某地產(chǎn)公司銷售執(zhí)行方案

謹呈：金地地產(chǎn)佛山分公司金地九瓏璧營銷執(zhí)行報告佛山世聯(lián)金地九瓏璧項目組2008年9月項目一期概況占地面積：約8萬㎡總建筑面積：約20萬㎡住宅建筑面積：約13.5萬㎡商業(yè)建筑面積：約1萬㎡國際幼兒園面積：4500㎡產(chǎn)品：由、高層與小高層洋房構(gòu)成，產(chǎn)品298-326平五房、六房，洋房48-249平的一房-四房。項目一期技術(shù)經(jīng)濟指標產(chǎn)品面積段戶型套數(shù)套數(shù)比（%）面積面積比（%）298-3256房3廳97-30070-A1904房2廳172.432303.2B175-1874房2廳9613.41737617.5C179-1914房2廳157222904529.2D1393房2廳7810.91084210.9F732房2廳9613.470087.1933房2廳9613.489289.1G81-932房2廳9613.483768.4483房2廳243.511521.16H2495房2廳547.61344613.53合計97+71410030070+99403100第一管理資源網(wǎng)（.1），提供海量管理資料免費下載！需完成約4萬平方米面積消化，35000平方米280套洋房，約5000平方米16套別墅。其中160套小戶型單位，整體均價約6500元/平；120套中大戶型單位，整體均價約7000元/平；16套別墅，整體均價12000元/平左右。洋房月均銷售約80套；別墅月均銷售約4-5套目標理解銷售時間：三個半月銷售目標：三個億目標解析9月10月11月銷售上門量家天下辦卡量50套70套10020030048012月80套80套200150480420目標下的問題Q1:如何提高上門量?Q2:如何提高成單率?Q3:用什么支撐快速銷售?佛山房地產(chǎn)市場走勢受宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響，從08年3月開始佛山市場比上年有轉(zhuǎn)淡趨勢，針對淡市，世聯(lián)的觀點市場情況01市場成交總結(jié)剛性需求者受價格和政策因素驅(qū)動，120平米以下小戶型將成為市場主流熱銷產(chǎn)品；此外，具有核心競爭力的豪宅項目成為市場熱點，受到關(guān)注。08-09年底，佛山房地產(chǎn)市場銷售預(yù)計將進入“兩級分化”時代，小戶型和具有核心競爭力的豪宅項目將成為市場熱點。小戶型和稀缺資源型豪宅成為市場熱點，成交量領(lǐng)先于市場。禪城未來板塊內(nèi)08年底-09年洋房供給量持續(xù)放大，在售樓盤19個，總推售量將達到280萬平米四季2008年2009年東方水岸約10萬佛山雅居樂約30萬天湖酈都約10萬一季二季三季四季恒福新城約7萬中海文華熙岸約18萬海景藍灣約25萬凱德泊宮約5萬怡翠玫瑰園約13萬九鼎慧港國際約4萬本項目約6萬東平河亞藝九鼎國際城約8萬凱德翰城約11萬九鼎濱海御庭約20萬凱德城脈約8萬招商依云水岸約35萬星星華園國際約16萬麗日玫瑰名城約3萬凱德天倫世嘉約5萬城南08年-09年市場“多元化產(chǎn)品”競爭時代，各類型產(chǎn)品均大批量入市，競爭激烈。季華七路星星項目約9萬凱德泊宮、凱德瀚城/預(yù)計推60套疊拼別墅/約1.8萬平方米中海文華熙岸/聯(lián)排/270~400平米/50套，約1.5萬平方米雅居樂花園/小高層、高層/180平米以上/164套，約3萬平方米天湖酈都/高層/250~290平米/428套，約11萬平方米金地九瓏璧/聯(lián)排別墅/300平米/69套，約2.1萬平方米08年08年1季度09年1季度08年2季度08年3季度08年4季度09年大平面項目：

約31萬平方米別墅/類別墅項目：約10萬平方米雅居樂花園/聯(lián)排別墅/250平米/余貨17套，約4200平方米濱海御庭/聯(lián)排別墅/300-400平米/66套約2萬平方米萬科金御華府/高層230-267㎡以上/216套，約5.9萬平米萬科金御華府/278-320平米，58套，約1.7萬平方米/聯(lián)排別墅中海萬錦豪園/高層190~220平方米/264套，約5.5萬平米保利花園/高層180-200㎡/96套，約2萬平米濱海御庭/高層200平米/200套約4萬平方米08年下半年大平面、別墅、類別墅產(chǎn)品供應(yīng)量大，項目將面臨激烈的同質(zhì)競爭及別墅沖擊片區(qū)內(nèi)本本項目產(chǎn)產(chǎn)品線較較為豐富富。