五象茗城可研報(bào)告

廣西區(qū)黨校五象茗城職工住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告廣西中澤建筑設(shè)計(jì)有限公司2014年1月6.26.2節(jié)能執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn) 55TOC\o"1-5"\h\z第1章總論 1..項(xiàng)目概況 1\o"CurrentDocument"項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 6\o"CurrentDocument"研究工作概況與范圍 6\o"CurrentDocument"主要建設(shè)條件 7\o"CurrentDocument"結(jié)論 7\o"CurrentDocument"建議 8\o"CurrentDocument"第 2 章 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 9..\o"CurrentDocument"項(xiàng)目建設(shè)的背景 9\o"CurrentDocument"項(xiàng)目建設(shè)的必要性 18\o"CurrentDocument"第 3 章 場(chǎng)址選擇 2..1.\o"CurrentDocument"場(chǎng)址現(xiàn)狀 21\o"CurrentDocument"場(chǎng)址條件 21\o"CurrentDocument"第 4 章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)及需求分析 2..5\o"CurrentDocument"4.1市場(chǎng)預(yù)測(cè) 25\o"CurrentDocument"第 5 章 工程建設(shè)方案 3..5總平布置 35\o"CurrentDocument"建筑工程 38\o"CurrentDocument"結(jié)構(gòu)工程 39\o"CurrentDocument"給排水工程 42\o"CurrentDocument"電氣工程 44暖通工程 53第 6 章 節(jié)能 5..5.概述 55項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況分析 56各專業(yè)節(jié)能措施 57新技術(shù)的應(yīng)用 60可再生能源利用 60節(jié)能效果分析 61第7章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 6..2項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 62項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)期間對(duì)環(huán)境的影響及防治 62環(huán)境保護(hù)對(duì)策 65環(huán)境影響評(píng)價(jià) 66第8章勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防 6..7危害因素及危害程度分析 67安全措施 68消防設(shè)計(jì) 68第9章組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置 7..1管理組織機(jī)構(gòu)情況 71勞動(dòng)定員 71第10章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 7..2建設(shè)工期 72項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 72項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表 73第11章投資估算與資金籌措 7..4投資估算 74資金籌措 75第12章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 7..9評(píng)價(jià)依據(jù)與計(jì)算方法 79銷售收入及稅金分析 79經(jīng)營(yíng)成本分析 80財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)分析 80財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 83第13章社會(huì)評(píng)價(jià) 8..4社會(huì)影響分析 84互適性分析 84風(fēng)險(xiǎn)分析 85第14章結(jié)論與建議 8..7結(jié)論 87建議 88南寧市五象茗城職工住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告南寧市五象茗城職工住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 廣西中澤建筑設(shè)計(jì)有限公司18平方公里，是一個(gè)功能復(fù)合的城市中心區(qū)，更是一個(gè)融入自然的生態(tài)城市典范。近幾年南寧市明顯加大了對(duì)五象新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投入力度，這種高度集中的投入加上五象新區(qū)便捷的交通條件， 以及城區(qū)越來越強(qiáng)的內(nèi)生發(fā)展機(jī)制，為五象新區(qū)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，廣西大申佳園房地產(chǎn)有限公司提出建設(shè)南寧市五象茗城職工住宅小區(qū)項(xiàng)目。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、南寧市規(guī)劃管理局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批表；2、編制《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》的委托書；3、國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；4、國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、政策；5、有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；6、業(yè)主提供其它有關(guān)項(xiàng)目依據(jù)的資料。研究工作概況與范圍我公司接受邀請(qǐng)和委托書后組成了該項(xiàng)目的可行性研究小組， 并會(huì)同有關(guān)部門的人員到當(dāng)?shù)剡M(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、 收集資料、對(duì)擬建場(chǎng)址進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，落實(shí)建設(shè)外部條件，研究人員對(duì)本專業(yè)的技術(shù)方案進(jìn)行了對(duì)口調(diào)研，與有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及業(yè)主單位座談交流、共同研究。各專業(yè)人員根據(jù)收集到的基礎(chǔ)資料和調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上，組織各相關(guān)的專業(yè)人員全面地展開了研究工作。在此工作的基礎(chǔ)上，編寫了本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。本報(bào)告研究范圍包括：廣西區(qū)黨校五象茗城職工住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性、建設(shè)條件、需求分析、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、工程技術(shù)方案、環(huán)保、節(jié)能、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃、招投標(biāo)計(jì)劃、投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和社會(huì)評(píng)價(jià)等。主要建設(shè)條件經(jīng)業(yè)主對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行的前期研究工作，對(duì)本項(xiàng)目的以下各項(xiàng)項(xiàng)目必須的建設(shè)條件進(jìn)行了初步研究討論：（1）需求條件；（2）資源條件；（3）技術(shù)條件；（4）項(xiàng)目的資金條件；（5）環(huán)境條件；（6）社會(huì)條件；（7）施工條件。經(jīng)研究討論及咨詢有關(guān)技術(shù)專家認(rèn)為，項(xiàng)目的以上各項(xiàng)基本建設(shè)條件均能滿足項(xiàng)目的建設(shè)要求。結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)完善五象新區(qū)的居住環(huán)境、提升商品房質(zhì)量、促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展均起到積極作用，而且戶型結(jié)構(gòu)合理，對(duì)調(diào)整南寧市商品房起到一定作用，由此可見，本項(xiàng)目的建設(shè)符合南寧市及江南區(qū)規(guī)劃的精神。本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于南寧市五象新區(qū)核心區(qū)良興路與良?jí)纸徊媛房跂|北面，建設(shè)地址充分考慮了人口布局及數(shù)量、地理交通等因素，結(jié)合了南寧市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的要求，并適當(dāng)考慮了未來發(fā)展的需要，較為科學(xué)合理。且項(xiàng)目資金來源有保障，可充分保證本項(xiàng)目建設(shè)。建議1、鑒于本項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益，建議相關(guān)部門給予配合與支持，使其早日建成，發(fā)揮效益。2、在工程建設(shè)過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家基本建設(shè)程序，實(shí)行招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，同時(shí)符合環(huán)境保護(hù)要求。