年無錫某綜合性房地產(chǎn)項目市場定位及推廣報告

定位篇（P29-38）產(chǎn)品定位客戶定位定位篇（P29-38）產(chǎn)品定位客戶定位價格定位戶型配比及面積建議篇（P39-78）推廣建議推廣費(fèi)用預(yù)算VI系統(tǒng)及SHOW稿展示市場篇（P2-10）2007無錫市房地產(chǎn)市場規(guī)劃篇（P11-20）無錫市總體規(guī)劃錫山區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃近期建設(shè)規(guī)劃項目篇（P21-28）項目概況配套分析項目SWOT分析周邊市場及競爭個案分析市2007無錫市房地產(chǎn)市場場2007無錫市房地產(chǎn)市場篇2007無錫市房地產(chǎn)市場市場篇2006年無錫房地產(chǎn)市場概況1、總體看好，開發(fā)資金多元化2006年無錫完成房地產(chǎn)開發(fā)投資202.07億元，同比增長22.26%,增幅較去年增長6個百分點(diǎn)，占固定資產(chǎn)投資總額比例約為19％。房地產(chǎn)開發(fā)投資更理性，總體態(tài)勢更趨平穩(wěn)。從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源來看，則呈現(xiàn)多元化。市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)吸收國內(nèi)貸款50.34億元，同比上漲22.13%；利用外資7.05億元，同比上漲102.35%，利用外資明顯增多；自籌資金76.95億元，同比增加31.29%，漲幅明顯，其中自有資金45.85億元，同比增加8.37%；其他資金來源為129.09億元，同比增加22.83%。此外通過定金及預(yù)收款獲取資金為77.56億元，同比下降15.43%。主要有以下幾個原因：一是通過房地產(chǎn)市場的整頓，無錫房地產(chǎn)市場秩序得到了進(jìn)一步的規(guī)范。二是樓盤銷售進(jìn)度的放緩，減少了此類資金所占的份額。2、房地產(chǎn)市場供給總量充足，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化2006年我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積485.32萬平方米，加上2005年末結(jié)轉(zhuǎn)可售面積419.16萬平方米，市場供應(yīng)總量達(dá)到904.48萬平方米，市場供應(yīng)充足。隨著一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，尤其是“國六條”的貫徹落實(shí)，促進(jìn)了住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化。從面積來看，商品住宅市場繼續(xù)向經(jīng)濟(jì)節(jié)約型方向發(fā)展，2006年建筑面積在144平方米以下的新增商品住房比例為66.95％，與去年基本持平；建筑面積在90平方米以下的新增商品住房比例為16.68％，比2005年增加了近10個百分點(diǎn)。從價格結(jié)構(gòu)看，市場供給以中低價位商品住房為主，價格在4000元/平方米以下的住宅占供給總量的50.33%,較2005年有所增長。3、商品房市場成交活躍，二手房市場有所波動2006年市區(qū)累計成交各類商品房412.13萬平方米左右，同比上漲14.14%，市場成交活躍。同時數(shù)據(jù)顯示，我市房地產(chǎn)市場日趨成熟，2006年商品房交易指標(biāo)波動幅度明顯低于去年同期，主要表現(xiàn)在：(1)2005年國八條政策出臺后的商品房月成交量最低谷值為20.99萬平方米，而2006年稅收政策出臺后的商品房月成交量低谷值為27.65萬平方米,同比增長31.73％。(2)2005年低谷的值是月平均值30萬平方米的70％，2006年低谷值是月平均值33萬的84％，波動幅度明顯小于2005年。(3)政策出臺后，2006年市場成交回暖時間（成交量達(dá)到平均水平的月份）為2個月，快于2005年（回暖時間為4個月）。2006年國家的宏觀調(diào)控對我市二手房市場產(chǎn)生了較為深刻的影響，特別是稅收政策的調(diào)整對市場影響較大，市場出現(xiàn)了明顯波動，主要表現(xiàn)為：一是在政策出臺前出現(xiàn)交易量短期激增現(xiàn)象，而出臺后市場表現(xiàn)較為低迷，市場成交量在政策出臺后的三個月的月平均值為15萬平方米，為全年月平均值的85％，雖然波動幅度要小于2005年，但影響的時間較長。同時，二手房成交量連續(xù)兩年出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，在2005二手房成交同比下降4％的基礎(chǔ)上，2006年二手房成交同比又下降24％；二是稅收政策的出臺促使部分二手房轉(zhuǎn)向租賃市場，減少了二手房買賣市場的供應(yīng)量；三是商品房供應(yīng)充足、市場結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化、價差縮小等因素導(dǎo)致部分二手房需求轉(zhuǎn)向商品房市場；四是由于政策調(diào)控的影響，市場存在一定的觀望氛圍，根據(jù)秋交會居民購房意向調(diào)查顯示，將在2007年及以后購房的比例占到了85%。4、房價穩(wěn)中有升，漲幅進(jìn)一步回落至06年第4季度，市區(qū)商品住宅加權(quán)均價為4315元/平方米，同比增長4.23%，漲幅較上一年進(jìn)一步回落，回落了6個百分點(diǎn)。二手住房平均價格3876元/平方米，同比增長1.97%，房價進(jìn)一步走向平穩(wěn)。2007年1季度全市行情1、

