房地產(chǎn)信托融資分析

房地產(chǎn)信托融資分析［內(nèi)容提要］：本文分析了房地產(chǎn)信托優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營(yíng)模式及其和風(fēng)險(xiǎn)操縱，闡述了天津市房地產(chǎn)信托融資的現(xiàn)實(shí)情形、面臨的宏觀環(huán)境及以后進(jìn)展趨勢(shì)，并就進(jìn)展和完善天津市房地產(chǎn)信托融資提出了假設(shè)干有價(jià)值的建議。［關(guān)鍵詞］：房地產(chǎn)；信托；房地產(chǎn)信托；信托融資自2001年我國(guó)信托投資〝一法兩規(guī)〞（?信托法?、?信托投資公司治理方法?、?信托投資公司資金信托治理暫行方法?）的相繼出臺(tái)以來(lái)，信托公司在房地產(chǎn)資金融通市場(chǎng)上開始扮演起日趨重要的角色。以2002年7月28日''新上海國(guó)際大廈資金信托打算〃一一中國(guó)第一支房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為標(biāo)志，中國(guó)信托業(yè)再次走入房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，并以新的面貌和模式推動(dòng)著房地產(chǎn)的進(jìn)展。2003年底，中國(guó)第一支商業(yè)房地產(chǎn)投資信托打算〝法國(guó)歐尚天津第一店資金信托打算〃在北京推出，代表著中國(guó)房地產(chǎn)信托基金〔REITs〕的雛形。當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展面臨嚴(yán)肅的金融形勢(shì)，隨著央行121號(hào)文件和國(guó)務(wù)院18號(hào)文件〞出臺(tái)，房地產(chǎn)與銀行的蜜月期已過(guò)，當(dāng)銀行提高貸款利率時(shí)，信托公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)開始充分顯現(xiàn)。一、房地產(chǎn)信托及其運(yùn)營(yíng)模式和風(fēng)險(xiǎn)操縱〔一〕房地產(chǎn)信托的內(nèi)涵及房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢(shì)。1、房地產(chǎn)信托的含義。在當(dāng)前宏觀調(diào)控的大背景下，除了靠商業(yè)銀行〝輸血〞之外，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇一種靈活、變通、相融的模式，信托可謂是目前的上上策。信托業(yè)務(wù)是和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)一起構(gòu)成現(xiàn)代金融四大支柱。從資金信托的角度動(dòng)身，房地產(chǎn)信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的差不多原那么，將托付人托付的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獵取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財(cái)產(chǎn)信托的角度動(dòng)身，房地產(chǎn)信托那么指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為托付人將其所有的物業(yè)托付給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)治理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。與財(cái)產(chǎn)形式的房地產(chǎn)信托相比，出于拓展房地產(chǎn)融資渠道，專門是尋求房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源的需要，資金形式的房地產(chǎn)信托得到了更多的重視，2004年10月推出的?信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)治理暫行方法?（征求意見稿）中所指的〝房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)〞事實(shí)上也僅限于資金形式的房地產(chǎn)信托。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物,它為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展提供了大最的資金和手段。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)投資、產(chǎn)業(yè)基金等模式相比，盡管房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如〝200份〞、流通性、營(yíng)銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對(duì)其他融資工具而言要寬松得多。2、房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)信托融資具備三大差不多優(yōu)勢(shì):〔1〕信托融資創(chuàng)新空間寬廣，并具有龐大的靈活性。信托具備連接貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的綜合融資平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)一系列制度安排，實(shí)現(xiàn)一個(gè)企業(yè)或項(xiàng)目的組合融資。信托能夠與銀行互補(bǔ)互動(dòng)。銀行具有資金優(yōu)勢(shì)，信托具有制度優(yōu)勢(shì)和靈活的創(chuàng)新性。信托在供給方式上也十分靈活，能夠針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品，突出表現(xiàn)在信托對(duì)不同時(shí)期、不同水平的項(xiàng)目都能夠量身定做解決方案，從開發(fā)資金、流淌資金到后期的消費(fèi)資金，乃至一些專門問(wèn)題，如〝爛尾樓〞等都能夠通過(guò)信托解決，從而增大市場(chǎng)供需雙方的選擇空間?！?〕信托具有財(cái)產(chǎn)隔離功能。信托公司的財(cái)產(chǎn)隔離功能要緊表達(dá)在受現(xiàn)行法律、法規(guī)充分愛護(hù)的信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性上。信托設(shè)立以后，其財(cái)產(chǎn)處于這么一種〝專門狀態(tài)〞：它既能充分地表達(dá)托付人或受益人的〝意愿〞、〝利益〞和〝專門目的〞，又不記在托付人的所有權(quán)益項(xiàng)下，獨(dú)立于托付人的其他自有財(cái)產(chǎn)而存在；它名義上為受托人所有，但又不失為托付人的自有財(cái)產(chǎn)。受托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)及對(duì)其自有資產(chǎn)的處置方式迥然不同：受托人必須按信托文件的約定，為實(shí)現(xiàn)受益人的〝最大利益〞或〝專門目的〞而努力，而不得用信托財(cái)產(chǎn)為自身謀取利益；每一個(gè)信托隔絕于受托人的自有財(cái)產(chǎn)和其他信托賬戶，甚至于顯現(xiàn)受托人解散等極端情形時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)仍能保持其獨(dú)立存在，按約定或法院判定，由新的受托人承接。在我國(guó)，信托的財(cái)產(chǎn)隔離功能受到?信托法?、?信托投資公司治理方法?、?資金信托治理暫行方法?，也確實(shí)是業(yè)內(nèi)所謂的〝一法兩規(guī)〞的強(qiáng)有力支撐?！?〕相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式，能夠不受通過(guò)銀行貸款時(shí)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%的約束，也能夠補(bǔ)償121號(hào)文規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費(fèi)融資的斷裂。房地產(chǎn)企業(yè)要積極利用信托融資，充分利用信托專門的制度優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)多元化融資，鞏固資金鏈條?！捕撤康禺a(chǎn)信托的運(yùn)營(yíng)模式。假如將房地產(chǎn)資金信托簡(jiǎn)單分類的話，可按負(fù)債關(guān)系劃分為債務(wù)型信托和權(quán)益型信托。債務(wù)型信托是信托公司通過(guò)信托產(chǎn)品融集資金借貸給房地產(chǎn)企業(yè)，其優(yōu)點(diǎn)是，操作簡(jiǎn)便，治理簡(jiǎn)單，收益比較穩(wěn)固，但技術(shù)含量低，往常要緊在一些結(jié)合部做〝擦邊〞性的業(yè)務(wù)，46號(hào)文件出臺(tái)后該類業(yè)務(wù)已成〝雷區(qū)〞。如在常規(guī)領(lǐng)域開展此類業(yè)務(wù)又與商業(yè)銀行具有強(qiáng)烈的重合性，信托公司劣勢(shì)明顯。