3、在工程建設(shè)過程中，應(yīng)加強(qiáng)管理，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)盡量降低投資，促使工程保質(zhì)保量的完成。第2章項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性項(xiàng)目建設(shè)的背景國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)政策、法規(guī)對(duì)本項(xiàng)目有影響的房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策有以下幾個(gè)：2003年8月12日，《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》國(guó)務(wù)院發(fā)布(國(guó)發(fā)〔2003〕18號(hào))，提出要控制高檔商品房建設(shè)。2005年4月28日，《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》國(guó)務(wù)院出臺(tái)，具體的硬措施，每條措施都直指房?jī)r(jià)漲幅過快，重在具體執(zhí)行的實(shí)操性，即“新國(guó)八條”。2005年5月11日，《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》。2005年，各大銀行達(dá)成協(xié)議：高檔住宅”首付比例提高到三成”2006年國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，即“國(guó)六條”。2006年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》(國(guó)辦發(fā)(2006)37號(hào))，人稱9部委“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70%的標(biāo)準(zhǔn)。2007年11月19日，國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合制定印發(fā)了《土地儲(chǔ)備管理辦法〉〉。2009年6月23日，國(guó)家銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求銀行必須嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付比例成數(shù)。2009年8月25日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告》。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)、營(yíng)造合理價(jià)格促商品房銷售。10)2009年9月1日，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，要求地方采取切實(shí)措施促進(jìn)建設(shè)用地的有效利用。2010年3月，國(guó)土資源部發(fā)布了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，即國(guó)十九條1重申“70/9酸策，從今年4月1日起，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工、竣工時(shí)，向國(guó)土資源管理部門書面申報(bào)，土地出讓時(shí)，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款,余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年。4月15日，推出國(guó)四條”，其中規(guī)定：一、對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%;二、對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；三、對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。值得一提的是，2008年年底政策關(guān)于二套房”的界定是以個(gè)人為單位，而此次已變成以家庭”為單位。2013年1月28日，從南寧住房公積金管理中心區(qū)直分中心獲悉，該中心近日對(duì)《南寧住房公積金管理中心區(qū)直分中心住房公積金個(gè)人住房委托貸款管理暫行辦法》進(jìn)行修訂，規(guī)定在該中心繳存住房公積金的區(qū)直和中直駐邕單位職工，符合一定條件的，住房公積金貸款最高額度可由原來的40萬元放寬至50萬元或60萬元。新辦法從2013年1月1日起開始實(shí)施。2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)“國(guó)五條”：新政規(guī)定：完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五項(xiàng)內(nèi)容。并要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問責(zé)制度。會(huì)議不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。2013年3月1日，“新國(guó)五條”細(xì)則發(fā)布，其中明確二手房交易中的個(gè)人所得稅將會(huì)按照個(gè)人所得的20%征收，這堪稱政府使用稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的最嚴(yán)厲之舉。除此之外，細(xì)則還明確提出，要充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，并總結(jié)個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)，加快推進(jìn)擴(kuò)大試點(diǎn)工作。南寧版"國(guó)五條"實(shí)施細(xì)則、落地"20%個(gè)稅"，房?jī)r(jià)增幅應(yīng)低于收入增幅：15日，南寧市政府辦公廳已印發(fā)關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知(以下簡(jiǎn)稱“南寧版”國(guó)五條)，從限購(gòu)、信貸及稅收政策調(diào)整、土地供應(yīng)、住房保障、市場(chǎng)監(jiān)管等幾大方面“出招”，并進(jìn)一步明確2013年新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。2013年6月27日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)獨(dú)家獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)已于5月份將“條例”遞交國(guó)務(wù)院法制辦，現(xiàn)在各部委間征求意見。南寧公積金貸款月還款額提高，貸30萬需還收入40%純公積金貸款、組合貸款的公積金部分，貸款30萬以下的,月還款金額需達(dá)到家庭收入的35%以上；貸款30萬（含30萬元）至40萬元的，月還款金額需達(dá)到家庭收入的40%以上；貸款金額40萬（含40萬元）至50萬元的，月還款金額需達(dá)到家庭收入的45%以上；公積金貸款期限最長(zhǎng)為30年,原則上不得超過貸款申請(qǐng)人的法定退休年齡。公積金貸款月還款額于6月25日起執(zhí)行新政策。2013年6月26日，召開的第十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第三次會(huì)議上，國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史作了《國(guó)務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)化建設(shè)工作情況的報(bào)告》。報(bào)告中稱，我國(guó)將全面放開小城鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，逐步放寬大城市落戶條件，合理設(shè)定特大城市落戶條件，逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。 專家說，這是我國(guó)第一次明確提出各類城市具體的城鎮(zhèn)化路徑。本項(xiàng)目用地系通過掛牌出讓方式獲?。ㄗ诘靥?hào)：4501081000086130001。，手續(xù)齊全。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、銷售過程中也嚴(yán)守國(guó)家、自治區(qū)的各項(xiàng)政策規(guī)定，服從國(guó)家和地方對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的宏觀調(diào)控。 因此本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家和地方在房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)政策。行業(yè)準(zhǔn)入分析本項(xiàng)目建設(shè)單位廣西大申佳園房地產(chǎn)有限公司和擬建項(xiàng)目均符合廣西壯族自治區(qū)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入的各項(xiàng)規(guī)定與要求， 目前南寧龍光公司已具備營(yíng)業(yè)資格和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。公司的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)為：450000000056266公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書編號(hào)為： 4501L2374南寧市城市總體規(guī)劃《南寧市城市總體規(guī)劃（2011—2020年）》提出，未來南寧市將打造“一軸兩帶三中心”的空間布局，城市空間得到拓展，邕江南北兩岸的發(fā)展要“并駕齊驅(qū)”。南寧城市性質(zhì)三個(gè)定位：南寧市是廣西壯族自治區(qū)首府，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，我國(guó)西南地區(qū)連接出海通道的綜合交通樞紐。根據(jù)《規(guī)劃》，南寧市的城市空間得到進(jìn)一步的拓展，規(guī)劃區(qū)擴(kuò)展至建設(shè)中的高速公路環(huán)，周長(zhǎng)由目前的80公里增至120公里，圍合面積由目前的400平方公里擴(kuò)展至900平方公里。根據(jù)《規(guī)劃》，南寧城市空間布局為“一軸兩帶三中心”。