房地產(chǎn)新開工面積有所減少，資金來源呈現(xiàn)多元化

市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資60.07億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的20.8％，同比增長28.60%，比去年同期增幅34.42%減少了5.82個百分點(diǎn)，增幅逐漸回落。市區(qū)新開工面積200.58萬平方米，同比下降22.35%，市場開發(fā)節(jié)奏有所放緩，這對后市供應(yīng)將產(chǎn)生一定的影響。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況來看，總體狀況比較樂觀，房地產(chǎn)資金來源呈現(xiàn)出多元化。一方面，開發(fā)企業(yè)自有資金40.63億元，同比增長129.78％，增漲迅速，這對降低房地產(chǎn)開發(fā)資金風(fēng)險有著積極的作用；另一方面，隨著我市城市競爭力的不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)吸引了更多的國外投資，利用外資的比例大幅提高，今年以來利用外資7.33億元，同比增幅高達(dá)227.70％。

2、房地產(chǎn)市場供給總量較為充足，非住宅以大型物流項目為主去除經(jīng)濟(jì)適用房，至1季度我市商品房市場供應(yīng)總量達(dá)到了446.65萬平方米，市場供應(yīng)較為充足。從商品房供應(yīng)區(qū)域分布來看，目前我市商品房市場的供應(yīng)主要集中在東區(qū)、北區(qū)和西區(qū)，分別占供應(yīng)總量的42.36%、28.10%、19.93%。從商品房供應(yīng)用途來看，非住宅市場占總商品房供應(yīng)總量的33%，其供應(yīng)主要以大型物流項目為主，如東方國際輕紡城、新世界國際紡織服裝城。3、房地產(chǎn)市場成交活躍，租住聯(lián)動需求效應(yīng)明顯

無錫房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健運(yùn)行體現(xiàn)在各級市場的聯(lián)動需求效果顯現(xiàn)。商品房市場成交十分活躍，成交各類商品房104.20萬平方米，同比上漲52.70%；二手房市場逐漸回暖，市場成交量同比增長15.06%，占房地產(chǎn)交易總量的34.17%。房地產(chǎn)市場成交活躍的原因在于：一是在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，限外、控售、本幣升值和升息等組合措施發(fā)揮著巨大作用，投機(jī)炒房已基本絕跡，市場運(yùn)行穩(wěn)健，住房均價走勢平穩(wěn)，使得消費(fèi)者入市信心充足；二是人口結(jié)構(gòu)的因素，中國第三次生育高峰的人群進(jìn)入適婚年齡，青年婚房形成了自然需求；三是無錫經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市吸引力不斷增強(qiáng)，外來人口不斷涌入，帶來的大量的需求；四是部分市民為了改善生活居住條件，形成了再次置業(yè)需求，而現(xiàn)有的房產(chǎn)則進(jìn)入二手房市場或租賃市場，進(jìn)而在一定程度上帶動了各級市場的聯(lián)動需求。

4、市場區(qū)域化特征明顯，熱銷樓盤優(yōu)勢各異

從商品房成交區(qū)域分布來看，一季度商品房成交主要集中在東區(qū)、北區(qū)、南區(qū)及西區(qū)，分別占總成交份額的33.97％、30.96％、15.62％及15.42％。城中區(qū)域由于供應(yīng)量偏少，市場成交量所占份額不高。

目前，房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)日趨多元化，憑借著不同的優(yōu)勢，一些樓盤也取得了較好的銷售業(yè)績。熱銷樓盤的主要特征為：一是區(qū)位優(yōu)勢，由于城中區(qū)域房源稀缺，靠近城中區(qū)域的樓盤銷售旺盛；二是環(huán)境優(yōu)勢，位于環(huán)境優(yōu)美、適宜居住的太湖新城、蠡湖新城的樓盤得到了市場更多的關(guān)注；三是價格優(yōu)勢，北區(qū)樓盤以較低的價格贏得了市場份額。四是品質(zhì)和品牌效應(yīng)，如萬科、陽光等開發(fā)的樓盤深受消費(fèi)者認(rèn)可。5、房價總體穩(wěn)中有升，部分區(qū)域漲幅明顯