明顯，信托公司的優(yōu)勢(shì)和特色應(yīng)在權(quán)益性信托業(yè)務(wù)方面。1、抵押貸款類信托。抵押貸款類信托產(chǎn)品是指信托公司通過(guò)質(zhì)押資金使用方的公司財(cái)產(chǎn)或股權(quán)為差不多貸款擔(dān)保方式發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品后，將募集的資金提供房地產(chǎn)公司使用。抵押貸款類的房地產(chǎn)信托，募集金額占全部房地產(chǎn)信托金額的76.2%，以財(cái)產(chǎn)或股權(quán)擔(dān)保方式的房地產(chǎn)信托是2004年資金募集的要緊模式，這種模式之因此總量大，且容易成功，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)抵押完全仿照銀行貸款的模式設(shè)計(jì)的，成熟信托業(yè)務(wù)的各當(dāng)事方均較容易認(rèn)可。2、股權(quán)投資類信托。該類信托是指信托投資公司通過(guò)將信托資金以股權(quán)投資的方式加以運(yùn)用，成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者，直截了當(dāng)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，并依照在房地產(chǎn)企業(yè)中所占的股權(quán)比例或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有權(quán)情形，獲得經(jīng)營(yíng)所得，作為信托投資收益來(lái)源。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，促使房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到銀行融資的條件。這種融資方式比較接近于國(guó)際上流行的房地產(chǎn)投資信托〔REITS〕。3、股權(quán)證券化信托。此類信托是指信托投資公司成為房地產(chǎn)企業(yè)股東或房地產(chǎn)項(xiàng)目所有者后，并不直截了當(dāng)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是與相關(guān)當(dāng)事人簽訂協(xié)議，約定在一定時(shí)刻，相關(guān)當(dāng)事人按約定價(jià)格〔溢價(jià)部分為信托投資收益〕回購(gòu)信托投資公司的股權(quán)或所有權(quán)。在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)除了實(shí)現(xiàn)融資目的外，還能夠提高企業(yè)的信用等級(jí)。因?yàn)橐勒?21號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，而這30%必須是所有者權(quán)益。一樣而言，項(xiàng)目公司的所有者權(quán)益無(wú)非是公積金加注冊(cè)資本金，專門難達(dá)到30%的要求。而通過(guò)信托資金的增資擴(kuò)股，那么順利的解決了這一難題，可謂一舉兩得。4、權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式。基于房地產(chǎn)開發(fā)公司合法可售房屋交易為擔(dān)保房地產(chǎn)信托打算。信托公司通過(guò)購(gòu)買資金需求方的商品〔要緊為期房〕，并將其進(jìn)行欲售登記后，作為擔(dān)保，或以收益性房產(chǎn)之收益轉(zhuǎn)讓為擔(dān)保發(fā)行的資金信托打算。這種模式為許多多期開發(fā)項(xiàng)目的后期運(yùn)作或多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的新項(xiàng)目運(yùn)作，并為良好在售物業(yè)的房地產(chǎn)公司提供了融資條件。這種模式的風(fēng)險(xiǎn)要緊在于：在建工程到竣工交屋的風(fēng)險(xiǎn)；房屋銷售的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；權(quán)屬登記的法律風(fēng)險(xiǎn)。5、混合型信托。混合信托型是指信托公司采取權(quán)益信托和債務(wù)信托結(jié)合的方式介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。信托公司與托付人在信托合同中對(duì)信托資金的使用方式加以明確的規(guī)定，受托人按照合同約定的比例，以股權(quán)投資和貸款融資的不同方式加以組合運(yùn)用，具有較強(qiáng)的靈活性。〔三〕房地產(chǎn)信托融資的風(fēng)險(xiǎn)與操縱總體而言，從以后的進(jìn)展看，中國(guó)的房地產(chǎn)信托融資將有專門大的進(jìn)展空間。然而，由于房地產(chǎn)信托融資是一種新的方式，需要改進(jìn)和創(chuàng)新的地點(diǎn)也比較多，也同樣存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，要緊表達(dá)在以下幾個(gè)方面：1、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，時(shí)刻周期較長(zhǎng)、資金占用量大，利潤(rùn)回報(bào)較高。房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品，又是投資品，在一定市場(chǎng)環(huán)境下，還可能滋生投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，假如房產(chǎn)價(jià)格上漲幅度超過(guò)了居民消費(fèi)承擔(dān)能力，就可能存在房地產(chǎn)泡沫。假如泡沫達(dá)到一定程度，就必定阻礙房地產(chǎn)信托。依照建設(shè)部政策研究中心最新發(fā)表的調(diào)查報(bào)告顯示，2005年1-8月份，我國(guó)房地產(chǎn)投資增幅不斷降低，宏觀調(diào)控成果已初步顯現(xiàn)；房地產(chǎn)價(jià)格上漲要緊是由于土地及建筑成本的增加，以及房地產(chǎn)品質(zhì)提升所致，平均漲幅仍低于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長(zhǎng)幅度；由于中國(guó)都市化進(jìn)程及大規(guī)模都市改造，必定對(duì)房產(chǎn)有著長(zhǎng)期的真實(shí)需求，目前存在的要緊問(wèn)題是局部過(guò)熱及房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，整體的房地產(chǎn)泡沫是不存在的。信托公司在信托資金運(yùn)用過(guò)程中，可通過(guò)投資地域、項(xiàng)目類別、投資金額、投資期限的選擇和調(diào)整，靈活機(jī)動(dòng)，來(lái)抵御可能顯現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，愛護(hù)投資者利益。2、項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作，假如項(xiàng)目本身存在市場(chǎng)銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問(wèn)題，那么信托產(chǎn)品不管如何設(shè)計(jì)操縱風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目本身的先天缺陷是無(wú)法幸免的。信托公司在進(jìn)行項(xiàng)目選擇的時(shí)候，能夠聘請(qǐng)有市場(chǎng)公信力的房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及前景有一個(gè)獨(dú)立、真實(shí)的認(rèn)識(shí)；深入調(diào)查了解開發(fā)商實(shí)力、財(cái)務(wù)及資信情形，選擇與開發(fā)體會(huì)豐富、實(shí)力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進(jìn)行合作；落實(shí)土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施，在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，加強(qiáng)資金監(jiān)控，做到〝封閉運(yùn)行，?？顚Ｓ猫暋Ｍㄟ^(guò)這一系列的手段，信托公司能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)操縱在最小范疇之內(nèi)，最大限度地保證信托資金的安全，愛護(hù)托付人和受益人的利益。3、道德風(fēng)險(xiǎn)。作為專業(yè)從事經(jīng)營(yíng)性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)，信托投資公司受到國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)———中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格監(jiān)督和治理，嚴(yán)格按照信托業(yè)〝一法兩規(guī)〞進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)上，信托公司可邀請(qǐng)商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)參與，對(duì)信托打算進(jìn)行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。