年浙江嘉興某寫字樓項(xiàng)目營銷策劃案之前期市場調(diào)研

****國際營銷策劃案之前期市場調(diào)研分析第一部分綜述嘉興市位于浙江省東北部、長江三角洲杭嘉湖平原腹心地帶。東臨大海，南倚錢塘江，北負(fù)太湖，西接天目苕溪，大運(yùn)河貫穿境內(nèi)。城區(qū)處于江、海、湖、河交會之位，扼太湖南走廊之咽喉，東接上海，北鄰蘇州，西通湖州，南接杭州，相距均不到百公里。全境隔杭州灣可呼應(yīng)寧波、紹興、舟山等地，鐵路、公路、水路網(wǎng)絡(luò)交織，四通八達(dá)，交通十分便利。市境陸域東西長92公里，南北寬76公里。陸地面積3915平方公里，其中平原面積3477平方公里，水面面積328平方公里，丘陵山地面積40平方公里。市境地勢低平，平均海拔3.7米（吳淞高程），其中郊區(qū)和嘉善北部為低洼，其地面高程一般在3.2—3.6米之間，部分低地2.8—3.0米。全市有山丘200余個，零散分布在錢塘江杭州灣北岸一線，海拔大多在200米以下，市境最高點(diǎn)位于海鹽與海寧交界處的高陽山。市境為太湖邊的淺碟形洼地，地勢大致呈東南向西北傾斜，由于數(shù)千年來人類的墾殖開發(fā)，平原被縱橫交錯的塘浦河渠所分割，田、地、水交錯分布，形成“六田一水三分地”、旱地栽桑、水田種糧、湖蕩養(yǎng)魚的立體地形結(jié)構(gòu)，人工地貌明顯，水鄉(xiāng)特色濃郁。全市河道縱橫，湖蕩眾多，河道總長13802余公里，骨干河流57條，內(nèi)河航運(yùn)發(fā)達(dá)。境內(nèi)沿杭州灣北岸岸線長121公里，其中有41公里岸線，水深灘闊，腹地廣闊，宜建深港良港，乍浦港自古即為著名良港。**·**國際位于嘉興市秀洲新區(qū)內(nèi)，在項(xiàng)目營銷過程中，應(yīng)充分體現(xiàn)其依憑“長三角”的良好區(qū)域發(fā)展態(tài)勢，深入挖掘項(xiàng)目特性，突出優(yōu)勢、規(guī)避劣勢，達(dá)成有效營銷，推動促進(jìn)銷售進(jìn)行。第二部分宏觀環(huán)境分析一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境嘉興是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市之一，也是外國投資者較理想的投資興業(yè)地?，F(xiàn)有外商投資企業(yè)1,623家。到2003年止，嘉興所轄縣（市）全部進(jìn)入全國百強(qiáng)縣（市）行列，2003年全市ＧＤＰ增幅達(dá)１２．３％，居長江三角洲十五座城市之首，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力、綜合競爭力和對全省經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度大為增強(qiáng)。平湖市被國家統(tǒng)計局列為全國“基本競爭力”百強(qiáng)縣（市）中最具競爭優(yōu)勢的縣（市）。在嘉興區(qū)域范圍內(nèi)，以嘉善木業(yè)、海寧皮革業(yè)為代表的“零資源經(jīng)濟(jì)”，以桐鄉(xiāng)、海鹽旅游業(yè)為主體的“后花園經(jīng)濟(jì)”，以嘉善ＩＴ產(chǎn)業(yè)園區(qū)和平湖日商電產(chǎn)高科技投資區(qū)為趨勢的“雙向開放型經(jīng)濟(jì)”和以全市范圍內(nèi)“一二三四五”為特征的“配角經(jīng)濟(jì)”等經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，已引起省內(nèi)外經(jīng)濟(jì)界的普遍關(guān)注。1、全市GDP總量及人均GDP改革開放以來，嘉興不斷深化改革，擴(kuò)大開放，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和結(jié)構(gòu)不斷提高和優(yōu)化，綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。嘉興經(jīng)濟(jì)正不斷實(shí)現(xiàn)由量的擴(kuò)張向質(zhì)的提高。2003年，全市GDP總量855.63億元，是1983年撤地建市時的36倍，年均增長13%。按戶籍人口計算，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到25720元，高出全省平均水平近三成，居全省第四位，是1983年的32倍，按當(dāng)年匯率計算人均GDP為3107美元，比1999年中等收入國家平均水平1980美元高出許多。嘉興市城市綜合競爭力排名全國200城市前50強(qiáng)，五縣（市）均進(jìn)入全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣前50強(qiáng)。2、宏觀經(jīng)濟(jì)增長方式近6年來，嘉興的GDP總量持續(xù)上升，年平均增加12%，特別是2003年比2002年增加了16.9%，2003年成為新的增長大年，預(yù)示著嘉興的經(jīng)濟(jì)再次進(jìn)入了一個高速發(fā)展時間段，形成了比前幾年更良好的發(fā)展態(tài)勢。