)域，而化裝品店、花店、洗衣店等還有很大的市場(chǎng)潛力。單品經(jīng)營(yíng)和獨(dú)家風(fēng)格，是躲避過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的理想選擇。日本有一家玻璃器皿商店，經(jīng)營(yíng)各種類型、大小不等、用途各異的玻璃器皿，生意鼎盛。上海有一家專門銷售各種瓶塞的商店，獨(dú)一無(wú)二的商品組合使其取得了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)?！玻场硨I(yè)知識(shí)。專賣商店的經(jīng)營(yíng)不同于一般商品，它需要店主有較高的專業(yè)知識(shí)水準(zhǔn)，因?yàn)榈綄Ｙu商店購(gòu)置的顧客常常需要得到科學(xué)性的購(gòu)置建議。如果沒(méi)有相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，就應(yīng)放棄經(jīng)營(yíng)該種店型。試想：作為一個(gè)服裝店經(jīng)營(yíng)者，如果缺乏對(duì)服裝潮流的敏感，審美觀不強(qiáng)，他能將這家服裝專賣店經(jīng)營(yíng)好嗎？〔４〕市場(chǎng)潛力。隨著社會(huì)的開(kāi)展，人們的消費(fèi)觀變化迅速，在選擇店型時(shí)，應(yīng)看準(zhǔn)那些市場(chǎng)潛力較大的行業(yè)。服裝業(yè)開(kāi)展忽高忽低，市場(chǎng)潛力大，但風(fēng)險(xiǎn)也大；食品業(yè)難有高潮，但人人得吃飯，故市場(chǎng)平穩(wěn)，市場(chǎng)潛力較大；保健用品、休閑用品等行業(yè)有不可估量的市場(chǎng)潛力。２．店型選擇的過(guò)程店型選擇的過(guò)程，實(shí)際上是對(duì)店型特征分析和對(duì)影響因素研究的過(guò)程。但在實(shí)際生活中，不少人卻無(wú)視了這些，他們?cè)跊Q定開(kāi)店時(shí)直接想的就是開(kāi)個(gè)服裝店、鞋店或食品店等，此后再進(jìn)展可行性研究，這是不科學(xué)的。開(kāi)店人之所以有開(kāi)店的愿望，大多已具備了一定數(shù)量的資金。在資金角保障的前提下，店型選擇應(yīng)從市場(chǎng)調(diào)查入手，看看消費(fèi)需求有何新變化，就可以考慮這一店型，接下來(lái)再進(jìn)展自身的可行性分析。包括：能否有足夠的資金支撐；能否購(gòu)到較高級(jí)的舶來(lái)品；能否聘請(qǐng)到通曉該類商品經(jīng)營(yíng)與使用的專家；在顧客能承受的價(jià)格范圍內(nèi)能否獲得理想的利潤(rùn)。如果得出肯定的結(jié)論，就可以確定選擇開(kāi)專賣店。〔三〕服裝店１．服裝店概述顧名思義，服裝店是專營(yíng)服裝的商店。它有兩種形式：一是聚集各類時(shí)裝的精品，品牌多樣；二是僅經(jīng)營(yíng)一個(gè)品牌的時(shí)裝，大多是產(chǎn)銷合一的方式。時(shí)裝與普通成衣不同。它具有流行、時(shí)髦的特征，無(wú)論是款式還是價(jià)格，都高于普通成衣。過(guò)去，服裝的主要目的是為了保曖，服裝顏色較單一，款式較少變化，一般服裝店即時(shí)可滿足人們對(duì)穿著的需求。這些年來(lái)，隨著生活水淮的提高和自我意識(shí)的加強(qiáng)，人們對(duì)服裝日益講究起來(lái)。服裝店和服裝廠商應(yīng)運(yùn)而生，目前名牌服裝店已在城市中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。服裝店一般需要較大的投資，最好位于繁華商業(yè)區(qū)或新潮商品聚集的街區(qū)；經(jīng)營(yíng)的品牌注重流行趨勢(shì)和較高風(fēng)格；利潤(rùn)有可能到達(dá)５０％—１００％，甚至更高，價(jià)格尋求較高價(jià)位；經(jīng)營(yíng)中應(yīng)及時(shí)處理過(guò)季和過(guò)時(shí)的服裝，否那么會(huì)使商品陷入困境。２．市場(chǎng)時(shí)機(jī)分析近幾年，大城市服裝店開(kāi)展也很快，一引起海外品牌捷足先登。盡管這些專賣店的服裝款式新穎，名氣非凡，外部裝飾也各具特色，但由于價(jià)格昂貴，問(wèn)津者不多，華美堂皇的店內(nèi)顯得冷冷清清，一些較大的名牌服裝店也在盛名之下微利經(jīng)營(yíng)，甚至面臨著困境。盡管如此，服裝專賣店仍是越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈，假設(shè)不吸引假設(shè)干名牌忠誠(chéng)度較高難度顧客，盲目開(kāi)辦單一品牌的專賣店那么兇多吉少。近些年來(lái)，人們的收水準(zhǔn)提高很快，但物價(jià)上漲幅度也高。年輕女士是服裝店的主要顧客，她們雖然有追求時(shí)尚的欲望，卻缺乏堅(jiān)強(qiáng)的后盾，加上新興的高級(jí)百貨商場(chǎng)大多聚集名牌時(shí)裝，從聲勢(shì)和選擇范圍上都強(qiáng)于單一品牌專賣店，因此名牌時(shí)裝店不冷不熱實(shí)屬情理之中。服裝店的出路有兩條：一是造就吸引眾人的服裝時(shí)尚，以自己的服裝為核心，形成特有的消費(fèi)層，諸如表少年服飾、少女服飾等等；二是跳出經(jīng)營(yíng)單一品牌的模式，聚集多種品牌。當(dāng)然，服裝店也可以向群眾化方向開(kāi)展?！菜摹承辏薄⑿旮攀鲂晔菍ｉT賣鞋的商店，它有綜合鞋店和專營(yíng)鞋店等形式。