信托公司內(nèi)部，應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評(píng)審及風(fēng)險(xiǎn)操縱流程，按照審慎的原那么運(yùn)用信托資金，各部門分工協(xié)作，交叉監(jiān)督，以最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。我們明白，房地產(chǎn)是世界財(cái)寶的一個(gè)重要組成部分，在美國(guó)，房地產(chǎn)占到了全部財(cái)寶的40%-50%。而在我國(guó)，隨著居民改善住房條件需求的開釋，以及都市化進(jìn)程的連續(xù)，足以支撐起房地產(chǎn)行業(yè)近20年的長(zhǎng)期牛市。二、天津市房地產(chǎn)信托融資的現(xiàn)實(shí)情形盡管天津房地產(chǎn)目前的形勢(shì)喜人，大量外地開發(fā)資金在涌入，本土市場(chǎng)購(gòu)房熱情在涌動(dòng)，但現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)卻并沒有高枕無(wú)憂，而是考慮著背后隱藏的問(wèn)題。天津市房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展融通資金的任務(wù)也將是專門艱巨的。天津市兩家信托機(jī)構(gòu)開始介入房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。近年來(lái)，天津房地產(chǎn)開發(fā)商也趨于借助權(quán)威信托公司專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)和運(yùn)用資金的豐富體會(huì)，通過(guò)實(shí)施信托打算，將多個(gè)指定治理的開發(fā)項(xiàng)目的信托資金集合起來(lái)，形成具有一定投資規(guī)模和實(shí)力的資金組合，然后將信托打算資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，為托付人獵取安全、穩(wěn)固的收益?！惨弧程旖蛐磐型顿Y公司入主房地產(chǎn)。在天津，房產(chǎn)信托的興起也是幾年的事。在2003年央行的〝121〞號(hào)文件頒布之前，天津信托就開始入主房地產(chǎn)項(xiàng)目。2003年7月7日，天津信托正式發(fā)行資金規(guī)模為3000萬(wàn)的順馳〝藍(lán)調(diào)街區(qū)〞集合式信托打算，該打算估量信托資金稅前年收益率3.8％，認(rèn)購(gòu)者托付天津信托參與天津順馳投資集團(tuán)〝藍(lán)調(diào)街區(qū)〞項(xiàng)目建設(shè)，并分享穩(wěn)固的信托收益。順馳〝藍(lán)調(diào)街區(qū)〞集合信托是天津市第一個(gè)以房地產(chǎn)項(xiàng)目為指定項(xiàng)目的信托產(chǎn)品，也是順馳與天津信托在信托產(chǎn)品上的首次合作。據(jù)悉，由于托付期限為1年而且投資收益較高，正式發(fā)行后那個(gè)項(xiàng)目銷售專門火爆。2003年8月7日，天津奧林匹克中心配套區(qū)進(jìn)行公布招標(biāo)出讓，通過(guò)猛烈競(jìng)爭(zhēng)評(píng)委對(duì)4家優(yōu)選出的投標(biāo)單位綜合評(píng)分，天津融創(chuàng)奧城投資以17．515億元中標(biāo)。那個(gè)天津融創(chuàng)奧城投資正是由順馳、天津信托和津報(bào)集團(tuán)三家公司組成，而天津信托占有該公司30％的股權(quán)。天津信托責(zé)任從2003年〝121〞文件出臺(tái)后，迎來(lái)了一批批上門求助的開發(fā)商。但天津信托責(zé)任與房地產(chǎn)業(yè)的合作十分慎重。目前2004年9月為止只正式開發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目，即2003年年5月發(fā)售的〝藍(lán)調(diào)街區(qū)〞房地產(chǎn)集合信托項(xiàng)目。由于那個(gè)產(chǎn)品是天津市首個(gè)房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，一年期產(chǎn)品的預(yù)期回報(bào)率達(dá)到3.8%，市場(chǎng)反響專門好。購(gòu)買者不僅有一般投資者，還有一些〝藍(lán)調(diào)街區(qū)〞的業(yè)主。發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品確實(shí)關(guān)心開發(fā)企業(yè)解決了資金難題。借助信托，開創(chuàng)新〝錢〞途，這在天津房地產(chǎn)界，無(wú)疑是一個(gè)開創(chuàng)性的探究。2005年5月2年天津信托投資有限責(zé)任公司推出泰達(dá)園商務(wù)綜合樓租金收益權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目集合資金信托打算，信托期限為2年，估量稅前年收益率為4.7%，資金運(yùn)用方式：向天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買泰達(dá)園商務(wù)綜合樓所享有的租金收益權(quán)，并通過(guò)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的治理、運(yùn)用和處分，獵取信托收益。信托收益來(lái)源:天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司以銷售收入承諾回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)操縱，天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)提供保證擔(dān)保?！捕潮狈絿?guó)際信托投資公司支招房地產(chǎn)。北方國(guó)際信托投資股份2003年6月30日推出〝天津?yàn)I江金耀廣場(chǎng)項(xiàng)目〞信托打算，為天津?yàn)I江金耀廣場(chǎng)提供規(guī)模為6000萬(wàn)元貸款，期限為3年，估量年收益率為4.3%，投資方向?yàn)槌笮途C合商業(yè)項(xiàng)目，用于支付工程款；借款人股東天津金耀集團(tuán)和天津?yàn)I江集團(tuán)提供保證擔(dān)保，招商行代理。2003年9月5日推出〝公產(chǎn)房屋房租收入優(yōu)先收益權(quán)〞信托打算，為天津房信集團(tuán)提供規(guī)模為3965萬(wàn)元的購(gòu)買優(yōu)先收益權(quán)，期限為3年，估量年收益率為4.3%，天津房信集團(tuán)承諾以其自有財(cái)產(chǎn)為信托資金提供還款保證，招商行代理。在2004年〝8.31〞以后，天津房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金瓶頸、內(nèi)部治理水平、深度進(jìn)展聯(lián)合等問(wèn)題。房地產(chǎn)的進(jìn)展需要龐大的資金做支撐。北方國(guó)際信托投資股份于2005年4月22日正式發(fā)行的天津北信房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資(05-1、05-2)集合資金信托打算，該房地產(chǎn)信托打算它的推出標(biāo)志著天津房地產(chǎn)金融領(lǐng)域創(chuàng)新邁出了實(shí)質(zhì)性步伐，同時(shí)，一般百姓也能夠通過(guò)購(gòu)買該信托產(chǎn)品享受天津房地產(chǎn)行業(yè)飛速進(jìn)展帶來(lái)的龐大收益。據(jù)本次信托打算的發(fā)行方北方國(guó)際信托投資股份介紹，本次房地產(chǎn)信托總體規(guī)模擬定為人民幣5億元，本期推出兩種房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模合計(jì)人民幣2億元，05-1、05-2信托產(chǎn)品自然人和法人的單筆購(gòu)買起點(diǎn)分別為25萬(wàn)元人民幣和50萬(wàn)元人民幣，期限分別為1.5年和3年，估量年收益率分別為5%和6.2%，高出估量收益率的部分由北方信托與受益人五五分成。天津北信房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資集合資金信托打確實(shí)是針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)的，這是它最大的特點(diǎn)。它不是針對(duì)一個(gè)企業(yè)或項(xiàng)目推出，這和我們往常推出的或者全國(guó)其他信托公司推出的房地產(chǎn)信托打確實(shí)是有明顯區(qū)別的。那個(gè)信托打確實(shí)是產(chǎn)業(yè)性的，而不是單體項(xiàng)目性的，那個(gè)在全國(guó)是首例。天津北信房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資〔05-5〕集合資金信托打算于2005年11月18日推出，發(fā)行規(guī)模為10000萬(wàn)元，信托期限為2年，預(yù)期年收益率為5.4%。