3、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革開放以來，嘉興產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯改善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重提高較快。第三產(chǎn)業(yè)增長速度明顯地快于一、二產(chǎn)業(yè)，三次產(chǎn)業(yè)比例由1983年的36.0∶44.8∶19.2變?yōu)?003年的7.7∶59.3∶33.0。第一產(chǎn)業(yè)下降28.3個百分點(diǎn)，第二、三產(chǎn)業(yè)比重分別提高14.5和13.8個百分點(diǎn)。2003年全市產(chǎn)業(yè)比例4、財政收入經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。近年來，嘉興經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)高速度、高效益的發(fā)展。2003年,全市財政一般預(yù)算收入92.72億元，增長27.9%，其中上劃中央收入51.50億元，增長20.9%；地方財政收入41.22億元，增長37.8%，財政收入占生產(chǎn)總值的比重由上年的10.3%提高到10.8%。5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略嘉興正在進(jìn)一步全面、深入地實(shí)施“接軌上海開放帶動”戰(zhàn)略，積極參與長江三角洲區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化建設(shè),加強(qiáng)與國內(nèi)其他地區(qū)的合作與交流，提高嘉興市改革開放水平，爭創(chuàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新優(yōu)勢。為實(shí)現(xiàn)“接軌大上海，推進(jìn)大開放，實(shí)現(xiàn)新跨越”的目標(biāo)，嘉興市統(tǒng)籌規(guī)劃，著眼大嘉興、建設(shè)大城市，做好全市整體規(guī)劃，立足“兩沿”進(jìn)行生產(chǎn)力布局。“兩沿”，就是“沿海、沿路”發(fā)展的兩條產(chǎn)業(yè)帶。“沿?！保约闻d出口加工區(qū)為重點(diǎn)，整合嘉興港區(qū)、平湖濱海工業(yè)區(qū)、海鹽杭州灣大橋新區(qū)和平湖、海鹽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，形成浙北沿海產(chǎn)業(yè)帶；“沿路”，以嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為重點(diǎn)，沿３２０國道、滬杭高速公路，整合桐鄉(xiāng)、海寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，秀洲、秀城工業(yè)區(qū)和嘉善經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，形成沿路沿邊產(chǎn)業(yè)帶。嘉興市“接軌上海開放帶動”戰(zhàn)略的提出與實(shí)施，將嘉興經(jīng)濟(jì)推向了新一輪的高潮，依憑大上海與“長三角”經(jīng)濟(jì)圈作為經(jīng)濟(jì)起飛橋頭堡，經(jīng)濟(jì)上升態(tài)勢喜人，將更全面地帶動各行業(yè)的發(fā)展，構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)騰飛的更寬廣平臺。6、嘉興市居民收支結(jié)構(gòu)分析據(jù)嘉興市統(tǒng)計局于2004年3月公布的調(diào)查分析結(jié)果顯示，2003年，嘉興市居民家庭收入水平均呈現(xiàn)較高的增長勢頭，家庭收入水平在長三角區(qū)塊14個城市中位居前8位之一。市區(qū)城市居民家庭人均總收入為13300元，與上年相比增加1652元，增長14.2%。其中人均可支配收入為12251元，同比增加1494元，增長13.9%，增速比上年高4.2個百分點(diǎn)，比全省平均增幅12.5%高出1.4個百分點(diǎn)。2003年，市區(qū)城市居民家庭人均總支出為13640元，同比增加3601元，增長35.9%，出現(xiàn)了多年未見的支出增幅大于收入增幅的現(xiàn)象；其中人均消費(fèi)性支出為8727元，同比增加1375元，增長18.7%，增速比上年高16.4個百分點(diǎn)，比全省平均11.5%高出7.2個百分點(diǎn)。1996年以來，嘉興市居民收支增長見下表：收入支出2003年嘉興市居民收支呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、居民收入穩(wěn)步提高；2、居民生活消費(fèi)增長加速，人均消費(fèi)性支出為8727元，同比增長18.7%，比上年提高16.4個百分點(diǎn)，恩格爾系數(shù)繼續(xù)下降，城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；3、非消費(fèi)類支出增長加快，已到居民家庭人均總支出額的1/3（2003年，市區(qū)城市居民人均非消費(fèi)性支出達(dá)4913元，同比增長82.8%，占城市居民家庭人均總支出額的36.0%）。