快餐店選址定量研究報告

快餐店選址定量研究報告摘要快餐店是快餐公司經(jīng)營的基本單位，同時也是快餐公司的產(chǎn)品銷售渠道。但現(xiàn)今隨著城市商業(yè)的發(fā)達程度日益提高，非常好的地理位置幾乎已經(jīng)很難找到，快餐企業(yè)經(jīng)常要面對如何對快餐選址進行比較分析。顯然，選擇現(xiàn)有備選店址中的"百分百店址〃，對快餐企業(yè)而言是越來越現(xiàn)實的問題。在對快餐店經(jīng)營與快餐店選址分析研究的基礎上，通過對比中外快餐企業(yè)店址選擇的方法基礎上，對影響快餐店選址的因素和參數(shù)進行了定量研究并有一定的創(chuàng)新，希望能給正在為選址而一籌莫展的快餐企業(yè)一定的啟示和參考價值。關鍵詞選址快餐門店 商圈分析 參數(shù)分析一.緒論（一） 研究背景隨著市場競爭的日益激烈和企業(yè)管理模式、結構的日趨完善，對企業(yè)店址選擇的研究也日益增多。作為信奉時間就是金錢、效率就是生命的快餐企業(yè)而言,店址的選擇、地理位置的選定也就顯得更為重要了。上個世紀90年代以來，隨著麥當勞、肯德基等洋快餐登陸中國，以燎原之勢迅速占領中國市場并被越來越多的中國消費者認可。我國的理論界和學術界也對此產(chǎn)生了濃厚的興趣并進行了廣泛的研究，中國對快餐業(yè)的研究也開始受到重視。雖然快餐產(chǎn)業(yè)進入我國的時間不長卻因為迅速的占領了大部分的市場份額而對傳統(tǒng)的餐飲行業(yè)形成了沖擊,也因此受到了廣泛而密切的關注。（二） 研究方向就我個人分析得出的結論,中外快餐企業(yè)要在激烈的市場競爭中立于不敗之地，關鍵在于店址的選擇。雖然快餐一直以方便、快捷、經(jīng)濟的經(jīng)營理念取勝,但他們都有一個共同的特點，那就是將店面開在商業(yè)區(qū)、寫字樓密集地帶或居住人口較多的的聚居區(qū),這些地區(qū)人口密集、消費者經(jīng)濟條件較好，快餐企業(yè)就是以銷量帶動盈利,以質更是以量取勝。而現(xiàn)在擺在眼前的問題就是土地資源的有限性和百分百店址的稀缺性。如何在現(xiàn)有的店址中選擇對自己有利的店址是擺在快餐企業(yè)面前的一個比較棘手的問題。我們試圖從多個角度、系統(tǒng)和較為完善的闡述快餐企業(yè)選址的參數(shù)分析;具體說明企業(yè)店址選擇和商圈研究的類型以及模式；通過對比中外快餐企業(yè)的店址選擇，最終得出對快餐業(yè)有參考意義的結論。（三） 研究的意義希望通過本文的論述與研究能夠進一步強調(diào)店址選擇對于快餐業(yè)的重要性,并且能對正在為選址一籌莫展的企業(yè)提供更多的借鑒和參考價值,對該領域的理論研究能夠有所深化和拓展，也為日后對這一問題進行深入細致的研究和探討提出自己的一點建議。二，選定商圈的系統(tǒng)分析方法(-)商圈理論及其研究方法商圈原本是產(chǎn)生零售行業(yè)研究的一個概念，后被廣泛的應用于服務業(yè)和餐飲業(yè)的門店經(jīng)營研究中，由于快餐業(yè)更像零售業(yè)，快餐店的顧客基本上是附近的居民、辦公人員和過往行人，因此對商圈的研究就顯得更為重要。1、 商圈的定義商圈(tradingarea),又稱〃商業(yè)圈〃或"商勢圈〃，目前對商圈的定義主要有有以下三種：經(jīng)營某種產(chǎn)品或服務的某家或某類企業(yè)的顧客分布的地域；銷售或運輸產(chǎn)品、服務的營銷組織在追求數(shù)量和成本經(jīng)濟性過程中形成的一定規(guī)模的區(qū)域；門店經(jīng)營者重點經(jīng)營吸引顧客的區(qū)域范圍，也是其業(yè)務活動的主要空間；對消費者而言，則是他們方便的購買行為的空間。以上的定義比較抽象，形象一點說，所謂商圈就是指以零售店所在地為中心,沿著一定的方向和距離擴展的，能吸引顧客的范圍。