城市整體環(huán)境的改善、樓盤品質(zhì)的提高及供需結(jié)構(gòu)的調(diào)整，促使我市住房價格穩(wěn)定增長，為市民解決住房問題、改善居住環(huán)境創(chuàng)造了良好的條件。市區(qū)商品住宅加權(quán)均價為4418元/平方米，環(huán)比增長2.39％，同比增長7.06%。從區(qū)域來看，東區(qū)和西區(qū)房價持續(xù)上升，漲幅比較明顯，分別為8.51％和5.72％。二手房價格延續(xù)了商品房市場的走勢，二手住房平均價格3876元/平方米，同比增長2.77%，環(huán)比增漲0.57％，房價穩(wěn)步上升2007年第1季度錫房住宅指數(shù)——3914點(diǎn)

比上季度上漲92點(diǎn)，漲幅為2.39%

比去年同期上漲259點(diǎn)，漲幅為7.06%

附：錫房住宅均值情況表（來源于無錫房地網(wǎng)）單位：元/平方米

2002~2007無錫住宅價格走勢整體平穩(wěn)，穩(wěn)中有升無錫市總體規(guī)劃錫山區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃無錫市總體規(guī)劃錫山區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃近期建設(shè)規(guī)劃劃篇無錫市總體規(guī)劃規(guī)劃篇無錫區(qū)域關(guān)系無錫全市總面積4787.61平方公里，其中，山區(qū)和丘陵面積728平方公里，占16.8%；水域面積769平方公里，占16.5%；耕地面積172.56千公頃。全市共有建制鎮(zhèn)89個，鄉(xiāng)1個，其中，無錫市區(qū)建制鎮(zhèn)41個、鄉(xiāng)1個，江陰市建制鎮(zhèn)20個，宜興市建制鎮(zhèn)28個。2005年底，全市常住人口557萬人。無錫城鎮(zhèn)體系規(guī)劃規(guī)劃構(gòu)建“多中心、開放式”的市城空間發(fā)展格局，形成“兩橫一縱”的“干”字型城鎮(zhèn)發(fā)展軸。無錫市域，規(guī)劃形成一個特大城市、兩個大中城市、十二個新市鎮(zhèn)的三級城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)。

一級中心城市——特大城市，無錫市主城區(qū)。

二級中心城市——大中城市，江陰市區(qū)和宜興市區(qū)。

三級城鎮(zhèn)——十二個新市鎮(zhèn)，洛社、玉祁－前州、胡埭－陽山、安鎮(zhèn)－羊尖、東港－錫北、鵝湖、長涇、青陽、張渚、徐舍、官林、和橋錫山區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃篇錫山區(qū)位于無錫市東部，總面積395.76平方公里，現(xiàn)狀總?cè)丝?1.30萬人，非農(nóng)業(yè)人口25.42萬人，城鎮(zhèn)化水平49.54%。規(guī)劃遠(yuǎn)景人口規(guī)模：95.1萬人。規(guī)劃遠(yuǎn)景建設(shè)用地規(guī)模：160.36平方公里。規(guī)劃形成“1個新城3個新市鎮(zhèn)+20個新型農(nóng)村社區(qū)”的二級城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)體系。規(guī)劃形成“1個新城3個新市鎮(zhèn)+20個新型農(nóng)村社區(qū)”的二級城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)體系。近期建設(shè)規(guī)劃規(guī)劃篇板塊建設(shè)定位1、城中板塊

功能定位：商務(wù)商貿(mào)文化居住中心城區(qū)。

空間結(jié)構(gòu)：一主三副。

建設(shè)重點(diǎn)：以崇安商務(wù)商貿(mào)區(qū)、廣益特色片區(qū)、古運(yùn)河特色片區(qū)、鳳翔特色片區(qū)、太湖廣場為載體，成片綜合改造；基本完成工業(yè)退城進(jìn)園；完善文、教、體、衛(wèi)和社區(qū)配套；形成順暢的交通網(wǎng)絡(luò)骨架；加強(qiáng)城中村改造和拆遷安置房建設(shè)，實(shí)現(xiàn)全域城市化和現(xiàn)代化2、濱湖板塊

功能定位：著名的風(fēng)景旅游區(qū)、人居生態(tài)新城區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)。

