淺談明碼標(biāo)價(jià)售房的影響

明碼標(biāo)價(jià)售房的影響品牌營(yíng)銷部策劃中心2011年3月23日一、政策內(nèi)容二、影響分析三、執(zhí)行評(píng)估及我司建議政策內(nèi)容3月16日，發(fā)改委發(fā)布了《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》；主要內(nèi)容如下：自2011年5月起，所有新建商品房銷售均需公開標(biāo)示商品房?jī)r(jià)格，相關(guān)收費(fèi)及影響商品房?jī)r(jià)格的其它因素；二手房參照?qǐng)?zhí)行；明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行“一套一標(biāo)”，按單價(jià)計(jì)算的，還應(yīng)標(biāo)明單價(jià)；對(duì)其它影響價(jià)格的因素也應(yīng)該進(jìn)行公示，如項(xiàng)目基本情況，五證，樓盤基礎(chǔ)設(shè)置配套情況，當(dāng)期銷售房源的情況及銷售狀態(tài)、優(yōu)惠及折扣等；對(duì)已經(jīng)銷售的房源，也應(yīng)該進(jìn)行標(biāo)示，如果同時(shí)標(biāo)示價(jià)格，應(yīng)當(dāng)標(biāo)示已售房源的實(shí)際成交價(jià)格；開發(fā)企業(yè)不得加價(jià)銷售商品房，且不得收取未予標(biāo)明的費(fèi)用；對(duì)于取得銷售條件的房源，開發(fā)企業(yè)需一次性公開全部銷售房源，且明碼標(biāo)價(jià)；執(zhí)行計(jì)劃時(shí)間：2011年5月1日；主管機(jī)構(gòu)：各級(jí)政府價(jià)格主管部門3明碼標(biāo)價(jià)，“一套一標(biāo)”：目前，行業(yè)內(nèi)在商品房銷售時(shí)，沒有標(biāo)明價(jià)格，及各種費(fèi)用、折扣等的情況非常普遍；開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)需要隨時(shí)調(diào)整價(jià)格，但是消費(fèi)者的知情權(quán)得不到保障，實(shí)際上是由于監(jiān)管不力，開發(fā)企業(yè)利用信息不對(duì)稱謀取商業(yè)利益的方式，有違法嫌疑；在市場(chǎng)向好的時(shí)候，不明碼標(biāo)價(jià)，會(huì)造成開發(fā)企業(yè)隨時(shí)調(diào)整價(jià)格，不受任何約束，這個(gè)整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格“瘋漲”提供了條件；在市場(chǎng)向下的時(shí)候，開發(fā)企業(yè)可以靈活而隨意利用折扣，誤導(dǎo)消費(fèi)者，損害消費(fèi)者權(quán)益；因此明碼標(biāo)價(jià)，“一套一標(biāo)”，可以有效規(guī)范行業(yè)行為，對(duì)商品房?jī)r(jià)格過度上漲有一定抑制作用；政策影響4明碼標(biāo)價(jià)，“一套一標(biāo)”：明碼標(biāo)價(jià)，“一套一標(biāo)”可以很好的保障消費(fèi)者的權(quán)益；避免開發(fā)企業(yè)宣傳的“均價(jià)”“起價(jià)”等吸引客戶，制造熱銷假象；對(duì)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷能力提出了更高的要求，如果定價(jià)過低，會(huì)導(dǎo)致商業(yè)利益受損，如果定價(jià)過高，則銷售難度加大，因此開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷管理需要更加精細(xì)化，才能取得平衡；政策影響5政策影響未經(jīng)重新備案審核，不得加價(jià)銷售：標(biāo)示的價(jià)格為備案價(jià)格，如果開發(fā)企業(yè)要加價(jià)銷售，需要重新備案價(jià)格；這給開發(fā)企業(yè)加價(jià)設(shè)置了制度障礙；可以在一定程度上抑制價(jià)格的過快上漲；對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響：如果定價(jià)過低，想通過調(diào)整價(jià)格的方式來提高利潤(rùn)率，將變得越來越困難；如果定價(jià)過高，則只能通過較多的折扣和優(yōu)惠甚至