新推推項目主主要集中中在大面面積產(chǎn)品品上，產(chǎn)產(chǎn)品差異異化優(yōu)勢勢明顯。。項目最新動態(tài)調(diào)價后銷售情況萬科金御華府2號樓（78-180平）：6300元/㎡，7200元/㎡（帶1200元2裝修）3號樓：80平米7000元/㎡（帶1200精裝修）；89平米7200元/㎡（帶1200精裝修）；150-170平米7500元/㎡-7800（帶1200精裝修）；7號樓（250平左右三拼）：8500元/㎡（毛坯）周均出貨量約6套，集中在特價單位，別墅周均出貨量約2套。保利花園多層電梯洋房120-140平，一口價6200元/平；一期140-190平樓王組團，均價7300元2周均銷售約10套，以特價單位為主中海文華熙岸在售1#、2#、3#、4#、11#、14#、15#主力戶型160平、200平左右兩種戶型，均價8020元2(帶1500元2裝修，毛坯減900),已售43套，已拿預(yù)售證單位余貨約120套左右，周均3套左右天湖酈都主力戶型140-170平四房，部分140平四房一口價6500元/平，四房整體均價7200元/平，250-290平五房整體均價10000元/平湖景大平面單位余貨約420套周均出貨量約10套，以特價單位為主雅居樂主推“君御”組團8號1區(qū)3、4座，153.6-158.69㎡高層洋房，均價6800-7300元/平3、4座共銷售約12套，周均出貨量約3套市場現(xiàn)狀狀目前禪桂桂市場頂頂級樓盤盤250平以上上平面單單位價格格箱體約約8000-8500元/平平方米，，月均銷銷售速度度低于10套；；140-170平左左右單位位價格箱箱體約6000-7000元元/平方方米。市場小結(jié)結(jié)市場環(huán)境境：各類類產(chǎn)品下下半年供供應(yīng)量增增大，競競爭激烈烈，客戶戶觀望情情緒有轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)濃趨勢勢；價格定位：目目前中心城區(qū)區(qū)聯(lián)排別墅成成交均價在11000-12000元；250平以上大平平面洋房價格格在8000-10000元；中高高端項目中大大戶型價格在在6000-7000；；價格走勢：上上半年市場成成交量增價跌跌，價格以10%—20%的幅度回回調(diào)，下半年年受大市環(huán)境境影響，10月國慶后各各大品牌發(fā)展展商將會帶頭頭降價。第一管理資源源網(wǎng)（.1）），提供海量量管理資料免免費下載！08年上半年年銷售回顧08年上半年年金地九瓏璧璧16坊1期期開盤當(dāng)日成成交4成，截截至目前成交交217套，，后續(xù)銷售壓壓力依然嚴峻峻。銷售回顧02戶型面積套數(shù)比例售出戶型銷售率1房1廳47.87245.5%2083.33%2房2廳73.10-95.7916838.2%6639.3%3房2廳134.33-148.047817.7%5365.38%4房2廳171.91-204.9217038.6%7845.88%合計440100%21749.3%在售產(chǎn)品類型型戶型面積套數(shù)比例1房47.87245.5%2房73.10-95.7916838.2%3房134.33-148.047817.7%4房171.91-204.9217038.6%合計440100%在售單位戶型型配比已售單位戶型型銷售率未售產(chǎn)品類型型已拿預(yù)售證洋洋房產(chǎn)品戶型樓棟面積套數(shù)2房1棟、3棟02單位73.10-95.791204房5棟、10棟01171.91-204.9272合計192未拿預(yù)售證洋洋房產(chǎn)品戶型樓棟面積套數(shù)4房18棟171.91-204.92284房8棟約24954合計82未拿預(yù)售證別別墅產(chǎn)品戶型面積套數(shù)6房3廳7衛(wèi)298-32624銷售走勢2006年6月14日開開盤后銷售呈呈現(xiàn)嚴重下滑滑趨勢，→如何扭轉(zhuǎn)銷銷售下滑趨勢勢?從銷控表看：：未售房號較較為分散，主主要集中在二二房西向路邊邊單位，四房房西向單位，，一房、三房房單位市場接接受度較高。。滯銷原因總結(jié)結(jié)：二房產(chǎn)品：01、02單單位在本項目目同類型產(chǎn)品品中朝向較差差，臨近路邊邊，受噪音影影響；三房產(chǎn)品：13座01單單位在本項目目同類型產(chǎn)品品中西南向，，與02單位位平面差不明明顯；12座座01偶數(shù)層層單位受贈送送露臺影響。。