空間結(jié)構(gòu)：兩城、兩區(qū)、一鎮(zhèn)、若干郊區(qū)社區(qū)。

建設(shè)重點(diǎn)：加快河埒地區(qū)改造；加強(qiáng)蠡湖地區(qū)和太湖新城建設(shè)，重點(diǎn)建設(shè)太湖新城中心商務(wù)區(qū)、蠡湖休閑商務(wù)區(qū)、太湖國際科技園、太湖創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)設(shè)計園、國家動漫產(chǎn)業(yè)基地、太湖科教園等功能載體；加大馬山太湖國家旅游度假區(qū)和太湖山水城旅游度假區(qū)的建設(shè)開發(fā)力度；推進(jìn)西山、軍北、閭江郊區(qū)社區(qū)建設(shè)。3、新區(qū)板塊

功能定位：創(chuàng)新型國際化科技新城。

空間結(jié)構(gòu)：一主、兩副、若干郊區(qū)社區(qū)。

建設(shè)重點(diǎn)：加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)和碩放鴻山地區(qū)的整合；重點(diǎn)建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、物流中心、空港地區(qū)和“三泰一址”歷史文化保護(hù)工程；推進(jìn)東坊橋郊區(qū)社區(qū)建設(shè)。4、錫山板塊

功能定位：區(qū)域性生產(chǎn)生活資料集散中心、無錫先進(jìn)制造業(yè)基地和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)。空間結(jié)構(gòu)：一城、三鎮(zhèn)、若干郊區(qū)社區(qū)。

建設(shè)重點(diǎn)：加快東亭、東北塘地區(qū)的一體化發(fā)展建設(shè)；做好安鎮(zhèn)高速鐵路站場地區(qū)規(guī)劃研究；突破推進(jìn)安鎮(zhèn)—羊尖地區(qū)的功能性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；推進(jìn)東升、宛山、鵝湖三個郊區(qū)社區(qū)建設(shè)。5、惠山板塊

功能定位：無錫先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)的集聚區(qū)和都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)。

空間結(jié)構(gòu)：一城、一區(qū)、三鎮(zhèn)、若干郊區(qū)社區(qū)。

建設(shè)重點(diǎn)：重點(diǎn)建設(shè)惠山新城地區(qū)和洛社居住商貿(mào)區(qū)；推進(jìn)黃泥壩、蓉新、保健三個郊區(qū)社區(qū)建設(shè)。6、宜興板塊

功能定位：蘇、浙、皖交界地重要的工業(yè)城市、交通樞紐，華東地區(qū)的生態(tài)旅游城市、商品流通中心和信息中心，國內(nèi)外有較大影響的陶瓷產(chǎn)區(qū)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和服務(wù)基地。

空間結(jié)構(gòu)：四城、四鎮(zhèn)、若干郊區(qū)社區(qū)

建設(shè)重點(diǎn)：向西建設(shè)環(huán)科新城，建成環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、建設(shè)大學(xué)科技園、半導(dǎo)體光電產(chǎn)業(yè)園、“3R”工業(yè)村和配套商住區(qū)，啟動出口加工區(qū)；向北抓住設(shè)立省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和無錫新區(qū)分區(qū)的有利時機(jī)，重點(diǎn)發(fā)展城北工業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)；向東建設(shè)東氿新城。7、江陰板塊

功能定位：沿江先進(jìn)制造業(yè)基地、現(xiàn)代化工業(yè)港口城市、交通樞紐城市和山水歷史文化名城。

空間結(jié)構(gòu)：三城、兩鎮(zhèn)、若干郊區(qū)社區(qū)。

建設(shè)重點(diǎn)：港城聯(lián)動、內(nèi)外聯(lián)動，中心城區(qū)重點(diǎn)建設(shè)香山科技新區(qū)，調(diào)整置換老港區(qū)，結(jié)合沿江風(fēng)光帶建設(shè)濱江生活休閑區(qū)和商住商務(wù)區(qū)，提升中心城區(qū)的綜合服務(wù)功能；向西發(fā)展沿江港口經(jīng)濟(jì)，建設(shè)臨港新城；向東整合發(fā)展，建設(shè)澄東新城，發(fā)展工業(yè)集群；澄南地區(qū)重點(diǎn)建設(shè)崤岐農(nóng)業(yè)觀光旅游區(qū)、徐霞客濕地公園和五福島濕地公園，發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游產(chǎn)業(yè)；澄東南地區(qū)整合發(fā)展，形成特色產(chǎn)業(yè)。交通建設(shè)1、公路網(wǎng)市域構(gòu)建“三縱八橫”高速公路主骨架，并形成高速環(huán)城線。配以“八縱九橫”公路次骨架，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。2、道路網(wǎng)市區(qū)構(gòu)建“主輔兩環(huán)+八射”的城市快速路網(wǎng)，各級道路形成“方格網(wǎng)”與“自由式”相結(jié)合的城市道路交通網(wǎng)絡(luò)。3、軌道交通和航空港依托蘇南國際機(jī)場、高速鐵路、滬寧鐵路、城際鐵路、新長鐵路等構(gòu)建蘇錫常地區(qū)的對外交通中心。4、航道和港口