嘉興市消費(fèi)收支的大幅度增長，表明居民的生活水平與質(zhì)量明顯改善。更值得一提的是，在居民消費(fèi)支出構(gòu)成中，生活必需型消費(fèi)支出增長速度平穩(wěn)，所占比重下降；而享受型消費(fèi)占消費(fèi)支出的比重明顯上升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級顯現(xiàn)出市場消費(fèi)的強(qiáng)勁勢頭與潛力。二、人口環(huán)境1、人口總量2003年嘉興市人口為367萬，市區(qū)人口79萬，規(guī)劃到2010年達(dá)到100萬。2003年全市從業(yè)人數(shù)52.10萬人，比上年增加7.6萬人，其中制造業(yè)從業(yè)人數(shù)為26萬人。市區(qū)從業(yè)人數(shù)為10.32萬人。全市2003年城市登記失業(yè)率為4.1%。2002年底，嘉興市有60歲以上老人512512人，占全市總?cè)丝诘?5.15%，老齡化程度名列浙江省第二位，高出浙江省平均數(shù)的1.84個百分點(diǎn)，提前全國13年進(jìn)入老齡化社會，而且每年還在以3.2%的速度遞增，預(yù)計到2010年嘉興市老年人將占到總?cè)丝诘?9%左右。嘉興是人口年齡結(jié)構(gòu)最早進(jìn)入老年型人口的地區(qū)之一，也是全國人口老齡化程度最高的地區(qū)之一。3、知識結(jié)構(gòu)嘉興市提出的人才結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)是：根據(jù)對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的總體目標(biāo)，積極推動人才資源重組，調(diào)整和優(yōu)化第一、二產(chǎn)業(yè)人才結(jié)構(gòu)；大力開發(fā)第三產(chǎn)業(yè)急需人才，實(shí)現(xiàn)一、二、三產(chǎn)業(yè)人才所占比重在2005年達(dá)到2：26：72。重點(diǎn)增加高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人才，重點(diǎn)扶持主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化人才，重點(diǎn)發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)人才。截止2003年末，全市共有人才資源總量18.55萬人，比上年增加1.45萬人，增長8.5%。三、政策環(huán)境1、行政區(qū)域劃分嘉興市為浙江省省轄市，下設(shè)秀城區(qū)、秀洲區(qū)，轄嘉善、海鹽兩縣及平湖、海寧、桐鄉(xiāng)三市（縣級市）2、財政政策近年來，嘉興市不斷深化財稅體制和金融體制改革，推動財政金融的健康發(fā)展，有力地支持了經(jīng)濟(jì)建設(shè)和各項(xiàng)社會事業(yè)的持續(xù)健康快速發(fā)展。財政實(shí)力顯著增強(qiáng)。嘉興市響應(yīng)并施行國家積極的財政政策，努力擴(kuò)大內(nèi)需，并初步建立了結(jié)構(gòu)優(yōu)化、管理規(guī)范、講究效益的財政支出體系，有效保證各項(xiàng)重大改革措施和重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施。四、教育及科技環(huán)境2003年，嘉興市義務(wù)教育取得新一輪進(jìn)展，小學(xué)、初中學(xué)生鞏固率分別為100%和99.94%；高中段教育快速發(fā)展，2003年末，全市擁有普通高中41所，高中在校學(xué)生5.65萬人，比上年增長28.1%；高等教育發(fā)展較快，全市普通高校畢業(yè)生人數(shù)比上年增長了7%。在“科教興市”戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施中，嘉興市科技和教育體制改革繼續(xù)深化，科技研究開發(fā)及產(chǎn)業(yè)化取得新進(jìn)展。2003年末，全市擁有縣級以上國有獨(dú)立研究開發(fā)機(jī)構(gòu)11個，全年獲得市級以上各類科技成果100項(xiàng)（其中包括17項(xiàng)省級科技成果）；技術(shù)市場發(fā)展平穩(wěn)。全年經(jīng)認(rèn)定登記技術(shù)交易金額15802萬元，比上年增長23.1%；合同數(shù)4083項(xiàng)。高新技術(shù)園區(qū)建設(shè)取得較快進(jìn)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快。2003年，嘉興市高新園區(qū)入駐企業(yè)達(dá)295家，工貿(mào)總收入達(dá)33.08億元，利稅5.40億元，引進(jìn)外資項(xiàng)目44個，合同利用外資2.02億美元。