2022年中級經濟師房地產模擬真題及答案

《中級房地產》真題預測及答案一、單選題1、工業(yè)區(qū)位理論的奠基人韋伯覺得，工業(yè)產品的()最低點是工業(yè)公司選址的抱負區(qū)位。A.原料成本B.生產成本C.運送成本D.銷售成本.答案：B.解析：工業(yè)區(qū)位理論的奠基人韋伯覺得，工業(yè)產品的生產成本最低點是工業(yè)公司選址的抱負區(qū)位。2、需求門檻是指中心地能維持供應某種商品和服務所需要的()購買力和服務水平。A.最低B.一般C.平均D.最高.答案：A.解析：考察需求門檻的概念。需求門檻是指中心地能維持供應某種商品和服務所需要的最低購買力和服務水平。3、按照都市的()劃分，可將都市劃分為塊狀都市、帶狀都市、星狀都市等類型。A.地理位置B.地形地貌C.內部構造D.平面幾何形狀.答案：D.解析：考察都市的分類。按都市平面幾何形狀，可以將都市劃分為塊狀都市、帶狀都市、形狀都市等。4、“甲寫字樓位于火車站的北側”表達的是甲寫字樓的()。A.環(huán)境B.方位C.距離D.朝向.答案：B.解析：考察方位的概念。方位是指方向和位置，例如，某寫字樓位于火車站東南側。5、都市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地區(qū)向城鄉(xiāng)地區(qū)轉化的過程，稱為()。A.郊區(qū)城鄉(xiāng)化B.逆城鄉(xiāng)化C.過度城鄉(xiāng)化D.再城鄉(xiāng)化.答案：A.解析：考察郊區(qū)城鄉(xiāng)化的概念。郊區(qū)城鄉(xiāng)化是指都市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地區(qū)向城鄉(xiāng)地區(qū)轉化的過程。6、下列集體土地的征收中，須經國務院批準的是()。A.基本農田10公頃B.林業(yè)用地20公頃C.山地30公頃D.荒地50公頃.答案：A.解析：考察必須通過國務院批準方可征收的土地范疇。必須通過國務院批準方可征收的土地：所有的基本農田;基本農田以外的耕地超過35公頃的;其她土地超過70公頃的。7、國有土地上房屋征收的主體是()。A.國務院B.省級人民政府C.市、縣級人民政府D.縣級人民政府土地主管部門.答案：C.解析：考察房屋征收的主體。房屋征收的主體是市、縣級人民政府。8、國有土地上房屋征收補償?shù)膬热莶簧婕耙蛘魇辗课輰е碌?)。A.搬遷費B.臨時安頓費C.停產停業(yè)損失D.上下班交通費.答案：D.解析：考察房屋征收補償?shù)膬热?。對被征收人予以的補償內容涉及：被征收房屋價值的補償;因征收房屋導致的搬遷、臨時安頓的補償;因征收房屋導致的停產停業(yè)損失的補償。9、對國有土地上被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公示之日被征收房屋的()。A.評估價格B.類似房地產的市場價格C.賬面價值D.類似房地產的成交價格房.答案：B.解析：考察被征收房屋價值的補償?shù)膬热?。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定發(fā)布之日被征收房屋類似房地產的市場價格。10、有關國有建設用地使用權出讓的說法，錯誤的是()。A.國有建設用地使用權出讓市場是土地一級市場B.國有建設用地使用權出讓的主體可以是國有企\o"事業(yè)單位"事業(yè)單位C.國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和合同等方式D.國有建設用地使用權出讓是國有建設用地有償使用的重要方式.答案：B.解析：考察國有建設用地使用權轉讓的特點。國有建設用地使用權轉讓是一種國家壟斷行為，只有國家才干出讓。11、有關國有建設用地租賃的說法，錯誤的是()。A.國有建設用地租賃涉及國有建設用地使用權出讓B.國有建設用地租賃不合用于經營性房地產開發(fā)用地C.國有建設用地短期租賃年限一般不超過5年D.國有建設用地租賃可采用雙方合同的方式.答案：A.解析：考察國有建設用地租賃的內容。經營性房地產開發(fā)用地必須實行出讓;國有建設用地短期租賃的年限一般不超過5年;國有建設用地租賃可采用招標、拍賣、掛牌和合同的方式，有條件的，必須采用招標方式。由此可見，BCD說法都對的，本題選A。12、對因政府有關部門的行為導致的閑置土地，處置方式是()。A.自動延長動工開發(fā)期限2年B.辦理有關手續(xù)后再開發(fā)建設C.為土地使用者置換其她等價土地D.擬定新的土地使用者且不予以原土地使用者補償.答案：C.解析：考察因政府或政府有關部門的行為導致閑置土地的處置方式。因政府或政府有關部門的行為導致閑置土地的處置方式：延長動工開發(fā)期限，單最長不得超過一年;調節(jié)土地用途、規(guī)劃條件;由政府安排臨時使用;合同有償收回國有建設用地使用權;置換土地;其她處置方式。本題中，C說法對的。13、國有建設用地使用權承租人的義務不涉及()。A.合理使用租賃標的物B.按租賃合同商定交納租金C.租賃關系終結后及時返還租賃標的物D.補償?shù)谌綄е碌淖赓U標的物損失.答案：D.解析：考察國有建設用地使用權租賃合同中承租人的義務。承租人的義務涉及：保管義務;支付租金義務;租賃標的物返還義務。有第三方導致的租賃標的物損失，當由第三方補償。14、建設用地使用權抵押合同有效期間，抵押權人有權規(guī)定處分抵押建設用地使用權的情形是()。A.抵押人占用抵押建設用地使用權的B.設定抵押權的土地發(fā)生滅失的C.抵押人宣布破產的D.抵押人被宣布死亡的.答案：C.解析：考察抵押建設用地使用權處分的條件。