投融資案例分析

項(xiàng)目的開發(fā)概況1項(xiàng)目基本情況(1)項(xiàng)目名稱：商—住混合小區(qū)項(xiàng)目委托單位名稱:重慶市某有限公司.項(xiàng)目委托單位基本情況,重慶市某開發(fā)有限公司，成立于2008年，企業(yè)類型為私營有限責(zé)任公司，公司注冊(cè)資金2000萬元，具有國家二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司組織形式為股份制，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售代理、建設(shè)工程施工、貸款擔(dān)保和建筑材料銷售等.2。1建設(shè)規(guī)模占地總面積:約100畝?？偨ㄖ娣e：98700平方米。2。2項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度2。3。3工程施工階段計(jì)劃根據(jù)本項(xiàng)目開發(fā)期限約3年。該工程計(jì)劃總工期為36個(gè)月。其中:工程施工準(zhǔn)備期10個(gè)月，從工程開工至完工使用施工工期為24個(gè)月。工程竣工驗(yàn)收、決算期2個(gè)月。本工程總工期主要為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)和設(shè)備安裝的施工工期控制.本工程施工安排在2010年1月開始實(shí)施，其中土建項(xiàng)目的實(shí)際施工期為24個(gè)月。前1個(gè)月施工準(zhǔn)備。為確保建筑工程全面完工，除要求土建承包單位必需按總進(jìn)度要求完成外，更需要項(xiàng)目發(fā)包單位按期撥付投資,方可保證在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成本工程項(xiàng)目的施工任務(wù)。2。3.4工程竣工驗(yàn)收及決算階段計(jì)劃本工程于2009年3月開始至2012年2月陸續(xù)完成，應(yīng)及時(shí)組織竣工驗(yàn)收，并于2012年3月底完成所有工程的竣工決算工作，具體見表2。表2項(xiàng)目施工工期橫道圖序號(hào)項(xiàng)目名稱2009年2010年2011年2012年月月月月月月月月月月月12月月月31的施工準(zhǔn)備1.1研究規(guī)■劃設(shè)計(jì)1.2三通一平1.3設(shè)備訂貨1.4招標(biāo)、簽約2施工與安裝2。1土建施2。2設(shè)備安裝3驗(yàn)收、結(jié)算3.1竣工驗(yàn)收3。2竣工結(jié)算備案三.項(xiàng)目投資估算3。1項(xiàng)目總投資項(xiàng)目投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和流動(dòng)資金組成。建設(shè)投資是項(xiàng)目費(fèi)用的重要組成部分，按概算法分類，建設(shè)投資由建筑安裝工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)三部分組成.按形成資產(chǎn)法分類，建設(shè)投資由形成固定資產(chǎn)的費(fèi)用、無形資產(chǎn)的費(fèi)用、其他資產(chǎn)的費(fèi)用和遞延資產(chǎn)四部分組成.3。1.1項(xiàng)目建設(shè)投資估算按概算法分類進(jìn)行估算，分別估算建安工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi).（1）土地費(fèi)用估算該項(xiàng)目地塊為凈地，實(shí)際占用土地面積100畝.土地出讓金：該地塊為公司掛牌拍賣競(jìng)拍土地，土地出讓金為5000萬元，土地成本估算為50萬元/畝；契稅=土地評(píng)估值*4%=5000*4%=200萬元；土地使用稅=土地面積X6元/平方米=40萬元；印花稅=出讓金X5%o=25萬元；土地費(fèi)用合計(jì)：5265萬元.（2）工程建筑、安裝費(fèi)用估算1）場(chǎng)地整理等前期費(fèi)用估算場(chǎng)地整理等前期工程費(fèi)用合計(jì)：76.59萬元。詳細(xì)計(jì)算見下表3。表3工程前期費(fèi)用估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量單位合價(jià)1場(chǎng)地整理3.5066600m223.312場(chǎng)內(nèi)臨時(shí)排水2.5066600m216.65