一軸：就是以邕江為主軸，江南、江北均衡發(fā)展。兩帶：即邕江北邊、南邊發(fā)展帶。北邊是傳統(tǒng)的中心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展教育、商業(yè)、金融、旅游等，按生態(tài)型城市標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。南邊以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，包括現(xiàn)代制造業(yè)、物流業(yè)等。 三中心：分別為朝陽、垠東?鳳嶺及五象新區(qū)。朝陽為傳統(tǒng)的商業(yè)中心，未來仍將保留并發(fā)展；垠東?鳳嶺則建成以辦公、金融、商務(wù)為主的商務(wù)服務(wù)中心；在邕江南岸，以五象新區(qū)為中心，形成第三個(gè)中心，再造一個(gè)新南寧。五象新區(qū)總體規(guī)劃五象新區(qū)，是南寧城市規(guī)劃中一個(gè)全新的城區(qū)，是邕江之南的一個(gè)遼闊區(qū)域，以良慶區(qū)的蟠龍小區(qū)、良慶鎮(zhèn)、玉洞經(jīng)濟(jì)園區(qū)、沿海經(jīng)濟(jì)走廊開發(fā)區(qū)、龍崗新區(qū)、邕寧老城區(qū)和那馬組團(tuán)為主的175平方公里的土地。五象新區(qū)規(guī)劃讓城市南部未開發(fā)的這片土地，一躍成為城市未來的建設(shè)區(qū)域，也將在未來被建設(shè)成為我們城市的形象代表。規(guī)劃中的五象新區(qū)核心區(qū)，是一個(gè)功能復(fù)合的城市中心區(qū)，也是一個(gè)以文化體育、行政辦公為主，集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性城市新區(qū)，更是一個(gè)融入自然的生態(tài)城市典范。五象新區(qū)是我市的重要組成部分，自2006年啟動(dòng)開發(fā)建設(shè)以來，新區(qū)規(guī)劃建設(shè)取得了顯著成效。當(dāng)前，進(jìn)一步完善和加快新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，是推動(dòng)新區(qū)資源合理配置、功能有效運(yùn)轉(zhuǎn)、發(fā)展充滿活力，實(shí)現(xiàn)新區(qū)高水平發(fā)展的決定要素；是實(shí)施“重點(diǎn)向南發(fā)展再造一個(gè)新南寧”，建設(shè)超大城市，全面提升城市綜合功能的必然要求；是提高城市品質(zhì)，彰顯城市魅力，提升城市形象和影響力，增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重大舉措。五象新區(qū)具功能定位是自貿(mào)區(qū)的區(qū)域性物流基地、 商貿(mào)基地、加工制造業(yè)基地，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的總部基地，南寧市新的行政、信息、文體、商業(yè)商務(wù)中心和現(xiàn)代化宜居城區(qū)?？傮w目標(biāo)：進(jìn)一步優(yōu)化新區(qū)空間布局，完善功能配套，提升人居環(huán)境品質(zhì)，不斷提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力，力爭(zhēng)用5—10年時(shí)間把五象新區(qū)建設(shè)成為國(guó)內(nèi)一流、世界先進(jìn)、獨(dú)具特色的現(xiàn)代化新城，為加快構(gòu)建區(qū)域性國(guó)際城市和廣西“首善之區(qū)”，實(shí)現(xiàn)首府現(xiàn)代化建設(shè)新跨越做出積極貢獻(xiàn)。規(guī)劃建設(shè)工作要統(tǒng)籌安排、分步實(shí)施、有序推進(jìn)，分為三個(gè)階段目標(biāo)：第一階段目標(biāo)：到2013年，新區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃修編完善，各專項(xiàng)規(guī)劃加快編制與完善；新區(qū)主干路網(wǎng)基本形成，跨江大橋建設(shè)加快推進(jìn)，供水、供電、供氣、排水、通信、垃圾處理等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面推進(jìn)，水系和綠地系統(tǒng)加快建設(shè)；“六館三街”建設(shè)穩(wěn)步實(shí)施，總部基地建設(shè)順利推進(jìn)，南寧保稅物流中心穩(wěn)步向綜合保稅區(qū)過渡，體育產(chǎn)業(yè)城、文化產(chǎn)業(yè)城、龍象谷等項(xiàng)目順利啟動(dòng)；工業(yè)園區(qū)、商業(yè)商務(wù)服務(wù)區(qū)、生態(tài)休閑區(qū)等其他功能區(qū)建設(shè)加快，新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施更加完善、城市功能逐步配套、產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。第二階段目標(biāo)：到2015年，新區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)一步完善，各專項(xiàng)規(guī)劃編制完成；新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施框架基本形成，新區(qū)水系和綠地系統(tǒng)進(jìn)一步完善，“六館三街”全面建成，總部基地初具規(guī)模，中國(guó)一東盟國(guó)際物流基地建設(shè)取得突破性進(jìn)展，體育產(chǎn)業(yè)城、文化產(chǎn)業(yè)城、健康產(chǎn)業(yè)園、龍象谷等開發(fā)建設(shè)初具規(guī)模，九大板塊功能區(qū)建設(shè)取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展；工業(yè)園區(qū)、商業(yè)商務(wù)服務(wù)區(qū)、生態(tài)休閑區(qū)等其他功能區(qū)基本框架逐步形成，加快建成基礎(chǔ)設(shè)施比較完善、服務(wù)功能比較健全、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出、環(huán)境整潔優(yōu)美、現(xiàn)代氣息濃厚、國(guó)際風(fēng)貌凸顯的宜居新區(qū)。第三階段目標(biāo)：至U2020年，建立起由總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃組成的、系統(tǒng)完善的五象新區(qū)規(guī)劃體系；新區(qū)產(chǎn)業(yè)、行政辦公、商業(yè)服務(wù)、體育休閑娛樂等各種功能合理布局，交通、市政設(shè)施、醫(yī)療、教育、環(huán)保和綠地系統(tǒng)完善，九大板塊功能區(qū)基本建成，建設(shè)成為具有秀麗嶺南風(fēng)光、濃郁民族風(fēng)情、鮮明時(shí)代風(fēng)貌，國(guó)內(nèi)一流、世界先進(jìn)、獨(dú)具特色的現(xiàn)代化新城。五象新區(qū)的規(guī)模范圍分為三個(gè)層面，一是175平方公里的概念性總體規(guī)劃，規(guī)劃人口150萬人，屬遠(yuǎn)期規(guī)劃；二是88平方公里的分區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃人口100萬人，屬中遠(yuǎn)期規(guī)劃，主要是對(duì)分區(qū)的用地布局、公共設(shè)施配套、道路網(wǎng)絡(luò)等方面進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃；三是23平方公里核心區(qū)屬中期規(guī)劃，規(guī)劃人口24萬人，力爭(zhēng)用10年左右的時(shí)間完成。五象新區(qū)核心區(qū)將要被打造成與朝陽商圈、垠東鳳嶺商圈一樣的市一級(jí)的中心區(qū)，換言之，南寧第三個(gè)市級(jí)中心區(qū)就是五象新區(qū)。因此，在五象新區(qū)的規(guī)劃里，有廣西最大的體育中心、文化中心，其中既有廣西體育館等大型體育設(shè)施，也有博物館、美術(shù)館和銅鼓館等文化設(shè)施。五象新區(qū)的規(guī)劃，最大的特色就是實(shí)施“城市整體向南”的要求:以邕江為軸線，西建東擴(kuò)、完善江北、提升江南、重點(diǎn)向南。重點(diǎn)落實(shí)開發(fā)建設(shè)五象新區(qū)，按照規(guī)劃，南部地區(qū)（即南寧與欽北防之間）將建成城鎮(zhèn)群和中小企業(yè)集群，以使南寧、欽州、北海、防城港4市實(shí)現(xiàn)“無縫連接”。按照規(guī)劃，五象新區(qū)分兩個(gè)部分，北半部沿邕江以居住、商務(wù)、辦公、金融和行政中心為主，南半部以產(chǎn)業(yè)基地為主，形成“生活在北、工業(yè)在南”的格局。圍繞這個(gè)布置有一系列具體規(guī)劃，比如利用沿江地理優(yōu)勢(shì)，打造高水平的居住、辦公、賓館、體育設(shè)施、劇場(chǎng)、實(shí)景演出等區(qū)間，沿邕江修建新的堤路園，從堤路園到離江岸 100?300米的范圍里就是綠化帶，充分體現(xiàn)沿江景色。城市必要的配套設(shè)施都要在五象新區(qū)里有所體現(xiàn)。 比如在公共設(shè)施方面，學(xué)校和醫(yī)療機(jī)構(gòu)必不可少，最大的亮點(diǎn)是鄰里中心。每個(gè)區(qū)域都設(shè)置有鄰里中心，大約為3萬?5萬個(gè)居民就設(shè)置一個(gè)，有菜市場(chǎng)、郵局、居委會(huì)、派出所等機(jī)構(gòu)和服務(wù)點(diǎn)，為居民提供全方位的服務(wù)。在基礎(chǔ)設(shè)施方面，給排水、供氣、供電等均已進(jìn)行規(guī)劃。原則上是先修路，再對(duì)地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。因此在五象新區(qū)的前期開發(fā)中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資占的比例特別高，目前三橫三縱（“三縱”為銀海大道、平樂大道、龍崗大道；“三橫”為堤路園大道、五象大道、玉洞大道）的交通網(wǎng)線已基本形成。2013年1月，五象新區(qū)的盛科城、金源一品、匯金中心3個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工，拉開了“新南寧”在2013年的建設(shè)熱潮。2013年7月-12月，深圳寶能、上海綠地、廣州恒大、萬科、合景泰富、雅居樂、富力、天譽(yù)等世界500強(qiáng)、國(guó)內(nèi)3500強(qiáng)企業(yè)、上市公司等均進(jìn)駐五象新區(qū)，項(xiàng)目總投資高達(dá)500多億元。