發(fā)生下列狀況時，抵押權人有權規(guī)定處分抵押的建設用地使用權：①抵押期限屆滿，抵押權人未受清償，抵押人又未能與抵押權人達到延期履行合同的;②抵押人死亡，或者被宣布死亡而無人代為履行到期債務的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人回絕履行到期債務的;③抵押人在抵押合同期間宣布破產和解散的;④抵押人違背有關規(guī)定，擅自處分抵押物的;⑤抵押合同商定的其她狀況。15、在房地產市場調研中，對某些特定的市場信息進行固定樣本定位定點觀測記錄。這體現(xiàn)了房地產市場調研的()特點。A.系統(tǒng)性B.跟蹤性C.持續(xù)性D.客觀性.答案：B.解析：考察房地產市場調研的特點。在房地產市場調研中，為了某種調研目的，一般要對某些特定的市場信息進行固定樣本的定位定點的觀測和記錄，實行跟蹤性調研。16、在房地產市場營銷中常說的“金九銀十”現(xiàn)象，描述的是購房者的()特性。A.消費能力B.消費動機C.消費行為D.消費構造.答案：C.解析：考察房地產消費行為調研的內容。房地產消費行為調研就是對消費者購買房地產的模式和習慣的調研。調研內容涉及消費者購買房地產的時間分布，消費者在購買房地產的時間分布上有一定的習慣和規(guī)律，例如，房地產營銷中常說的金九銀十。17、文案調研信息的可靠性評估，可通過度析信息來源和對信息()來進行。A.隨機抽樣B.概率記錄C.專家認定D.交叉檢查.答案：D.解析：考察文案調研信息的可靠性評估的內容。文案調研信息的可靠性評估通過兩條途徑來實現(xiàn)，即評估信息來源和進行交叉檢查。18、按照房地產市場調查問卷設計()原則的規(guī)定，調查問卷要用通俗易懂的語言設計問題。A.針對性B.簡要性C.邏輯性D.目的性.答案：B.解析：考察房地產市場調研問卷設計的原則。簡要性原則規(guī)定調研問卷的設計要簡潔明了，是受訪者一看就能明白。19、房地產市場調研報告的核心內容是()A.市場調研背景的基本狀況B.市場調研措施的選擇C.市場變化的不擬定性分析D.市場調研的分析論證.答案：D.解析：考察房地產市場調研報告的重要內容。市場調研的分析論證是市場調研報告的核心。20、以追求居室面積為主的住房需求，屬于()住房需求。A.生存型B.發(fā)展型C.享有型D.投資型.答案：A.解析：考察房地市場細分的根據(jù)。一般來說，隨著人們收入水平的提高，住宅需求從生存型向發(fā)展型乃至享有型發(fā)展，生存型追求居室的面積大小。21、有關房地產開發(fā)項目目的市場的說法，錯誤的是()。A.目的市場是市場規(guī)模最大的細分市場B.目的市場是公司決定進入的細分市場C.目的市場的選擇依賴于細分市場的評估成果D.目的市場選擇的原則是讓目的市場與項目自身最佳結合.答案：A.解析：考察房地產市場細分的作用。房地產開發(fā)項目目的市場定位是在房地產調研的基本上，對消費者進行市場細分，通過對細分市場各消費群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的對比分析，研究其消費行為、消費動機及消費方式，最后擬定房地產開發(fā)項目的目的消費群體。由此可見，BC對的。市場目的定位的市場化原則，強調根據(jù)消費者的需求，去研發(fā)房地產產品，即實現(xiàn)目的市場與項目自身的最佳組合。D說法對的。A說法太絕對。22、開發(fā)目前市場上沒有但具有潛在需求且具有某種特色的房地產項目的市場定位方略，屬于()方略。A.避強定位B.迎頭定位C.創(chuàng)新定位D.跟隨定位.答案：C.解析：考察房地產開發(fā)項目市場定位的方略。創(chuàng)新定位是指尋找新的尚未被占領但有潛在市場需求的位置，彌補市場上的空缺，聲場市場上沒有、具有某種特色的產品。23、房地產開發(fā)項目市場定位的內容不涉及()A.目的對象概念細分B.項目市場細分C.產品概念鎖定D.項目SWOT分析.答案：D.解析：考察房地產開發(fā)項目市場定位內容。房地產開發(fā)項目SWOT分析屬于房地產項目的項目定位，不屬于市場定位的內容。24、張某買下一商鋪用于出租，張某的這種投資形式是()。A.發(fā)售型房地產開發(fā)投資B.經營型房地產開發(fā)投資C.購買型房地產置業(yè)投資D.租賃型房地產置業(yè)投資.答案：D.解析：考察房地產投資的形式。租賃型房地產置業(yè)投資是投資者獲取房地產使用權，通過經營或轉租獲取預期收益。張某買下商鋪并用于出租，屬于租賃型房地產置業(yè)投資。25、房地產開發(fā)項目的稅后利潤是指房地產開發(fā)公司繳納()之后的利潤。A.營業(yè)稅B.房產稅C.土地增值稅D.公司所得稅.答案：D.解析：考察房地產開發(fā)項目稅后利潤的含義。房地產開發(fā)公司繳納所得稅之后的利潤為稅后利潤。26、下列房地產投資項目的財務報表中，用于考察房地產項目所有投資賺錢能力的是()。A.項目投資鈔票流量表B.項目資本金鈔票流量表C.項目投資各方鈔票流量表D.項目財務籌劃鈔票流量表.答案：A.解析：考察項目投資鈔票流量表的編制目的。項目投資鈔票流量表的編制目的是考察項目所有投資的賺錢能力。27、經營型房地產開發(fā)投資項目的計算期是()。A.自項目開始建設之日起至房地產產品所有售完之日止B.自項目開始建設之日起至房地產產品轉售或經濟壽命結束之日止C.自項目竣工之日起至房地產產品轉售或經濟壽命結束之日止D.自房地產產品出租經營之日起至租賃期結束之日止.答案：B.解析：考察經營型房地產開發(fā)投資項目的計算期。經營型房地產開發(fā)投資項目，其計算期是從項目建設開始到項目轉售或經濟壽命結束所經歷的時間。28、某投資者用300萬元購買了一商鋪的經營權，當年出租，每年年末凈租金收入為40萬元，投資者的目的收益率為10%，銀行貸款年利率為7%，該項投資的財務凈現(xiàn)值是()萬元。