人類的進(jìn)化帶動(dòng)了足下革命，從赤腳到穿鞋，從草鞋到布鞋，從布鞋到皮鞋，從單一款式到變幻無(wú)窮的款式，多種多樣的變化與需求，為鞋店的開(kāi)展提供了廣闊的空間。在同等規(guī)模條件下，鞋店的投資額與服裝店相關(guān)不大，經(jīng)營(yíng)特征與服裝店也很相似。此外，消費(fèi)者對(duì)鞋子樣式的需要是千變?nèi)f化的，選擇流行樣式對(duì)鞋店來(lái)說(shuō)是非常重要的。因此經(jīng)營(yíng)鞋店要具備以下條件：有流行服裝店的流行訊息；鞋店要設(shè)在繁華、熱鬧的商業(yè)區(qū)，最好與服裝相鄰；店面設(shè)計(jì)要典雅、清新；商品陳列要因店而異，但要有試鞋椅、全身鏡或半身鏡，這是衡量鞋店等級(jí)的重要標(biāo)志；鞋店不管大小，大致要有一半的空間作為儲(chǔ)藏之用；過(guò)時(shí)的鞋子和樣品要及時(shí)削價(jià)出售。２．市場(chǎng)時(shí)機(jī)分析當(dāng)今消費(fèi)者越來(lái)越重視鞋的消費(fèi)了，據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，鞋店消費(fèi)額增長(zhǎng)速度異常迅速，并呈現(xiàn)出多樣的趨勢(shì)。究其原因，隨著人們生活水準(zhǔn)的提高和全球訊息的流通，城市中已，崛起一個(gè)新的階層——新新消費(fèi)者。他們多數(shù)為年青人，存款意識(shí)淡薄，追求全身穿著的高雅與各諧。鞋子是全身搭配的重要局部，正如一位在外企工作的小姐說(shuō)：“大概是由于含蓄的傳統(tǒng)性格所致，人們見(jiàn)面時(shí)常常不自覺(jué)地看對(duì)方穿什么鞋，樣式老舊或檔次太低，都會(huì)讓人輕視，服裝有進(jìn)可隨意，但鞋一點(diǎn)都不能馬虎。因此，我在鞋上花的錢并不比花在服裝上的少。〞這不是個(gè)別現(xiàn)象，而是代表一個(gè)龐大的消費(fèi)言族群。專賣流行鞋種比賣一般實(shí)用鞋獲利時(shí)機(jī)大，但要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也大，同時(shí)要求經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)更高，市場(chǎng)嗅覺(jué)更靈敏。一般實(shí)用目前有被無(wú)視的傾向，實(shí)際上一般實(shí)用鞋價(jià)格廉價(jià)，中老年人對(duì)它有一定的偏好，是一個(gè)銷售穩(wěn)定的種類?！参濉呈称返辏保称返旮攀鲎詮牡赇佌Q生后，就有了各式各樣的食品店，如米店、肉鋪、面包店、水果店和蔬菜店等。食品店是歷史上最悠久的專賣商店。開(kāi)辦食品店比服裝店投資少，但是毛利較低。食品店最好的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)并非城市中心的商業(yè)區(qū)，而是人口密集的住宅區(qū)。經(jīng)營(yíng)何種等級(jí)的食品要依據(jù)所在地居民總體消費(fèi)水準(zhǔn)進(jìn)展選擇，開(kāi)辦食品異常辛苦，從早忙到晚，并要與各類顧客打交道。食品具有易腐的特點(diǎn)，儲(chǔ)存商品的倉(cāng)庫(kù)和柜臺(tái)常需要配備冷藏設(shè)施。２．市場(chǎng)時(shí)機(jī)分析食品店的最大特點(diǎn)是小而多，競(jìng)爭(zhēng)比較劇烈。盡管人們不能不吃，但吃也是有限度的。從消費(fèi)構(gòu)造上看，吃占消費(fèi)支出的比例有逐年下降的趨勢(shì)，因此在有限的市場(chǎng)內(nèi)取得圈套的利潤(rùn)應(yīng)為食品店的目標(biāo)。目前，從總體上看，食品店持平開(kāi)展，但某些食品卻有較大的市場(chǎng)潛力，如保健食品、冷凍食品、兒童食品等?！玻薄潮＝∈称?。隨著生活水準(zhǔn)的提高和生活節(jié)奏的加快，人們?cè)絹?lái)越重視身體保健。此外，隨著工業(yè)文明而出現(xiàn)的新型疾病對(duì)人體危害很大，迫使人們不得不自我保護(hù)。因此，保健食品有較大的開(kāi)展空間，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)日漸劇烈。〔２〕冷凍食品。冷凍食品是一種現(xiàn)代食品，它經(jīng)過(guò)生產(chǎn)到冷藏，并通過(guò)食品店送到消費(fèi)者手中。許多家庭也備有冷藏設(shè)施，這就構(gòu)成了一個(gè)完備的冷藏鏈。它適應(yīng)了人們方便、快捷、保鮮的三種要求。西方冷凍食品連鎖店開(kāi)展異常迅速，在我國(guó)未來(lái)也將會(huì)有一個(gè)較大的開(kāi)展?！玻场硟和称贰和称肥且粋€(gè)熱門行業(yè)，有人類就有兒童，并且社會(huì)越進(jìn)步，此項(xiàng)花費(fèi)越大。據(jù)相關(guān)單位統(tǒng)計(jì)，目前一些兒童支出已占家庭總支出的３０％—４０％，其中兒童食品占相當(dāng)大的比例，特別與兒童安康相關(guān)的食品，更具有光明的前景。當(dāng)然，隨著社會(huì)環(huán)境和風(fēng)氣的變化，必然會(huì)帶來(lái)一些更新的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。企業(yè)及個(gè)人需要具備敏銳的感知力，以便及早發(fā)現(xiàn)?！