南寧市社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件背景南寧市是廣西壯族自治區(qū)的首府，位于廣西南部，地處亞熱帶，北回歸線以南，介于東經(jīng)1071*10938'北緯22°1“2402（地理坐標(biāo)東經(jīng)10822'北緯22°48'?，F(xiàn)轄興寧、青秀、江南、西鄉(xiāng)塘、良慶、邕寧6城區(qū)和武鳴、隆安、馬山、上林、賓陽、橫縣6個(gè)縣。全市總面積22112平方公里，建成區(qū)面積170平方公里，全市2010年末戶籍人口707.37萬人，其中市區(qū)（即六城區(qū)）270.74萬人。南寧位于廣西的西南部，毗鄰粵港澳，背靠大西南，面向東南亞，是連接?xùn)|南沿海與西南內(nèi)陸的重要樞紐，也是西部重要的省會(huì)城市。同時(shí)是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)一北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的核心城市，擁有沿海城市待遇和稅收等多項(xiàng)優(yōu)惠待遇。2004年起，中國(guó)一東盟博覽會(huì)”永久落戶南寧，并每年舉辦一次，使南寧成為中國(guó)對(duì)外開放的前沿城市之一。2013年全年全市地區(qū)生產(chǎn)總值2803.54億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)10.3%,增速比全國(guó)高2.6個(gè)百分點(diǎn)，比全區(qū)高0.1個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體保持平穩(wěn)趨勢(shì)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 349.93億元，增長(zhǎng)4.8%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1110.89億元，增長(zhǎng)14.6%;第三產(chǎn)業(yè)增加值1342.73億元，增長(zhǎng)8.1%,三產(chǎn)占經(jīng)濟(jì)的比重從去年的12.90:38.38:48.72調(diào)整為12.48:39.62:47.90,全市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。2013年，南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24817元，在全區(qū)14個(gè)地市中排名第1位，比去年同期增加2256元，增長(zhǎng)10.0%。增幅在全區(qū)14個(gè)地市中排名第4位。扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)7.7%。農(nóng)村居民人均純收入7685元，在全區(qū)14個(gè)地市中排名第7位，比去年同期增加908元，增長(zhǎng)13.4%?？鄢飪r(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)10.7%。2013年，全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 2475.01億元，增長(zhǎng)%。其中，基本建設(shè)投資1109.74億元，增長(zhǎng)29.16%;更新改造投資728.33億元，增長(zhǎng)23.08%;房地產(chǎn)開發(fā)投資416.37億元，增長(zhǎng)14.79%。南寧市及五象新區(qū)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展為本項(xiàng)目建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)，本項(xiàng)目是在上述背景條件下提出建設(shè)的。建設(shè)的必要性新區(qū)擁有巨大發(fā)展?jié)摿ξ逑笮聟^(qū)是我市的重要組成部分，自2006年啟動(dòng)開發(fā)建設(shè)以來，新區(qū)規(guī)劃建設(shè)取得了顯著成效。當(dāng)前，進(jìn)一步完善和加快新區(qū)規(guī)劃建設(shè)，是推動(dòng)新區(qū)資源合理配置、功能有效運(yùn)轉(zhuǎn)、發(fā)展充滿活力，實(shí)現(xiàn)新區(qū)高水平發(fā)展的決定要素；是實(shí)施“重點(diǎn)向南發(fā)展再造一個(gè)新南寧”，建設(shè)超大城市，全面提升城市綜合功能的必然要求；是提高城市品質(zhì)，彰顯城市魅力，提升城市形象和影響力，增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重大舉措?！耙惠S兩翼”區(qū)域合作新格局，就注定了五象新區(qū)未來的騰飛。五象核心區(qū)成為樓市“新引擎”，與它“高起點(diǎn)規(guī)劃、高強(qiáng)度投入、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理”的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目原則息息相關(guān)。在“實(shí)現(xiàn)城市向南發(fā)展、建設(shè)五象新區(qū)、再造一個(gè)‘新南寧’的戰(zhàn)略部署”中,五象核心區(qū)是引導(dǎo)和承載五象新區(qū)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高地， 同時(shí)，也是自治區(qū)首府南寧新的行政中心、商貿(mào)中心、文體中心、信息中心和現(xiàn)代服務(wù)基地。五象核心區(qū)的建設(shè)將帶動(dòng)五象新區(qū)的整體往前發(fā)展，進(jìn)一步提升五象新區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，突出“新南寧”的高配生活。雖然五象新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有很多有利條件和良好機(jī)遇，但也面臨著一些亟待解決的突出問題和制約因素，如居住、生活配套設(shè)施尚可進(jìn)一步完善，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)五象新區(qū)的發(fā)展有很好的配套作用，能自治區(qū)黨校教職工的住房需求。的實(shí)施可以提高區(qū)黨校教職工生活檔次，滿足五象新區(qū)快速增加的人口改善擁有住房的需要區(qū)黨校教職工對(duì)改善居住條件的期望很大， 消費(fèi)欲望很大，項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)距區(qū)黨校校址較近，就近購(gòu)房，就近上班，將給該校教職工生活帶來許多便利條件。本項(xiàng)目的實(shí)施，正是順應(yīng)市場(chǎng)需求，為該校教職工打造適宜的居住條件。本項(xiàng)目建設(shè)符合五象新區(qū)區(qū)規(guī)劃，市場(chǎng)需求大，可以提高五象新區(qū)周邊居民生活檔次，滿足新區(qū)快速增加的人口改善擁有住房的需要，具有較大的潛在消費(fèi)群，對(duì)打造南寧第三個(gè)中心，實(shí)現(xiàn)五象新區(qū)核心區(qū)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的騰飛都有十分重要意義，項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。2.1.2項(xiàng)目符合南寧市城市總體規(guī)劃、南寧市近期規(guī)劃、南寧市土地利用規(guī)劃隨著市委、市政府提出重點(diǎn)向南的發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量建設(shè)五象新區(qū)，五象新區(qū)規(guī)劃范圍175平方公里，核心區(qū)范圍18平方公里，是一個(gè)功能復(fù)合的城市中心區(qū)，更是一個(gè)融入自然的生態(tài)城市典范。近幾年南寧市明顯加大了對(duì)五象新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投入力度，這種高度集中的投入加上五象新區(qū)便捷的交通條件，以及城區(qū)越來越強(qiáng)的內(nèi)生發(fā)展機(jī)制，為五象新區(qū)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。項(xiàng)目所在區(qū)域在南寧城市總體規(guī)劃、南寧市近期建設(shè)規(guī)劃中，本項(xiàng)目所占地塊規(guī)劃為商業(yè)住宅用地；在南寧市土地利用規(guī)劃中，本項(xiàng)目所占地塊的土地用途為：城鎮(zhèn)住宅。本項(xiàng)目的建設(shè)，正是符合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，有利于促進(jìn)規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)是必要可行的。第3章場(chǎng)址選擇場(chǎng)址現(xiàn)狀項(xiàng)目選址廣西區(qū)黨校五象茗城職工住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于南寧市五