A.40.54B.123.76C.268.50D.500.00.答案：A.解析：考察財務凈現(xiàn)值的計算。本題中，期初投資P0=300萬元，n=，i=10%，每年收益A=40，先將每年的收益折算成現(xiàn)值P1，即P1=A(P/A,I,n)=40*[(1+i)n-1]/[i*(1+i)n]=340.54萬元，財務凈現(xiàn)值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54萬元。29、在房地產投資項目盈虧平衡分析中，用()表達的盈虧平衡點越高，闡明風險越小。A.銷售量B.銷售單價C.銷售額D.單位產品變動成本.答案：D.解析：考察盈虧平衡的評價原則。盈虧平衡點的值不管用產量表達，還是用生產能力運用率表達;不管是用產品單價表達，還是用銷售額表達，都是越低越好[BEP(V)除外]。即BEP(V)越高越好。30、下列房地產投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是()。A.收益鈔票流風險B.機會成本風險C.持有期風險D.政策風險.答案：D.解析：考察系統(tǒng)風險的構成。系統(tǒng)風險涉及通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險。31、有關房地產投資方案風險測度評價的說法，對的的是()。A.原則差越小的方案，風險越大B.盼望值越大的方案，風險越大C.變異系數(shù)越大的方案，風險越大D.概率值越大的方案，風險越大.答案：C.解析：考察風險測度指標的評價。變異系數(shù)越大，方案的風險也越大;反之，方案的風險越小。32、下列用于互斥型房地產投資方案比選的措施中，可直接用于計算期不同方案比選的是()。A.凈現(xiàn)值法B.凈年值法C.凈將來值法D.凈現(xiàn)值率法.答案：B.解析：考察計算期不同的互斥型方案的比選措施。計算期不同的互斥方案比選措施涉及年值法和現(xiàn)值法，其中，年值法涉及凈年值法和費用年值法;現(xiàn)值法涉及最小公倍數(shù)發(fā)和年值折現(xiàn)法。其中凈年值法在計算期相似和不同的狀況下都會運用，但是措施不同樣。33、運用差額投資內部收益率法對互斥方案進行比選時設一種零投資方案的做法，符合投資項目經濟評價的()原則。A.有無對比B.定性分析與定量分析相結合C.收益與風險權衡D.動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結合.答案：A.解析：考察投資項目經濟評價應遵循的基本原則?！坝袩o對比”原則是指“有項目”與“無項目”的對比分析。在互斥方案比選簡介的零投資方案就是“無項目”方案。34、建設項目中具有獨立設計文獻，建成后可單獨形成生產能力或發(fā)揮工程效益的工程是()。A.分項工程B.分部工程C.單位工程D.單項工程.答案：D.解析：考察單項工程的定義。單項工程是指一種工程建設項目中具有獨立設計文獻，建成后可以單獨形成生產能力或發(fā)揮工程效益的工程。35、房地產開發(fā)項目工程設計，一般分為()階段。A.方案設計、初步設計和施工圖設計B.初步設計和技術設計C.初步設計、技術設計和施工圖設計D.初步設計和施工圖設計.答案：A.解析：考察房地產開發(fā)項目工程設計的流程。房地產開發(fā)項目工程設計一般分為方案設計、初步設計和施工圖設計三個階段。36、房地產開發(fā)項目工程施工投標的主體是()。A.房地產開發(fā)公司B.招標代理機構C.工程監(jiān)理單位D.施工公司.答案：D.解析：考察施工投標的主體。施工承包商是工程施工的具體實行者，是工程承包合同的執(zhí)行者。承包商通過投標接受業(yè)主的委托，簽訂工程承包合同。由此可見，施工投標的主體是施工公司。37、房地產開發(fā)項目合同爭議仲裁的前提條件是()。A.爭議已通過調解B.爭議已通過雙方協(xié)商C.爭議雙方在同一地區(qū)注冊D.爭議雙方有仲裁商定.答案：D.解析：考察仲裁的特點。仲裁是指合同糾紛當事人在爭議發(fā)生前或發(fā)生后達到合同，自愿將爭議交給第三者作出仲裁，并負有自動履行義務的一種解決合同糾紛的方式。這種爭議解決方式應是自愿的，因此應由仲裁合同。由此可見，仲裁的前提條件是爭議雙方有仲裁商定。38、下列房地產開發(fā)項目管理工作中，一般應先開展的是()。A.選擇工程施工單位B.選擇材料、設備供應商C.選擇工程勘察設計單位D.選擇工程監(jiān)理單位.答案：C.解析：考察房地產開發(fā)項目管理的程序。房地產開放項目管理的程序第一步是工程建設準備，在該階段，需要完畢施工現(xiàn)場勘察與施工圖設計，因此本題推斷為答案C。39、房地產開發(fā)項目竣工后，結算工程價款最后根據(jù)的經濟文獻是()。A.竣工決算B.竣工結算C.施工圖預算D.工程預算.答案：B.解析：考察竣工結算的含義?？⒐そY算是體現(xiàn)項目最后工程造價和結算工程價款根據(jù)的經濟文獻。40、房地產估價的市場法中，可比實例在自身狀況下的價格乘以()等于可比實例在估價對象狀況下的價格。A.房地產交易狀況修正系數(shù)B.房地產市場狀況調節(jié)系數(shù)C.房地產狀況調節(jié)系數(shù)D.房地產價格變動率.答案：C.解析：考察房地產狀況調節(jié)的含義。房地產狀況調節(jié)是把可比實例在自身條件下的價格，調節(jié)為在估價對象狀況下的價格。采用百分率法進行房地產狀況調節(jié)的一般公式為：可比實例在自身狀況下的價格*房地產狀況調節(jié)系數(shù)=可比實例在估價對象狀況下的價格。41、房地產估價的收益法中，房地產將來第一年的凈收益與價格的比例，稱為()。