以沿江發(fā)展和對外開放港口為基礎(chǔ)，以三縱三橫沿岸港口為重點(diǎn)，建設(shè)設(shè)施先進(jìn)，功能完善便捷的樞紐港區(qū)和物流園區(qū)。附1：交通規(guī)劃示意圖附2：相關(guān)數(shù)據(jù)（截至06年底）無錫市戶籍人口：557萬人；外來人口：177萬人。(其中錫山區(qū)39.42萬人)GDP：3360億元;人均GDP：57709元城市居民人均可支配收入：18189元城市人均住房建筑面積：31.3平方米第三產(chǎn)業(yè)：1280億元，固定資產(chǎn)投資：無錫1474.94億元2006城市生活質(zhì)量排行——排行榜前10名分別為深圳、青島、杭州、寧波、上海、無錫、煙臺、蘇州、東莞和大連。（從衣、食、住、行、生、老、病、死、安、居、樂、業(yè)等12個方面構(gòu)建出一個多維度的生活質(zhì)量評價體系。）2006全國GDP排行——排行榜前10名分別為上海10297、北京7720、廣州6068、深圳5684、蘇州4820、天津4338、重慶3486杭州3441、無錫3360、青島3207項目概況配套分析項目概況配套分析項目SWOT分析周邊市場及競爭個案分析目篇項目概況項目篇區(qū)域概念分析錫山市2000年12月撤市改區(qū)成立了錫山區(qū)、惠山區(qū)，因此從各項配套上和消費(fèi)者對于地段的認(rèn)同上，錫山區(qū)都與無錫市區(qū)相對獨(dú)立。無錫加強(qiáng)“東聯(lián)”規(guī)劃思路，改善市區(qū)與錫山區(qū)的有機(jī)聯(lián)系，加速兩者的有效融合。作為原錫山市中心，東亭比錫山區(qū)其它區(qū)域發(fā)達(dá)，配套也相對完善。作為錫山區(qū)最靠近無錫市中心的區(qū)域，東亭是錫山區(qū)連接市中心的重要樞紐和融入無錫市的排頭兵，錫山區(qū)的新建商品房也基本上集中在東亭區(qū)域。本項目的出現(xiàn)將進(jìn)一步改善東亭的整體建筑面貌，促進(jìn)外來區(qū)域客戶的進(jìn)入。項目本身經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積：115318M2總建筑面積：420439.5M2住宅：283530M2其中——地上建筑面積：322830M2商業(yè)：34980M2其他：4320M2地下建筑面積：92602.5M2其他：5007M2容積率：2.8綠化率：54%住宅總戶數(shù)：2444戶車位：2650個（地上：98個；地下：2552個）配套分析項目篇地段——錫山東亭中心區(qū)域，錫山市民廣場對面，北抵錫滬路，南至春潮路。購物——麥德龍、歐倍德、易初蓮花及建設(shè)中的豐匯廣場、易買得。交通——周邊道路系統(tǒng)較完善，太湖大道、東亭路、友誼路等多條主干道及滬寧高速公路。教育——市重點(diǎn)天一中學(xué)、東亭小學(xué)、東亭幼兒園等。休閑——占地16萬平方米的錫山市民廣場馨和園。醫(yī)療——東亭醫(yī)院、錫山婦幼保健所。項目SWOT分析項目篇優(yōu)勢（S）劣勢（W）周邊大盤云集，未來兩年的住宅上市量較大，對本案的推出構(gòu)成一定威脅。本案地處錫山區(qū)東亭，板塊內(nèi)目前的客戶構(gòu)成顯示出本區(qū)域的住宅消化量還較少為無錫其他區(qū)域所接受。周邊大盤云集，未來兩年的住宅上市量較大，對本案的推出構(gòu)成一定威脅。本案地處錫山區(qū)東亭，板塊內(nèi)目前的客戶構(gòu)成顯示出本區(qū)域的住宅消化量還較少為無錫其他區(qū)域所接受。地處錫山東亭，但與市中心區(qū)聯(lián)系緊密，錫滬路、太湖大道、春潮路等主干道提供了便捷的交通。本案所處的區(qū)域?yàn)闁|亭傳統(tǒng)居住板塊，周邊住宅區(qū)集中，生活配套較為便利。42萬方的體量對于構(gòu)建住宅品質(zhì)，創(chuàng)立市場知名度具備一定優(yōu)勢。周邊住宅市場的開發(fā)已達(dá)一定規(guī)模，本案的推出將是東亭板塊成為錫山高尚住宅區(qū)的有力依托。機(jī)會（O）威脅42萬方的體量對于構(gòu)建住宅品質(zhì)，創(chuàng)立市場知名度具備一定優(yōu)勢。