四房產(chǎn)品：01單位受朝朝向影響，02低樓層單單位層差不明明顯，高樓層層單位出貨快快。世聯(lián)觀點：建建議調(diào)整平面面差，根據(jù)奇奇偶數(shù)戶型調(diào)調(diào)整層差；世聯(lián)觀點：建建議調(diào)整平面面差，02單單位調(diào)整層差差；現(xiàn)狀的啟示二房產(chǎn)品：加加大平面差，，促進01、、02單位的的消化，利用用“一口價””亮出2座01、02單單位，用改進進樣板房展示示的形式給客客戶以引導(dǎo)。。一房、三房產(chǎn)產(chǎn)品：在以二二房為銷售重重點的前提下下，價格不變變，維持自然然銷售；四房：調(diào)整產(chǎn)產(chǎn)品的平面差差及層差，放放大產(chǎn)品的附附加值。成交客戶分析析（1-2房房）從客戶成交年年齡層次看，，30-40歲之前中青青年是該面積積段的重要置置業(yè)群體；從客戶家庭結(jié)結(jié)構(gòu)組成看，，二人世界及及三口之家是是占據(jù)最重要要的比例；從客戶購買目目的看，主要要以改善環(huán)境境、子女教育育及投資為主主。研究客戶特征征結(jié)合客戶需求求，梳理項目目賣點成交客戶分析析（1-2房房）從客戶成交原原因統(tǒng)計看，，地段和價格格是促成客戶戶購買的最重重要因素；從客戶置業(yè)關(guān)關(guān)注要素看，，價格、朝向向是客戶最為為關(guān)注的因素素；從客戶置業(yè)次次數(shù)看，首次次及二次置業(yè)業(yè)為主結(jié)合產(chǎn)品內(nèi)部部優(yōu)勢把握客戶關(guān)注注度差異化、錯位位競爭成交客戶分析析（3-4房房）從客戶成交年年齡層次看，，36-45歲之前中年年是該面積段段的重要置業(yè)業(yè)群體；從客戶家庭結(jié)結(jié)構(gòu)組成看，，三口之家、、四口之家占占據(jù)最重要的的比例；從客戶購買目目的看，主要要以改善環(huán)境境、子女教育育為主。研究客戶特征征將產(chǎn)品與客戶戶需求融合客戶分析啟示：剩余房號主要要為二房、四四房，而二房房、四房單位位主要客戶為為自住客，下下階段：主攻目標客戶戶：自住客關(guān)鍵詞：二人人世界三口口之家四口口之家改善居住環(huán)境境關(guān)注子子女教育………現(xiàn)狀整體回顧顧項目剩余貨量量集中在二房房路邊單位、、四房西向單單位項目面市時間間較長,市市場關(guān)注度逐逐漸降低項目二房、四四房客戶受其其他項目干擾擾嚴重片區(qū)內(nèi)關(guān)注居居住環(huán)境及子子女教育的自自住客是主要要客戶群3個半月銷售售280套洋洋房，16套套別墅是銷售售目標我們需要快速速行動,制造造市場關(guān)注點點造勢，刻不容容緩……營銷策略推導(dǎo)導(dǎo)16坊項目余余貨較多，待待推產(chǎn)品類型型豐富，需要要精確制導(dǎo)能能為后期持續(xù)續(xù)發(fā)力的營銷銷策略。策略推導(dǎo)03項目內(nèi)部競爭爭梳理面積73～93㎡產(chǎn)品，，根據(jù)銷售情情況和競爭分分析，只要合合理定價，出出貨難度不大大，屬于項目目現(xiàn)金牛產(chǎn)品品。面積137-144平米米，78套，，戶型相對稀稀缺，產(chǎn)品附附加值高，屬屬于項目明星星+現(xiàn)金流產(chǎn)產(chǎn)品。面積178-191平米米，78套，，片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品品優(yōu)勢不是很很明顯，市場場競爭極其嚴嚴峻。總策略利用小戶型單單位的熱銷制制造市場關(guān)注注點，分期分分批小幅度加加推新貨持續(xù)續(xù)制造旺銷局局面；線下利利用圈層營銷銷，吸引核心心客戶上門，，促進大戶型型單位銷售。。