A.折現(xiàn)率B.報酬率C.投資收益率D.資本化率.答案：B.解析：考察報酬率的含義。報酬率為投資回報與所投入資本的比率。42、因風吹、日曬等自然因素導致的建筑物價值損失，屬于建筑物的()。A.物質折舊B.功能折舊C.外部性折舊D.經濟折舊.答案：A.解析：考察物質折舊的概念。物質折舊也成為有形折舊，是指建筑物在實體上的老化、磨損、損壞所導致的建筑物價值的損失。43、下列房地產中，不合用假設開發(fā)法估價的是()。A.可改擴建的舊房B.已為最高最佳運用的現(xiàn)房C.房地產開發(fā)用地D.已停工的商品房建設工程.答案：B.解析：考察價格開發(fā)法的合用范疇。假設開發(fā)法合用于評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產價值，如可供開發(fā)建設的土地、在建工程、可裝飾裝修該或可變化用途的舊的房地產。44、房地產估價報告是房地產估價機構出具的有關房地產價值的()。A.專業(yè)意見B.公證書C.證明文獻D.擔保函.答案：A.解析：考察房地產估價報告的概念。房地產估價報告是房地產估價機構出具的有關房地產價值的專業(yè)意見。45、以需求中心論為基本的市場營銷組合涉及價格方略、產品方略、促銷方略和()。A.定位方略B.分割方略C.渠道方略D.人本方略.答案：C.解析：考察房地產市場營銷組合的含義。根據(jù)需求中心論的營銷觀念，把公司開展營銷活動的可控因素歸納為產品、價格、渠道和促銷，稱之為4Ps。46、房地產開發(fā)公司委托甲房地產經紀機構代理銷售其開發(fā)的商品房，并容許甲房地產經紀機構吸取其她房地產經紀機構參與其代理的商品房銷售。這種狀況下代理傭金的結算方式是()。A.房地產開發(fā)公司直接與各房地產經紀機構結算B.房地產開發(fā)公司只與甲房地產經紀機構結算C.由參與代理的房地產經紀機構出具委托書，甲房地產經紀機構代表其與房地產開發(fā)公司結算D.代理成交額較大的房地產經紀機構直接與房地產開發(fā)公司結算，其他與甲房地產經紀機構結算.答案：B.解析：考察商品房銷售代理的基本形式。該房地產公司的授權行為屬于獨家代理權，此時開發(fā)公司均要向代理商支付傭金。47、某商品房開發(fā)項目占地面積2萬平方米，容積率為3，樓面地價為1000元/平方米，估計總建導致本為16800萬元(不含土地成本)，銷售稅費為銷售收入的11%，可銷售面積為總建筑面積的95%。若采用成本定價法擬定銷售單價，成本利潤率為25%，則商品房銷售均價為()元/平方米。A.5337B.5440C.5550D.5618.答案：A.解析：考察成本導向定價法的計算。該房地產開發(fā)建筑面積2*3=6萬平方米，每平方米的建導致本為16800/6=2800元/平方米，則該商品房的單位成本=建導致本+地價=2800+1000=3800元/平方米。商品房單位價格=[商品房單位成本*(1+)成本加成率]/(1-銷售稅費率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。48、房地產開發(fā)公司對其開發(fā)的高層住宅社區(qū)不同銷售單元進行定價時，一方面應擬定()。A.樓幢均價B.樓層差價C.朝向差價D.樓層均價.答案：A.解析：考察房地產項目定價的基本根據(jù)。一種房地產開發(fā)項目中，如果存在多種樓棟，一方面應擬定樓棟平均價格。49、房地產廣告預算中，比重最大的費用一般是()。A.廣告調查費用B.廣告制作費用C.廣告媒體費用D.廣告籌劃費用.答案：C.解析：考察房地產廣告的預算。廣告媒體費用是廣告費用的重要部分，也是影響廣告決定做否的核心因素，約占廣告費用總額的80%。50、住宅社區(qū)初次業(yè)主大會會議籌辦組組長，應由()擔任。A.居民委員會代表B.業(yè)主代表C.建設單位代表D.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民代表.答案：D.解析：考察業(yè)主大會的籌辦。初次業(yè)主大會會議籌辦組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表構成?；I辦組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。51、有關業(yè)主委員會職責的說法，錯誤的是()。A.業(yè)主委員會負責召集業(yè)主大會會議B.業(yè)主委員會負責與物業(yè)服務公司簽訂物業(yè)服務合同C.業(yè)主委員會負責制定管理規(guī)約D.業(yè)主委員會負責監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務公司履行物業(yè)服務合同.答案：C.解析：考察業(yè)主委員會的職責。業(yè)主委員會的職責涉及：(1)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決策;(2)召集業(yè)主大會會議，報告\o"物業(yè)管理"物業(yè)管理的實行狀況;(3)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務公司簽訂物業(yè)服務合同;(4)及時理解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務公司履行物業(yè)服務合同;(5)監(jiān)督管理規(guī)約的實行;(6)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費;(7)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;(8)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛;(9)業(yè)主大會賦予的其她職責。