零售店的銷售活動通常都有一定的地域界限,也即有相對穩(wěn)定的商圈。2、 研究方法(1)賴利法則WJ1929年提出的商圈描繪方法被稱為零售引力的賴利法則，該法則的目的在于確定兩個城市或社區(qū)之間的無差異點，進而分別確定商圈。所謂無差異點是根據(jù)賴利法則，許多顧客都被吸引至大城市或者大的社區(qū)，因為那里的商店較多，商品種類也多，即便在路上花較長時間也值得。賴利法則具體表述如下：賴利認為，具有競爭關系的兩個城鎮(zhèn)A、B,以某一地點作為其吸到購買力的分界點，該分界點與A、B各自的人口數(shù)成正比，與它們的距離成反比。用數(shù)學公式表示就是：Da= 1+停yPa這里：Da是A城（鎮(zhèn)）到分別點的距離Dab是A城（鎮(zhèn)）到B城（鎮(zhèn)）的距離Pa是A城（鎮(zhèn)）的人口數(shù)Pb是B城（鎮(zhèn)）的人口數(shù)賴利的公式對商勢圈分析是一個重要貢獻。由于它的計算比較簡單，據(jù)此所進行的研究也就比較簡單。當其它資料無法獲得，或雖然能夠獲得但成本太高的情況下，它是最有效的。將它與其它技術結合起來使用，效果會更好。但是，賴利的公式有三個重要假設，即兩個相互競爭的城（鎮(zhèn)）的居民只能從一條大路同樣地向對方行走；兩個城（鎮(zhèn)）中，哪個人口較多,那個的吸引力便較大；兩個（城鎮(zhèn)）的商店都有同樣的經(jīng)營管理能力。但是這些假設都有過于簡單化的傾向。后來，阿普波姆（WiliamAplebaum）等人又試圖對賴利的公式進行完善。他們將實際地理距離用消費者行走的時間距離代替，將城（鎮(zhèn)）人口數(shù)用城（鎮(zhèn)）的商店營業(yè)面積代替。其公式形式不變，但內(nèi)容不同：Da是A城（鎮(zhèn)）到分界點的時間距離Dab是A城（鎮(zhèn)）到B城（鎮(zhèn)）的時間距離Pa是A城（鎮(zhèn)）的商店營業(yè)面積總數(shù)Pb是B城（鎮(zhèn)）的商店營業(yè)面積總數(shù)阿普波姆等人的公式雖然考慮的因素多一些，在解決賴利公式的過分簡單化方面邁進了一步，但還有許多因素未考慮進去,如在兩個城（鎮(zhèn)）之間存在具有競爭力的城（鎮(zhèn)）介于其中、二者的文化娛樂設施吸引力不同、二者的消費者層次不同的情況下，都需要根據(jù)實際調(diào)研對這一公式所得數(shù)據(jù)進行調(diào)整。（2）哈夫模型該模型由哈夫（DavidLHuff）提出。該模型的主要內(nèi)容是：在數(shù)個商店（群）集中于一地的情況下，一個住戶利用其中哪一個的概率，由各商店（群）的規(guī)模和住戶來此的距離所決定。商店（群）規(guī)模以營業(yè)面積表示，距離是時間距離。用數(shù)學公式表示就是：Pij二 Si/Tij入￡（si/叫）j=i這里：Pij是居住在地區(qū)I的住戶到商店（群）j購物的概率Sj是該地區(qū)商店（群）j的規(guī)模（商店群j的營業(yè)面積）Tij是從地區(qū)I行走到商店（群）j所需時間入是根據(jù)經(jīng)濟估計的住戶行走時間對行走到此購物的影響的參數(shù)n是互相競爭的商店（群）的數(shù)量一個地區(qū)中的住戶在一個商店（群）購物的概率計算出來以后，將它乘以在該地區(qū)內(nèi)的住戶數(shù)，就能得出該地區(qū)中到該商店（群）購物的住戶期望數(shù)，再將各地區(qū)到該商店（群）購物的住戶期望數(shù)相加,就能得出該商店（群）總的光顧住戶期望數(shù)，即Taj=ZILi(P(/.Hi)這里：TAi是光顧商店(群)j的總期望戶數(shù)Pij是在地區(qū)I內(nèi)居住的某一戶在j購物的概率Hi是居住在地區(qū)I內(nèi)的戶數(shù)在將光顧j購買商品的總期望戶數(shù)算出后，可以計算總的銷售期望值，以及某類商品銷售期望值,前者是用TAj乘以戶均年零售購買額,后者是再乘以戶均某類商品購買額占戶均商品總購買額的比例。