設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程

設(shè)備設(shè)施管理規(guī)程1.0目的保證所有為業(yè)戶提供各種服務(wù)的公共設(shè)備設(shè)施滿足服務(wù)要求。2.0范圍xx項(xiàng)目管轄的電力(油)拖動(dòng)設(shè)備設(shè)施、電機(jī)、電氣設(shè)備設(shè)施（含強(qiáng)電主線路）、電子設(shè)備設(shè)施（含弱電線路）、管道、風(fēng)道、閥門及其它房屋附屬裝置。3.0職責(zé)3.1

工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查設(shè)施設(shè)備設(shè)施管理實(shí)施。3.2

維修工具體負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備設(shè)施的管理。4.0程序4.1日常維護(hù)保養(yǎng)指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤(rùn)滑，對(duì)不經(jīng)常運(yùn)行的機(jī)械進(jìn)行盤車、試車（正壓風(fēng)機(jī)、消防水泵、發(fā)電機(jī)），發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，作好記錄。4.1.1一級(jí)保養(yǎng)（季度保養(yǎng)）：對(duì)機(jī)械設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查、檢測(cè)，根據(jù)實(shí)際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、維修更換；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)；對(duì)電氣設(shè)備設(shè)施清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對(duì)電子設(shè)備設(shè)施除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對(duì)管道、風(fēng)道局部除繡防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。4.1.2二級(jí)保養(yǎng)（年度保養(yǎng)）：對(duì)機(jī)械設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面清洗、調(diào)整，部分解體檢查和局部修理，更換易損件，噪聲、振動(dòng)、泄漏檢測(cè)，發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷試車；對(duì)電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測(cè)，抽芯檢查，清掃、軸承上油；對(duì)電氣設(shè)備設(shè)施全面清掃，母線、導(dǎo)線、電器端子壓接面除氧化，電器參數(shù)整定，耐壓絕緣測(cè)試；對(duì)電子設(shè)備設(shè)施除塵、插接件接口清洗，系統(tǒng)功能、參數(shù)測(cè)試，工作點(diǎn)調(diào)整，軟件維護(hù)；對(duì)管道、風(fēng)道部分除繡、防腐、刷漆；對(duì)各種主要閥門（含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障處理或更換。4.1.3中修工程：中修工程是指對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對(duì)工程部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備設(shè)施能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備設(shè)施能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。更換率一般在10%--30%，周期3-5年。4.1.4大修工程：大修工程是指對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行定期的全面檢修，對(duì)設(shè)備設(shè)施要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備設(shè)施基本恢復(fù)原有性能。更換率一般超過30%，周期6—10年。4.1.5設(shè)備設(shè)施更新和技術(shù)改造：設(shè)備設(shè)施更新和技術(shù)改造是指設(shè)備設(shè)施使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備設(shè)施，提高和改善技術(shù)性能。4.1.6事后維修（故障維修）設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障后，對(duì)失效、損壞部分作針對(duì)性的維修。4.1.7狀態(tài)維修通過監(jiān)測(cè)設(shè)備設(shè)施狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實(shí)施的維修。4.2設(shè)備設(shè)施分類：根據(jù)設(shè)備設(shè)施對(duì)業(yè)戶服務(wù)的重要性將其分為三級(jí)（風(fēng)機(jī)類、泵類、機(jī)組類均含相應(yīng)的電機(jī)、電氣控制柜）：4.2.1Ⅰ級(jí)設(shè)備設(shè)施：電梯、發(fā)電機(jī)、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩(wěn)壓泵、低壓配電柜、火災(zāi)中央報(bào)警控制柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、冷水機(jī)組、BA中央管理計(jì)算機(jī)。4.2.2Ⅱ級(jí)設(shè)備設(shè)施：正壓風(fēng)機(jī)、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動(dòng)滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)裝置、泳池水處理裝置。