3施工臨時(shí)水1.5066600m29。994施工臨時(shí)電4.0066600m226。645合計(jì)76。592）建筑工程建設(shè)費(fèi)用總占地面積：100畝，規(guī)劃總建筑面積為98700m"多層住宅及小高層為框架結(jié)構(gòu)，沿街商業(yè)用房為底框結(jié)構(gòu).據(jù)此估算建設(shè)投資.該地塊開發(fā)后，可建住宅建筑面積84070m匕公建建筑面積10045m"其中商業(yè)4586m2,；不計(jì)入容積率部分的建筑面積：98986平方米，其中層高小于2.2m車庫6800m"半地下室2000m工人防地下室2000m%按單位建筑成本（含人防地下室工程、水電暖、消防安裝工程、樁基和設(shè)備等）1086.1元/m2計(jì)算，工程建設(shè)費(fèi)用為10446。2萬元，其中設(shè)備費(fèi)用估算為1000萬元。具體計(jì)算見表4.表4項(xiàng)目建設(shè)工程費(fèi)用估算表 單位：萬元序號(hào)費(fèi)用名稱建筑面積概算指標(biāo)費(fèi)用金額備注(m2)（元/m2）（萬元）1樁基9870068.00671.162住宅土建費(fèi)用84070750。006305.25單價(jià)為多層住宅3公建及商鋪土建費(fèi)用146317001024。14水電安裝9870055。00542.855供電、給水設(shè)備98700120.001184.4

6建筑節(jié)能9870012。00118.447地下車庫30002000600.008合計(jì)452001086。110446.22）附屬設(shè)施及工程配套費(fèi)用室外工程:含配電房、水泵房等附屬土建工程、室外上下水和室外接電等附屬工程項(xiàng)目，按工程建設(shè)費(fèi)用的2.5％計(jì)取為261。16萬元。綠化、景觀、道路等室外工程費(fèi)用:含道路、場(chǎng)地、綠化、景觀等，按工程建設(shè)費(fèi)用的3.5%考慮為365。62萬元.以上兩項(xiàng)合計(jì)為626.78萬元。（2）項(xiàng)目工程其他費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用是指建設(shè)投資中除建筑、安裝工程費(fèi)、工程配套費(fèi)用以外所必須花費(fèi)的其他費(fèi)用，工程建設(shè)其他費(fèi)用按國家有關(guān)規(guī)定或行業(yè)規(guī)定的內(nèi)容、計(jì)算方法和費(fèi)率或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分項(xiàng)估算，具體見表5。表4項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用估算估算 單位：萬元序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基礎(chǔ)取價(jià)費(fèi)率合價(jià)備注1建設(shè)單位管理費(fèi)工程及配套費(fèi)用318.611072。981.1開辦費(fèi)工程及配套費(fèi)用0。50%55.37辦公、交通等1。2經(jīng)營費(fèi)工程及配套費(fèi)用1.10%121.80含招標(biāo)費(fèi)、人員工資等1。3臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工程及配套費(fèi)用0.10%11.071.4工程監(jiān)理費(fèi)工程及配套費(fèi)用1.00%110。721.5工程保險(xiǎn)費(fèi)工程及配套費(fèi)用0。20%22。142勘測(cè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)工程及配套費(fèi)用1.50%166。09含可行性研究費(fèi)3政府規(guī)費(fèi)655.1規(guī)費(fèi)4其他費(fèi)用合計(jì)1460。89(3)項(xiàng)目工程預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)包括了基本預(yù)見費(fèi)用及材料漲價(jià)預(yù)備費(fèi),預(yù)備費(fèi)用為328.3萬元,并且包括了政策性調(diào)價(jià)的因素.3.1。2項(xiàng)目建設(shè)期利息本項(xiàng)目計(jì)劃利用銀行貸款額為8000.00萬元，貸款期4年，貸款年利率為6。75％,按等額還貸,2012年底開始還貸，貸款利息按復(fù)利計(jì)算:各年應(yīng)計(jì)利息二(年初借款本息累計(jì)+本年借款/2)X有效年利率2009年借款利息=8000。00/2X6.75%=270萬元；2010年借款利息=(8000。00+270)X6.75%=558。23