信托打算所募集的資金擬投向四個(gè)要緊的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域：一是參與土地整理、平抑土地價(jià)格；二是投入經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)；三是開發(fā)高質(zhì)量的中低價(jià)位的商品房；四是參與物業(yè)收購(gòu)。在風(fēng)險(xiǎn)防范上，房地產(chǎn)信托打算有兩個(gè)極為突出的特點(diǎn)，也是其他信貸打算中沒有的。第一，為保證信托打算的資金回報(bào)，北方信托憑借體會(huì)豐富的治理團(tuán)隊(duì)，對(duì)該筆資金實(shí)施嚴(yán)格的專業(yè)化治理，并北方信托聘請(qǐng)?zhí)旖蛏搪?lián)房地產(chǎn)資產(chǎn)治理〔以下簡(jiǎn)稱〝商聯(lián)資產(chǎn)治理公司〞〕為房地產(chǎn)信托資金所投入的項(xiàng)目提供專家咨詢服務(wù)。天津商聯(lián)房地產(chǎn)資產(chǎn)治理成立于2005年1月31日，注冊(cè)資本金1億元人民幣，是由天津市房地產(chǎn)商會(huì)的幾家會(huì)員共同投資成立的，依靠房地產(chǎn)資產(chǎn)治理多元化經(jīng)營(yíng)的專業(yè)公司。公司股東為中誠(chéng)信托投資有限責(zé)任公司、天津開發(fā)區(qū)永泰房地產(chǎn)開發(fā)、天津市仁愛集團(tuán)、天津萬(wàn)兆投資進(jìn)展集團(tuán)、麥購(gòu)〔天津〕集團(tuán)、天津市津東房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)、天津市今晚報(bào)業(yè)集團(tuán)控股、天津商匯實(shí)業(yè)進(jìn)展八家。該公司擁有一批熟悉金融治理、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估以及法律、財(cái)務(wù)方面業(yè)務(wù)的專業(yè)人士，具有職業(yè)、高效、有序、忠實(shí)的特點(diǎn)。其次，為了保證資金安全和信托打算的規(guī)范運(yùn)作，中國(guó)建設(shè)銀行天津分行將對(duì)為房地產(chǎn)信托打算使用項(xiàng)目進(jìn)行擔(dān)保，并對(duì)信托帳戶進(jìn)行托管、封閉運(yùn)作。在北方信托嚴(yán)格操縱資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，關(guān)于本房地產(chǎn)信托打算資金的運(yùn)用，天津開發(fā)區(qū)永泰房地產(chǎn)開發(fā)、天津市仁愛集團(tuán)、天津萬(wàn)兆投資進(jìn)展集團(tuán)、麥購(gòu)〔天津〕集團(tuán)、天津市津東房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)聯(lián)合對(duì)此信托資金的安全出具連帶責(zé)任保證擔(dān)保。以上公司均為天津市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)擁有較強(qiáng)實(shí)力以及較高阻礙力的公司，由其對(duì)房地產(chǎn)資金的運(yùn)用提供〝聯(lián)保〞，進(jìn)一步的保證信托資金的安全。同時(shí)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，還將引入專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)信托打算進(jìn)行評(píng)級(jí)。房地產(chǎn)金融中信托最具成長(zhǎng)性，信托融資改變了以往房地產(chǎn)商只能靠銷售回款、銀行貸款或股份合作等有限融資手段的局面，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一條新的融資途徑。天津市的兩家信托公司通過(guò)發(fā)行信托打算，集投資者的〝散錢〞變〝大錢〞，給天津房地產(chǎn)開發(fā)商〝輸血〞，在一定程度上解決了房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的資金瓶頸，以支持天津房地產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展，并為天津市寬敞一般投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資提供了一條理想渠道。三、天津市房地產(chǎn)信托融資存在的問(wèn)題〔一〕房地產(chǎn)融資渠道單一，信托融資所占比例不高。目前，銀行信貸仍是天津房地產(chǎn)融資的要緊渠道。天津市房地產(chǎn)融資渠道單一，多元化融資格局遠(yuǎn)未形成，信托、上市、債券、基金等融資渠道進(jìn)展業(yè)緩慢。商業(yè)銀行支撐著天津市房地產(chǎn)業(yè)的資金需求，與天津市房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額相比較，房地產(chǎn)信托的量專門小，而且功能單一，股權(quán)融資和債券融資缺乏，住房抵押貸款證券化剛剛起步，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等金融產(chǎn)品還在探究時(shí)期。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品品種還不夠豐富，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品僅僅局限因此一個(gè)項(xiàng)目融資，或者是項(xiàng)目投資的形式，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有標(biāo)準(zhǔn)意義上的房地產(chǎn)基金，或者是類似的概念。而信托業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合假設(shè)單純以項(xiàng)目作為紐帶，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是沒有出路?！捕衬技Y金的規(guī)模受到限制，投資方向不明確。房地產(chǎn)信托的規(guī)模限制是制約房地產(chǎn)信托快速進(jìn)展的一個(gè)瓶頸問(wèn)題。發(fā)行集合資金信托合同的份額限制是當(dāng)前阻礙信托打算規(guī)模的瓶頸之一。由于按照?信托投資公司治理方法?和?信托投資公司資金信托治理暫行方法?的規(guī)定，信托投資公司集合治理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，同意托付人的資金信托合同不得超過(guò)200份〔含200份〕，每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元〔含5萬(wàn)元〕。在一定基礎(chǔ)上將擴(kuò)大房地產(chǎn)信托的難度，同時(shí)也提高信托購(gòu)買者的門檻。由于每份信托合同所能募集的平均資金如何說(shuō)有限，200份合同的限定也就意味著對(duì)一些大型項(xiàng)目專門難滿足其資金需求。房地產(chǎn)信托打算要緊合乎監(jiān)管層制訂的?信托投資公司治理方法?、?信托投資公司資金信托暫行治理方法?等法規(guī)的要求，在投資方向、資產(chǎn)組合、收入構(gòu)成等方面沒有具體規(guī)定?！踩承磐写蛩闫谙掭^短。通常而言，信托在整個(gè)金融體系中發(fā)揮的是長(zhǎng)期融資的角色，這一點(diǎn)在中國(guó)人民銀行頒布的?信托投資公司治理方法?中有明確規(guī)定。目前天津發(fā)行的房地產(chǎn)信托打算中，無(wú)一例外是單一期限的，一樣為1-3年，出現(xiàn)明顯短期化特點(diǎn)，不具有期限轉(zhuǎn)換功能，也不能滿足房地產(chǎn)股權(quán)投資的期限要求。既沒有充分表達(dá)信托的中長(zhǎng)期融資功能，也沒有表達(dá)信托業(yè)和銀行業(yè)功能錯(cuò)位的要求，不利于信托業(yè)的健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展。據(jù)了解，國(guó)外房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限都在8至15年以上?！菜摹承磐挟a(chǎn)品流通性較差。信托產(chǎn)品的流淌性問(wèn)題看似一個(gè)環(huán)節(jié)，事實(shí)上是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，實(shí)現(xiàn)起來(lái)絕非易事。解決那個(gè)問(wèn)題，第一要求信托公司必須加強(qiáng)在風(fēng)險(xiǎn)操縱能力、研究力量等方面的〝差不多功〞。信托產(chǎn)品流通性問(wèn)題成為制約天津市房地產(chǎn)信托融資進(jìn)展的另一個(gè)瓶頸。信托產(chǎn)品作為一種全新的金融產(chǎn)品，其相對(duì)高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)吸引了寬敞投資者。但信托產(chǎn)品在流淌性安排方面，目前尚不盡如人意。按照現(xiàn)有的轉(zhuǎn)讓模式：加入資金信托打算的投資者要轉(zhuǎn)讓手中的信托合同，必須由投資者自己查找買方，雙方談妥后，再到所購(gòu)買信托產(chǎn)品的信托投資公司營(yíng)業(yè)大廳辦理過(guò)戶手續(xù)。