擦畴娖鞯辏保娖鞯旮攀鲭娖鲗Ｙu商店是專營(yíng)各類家用電器的商店，它可以是綜合電器商店，也可以是單項(xiàng)電器商店。音響器材專賣店、照相器材專賣店都屬于后者。電器商店店具有體積大、單位價(jià)值高等特點(diǎn)，因此電器商店需要較大的店面陳列商品，資金投入較大。同時(shí)許多電器店對(duì)溫度和濕度要求較為嚴(yán)格，設(shè)施投資要占一定數(shù)額。電器商店經(jīng)營(yíng)彈性較大，產(chǎn)品適應(yīng)潮流會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)頂峰，不適應(yīng)就會(huì)平平淡淡，甚至倒閉。經(jīng)營(yíng)電器商店者必須有較豐富的專業(yè)知識(shí)，為顧客提供技術(shù)及使用上的指導(dǎo)。經(jīng)營(yíng)大件電器的商店，最好提供送貨及安裝效勞。２．市場(chǎng)時(shí)機(jī)分析現(xiàn)代家用電器的產(chǎn)生與開(kāi)展，激發(fā)了消費(fèi)者的新需求。電子裝置在家用電器上的廣泛應(yīng)用，使產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，不斷形成家用電器新?lián)Q的消費(fèi)潮流。目前的家用電器市場(chǎng)很大，對(duì)于大型家用電器來(lái)說(shuō)，在城市中正處于一個(gè)更新?lián)Q代時(shí)期，而在鄉(xiāng)村正牌一個(gè)開(kāi)展時(shí)期。對(duì)于新型家用電器來(lái)說(shuō)，城市和鄉(xiāng)村都處于持續(xù)時(shí)期，未來(lái)開(kāi)展?jié)摿艽?。?jù)調(diào)查，歐美等先進(jìn)國(guó)家，平均５０％以上的日常工作，要靠電腦來(lái)完成。同時(shí)電腦也成為家庭生活訊息的主要來(lái)源之一，人們對(duì)它的依賴越來(lái)越大。以音響器材商店來(lái)說(shuō)，音樂(lè)發(fā)燒友已構(gòu)成了一個(gè)強(qiáng)大的消費(fèi)族群，他們以年輕人為主。這些人對(duì)喜愛(ài)的歌手如癡如醉，形成了追星族。另外，鐘表專賣店、自行車專賣店、摩托車行等都具有不同程度的開(kāi)展?jié)摿?。〔七〕珠寶店１．珠寶店概述珠寶店是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，歷史已相當(dāng)悠久。早在店鋪出現(xiàn)以前，長(zhǎng)途販運(yùn)的行商們就重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)珠寶首飾，為那些達(dá)官貴族們效勞。此后逐漸演化，在出產(chǎn)地和行銷地的城市開(kāi)成珠寶街。諸如，在意大利古城佛羅倫薩有著名的首飾街，在鉆石之城——比利時(shí)的安特衛(wèi)普也有鉆石街。珠寶店的成功重在信譽(yù)。經(jīng)營(yíng)者必須保證珠寶的品質(zhì)，因此專業(yè)知識(shí)必不可少，許多成功的珠寶店老板都是珠寶鑒賞家。另外珠寶具有體積小、價(jià)值高的特點(diǎn)，這一方面可以節(jié)省店面面積，但另一方面又會(huì)招致竊賊。在世界各國(guó)，珠寶店被竊案件屢有發(fā)生，所以商店平安十分重要。雖然珠寶店不需要大的面積，卻需要好的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，最好位于市場(chǎng)中心較為繁華的地段，但租金會(huì)相當(dāng)昂貴。為平安起見(jiàn)，珠寶店應(yīng)采取閉架售貨方式，經(jīng)營(yíng)方式保守和傳統(tǒng)。２．市場(chǎng)時(shí)機(jī)分析生活富裕，使人們有錢佩戴珠寶飾品。目前，珠寶飾品已成為普通百姓一項(xiàng)重要的消費(fèi)內(nèi)容。珠寶物小價(jià)昂的特征，深受投資者喜愛(ài)，既便于收藏，又可以在一定程度上保值?，F(xiàn)在人們的消費(fèi)呈多樣化開(kāi)展，玉石、鉆石、紅寶石、藍(lán)寶石、祖母綠等都頗有市場(chǎng)。有些消費(fèi)者以珠寶來(lái)顯示自己的地位、身份和財(cái)富，而商人可借此大發(fā)其財(cái)。專賣商店的店型選擇范圍很大，關(guān)鍵在于自己的實(shí)力和市場(chǎng)狀況，店型選擇成功與否，對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)成敗有重要影響。實(shí)際上，任何一類商品都可以構(gòu)成專賣商店的內(nèi)容，因篇幅所限，這里不一一列舉，經(jīng)營(yíng)者可自己進(jìn)展組合與選擇店鋪開(kāi)設(shè)地點(diǎn)選擇與步驟