哈夫模型盡管只得出了概率性的結果，但到目前為止，它仍然是計算商勢圈最有效的方法。不過,在哈夫模型計算中，只運用入值、商店(群)的營業(yè)面積和時間這些數(shù)據(jù)，所以可能出現(xiàn)與消費者行為不相一致的情況。這時就需要從商店的競爭力，聲譽、銷售能力等其它方面加以考慮。另外，入值的確定也是一件非常繁瑣的工作，在本文中暫不做討論。零售飽和理論該理論由阿普波姆、科恩(SaulB.cohen)和萊龍德(BernardJ.Lalonde)提出，其目的是確定某個商店(群)的商勢圈內(nèi)的競爭激烈程度。該理論是：一個市場中的商店飽和是現(xiàn)有商店設施被有效地利用，恰好能滿足顧客需要的狀況。對某一類商店來說，市場中有足夠的商店服務于其人口并能通過不提價獲得正常的期望回報，這就是飽和。當一個市場中的商店數(shù)量太少，不能滿足顧客的需要,就叫商店缺乏。當一個市場中的商店數(shù)量太多,因而不能使每個商店獲得正常的投資回報，就是商店過剩。商店的飽和程度可以用零售飽和指數(shù)來表示，其數(shù)學表達公式是：IRSi=H很EiRFi這里:IRSi地地區(qū)］的零售飽和指數(shù)Hi是地區(qū)I內(nèi)家庭數(shù)量REi是地區(qū)I中每個家庭某一商店類別的零售購買額RFi是地區(qū)I中等一商品類型的零售設施的營業(yè)面積當IRS是高值時說明市場是不飽和的存在著潛在的有吸弓I力的市場機會,當它是低值時，說明這個市場已經(jīng)飽和，不存在潛在的市場機會。零售飽和理論從供求兩個方面考察了一個地區(qū)中再開設一個新店的外部環(huán)境,對了解其商勢圈狀況有很大幫助。但是，在需求方面，只考慮了家庭總需求，在供應方面，只考慮了營業(yè)面積，還是有許多因素沒有考慮到。如需求的具體品種花色、各商店的經(jīng)營管理實力，到新店開設可能擴展的某類商品的總的市場等等，這些因素都需要在確定市場飽和程度時加入進去考慮。(二)快餐店選址的參數(shù)分析L快餐店選址的一般原則目標市場原則任何快餐企業(yè)都要根據(jù)目標市場,選擇適當?shù)牡攸c，建立相應的規(guī)模，選擇相應的設施設備和相應的經(jīng)營內(nèi)容和服務檔次。(2)容易接近原則?？觳偷陸x擇在交通便利的商業(yè)區(qū)、經(jīng)濟區(qū)、文化區(qū)，應按照所在地人們行進、停留的規(guī)律選址?？傊?，快餐門店原則上應選擇在顧客容易接近的地段和位置，因為顧客是以方便性來決定進入哪家快餐店。(3)具有可見度原則快餐店的可見度是指快餐門店位置的明顯程度，比如說選址的位置無論在街頭、街中、巷尾，都應該讓顧客從任何角度看都能獲得對快餐門店的規(guī)模和外觀的感知，當然這需要從建筑，裝飾方面等完善。一般而言，快餐店緊靠某條主要街道、繁華的商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、火車站或旅游景點等。(4)戰(zhàn)略原則?？觳偷暝谶x址時，除了考慮外部因素外，還應該考慮自身的條件。如企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、現(xiàn)有的資金狀況、經(jīng)營品種、方式等等,不僅從戰(zhàn)術上選址，還要從戰(zhàn)略上選址。2、商圈參數(shù)分析商圈參數(shù)分析，也就是對商圈的特征以及決定商圈形狀、規(guī)模的參數(shù)變量的研究。這是每個面臨選址問題的企業(yè)所必須考慮的重要因素，主要內(nèi)容包括：(1)商品的特性、種類快餐食品的特殊性，如現(xiàn)做現(xiàn)賣、保質期很短等，決定了快餐店選址一定要在客流量大的地方。