4.2.3Ⅲ級(jí)設(shè)備設(shè)施：除Ⅰ、Ⅱ級(jí)以外的所有設(shè)備設(shè)施。如：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制箱、小型控制箱（配電箱）、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、集中抄表裝置、維修機(jī)具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設(shè)備設(shè)施等。4.3設(shè)備設(shè)施管理模式采用計(jì)劃預(yù)修制【三級(jí)保養(yǎng)--日常維護(hù)保養(yǎng)（月保養(yǎng)）、一級(jí)保養(yǎng)（季度保養(yǎng)）、二級(jí)保養(yǎng)（年度保養(yǎng)）、小修、中修、大修、設(shè)備設(shè)施更新和技術(shù)改造】與狀態(tài)維修、事后維修相結(jié)合的管理模式。4.3.1對(duì)于符合磨損規(guī)律的Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備設(shè)施（電梯、水泵、正壓風(fēng)機(jī)、電動(dòng)機(jī)、柴油發(fā)電機(jī)、冷水機(jī)組、道閘等），定期做三級(jí)保養(yǎng)（月保養(yǎng)），定期進(jìn)行小修、中修、大修。小修包含在三級(jí)養(yǎng)護(hù)中。中修、大修周期見附表《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、中修、大修周期》。4.3.2對(duì)于Ⅰ、Ⅱ級(jí)電氣設(shè)備設(shè)施（高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等）、電子設(shè)備設(shè)施（火災(zāi)報(bào)警控制柜、放大器、計(jì)算機(jī)等）進(jìn)行三級(jí)保養(yǎng)（月保養(yǎng)）、探測(cè)性維修（功能檢查）、狀態(tài)維修。4.3.3對(duì)于Ⅲ級(jí)設(shè)備設(shè)施，采取事后維修，每年保養(yǎng)一次。4.4職責(zé)4.4.1工程部負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收，中修、大修及設(shè)備設(shè)施更新改造計(jì)劃制定、方案審批、工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收，保養(yǎng)計(jì)劃審批，設(shè)備設(shè)施（器具）申購(gòu)、報(bào)廢審批，組織招投標(biāo)，選擇、評(píng)價(jià)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)供方，負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》、設(shè)備設(shè)施缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，定期組織專家對(duì)重要設(shè)備設(shè)施進(jìn)行診斷，確定狀態(tài)維修時(shí)機(jī)。4.4.2工程部負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備設(shè)施日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及《公共機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)計(jì)劃，與供方根據(jù)《公共機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)合同》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評(píng)定供方。4.5設(shè)備設(shè)施前期管理4.5.1前期介入設(shè)備設(shè)施選型、安裝要求等由工程部對(duì)有關(guān)物業(yè)考察后，向開發(fā)商提出。政府有關(guān)部門的驗(yàn)收，服務(wù)中心應(yīng)參與。4.5.2設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收(1)設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收由工程部負(fù)責(zé)，組織專家及相關(guān)服務(wù)中心技術(shù)人員組成驗(yàn)收組，會(huì)同開發(fā)商、承包商進(jìn)行。驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備設(shè)施出廠說明書及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫明實(shí)際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備設(shè)施的接管憑證由公司工程部對(duì)開發(fā)商辦理。Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備設(shè)施由工程部組織專家及服務(wù)中心人員一同檢驗(yàn)，Ⅲ級(jí)設(shè)備設(shè)施由工程部檢驗(yàn)。設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料在設(shè)備設(shè)施交接驗(yàn)收時(shí)，由工程部向開發(fā)商收取并辦理接收手續(xù)。對(duì)于開發(fā)商尚未移交的資料，由服務(wù)中心代表公司跟蹤收取并填寫《樓宇接管驗(yàn)收移交工程資料清單》，全部資料收齊后，由工程部辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。未通過國(guó)家優(yōu)秀小區(qū)考評(píng)的服務(wù)中心，資料由服務(wù)中心專人保管，通過考評(píng)后，資料移交工程部統(tǒng)一管理。(2)當(dāng)供電設(shè)備設(shè)施、供水設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收合格接管后，方可與開發(fā)商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，服務(wù)中心須向開發(fā)商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交公司工程部審核。