象新區(qū)核心區(qū)良興路與良?jí)纸徊媛房跂|北面， 本項(xiàng)目規(guī)劃凈用地面積7730.98：112（合11.60畝）。本工程基地范圍良?jí)帜媳眱啥烁卟罴s7米，坡度約3.21%。目前場(chǎng)址內(nèi)已正在進(jìn)行場(chǎng)地平整工作。項(xiàng)目場(chǎng)址四周視野開闊，無空氣、噪聲、輻射等污染源，且該址環(huán)境幽雅、空氣清新、交通便利、供電、供水方便，是建設(shè)本項(xiàng)目的理想場(chǎng)地。場(chǎng)址土地權(quán)屬類別本項(xiàng)目用地系通過掛牌出讓方式獲?。ㄗ诘靥?hào)：4501081000086130001。，項(xiàng)目用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅用地，地塊已通過南寧市規(guī)劃管理局用地批復(fù)。場(chǎng)址條件規(guī)劃條件項(xiàng)目已取得規(guī)劃部門批準(zhǔn)用地，規(guī)劃條件合理、配套設(shè)施基本可以滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。地形、地貌及地質(zhì)條件南寧市處于華南加里東地梢褶皺系西部地區(qū)，屬湖泊盆地。由第三系組成的向斜盆地，是本區(qū)的主要構(gòu)造形跡。巖層傾角較平緩，一般5?20度。大的斷裂構(gòu)造多沿盆地兩側(cè)分布，其中西鄉(xiāng)塘斷裂和右江深大斷裂（延伸進(jìn)南寧盆地西南）是直接影響南寧盆地區(qū)域穩(wěn)定性的兩大斷裂?？傮w上，南寧區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造較為穩(wěn)定。根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB6906-2001《中國(guó)地震的參數(shù)區(qū)劃圖》南寧地震基本烈度為6度，擬建地區(qū)處于非震區(qū)，從抗震要求上是滿足條件的，具體防震形式待初步設(shè)計(jì)階段根據(jù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較后再定。本項(xiàng)目場(chǎng)地為自然的丘陵地貌，根據(jù)小區(qū)內(nèi)經(jīng)適房的相關(guān)地質(zhì)勘察資料及施工情況分析，小區(qū)地塊內(nèi)地質(zhì)情況較為復(fù)雜，存在部分體塊較大的泥夾石，在進(jìn)行基礎(chǔ)施工時(shí)需對(duì)石塊進(jìn)行爆破。水文條件南寧邕江的正常水位一般在61.17m?64.67m（南寧大坑口水位，以下同）。南寧市邕江設(shè)防十年一遇，二十年一遇，五十年一遇及百年一遇的洪水分別是76.51m,77.92m,79.6m和80.89m;根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2010）,南寧市抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.05g,特征周期0.35s,建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需按設(shè)計(jì)規(guī)范要求進(jìn)行。邕江屬西江水系，河床寬度300?400m,平水期水深15?20m,一般枯水期平均水位標(biāo)高為63?64m,多年平均逕流量411.2億m3邕江本段已建防洪標(biāo)準(zhǔn)50年一遇的防洪大堤。氣候條件本項(xiàng)目擬建地位于南寧市，南寧市屬亞熱帶氣候，氣候溫和，干濕季節(jié)分明，夏季高溫多雨，年平均氣溫21.7C,最冷月平均氣溫為13C,最熱月平均氣溫為28C,年平均降雨量1300.6mm,年最大降雨量約為1970毫米，年最少降雨量約為950毫米。全市陽光充足，日照充分，全年平均日照時(shí)數(shù)為1827小時(shí)。全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|風(fēng)及東南風(fēng)，夏季為東南風(fēng)，歷年最大風(fēng)速為 15.7m/s,年平均風(fēng)速為s。每年7、8月份受臺(tái)風(fēng)影響，降水較豐富。秋冬兩季氣候溫和干燥，是工程施工建設(shè)的黃金季節(jié)?？拐鹪O(shè)防類別及設(shè)防烈度根據(jù)《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》(GB50223-2008),建筑物的抗震設(shè)防類別可劃分為丙類民用建筑，其地震作用按本地區(qū)抗震設(shè)防烈度即6度計(jì)算，其抗震措施按6度考慮。交通條件本項(xiàng)目擬建于南寧市南寧市五象新區(qū)核心區(qū)良興路與良?jí)纸徊媛房跂|北面西側(cè)，交通條件良好，能滿足建設(shè)期間和運(yùn)營(yíng)期間的交通要求。給排水條件本項(xiàng)目所在的區(qū)域建設(shè)中已規(guī)劃有城市路網(wǎng)， 給水管道可就近接取，排水根據(jù)市政排水規(guī)劃設(shè)計(jì)，排水采用雨、污分流制，雨水通過地面排水溝管收集后，直接排至市政排水管道，接水口由市政部門審批提供。生活污水通過化糞池處理后排入城市污水排污管道， 接水口由市政部門審批提供，最后就近送至污水處理廠處理達(dá)標(biāo)后排放。供電、通訊條件本項(xiàng)目所在區(qū)域中有可供接入的電力線路接口， 經(jīng)設(shè)計(jì)階段計(jì)算后，可以直接向相關(guān)部門申請(qǐng)連接使用。道路規(guī)劃有城市電纜、電話等線路，可以直接向有關(guān)部門申請(qǐng)連接使用施工條件現(xiàn)有場(chǎng)地、公用設(shè)施和輔助設(shè)施均能夠滿足本期工程施工場(chǎng)地、施工用電、用水等的需求。內(nèi)外部協(xié)作條件業(yè)主內(nèi)部思想統(tǒng)一，非常重視本項(xiàng)目的建設(shè)，為早日解決夾心層”群眾住房問題積極推動(dòng)項(xiàng)目的進(jìn)展。同時(shí)本項(xiàng)目由廣西大申佳園房地產(chǎn)有限公司做建設(shè)單位，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)工作，確保項(xiàng)目順利的實(shí)施。綜上所述，本項(xiàng)目的各項(xiàng)建設(shè)條件均能滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。第4章市場(chǎng)預(yù)測(cè)及需求分析市場(chǎng)預(yù)測(cè)五象新區(qū)房地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè)“一軸兩翼”區(qū)域合作新格局，就注定了五象新區(qū)未來的騰飛。五象核心區(qū)成為樓市“新引擎”，與它“高起點(diǎn)規(guī)劃、高強(qiáng)度投入、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理”的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目原則息息相關(guān)。在“實(shí)現(xiàn)城市向南發(fā)展、建設(shè)五象新區(qū)、再造一個(gè)‘新南寧’的戰(zhàn)略部署”中,五象核心區(qū)是引導(dǎo)和承載五象新區(qū)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高地， 同時(shí)，也是自治區(qū)首府南寧新的行政中心、商貿(mào)中心、文體中心、信息中心和現(xiàn)代服務(wù)基地。五象核心區(qū)的建設(shè)將帶動(dòng)五象新區(qū)的整體往前發(fā)展，進(jìn)一步提升五象新區(qū)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，突出“新南寧”的高配生活。2013年2月，廣西南寧五象新區(qū)規(guī)劃建設(shè)工作委員會(huì)和廣西南寧五象新區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理委員會(huì)進(jìn)行的掛牌儀式， 由此可見，五象新區(qū)的開發(fā)建設(shè)邁入了成規(guī)模建設(shè)、上水平發(fā)展的新階段。五象核心區(qū)不僅擁有青秀山風(fēng)景區(qū)、邕江、五象湖等生態(tài)資源，還擁有廣西體育中心、南寧中心、航洋信和廣場(chǎng)、匯金中心等城市新地標(biāo)，資源豐富、產(chǎn)業(yè)豐富、功能豐富，早已受到購(gòu)房者的青睞，加之基地路網(wǎng)及各大橋的修建與開通，使得區(qū)域的地塊價(jià)值、項(xiàng)目?jī)r(jià)值都將逐級(jí)增長(zhǎng)。隨著市民中心、廣西文化藝術(shù)中心、廣西體育中心、青少年活動(dòng)中心、老南寧、南寧藝術(shù)博物館、五象新區(qū)綜合醫(yī)院等一批重大公共設(shè)施中部分設(shè)施的逐步建成，同時(shí)老城區(qū)部分服務(wù)功能向核心區(qū)的轉(zhuǎn)移，五象核心區(qū)可為我市市民乃至全區(qū)人民提供優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)。獨(dú)天得厚的地理優(yōu)勢(shì)和高品質(zhì)的規(guī)劃建設(shè)使核心區(qū)成為五象新區(qū)發(fā)展的最大受益者，在其他板塊還在謀求發(fā)展的時(shí)候，核心區(qū)的建設(shè)已是一片方興未艾。在政府利好政策的帶動(dòng)下，已經(jīng)有眾多的區(qū)內(nèi)、外品牌地產(chǎn)開發(fā)商落戶五象核心區(qū)。金諾地產(chǎn)、金源集團(tuán)、漢軍地產(chǎn)、航洋集團(tuán)、地王集團(tuán)、港保地產(chǎn)、盛科地產(chǎn)等本地品牌開發(fā)商已在核心區(qū)蟄伏多時(shí)，以上海農(nóng)工商、云星集團(tuán)、廣源地產(chǎn)為代表的外來房產(chǎn)大鱷也重兵布陣核心區(qū)。這些品牌地產(chǎn)開發(fā)商不僅帶來了高品質(zhì)的樓盤，還給購(gòu)房者帶來了先進(jìn)的居住理念和優(yōu)質(zhì)的品牌服務(wù)。近兩年來，已有近20家房地產(chǎn)開發(fā)商在五象新區(qū)核心區(qū)拿地開發(fā)。種種跡象都顯示出：這個(gè)承接中國(guó)一東盟發(fā)展大機(jī)遇的五象新區(qū)正在崛起，眾多品牌地產(chǎn)開發(fā)商布局核心區(qū)，加速了南寧五象新區(qū)樓市“新引擎”啟動(dòng)。五象新區(qū)核心區(qū)樓市前景較好。項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境分析.區(qū)位優(yōu)勢(shì)：五象新區(qū)處于南寧南向發(fā)展軸線核心位置，以交通優(yōu)勢(shì)作為支撐，以大交通帶動(dòng)大開發(fā)。水路：邕江穿城而過，溝通各地；海運(yùn)：五象新區(qū)緊逼欽州灣。出海便捷。陸路：“三縱三橫”基本貫通（“三縱”為銀海大道、平樂大道、龍崗大道，“三橫”為堤園路、五象大道、玉洞大道），新區(qū)通過英華大橋、五象大橋、良慶大橋、青山大橋以及青坪大橋等跨江大橋與市中心區(qū)連為一體；五象大道、玉洞大道、堤路園、銀海大道、南寧大橋南岸和環(huán)城高速公路、南北高速公路、南北二級(jí)公路等道路連接內(nèi)外交通。③地鐵：2、3、4號(hào)線經(jīng)過。鐵路：湘桂鐵路就在五象新區(qū)，五象大道東延長(zhǎng)線至南寧港；規(guī)劃新的快速路與空港新城和火車東站相接。航空：五象新區(qū)核心區(qū)距吳坪國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里。.配套公共設(shè)施目前五象新區(qū)開發(fā)初具雛形，特別是核心區(qū)的建設(shè)已初步形成規(guī)模。其中，廣西體育中心（一、二期）、廣西城市規(guī)劃建設(shè)展示館、廣西美術(shù)館、廣西銅鼓博物館、26中新校區(qū)等一批重大項(xiàng)目已相繼竣工和投入使用；廣西體育中心（三期）五象總部大廈、五象湖、五象廣場(chǎng)、南寧市青少年活動(dòng)中心、廣西天文館等重大工程正加快建設(shè)；總部基地內(nèi)，自治區(qū)政協(xié)會(huì)館、中國(guó)移動(dòng)信息樞紐中心、青啤?