周邊住宅市場的開發(fā)已達(dá)一定規(guī)模，本案的推出將是東亭板塊成為錫山高尚住宅區(qū)的有力依托。120萬方的春江花園已具備了較為牢固的市場基礎(chǔ)，目前三期在售；對本案來說，規(guī)模已不具備優(yōu)勢，同類產(chǎn)品的競爭會更加明顯。120萬方的春江花園已具備了較為牢固的市場基礎(chǔ)，目前三期在售；對本案來說，規(guī)模已不具備優(yōu)勢，同類產(chǎn)品的競爭會更加明顯。周邊市場及競爭個案分析項目篇本案地處錫山東亭，西臨市民廣場，地段發(fā)展?jié)摿Υ蟆Ｔ趯χ苓呥M(jìn)行調(diào)查走訪后發(fā)現(xiàn)，周邊住宅市場的價格一般都在5000元上下，商業(yè)的價格因具體地段的不同一般在8000~12000元/M2，我們在周邊抽取了三個較為典型的項目做了如下匯總分析：案名：華夏●春曉地址：東亭學(xué)前東路建筑形態(tài)：小高層、高層占地面積：33961M2（一期占地14321M2）建筑面積：44236M2（一期）總戶數(shù)：192售價：4500~5000元/M2（清盤）面積：二房（109M2）；三房（125-142M2）；四房（160-165M2）開盤：05年下半年竣工：2006年10月說明：小區(qū)規(guī)模小，共5幢；房型、品質(zhì)一般。目前一期3幢已交房，二期未建；銷售率：90%。案名：華夏●豪門地址：錫滬路、友誼路建筑形態(tài)：高層占地面積：51878M2建筑面積：183856M2總戶數(shù)：1069售價：5200~5500元/M2（均價）；商業(yè)：12000元/M2（均價）面積：二房（94-114M2）；三房（126-164M2）；四房（160M2）開盤：06年10月竣工：2008年底說明：規(guī)模品質(zhì)在區(qū)域中較好，房型設(shè)計略差。銷售率：37%。商鋪銷售面積近5000M2，面積分割258-1452M2/套，目前所剩300M2以上單元，銷售率約35%。案名：春江花園（三期）地址：學(xué)前東路、華夏路建筑形態(tài)：小高層占地面積：66799M2建筑面積：235844M2總戶數(shù)：882售價：5000~5300元/M2（均價）商業(yè)：8000~9000元（137~400M2）面積：三房（118-133M2）；四房（135-153M2）開盤：06年10月竣工：08年7月說明：120萬萬平方大型社社區(qū)，目前銷銷售三期，銷銷售率：30%。商鋪46套，面積分割1337-9244M2/套，目前所所剩220M2以上單元，銷銷售率30%不到。產(chǎn)品定位客戶定位產(chǎn)品定位客戶定位價格定位戶型配比及面積位篇產(chǎn)品定位定位篇產(chǎn)品定性獨(dú)特性獨(dú)特性本案獨(dú)特的板塊位位置、區(qū)域高高尚社區(qū)的板板塊未來走向向，超級大盤盤的市場影響響力等。榮耀性榮耀性身份的象征，比任任何商品特色色來得更強(qiáng)而而有力，高尚尚社區(qū)的身份份標(biāo)識，帶來來的是居住的的榮耀感。前瞻性前瞻性唯有站在時代最前前端，處處領(lǐng)領(lǐng)先時尚，才才能產(chǎn)生號召召力。合理性合理性科學(xué)合理的功能規(guī)規(guī)劃，規(guī)范完完善的物業(yè)管管理，使每個個居住者感受受到居家的便便捷與舒適。產(chǎn)品定位我們要做——無錫最好的高層住住宅什么是最好？其實(shí)實(shí)任何事物只只有更好，沒沒有最好！我們所說的最好，并并不是說我們們要造最牢固固房子，要用用最先進(jìn)的設(shè)設(shè)施，要用最最高檔的材料料；這是不現(xiàn)現(xiàn)實(shí)、也是不不理智的作法法。我們所說的最好，是是精神層面上上的最好，一一種對物業(yè)的的認(rèn)同，對品品牌的依賴，對對質(zhì)量的信任任以及對服務(wù)務(wù)的滿意。住在這里的人，有有一種發(fā)自內(nèi)內(nèi)心的自豪感感，這里是身身份、地位的的象征。要做到無錫最好的的高層住宅，其實(shí)并不是可望而不可及的事情。