第一步分析交通條件交通條件是影響店鋪選擇開(kāi)設(shè)地點(diǎn)的一個(gè)重要因素，它決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的順利開(kāi)展和顧客購(gòu)置行為的順利實(shí)現(xiàn)。1.從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來(lái)看，對(duì)交通條件的評(píng)估主要有以下兩個(gè)方面：(1)在開(kāi)設(shè)地點(diǎn)或附近是否有足夠的停車場(chǎng)所可以利用。外國(guó)絕大多數(shù)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的停車場(chǎng)所與售貨場(chǎng)所的一般比率為4：1。如果不是購(gòu)物中心地點(diǎn)，對(duì)停車場(chǎng)所的要求可以降低，店鋪可以根據(jù)自己的要求做出決策。(2)商品運(yùn)至商店是否容易。這就要考慮可供商店利用的運(yùn)輸動(dòng)脈能否適應(yīng)貨運(yùn)量的要求，并便于裝卸，否那么貨運(yùn)費(fèi)用的明顯上升，會(huì)直接影響到商店的經(jīng)濟(jì)效益。另外，商店提供售后效勞時(shí)，需要送貨上門，如果交通不便，直接影響商店的競(jìng)爭(zhēng)力。2.為方便顧客購(gòu)置，促進(jìn)購(gòu)置行為的順利實(shí)現(xiàn)，對(duì)交通條件要做如下具體分析。(1)設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的商店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。一般，距離越近，客流較多，購(gòu)置越方便。開(kāi)設(shè)地點(diǎn)還要考慮客流來(lái)去方向，如選在面向車站、碼頭的位置，以下車、船的客流為主，選在鄰近市場(chǎng)公共車站位置的，那么以上車的客流為主。(2)設(shè)在市內(nèi)公共汽車站附近的商店，要分析車站的性質(zhì)，客流量，是中途站還是終點(diǎn)站，是主要車站還是一般車站。一般來(lái)說(shuō)，主要停車站客流量大，商店可以吸引的潛在顧客較多。(3)要分析交通管理狀況引起的有利與不利條件。如單行街道、制止車輛通行街道，及與人行橫道距離較遠(yuǎn)都會(huì)造成客流量在一定程度上的減少。第二步分析客流規(guī)律客流量大小是一個(gè)店鋪成功與否的關(guān)鍵因素?？土靼ìF(xiàn)有客流和潛在客流，商店選擇開(kāi)設(shè)地點(diǎn)總是力圖處在客流最多，最集中的地點(diǎn)，以使多數(shù)人就近購(gòu)置商品，但客流規(guī)模大，并不一定帶來(lái)商店的興隆，應(yīng)作具體分析。一般商店客流分為三種類型：(1)自身的客流。是指那些專門為購(gòu)置某種商品而來(lái)店購(gòu)置的顧客形成的客流，這是商店客流的根底，是商店銷售收入的主要來(lái)源。因此，新設(shè)商店選址時(shí)，應(yīng)著眼評(píng)估本身客流的大小規(guī)模及開(kāi)展趨勢(shì)。(2)分享客流。指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流，這種客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營(yíng)相互補(bǔ)充類商品的商店之間，或大商店與小商店之間。如經(jīng)營(yíng)某類商品的補(bǔ)充商品的商店，在顧客購(gòu)置了主商品之后，就會(huì)附帶到鄰近補(bǔ)充商品的商店購(gòu)置相應(yīng)的補(bǔ)充商品，以實(shí)現(xiàn)完整的消費(fèi)；又如鄰近大型商店的小商店，會(huì)吸引一局部專程到大商店購(gòu)物的顧客，順便到毗鄰的小商店來(lái)。不少小商店依大店而設(shè)，就是利用這種分享客流。(3)派生客流。是那些順路進(jìn)店購(gòu)物的顧客形成的客流，這些顧客并非專門來(lái)店購(gòu)物。在一些旅游點(diǎn)、交通樞紐、公共場(chǎng)所附近設(shè)立的商店主要利用的就是派生客流。2.分析客流目的，流速和滯留時(shí)間不同地區(qū)的客流規(guī)模雖有可能一樣，但其目的、流速、滯留時(shí)間會(huì)有所不同，要做具體分析，再作出最正確選擇。如在一些公共場(chǎng)所、車輛通行干道，客流規(guī)模很大，雖然也會(huì)順便或臨時(shí)購(gòu)置一些商品，但客流的主要目的不是為了購(gòu)物，同時(shí)客流速度快，滯留時(shí)間短。同樣一條街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多的情況下，由于交通條件、光照條件、公共場(chǎng)所設(shè)施的影響，存在很大差異。另外，人們騎車、步行或駕駛汽車均靠右行，往往習(xí)慣光臨行駛方向一側(cè)的商店。鑒于此，開(kāi)設(shè)地點(diǎn)應(yīng)盡可能選擇在客流較多的街道一側(cè)。選擇商店的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)還要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系。穿插路口客流集中，可見(jiàn)度高，是最正確的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)；有些街道由于兩端的交通條件不同或根底文化娛樂(lè)設(shè)施不同或通向的地區(qū)不同，客流主要集中在街道的一端，表現(xiàn)為一端客流最多，縱深處逐漸減少的特征，這時(shí)候店址宜選在客流集中的一端；還有些街道，中間地段客流規(guī)模大于兩端，相應(yīng)地，店址選擇在街道中間就能更多地得到客流。