形成了“一區(qū)多園”的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，以電子信息、軟磁材料、智能儀器儀表、光機(jī)電、新型纖維等為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。五、文化環(huán)境2003年，嘉興市文化、新聞出版和廣播電影電視事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，城鄉(xiāng)文化活動日趨活躍。年末全市共有文化藝術(shù)表演團(tuán)體8個，藝術(shù)表演場所13個,群眾藝術(shù)館1個，文化館7個，文化站72個，公共圖書館6個。年末有各類電影放映單位87家，廣播電臺6座，電視臺6座，全市行政村有線電視聯(lián)網(wǎng)率達(dá)到94.6%，廣播和電視人口覆蓋率均達(dá)100.0%。2003年，嘉興市以建設(shè)江南水鄉(xiāng)歷史文化名城為目標(biāo)，成功地舉辦了中國·嘉興江南文化節(jié)與第十二屆中國金雞百花電影節(jié)等系列活動，一批文學(xué)、音樂、戲曲、攝影等藝術(shù)門類創(chuàng)作作品獲省級獎75件，國家級獎30件。第三部分嘉興市房地產(chǎn)市場概況一、2003年嘉興市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況1、房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長。市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)34.5億元，比上年增長39.4%，增幅較上年提高26.8個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)業(yè)在建商品房面積達(dá)415.6萬平方米，同比增長47.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為近年來最快。2、商品房銷售形勢良好，持續(xù)購銷兩旺的局面。市區(qū)商品房實(shí)現(xiàn)銷售面積達(dá)103.2萬平方米，比上年增長64.1%，其中住宅銷售面積為94萬平方米，增長78.2%；商品房銷售額23.0億元，增長74.8%。商品房預(yù)售面積111.1萬平方米，增長100.6%，其中住宅銷售面積為98.0萬平方米，增長98.4%，銷售增幅明顯快于投資增速，商品房需求大于供給。一年以上的空置房面積繼續(xù)下降，年末空置面積為2.43萬平方米，比上年減少1.35萬平方米,下降35.6%，其中住宅下降70.2%。3、房地產(chǎn)開發(fā)資金到位良好。市區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)累計到位資金62.7億元，比上年增長84.2%，其中本年到位資金40.6億元。從本年到位資金構(gòu)成看：企業(yè)自籌資金9.6億元，比上年增長72.3%；其他資金到位32.9億元，增長1.1倍，其中購房定金及預(yù)收款達(dá)30.8億元，比上年增長1倍，銀行貸款9.0億元，則下降4.8%，由于購房定金及預(yù)收款的大增，占本年到位資金的75.9%，較上年上升了25.9個百分點(diǎn)，使得銀行貸款相應(yīng)減少。4、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售以普通住宅為主。隨著舊城改造、新區(qū)建設(shè)推進(jìn)，各具特色的精品樓盤在禾城遍地開花。2003年市區(qū)銷售樓盤多、規(guī)模大、品位高創(chuàng)歷史新水平，其中普通多層住宅45個樓盤，高層14個樓盤，銷售面積分別達(dá)79.4萬平方米和14.5萬平方米；商業(yè)用房有26個樓盤，銷售面積為5.7萬平方米；別墅、寫字樓均各是5個樓盤，銷售面積分別為13.6萬平方米和2.5萬平方米。各類商品房銷售中普通住宅占了69.5%（多層占57.2%，高層占12.3%），別墅、高檔公寓等占9.4%，商業(yè)用房占21.1%。5、2003年市區(qū)十強(qiáng)房產(chǎn)公司和旺銷樓盤排行。2003年商品房銷售十強(qiáng)企業(yè)（銷售面積在3萬平方米以上）的有****、**公司、****、****、****、****、****、****、****和****，其中****商品房銷售面積超19萬平方米居首位。多層住宅樓盤銷量排行前八位的是歡暢園、萬家花園、放鶴洲、****城、南溪花園、大樹花園、禾城世紀(jì)花園、新湖綠都；高層住宅（小高層以上）銷量排行前五位的是放鶴洲、春曉源、金都景苑、名人國際花園、****城；商業(yè)用房銷售量排行前六位的是華庭街、嘉禾北京城、錦繡商鋪、煙雨小區(qū)、天天嘉苑、世紀(jì)廣場；別墅（包括聯(lián)排別墅）銷售量前三位的有春曉源、嘉興花園、綠溪玫瑰園。嘉興市房地產(chǎn)市場未來走勢預(yù)估從以上一系列調(diào)研分析數(shù)據(jù)中，可以看出嘉興市房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著一個持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展過程，增長勢態(tài)良好。