超前的規(guī)劃、優(yōu)秀秀的品質(zhì)、可可以信賴的品品牌、完善的的配套，加上上人性化的服服務(wù)與管理，成成就無錫房地地產(chǎn)市場有史史以來最為人人知的口碑性性物業(yè)，我們們認(rèn)為是很有有可能的。客戶定位定位篇周邊市場客源分析析自住為主，投資為輔。私營業(yè)主、中高級公務(wù)員為主，及年輕的白領(lǐng)階層。錫山區(qū)為住，相鄰區(qū)為輔，另有部分外來人群主力年齡自住為主，投資為輔。私營業(yè)主、中高級公務(wù)員為主，及年輕的白領(lǐng)階層。錫山區(qū)為住，相鄰區(qū)為輔，另有部分外來人群主力年齡30-40歲錫山區(qū)自20000年撤市建區(qū)區(qū)以來，房地地產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展與無錫逐逐步接軌。東東亭作為錫山山的一級地段段，也是大盤盤云集之地，目目前以春江花花園為代表的的大型社區(qū)可可以說是東亭亭的超級航母母；無論是規(guī)規(guī)模還是品質(zhì)質(zhì)及開發(fā)商品品牌，在區(qū)域域中都是可圈圈可點(diǎn)。但是在傳統(tǒng)無錫人人的購房觀念念中，錫山在在整個無錫中中的地位還有有待進(jìn)一步提提升，因此目目前本區(qū)域的的樓盤去化相相當(dāng)一部分還還是區(qū)域周邊邊人群，改善善居住環(huán)境或或是動拆遷人人群較多。但但是由于錫山山區(qū)的未來規(guī)劃劃將使她成為為無錫區(qū)域性性的生產(chǎn)生活資資料集散中心心、無錫先進(jìn)進(jìn)制造業(yè)基地地和都市農(nóng)業(yè)業(yè)示范區(qū)；相相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來來的也是住房房需求的提升升，一些有經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的私私營業(yè)主也會會把本區(qū)域作作為購房首選選。本案客源定位潛力地段，客源層層范圍更顯多多樣性。1、來源預(yù)測錫山東亭錫山東亭——85%錫山其他區(qū)域——15%錫山區(qū)35%崇安、新區(qū)、北塘、惠山等相鄰區(qū)域錫山周邊崇安、新區(qū)、北塘、惠山等相鄰區(qū)域區(qū)域25%外省人士外省人士——80%新、港、臺及外籍人士——20%外省及外籍25%江陰、宜興等地。無錫其他區(qū)域江陰、宜興等地。15%年齡預(yù)測——主力年齡層30~~50歲根據(jù)本案所處位置置、樓盤品質(zhì)質(zhì)及總價等各各方因素，預(yù)預(yù)測未來客戶戶群的年齡段段在：30-40歲———約占45%；40-50歲——約占35%；30歲以下及50歲以上——約占20%。事業(yè)有成的中青年階層，有很深的文化修養(yǎng)、高素質(zhì)、高品位，對生活品質(zhì)要求很高。事業(yè)有成的中青年階層，有很深的文化修養(yǎng)、高素質(zhì)、高品位，對生活品質(zhì)要求很高。職業(yè)預(yù)測——私營業(yè)主、國企中中高層管理人人員、外企金金領(lǐng)為主。私營業(yè)主——377%（來自錫山經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)的經(jīng)營營者以及各類類公司的創(chuàng)辦辦者等等）國家公務(wù)員、國有有企事業(yè)單位位中高層管理理者——30%（教授、醫(yī)生、律律師、政府官官員等）外企金領(lǐng)——255%（來自新加坡工業(yè)業(yè)園區(qū)等外商商投資企業(yè)集集聚地）投資客（其他）———8%（來自無錫當(dāng)?shù)鼗蚧蚴情L三角地地區(qū)等）購買目的——二次以上置業(yè)為主主，提升生活活品質(zhì)，追求求生活品位。改善現(xiàn)有居住條件件——32%主要針對二房換三三房或四房，及及改善現(xiàn)有居居住環(huán)境的客客戶。追求高品質(zhì)，高品品位生活——45%對生活品質(zhì)有較高高要求的成功功人士或政府府官員。第一次置業(yè)——115%主要針對高學(xué)歷、高高收入，在無無錫第一次置置業(yè)的外企金金領(lǐng)階層。