52、業(yè)主委員會會議作出的決定，應由()簽字確認。A.全體委員B.半數(shù)以上的參會委員C.業(yè)主委員會主任D.參會委員.答案：D.解析：考察業(yè)主委員會會議的內容。業(yè)主委員會議應制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議做出的決定，應有參會委員的簽字確認。53、根據(jù)《物業(yè)服務公司資質管理措施》，一級資質物業(yè)服務公司的注冊資本最低為()萬元。A.300B.400C.500D.600.答案：C.解析：考察物業(yè)服務公司的資質條件。一級資質公司的條件規(guī)定，注冊資本為人民幣500萬以上。54、物業(yè)服務公司應將物業(yè)服務收費原則事先向業(yè)主明示，這體現(xiàn)了物業(yè)服務的()原則。A.合理B.公平C.公開D.質價相符.答案：C.解析：考察物業(yè)服務費的收費原則。公開原則涉及事項公開和事后公開。實現(xiàn)公開指收費原則要事先向業(yè)務明示。55、簽訂物業(yè)服務合同的雙方都具有互相給付的義務，這體現(xiàn)了物業(yè)服務合同的()特性。A.委托合同B.有名合同C.要式合同D.雙務合同.答案：D.解析：考察物業(yè)服務合同的特性。物業(yè)服務合同都雙方具有互相給付的義務，故為雙務合同。56、下列房地產活動中，屬于房地產金融活動的是()。A.土地收購儲藏B.不動產征收C.保障性住房建設D.住房抵押貸款.答案：B.解析：考察房地產金融的概念。商品房開發(fā)、保障性住房建設、土地儲藏和一級土地開發(fā)，以及購買住房或其她房地產等，都需要大量資金，對金融有很強的的依賴性，房地產金融是指與房地產有關的貨幣資金的籌集、融通等多種信用活動的總稱。57、房地產開發(fā)公司向商業(yè)銀行申請房地產抵押貸款，一般采用的融資方式是()A.間接融資和股權融資B.間接融資和債權融資C.直接融資和股權融資D.直接融資和債權融資.答案：B.解析：考察房地產金融的職能。間接融資是資金有金融機構將資金從供應方傳導需求方的方式，房地產開發(fā)公司貸款屬于間接貸款。債務融資是指公司通過銀行借款、發(fā)行債券、應付款項等獲得資金的方式。58、房地產保險的目的是()。A.避免房地產發(fā)生意外災害B.提高房地產賺錢能力C.減少房地產運營費用D.補償因災害導致的房地產損失.答案：D.解析：考察房地產保險的作用。房地產保險通過對房地產領域由于自然災害和意外事故導致的保險責任范疇內的損失提供經濟補償或資金給付。59、購房人貸款45萬元，貸款期限為，貸款年利率為4.8%，若采用等額本金還款方式按月還款，則第20個月末的貸款余額為()萬元。A.33B.35C.40D.43.答案：C.解析：考察等額本金還款的計算。貸款期限為15*12=180月，等額本金還款方式下的貸款余額Pm=P(1-m/n)=45*(1-20/180)=40萬元。60、下列抵押權人的行為中，可以合法有效保障房地產抵押權的是()。A.占有抵押房地產B.辦理房地產抵押登記C.扣押抵押房地產權屬證書D.派人看守抵押房地產.答案：B.解析：本題考察房地產抵押貸款的內容。中國實行房地產抵押級別制度，房地產抵押應向縣級人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。二、多選題61、導致房地產供應缺少彈性的因素有()。A.都市化進程加快B.土地總量有限C.房地產開發(fā)周期長D.房地產不可移動E.政府壟斷建設用地使用權出讓市場.答案：BCDE.解析：考察決定房地產供應量的影響因素。由于土地總量不可增長、建設用地使用權出讓市場政府獨家壟斷以及房地產開發(fā)期長、不可移動等，導致房地產供應與一般商品供應有很大的不同，不能隨著房地產需求和價格的變動及時作出調節(jié)，房地產供應缺少彈性。62、居民點分為都市和鄉(xiāng)村兩大類，兩者之間的重要區(qū)別有()。A.人口年齡構成不同B.人口職業(yè)構成不同C.產業(yè)構造不同D.職能類型不同E.地形地貌不同.答案：AB.解析：考察都市與鄉(xiāng)村的區(qū)別。都市與鄉(xiāng)村的區(qū)別：(1)在人口職業(yè)構成上不同于鄉(xiāng)村;(2)都市在人口規(guī)模和密度上不同于鄉(xiāng)村;(3)在空間形態(tài)和物質構成上不同于鄉(xiāng)村;(4)在職能類型和產業(yè)構造上不同于鄉(xiāng)村。AB波及到居民點的問題，答案為AB。63、有關國有土地上房屋征收的說法，錯誤的有()。A.實行房屋征收應先補償，后搬遷B.凡在房屋征收評估邁進行新建、擴建、改建的房屋，均可增長補償費用C.任何單位和個人不得采用中斷供水、供電和限制道路通行等方式迫使被征收人搬遷D.建設單位可作為房屋征收的實行單位實行搬遷E.被征收人在補償決定規(guī)定的期限內不搬遷的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府可以依法強制執(zhí)行.答案：BCE.解析：考察國有土地上房屋征收與補償?shù)膬热?。實行房屋征收應先補償、后搬遷，A對的。