第三步分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手商店周圍的競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)店鋪經(jīng)營(yíng)的成敗產(chǎn)生巨大影響，因此在商店選擇開(kāi)設(shè)地點(diǎn)時(shí)，必須要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)設(shè)地點(diǎn)附近如果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，且商品構(gòu)造、效勞水準(zhǔn)等相類似，那么新店很難獲得巨大成功，但假設(shè)新店經(jīng)營(yíng)獨(dú)具特色，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，也能吸引大量客流，促進(jìn)銷售增大，增強(qiáng)店譽(yù)。當(dāng)然，作為店鋪的選址地點(diǎn)還是盡量選擇在商店相對(duì)集中且有開(kāi)展?jié)摿Φ牡胤?，?duì)經(jīng)營(yíng)選購(gòu)性商品的商店尤其如此。另外，當(dāng)?shù)曛分車纳痰觐愋?，協(xié)調(diào)并存，形成相關(guān)商店群，往往對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生積極影響，如經(jīng)營(yíng)相互補(bǔ)充類商品的商店相鄰而設(shè)，在方便顧客的根底上，擴(kuò)大了自己的銷售。集中在一起的商店群相互間既存在競(jìng)爭(zhēng)，又有著合作，應(yīng)善于權(quán)衡把握這種關(guān)系。第四步分析開(kāi)設(shè)位置的物質(zhì)特征一個(gè)位置的物質(zhì)特征決定商店的建筑的類型。物質(zhì)特征包括位置周圍建筑環(huán)境、停車場(chǎng)、能見(jiàn)度、顧客進(jìn)出的方便性以及地形的特點(diǎn)等因素。建筑環(huán)境新建商店要與周圍的建筑環(huán)境相融合，不同的環(huán)境要求不同的建筑風(fēng)格，從而影響開(kāi)設(shè)本錢等一系列問(wèn)題。比方，在豪華建筑群中，倉(cāng)庫(kù)或裸墻商店難以存在。停車場(chǎng)停車場(chǎng)的數(shù)量、面積及方便性也是位置物質(zhì)特征的一個(gè)重要方面，大多數(shù)購(gòu)物中心提供充分的免費(fèi)停車場(chǎng)。而在商業(yè)中心地區(qū)，停車場(chǎng)是一個(gè)主要問(wèn)題。因?yàn)樯虡I(yè)中心地區(qū)商家云集，地面空間狹小，難于開(kāi)辟空地建成停車場(chǎng)，有的商店騰出一小塊地作為停車場(chǎng)，但由于地價(jià)昂貴，便要收取停車場(chǎng)地費(fèi)。不過(guò)地下停車場(chǎng)及立體式停車場(chǎng)的建立有可能緩解這一矛盾。能見(jiàn)度和顧客進(jìn)出的方便性一片空白而平坦的地方有好的能見(jiàn)度和易接近性，但是這樣的地點(diǎn)對(duì)于開(kāi)發(fā)和開(kāi)展卻是不利的。零售商必須在此開(kāi)發(fā)道路、商店、停車場(chǎng)、甚至提供運(yùn)輸交通工具、其投資規(guī)模和本錢很大。如果在一個(gè)有效的地點(diǎn)，且已有建筑物，零售商必須考慮現(xiàn)有的建筑物能否被改造和利用或者需要全部或局部地拆毀。另外，假設(shè)一個(gè)潛在的開(kāi)設(shè)地點(diǎn)位于購(gòu)物中心末端而只有狹小局部臨街，或者位于街道一側(cè)只有狹小的一局部，其能見(jiàn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于位于購(gòu)物中心入口處或主要街道。雖然有時(shí)候可以通過(guò)建筑物的一個(gè)大的、清晰可見(jiàn)的標(biāo)志指引顧客但還是會(huì)喪失一些顧客。地形特點(diǎn)通常十字路口的易接近性高。那里擁有較大的客流量。許多零售商也愿意支付較高的租金以獲得這樣的位置。路口拐角處同時(shí)也提供較大的櫥窗陳列的時(shí)機(jī)，并可多設(shè)出人口，增強(qiáng)了能見(jiàn)度與易接近性。但是，有立交橋或?qū)⒁⒐妨⒔粯虻穆房诓皇呛玫牡攸c(diǎn)，交通管理的障礙也影響著顧客的可接近性。第五步分析城市規(guī)劃在商店開(kāi)設(shè)地點(diǎn)選擇時(shí)，要考慮城市建立的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長(zhǎng)期規(guī)劃，有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是最正確位置，但是隨著城市的改造和開(kāi)展，將會(huì)出現(xiàn)新的變化而不適合開(kāi)店。反之，有些地點(diǎn)從當(dāng)前來(lái)看，不是理想的地點(diǎn)，但從規(guī)劃前景看，會(huì)成為有開(kāi)展前景的新的商業(yè)中心區(qū)。因此，零售經(jīng)營(yíng)者必須從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設(shè)施、住宅及其他建立或其他建立工程的規(guī)劃的前提下，做出最正確地點(diǎn)的選擇。第六步評(píng)估未來(lái)商店的效益主要包括平均每天經(jīng)過(guò)的人數(shù)、來(lái)店光臨的人數(shù)比例、光臨的顧客中購(gòu)物者的比例、每筆交易的平均購(gòu)置量等。第七步做出選址決策綜合考慮上述各方面的評(píng)價(jià)，做出科學(xué)、理智的決策。5零售業(yè)種介紹

概念：依商品的功能、款式以及適合的年齡所做的分類5.1業(yè)種分類