長期投資——8%%獨(dú)具慧眼的投資行行家，看好長長遠(yuǎn)發(fā)展。價格定位定位篇項目首批入市均價價7500元/M22目前周邊樓樓盤均價：5200元/M2左右高出市市場價2300元/M2左右全盤均價預(yù)計達(dá)到：90000~100000元/M2說明：預(yù)計共分99~10批推出，每每批均價上漲漲空間600~11200元/M2左右。本案的銷售均價是是明顯高于周周邊市場的，因因此所針對的的目標(biāo)客源也也存在較大的的差異性。戶型配比及面積定定位篇鑒于本案主要面臨臨的是無錫的的高端消費(fèi)人人群，因此在在戶型的設(shè)計計上更為注重重功能的合理理性，多樣化化及超前性。住宅總戶數(shù)：24444戶房型面積戶數(shù)占總數(shù)百分比主力總價一房一廳一衛(wèi)65~75M21225%52．5萬二房二廳兩衛(wèi)100~11073330%78．8萬三房二廳兩衛(wèi)135~150110045%106．9萬四房兩廳兩衛(wèi)165~18036715%129．4萬復(fù)式200~3001225%187．5萬注：主力總價按77500元/M2計算。產(chǎn)品建議推廣建議產(chǎn)品建議推廣建議VI系統(tǒng)及SHOW稿展示議篇產(chǎn)品建議建議篇在本案產(chǎn)品硬件部部分基本確定定的前提下，我我們僅對某些些局部的設(shè)施施或是設(shè)計以以及產(chǎn)品智能能化等軟件方方面提供以下下建議。新技術(shù)、新材料的的運(yùn)用科技時代逐漸來臨臨，建筑已不不完全是鋼筋筋水泥的代名名詞，如何賦賦予建筑以生生命，營造智智能化、人性性化的居住空空間；新材料料新技術(shù)的運(yùn)運(yùn)用已經(jīng)必不不可少，同時時也是產(chǎn)品推推廣的重要武武器。以下列舉了一些目目前流行的、也也是科技含量量較高的技術(shù)術(shù)范例，它們們已經(jīng)被運(yùn)用用到住宅建造造中，并在市市場中迎得不不錯好評。1、管線規(guī)劃系統(tǒng)共同溝是經(jīng)濟(jì)發(fā)展展到一定程度度后，市政配配套建設(shè)的模模式之一。早早在1833年年法國巴巴黎系統(tǒng)規(guī)劃劃排水網(wǎng)絡(luò)的同時，就就開始興建共共同溝。主結(jié)結(jié)構(gòu)采用鋼筋筋混凝土矩形形框架，入溝溝管線主要為為：供水管線、電力電電纜、通信電電纜、廣播電電視電纜和燃燃?xì)夤艿赖?。共共同溝避免了了由于鋪設(shè)和和維修地下管線而反反復(fù)挖掘道路路，以及架設(shè)設(shè)空中桿線對對于景觀的破破壞。2、、保溫、隔音、隔隔熱系統(tǒng)外墻保溫工藝———7公分特殊保保溫材質(zhì)，系系統(tǒng)展現(xiàn)保溫溫，隔熱，防防水、抗裂、耐耐久等五大功功能，大幅度降溫控能源源的流失和消消耗，為您鎖鎖定18到28度的人體最最佳舒適溫感感；雙層中空空玻璃鎖住室內(nèi)恒溫，并并力拒躁音污污染，全面捍捍衛(wèi)您的寧靜靜私密領(lǐng)地。雙層Low-E中空鋼鋼化玻璃保溫性：“Loww-E”是英文“低輻射”的縮寫，其其主要功能是是阻止室內(nèi)的的輻射能量泄泄向室外，而而允許太陽能能輻射盡可能能多地進(jìn)入室室內(nèi)，這樣既既不影響室內(nèi)內(nèi)的日照和采采光，又可防防止能量外泄泄，因此具備備了十分優(yōu)秀秀的保溫性能能，與中空玻玻璃配合，可可使玻璃的K值小于2W/KKm2隔聲性：普通玻璃璃平均隔聲量量為25－35dB。中空玻璃璃由于中空層層的作用，平平均隔聲量達(dá)達(dá)45dB。在安亭新新鎮(zhèn)，即使沿沿街的住宅，窗窗子也會把80dB的交通噪音音降低至35dB的安靜房間間內(nèi)。這是因因?yàn)槁暡ㄈ肷渖涞降谝粚硬２Ａ系臅r候候，玻璃產(chǎn)生生“薄膜”振動，這個個振動作用在在中空層上，而而被封閉的中中空層是有彈彈性的，由于于空氣層的彈彈性作用將使使振動衰減，然然后再傳給第第二層玻璃，于于是總的隔聲聲量就提高了了安全性：鋼化玻璃璃強(qiáng)度為普通通玻璃的4－5倍，即使破破碎后，呈現(xiàn)現(xiàn)均勻的鈍角角顆粒，可減減少對人體的的