房屋征收范疇擬定后，不得在房屋征收范疇內實行新建、擴建、改建房屋和變化房屋用途等不當增長補償費用的行為，B描述錯誤;任何單位和個人不得采用暴力、威脅或者違背規(guī)定中斷供水、供熱、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，C說法錯誤;房屋征收部門可以委托房屋征收實行單位，承當房屋征收與補償?shù)木唧w工作，D說法對的;被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內不搬遷的，由做出房屋征收決定的市、縣級人民政府可以依法申請人民法院強制執(zhí)行，E說法錯誤。答案為BCE。64、有關劃撥建設用地使用權的說法，錯誤的有()。A.獲得劃撥建設用地使用權無需支付任何費用B.除法律法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥建設用地使用權沒有有效期限C.對劃撥建設用地使用權不予頒發(fā)國有土地使用證D.劃撥建設用地使用權未經許可不得轉讓E.劃撥建設用地使用權的出租不必審批.答案：ACE.解析：考察建設用地使用權的內容。獲得劃撥建設用地使用權時，土地使用者繳納補償、安頓費等費用;建設項目竣工后，有土地管理部門核發(fā)國有土地使用證;劃撥建設用地使用權出租時需要辦理審批手續(xù)。答案為ACE。65、下列建設用地使用權中，不得設定抵押的有()。A.權屬有爭議的建設用地使用權B.使用權不明的建設用地使用權C.通過合同出讓方式獲得的建設用地使用權D.已依法公示列入征收范疇的房屋占用的建設用地使用權E.已設定抵押的建設用地使用權.答案：AB.解析：考察建設用地使用權不得抵押的范疇。屬于下列范疇的建設用地使用權不得設定抵押：①權屬有爭議的土地;②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的建設用地使用權;③已依法列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其她建筑物及其建設用地使用權;④已依法公示列入拆遷范疇的房地產;⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其她形式限制的房地產;⑥依法不得抵押的其她房地產。答案為AB，都是權屬不明的狀況。66、下列房地產市場指標中，屬于反映房地產市場供應狀況指標的有()A.新竣工量B.房屋成交量C.空置量D.商品房吸納量E.房屋施工面積.答案：ACE.解析：考察房地產市場供應指標。在市場調研中波及到的房地產市場供應指標重要有新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新動工面積、平均建設周期、竣工房屋價值等。67、下列房地產需求調查問卷的問題中，屬于背景性問題的有()。A.受訪者的年齡B.受訪者與否打算買房C.受訪者買房的重要因素D.受訪者的收入水平E.受訪者的房型偏好.答案：AD.解析：考察調研問卷的設計。房地產調研問卷的受訪者項目是有關被調查者的某些背景資料，如被調查者的性別、年齡、職業(yè)、文化限度、收入等。68、影響住宅市場細分的消費者的行為因素有()A.生活方式B.使用時機C.購買階段D.購買動機E.追求利益.答案：BCE.解析：考察房地產市場細分的根據(jù)。房地產市場細分的行為因素涉及：使用時機、追求利益、購買階段。69、下列房地產開發(fā)項目前期籌劃報告的內容中，屬于產品定位內容的有()A.總體規(guī)劃建議B.市場細分C.建筑功能建議D.配套與景觀建議E.戶型設計.答案：ACDE.解析：考察房地產開發(fā)項目產品定位的內容。房地產開發(fā)項目產品定位的內容涉及：建筑功能;產品檔次;總體規(guī)劃;建筑風格;配套、景觀;戶型設計。70、房地產開發(fā)項目的土地獲得成本涉及()。A.建安工程費B.土地使用權出讓金C.土地房屋征收補償費用D.公共配套設施建設費E.土地使用權獲得稅費.答案：BCE.解析：考察土地獲得成本的內容。土地獲得成本涉及：土地使用權出讓金，都市基本設施建設費，土地房屋征收補償費用，土地使用權獲得稅費。71、發(fā)售型房地產開發(fā)投資的不擬定因素有()。A.建安工程費B.空置率C.租金水平D.開發(fā)周期E.房地產開發(fā)貸款利率.答案：ABCD.解析：考察房地產開發(fā)投資的不擬定因素。房地產開發(fā)投資的不擬定因素涉及：土地獲得成本，建筑安裝工程費等費用，租售價格，開發(fā)周期，融資成本，空置率，經營成本，投資收益率。72、對互斥型房地產投資方案進行直接比選時，比較方案之間必須具有的可比性條件有()。A.各方案均為房地產開發(fā)投資項目B.各方案有相似的投資收益率C.各方案費用和效益的計算口徑一致D.各方案有相似的計算期E.各方案鈔票流量有相似的時間單位.答案：CDE.解析：考察比較方案之間必須具有的可比性條件。比較方案之間必須具有的可比性條件涉及：在對互斥方案進行比選時，必須的條件：被比較方案的費用及效益計算口徑一致;被比較方案具有相似的計算期;被比較方案鈔票流量具有相似的時間單位。如果以上條件不能滿足，必須通過一定轉化后方能進行比較。73、下列投標文獻存在的問題中，導致投標文獻無效的有()。A.投標文獻未按照招標文獻的規(guī)定密封B.投標函未加蓋投標人的公司及公司法定代表人印章C.投標文獻的核心內容筆跡模糊、無法辨認D.投標文獻正文字體不一致E.構成聯(lián)合體投標的，投標文獻未附聯(lián)合體各方共同投標合同.答案：ABCE.解析：考察開標時，投標文獻無效的狀況。開標時，投標文獻浮現(xiàn)下列情形之一的，應作為無效投標文獻，不得進入評標：①投標文獻未按照招標文獻的規(guī)定予以密封;②投標文獻中的投標函未加蓋投標人的公司及公司法定代表人印章，或者公司法定代表人委托代理人沒有合法、有效的委托書(原件)及委托代理人印章;③投標文獻的核心內容筆跡模糊、無法辨認;④投標人未按照招標文獻的規(guī)定提供投標保函或投標保證金;⑤構成聯(lián)合體投標的，投標文獻未附聯(lián)合體各方共同投標合同。