從使用目的上分類：消費(fèi)品、再生產(chǎn)品從購(gòu)置習(xí)慣上分類：日常用品、選購(gòu)品、專用品5.2業(yè)種特點(diǎn)

特點(diǎn)購(gòu)買頻率價(jià)位購(gòu)買習(xí)慣外部作用更換周期地位日常用品高低沖動(dòng)短不大缺之不可選購(gòu)品較低較高計(jì)劃較長(zhǎng)對(duì)服務(wù)有用重要專用品非常低非常高考慮再三先品貨、后價(jià)格對(duì)專業(yè)人士影響大重要、量小5.3品牌介紹

品牌的概念品牌名：品牌中可以讀出的局部——詞語(yǔ)、字母、數(shù)字或詞組等的組合。如海爾、紅雙喜1999、TCL等。品牌標(biāo)志：品牌中不可以發(fā)聲的局部——包括符號(hào)、圖案或明顯的色彩或字體。如耐克的一勾造型，小天鵝的天鵝造型，IBM的字體和深藍(lán)色的標(biāo)準(zhǔn)色等。品牌角色；是用人或擬人化的標(biāo)識(shí)來(lái)代表品牌的方式，如海爾兄弟、麥克唐納、米老鼠、康師傅等。商標(biāo)：受到法律保護(hù)的整個(gè)品牌、品牌標(biāo)志、品牌角色或者各要素的組合。當(dāng)商標(biāo)使用時(shí)，要用“R〞或“注〞明示，意指注冊(cè)商標(biāo)。品牌在市場(chǎng)營(yíng)銷中的作用與意義品牌的首要功能是在于可以方便消費(fèi)者進(jìn)展產(chǎn)品選擇，縮短消費(fèi)者的購(gòu)置決策過(guò)程。選擇知名的品牌，對(duì)于消費(fèi)者而言無(wú)疑是一種省事、可靠又減少風(fēng)險(xiǎn)的方法。造就強(qiáng)勢(shì)品牌能使企業(yè)享有較高的利潤(rùn)空間。在傳統(tǒng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，當(dāng)消費(fèi)者形成鮮明的品牌概念后，價(jià)格差異就會(huì)顯得次要。當(dāng)給不同品牌賦予特殊的個(gè)性時(shí)，這種情況就更為明顯。品牌可以超越產(chǎn)品的生命周期，是一種無(wú)形資產(chǎn)。由于需求的變更和競(jìng)爭(zhēng)的推動(dòng)，除了少數(shù)產(chǎn)品，極大多數(shù)產(chǎn)品不會(huì)長(zhǎng)久地被消費(fèi)者承受。一般而言，產(chǎn)品都有一個(gè)生命周期，會(huì)經(jīng)歷從投放市場(chǎng)到被淘汰退出市場(chǎng)的整個(gè)過(guò)程，包括投入、成長(zhǎng)、成熟和衰退四個(gè)階段。6商業(yè)客戶介紹

零售客戶客戶類型直接廠商：商品生產(chǎn)者，直接進(jìn)展銷售業(yè)務(wù)。一般只會(huì)選擇在一級(jí)城市。經(jīng)銷商：生產(chǎn)廠商把產(chǎn)品拿給某個(gè)公司，使之具有某個(gè)地域的壟斷權(quán)，但必須拿錢給廠商進(jìn)貨，可能會(huì)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中經(jīng)常斷貨，相對(duì)壓力較大。代理商：具有大范圍地區(qū)的經(jīng)營(yíng)壟斷權(quán)，與直接廠商關(guān)系好，可以不拿錢進(jìn)貨，廠商鋪底后，再現(xiàn)款進(jìn)貨，也可以向直接廠商交押金，貨品不需要付款，經(jīng)營(yíng)情況會(huì)優(yōu)于經(jīng)銷商。廠商設(shè)立的分公司或辦事處：在銷售比較好的地方或者在城市開(kāi)展?jié)摿^好的地方，要求廠商或公司一定是法人，具備開(kāi)增值稅發(fā)票的資格?？蛻艏捌放普{(diào)查廣告宣傳：了解廠商在各大商場(chǎng)，各種媒體上的廣告促銷。廠商資料了解業(yè)種調(diào)查。業(yè)態(tài)：A、形象柜B、專柜C、自營(yíng)廠商希望銷售的樓層、展示面積。廠商的性質(zhì)〔個(gè)體、國(guó)營(yíng)〕，代理商的性質(zhì)。廠商的資料〔、、聯(lián)系人〕。商品屬于什么流行趨勢(shì)。商品的價(jià)格〔平均價(jià)格〕、價(jià)格帶、商品檔次化分。商品的生產(chǎn)方式〔自產(chǎn)、代理加工、進(jìn)口〕。商品的業(yè)績(jī)狀況，廠商合作意愿。廠商希望合作的條件。商場(chǎng)與客戶的根本合作方式合作條件聯(lián)營(yíng)方式抽成：23%-30%銷售額倒扣/租金包底：廠商最低銷售額，做不到保底那么要賠保底廠商費(fèi)用：裝璜費(fèi)〔自裝、代裝付費(fèi)〕、員工薪資〔專柜、自營(yíng)〕、促銷費(fèi)用、其他：廣告櫥窗租賃方式租金：根據(jù)商場(chǎng)具體情況和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)決定。按金：即是押金，一般相當(dāng)于三個(gè)月的租金。上期：一般相當(dāng)于一個(gè)月租金。合作方式聯(lián)營(yíng)：商場(chǎng)不需要拿錢進(jìn)貨，聯(lián)營(yíng)、月結(jié)，主要用于百貨店、超市、專業(yè)店等業(yè)態(tài)；經(jīng)營(yíng)本錢較低。直營(yíng)：要拿錢進(jìn)貨的商品〔大家電、超市〕，較好的品牌，抽成較高。租賃：主要存在于購(gòu)物中心，百貨店中的金店、高檔鐘表、咖啡店、婚紗。