推貨策略產(chǎn)品發(fā)力，旺旺銷啟動———以明星產(chǎn)品品、片區(qū)內(nèi)稀稀缺戶型，90平以下小小戶型及三房房產(chǎn)品啟動旺旺銷局面，重重塑營銷信心心；利用圈層營銷銷儲備別墅客客戶，線下運運作；小戶型的旺銷銷為大戶型產(chǎn)產(chǎn)品收復(fù)河山山養(yǎng)精蓄銳；；營銷組合策略“包裝+展示+新貨刺激+價格調(diào)整”營銷節(jié)奏安排排10.111.111.29加推1棟01、02單位位48套加推1棟03、04單位位48套加推3棟02單位24套套2棟、3棟樣樣板房主題包包裝、清水房房全面升級加裝3棟02樣板房及清清水房推售案例參考考——保利花花園4.20日7、13、17棟開盤，，共197套套5.25日推12棟、8棟、9棟，，共200套套6.21日推9棟、10棟、11棟棟100套單單位推貨原則：每每次推貨包括括相對較好產(chǎn)產(chǎn)品、相對較較差產(chǎn)品，以以保證每次推推貨產(chǎn)品的均均好性；同時時需根據(jù)市場場競爭對手的的推貨產(chǎn)品與與推貨節(jié)點及及時作出調(diào)整整。截流客戶策略略：針對競爭爭對手提前入入市，制定相相應(yīng)的節(jié)流客客戶策略別墅推售案例例參考——天天湖酈都開放時間：2008年8月16日開放形式：別別墅樣板房3棟主題活動動參與人員：別別墅意向客戶戶及別墅老客客戶樣板房參觀形形式：預(yù)約看看房，加長林林肯接送別墅推貨原則則：現(xiàn)下圈層層營銷，利用用別墅老客戶戶和小眾圈層層活動制造口口碑，帶動湖湖景大平面單單位銷售。湖景路、深深寧路、南南海大道道道旗指引沿路的道旗旗形成鮮明明的視覺引引導(dǎo)，指引引客戶到訪訪項目。策略一：包包裝升級售樓處動線線——沿途途保安形象象升級，體體驗金尊物物管處為保安崗崗位項目主入口口項目入口位位置增設(shè)保保安亭售樓處包裝裝加強入口至至“九瓏會會館”的銷銷售氣氛營營造、形象象展示及視視覺沖擊。?？礃锹肪€明亮整潔的的看樓通道道，長約130米，，造價約6萬妞妞&大雄雄的甜蜜小小巢：針對準備結(jié)結(jié)為夫婦的的情侶設(shè)計計，以帶有有喜慶的格格調(diào)紅為主主。樣板房主題題包裝之———二人世世界樣板房主題題包裝之———三口之之家小美的幸福福小窩：針對關(guān)注孩孩子成長環(huán)環(huán)境的三口口之家而設(shè)設(shè)，以溫馨馨的色彩和和場景打造造為主。清水房展示示升級升級后策略二：產(chǎn)產(chǎn)品包裝建議對“16坊”組團內(nèi)產(chǎn)品重新命名，命名要求：貼近亞藝中心區(qū)位，制造市場新鮮感；參考案例：：天湖酈都都新形象面市市，從”王王座”到””景墅”，，借別墅銷銷售之機，，以別墅形形象統(tǒng)領(lǐng)項項目，重新新包裝，以以全新形象象增加亮點點，引起關(guān)關(guān)注；幾個新組團團名幾句新廣告告語別墅組團———華墅、、鼎墅、藏藏瓏閣………洋房組團———境界、、天籟、都都市磨坊、、城市峰境境……增值提供基本的的高品質(zhì)裝裝修，并贈贈送衛(wèi)生間間、廚房設(shè)設(shè)備產(chǎn)品調(diào)整（（裝修）形象包裝亞藝湖置業(yè)業(yè)計劃金地亞藝湖湖置業(yè)計劃劃，構(gòu)筑您您的居住夢夢想。金地九瓏璧亞藝湖生活手冊2008年10月版金地九瓏璧亞藝湖生活手冊2008年10月版金地九瓏璧亞藝湖生活手冊2008年10月版金地九瓏璧亞藝湖生活手冊2008年10月版金地九瓏璧亞藝湖生活手冊2008年10月版金地九瓏璧亞藝湖置業(yè)手冊2008年10月版小空間、大大社區(qū)、無無限生活無論是熟悉悉亞藝湖片片區(qū)的、向向往居住亞亞藝湖片區(qū)區(qū)的、試圖圖在亞藝湖湖片區(qū)購房房置業(yè)的………我們認認為有必要要一直強化化項目所處處亞藝湖片片區(qū)的優(yōu)越越地段優(yōu)勢勢，讓客戶戶感知：只只要買金地地，我也可可以生活在在亞藝湖片片區(qū)。金地九瓏璧熱銷！執(zhí)行方案：：利用短期內(nèi)內(nèi)實現(xiàn)的銷銷售結(jié)果，，通過媒體體渲染，制制造熱銷話話題，吸引引關(guān)注，建建立市場信信心結(jié)合媒體，，通過專家家訪談的形形式，以專專業(yè)的眼光光分析市場場、展望市市場，以對對樓市充滿滿信心的姿姿態(tài)，釋放放市場回暖暖、后市趨趨好的信息息，弱化市市場悲觀氛氛圍和觀望望情緒，為為低迷市場場注入強心心劑金地九瓏璧璧熱銷！??！金地九瓏璧璧熱銷！！