良好的市場前景必將推動嘉興市房地產(chǎn)市場步入健康而有效的發(fā)展軌道。隨著2004年國家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺，嘉興市房地產(chǎn)市場也將面臨一次具有考驗(yàn)性的規(guī)范與重組，“洗牌”在所難免；這也意味著嘉興市房地產(chǎn)市場將更為規(guī)范化，并將誕生一批真正經(jīng)得起市場風(fēng)云變幻的、有實(shí)力有品牌的開發(fā)商。第四部分項(xiàng)目所在板塊——秀洲新區(qū)區(qū)域分析一、項(xiàng)目所在地塊現(xiàn)狀及總體規(guī)劃概述秀洲區(qū)位于浙江省北部，長江三角洲的杭嘉湖平原，東鄰上海，西靠杭州，南瀕杭州灣，北接蘇州，與各城市距離均不超過90公里，是上海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的理想延伸地，被國務(wù)院列為先行規(guī)劃、先行發(fā)展的重點(diǎn)沿海開放地區(qū)之一。全區(qū)總面積542平方公里，人口38萬。秀洲新城，是秀洲區(qū)參與嘉興城市開發(fā)建設(shè)的一個重要組成部分，位于嘉興市西側(cè)，距市中心1.5公里，320國道、京杭大運(yùn)河、乍嘉蘇高速公路都在秀洲新城境內(nèi)穿過，并設(shè)有出入口和碼頭。位置優(yōu)越，交通便利，氣候宜人。區(qū)內(nèi)按規(guī)劃功能布局，分為秀洲新區(qū)、秀洲工業(yè)區(qū)及嘉北工業(yè)園區(qū)和加拿大嘉興科學(xué)工業(yè)園區(qū)。這個規(guī)劃立足于高起點(diǎn)、高品位、高標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、四區(qū)聯(lián)動、滾動開發(fā)，整個新城總面積達(dá)到24.6平方公里。力爭通過8～10年的建設(shè)，使之成為嘉興城市的副中心，城市功能的重要組成部分，秀洲區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、信息和物流中心，展示新世紀(jì)新秀洲經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要窗口，以及城市工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和秀洲區(qū)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要基地。根據(jù)嘉興城市開發(fā)建設(shè)新的形勢，秀洲新城規(guī)劃在原有秀洲新區(qū)、秀洲工業(yè)區(qū)、加拿大嘉興科學(xué)工業(yè)園和嘉北工業(yè)園區(qū)分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，結(jié)合嘉興城市總體規(guī)劃，科學(xué)組合，擴(kuò)大地域，使各區(qū)塊布局合理，有機(jī)相連，在基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套、土地空間等方面實(shí)現(xiàn)資源共享，形成更具有發(fā)展前景，更具有競爭力的秀洲新城發(fā)展藍(lán)圖。二、地塊工業(yè)區(qū)規(guī)劃秀洲工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積8.2平方公里，以乍嘉蘇高速公路為界分為兩個區(qū)塊，東至秀清港，西到隆興橋港，南臨大運(yùn)河，北至新塍塘和反修港。作為區(qū)級工業(yè)區(qū)，充分發(fā)揮其龍頭作用，近年來形成了以絲綢工業(yè)園和臺商工業(yè)園為特色的園中園，區(qū)內(nèi)道路等基礎(chǔ)設(shè)施已基本形成，投資環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，工業(yè)區(qū)形象逐步得到改善，吸引了眾多的高科技外向型項(xiàng)目，成為秀洲區(qū)的主要工業(yè)基地。地塊綠化、道路基礎(chǔ)設(shè)施配套規(guī)劃在新城建設(shè)中，秀洲區(qū)將著力提高新城品位，在加快功能完善上，大力推進(jìn)學(xué)校、醫(yī)院、文化等配套項(xiàng)目建設(shè)，已建成6萬平方米的秀洲公園，新區(qū)醫(yī)院也將啟動。強(qiáng)化城市管理，大力探索市場化運(yùn)作機(jī)制，力求形成“綠化、亮化、潔化、美化”的現(xiàn)代化花園式新城。同時，秀洲區(qū)按照規(guī)劃要求，各區(qū)塊推進(jìn)以道路、橋梁為主的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。秀洲新區(qū)在完成秀洲新城模型制作和中山西路、洪興西路、東升西路延伸段街景規(guī)劃設(shè)計的同時，吳越路綠化景觀走廊、秀洲公園、新區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站相繼竣工，另有一批公建設(shè)施正在施工中；開展環(huán)境治理，植樹造綠，完成綠地面積9．