一旦生產(chǎn)出產(chǎn)品，它的目標消費者也就隨著確定了，企業(yè)的戰(zhàn)略也隨之確定。不過即使經(jīng)營同一種產(chǎn)品的快餐店，他們的商圈也會有區(qū)別，如一個可以送外賣的快餐殿就比不送外賣的快餐店的商圈要大。(2)人口的特征、概況包括人口總規(guī)模,年齡分布、平均受教育程度、擁有房產(chǎn)的居民數(shù)量、個人可支配收入總額、人均個人可支配收入、職業(yè)分布、人口發(fā)展趨勢。以及人們的行為特征,如為何購買，購買什么，何處購買等。從某個角度看相同的一群消費者，從另一個角度看又可能是不相同的。如居住在一個書店東面附近的大多是工人，而西面附近的大多是干部和教師，兩部分人的收入差不多，但西面可能屬于這個書店的商圈，而東面則不屬于。快餐店的規(guī)?！銇碚f,快餐店規(guī)模越大，其商圈也越大。快餐店規(guī)模大,意味著為顧客提供的各種商品和服務項目的數(shù)量也越多。當然，商圈的大小并不是按比例地隨著快餐店規(guī)模的增長而增長的貨源供應條件和交通運輸條件貨源供應包括運貨費用、運貨時間，工廠和批發(fā)企業(yè)的數(shù)量、獲得供應的可能性和可靠性。另外交通運輸方面,鐵路、公路、甚至航空線的暢通與否，交通運輸工具的數(shù)量和效率對商圈有重大影響。例如交通上的各種障礙，像只有單行線的街道、蹩腳的道路，收通行費的橋梁,都會使商圈縮小，并變得奇形怪狀。勞動力供應條件包括中學、大學畢業(yè)生的數(shù)量、夕卜地可能流動來的勞動力數(shù)量、平均工資水平。促銷條件包括促銷工具的可獲性、頻率、效率、促銷費用水平。這一特征多是國外大品牌快餐企業(yè)考慮的因素,過內(nèi)的快餐企業(yè)對它的注意較少。經(jīng)濟基礎包括占主導地位的行業(yè)、企業(yè)多樣化的程度、未來的經(jīng)濟增長、免受經(jīng)濟波動和季節(jié)波動影響的可能性、獲得信貸的可能性、金融機構情況。競爭形勢包括現(xiàn)有競爭商店的數(shù)量和規(guī)模、競爭者目前的優(yōu)勢和劣勢、對它們的長短期望值、市場飽和程度。即使一個地區(qū)的其他條件再好，如果它是飽和的或者進入成本過高，也暫時不應考慮在此開店。(9)店址的可獲得性包括可能的店址的數(shù)目和類型，店址的交通運輸?shù)木嚯x和便利程度、店房購買或租用的機會、市政建設對店址的獲得的影響。成熟的快餐企業(yè)對一個地區(qū)的所有感興趣的店址進行比較分析，選出百分百店址。但是對于獲得成本超出預算的百分百店址，他們往往會選擇等待。(三)快餐店選址的評價指標以及評分方法1、評價參數(shù)通過對備選店址所在商圈的宏觀分析和對備選店址本身的具體分析可將其歸納為以下七個選址評價參數(shù)：區(qū)位參數(shù)。主要評價備選店址所在商圈的區(qū)位特征。交通運輸參數(shù)。用來評價店址所在商圈的過往交通限制以及到達門店的交通便利度等。飽和度參數(shù)。用來評價該商圈的競爭狀況。該參數(shù)是競爭越激烈,參數(shù)分數(shù)越低，反之，競爭飽和度越低則得分越高。發(fā)展力參數(shù)。是對擬選開業(yè)的快餐店位置的未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治雠c評價。人口分布以及流量參數(shù)。評價該商圈的人口狀況以及通過備選店址客流量狀況。建筑物參數(shù)。主要包括店址的可見度、位置方位以及建筑物本身的物理條件。占用成本參數(shù)。是對獲得備選店址的財務成本進行評價，獲得本店址的成本越高，得分越低;成本越低，則評分越高。