引進(jìn)廠商和品牌的原那么符合商場(chǎng)規(guī)劃和定位符合商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)需要商場(chǎng)還未引進(jìn)的品牌品牌知名度在國(guó)內(nèi)外有一定地位品牌具有市場(chǎng)適銷能力和較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力以大中型企業(yè)、“三資〞企業(yè)、貿(mào)易公司、總代理〔總經(jīng)銷〕以及批發(fā)部為主要對(duì)象，小型、集體企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)為次要對(duì)象。堅(jiān)持“擇優(yōu)、擇近、少環(huán)節(jié)、低本錢〞，盡量做到“零〞環(huán)節(jié)。具有良好資信和具備法人資格的供給商，其產(chǎn)品必須在合法經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)品牌的評(píng)介，結(jié)合商場(chǎng)品牌引進(jìn)原那么，確定需要引進(jìn)的品牌。7商業(yè)工程市場(chǎng)調(diào)查分析

人口構(gòu)造人口構(gòu)造調(diào)查除了要了解目前的人口構(gòu)造外，還要調(diào)查了解有關(guān)過(guò)去人口聚集、膨脹的速度等方面的情況，并要對(duì)將來(lái)人口構(gòu)造的變遷進(jìn)展預(yù)測(cè)，同時(shí)將人口構(gòu)造依行業(yè)、職業(yè)、年齡教育程度等進(jìn)展分類整理，以便進(jìn)一步的深入分析。家庭戶數(shù)構(gòu)成家庭戶數(shù)構(gòu)成調(diào)查主要是對(duì)家庭戶數(shù)變動(dòng)的情形及家庭人數(shù)、成員狀況進(jìn)展調(diào)查，并以此了解人員變化趨勢(shì)，通過(guò)人員構(gòu)成比率的比照分析，來(lái)探索生活形態(tài)變化與都市開(kāi)展之間的關(guān)系。收入水平收入水平調(diào)查主要是了解某一地區(qū)內(nèi)消費(fèi)者的生活狀況及高中低收入者各自所占的比例情況，以此來(lái)分析消費(fèi)者消費(fèi)的可能性，了解家庭收入水平，并將這些資料與其他都市、其他地域相比較，進(jìn)展分析比照，作為是否開(kāi)設(shè)商店的主要依據(jù)。消費(fèi)水平消費(fèi)水平調(diào)查，主要是要了解消費(fèi)者個(gè)人及其家庭的消費(fèi)情形，并針對(duì)消費(fèi)內(nèi)容依商品類別進(jìn)展劃分，掌握不同商品類別的消費(fèi)支出比重。以此掌握商圈內(nèi)的消費(fèi)購(gòu)置力的一般概況。為確定百貨商店的店型提供參考。購(gòu)置行為購(gòu)置行為調(diào)查，主要是調(diào)查了解消費(fèi)者購(gòu)置商品時(shí)的活動(dòng)范圍及購(gòu)入某商品時(shí)經(jīng)常在何種類型商店購(gòu)置等情況，研究消費(fèi)者購(gòu)置行為的目的，一是可以得悉消費(fèi)者的購(gòu)物活動(dòng)區(qū)域，二是可以知悉消費(fèi)者選擇商品的標(biāo)準(zhǔn)，以便對(duì)該地區(qū)的消費(fèi)意識(shí)作深入研討。這對(duì)具體確定百貨商店的經(jīng)營(yíng)范圍及經(jīng)營(yíng)規(guī)模大有幫助

都市構(gòu)造調(diào)查主要是對(duì)某一區(qū)域內(nèi)市民生活的空間進(jìn)展調(diào)查，具體要調(diào)查中心地帶及周圍區(qū)域都市的構(gòu)造機(jī)能，以了解該地域內(nèi)設(shè)施、交通、活動(dòng)空間等方面的情況，并了解將來(lái)的城市開(kāi)展規(guī)劃，以便選取最具商業(yè)價(jià)值的地域開(kāi)設(shè)百貨商店。地勢(shì)構(gòu)造地勢(shì)情況調(diào)查主要是對(duì)地域內(nèi)地形關(guān)況進(jìn)展調(diào)查，尤其要了解平地的廣闊度及腹地的縱深度等情況，因?yàn)榈貏?shì)情況直接制約著百貨商店的規(guī)模選擇。交通情況一般而言，百貨商店的位置應(yīng)位于交通要道兩側(cè)，因?yàn)榻煌ňW(wǎng)密布的地方，往往人口容易集中或流量特別大，自然是設(shè)店的理想地點(diǎn)。所以調(diào)查時(shí)對(duì)于交通路線及車輛往來(lái)的班次、載送量等均可作為考慮的重點(diǎn)，有時(shí)對(duì)于停車空間也有調(diào)查的必要。地段的調(diào)查在繁華的地段，往往是商店容易集中之處，所以百貨商店選擇在熱鬧地段是理所當(dāng)然的，但其地價(jià)及租金較高，因此投資本錢提高的情況下，如何作有利的運(yùn)用以及將來(lái)可能變動(dòng)的趨勢(shì)，均成為在繁華地段設(shè)店的考慮要素。各項(xiàng)機(jī)能的調(diào)查一般設(shè)店位置假設(shè)為行政、經(jīng)濟(jì)、文化活動(dòng)等密集的地方，那么整個(gè)都市機(jī)能易于發(fā)揮出來(lái)，諸如行政管理、經(jīng)濟(jì)流通、娛樂(lè)效勞、商品銷售等機(jī)能，自然成為人口流動(dòng)集中的焦點(diǎn)。因此對(duì)于流動(dòng)的人口終究是以公務(wù)人口為主體或是以購(gòu)物、社交、娛樂(lè)的流入人口為主體，均為調(diào)查上應(yīng)予以明了的事項(xiàng)。城市規(guī)劃調(diào)查除了都市構(gòu)造的現(xiàn)狀外，有關(guān)將來(lái)開(kāi)展的方向，城市的開(kāi)展規(guī)劃，諸葛亮如交通網(wǎng)的開(kāi)發(fā)方案、社區(qū)開(kāi)展方案及商業(yè)區(qū)的建立方案等等，均為設(shè)店時(shí)在地點(diǎn)因素上所必須要考慮的因素，因?yàn)檫@些因素直接影響著商圈的變動(dòng)，必須對(duì)此進(jìn)展相應(yīng)的調(diào)查。7.3零售業(yè)構(gòu)造調(diào)查