手段：人為為制造銷售售熱點，為為低迷市場場注入強心心劑，重建建市場信心心推廣配合———銷售信信息炒作，，制造旺銷銷氛圍策略下的執(zhí)執(zhí)行廣告推廣計計劃（9月月-12月月）線上高舉高高打，制造造新鮮點，，引起市場場關(guān)注，維維持熱銷氣氣勢；線下針對核核心客戶，，采取活動動營銷、渠渠道推廣的的方式吸引引上門；日期推廣主題媒體渠道9月亞藝湖置業(yè)計劃——百套磨坊國慶之約戶外廣告牌、電視廣告、電臺、報廣、短信、分眾10月亞藝湖置業(yè)計劃——五十套珍藏磨坊秋季之約電視廣告、電臺、報廣、短信、財富雜志、華南交易網(wǎng)站廣告、南方紡織網(wǎng)站、佛山家具信息網(wǎng)、佛山陶瓷網(wǎng)、分眾11月藏瓏閣——鼎聚城市核心力量同上12月亞藝湖置業(yè)計劃——百套珍藏峰境圣誕獻禮同上報廣計劃日期推廣主題媒體費用9月28日亞藝湖置業(yè)計劃——百套磨坊國慶之約佛山日報，全版11358010月17日亞藝湖置業(yè)計劃——五十套珍藏磨坊秋季之約佛山日報，全版11358011月21日藏瓏閣——鼎聚城市核心力量佛山日報/廣州日報，全版113580/7920012月19日亞藝湖置業(yè)計劃——百套珍藏峰境圣誕獻禮佛山日報/廣州日報，全版113580/79200合計612720電視計劃電視計劃（（4月-7月）日期推廣主題媒體數(shù)量費用9月17-19日30秒電視形象篇+活動信息走字佛山電視臺/南海電視臺翡翠頻道，6次/天18次640509月24-26日30秒電視形象篇+樣板房開放信息+活動信息走字佛山電視臺/南海電視臺翡翠頻道，6次/天18次6405010月22-24日電視形象篇+銷售信息+活動信息走字媒體同上18次6405010月29-31日電視形象篇+加推信息+活動信息走字同上18次6405011月19-21日電視形象篇+加推信息+活動信息走字同上18次6405011月26-28日電視形象篇+加推信息+活動信息走字同上18次64050合計384300電臺計劃電臺計劃（（4月-7月）日期推廣主題媒體數(shù)量費用9月22-26日亞藝湖置業(yè)計劃信息985特約《半點報時》924《同步資訊》15秒160次209609月29-10月5日亞藝湖置業(yè)計劃信息985特約《半點報時》924《同步資訊》15秒，8次/天/臺496次6100810月20-31日銷售信息+活動信息985特約《半點報時》924《同步資訊》15秒，8次/天/臺11月24-31日別墅形象推廣+活動信息同上256次3098012月22-25日圣誕亞藝湖置業(yè)計劃+活動信息同上128次15500合計128448媒體費用預(yù)預(yù)計分項費用（萬）1電臺12.92報廣61.33電視38.45短信30合計142.6萬金地亞藝湖湖置業(yè)計劃劃之——百百套經(jīng)典磨磨坊國慶之之約小規(guī)模范圍圍內(nèi)推售新新貨，搭配配部分洋房房1期余貨貨，進行新新舊產(chǎn)品組組合，制造造產(chǎn)品內(nèi)部部稀缺性現(xiàn)現(xiàn)象，減少少客戶選擇擇范圍，縮縮短客戶猶猶豫時間。。金地亞藝湖湖置業(yè)計劃劃之——百百套尊貴華華墅秋季之之約金地亞藝湖湖置業(yè)計劃劃之——百百套珍藏峰峰境圣誕獻獻禮……策略三：新新貨組合策略：大面面積單位重重新調(diào)整價價格體系，，提升性價價比，線下下推售，裝裝修套餐、、臨時折扣扣等噱頭推推動大面積積單位出貨貨；利用口口碑傳播和和老帶新等等形式提升升項目上門門量，建立立市場信心心。參考案例：：佛山保利利花園2008年年4月、5月、6月月三次開盤盤；4月20日日開盤當(dāng)天天，高層單單位均價由由08年初初的9300調(diào)整到到7300，在07年11月月開盤基礎(chǔ)礎(chǔ)上下調(diào)約約20%，，價格一一步到位，，三個月內(nèi)內(nèi)價格不再再做明顯調(diào)調(diào)整。參考案例：：天湖酈都都價格調(diào)整，，均衡出貨貨！線上推推廣主打湖湖景單位，，線下推廣廣主打園景景價格，拉拉動上門，，實現(xiàn)快速速出貨。高高端產(chǎn)品以以精選單位位形式進行行市場摸底底，再做調(diào)調(diào)整。7200元元/㎡起!特價精選單單位限量推推出!策略四：價價格調(diào)整大活動造勢勢，小活動動旺場。參考案例：：天湖酈都都時間營銷活動成交情況成交金額（萬）4月5-6日巴西美食節(jié)巡禮4套園景5204月12-13日美食節(jié)3套園景/2套湖景9904月19-20日寶馬試駕體驗/投資理財講座14套園景/1套湖景21205月1-3日5。1現(xiàn)場法拉利文化節(jié)；5。2親子游樂園活動24套園景/5套湖景46205月10-11日母親節(jié)活動6套園景/1套湖景10805月24-25日5。