74、房地產開發(fā)項目竣工驗收應具有的條件有()。A.窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備運轉正常B.有工程質量監(jiān)督站簽訂的質量合格文獻C.有施工單位簽訂的工程保修書D.有完整的技術檔案和施工管理資料E.工程質量監(jiān)督站責令整治的問題所有整治完畢.答案：ACDE.解析：考察房地產開發(fā)項目竣工驗收應具有的條件。開發(fā)項目竣工驗收應當具有下列條件：①完畢開發(fā)項目所有設計和合同商定的各項內容，達到使用規(guī)定。交工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備正常運轉，建筑物周邊2m以內的場地清理完畢。②有完整的技術檔案和施工管理資料。③有工程使用的重要建筑材料、建筑構配件和設備的進場實驗報告。④有勘察、設計、施工圖審查機構、施工、監(jiān)理等單位分別簽訂的質量合格文獻。⑤有施工單位簽訂的工程保修書。⑥建設行政主管部門及其委托的工程質量監(jiān)督站等有關部門責令整治的問題所有整治完畢。75、房地產交易中導致房地產成交價格偏離正常價格的因素有()。A.交易雙方過去互不相識B.交易雙方對交易對象不夠理解C.交易雙方斤斤計較D.交易雙方對市場行情不夠熟悉E.交易雙方有利害關系.答案：BDE.解析：考察市場法的概述。在具體一宗房地產交易中，交易雙方也許有利害關系，也許對交易對象不夠理解或對市場行情不夠熟悉等，導致成交價格偏離正常價格。76、房地產經紀機構對其代理銷售的新建商品房進行銷售籌劃前，應完畢的工作有()。A.與委托人簽訂銷售代理合同B.進行銷售現(xiàn)場準備C.從委托人處獲得有關銷售資料D.與委托人進行項目結算E.申請商品房預售(銷售)許可證.答案：AC.解析：考察商品房銷售代理工作流程。房地產經紀機構對其代理銷售的新建商品房進行銷售籌劃前，應先與委托人協(xié)商委托代理事項，簽訂委托代理合同。之后從委托人處獲得有關資料。涉及：反映項目特性的資料;反映開發(fā)項目合法性的資料;委托書;商品房預售許可證(當預售商品房時)。環(huán)球網校參照答案為AC，請注意，預售許可證的申請是由建設單位完畢。77、房地產開發(fā)公司以實現(xiàn)預期投資收益率作為其開發(fā)的商品房的定價目的，在擬定預期投資收益率時，應綜合考慮()。A.安全風險率B.房價上漲率C.安全收益率D.通貨膨脹率E.風險報酬率.答案：CDE.解析：考察房地產定價的咪表目的。預期投資收益率是房地產開發(fā)公司要達到的最低收益率，是一種預期指標，一般應涉及安全收益率、通貨膨脹率和風險報酬率。78、下列人員中，具有業(yè)主身份的有()。A.房屋權屬證書記載的房屋所有權人B.合法購得房屋但尚未依法辦理所有權登記的人C.房屋所有權人的爸爸D.房屋的承租人E.房屋的借用人.答案：AB.解析：考察業(yè)主身份的內容。具有業(yè)主身份的狀況有三種：房屋登記薄和房屋權屬證書記載的房屋所有權人;基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人;獲得建筑物專有部分所有權的人。79、下列成本費用中，可納入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出的有()。A.物業(yè)服務人員工資B.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用C.物業(yè)服務人員獎金D.物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護費用E.物業(yè)管理用房保修期滿后的改造費用.答案：ABD.解析：考察物業(yè)服務成本的內容。物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出一般涉及如下內容：(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的平常運營、維護費用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;(6)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(7)辦公費用;(8)管理費分攤;(9)物業(yè)服務公司固定資產折舊;(10)經業(yè)主批準的其她費用。80、下列個人住房抵押貸款做法中，會減少月歸還額的有()。A.提高首付款比例B.爭取貸款利率優(yōu)惠C.增長貸款額度D.延長貸款期限E.在貸款金額不變的狀況下增長住房公積金貸款.答案：ABDE.解析：本題為開放性試題，考察個人住房貸款的有關術語及計算。提高首付款比例、爭取貸款利率優(yōu)惠、延長貸款期限、在貸款金額不變的狀況下增長住房公積金貸款等方式，都可以減少月歸還額。參照答案為ABDE。三、案例分析(一)張某完全靠500萬元的自有資金進行房地產置業(yè)投資。經市場調研，有甲、乙、丙三個投資方案可供選擇。各方案的初始投資、年凈經營收入和凈轉售收入見下表，計算期均為。張某的目的收益率為10%。單位：萬元投資方案初始投資年凈經營收入凈轉售收入