海爾總部基地、南寧海關(guān)報(bào)關(guān)中心等項(xiàng)目已先后開工建設(shè)， 18平方公里的核心區(qū)將以嶄新的姿態(tài)高速發(fā)展，成為個(gè)具有時(shí)代氣息和生態(tài)宜居的城市新區(qū)。配套教育設(shè)施為：規(guī)劃興建/擴(kuò)建的小學(xué)柳沙江南小學(xué)、玉洞小學(xué)、良慶鎮(zhèn)初級(jí)中學(xué)、稔水小學(xué)、那黃小學(xué)、新村小學(xué)、那平小學(xué)、壇澤小學(xué)；規(guī)劃興建/擴(kuò)建的中學(xué)：市八中新校區(qū)、市二十六中五象校區(qū)、市三中國(guó)際學(xué)校、市三中五象校區(qū)、邕寧高中龍崗校區(qū)；特殊學(xué)校：南寧陽光特殊教育學(xué)校，共14所中小學(xué)校；已經(jīng)投入使用的有：二十六中五象校區(qū)、八中五象校區(qū)、五象小學(xué)（原柳沙江南小學(xué)）。南寧市及五象新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)概況2013年全市（含六縣，下同）新建商品房（不包含政策房，下同）批準(zhǔn)預(yù)售面積871.9萬平方米，同比增長(zhǎng)48.3%,其中商品住房（不包含政策房，下同）701.8萬平方米，同比增長(zhǎng)43.09%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房59.22萬平方米，同比增長(zhǎng)90.36%;辦公樓38.71萬平方米，同比增長(zhǎng)577.93%;其他類商品房72.17萬平方米，同比增長(zhǎng)18.99%,分別屬于車庫(kù)、車位、雜物房等其它用途的房屋。全市新建商品房成交面積723.49萬平方米，同比增長(zhǎng)43.7%;成交套數(shù)74181套，同比增長(zhǎng)42.74%,其中住房成交面積641.47萬平方米，同比增長(zhǎng)40.23%;成交套數(shù)62670套，同比增長(zhǎng)39.05%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交面積33萬平方米，同比增長(zhǎng)57.44%;辦公樓成交面積19.49萬平方米，同比增長(zhǎng)208.87%;其他類商品房成交面積29.53萬平方米，同比增長(zhǎng)57.58%。存量房成交面積196.27萬平方米，同比增長(zhǎng)60.14%;成交套數(shù)20326套，同比增長(zhǎng)70.98%;其中存量住房成交面積179.01萬平方米，同比增長(zhǎng)69%;成交套數(shù)16354套，同比增長(zhǎng)69.95%。2013年，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資416.37億元，增長(zhǎng)14.79%。2013年，南寧實(shí)施限購(gòu)令進(jìn)入第三個(gè)年頭，南寧樓市持續(xù)火爆， 2013年整體房?jī)r(jià)達(dá)到7926元/ttf,同比2012年上漲3.7%。從南寧市各大樓盤銷售情況來看，商品房住宅銷售均價(jià)在5000-7000元之間的樓盤銷售量較大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市有銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，商品房住宅銷售均價(jià)在5000-7000之間的項(xiàng)目占總項(xiàng)目數(shù)的26.24%,商品房住宅銷售面積占全市商品房住宅銷售面積的39.12%,剛需小戶型和價(jià)格比較經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的項(xiàng)目樓較能得到消費(fèi)者的青睞。良慶區(qū)受政府推動(dòng)五象新區(qū)發(fā)展的影響，五象新區(qū)成為了新的熱點(diǎn)區(qū)域，許多投資和投機(jī)者看好該區(qū)域的發(fā)展，形成成交量近年來不斷攀升，2013年上半年成交量約13.15萬nf位居全市第五，良慶區(qū)的五象新區(qū)將會(huì)是青秀區(qū)熱度過后的新熱點(diǎn)區(qū)域，在政府再造一個(gè)南寧的規(guī)劃引導(dǎo)下，許多開發(fā)商將會(huì)陸續(xù)搶占新區(qū)域市場(chǎng)形成火熱趨勢(shì)。2013年8月五象新區(qū)成為了當(dāng)月南寧樓市最亮眼的一顆新星。當(dāng)中，農(nóng)房?瀾灣九里和江悅藍(lán)灣無疑是本次五象新區(qū)成交上漲的有力推手。江悅藍(lán)灣首期開盤，主推250套60—190nfN+N戶型產(chǎn)品，吸引近千人到場(chǎng)搶房。農(nóng)房?瀾灣九里首開，主推82-88m22+1房以及128nf四房復(fù)式樓，開盤2小時(shí)候宣布售罄。2013年8月，五象新區(qū)新房成交766套，環(huán)比上月增長(zhǎng)233.04%。2013年末，五象新區(qū)上演賣地專場(chǎng)，6幅地塊出讓，引來國(guó)內(nèi)十強(qiáng)房企中的富力、雅居樂等大型企業(yè)爭(zhēng)相競(jìng)拍。周邊典型樓盤分析1、昌泰水立方項(xiàng)目昌泰水立方項(xiàng)目位于龍崗大道西側(cè)，臨近邕寧區(qū)政府辦公行政中心。是南寧市政規(guī)劃東擴(kuò)西建、五象新區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，項(xiàng)目將以全新的形象，規(guī)劃打造成為龍崗片區(qū)首席標(biāo)志性樓盤。項(xiàng)目占地29466.814itf,建筑面積為170164由8棟32層的高層組成，共有1284戶，單體戶型方正，使用率高，每戶贈(zèng)送面積超大且使用功能極強(qiáng)。項(xiàng)目毗鄰邕江，周邊規(guī)劃均為政府辦公用地，同時(shí)擁有江、山、市政資源三重稀缺資源 ，項(xiàng)目總投資額為4.5億元，工程周期為兩年半。住宅均價(jià)6000元/ttf,商鋪1.1-3.5萬元/M。昌泰水立方在戶型設(shè)計(jì)上創(chuàng)造極佳的空中綠化，采用獨(dú)特的空中花園設(shè)計(jì)，讓房子更具活力。在小區(qū)內(nèi)部形成“一心、兩軸、三節(jié)點(diǎn)”的景觀空間，N+1戶型、空中花園和雙水景的規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造大空間、大花園、大江景居住環(huán)境。昌泰水立方項(xiàng)目將以高品質(zhì)、高起點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，引領(lǐng)著南寧城市高品質(zhì)水岸頂級(jí)生活方向。2、漢軍?五象一號(hào)項(xiàng)目漢軍?五象一號(hào)項(xiàng)目位于南寧市五象新區(qū)核心區(qū)，東距南寧大橋與五象大道交叉口約500米，南依五象大道、北臨邕江、緊鄰堤園路。漢軍?五象一號(hào)占地118畝，總建筑面積約32萬itf。項(xiàng)目結(jié)合地形及區(qū)位，采取東南商業(yè)、酒店、公寓東南朝向，中央住宅群南北朝向的功能布局，西側(cè)對(duì)接五象大道起點(diǎn)，是通向市區(qū)的必經(jīng)之路，流動(dòng)性較高，適宜商業(yè)配套；東側(cè)特色商業(yè)內(nèi)街的優(yōu)化設(shè)計(jì)，帶來全新的購(gòu)物感受和休閑娛樂體驗(yàn)；南攬五象嶺森林公園，獨(dú)享都市罕有的鮮氧生活。漢軍?五象一號(hào)，以西班牙風(fēng)格，地中海式建筑造型構(gòu)思、領(lǐng)先的高科技技術(shù)，將建筑體完整地置于時(shí)尚和城市新動(dòng)力的五象新區(qū)核心區(qū)之中，以具有商務(wù)風(fēng)情的高端住區(qū)形象締造一個(gè)功能完善、智能健康、軟硬件設(shè)施俱佳的一流城市綜合體建筑群。3、港保苑小區(qū)項(xiàng)目港保苑小區(qū)位于南寧市良慶區(qū)五象大道西段666號(hào)，廣西體育中心正對(duì)面，處于南寧市五象新區(qū)的核心區(qū)；項(xiàng)目東至邕寧老城區(qū)及八尺江，東面緊靠中國(guó)東盟創(chuàng)意樂園；南面為廣西體育中心；西面為五象新區(qū)核心商務(wù)辦公、文化、行政區(qū)；北面緊鄰濱江公園及一線邕江景觀、國(guó)家4A級(jí)青秀山旅游風(fēng)景區(qū)等；由廣西港保建設(shè)投資有限責(zé)任公司投資建設(shè)，規(guī)劃用地面積42008.15平方米，規(guī)劃建筑面積196397.89平方米，工程由8棟樓15+1層?25+1層的高層組成，創(chuàng)造一個(gè)集生活、運(yùn)動(dòng)、文化于一體的高尚居住小區(qū)。使用功能有住宅、商鋪、公建配套等，規(guī)劃住宅戶數(shù) 1159戶，車位1250個(gè)。戶型有二房、三房、四房、樓中樓，面積區(qū)間在 80m2-230itf左右，戶型特色較方正、實(shí)用、合理利用空間、大陽臺(tái)、大飄窗。需求分析本項(xiàng)目所在地五象新區(qū)是當(dāng)前南寧市重點(diǎn)打造的新區(qū) ，地理位置優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，本項(xiàng)目是定向開發(fā)銷售給區(qū)黨校教職工的商品住宅，目前已和該校達(dá)成意向，教職工對(duì)本項(xiàng)目商品住宅需求量較大。物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長(zhǎng)，該校教職工對(duì)住房的要求越來越高，而本項(xiàng)目地處五象新區(qū)核心區(qū)，項(xiàng)目將利用其的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在五象新區(qū)區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的住宅小區(qū)。項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析(Strengths)(1)利于提升商品房的潛在價(jià)值本項(xiàng)目開發(fā)路線為多種戶型結(jié)合的高層住宅，容易聚集小區(qū)人氣，提高項(xiàng)目的社會(huì)形象，產(chǎn)生社會(huì)效應(yīng)，利于提升商品房部分產(chǎn)品的價(jià)值，亦利于為本項(xiàng)目日后的營(yíng)銷推廣。