信托產(chǎn)品這種流淌性安排與其他金融產(chǎn)品形成了鮮亮的對(duì)比，能夠說(shuō)流通市場(chǎng)進(jìn)展的滯后已制約了信托產(chǎn)品的進(jìn)一步進(jìn)展。信托產(chǎn)品不像有價(jià)證券能夠隨時(shí)轉(zhuǎn)讓，因此不能進(jìn)入流通的領(lǐng)域，缺少轉(zhuǎn)讓平臺(tái)，如此就限制信托產(chǎn)品的活躍程度，專門是在沒有兌現(xiàn)前，其產(chǎn)品的價(jià)值無(wú)法實(shí)現(xiàn)，使得一部分購(gòu)買者在急需資金時(shí)，無(wú)法進(jìn)行等值兌現(xiàn)，只有到期才能兌換。一旦需要轉(zhuǎn)讓時(shí)，成本會(huì)專門高，如股權(quán)投資信托打算到期時(shí)股權(quán)的變現(xiàn)或轉(zhuǎn)讓、貸款信托到期抵押物的處置及擔(dān)保等，都會(huì)帶來(lái)投資者的資金到期不能及時(shí)兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。這直截了當(dāng)導(dǎo)致信托產(chǎn)品的認(rèn)知程度和受眾面相對(duì)較為狹窄，使得查找轉(zhuǎn)讓交易對(duì)象的成本極高，這些均限制了信托流通市場(chǎng)的形成。由于缺乏有效的二級(jí)市場(chǎng)，絕大多數(shù)的投資者只能在認(rèn)購(gòu)后一直持有信托產(chǎn)品到產(chǎn)品的到期日，信托產(chǎn)品流淌性不足直截了當(dāng)阻礙投資者的購(gòu)買意愿，進(jìn)而制約信托產(chǎn)品的資金募集?！参濉炒嬖讪斶^(guò)橋貸款〞問(wèn)題。信托現(xiàn)在盡管專門熱，但并沒有成為天津市房地產(chǎn)企業(yè)要緊的融資方式，因?yàn)橥ㄟ^(guò)信托融資的費(fèi)用要高于銀行貸款。在目前銀行惜貸的形勢(shì)下，房地產(chǎn)信托資金的使用更多地表達(dá)為〝過(guò)橋貸款〞的性質(zhì)。關(guān)于某些自有資金不足，項(xiàng)目進(jìn)度未達(dá)到銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)信托融資獵取資金用于征地、拆遷等前期投入。當(dāng)項(xiàng)目啟動(dòng)并達(dá)到銀行貸款的條件，開發(fā)商就會(huì)改用銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)。由于目前房地產(chǎn)信托打算要緊是提供〝過(guò)橋貸款〞，即要緊對(duì)尚不符合商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行貸款，但一樣要求房地產(chǎn)企業(yè)提供商業(yè)銀行在符合貸款條件時(shí)發(fā)放貸款的承諾，并保證商業(yè)銀行貸款用于償還信托打算的〝過(guò)橋貸款〞，這實(shí)際上規(guī)避了中國(guó)人民銀行〝121〞號(hào)文件規(guī)定房地產(chǎn)貸款需要具備〝四證齊全〞和〝30％自有資金比例〞的要求，而房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)最終依舊落在商業(yè)銀行身上，并沒有達(dá)到降低房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的政策目的。2005年8月28日中國(guó)銀監(jiān)會(huì)又下發(fā)?加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知?〔即〝212號(hào)文件〞〕，對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)給予警示，并對(duì)房地產(chǎn)信托貸款發(fā)放門檻進(jìn)行了嚴(yán)格限制：必須同時(shí)滿足〝四證〞齊全、自有資金超過(guò)35%和資質(zhì)在二級(jí)以上這三項(xiàng)條件的開發(fā)商才能通過(guò)房地產(chǎn)信托融資。〝212號(hào)文件〞強(qiáng)調(diào)了防范和化解信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并將信托融資以〝過(guò)橋貸款〞的原有初衷給牢牢扼制住了，由此也衍生出信托公司將與商業(yè)銀行在相仿的同一舞臺(tái)上展開角逐，但信托公司的勝算將微乎其微?！擦撤康禺a(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱。天津市房地產(chǎn)信托剛剛興起，專門多投資者對(duì)信托項(xiàng)目全然沒有風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。目前市場(chǎng)上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限大多為1至3年，預(yù)期年收益率普遍在4%到5%之間，有的甚至高達(dá)8%,而銀行人民幣存款利率3年期為2.52%,兩年期只有2.25%；3年期國(guó)債年利率也只在2.3%左右。然而高收益的同時(shí)也意味著高風(fēng)險(xiǎn)。由于信托產(chǎn)品并不保本,因此一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn),投資者那么可能虧損嚴(yán)峻。還有,依照?信托法?有關(guān)規(guī)定,所有信托產(chǎn)品都不得向買受人承諾收益率。因此〝預(yù)期收益率〞只是信托公司繞過(guò)法律禁區(qū)對(duì)投資者進(jìn)行的變相〝承諾〞。但一個(gè)不能回避的事實(shí)是,法律并不愛護(hù)那個(gè)收益率。這意味著在信托打算運(yùn)作之后,假如信托產(chǎn)品的收益率低于當(dāng)時(shí)所承諾的收益率,那么作為購(gòu)買人,無(wú)權(quán)要求信托公司按照當(dāng)時(shí)承諾收益率兌現(xiàn)收益。事實(shí)上到目前為止,全國(guó)范疇內(nèi)還沒有一個(gè)信托產(chǎn)品能達(dá)到預(yù)期回報(bào)率。我們假設(shè)一例。假如購(gòu)買了總額為20萬(wàn)元的房產(chǎn)信托,信托公司承諾的收益率年4%,收益額為8000元,然而,當(dāng)信托打算終止之后,假如收益率只有2%,收益額就只有4000元。這時(shí),購(gòu)買人只能同意4000元的收益,而無(wú)權(quán)要求信托公司兌現(xiàn)8000元的收益。如此,購(gòu)買人就少收益了4000元。但假如信托打算執(zhí)行后,所獲得的收益率高于開發(fā)商或信托公司的〝承諾〞,按照通常規(guī)那么,房產(chǎn)信托的購(gòu)買人也只能按照當(dāng)時(shí)約定的收益率獵取收益而不能將收益率調(diào)高。有些信托公司只宣傳了〝預(yù)期收益率〞,卻沒有講清晰風(fēng)險(xiǎn)投資帶來(lái)的〝實(shí)際收益率〞。因此,要防止信托公司在推出信托產(chǎn)品時(shí)夸張不實(shí)的宣傳誤導(dǎo)投資者?！财摺橙狈I(yè)治理隊(duì)伍。沒有專業(yè)化的房地產(chǎn)信托治理隊(duì)伍,就不可能有房地產(chǎn)信托的規(guī)范進(jìn)展和壯大。在天津,同時(shí)明白得基金治理和房地產(chǎn)治理的人才極度缺乏。對(duì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和潛在投資者來(lái)說(shuō),全然無(wú)從考察其專業(yè)能力、實(shí)際操作能力和職業(yè)操守。四、天津市房地產(chǎn)信托融資面臨的宏觀環(huán)境與趨勢(shì)分析〔一〕宏觀環(huán)境分析。1、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托融資環(huán)境緊中有松。近年來(lái),房地產(chǎn)行業(yè)始終處于宏觀調(diào)控的風(fēng)口浪尖。從2003年6月5日中國(guó)人民銀行公布的?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知?（一樣稱為〝121〞號(hào)文件〞）,到2004年的提高金融機(jī)構(gòu)存款預(yù)備金率、自有資本金由20%提高到35%以上、〝8.31〞土地大限、央行加息,進(jìn)入2005年,溫家寶總理在?政府工作報(bào)告?中強(qiáng)調(diào)〝重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲〞,接著就有了2005年3月的上調(diào)住房貸款利率、2005年4月的國(guó)務(wù)院穩(wěn)固房?jī)r(jià)的八點(diǎn)意見、2005年5月的七部委新政,房地產(chǎn)行業(yè)遭遇前所未有的財(cái)政、金融、供求等全方位的調(diào)控〝關(guān)懷〞。2005年9月中國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了?關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知?