第0年末第1年末至第9年末第末甲30040350乙40060460丙5007552081、進行方案比選時，甲、乙、丙三個投資方案之間的關系為()A.鈔票流有關方案B.互斥方案C.混合方案D.互補方案.答案：B.解析：考察投資方案的類型。受資金約束，張某只能在三個方案中選擇一種，屬于互斥方案。82、用凈現(xiàn)值率法進行方案比較，甲、乙、丙三個投資方案從優(yōu)到劣的排列順序為()。A.甲、乙、丙B.甲、丙、乙C.丙、乙、甲D.乙、丙、甲.答案：C.解析：考察計算期相似的互斥方案的比選。甲方案的凈現(xiàn)值NPV甲=40/10%*[1-1/(1+10%)9]+350/(1+10%)10-300=65.30萬元;乙方案的凈現(xiàn)值NPV乙=60/10%*[1-1/(1+10%)9]+460/(1+10%)10-400=122.89萬元;丙方案的凈現(xiàn)值NPV丙=75/10%*[1-1/(1+10%)9]+520/(1+10%)10-500=132.41萬元。由此可見，甲、乙、丙三個投資方案從優(yōu)到劣的排列順序為丙、乙、甲。83、在計算期內，甲、乙、丙三個投資方案經營期間的投資收益率高下關系對的的為()。A.甲不小于乙，乙不小于丙B.乙不小于甲，甲不小于丙C.乙等于丙，丙不小于甲D.甲等于乙，乙不小于丙.答案：C.解析：考察投資收益率的計算。三個方案的經營期間均為前9年，投資收益率=年息稅前利潤/項目總投資*100%，甲的投資收益率=40/300*100%=13.33%;乙的投資收益率=60/400*100%=15%;丙的投資收益率=75/500*100%=15%。因此參照答案為C。84、在計算期內，甲、乙、丙三個投資方案的鈔票流出應涉及()。A.初始投資B.經營成本C.還本付息D.經營稅金.答案：ABD.解析：考察鈔票流量的內容。張某的投資不波及貸款，沒有還本付息的鈔票流出，其她都波及。(二)某房地產開發(fā)公司擬建一幢自用辦公樓，估計工程造價為萬元，準備采用邀請招標方式選擇承包商，并在招標文獻中規(guī)定投標人提交投標保證金。此外，為了評標工作的需要，擬組建由7人構成的評標委員會，其中該房地產開發(fā)公司總工程師、總\o"經濟師"經濟師各1名，招標代理機構代表1名，其他4人是從專家名冊中隨機抽取的專家。85、該房地產開發(fā)公司準備采用邀請招標方式的因素也許為()。A.節(jié)省招標費用B.選擇最有競爭力的承包商C.減少風險D.節(jié)省招標時間.答案：ACD.解析：考察邀請招標的長處。邀請招標的長處是簡化了招標程序，可節(jié)省招標費用和節(jié)省招標時間，減少了一定的風險。86、該房地產開發(fā)公司為減少自己承當?shù)墓こ塘匡L險和通貨膨脹風險，宜選擇()。A.總價合同B.單價合同C.成本加固定額酬金合同D.成本加比例酬金合同.答案：A.解析：考察合同的分類。采用總價合同，工程量風險、物價上漲風險由承包商承當，減少了開發(fā)公司的風險。87、該項目的投標保證金最高為()萬元。A.40B.60C.80D.100.答案：A.解析：考察招標保證金的額度。招標保證金一般不超過投標總價的2%，最高不得超過50萬元。本題中，估計工程造價為萬元，投標保證金上限為*2%=40萬元。88、擬組建的評標委員會構成存在的問題為()A.評標委員會成員總數(shù)7人，未達到法定人數(shù)B.評標委員會成員中有該房地產開發(fā)公司總經濟師C.評標委員會成員中有招標代理機構代表D.評標委員會成員中專家人數(shù)未達到法定比例.答案：D.解析：考察評標委員會的構成。評標委員會由招標人的代表和有關技術、經濟等方面的專家構成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)，其中招標人、招標代理機構以外的技術、經濟等方面專家不得少于成員總數(shù)的2/3。評標委員會的專家成員，應由招標人從建設行政主管部門擬定的專家名冊中采用隨機抽取的方式擬定。本題中招標人、招標代理機構以外的技術、經濟等方面專家不得少于成員總數(shù)應為5人，而外部專家總共才4人，不符合有關規(guī)定。(三)某套住宅的建筑面積為100平方米，套內建筑面積為80平方米，買賣雙方議定的單價為6000元/平方米，但該單價的內涵、交易稅費承當和付款方式尚未議定。已知本地該類住宅交易中，賣方和買方應繳納的稅費分別為成交價格的7%和4%，年折現(xiàn)率為6%。89、下列交易條件中，對賣方有利的為()A.按套內建筑面積計價B.交易稅費均由買方承當C.交易稅費由買賣雙方各自承當D.房價款分期支付.答案：B.解析：考察房地產市場法的運用。交易稅費由買方承當，可以減少賣方的稅費支出，對賣方有利。90、下列交易條件中，對買方有利的為()。A.按套內建筑面積計價B.交易稅費均由賣方承當C.房價款在成交時一次性付清D.房價款分期支付.答案：A,B,D.解析：考察房地產市場法的運用。套內建筑面積不不小于建筑面積，按照套內建筑面積計價，可以減少交易費用，對買房有利;交易稅費由賣方承當，可以減少買方的稅費支出，對買方有利;在不計利息進行分期支付的狀況下，由于資金具有時間價值，對買方有利。91、若按套內建筑面積計價，交易稅費均由買方承當，房價款在成交時一次性付清，則賣方發(fā)售該套住宅的實得金額為()萬元。A.44.64B.48.00C.53.28D.60.00.答案：B.解析：如果交易稅費均由買方承當，賣方實得金額=套內建筑面積*成交價格=80*6000=480000=48.00萬元。92、若按建筑面積計價，交易稅費均由賣方承當，房價款在成交時支付一半，余款于第1年末付清，則賣方發(fā)售該套住宅實得金額的現(xiàn)值為()萬元。A.51.70B.51.89C.53.44D.60.00.答案：B.解析：若按建筑面積計價，交易稅費均由賣方承當，因此6000*100=600000為買方實付金額，正常成交價+應由買方繳納的稅費=買方實付金額，因此正常成交價=600000*(1-4%)賣方實得金額=正常成交價-應由賣方繳納的稅=100*6000*(1-4%-7%)=53.4萬元，交易時所得金額為26.7萬元，一年之后所得金額現(xiàn)值為26.7÷(1