3萬平方米，全力做好新區(qū)二期農(nóng)房拆遷、路橋建設(shè)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。秀洲工業(yè)區(qū)抓緊“四橫五縱”全長29公里的道路建設(shè)，秀園路、秀清路、洪北路等主干道基本完成，其余道路正在施工建設(shè)，進(jìn)度過半，建造秀富橋、洪北橋等橋梁6座，在區(qū)內(nèi)主干道啟動綠化工程，其中秀園路已經(jīng)完成綠化，拆遷農(nóng)房116戶，異地重建安置，標(biāo)準(zhǔn)廠房、污水管網(wǎng)主干網(wǎng)、拆遷安居房、工業(yè)區(qū)行政中心及區(qū)內(nèi)停車場、公廁等公建設(shè)施正在施工中。嘉北工業(yè)園區(qū)“三縱三橫”道路和東升西路延伸段正在施工中，將于近日全部通車，在建橋梁2座，預(yù)計本月底竣工；自來水、臨時用電及通訊設(shè)施已經(jīng)開工建設(shè)；農(nóng)房異地重建一期基本完成，二期已經(jīng)啟動；在東升西路完成中間綠化帶400米。加拿大科學(xué)工業(yè)園通過規(guī)劃論證，啟動“創(chuàng)業(yè)區(qū)塊”基礎(chǔ)設(shè)施，“加創(chuàng)”大道即將開工，“加創(chuàng)”大橋爭取8月底竣工，已在建7200平方米標(biāo)準(zhǔn)廠房7月竣工，4700平方米廠房、綜合樓7月招標(biāo)進(jìn)場施工，辦好421畝土地下征手續(xù)，年內(nèi)計劃投入基礎(chǔ)設(shè)施3684萬元。在秀洲新城區(qū)域內(nèi)，目前各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正扎實(shí)推進(jìn)。投資6000萬元的洪興西路延伸段和中山西路延伸段的“兩路”建設(shè)已全線動工，年內(nèi)建成后將基本形成秀洲新城主干道網(wǎng)絡(luò)，并成為新城的綠色景觀大道?？偼顿Y1．3億元，貫穿秀洲工業(yè)區(qū)和加拿大加創(chuàng)科學(xué)工業(yè)園，總長18．68公里的嘉桐公路也將于近日動工。此外，秀洲新區(qū)與嘉北工業(yè)園區(qū)二期連接道路建設(shè)、污水管道主干網(wǎng)工程等，也在緊鑼密鼓建設(shè)之中。第五部分嘉興市寫字樓市場調(diào)查概況一、嘉興市寫字樓市場發(fā)展綜述（1997-2002年）嘉興市從1997年至2002年，寫字樓發(fā)展?fàn)顩r詳見以下圖表：由以上圖表可以看出，嘉興市寫字樓市場自1997年開始，整體呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的上揚(yáng)趨勢，無論是投資開發(fā)額度、建筑施工面積，亦或竣工樓盤面積，都呈現(xiàn)出健康有序的持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，其中尤以2001年作為一個分水嶺，自2001年開始，寫字樓市場上揚(yáng)趨勢極為明顯，迎來了一輪熱潮。此外，值得注意的是，調(diào)查數(shù)據(jù)亦顯示出嘉興市寫字樓空置現(xiàn)象較為突出，但空置率亦呈逐年下降趨勢?？傮w而言，嘉興市寫字樓市場仍保有上升空間，以及較大的發(fā)揮余地。二、可類比項(xiàng)目綜述1、匯豐廣場項(xiàng)目名稱匯豐廣場物業(yè)公司*****物業(yè)管管理有限公司司所屬區(qū)域市中心區(qū)公交路線1、2、6、23、51、53開發(fā)商*****房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司項(xiàng)目類型寫字樓建筑類型高層建筑面積22000㎡開盤日期2003年1月占地面積6014㎡交房日期2005年上半年年得房率綠化率25%樓盤配套在樓宇自動化上，本本方案為配備備智能化綜合合布線系統(tǒng)、樓樓宇自控系統(tǒng)統(tǒng)、保安監(jiān)控控系統(tǒng)、停車車智能管理系系統(tǒng)、衛(wèi)星接接受系統(tǒng)、背背景音樂系統(tǒng)統(tǒng)等考慮了必必要的空間，為為智能大樓的的樓宇自動化化系統(tǒng)（BAS）、通信自自動化系統(tǒng)（CAS）、辦公自自動化系統(tǒng)（OAS）的形成提提供了必要的的基礎(chǔ)條件。項(xiàng)目定位商業(yè)價值、人文環(huán)環(huán)境與自然景景觀的完美融融合，打造富富有運(yùn)河文化化底蘊(yùn)的獨(dú)特特人文建筑地理區(qū)位環(huán)城運(yùn)河內(nèi)中山西西路橋東南翼翼，東至已建建市局、教委委等機(jī)關(guān)宿舍舍區(qū)，南邊靠靠近斜西街，北北至交通集團(tuán)團(tuán)地界，西臨臨環(huán)城西路。