2、 選址模式快餐店選址模式：Yi=yi'+ui=〉bij?Xij+ui其中：Y一備選店址總分丫一備選店址參數(shù)總分XI—區(qū)位參數(shù)X2—交通運輸參數(shù)X3—競爭飽和度參數(shù)X4—發(fā)展力參數(shù)X5一人口分布及流量參數(shù)X6一建筑物參數(shù)X7—占用成本參數(shù)U一經(jīng)驗系數(shù)（取值為0~1）bl?b7—用來衡量XI?X7七個參數(shù)權重的系數(shù)并且〉bj=]j一從1到7i—第i個備選店址3、 店址評價方法利用商圈參數(shù)分析評價店址的方法主要有以下五步：第一步，調(diào)查分析沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權，快餐店選址決策的許多數(shù)據(jù)是通過調(diào)查研究獲得的。調(diào)查的主要是定量與定性相結合，訪問調(diào)查與現(xiàn)場觀察相結合，文獻調(diào)研與實地調(diào)研相結合的方法并且需要從眾多的調(diào)查資料中去粗取精。應該說快餐店選址調(diào)查是一項工作量大、內(nèi)容繁多的工作，所以需要本著嚴謹、認真負責的工作態(tài)度和科學的調(diào)查方法，這樣所獲得的資料才更有說服力。第二步，參數(shù)評分評分標準采用7級量表,參見下圖選址參數(shù)U復示最差7表示最好區(qū)位參數(shù)1_23456_7―交通運輸參數(shù)1_23456_7―競爭飽和度參數(shù)1_23456_7―發(fā)展力參數(shù)1_23456_7―人口分布及流量參數(shù)1_23456_7―建筑物參數(shù)1_23456_7―占用成本參數(shù)1_23456_7―第三步，確定系數(shù)系數(shù)的確定主要是根據(jù)經(jīng)驗、專業(yè)人士以及專家的共同意見，而且與快餐企業(yè)自身的實力、發(fā)展戰(zhàn)略以及快餐店的產(chǎn)品、經(jīng)營方式、經(jīng)營格局密切相關。所以不同的快餐企業(yè)在運用這個模型時，每個參數(shù)前的系數(shù)應該也是不相同的，但是應該遵守七個系數(shù)之和為1的法則。第四步，加權求和根據(jù)上面的評分公式，將得出的各參數(shù)的評分和各自的系數(shù)帶入公式中，將會得到給店址的參數(shù)總分。例如，店址A的七個選址參數(shù)的評分分別為5分、4分、4分、6分、6分、6分、4分，與其對應的系數(shù)分別為0.1、0.15.0.15.0.25、0.1、0.15、0.1,則該店址的參數(shù)總分為ya'=5x0.1+4x0.15+4x0.15+6x0.25+6x0.1+6x0.15+4x0.1=5.1o得到店址的參數(shù)總分后，再加上該店址的經(jīng)驗系數(shù)就可以得到該店址的最終店址得分。經(jīng)驗系數(shù)的確定主要是由資深的專業(yè)人士根據(jù)自己在職場中多年的摸爬滾打所鍛煉出來的直覺獲得，這往往也是店址選擇中一個不可忽略的因素，比如上例中店址的參數(shù)得分是5.1分，而對其給出的經(jīng)驗系數(shù)為0.6,則A店址的最終店址總分為5.7分。第五步，店址選擇在幾個備選店址的最終得分得出后，就可以進行比較了。承上例，店址A的得分為5.7分,用同樣的方法可以算出店址B的得分是4.9分店址C的得分是5.9分。從計算結果看，備選店址C是最佳的選擇，A次之，B最次，但是這并非以為店址C是事實上的最佳選擇，還需要做進一步的分析。其分析的主要內(nèi)容有：地點條件與快餐企業(yè)的業(yè)態(tài)相符程度；銷售前景分析；競爭地位分析；與周圍其他類型快餐店的相容能力分析。在進行了相關的分析后，快餐企業(yè)可以找到預期獲利最佳的店址。對于快餐企業(yè)而言，這是個優(yōu)化決策問題。3、對運用定量模型研究的優(yōu)勢通過數(shù)據(jù)分析更加直觀，方便企業(yè)對店址選擇進行比較分析數(shù)據(jù)的可獲得性較高,尤其是對企業(yè)本身的所需數(shù)據(jù)容易獲得前人對與通過定量模型對選址的研究已經(jīng)比較透徹了。