24攝影賽作品初展；5。25宋韶光風(fēng)水講座7套園景/1套湖景12105月31日-6月1日攝影大賽頒獎；農(nóng)行基金投資理財講座；“愛心六一，激情奧運”嘉年華4套園景/1套湖景820每周都有活活動，重要要節(jié)點用大大活動造勢勢，平時用用小活動旺旺場。活動吸引舊舊業(yè)主上門門，配合老老帶新優(yōu)惠惠，極大促促進成交。。重要動作：：活動攻略略十一大型活活動：奢奢華華人生收藏藏品展活動目的在宣傳世界界頂級奢侈侈品牌的同同時，通過過與奢侈品品牌的嫁接接，傳遞金金地九瓏璧璧的項目形形象。通過“佛山山奢侈品展展”的活動動，在大佛佛山區(qū)域內(nèi)內(nèi)引起熱點點話題，再再度提升項項目知名度度，引發(fā)社社會話題。。風(fēng)水名家宋宋韶光講座座講座內(nèi)容購房風(fēng)水―――如何選選擇、建造造、布局您您所處的環(huán)環(huán)境，風(fēng)水水學(xué)會告知知于您。（（選房中的的風(fēng)水奧秘秘，為您的的置業(yè)增添添信心）家居住宅風(fēng)風(fēng)水學(xué)―――家居裝修修的重要風(fēng)風(fēng)水。（家家居物品如如何擺放會會讓您更加加舒暢的生生活）現(xiàn)場互動―――專家現(xiàn)現(xiàn)場指導(dǎo)客客戶的居住住戶型圖。。（請攜帶帶自家戶形形圖或中意意的戶型圖圖，經(jīng)現(xiàn)場場抽取，由由專家為您您點評）屆時每位到到場的客戶戶均有機會會得到精美美“風(fēng)水””小禮品并可以享受受到美味的的“齋飯””招待。2、主講嘉嘉賓香港著名堪堪輿學(xué)家法拉利車展展及試駕現(xiàn)場氛圍：：1、項目目現(xiàn)場展示示一眾法拉拉利高端跑跑車，配以以優(yōu)雅高貴貴模特，法拉利利專家講解解；2、現(xiàn)場優(yōu)優(yōu)雅鋼琴伴伴奏，法拉拉利提供部部分精美獎獎品供來賓賓抽獎。活動目的：：1、目目標客戶共共享2、有效帶帶動市場銷銷售精準直效的的目標客戶戶活動營銷銷一個個人人的的精精彩彩甲殼殼蟲蟲試試駕駕會會“結(jié)結(jié)合合本本項項目目形形象象，，聯(lián)聯(lián)手手大大眾眾甲甲殼殼蟲蟲汽汽車車，，舉舉行行甲甲殼殼蟲蟲試試駕駕會會，，并并同同時時實實施施相相關(guān)關(guān)優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策。?！薄备鶕?jù)據(jù)項項目目主主力力推推售售戶戶型型客客戶戶特特征征，，制制定定精精準準直直效效的的主主題題活活動動營營銷銷高端端會會員員俱俱樂樂部部別別墅墅夜夜客戶戶群群：：通過過精精準準渠渠道道尋尋找找的的高高端端客客戶戶如寶寶馬馬車車主主俱俱樂樂部部伊麗麗莎莎白白鉆鉆石石卡卡會會員員高爾爾夫夫協(xié)協(xié)會會會會員員銀行行客客戶戶活動動形形式式：：樣樣板板房房私私人人聚聚會會由我我方方提提供供場場所所和和服服務(wù)務(wù),具具體體活活動動內(nèi)內(nèi)容容由由對對方方機機構(gòu)構(gòu)自自由由選選擇擇;我我方方主主辦辦高高端端活活動動時時亦亦會會邀邀請請對對方方一一起起參參加加。。針對對““太太太太團團””與與伊伊麗麗沙沙白白等等高高端端美美容容機機構(gòu)構(gòu)合合作作，，現(xiàn)現(xiàn)場場搭搭建建高高端端客客戶戶間間的的社社交交平平臺臺。。金地地深深圳圳體體驗驗之之旅旅客戶戶群群：：意向向度度較較高高的的誠誠意意客客戶戶活動動形形式式：：金地地深深圳圳項項目目體體驗驗活動動時時間間：：周六六早早7：：30-晚晚8：：00活動動內(nèi)內(nèi)容容：：早7：：30從從項項目目乘乘坐坐大大巴巴出出發(fā)發(fā)前前往往深深圳圳參參觀觀3個個左左右右金金地地項項目目；；中午午在在深深圳圳與與客客戶戶共共進進午午餐餐；；晚5：：00從從深深圳圳出出發(fā)發(fā)回回到到佛佛山山項項目目所所在在地地。。圣誕誕””業(yè)業(yè)主主答答謝謝盆盆菜菜宴宴目的的：：借借圣圣誕誕節(jié)節(jié)點點，，舉舉辦辦業(yè)業(yè)主主答答謝謝晚晚宴宴，，一一桌桌食食客客一一盆盆菜菜，，寓寓意意團團圓圓，，同同時時業(yè)業(yè)主主和和誠誠意意客客戶戶的的互互通通也也可可促促進進成成交交。。