〔銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號(hào)）,提示信托投資公司緊密關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為,并進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)信貸發(fā)行的門檻,因而在房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量和規(guī)模即顯現(xiàn)了大幅回落。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,有利于降低房地產(chǎn)信托的金融風(fēng)險(xiǎn),規(guī)范信托行業(yè),而對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)的規(guī)范將有利于其健康進(jìn)展。可喜的是，目前中國(guó)銀監(jiān)會(huì)正在制定中的?信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)治理暫行方法?〔估量將在2006年年初出臺(tái)〕，首次將信托受益憑證運(yùn)用到了以后的可開展的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)當(dāng)中，這關(guān)于突破信托行業(yè)原有的200份X5萬(wàn)元的私募方程式進(jìn)行了全然性的變革。一旦突破了200份的限制，并承諾對(duì)異地發(fā)行的限制。信托交易將會(huì)更加自由，發(fā)行面也會(huì)更廣，是一個(gè)帶有全然性的進(jìn)展，其對(duì)信托的催進(jìn)作用無(wú)疑是龐大的，將推動(dòng)這種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金或稱為準(zhǔn)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金大張旗鼓的顯現(xiàn)，將有利于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的優(yōu)化配置和優(yōu)化進(jìn)展，也將改變我國(guó)房地產(chǎn)融資的格局。2、天津房地產(chǎn)信托融資內(nèi)部環(huán)境寬松。天津市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，房地產(chǎn)商的投資需求旺盛，產(chǎn)生了強(qiáng)烈的融資需求，信托打算的發(fā)行為房地產(chǎn)商提供了新的融資方式。盡管房地產(chǎn)信托融資本身也有諸如〝200份〞、流通性、營(yíng)銷方式等方面的限制條件和缺欠，但天津信托的宏觀環(huán)境相對(duì)其他融資工具而言要寬松得多。而且大規(guī)模危改所開釋的住房需求，實(shí)際上集中在中低端，而進(jìn)入天津的外地開發(fā)企業(yè)幾乎不約而同地選擇開發(fā)高檔項(xiàng)目，本地開發(fā)商將此明白得為外地開發(fā)商用全國(guó)運(yùn)作的眼光衡量地塊的價(jià)值，并認(rèn)為有足夠的獲利空間。比較北京、上海、南京等都市，假如說(shuō)全國(guó)房地產(chǎn)都存在泡沫的話，天津的泡沫應(yīng)該是最小的。天津房地產(chǎn)市場(chǎng)比較健康，專門適合房地產(chǎn)商投資，能夠說(shuō)，天津是全國(guó)地產(chǎn)投資的避風(fēng)港。由于目前政策的限制，中國(guó)還沒有顯現(xiàn)真正的房地產(chǎn)信托基金，但隨著房地產(chǎn)金融體系的逐步完善和房地產(chǎn)業(yè)的不斷進(jìn)展，房地產(chǎn)投資功能日益顯現(xiàn)，房地產(chǎn)信托基金的顯現(xiàn)是必定的。以后一段時(shí)刻內(nèi)外資投資機(jī)構(gòu)將會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)融資的另一條通道。2006年金融市場(chǎng)對(duì)外資全面開放，外資銀行或者能夠參股中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，或者通過(guò)金融創(chuàng)新和變通的模式進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而這種金融創(chuàng)新模式就極有可能是信托。這也是天津市房地產(chǎn)信托融資的進(jìn)展一大機(jī)遇。3、天津房地產(chǎn)信托融資面臨的機(jī)遇。中國(guó)〝十一五〞規(guī)劃的新思路，將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇。這一機(jī)遇表現(xiàn)在四個(gè)方面：第一，今后一個(gè)時(shí)期將加快建設(shè)新農(nóng)村，這給開發(fā)商們提供了一個(gè)〝轉(zhuǎn)向〞的選擇；第二，規(guī)劃提出建設(shè)節(jié)約型社會(huì)、環(huán)境友好型社會(huì)，提供了一個(gè)〝轉(zhuǎn)型〞的選擇；第三，規(guī)劃關(guān)于轉(zhuǎn)變生產(chǎn)方式的要求，給開發(fā)商提出了如何改變高投入低產(chǎn)出的模式，大力降低生產(chǎn)成本的新要求；第四，以人為本的理念將促使開發(fā)商們轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)理念，促使他們多想一想為誰(shuí)蓋房，蓋什么樣的房以及如何才能惠及多數(shù)人等等他們過(guò)去想得不夠充分的問(wèn)題。天津市假如盡早抓住了這些機(jī)遇，天津市房地產(chǎn)將邁上新的進(jìn)展臺(tái)階。而〝十一五〞時(shí)期是天津市全面實(shí)現(xiàn)〝三步走〞戰(zhàn)略目標(biāo)、領(lǐng)先差不多實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的關(guān)鍵時(shí)期，隨著都市化進(jìn)程的加快，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)成倍增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)也日益繁榮活躍。隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的成形和以后經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)展，作為區(qū)域重點(diǎn)中心都市的天津，其經(jīng)濟(jì)有望保持高速增長(zhǎng)，天津的進(jìn)展也將使房地產(chǎn)受益匪淺，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模處于高速增長(zhǎng)期，而且天津?yàn)I海新區(qū)現(xiàn)時(shí)正在成為天津、華北地區(qū)、中國(guó)北方，乃至全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)。天津房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)開發(fā)潛力龐大，房地產(chǎn)業(yè)作為新型支柱產(chǎn)業(yè)的地位得到進(jìn)一步的鞏固和加強(qiáng)?！捕尺M(jìn)展趨勢(shì)分析。1、天津房地產(chǎn)信托融資模式將發(fā)生轉(zhuǎn)變。目前天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展速度是專門快的，并吸引了一大批具有外資背景的房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)天津投資，這必定會(huì)使天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加多元化。房地產(chǎn)信托是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的一個(gè)補(bǔ)充，它在為信托業(yè)開創(chuàng)了一塊新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域的同時(shí)，也為投資者開發(fā)出一個(gè)新的投資品種。從那個(gè)角度說(shuō)，房地產(chǎn)信托的顯現(xiàn)無(wú)疑是件好事。隨著天津進(jìn)一步貫徹和落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，進(jìn)一步樹立和落實(shí)科學(xué)進(jìn)展觀，天津市房地產(chǎn)信托融資的進(jìn)展趨勢(shì)是：〝信托＋銀行〞將成為今后天津市房地產(chǎn)融資的主流模式，天津的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，信托將占據(jù)半壁江山。信托將成為天津房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式。天津以后信托業(yè)的進(jìn)展會(huì)遵循兩個(gè)轉(zhuǎn)變：從被動(dòng)融資型向主動(dòng)理財(cái)型轉(zhuǎn)變；從傭金收入型向投資收益型轉(zhuǎn)變。而〝212號(hào)文件〞對(duì)天津信托公司來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)行業(yè)分流的契機(jī)。