三,研究設計(-)經(jīng)營與選址的關系分析1、店址選擇的重要性中國有句俗話：一步差三市，從中可以窺見店址選擇的重要性。對快餐企業(yè)而言,快餐店位置的重要性不可低估。選址的決策過程也十分復雜，成本較高，—旦選定輕易不能變動。在西方國家，開設地點的選擇被視為開業(yè)前所必需的三大資源之一。一般來說如果快餐店位置好，即使戰(zhàn)略組合一般也容易獲得成功。學校附近的快餐店出品種類不多，價格偏高，也很少主動宣傳，其生意卻往往很興隆,原因就在于此。所以店址選擇的重要性可以歸納為以下三點：店址選擇是一項大的、長期性投資，關系著企業(yè)的發(fā)展前程。一經(jīng)確定，就需要大量的資金投入，具有長期性、固定性特點。由于其位置固定，資金投入量大，合同期長，因此快餐店選址是快餐企業(yè)戰(zhàn)略組合中靈活性最差的要素。與廣告、價格、顧客、產(chǎn)品服務等能隨著環(huán)境的變化迅速的做出反映相比，快餐店的選址一旦被確定不可能輕易搬遷,也不太可能輕易改變經(jīng)營方式。因此，店址選擇要做深入調(diào)查，進行周密考慮和妥善規(guī)劃。店址是確定經(jīng)營目標和經(jīng)營策略的重要依據(jù)。不同地區(qū)有不同的社會環(huán)境、人口狀況、交通條件等特點,他們分別制約著其所在地區(qū)的顧客來源及特點和對經(jīng)營的商品、價格、促銷活動的選擇?？觳偷赀x址對企業(yè)長期和短期規(guī)劃均會產(chǎn)生較大的影響。從長期來看,地點的選擇將影響企業(yè)的整體戰(zhàn)略?？觳偷甑奈恢帽仨毰c企業(yè)任務、宗旨和目標市場長期保持一致。企業(yè)需要定期考察和測試周邊環(huán)境，包括人口變動趨勢，與顧客的距離及競爭對手的進入與退出情況等,以便相應調(diào)整長期計劃。從短期來看，快餐店的位置也影響著企業(yè)的戰(zhàn)略組合(產(chǎn)品種類、價格和促銷等）。所以，經(jīng)營者在確定目標和制定經(jīng)營策略時必須要考慮店址所在地區(qū)的特點，以達到策略的可實施性和目標的可實現(xiàn)性。（3）店址選擇是否適當，是影響經(jīng)營效益的重要因素。選擇得當，就意味著其享有優(yōu)越的〃地利〃優(yōu)勢，在規(guī)模相當、商品構成、經(jīng)營服務水平基本相同的情況下，必然享有較好的經(jīng)濟效益。2、快餐店經(jīng)營模式對選址的影響顯著雖然快餐店是經(jīng)營便利快捷餐飲食品的零售店,但由于快餐食品本身的特點,它又與傳統(tǒng)意義上的商品零售店有很大不同。當然相對應的經(jīng)營模式、方法以及對店面選址的要求也會不同，在這里做個簡單的介紹：1、 對于快餐企業(yè)來講，快餐門店是商品生產(chǎn)、銷售與消費于一體的經(jīng)營場所，但是在選擇地理位置方面，是要絕對側重考慮銷售和消費的因素，而將生產(chǎn)因素放在其后。因為生產(chǎn)基地地理位置的選擇總是希望靠近原材料產(chǎn)區(qū)和靠近勞動力來源。而這與快餐店以消費者為中心的首要條件是相矛盾的。因此快餐店位置的選擇就必須首先考慮消費市場，考慮顧客的消費習慣和偏好。而將生產(chǎn)環(huán)節(jié)的問題采用主要使用半成品的方法來解決。這樣做是因為半成品往往保質期較長、便于儲運,因此可以將半成品的生產(chǎn)交給其他質量和服務可靠的廠家來生產(chǎn)，而快餐店則可以將主要經(jīng)歷放在研究消費者市場上。2、 對于快餐的消費者而言，快餐是一種時間短、低投入、方便快捷的產(chǎn)品，所以他們不準備投入大量的時間和精力來尋找一個特定的門店（雖然對于進行大量促銷的品牌可能不是這樣）。