(2)政府、媒體影響力巨大通過對(duì)五象新區(qū)版塊住宅項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)政府、媒體對(duì)該城區(qū)五象新區(qū)的宣傳力度加大，極大的提升區(qū)域形象。特別是使消費(fèi)者看到了區(qū)域的未來價(jià)值，吸引了眾多消費(fèi)者來到該區(qū)域。(3)項(xiàng)目地理位置優(yōu)越本建設(shè)地址位于五象新區(qū)核心區(qū)良興路與良?jí)纸徊媛房跂|北面，項(xiàng)目區(qū)位條件優(yōu)越，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有良好的外部條件和政策環(huán)境，項(xiàng)目建設(shè)和自然條件良好，市場(chǎng)前景廣闊，為產(chǎn)業(yè)的開發(fā)優(yōu)化奠定了重要前提條件。2、劣勢(shì)分析(Weakness廣西大申佳園房地產(chǎn)有限公司是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的企業(yè)，具有中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，本項(xiàng)目主要以商品房開發(fā)為主，就現(xiàn)在該公司的實(shí)力而言，要開發(fā)好本項(xiàng)目，不存在明顯的劣勢(shì)。3、機(jī)會(huì)分析(Opportunities)項(xiàng)目所在區(qū)域位于南寧市五象新區(qū)核心區(qū)。當(dāng)前南寧市五象新區(qū)核心區(qū)將要打造成與朝陽商圈、垠東鳳嶺商圈一樣的市一級(jí)的中心區(qū)，換言之，南寧第三個(gè)市級(jí)中心區(qū)就是五象新區(qū)，五象新區(qū)地理位置優(yōu)越，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，城市功能完善，區(qū)域內(nèi)交通便利,商貿(mào)活躍，通訊發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，是生活、投資、置業(yè)的理想之地。住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，必定增加同檔次的住宅產(chǎn)品，本項(xiàng)目為吸引更多的目光，需從設(shè)計(jì)方案上體現(xiàn)出自己的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目選擇有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位擔(dān)納本項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)工作，方案如下：住宅及配套設(shè)施設(shè)置如下：.利用綠化及地坪廣場(chǎng)設(shè)置休閑活動(dòng)場(chǎng)所。.住宅：充分利用場(chǎng)地優(yōu)勢(shì)合理布局，方便居民生活。.設(shè)備用房：發(fā)電機(jī)房、水泵房設(shè)于地下。.車位：設(shè)于地上、地下。、威脅分析(Threats)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量有限，2006年，國(guó)家給房地產(chǎn)行業(yè)念起了“緊箍咒”。國(guó)六條、套型建筑面積90平米以下面積占70%的比例、限價(jià)房、加息、限外等一系列政策頻頻出臺(tái)，調(diào)控已從“宏觀”延伸到“微觀”。但整體上看，房?jī)r(jià)的“熱情”折射的是供求關(guān)系緊張，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體依然呈現(xiàn)出健康向上的態(tài)勢(shì)。今后幾年投資開發(fā)量又將激增，使競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，必定增加同檔次的住宅產(chǎn)品，從而加劇此類產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)，增加各開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目在開發(fā)的過程中必須切實(shí)做到以下幾點(diǎn)：.以先進(jìn)的開發(fā)理念打造精品，全力營(yíng)造高品質(zhì)小區(qū)。.在嚴(yán)格控制建筑成本前提下，打造綜合素質(zhì)高價(jià)格低廉的社區(qū)。.嚴(yán)格把好產(chǎn)品的質(zhì)量關(guān)，保證建設(shè)合格的產(chǎn)品。.項(xiàng)目規(guī)劃、開發(fā)、營(yíng)銷要強(qiáng)調(diào)超前性，特別是在戶型的設(shè)計(jì)、面積的配比上，針對(duì)目標(biāo)客戶設(shè)計(jì)合適的產(chǎn)品。.必須確保開發(fā)進(jìn)度的繼續(xù)性，爭(zhēng)取以最短的時(shí)間全部推向市場(chǎng)。項(xiàng)目定位廣西區(qū)黨校五象茗城職工住宅小區(qū)項(xiàng)目為定向開發(fā)項(xiàng)目，消費(fèi)群體主要為區(qū)黨校的教職工，該校教職工對(duì)改善居住條件的期望很大。項(xiàng)目的定位必須考慮該區(qū)域內(nèi)在目標(biāo)消費(fèi)群的承受能力，項(xiàng)目應(yīng)以建設(shè)低價(jià)位、中小套型的住宅為主，并依據(jù)需求建設(shè)必須的商業(yè)和市政配套設(shè)施。價(jià)格定位本項(xiàng)目住宅部分主要為定向開發(fā)，定向銷售給區(qū)黨校教職工。當(dāng)前五象新區(qū)商品住宅售價(jià)均價(jià)約為7000元以上，考慮到該校教職工的月收入約為2500元-3500元，設(shè)定本樓盤的住宅銷售均價(jià)為3960元/m2,商鋪定價(jià)為15000元/m2,地下車位銷售價(jià)格為13萬元/個(gè)。第5章工程建設(shè)方案總平布置規(guī)劃原則1、本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃要與南寧市以及本區(qū)域總規(guī)劃有機(jī)結(jié)合，采取建筑與規(guī)劃環(huán)境相協(xié)調(diào)的原則；2、科學(xué)規(guī)劃、合理布局、突出功能、完善配套，具可持續(xù)發(fā)展性，考慮未來科技發(fā)展及功能進(jìn)一步擴(kuò)展的具體情況；3、以人為本的原則：規(guī)劃建設(shè)中應(yīng)充分考慮適于運(yùn)營(yíng)使用的特點(diǎn)，做到在保證項(xiàng)目功能的同時(shí)，創(chuàng)造良好的工作環(huán)境；4、可持續(xù)發(fā)展原則：為項(xiàng)目今后的功能提升預(yù)留空間；5、規(guī)劃設(shè)計(jì)完整性原則：在規(guī)劃階段充分考慮功能細(xì)化設(shè)計(jì)的可行性，保證規(guī)劃設(shè)計(jì)理念貫徹實(shí)施的可操作性。設(shè)計(jì)理念本方案力求通過理性的設(shè)計(jì)，將小區(qū)建設(shè)成為居民生活休息的樂園，精神回歸的家園。 均好性、經(jīng)濟(jì)性”是規(guī)劃設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)， 健康、活力、舒適”是規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)?？偲矫嬖O(shè)計(jì)營(yíng)建優(yōu)美的人文社區(qū)，在考慮社會(huì)效益、環(huán)境效益的同時(shí)提升用地的經(jīng)濟(jì)效益，使工程達(dá)到功能組織合理、用地配置得當(dāng)、結(jié)構(gòu)清晰、道路順暢、適當(dāng)配套等要求，創(chuàng)造出以人為本、尊重環(huán)境，舒適優(yōu)美的人居空間，同時(shí)具有鮮明的地方特色和新的住宅理念。1、布局整體布局規(guī)整，具有現(xiàn)代風(fēng)尚；與周圍建筑群在功能、交通、空間形象上協(xié)調(diào)；突出信息時(shí)代便捷、高效、互動(dòng)的結(jié)構(gòu)理念。住宅工程采用圍合式布局，充分考慮建筑一人一環(huán)境”三者之間的相互滲透，力爭(zhēng)創(chuàng)造出一個(gè)安靜舒適的有機(jī)居住環(huán)境。2、規(guī)劃方案本項(xiàng)目用地呈矩形，本項(xiàng)目總平規(guī)劃將七棟住宅樓由南至北平行布置，總平布局在充分考慮住宅平面空間組合，既統(tǒng)一也相對(duì)獨(dú)立，立體景觀影響的同時(shí)，注重單體朝向，確保戶戶無遮擋、全景觀；小區(qū)內(nèi)分區(qū)域設(shè)置綠化用地，將中心綠地廣場(chǎng)與各組團(tuán)綠地有機(jī)的結(jié)合起來，同時(shí)配合綠地鋪裝、小品等設(shè)施形成豐富多彩的立體綠化景觀，提高居住品質(zhì)。4、功能戶型設(shè)計(jì)在保證住宅的均好性”同時(shí)，重視私密性；單元設(shè)計(jì)做到動(dòng)靜分區(qū)，交通流線清晰不交叉，同時(shí)保證起居室或主臥室朝南，采光通風(fēng)良好；戶型每套均設(shè)有生活陽臺(tái)，方便使用；廚衛(wèi)相對(duì)集中布置，以利管線集中；廚房保證足夠的操作面，并考慮了排煙管道和集中熱水器的安裝位置。5、造型本項(xiàng)目采用簡(jiǎn)約的現(xiàn)代主義風(fēng)格的外觀方案，方案力求用簡(jiǎn)單經(jīng)濟(jì)的建筑元素體現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)代住宅小區(qū)建筑簡(jiǎn)單有力的美感。6、交通本項(xiàng)目基地機(jī)動(dòng)車入口設(shè)在良?jí)种胁浚貣|北角設(shè)與弘良路相接的機(jī)動(dòng)車出入口通道。場(chǎng)地出入口與景觀綠化環(huán)境相結(jié)合，圍繞綠地設(shè)置小區(qū)園路，盡量擴(kuò)大集中綠地大面積的環(huán)境效果；道路系統(tǒng)簡(jiǎn)潔有效，在保證消防通道順暢的前提下，沿小區(qū)路設(shè)置生態(tài)機(jī)動(dòng)車停車位，滿足住戶及訪客的基本的停車要求。本項(xiàng)目停車位依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件設(shè)置。7、豎向設(shè)計(jì)本項(xiàng)目地面雨水排放采用明溝與暗溝相結(jié)合的形式，建筑物周邊設(shè)有蓋明溝，匯集天面及場(chǎng)地附近的雨水，與經(jīng)小區(qū)污水處理站處理后的生活污水分別排入市政排水管道。本項(xiàng)目所有管線均采用埋地布置，所有管線(給排水管、供電線、電話線、有線電視、寬帶等)沿路邊布置到達(dá)建筑物。