城市商圈的調(diào)查零售業(yè)態(tài)的調(diào)查零售業(yè)種的調(diào)查7.4消費(fèi)者的調(diào)查

購(gòu)置習(xí)慣的調(diào)查這項(xiàng)調(diào)查的目的是對(duì)欲設(shè)店地區(qū)的居民的年齡、職業(yè)、收入、購(gòu)置傾向進(jìn)展研究分析，以調(diào)查可能的商圈范圍。其調(diào)查對(duì)象以家庭為主，可采用抽樣調(diào)查的方法，調(diào)查時(shí)可以到學(xué)校、工廠發(fā)放調(diào)查試卷，也可以直接入戶調(diào)查。其調(diào)查工程一般包括：居住地名、家庭構(gòu)成、戶主年齡、職業(yè)、工作地點(diǎn)、商品購(gòu)物傾向等。該項(xiàng)調(diào)查的特點(diǎn)是：居住地別購(gòu)物傾向與設(shè)店預(yù)定地的評(píng)價(jià)易于比較，但調(diào)查費(fèi)用較高。購(gòu)置能力的調(diào)查該項(xiàng)調(diào)查的目的主要是了解設(shè)店預(yù)定地顧客的實(shí)際消費(fèi)購(gòu)置能力，一般是對(duì)設(shè)店預(yù)定地通行人數(shù)進(jìn)展抽樣調(diào)查，或是對(duì)百貨店的主力顧客進(jìn)展調(diào)查。在一般情況下，對(duì)調(diào)查地點(diǎn)通過(guò)的行人，依一定時(shí)間段采取面談方式，時(shí)間以十分鐘以內(nèi)為佳。其調(diào)查工程主要包括居住地、年齡、職業(yè)、上街目的、使用交通工具、上街頻度、月均支出額等。該項(xiàng)調(diào)查費(fèi)用較低，但較為困難，對(duì)于居住地與設(shè)店預(yù)定地購(gòu)物依存度較難明確保證。購(gòu)置量的調(diào)查該項(xiàng)調(diào)查主要是對(duì)設(shè)店預(yù)定地的顧客流量情況〔分不同日期及同一天的不同時(shí)間段〕進(jìn)展研究分析，以作為確定營(yíng)業(yè)體制和商店規(guī)模時(shí)的參考。7.5競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查

場(chǎng)所調(diào)查這主要是對(duì)設(shè)店預(yù)定地商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店的主力銷售場(chǎng)所及特征展開(kāi)的調(diào)查。在調(diào)查時(shí)可安排銷售人員與銷售促進(jìn)人員同步進(jìn)展，針對(duì)營(yíng)業(yè)面積、場(chǎng)所、樂(lè)銷售體制進(jìn)展調(diào)查，以便共同研討。商品構(gòu)成調(diào)查該項(xiàng)調(diào)查是對(duì)前項(xiàng)調(diào)查的繼續(xù)，主要是對(duì)于商品組成的細(xì)目進(jìn)展調(diào)查，以此作為確查。在調(diào)查方法上，可以安排銷售人員、采購(gòu)人員與銷售促進(jìn)人員共同進(jìn)展調(diào)查，著重進(jìn)展主力商品量的調(diào)查。人流調(diào)查該項(xiàng)調(diào)查的主要調(diào)查對(duì)象是以出入競(jìng)爭(zhēng)店的十五歲以上的男女顧客為主。該項(xiàng)調(diào)查一般與顧客通行量的調(diào)查同時(shí)進(jìn)展，以了解競(jìng)爭(zhēng)店不同時(shí)間、不同日其的出入店人數(shù)，尤其要注意特殊日期或各樓別流動(dòng)量的調(diào)查。8商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)

入世后的中國(guó)零售業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將日趨劇烈。有數(shù)據(jù)說(shuō)明，在過(guò)去10年中，國(guó)內(nèi)零售業(yè)平均年增長(zhǎng)9.7%；今年上半年，國(guó)內(nèi)零售增長(zhǎng)10.1%，如果加上物價(jià)負(fù)增長(zhǎng)因素，實(shí)際增長(zhǎng)為12.7%，說(shuō)明我國(guó)國(guó)內(nèi)商業(yè)零售業(yè)開(kāi)展速度相當(dāng)迅速。國(guó)內(nèi)外的零售業(yè)巨子也看到了中國(guó)市場(chǎng)的廣闊，紛紛加快擴(kuò)大中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)份額的步伐。國(guó)內(nèi)零售業(yè)市場(chǎng)的巨大的開(kāi)展空間，必將為商業(yè)零售業(yè)的空間載體——商業(yè)房地產(chǎn)提供難得的開(kāi)展機(jī)遇。在本世紀(jì)80年代末與90年代初興起的購(gòu)物中心〔ShoppingCenter/Mall〕，由于提供了一次性購(gòu)足、娛樂(lè)休閑兼具的多樣化商