所以快餐店位置的選擇必須從理解顧客的尋找行為開始，將門店開在盡可能離主要消費群體近的地方。因此地理位置對于快餐店比對于講究美食美酒的餐館而言，是一個更重要的因素。(二)中外快餐企業(yè)選址策略的比較分析大型的快餐連鎖公司一般都有自己專門的房地產(chǎn)開發(fā)公司，該部門負責尋找和評估可能的地理位置。這些部門手里經(jīng)常掌握著一系列他們希望得到的熱門地址的名單并想方設法最終占有這個地理位置。而以加盟連鎖為主要經(jīng)營模式的快餐連鎖公司則擁有專門負責評估店址的部門，他們在快餐門店的店址選擇上有著很明確的加盟標準。下面介紹幾個知名快餐企業(yè)的選址策略。1、肯德基的選址策略肯德基對快餐店選址是非常重視的，選址決策一般是兩級審批制，通過兩個委員會的同意，一個是地方公司，另一個是總部。其選址成功率幾乎是百分之百，是肯德基的核心競爭力之一?？系禄x址是按以下幾個步驟進行的：第一步，商圈的劃分與選擇(1)劃分商圈肯德基計劃進入某個城市，就先通過有關部門或專業(yè)調(diào)查公司收集這個地區(qū)的資料。有些資料是免費的，有些資料需要化錢去買。將資料收集齊了,就開始規(guī)劃商圈。商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，例如，這個地區(qū)有一個大型商場，商場營業(yè)額在1000萬元算一分，5000萬元算5分，有一條公交線路加多少分,有一條地鐵線路加多少分等等。并以最終的分值作為是否在此地開店的主要依據(jù)。這些分值標準是多年平均下來的一個較準確的經(jīng)驗值。(2)選擇商圈即確定目前重點在哪個商圈開店，主要目標客戶是哪些消費者。在商圈選擇的標準上，一方面要考慮餐館自身的市場定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐館的市場定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。商圈的成熟度和穩(wěn)定度也十分重要。比如規(guī)劃局說某條路要開，在什么地方設立地址，將來這里有可能成為成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定以后才進入，例如說這家店三年以后效益會多好,對現(xiàn)今沒有幫助,這三年難道要虧損?肯德基一般不會冒這么大的險，他們采取的策略一般是比較穩(wěn)健的，保證開一家成功一家。第二步，商圈內(nèi)聚客點的測算與選擇要確定這個商圈內(nèi)最主要的聚客點的位置北京西單是比較成熟的商圈，但不可能西單任何位置都是聚客點，肯定有最主要的聚集客人的位置?？系禄_店的原則就是：努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。古語說〃一步差三市〃，開店的地址差一步就有可能差三成的買賣。這同人流活動的線路有關,可能有人走到這就會拐彎，則這個地方就是客人到不了的地方。有可能只是差一個胡同，但生意就會差很多。這些在選址時都要考慮進去。同時，人流活動的路線是怎么樣的，在這個區(qū)域內(nèi)，人從地鐵出來后是往哪個方向走等等，這些都會派人去測量,去計時,有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能夠據(jù)此確定地址?？系禄撠熯x址的人員將采集來的人流數(shù)據(jù)輸入專用的計算機軟件，就可以測算出，在此地的投資額不能超過多少，超過多少這家店就不能開。選址時一定要考慮人流活動的主要活動線不會被競爭對手抓住仔細觀察我們可以發(fā)現(xiàn)，人流活動是有一個主要活動線的，如果競爭對手的聚客點比肯德基選址更好的情況下就會有影響。如果是兩個一樣就無關輕重，比如北京北太平莊十字路口有一家肯德基店如果往西一百米,競爭者也再開一家西式快餐店就不妥當了,因為主要客流是從東邊過來的，再往那邊開，大量客流就被肯德基截住了,開店效益就不會好?？