〝212號(hào)文件〞之后，相應(yīng)還會(huì)出臺(tái)分類評(píng)級(jí)制度，加上估量將于2006年初出臺(tái)的信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)治理暫行方法，無(wú)疑將會(huì)形成一個(gè)清晰的行業(yè)優(yōu)化脈絡(luò)。〝212號(hào)文件〞之后，天津必定會(huì)降低房地產(chǎn)開發(fā)商的概念炒作，提高開發(fā)商的資本投入，這能夠剔除一些房地產(chǎn)開發(fā)商，并促使一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)更加健康地進(jìn)展，從而降低整個(gè)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。2、天津市商業(yè)房地產(chǎn)信托將受到親睞。目前，天津市的商業(yè)地產(chǎn)〔如萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)及天津女的街等〕要緊是集中性、綜合性的商業(yè)廣場(chǎng)，而專門性的連鎖經(jīng)營(yíng)的大型商業(yè)廣場(chǎng)仍不多見。天津市將采取立體化經(jīng)營(yíng)方式建設(shè)商業(yè)廣場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有其行業(yè)專門性。一方面，大部分開發(fā)商自有投資能力較弱，許多開發(fā)商期望通過(guò)查找投資、融資的方式來(lái)解決資金問(wèn)題。另一方面，大量國(guó)際基金及投資商，查找地產(chǎn)投資項(xiàng)目，但實(shí)現(xiàn)成功投資的少之又少。在以后，要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)固、高速的進(jìn)展，商業(yè)地產(chǎn)必須進(jìn)入〝金融產(chǎn)品化〞時(shí)代。改變傳統(tǒng)的〝售房〞觀念，以制造〝金融產(chǎn)品〞的方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)，制造更高商業(yè)價(jià)值是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的正確途徑。其宗旨是在項(xiàng)目開發(fā)理念及開發(fā)方式上，以一種完整而專業(yè)的方式，表達(dá)項(xiàng)目的最大真實(shí)價(jià)值，以制造在項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)各時(shí)期進(jìn)行資本運(yùn)作的基礎(chǔ)。在國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)熱興起之際，融資渠道的短缺一直是制約開發(fā)的全然性因素，由北京國(guó)際信托投資公司推出的〝法國(guó)歐尚天津第一店資金信托打算〞于2004年1月16日正式成立，北京國(guó)投運(yùn)用所募集信托資金，購(gòu)買上述商鋪的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)獵取租金收入，實(shí)現(xiàn)信托投資收益。北京國(guó)際信托投資公司按照信托文件的要求，把房地產(chǎn)出租給法國(guó)歐尚超市集團(tuán)，并簽訂租賃合同，以物業(yè)的租金扣除必要的治理費(fèi)用和其他稅費(fèi)后，向投資者支付投資收益。此外，投資人亦可享有該物業(yè)升值和該項(xiàng)目可能上市流通等潛在利益。該信托打算期限3年，預(yù)期年收益率6%，是商業(yè)地產(chǎn)借力信托的一個(gè)嘗試，為越來(lái)越熱的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)熱帶來(lái)了新的思路。這為天津商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)金融產(chǎn)品化、信托化提供了活生生的樣板。推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)信托的進(jìn)展對(duì)整個(gè)天津房地產(chǎn)信托的長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展有著積極的意義，商業(yè)地產(chǎn)信托具備長(zhǎng)期持有的特性，與目前主流的短期抵押性信托相比，更加適合長(zhǎng)期權(quán)益性投資，這正是信托的進(jìn)展方向。3、天津市房地產(chǎn)信托融資空間將擴(kuò)大，信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)不斷創(chuàng)新。當(dāng)2006年金融服務(wù)領(lǐng)域全面開放、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步與國(guó)際接軌以后，天津市房地產(chǎn)信托融資將會(huì)有大幅度進(jìn)展，專門是可能會(huì)有相當(dāng)一些境外金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入帶進(jìn)來(lái)各種金融手段、融資方式，比如產(chǎn)業(yè)投資基金、REITs等。2006年天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，具有一定規(guī)模體量、中檔偏低價(jià)位、交通便利、極具潛力的地段等優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目將是信托公司的首選。〝十一五〞期間，天津?qū)⒎康禺a(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。以后房地產(chǎn)信托的進(jìn)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、治理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險(xiǎn)治理手段。從收益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托到股權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，從外匯信托到法人股投資信托，一個(gè)個(gè)收益風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)迥異的信托產(chǎn)品不斷地推出。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的進(jìn)展房地產(chǎn)信托在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面會(huì)顯現(xiàn)更多的創(chuàng)新與進(jìn)展。從以后的進(jìn)展看，天津的房地產(chǎn)信托融資將有專門大的進(jìn)展空間。五、進(jìn)展天津市房地產(chǎn)信托融資的建議〔一〕完善相應(yīng)法規(guī)，保證各方利益。目前，有關(guān)房地產(chǎn)信托的正式法規(guī)還沒有出臺(tái)，因此在實(shí)際操作中難免會(huì)顯現(xiàn)不合理現(xiàn)象。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商往往會(huì)認(rèn)為向信托公司融資，僅僅需要支付利息而已。而實(shí)際上信托公司不但想獵取利息，而且還要分享一部分利潤(rùn)。因此在當(dāng)前形勢(shì)下，為了鼓舞信托公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立更廣泛的合作關(guān)系，有關(guān)法規(guī)能夠考慮依照融資額度或者股權(quán)份額來(lái)確定利潤(rùn)分成，使信托公司和開發(fā)企業(yè)按照具體規(guī)那么進(jìn)行合作，從而保證雙方的利益。〝十一五〞期間，天津市房地產(chǎn)信托融資將加快進(jìn)展，鑒于目前我國(guó)與房地產(chǎn)信托融資有關(guān)的法律法規(guī)還欠完備的狀況，天津市在國(guó)家整體上對(duì)房地產(chǎn)信托融資市場(chǎng)法律法規(guī)制定和完善的過(guò)程中，按照本地區(qū)市場(chǎng)進(jìn)展的實(shí)際情形和現(xiàn)實(shí)要求，對(duì)有關(guān)法律進(jìn)行修改和補(bǔ)充，具備條件的或者要求迫切的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的相關(guān)法律規(guī)范應(yīng)盡早出臺(tái)。在國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金法律法規(guī)定出來(lái)之前，天津市可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)治理措施，如對(duì)投資渠道、投資比例的限制等等，使天津市的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式進(jìn)展，進(jìn)而推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地進(jìn)展?！捕辰⒎康禺a(chǎn)信托融資支持服務(wù)系統(tǒng)。