參與人員員：老業(yè)業(yè)主和誠誠意客戶戶形式：舉舉辦大盆盆菜晚宴宴媒體配合合：報紙紙、短信信、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)效果評估估：通過過大盆菜菜活動，，針對老老帶新方方案的實實施容易易起到促促進作用用。大盆菜的的介紹：：大盆菜菜作為客客家菜的的菜式出出現(xiàn)由來來已久，，顧名思思義就是是用一大大盤，將將食物放放置其中中，和在在一起，，融會出出別有的的滋味。。豐富的的材料層層層疊進進大盤之之中，吃吃的時候候每圍一一盤，一一層一層層吃下去去，汁液液交融，，味道馥馥郁而香香濃，令令人大有有漸入佳佳景之快快。大盆盆菜的吃吃法符合合中國人人的傳統(tǒng)統(tǒng)的宗親親法度，，一桌食食客一盆盆菜，寓寓意團圓圓，一派派祥瑞氣氣象。而而且食用用者一起起舉筷，，將盆內(nèi)內(nèi)食物翻翻來覆去去的倒置置，盡享享各層味味美的材材料，寄寄意同心心協(xié)力和和時來運運轉(zhuǎn)。場地布置置餐桌裝飾飾現(xiàn)場小丑丑互動餐會現(xiàn)場場業(yè)主的小小孩表演演領(lǐng)導(dǎo)敬酒酒每周暖場場小活動動目的：讓讓客戶感感受到營營銷中心心內(nèi)充足足的人氣氣以及足足夠的檔檔次感和和標簽體體驗。參與人員員：來訪訪客戶形式：來來訪客戶戶在銷售售中心均均可自由由享用現(xiàn)現(xiàn)場提供供的星巴巴克咖啡啡（或者者必勝客客比薩、、哈根達達斯冰淇淇淋等等等）。執(zhí)行方案案：每每周末現(xiàn)現(xiàn)場提供供品質(zhì)食食品或飲飲品。效果評估估：銷售售中心保保持較旺旺的人氣氣其他注意意事項：：營銷成成本的控控制和品品質(zhì)食品品和飲品品的選擇擇。時間針對客戶活動內(nèi)容活動預(yù)算9月19日展場客戶、上門客戶房博會-9月20日上門客戶現(xiàn)場法式下午茶5萬9月30～10月1日上門客戶、誠意客戶、老客戶奢華人生收藏品展法拉利車展80萬10月11日老客戶伊利莎白美容講座5萬10月18日上門客戶+誠意客戶宋韶光風(fēng)水講座5萬10月25日誠意客戶金地深圳品鑒之旅1萬合計96萬（9-10月份份活動安安排表））活動攻略略針對不同同客戶類類型的相相應(yīng)策略略中小戶型型客戶———線上上主推產(chǎn)產(chǎn)品客戶戶精準直效效的目標標客戶活活動營銷銷全方位客客戶渠道道拓展金地·家家天下………置業(yè)業(yè)計劃重要動作作：客戶戶攻略大戶型、、別墅客客戶———線下消消化產(chǎn)品品客戶利用老客客戶資源源，加強強“老帶帶新”利用別墅墅客戶口口碑傳播播推動大大平面銷銷售客戶聯(lián)動動，拓展展客源家在金地地”置業(yè)業(yè)計劃目的：由由于項目目余貨量量多，使使客戶資資源最大大化，促促進成交交。參與人員員：金地地九瓏璧璧客戶及及“家天天下”會會員形式：來來訪客戶戶憑“家家在金地地”加分分卡，參參觀金地地九瓏璧璧項目可可以獲取取相應(yīng)積積分，可可以享受受積分相相等的置置業(yè)優(yōu)惠惠房款。。效果評估估：有效效利用客客戶資源源并促進進成交。。其他注意意事項：：在營銷銷后期可可以陸續(xù)續(xù)加入金金地其他他項目的的客戶資資源。家在金地加分卡+50分金地九瓏瓏璧備注：最最高可獲獲得100分活活動積分分，即抵抵扣一萬萬元房款款，與其其他優(yōu)惠惠不同時時使用。。最終解解釋權(quán)歸歸恒大所所有。逢節(jié)日必必有特價價單位圣誕節(jié)、、元旦、、春節(jié)、、元宵節(jié)節(jié)、情人人節(jié)、婦婦女節(jié)，，每個重重大節(jié)日日必有特特價單位位。每個個節(jié)日都都有歡樂樂的理由由，每個個節(jié)日都都有置業(yè)業(yè)的理由由，你能能禁受得得住誘惑惑嗎？參與人員員：節(jié)日日來訪客客戶執(zhí)行方方案：：逢節(jié)節(jié)日成成交的的客戶戶均可可享受受特價價單位位98折節(jié)節(jié)慶置置業(yè)優(yōu)優(yōu)惠。。媒體配配合：：短信信、報報紙、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)其他注注意事事項：：逢節(jié)節(jié)日前前的周周五在在《佛佛山日日報》》發(fā)布布優(yōu)惠惠置業(yè)業(yè)信息息，節(jié)節(jié)日前前的周周末即即可享享購特特價單單位，，節(jié)日日前兩兩天短短信提提醒誠誠意客客戶，，促進進成交交。