審核通過后，由服務(wù)中心具體辦理過戶、抄表到戶事宜，工程部負(fù)責(zé)辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書等對(duì)外合同會(huì)簽手續(xù)。設(shè)備設(shè)施的編號(hào)項(xiàng)目工程部定期應(yīng)進(jìn)行設(shè)備設(shè)施清查工作，收集整理設(shè)備設(shè)施資料，對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行編號(hào)，建帳（見4.7）并填寫《設(shè)備設(shè)施登記卡》。設(shè)備設(shè)施編號(hào)由系統(tǒng)代碼和流水號(hào)組成，除個(gè)別系統(tǒng)外基本為三級(jí)編號(hào)，第一級(jí)為系統(tǒng)編號(hào)，第二級(jí)為系統(tǒng)內(nèi)的設(shè)備設(shè)施分類編號(hào)，第三級(jí)為設(shè)備設(shè)施的流水號(hào)；第一、二級(jí)編號(hào)間用“.”連接，第二、三級(jí)之間用“—”連接。例如發(fā)電機(jī)的編號(hào)為AD.02-01。電梯的編號(hào)無第二級(jí)，例如DZ-01。一級(jí)和二級(jí)編號(hào)規(guī)則詳見附件《設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)代碼明細(xì)表》。4.7設(shè)備設(shè)施的建帳4.7.1工程部給所管物業(yè)的全部設(shè)備設(shè)施編號(hào)，并編制《設(shè)備臺(tái)賬》，錄入電腦，通過網(wǎng)絡(luò)傳輸或?qū)④洷P報(bào)服務(wù)中心。4.7.2服務(wù)中心對(duì)所管理的所有設(shè)施設(shè)備設(shè)施都應(yīng)建帳；4.7.3工程部對(duì)所轄設(shè)備設(shè)施建帳。4.7.4設(shè)備設(shè)施質(zhì)量缺陷整改：新入伙的服務(wù)中心，機(jī)電設(shè)備設(shè)施接管后，由工程部檢查缺陷部分報(bào)開發(fā)商，由開發(fā)商責(zé)令施工單位整改，整改達(dá)到物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)后，由工程部驗(yàn)收。4.8設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)管理4.8.1設(shè)備設(shè)施標(biāo)牌：未隱蔽的設(shè)備設(shè)施須在規(guī)定位置貼設(shè)備設(shè)施標(biāo)牌。4.8.2設(shè)備設(shè)施的顏色：設(shè)備設(shè)施一律按附表《設(shè)備設(shè)施顏色規(guī)定》的要求顏色進(jìn)行刷漆。設(shè)備設(shè)施顏色規(guī)定序號(hào)設(shè)備名稱油漆顏色附注1消火栓泵紅色2噴淋泵紅色3生活泵藍(lán)色深藍(lán)色4消火栓泵電機(jī)紅色5噴淋泵電機(jī)紅色6生活泵電機(jī)綠色中綠7潛水泵電機(jī)黑色8空調(diào)水泵電機(jī)藍(lán)色中藍(lán)9空調(diào)主機(jī)原色10電梯曳引機(jī)、電機(jī)本色11設(shè)備設(shè)施底座黑色12高區(qū)噴淋管紅色明管“高噴”二字+箭頭13低區(qū)噴淋管紅色明管“低噴”二字+箭頭14高區(qū)消火栓管紅色明管+“高消”二字+箭頭15低區(qū)消火栓管紅色明管+“低消”二字+箭頭16生活管道綠色17煤氣管道黃色18氣體消防管紅色19空調(diào)冷卻水管綠色20空調(diào)冷凝管本色21閥門本體黑色22閥門手輪藍(lán)色23單流閥黑色24排污閥黑色25聯(lián)軸器本色26防護(hù)罩黑色27控制箱、開關(guān)箱本色28配電柜、控制柜本色29各種支架紅色防銹漆30電纜槽架本色31室內(nèi)接地扁鋼黃綠雙色100mm寬度，黃綠相間的條紋32屋面避雷帶銀灰色銀粉漆33天線支架銀灰色銀粉漆34風(fēng)機(jī)本色35送風(fēng)閥紅色防銹漆36排風(fēng)閥紅色防銹漆37防火閥紅色防銹漆38送風(fēng)管本色防銹漆39排風(fēng)管本色防銹漆40百葉本色41排水管本色42中水管本色說明：1.適用于設(shè)備設(shè)施房?jī)?nèi)所有設(shè)備設(shè)施及管道。2.管道的文字、箭頭應(yīng)與管道直徑相適應(yīng)。一般情況字體為宋體，字的大小按管道直徑的0.5倍考慮，箭頭的長(zhǎng)度按管道直徑考慮。（直徑≤80mm，長(zhǎng)度為管徑的2倍；＞80mm，長(zhǎng)度為200mm。）3.所有的文字和箭頭一律用白色油漆，箭頭的方向以水的流向?yàn)闇?zhǔn)。4.色環(huán)的寬度：管徑≤150mm，色環(huán)寬度為50mm，色環(huán)間距1.5~2M；4.8.3設(shè)備設(shè)施狀態(tài)標(biāo)識(shí)重要危險(xiǎn)設(shè)備設(shè)施的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)（如配電柜掛“禁止合閘”等），報(bào)廢、封存的設(shè)備設(shè)施須標(biāo)識(shí)。4.8.4設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)牌由品質(zhì)部統(tǒng)一設(shè)計(jì)。4.9設(shè)備設(shè)施使用管理4.9.1物業(yè)公共設(shè)備設(shè)施的操作使用權(quán)歸服務(wù)中心，供方維修保養(yǎng)時(shí)，停電梯、停電、停水、操作設(shè)備設(shè)施須征得服務(wù)中心同意。4.9.2服務(wù)中心維修人員必須按國(guó)家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)本服務(wù)中心管理的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行操作使用，確保對(duì)業(yè)戶服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時(shí)性和真實(shí)性。4.9.3服務(wù)中心工程維修主任應(yīng)定期分析各種設(shè)備設(shè)施狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析，確保設(shè)備設(shè)施工作在節(jié)能狀態(tài)，及時(shí)予以控制調(diào)整。