項(xiàng)目優(yōu)勢1、依托運(yùn)河文化底底蘊(yùn)；2、項(xiàng)目配套套先進(jìn)；3、區(qū)位優(yōu)越越，位于市中中心繁華地段段2、世紀(jì)廣場項(xiàng)目名稱世紀(jì)廣場物業(yè)公司******物業(yè)業(yè)管理有限責(zé)責(zé)任總公司所屬區(qū)域城西區(qū)塊公交路線3、23、53開發(fā)商******置業(yè)業(yè)股份有限公公司項(xiàng)目類型商住兩用建筑類型高層、小高層、低低層建筑面積42700m2開盤日期-占地面積17500m2交房日期2005年4月得房率-綠化率25%樓盤配套項(xiàng)目定位海景式退臺與空中中休閑花園、秀美的生態(tài)態(tài)風(fēng)景和柔性性辦公理念、引引領(lǐng)嘉興寫字字樓物業(yè)的嶄嶄新變革的商商住生態(tài)庭院院地理區(qū)位地處嘉興市區(qū)西大大門中山西路路陽光大酒店店北面，是嘉嘉興老城區(qū)商商貿(mào)中心與新新興發(fā)展的秀秀洲新城的黃黃金連接點(diǎn)項(xiàng)目優(yōu)勢1、緊依市中心廣場場；2、現(xiàn)代先進(jìn)進(jìn)辦公理念的的提出；3、商住兩用用，形態(tài)豐富富3、財富廣場項(xiàng)目名稱財富廣場物業(yè)公司*****物業(yè)管管理有限責(zé)任任總公司所屬區(qū)域城西區(qū)塊公交路線3、9、23、53、122、123、139、127開發(fā)商******房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司項(xiàng)目類型商住兩用建筑類型高層、小高層建筑面積-開盤日期-占地面積-交房日期-得房率-綠化率-樓盤配套周邊教育配套完善善：分別有金金都幼兒園、嘉興慶安國國際雙語幼兒兒園、秀洲實(shí)驗(yàn)小小學(xué)、洪興實(shí)驗(yàn)學(xué)學(xué)校、浙江省二級級重點(diǎn)中學(xué)嘉嘉興高級中學(xué)學(xué)、嘉興學(xué)院等等，在昌盛路路以南還規(guī)劃劃有嘉興大學(xué)學(xué)城。生活配套：小區(qū)后后面有大型菜場—常秀農(nóng)貿(mào)市市場，小區(qū)西西面就是大潤潤發(fā)購物中心心，中山西路路、中環(huán)西路路口還有一個個陽光購物中中心，交通銀行、24小時資助銀銀行，以及中中國郵政、中中國移動通信信營業(yè)廳。郵郵政、就醫(yī)、餐餐飲、娛樂也也較方便。項(xiàng)目定位名仕品位的頂級新新豪宅地理區(qū)位地處嘉興商業(yè)中心心與大潤發(fā)購購物中心的環(huán)環(huán)伺之中項(xiàng)目優(yōu)勢1、周邊配套豐富；；2、商住兩用用，形態(tài)豐富富；3、地段優(yōu)勢勢明顯4、嘉興時代廣場項(xiàng)目名稱時代廣場物業(yè)公司*****物業(yè)管管理有限責(zé)任任總公司所屬區(qū)域城北區(qū)塊公交路線4，5，8，15，23，32，53開發(fā)商****置業(yè)有限限公司項(xiàng)目類型寫字樓、商鋪建筑類型小高層建筑面積3364.9m22開盤日期2004年10月月占地面積12211.2mm2交房日期-得房率-綠化率10%樓盤配套在嘉興城北以時代代廣場為軸心心的城市副中中心，在其300米區(qū)域內(nèi)，周周邊的城市基基礎(chǔ)建設(shè)日益益健全和完善善，可提供的的通訊、交通通、商業(yè)、居居住、教育、綠綠地環(huán)保等六六大主要市政政配套設(shè)施猶猶如六大保障障正逐步顯示示出該區(qū)域地地段的無限潛潛力。每個單單元獨(dú)立成套套互不影響，擁擁有獨(dú)立的衛(wèi)衛(wèi)生間、空調(diào)調(diào)設(shè)施，適合合彈性工作時時間；大樓提提供辦公智能能化、樓宇控控制自動化系系統(tǒng)；大樓提供24小時物業(yè)服服務(wù)，保障24小時商務(wù)運(yùn)運(yùn)作功能。項(xiàng)目定位AOIO（Alll-weatther

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Offiice）——全天候獨(dú)立立性辦公空間間和“21世紀(jì)全能型型商務(wù)園區(qū)”，以全產(chǎn)權(quán)權(quán)、小戶型、獨(dú)獨(dú)立式、數(shù)字字化、全天候候等五大特點(diǎn)點(diǎn)引領(lǐng)嘉興的的寫字樓市場場。地理區(qū)位坐落于嘉興城北大大型聚居區(qū)與與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)的圍合合之中，與全全浙北地區(qū)最最大的交通樞樞紐嘉興市汽汽車北站斜相相呼應(yīng)，依托托禾興北路、320國道等城市市重軸構(gòu)建起起的區(qū)位交通通網(wǎng)項(xiàng)目優(yōu)勢1、區(qū)域優(yōu)勢：便捷捷的交通、良良好前景的新新興地區(qū)；2、純寫字樓樓附帶商鋪，商商業(yè)聚合力強(qiáng)強(qiáng)5、中環(huán)廣場項(xiàng)目名稱中環(huán)廣場物業(yè)公司*****物業(yè)管管理有限公司司所屬區(qū)域城南區(qū)塊公交路線18開發(fā)商*****置業(yè)有有限公司項(xiàng)目類型寫字樓、商鋪建筑類型小高層建筑面積35000m2開盤日期-占地面積-交房日期-得房率-綠化率10%樓盤配套大廈公共部位全部部精裝修，樓樓梯間ＲＦ環(huán)環(huán)氧地坪；速度1.6米/秒快速電梯梯，國際一線線品牌；分戶式中央央空調(diào)，采用用國際著名品品牌，各戶獨(dú)獨(dú)立掌控、獨(dú)獨(dú)立計費(fèi)，使使用自如。