參與房地產(chǎn)信托融資的各個(gè)經(jīng)營(yíng)主體專門房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)展離不開一整套完善高效的支持系統(tǒng)。在〝十一五〞期間，天津市要著力建立健全房地產(chǎn)中介服務(wù)體系，形成獨(dú)立、公平的評(píng)估中介服務(wù)市場(chǎng)及相應(yīng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。完善評(píng)估行業(yè)的治理體制，加快行業(yè)自律機(jī)制的建設(shè)，同時(shí)建立統(tǒng)一而有權(quán)威的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。杜絕評(píng)估機(jī)構(gòu)在產(chǎn)權(quán)交易中任意擴(kuò)大或縮小評(píng)估對(duì)象價(jià)值的現(xiàn)象。政府依照房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的需要建立相關(guān)機(jī)構(gòu)，在有關(guān)信息的采集、處理、公布等方面為市場(chǎng)提供專門、快捷、有效的公共服務(wù)。建立房地產(chǎn)信托融資信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)交易、清算、治理和監(jiān)控的電子化，提高房地產(chǎn)信托融資的風(fēng)險(xiǎn)操縱能力?！踩呈褂眯磐写蛩愕牟鸱植呗院徒⒘魍C(jī)制。針對(duì)難以擴(kuò)大融資規(guī)模的問(wèn)題，能夠?qū)⒋蟮捻?xiàng)目細(xì)分，然后分別推出信托投資打算。天津北方國(guó)際信托投資公司推出了〝傘型信托〞，該信托打算由4個(gè)子信托構(gòu)成，每個(gè)信托品種合同的上限均為200份，這意味著〝傘型信托〞理論上的最高合同上限可達(dá)到800份。由于各子信托獨(dú)立承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，因此，就這點(diǎn)而言，既沒有違反國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，又能夠充分地利用信托的靈活性和解決融資規(guī)模問(wèn)題。北方國(guó)投的成功操作，今后需要進(jìn)一步推廣。針對(duì)信托產(chǎn)品流通性問(wèn)題，業(yè)內(nèi)正努力探究新的流通機(jī)制。如西南證券飛虎網(wǎng)和重慶國(guó)信最近聯(lián)合推出了〝信證通〞理財(cái)打算，客戶能夠通過(guò)〝信證通〞隨時(shí)提出轉(zhuǎn)讓已購(gòu)買的信托產(chǎn)品或購(gòu)買別人出讓的信托產(chǎn)品。這實(shí)際上為現(xiàn)有信托產(chǎn)品的流淌性提供了一個(gè)全新的平臺(tái)。天津要利用商業(yè)銀行分布寬敞的交易柜臺(tái)和現(xiàn)在方便快捷的網(wǎng)上銀行為信托產(chǎn)品建立交易平臺(tái)，同時(shí)，信用評(píng)級(jí)體制和定價(jià)體系應(yīng)加快制定步伐，如此將大大有利于解決信托產(chǎn)品流淌難的問(wèn)題。〔四〕推動(dòng)房地產(chǎn)信托融資的創(chuàng)新。信托介入到房地產(chǎn)的融資過(guò)程中，從目前情形來(lái)看，因?yàn)槭艿秸叩榷喾矫娴南拗疲枰M(jìn)行更進(jìn)一步的創(chuàng)新。1、拓寬信托資金的來(lái)源。從理論上看，信托產(chǎn)品集合的是大量民間資金，因此，在資金的募集上有著充足的進(jìn)展空間。但目前的政策限制大大地制約了信托資金的募集，專門是制約了信托機(jī)構(gòu)吸納個(gè)人資金的能力，因而使集合資金信托打算的進(jìn)展受到了全然的限制。因此，信托機(jī)構(gòu)需要開闊思路，開創(chuàng)新的信托集合渠道。2、促進(jìn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)與收益相對(duì)稱。目前的信托產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，因此，采取穩(wěn)健的投資手段，其收益也不高，不能推出一些符合市場(chǎng)需要的新品種。一些傘形信托產(chǎn)品力圖在此方面做出創(chuàng)新，但沒有本質(zhì)上的突破。3、創(chuàng)新信托資金用途。要積極推出不指定具體用途、投資方式比較靈活的房地產(chǎn)信托打算。房地產(chǎn)信托融資的方式是多種多樣的，能夠依照項(xiàng)目靈活設(shè)計(jì)。以下確實(shí)是兩種比較典型的創(chuàng)新。如北京國(guó)際信托投資公司所設(shè)計(jì)的〝蘋果社區(qū)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)信托打算〞確實(shí)是將房地產(chǎn)銷售與融資結(jié)合起來(lái)，具有一定的新意。值得天津的信托公司借鑒?！参濉尺x擇合適的信托模式。目前我國(guó)發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品要緊有三種形式：貸款信托、股權(quán)信托和受益權(quán)信托。從目前政府宏觀監(jiān)管角度和操縱風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，相關(guān)于單一的貸款信托或是股權(quán)信托而言，我們認(rèn)為天津市房地產(chǎn)信托融資中〝股權(quán)＋貸款〞是當(dāng)前較好的信托模式。由于債權(quán)有優(yōu)先求償權(quán)，一旦項(xiàng)目失敗，銀行貸款會(huì)比信托公司的股權(quán)先受償，信托公司冒著專門大風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)信托公司來(lái)說(shuō)，把握房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，借股權(quán)介入公司治理，能防范上述風(fēng)險(xiǎn)。例如由上海證大投資集團(tuán)與愛建信托聯(lián)合在浦東聯(lián)洋國(guó)際新社區(qū)開發(fā)的''證大?大拇指廣場(chǎng)〃確實(shí)是以''股權(quán)+貸款〃的方式進(jìn)行融資的。受益權(quán)信托在我國(guó)進(jìn)展較緩，但已有項(xiàng)目在運(yùn)作。我們認(rèn)為這一模式將成為以后信托進(jìn)展的主流方向，有利于解決目前信托融資〝收益和風(fēng)險(xiǎn)不匹配〞問(wèn)題。受益權(quán)類似于資產(chǎn)證券化，企業(yè)通過(guò)受益權(quán)將以后物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流量變現(xiàn)，在不喪失該物業(yè)所有權(quán)的情形下獲得融資。這種信托的具體模式是，企業(yè)將物業(yè)通過(guò)財(cái)產(chǎn)信托的方式形成受益權(quán)，信托公司再通過(guò)發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金來(lái)購(gòu)買物業(yè)的受益權(quán)，而后信托公司將擁有受益權(quán)的物業(yè)托付出去進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，最后再把收來(lái)的租金，以投資回報(bào)的形式返還給投資人。因此，我們認(rèn)為，在條件承諾的情形下，天津市房地產(chǎn)信托融資將逐步擴(kuò)大對(duì)該模式的應(yīng)用。〔六〕開發(fā)房地產(chǎn)新產(chǎn)品——〝夾層融資〞。〝夾層融資〞是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來(lái)看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。〝夾層融資〞是一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金。〝夾層融資〞能夠繞開銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托打算的開發(fā)商必須〝四證〞齊全、自有資金超過(guò)35％、同時(shí)具備二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)的政策，依照自身的偏好選擇投資。而關(guān)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，夾層融資是一種專門靈活的融資方式，能夠依照募集資金的專門要求進(jìn)行調(diào)整。夾層融資的提供者能夠調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。〝夾層融資〞的最大優(yōu)點(diǎn)表達(dá)為靈活性，通過(guò)融合不同的債權(quán)及股權(quán)特點(diǎn)，夾層融資能夠產(chǎn)生許多的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。由于我國(guó)?公司法?中尚無(wú)優(yōu)先股的規(guī)定，''聯(lián)信?寶利〃7號(hào)通過(guò)信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，''成就了首個(gè)夾層融資〞。例如，