4.9.4重要設(shè)備設(shè)施（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報(bào)停須經(jīng)服務(wù)中心批準(zhǔn)。4.10設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)管理4.10.1維修保養(yǎng)計(jì)劃4.10.2供方（承包方）應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年12月中旬報(bào)服務(wù)中心，保養(yǎng)周期、級(jí)別應(yīng)符合本文《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。服務(wù)中心審核、調(diào)整后，與服務(wù)中心保養(yǎng)范圍內(nèi)的計(jì)劃匯總，于每年12月下旬報(bào)服務(wù)中心審批，審批后的設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃工程部、服務(wù)中心各保留一份。4.10.3設(shè)備設(shè)施中修、大修、更新改造計(jì)劃由工程部制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。4.11實(shí)施4.11.1服務(wù)中心工程部及供方（承包方）維修人員須按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)維修。供方（承包方）負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)可采用供方手冊(cè)的表格作記錄，服務(wù)中心工程部負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)工作并采用本手冊(cè)表格做記錄。4.11.2發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施故障（不屬于工程部負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修），工程部應(yīng)立即通知供方（承包方），供方（承包方）須在半個(gè)工作日內(nèi)給服務(wù)中心答復(fù)，確定維修時(shí)間。一時(shí)無法解決的問題應(yīng)給服務(wù)中心一書面說明，承諾修復(fù)時(shí)間。對(duì)于重大維修，工程部應(yīng)組織專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、指導(dǎo)。對(duì)于供方（承包方）不能解決的問題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時(shí)，由工程部填寫《設(shè)備設(shè)施（機(jī)具）委外維修表》，經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理同意,呈報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，再進(jìn)行修理。若維修費(fèi)用較高的項(xiàng)目，由工程部組織招標(biāo)。關(guān)鍵設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障，造成大廈/小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)戶生活（不含重大設(shè)備設(shè)施事故），須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。服務(wù)中心/供方（承包方）首先應(yīng)電話通知工程部，并立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備設(shè)施功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。4.11.3設(shè)備設(shè)施中修、大修、更新改造工程由工程部選擇供方（招標(biāo)或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，并由工程部組織有關(guān)人員（相關(guān)服務(wù)中心技術(shù)人員、工程部工程師或聘請(qǐng)的專家）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。4.12檢查4.12.1維修保養(yǎng)檢查4.12.2工程部人員日常對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視時(shí)，應(yīng)對(duì)設(shè)備設(shè)施重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，無法解決的問題報(bào)公司解決。設(shè)備設(shè)施（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級(jí)設(shè)備設(shè)施）“日常維護(hù)保養(yǎng)”計(jì)劃執(zhí)行情況由服務(wù)中心工程部副主任檢查，按同類設(shè)備設(shè)施的30％比例進(jìn)行抽樣，并填寫保養(yǎng)檢查記錄；Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備設(shè)施的“一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)”計(jì)劃執(zhí)行情況由服務(wù)中心工程部主任，按同類設(shè)備設(shè)施的30％比例進(jìn)行抽樣，并填寫保養(yǎng)檢查記錄。4.12.3設(shè)備設(shè)施維修完畢后，應(yīng)對(duì)設(shè)備設(shè)施功能進(jìn)行檢定，屬Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備設(shè)施由工程部主任組織檢定并備案；屬Ⅲ級(jí)設(shè)備設(shè)施由服務(wù)中心工程副主任檢定，所有設(shè)備設(shè)施檢定記錄服務(wù)中心都應(yīng)備案。4.12.4設(shè)備設(shè)施中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由工程部組織。驗(yàn)收合格，填寫《工程竣工驗(yàn)收證明》，由施工單位、服