整整座大廈內(nèi)部部背景音樂。每每層噴淋系統(tǒng)統(tǒng)，火災(zāi)自動動報警到戶。電電視監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)，確保大廈廈安全。寬帶帶、電話、有有線電視入戶戶。地下90個停車位，地地面設(shè)置100個汽車泊位位。項(xiàng)目定位嘉興商務(wù)樓旗艦地理區(qū)位中環(huán)南路、越秀南南路交匯口，無論是上滬滬杭高速、乍乍嘉蘇高速，還還是直奔海寧寧、平湖、桐桐鄉(xiāng)都便捷快快速。大廈向向北緊鄰嘉興興唯一高校集集聚的文教區(qū)區(qū)，向東接近近禾城政治、文文化、會展中中心以及南湖湖廣場（三中中心一廣場）項(xiàng)目優(yōu)勢1、區(qū)域相對成熟，嘉嘉興寫字樓黃黃金地段；2、豐富人文文環(huán)境帶來的的成熟、高素素質(zhì)商業(yè)環(huán)境境；3、人氣旺盛盛6、金茂商務(wù)樓項(xiàng)目名稱金茂商務(wù)樓物業(yè)公司*****物業(yè)管管理有限責(zé)任任總公司所屬區(qū)域城中區(qū)塊公交路線4，5，8，15，23，32，53開發(fā)商****房產(chǎn)有限限公司項(xiàng)目類型寫字樓建筑類型多層建筑面積400m2×7層層開盤日期已開盤占地面積—交房日期2004年7月得房率—綠化率—樓盤配套配套寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)統(tǒng)、架設(shè)快捷捷商務(wù)平臺項(xiàng)目定位純辦公商務(wù)寫字樓樓地理區(qū)位建國北路與三元路路交匯處項(xiàng)目優(yōu)勢1、區(qū)域位于城中，區(qū)區(qū)位優(yōu)越；2、建筑形態(tài)態(tài)單純，物業(yè)業(yè)類型統(tǒng)一，便便于銷售第六部分市場需求分析一、寫字樓市場調(diào)查統(tǒng)計表及分析說明：共計有效問卷50份。本次調(diào)查共12道調(diào)查題，由于有單選和多選兩種題型，題目以每個選項(xiàng)總和作為百分比基數(shù)。此次調(diào)查針對的調(diào)查對象是各企業(yè)中的領(lǐng)導(dǎo)級人物，調(diào)查企業(yè)包括：證券、房產(chǎn)、銀行、化工、電子、廣告、服裝、食品等。嘉興市寫字樓市場調(diào)查統(tǒng)計表調(diào)查內(nèi)容數(shù)量（份）比例（%）1、您認(rèn)為在嘉興比比較高檔的寫寫字樓有哪些些？2、您認(rèn)為現(xiàn)在嘉興興的寫字樓的的檔次是否達(dá)達(dá)到了現(xiàn)代企企業(yè)發(fā)展的要要求？A、達(dá)到1020B、沒有達(dá)到40803、您認(rèn)為嘉興的寫寫字樓市場處處于什么階段段？A、起步階段3978B、成熟階段612C、市場飽和階段5104、您認(rèn)為嘉興的高高檔次寫字樓樓的均價多少少比較合理？？A、3000—40000元/㎡1734B、4000—50000元/㎡2652C、5000元/㎡以以上7145、如果您所在的企企業(yè)需要購置置寫字樓，需需要多大的面面積？A、200㎡以下918B、200㎡—5000㎡2448C、500㎡—8000㎡1326D、800㎡以上486、您認(rèn)為怎么樣的的寫字樓戶型型比較合理？？A、有固定分隔00B、可自由分隔501007、如果您所在的企企業(yè)需要購置置寫字樓，需需要多少車位位？A、1—2個714B、3—5個2448C、6—10個816D、10個以上11228、您認(rèn)為高檔次寫寫字樓需要配配備多少部電電梯？A、1部24B、2部2142C、3部1734D、4部1020E、5部以上009、如果您所在的企企業(yè)需要購置置寫字樓，對對物業(yè)管理公公司的要求是是什么標(biāo)準(zhǔn)？？A、本地的1530B、省內(nèi)著名1734C、全國著名1326D、國際化的51010、您認(rèn)為嘉興的高高檔次寫字樓樓的物業(yè)管理理費(fèi)多少比較較合理？A、1元/㎡/天1938B、2元/㎡/天2244C、3元/㎡/天612D、4元/㎡/天3611、如果您所在的企企業(yè)需要購置置寫字樓，需需要怎樣的空空調(diào)配置？A、中央空調(diào)1224B、自由配置（掛單單機(jī)）1020C、既有中央空調(diào)又又可自由配置置285612、您認(rèn)為高檔次寫寫字樓需要什什么樣的配套套設(shè)施（裙樓樓中）？（多多選）A、餐廳3826B、咖啡吧2718.5C、健身場所3322.6D、娛樂場所149.6E、大型會所3121.2F、其它32.1問卷分析：1、您認(rèn)為在嘉興比較高檔的寫字樓有哪些？對于這道調(diào)查題有65%左右的被調(diào)查者都不能很清楚的回答，對于嘉興市區(qū)的寫字樓物業(yè)都不甚了解，這與目前嘉興市區(qū)高檔寫字樓比較少有關(guān)。其他的調(diào)查者填寫了一些，包括：華庭街、遠(yuǎn)洋大廈、港奧商廈、國際中港城、中環(huán)置業(yè)廣場、世紀(jì)嘉園、世紀(jì)廣場等。其中有部分受調(diào)查者居然把陽光大酒店、戴夢德大酒店等酒店誤認(rèn)為是寫字樓。這也從另一個側(cè)面反映出了目前寫字樓物業(yè)在嘉興還處于起步階段，正是嘉興市房產(chǎn)市