8、無障礙設(shè)計(jì)(1)本項(xiàng)目公共建筑與住宅建筑入口均設(shè)輪椅坡道和扶手；(2)本項(xiàng)目建筑入口輪椅通行平臺(tái)最小寬度A2.0冰；(3)本項(xiàng)目所有無障礙入口和輪椅通行平臺(tái)均設(shè)雨棚；(4)本項(xiàng)目候梯廳的無障礙設(shè)施與設(shè)計(jì)要求滿足無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50763-2012)要求。建筑工程設(shè)計(jì)依據(jù)1、項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書；2、南寧市規(guī)劃管理局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書；3、南寧市規(guī)劃管理局核發(fā)的用地規(guī)劃定點(diǎn)紅線及地形圖、路線圖等相關(guān)資料；4、南寧市規(guī)劃管理局審查批準(zhǔn)《小區(qū)規(guī)劃總平面圖》 (審批號(hào)：2009—015);5、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50180—93)(2002年版)；6、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB50352—2005);7、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50096-1999 2003年版)；8、《住宅建筑規(guī)范》(GB50368-2005);9、《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ50-2001);10、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50045-952005年版)；11、《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GB50067-97);12、其他國(guó)家相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范；13、建設(shè)單位廣西大申佳園房地產(chǎn)有限公司有關(guān)文函。住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)本項(xiàng)目共設(shè)置7棟高層/小高層住宅，其中：6#婁為14層一梯四戶住宅，7#樓為15層一梯四戶住宅，1#、2#、4#、5#樓為18層一梯四戶住宅，3#樓為24層一梯四戶住宅。其中：90m2以下戶型270戶、120itf戶型128戶、140itf戶型142戶。平面戶型設(shè)計(jì)需注意房間盡量直接對(duì)外采光，采取自然通風(fēng)。小區(qū)空間開敞，視線通透，采光、通風(fēng)俱佳，無閉塞之感。住宅間距滿足《南寧市城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》的要求。表5-1 住宅戶數(shù)配比表面積戶型(建筑面積)套數(shù)戶型百分比90nf以下27046.2120褶以內(nèi)12841.7140褶以內(nèi)1424.5540立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)力求和小區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房住宅樓整體立面相吻合 ，外飾面材料以涂料為主，通過立面線條組合及屋頂局部造型，體現(xiàn)出美觀，簡(jiǎn)潔、大方，做到整體和諧，營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境，體現(xiàn)建筑的層次感和現(xiàn)代感，整個(gè)建筑風(fēng)格以明快清新為主。予人親切、樸實(shí)之感，既符合住宅項(xiàng)目的特質(zhì)，又為南寧城市建設(shè)增添了自然、健康的形象。剖面設(shè)計(jì)剖面設(shè)計(jì)根據(jù)使用功能、建筑造型、結(jié)構(gòu)尺度、并結(jié)合地形高差綜合考慮，根據(jù)各戶型的設(shè)計(jì)要求，在滿足采光通風(fēng)的情況下，本著經(jīng)濟(jì)的原則確定層高。結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì)依據(jù)(1)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(GB50068-2001);(2)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001(2006版)；(3)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50010-2010);(4)《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50003-2001);(5)《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》(GB50223-2008);(6)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50011-2010);(7)《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》(JGJ3-2010);(8)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5007-2002);(9)《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》(JGJ-2008);(10)《混凝土結(jié)構(gòu)耐久性設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB/T50476-2008);(11)《廣西膨脹土地區(qū)建筑勘察設(shè)計(jì)技術(shù)規(guī)范》(DB45/T396-2007)。自然條件及荷載：1、建筑工程類別：一類建筑；2、耐火等級(jí)：一級(jí)；3、建筑設(shè)計(jì)使用年限：50年；4、建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)：根據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50010-2010,建筑物均屬于一般的建筑物，其建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)取為二級(jí)。5、基本風(fēng)壓：根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001(2006年版)，建設(shè)場(chǎng)地所在地基本風(fēng)壓W0=0.35kN/itf(100年重現(xiàn)期)。6、地震作用：根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2010,建設(shè)場(chǎng)地所在地抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，設(shè)計(jì)地震基本加速度值為0.05g(g為重力加速度)。另根據(jù)《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》 GB50223-2008,建筑物的抗震設(shè)防類別可劃分為丙類民用建筑，其地震作用按本地區(qū)抗震設(shè)防烈度即6度計(jì)算，其抗震措施也可按6度考慮。7、工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件：場(chǎng)地屬于巖溶地區(qū)，溶洞較發(fā)育，建筑場(chǎng)地類別為II類；為抗震有利地段，設(shè)計(jì)特征周期為0.35s。場(chǎng)地地下水對(duì)硅結(jié)構(gòu)微腐蝕性，對(duì)鋼筋硅結(jié)構(gòu)中的鋼筋微腐蝕性。8、荷載選用：各建筑物各層樓面、屋面荷載均按照《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001（2006年版）進(jìn)行取值，填充墻砌體重量按照實(shí)際取值。5.3.3結(jié)構(gòu)型式本工程建筑為高層/小高層住宅建筑；地下室設(shè)置：設(shè)有地下室1層，其建筑功能為停車庫(kù)和設(shè)備用房。結(jié)構(gòu)體系擬采用全現(xiàn)澆框剪結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)需采用符合樓板平面實(shí)際剛度變化的計(jì)算模型，并對(duì)薄弱部位采取相應(yīng)的加強(qiáng)措施。設(shè)抗震縫后，以地下室底板為嵌固端進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析，并補(bǔ)充抗傾覆、抗滑移計(jì)算，以滿足埋深不足的安全要求。地下室建筑平面超長(zhǎng)，擬采用溫度伸縮縫（須滿足抗震縫要求）分割成數(shù)個(gè)均滿足伸縮縫間距限值的單體建筑。地下室平面中，按照30~40m間距設(shè)置一道伸縮縫，待帶外兩側(cè)混凝土澆注完畢60天后采用高一等級(jí)的補(bǔ)償收縮混凝土予以封閉。結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為三級(jí)，采用的主要結(jié)構(gòu)材料為鋼筋混凝土，填充墻采用加氣混凝土砌塊。5.3.4地基及基礎(chǔ)主樓部分暫采用樁基礎(chǔ)，裙房部分采用天然基礎(chǔ)，具體待場(chǎng)地巖土工程詳細(xì)勘察后確定。給排水工程設(shè)計(jì)依據(jù)1、設(shè)計(jì)委托書、有關(guān)批文和協(xié)議合同（見建筑部分）；2、甲方提供的有關(guān)市政及單位小區(qū)給排水資料和要求；3、建筑提供本工程紅線范圍內(nèi)的平、剖面圖；4、建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50015-2003（2009版）；5、高層民用建筑防火規(guī)范GB50045-95（2005版）；6、建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50140-2005）;7、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GB50016-2006）;8、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50084-2001）（2005版）。設(shè)計(jì)范圍本工程設(shè)計(jì)范圍包括生活給水系統(tǒng)、 消火栓給水系統(tǒng)、車庫(kù)自動(dòng)噴水