忘c選擇影響商圈選擇聚客點的選擇也影響到商圈的選擇，因為一個商圈有沒有主要聚客點是這個商圈成熟度的重要標志。比如北京的某一個新興的居民小區(qū)，居民非常多，人口素質也很高，但是據(jù)調(diào)查顯示，找不到該小區(qū)哪里是主要聚客點,這時就可能先不去開店，當什么時候這個社區(qū)成熟了，知道其中某一個地方確實是主要聚客點才開。2、麥當勞的開店策略麥當勞是最早進入中國的洋快餐，雖然時間不長，但他在中國的發(fā)展速度和規(guī)模都是讓人驚訝的。作為成功登陸中國的快餐的典范，麥當勞在門店的選址方面有以下五方面尤其值得借鑒：針對目標消費群麥當勞的目標消費群是年輕人、兒童和家庭成員。所以在布點上，一是選擇人潮涌動的地方，以上海為例，如在地鐵一號線布點10家，二號線也作了布點，在徐家匯、人民廣場、新客站和五角場等交通集散點周邊設點；二是在年輕人和兒童經(jīng)常出沒的地方布點，比如在南京路寶大祥兒童用品商店和淮海路青少年用品公司的前方站或附近設點，方便兒童出沒就餐；在百貨公司和大賣場開店中店，吸引逛商店的年輕人就餐。著眼于今天和明天麥當勞布點的一大原則，是一定二十年不變。所以對每個點的開或不開，都通過三個月到六個月的考察，再作決策評估。重點考察是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會出現(xiàn)市政動遷和周圍人口動遷，是否會進入城市規(guī)劃中的紅線范圍。進入紅線的，堅決不會碰;老化的商圈，堅決不設點。有發(fā)展前途的商街和商圈、新辟的學院區(qū)、住宅區(qū)，是布點考慮的地區(qū)。純住宅區(qū)則往往不設點，因為純住宅區(qū)居民消費的時間有限。講究醒目麥當勞布點都選擇在一樓的店堂，透過落地玻璃櫥窗，讓路人感知麥當勞的餐飲文化氛圍，體現(xiàn)其經(jīng)營宗旨一方便、安全、物有所值。由于布點醒目，便與顧客尋找,也吸引人。不急于求成黃金地段黃金市口，業(yè)主往往要價很高。當要價超過投資的心理價位時，麥當勞不急于求成，而是先發(fā)展其他地方的布點。通過別的網(wǎng)點的成功，讓〃高價"路段的房產(chǎn)業(yè)主感到麥當勞的引進，有助于提高自己的身價，于是再談價格,重新布點。優(yōu)勢互動麥當勞開"店中店〃選擇的〃東家"，不少是牌譽較高的，如家樂福、百盛購物中心、上海廣場、時代廣場等。知名百貨店為麥當勞帶來客源，麥當勞吸引年輕人逛商店，起到優(yōu)勢互補的作用。3、馬蘭拉面的選址策略馬蘭拉面是經(jīng)營比較成功的中式快餐，他們在在選址問題上做了如下規(guī)定:要遵循如下幾項選址原則：營業(yè)的可能性、便利的可能性、成長的可能性、障礙點的考慮、經(jīng)濟的位置、回避競爭導向。對地理區(qū)域做了如下劃分：一類地區(qū)，繁華市區(qū)(同時考慮夜間銷售淡季\二類地區(qū)，大專院校、醫(yī)院、寫字樓(一般為1000平方米以上\大型批發(fā)市場、火車站、長途汽車站。三類地區(qū)，收入高中檔居民住宅區(qū)(1000戶以上)。對地理位置提出如下一些要求(以周邊半徑500米為服務范圍)：房屋朝向以坐北朝南為易，采光好，門臉走向以橫向為宜，同時房屋產(chǎn)權證，水電氣證等都要作為考慮的內(nèi)容。(4)建筑面積以120至180平方米為宜。其中縣城120平方米左右,地市150平方米左右，省會150至180平方米左右。4、比較分析通過對以上三家快餐企業(yè)選址策略的對比和分析，我們可以發(fā)現(xiàn)外資快餐企業(yè)與中國本土企業(yè)的諸多不同：夕卜資快餐企業(yè)選址偏向于成熟商圈，人流量密集的地方，以達到優(yōu)勢互動的效果；而本土企業(yè)則偏向于交通便利的地方。夕卜資快餐企業(yè)工業(yè)化程度高,在選址上更科學，注