我國物流地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析

我國物流地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析一、中國網(wǎng)上零售交易額伴隨20世紀(jì)下半葉以來經(jīng)濟全球化加速以及科技迅猛發(fā)展，全面帶動了人流、信息流和物流的高速發(fā)展。其中全球化供應(yīng)鏈的建立、消費物流的崛起、高端制造的飛速發(fā)展對現(xiàn)代物流提出了新的要求。以電子商務(wù)為例，我國2020年網(wǎng)上零售交易額為11.76萬億元，同比增長10.63%。隨著中西部地區(qū)和廣大農(nóng)村消費潛力進一步釋放，以及移動互聯(lián)網(wǎng)的普及、5G網(wǎng)絡(luò)進一步賦能人工智能、大數(shù)據(jù)、云計算及物聯(lián)網(wǎng)等新興技術(shù)在各行業(yè)的運用，電子商務(wù)未來仍將實現(xiàn)較快速度發(fā)展，并推動高標(biāo)物流設(shè)施需求的激增。從網(wǎng)絡(luò)購物用戶規(guī)模來看，據(jù)統(tǒng)計，截至2020年6月，我國網(wǎng)絡(luò)購物用戶規(guī)模為7.49億人，占整體網(wǎng)民規(guī)模比例為79.7%。二、中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析2008年我國社會物流總額為89.9萬億元，到2019年年末增長至298萬億元，年復(fù)合增速11.6%。并且伴隨我國經(jīng)濟繼續(xù)發(fā)展，物流行業(yè)需求仍將繼續(xù)高增，預(yù)計到2024年，我國社會物流總額將超過430萬億元，較2019年末增長44%。我國物流設(shè)施近年來雖已取得長足發(fā)展，但和發(fā)達國家相比，整體規(guī)模相較我國龐大經(jīng)濟體量和人口規(guī)模而言仍然很小，截至2019年我國人均物流地產(chǎn)面積僅0.7平米，橫向?qū)Ρ热毡荆?.0平米）、美國（3.8平米）、新加坡（1.9平米）、澳大利亞（1.6平米），人均設(shè)施面積與歐美、日本等發(fā)達市場相比差距仍較大。從我國裝卸搬運和倉儲業(yè)固定資產(chǎn)投資額增速來看，據(jù)統(tǒng)計，2012-2016年增速保持較高速度增長，2017年裝卸搬運和倉儲業(yè)固定資產(chǎn)投資額增速開始下降，截至2020年裝卸搬運和倉儲業(yè)固定資產(chǎn)投資額增速回升至9.9%。三、中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局分析目前國內(nèi)物流地產(chǎn)呈“一超多強”的競爭格局。截至2019年底，普洛斯占有近三分之一市場份額，穩(wěn)居國內(nèi)行業(yè)龍頭地位；萬緯物流、易商、宇培、嘉民、安博、寶灣、平安不動產(chǎn)、豐樹的市場份額在4%至7%之間，8家公司之間的差距較小，形成第二梯隊。以上開發(fā)商一共占有近75%的市場份額。從變化趨勢來看，巨頭普洛斯的市場份額呈下降趨勢，越來越多的市場份額被第二梯隊列強搶占，其中萬科旗下的萬緯物流發(fā)展速度最快。整體來看當(dāng)前物流地產(chǎn)行業(yè)的市場集中度較高，各主體之間的競爭較為激烈。從進駐城市數(shù)量來看，當(dāng)前普洛斯、萬緯、宇培和豐樹的項目分布最為廣泛，進駐城市數(shù)量大于40個，寶灣處于中間水平，目前進駐33個城市。國家物流樞紐城市可分為陸港型、港口型、空港型、生產(chǎn)服務(wù)型、商貿(mào)服務(wù)型、陸上邊境口岸型等6類。從三類港口型樞紐布局?jǐn)?shù)量來看，各家開發(fā)商均重點布局陸港、空港型樞紐，普洛斯、萬緯具備一定優(yōu)勢，寶灣側(cè)重于布局空港型樞紐，有超過一半園區(qū)布置在空港樞紐。四、中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)增長，市場競爭的日趨激烈，使得企業(yè)在追求物流高效運作的過程中，對高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化物流設(shè)施的需求不斷上升，為物流地產(chǎn)的興起和快速成長帶來非常好的發(fā)展機遇。展望物流地產(chǎn)未來發(fā)展，將會出現(xiàn)以下三大趨勢：1、物流地產(chǎn)是高含金量的細分市場，前景良好由于物流地產(chǎn)的特異性，可替代產(chǎn)品不多，因此租金仍會保持一貫的上升勢頭。同時由于業(yè)主惜售，預(yù)期未來有進一步的租金上漲及資本增值的空間。從2012年至2015年主要物流中心城市對符合國際標(biāo)準(zhǔn)的倉庫總體量有巨大提升空間。在這個土地稀缺的環(huán)境下，物流地產(chǎn)商可以享受到地產(chǎn)增值所帶來的利益，同時物業(yè)的折舊費用可以用來抵扣部分稅收，使得自己也節(jié)省了部分租金和物業(yè)管理費用。2、中國新興城市將成為下一個投資熱點由于一線城市地價居高不下以及我國二、三線城市物流地產(chǎn)的匱乏狀態(tài)，物流地產(chǎn)的下一個戰(zhàn)略重點將是二、三線城市。隨著越來越多的公司為了縮減成本將其運營中心遷移出北京，物流地產(chǎn)將轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國新興城市。隨著城市化的進程和基礎(chǔ)設(shè)施的改進加快，二、三線城市將成為市場競爭的熱點。尤其是圍繞著有大型制造企業(yè)的衛(wèi)星城市，將成為物流地產(chǎn)的投資熱土。3、更多產(chǎn)業(yè)資本看中物流地產(chǎn)，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)品牌與狼共舞隨著物流地產(chǎn)的發(fā)展，越來越多的資本開始進入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)商和住宅開發(fā)商進入物流地產(chǎn)開發(fā)行列，這其中既有國內(nèi)的開發(fā)集團，如華潤、招商局等集團也開始涉足物流倉儲領(lǐng)域。也有國外的大財團譬如毅德、安博（AMB）、麥格理旗下的GOODMAN、豐