是降價(jià)的方式銷售，這給項(xiàng)目的后續(xù)銷售、客戶滿意度、企業(yè)品牌等會(huì)造成一定程度影響；對(duì)客戶的影響：客戶的恐慌性購房的心態(tài)會(huì)減少，在與開發(fā)企業(yè)的博弈的格局里變得更主動(dòng)；6政策影響已銷售房源需標(biāo)示成交價(jià)格：如果已售同類房源成交價(jià)格相對(duì)低，則對(duì)目前銷售造成影響，客戶會(huì)有抗性；如果已售同類房源成交價(jià)格高于現(xiàn)在同類房源，則客戶會(huì)清晰知道項(xiàng)目在降價(jià)，目前很多項(xiàng)目的價(jià)格小調(diào)都是通過優(yōu)惠等間接的隱秘的方式進(jìn)行，這也會(huì)造成客戶的觀望心理，阻礙成交，除非現(xiàn)在的價(jià)格足夠低，但這會(huì)損害開發(fā)企業(yè)的利益；如果這一條落實(shí)的話，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)銷售的壓力很大，客戶投訴很有可能會(huì)增多；7政策影響一次性公開全部房源，且明碼標(biāo)價(jià)：目前很多項(xiàng)目都是采取小批量，多批次的方式銷售，一方面營(yíng)造供不應(yīng)求的銷售態(tài)勢(shì)，一方面通過這種方式不斷調(diào)整價(jià)格，實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)格；一次性公開全部房源，且明碼標(biāo)價(jià)，將會(huì)使得，供應(yīng)要求的銷售態(tài)勢(shì)很難達(dá)到，客戶不會(huì)那么恐慌，而且后續(xù)調(diào)整價(jià)格難度加大，對(duì)抑制價(jià)格上漲有一定作用；8政策影響-小結(jié)可以一定程度上抑制房?jī)r(jià)的上漲：開發(fā)企業(yè)漲價(jià)有了制度的障礙；可以有效保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益；可以有效減少客戶糾紛及客戶投訴；但某些措施短期內(nèi)可能會(huì)增加客戶投訴，如公示已售房源價(jià)格；客戶在與開發(fā)企業(yè)的博弈過程中能力增強(qiáng)；開發(fā)企業(yè)很難再利用信息不對(duì)稱營(yíng)造供不應(yīng)求的現(xiàn)象，讓客戶恐慌；對(duì)開發(fā)商的營(yíng)銷能力提出了更高的要求；整體上看，有利于行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展。9明碼標(biāo)價(jià)不是新出臺(tái)政策，之前已經(jīng)有多次明確的制度及法律文件出臺(tái)：1982年，國家把明碼實(shí)價(jià)作為行業(yè)基本制度；1985年，明碼實(shí)價(jià)普遍推行；1987年，國家發(fā)布明碼實(shí)價(jià)管理?xiàng)l例，不明碼實(shí)價(jià)屬于違法；1990年，國家發(fā)布關(guān)于商品實(shí)施明碼實(shí)價(jià)的規(guī)定；1994年2月25日，印發(fā)關(guān)于商品明碼實(shí)價(jià)的規(guī)定；1998年5月1日，第一次以法律形式規(guī)定賣家明碼實(shí)價(jià)的義務(wù)。但是在房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是商品房買賣領(lǐng)域，抑制執(zhí)行的不好；究其根本，違規(guī)成本低、執(zhí)行不徹底、監(jiān)管不到位，是明碼標(biāo)價(jià)一直以來難落實(shí)的主要原因；之前監(jiān)管均有房管部門執(zhí)行，本次將物價(jià)管理部門納入商品房銷售環(huán)節(jié)，增加了監(jiān)管的力度；但從以往經(jīng)驗(yàn)看，已經(jīng)執(zhí)行的難度看，本次政策的執(zhí)行的可持續(xù)性、一致性、落實(shí)的程度都不樂觀。執(zhí)行評(píng)估10我司多數(shù)項(xiàng)目在銷售過程中也為明碼標(biāo)價(jià)，且有些項(xiàng)目在銷售中有違規(guī)嫌疑，：部分項(xiàng)目無預(yù)售證及開盤；有項(xiàng)目無預(yù)售證即收取定金；嚴(yán)重的捂盤惜售行為可能也有。作為一家品牌央企；我司個(gè)項(xiàng)目在銷售過程中需向客戶提供誠信、規(guī)范的服務(wù)，因