效果評評估：：客戶戶對金金地九九瓏璧璧會有有較深深的印印象，，特價價單位位優(yōu)惠惠很實實惠，，容易易逼定定客戶戶，促促進成成交。。渠道營營銷，，圈層層營銷銷針對通通過精精準渠渠道定定向選選擇的的目標標客戶戶，高高密度度舉辦辦圈層層營銷銷活動動，吸吸引核核心客客戶上上門。。精準渠渠道：：寶馬車車主俱俱樂部部伊伊麗莎莎白鉆鉆石卡卡會員員高高爾夫夫協(xié)會會會員員銀銀行行客戶戶……重要動動作：：客戶戶攻略略“老帶帶新””優(yōu)惠惠置業(yè)業(yè)計劃劃效果評評估：：營營銷成成本低低，有有效利利用新新老客客戶資資源目的：：通過過“老老帶新新”優(yōu)優(yōu)惠置置業(yè)計計劃，，促進進老業(yè)業(yè)主帶帶新業(yè)業(yè)主成成交。。參與人人員：：老業(yè)業(yè)主和和誠意意客戶戶形式：：老業(yè)業(yè)主介介紹新新業(yè)主主置業(yè)業(yè)成功功，雙雙方獲獲得置置業(yè)優(yōu)優(yōu)惠。。執(zhí)行方方案：：促促銷手手段一一：凡凡老業(yè)業(yè)主介介紹新新客戶戶成功功購買買恒大大名都都，老老業(yè)主主可獲獲8800元現(xiàn)現(xiàn)金大大獎，，新業(yè)業(yè)主享享受98折折置業(yè)業(yè)優(yōu)惠惠折扣扣；促促銷銷手段段二：：二人人成團團，優(yōu)優(yōu)惠團團購，，團購購優(yōu)惠惠折扣扣低至至97折，，最大大限度度增加加促銷銷覆蓋蓋面。。盤點老老客戶戶，加加強老老帶新新大戶型、別墅客戶客戶深深度訪訪談訪談方方式：：在高檔檔咖啡啡廳面面談訪談工工具：：深訪問問卷提提綱錄音手手機、、錄音音筆訪談對象訪談內(nèi)容負責(zé)人前期大戶型、別墅成交客戶及意向客戶客戶成交分析、大戶型、別墅客戶購買需求世聯(lián)、金地提前通通過銷銷售人人員與與成交交客戶戶預(yù)約約訪談?wù)剷r間間，由由世聯(lián)聯(lián)策劃劃人員員及發(fā)發(fā)展商商代表表分批批約成成交客客戶喝喝咖啡啡聊天天，在在輕松松的環(huán)環(huán)境中中與客客戶溝溝通，，深度度了解解客戶戶本人人及朋朋友對對項目目的看看法、、建議議、購購買的的因素素及對對比的的對象象、客客戶的的身份份、性性格特特征等等，為為下階階段營營銷推推廣提提供依依據(jù)，，同時時維護護良好好客戶戶關(guān)系系。“千金金買鄰鄰”老老帶新新優(yōu)惠惠———線下下配合合促銷銷措施施推出出成交業(yè)業(yè)主轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介新新客戶戶購房房，老老業(yè)主主則可可獲贈贈價值值8000元購購物卡卡/每每套，，新客客戶則則可獲獲贈價價值8000元元/套套的購購房禮禮金；；配合大大平面面、別別墅線線下““一口口價””等優(yōu)優(yōu)惠措措施推推出。。大戶型型、別別墅客客戶客戶聯(lián)聯(lián)動，，拓展展客源源1、利利用世世聯(lián)平平臺，，對前前期積積累的的廣佛佛高端端客戶戶發(fā)送送短信信；2、利利用世世聯(lián)禪禪桂代代理盤盤源，，銷售售代表表之間間銷售售聯(lián)動動。1、在在廣佛佛各地地金地地項目目幾大大售樓樓處內(nèi)內(nèi)設(shè)置置金地地九瓏瓏璧宣宣傳展展板及及宣傳傳樓書書；2、利利用金金地家家天下下會刊刊，向向廣佛佛各盤盤業(yè)主主滲透透金地地九瓏瓏璧項項目信信息。。世聯(lián)資資源：：金地資資源：：精準直直效的的目標標客戶戶活動動營銷銷兩個人人的幸幸?；槎Y用用品“針對對目標標客戶戶家庭庭特征征，結(jié)結(jié)合知知名婚婚慶品品牌，，推出出婚禮禮用品品系列列，直直接吸吸引目目標客客戶上上門。?！苯鸬囟Y禮金/婚宴宴活動動計劃劃“贈送送即將將結(jié)婚婚的客客戶額額外點點數(shù)優(yōu)優(yōu)惠作作為金金地結(jié)結(jié)婚禮禮金；；贈送即即將結(jié)結(jié)婚的的客戶戶5-10桌喜喜宴，，客戶戶可在在自由由選擇擇，并并可換換成現(xiàn)現(xiàn)金點點數(shù)優(yōu)優(yōu)惠。?！敝行粜涂蛻艟珳手敝毙У牡哪繕藰丝蛻魬艋顒觿訝I銷銷三個人人的世世界“根據(jù)據(jù)目標標客戶戶特征征，開開展孕孕婦瑜瑜伽體體楊活活動，，邀請請專業(yè)業(yè)的孕孕婦活活動專專家，，帶領(lǐng)領(lǐng)預(yù)媽媽媽們們學(xué)習(xí)習(xí)、體體驗活活動中中與寶寶寶的的互動動?！薄痹袐D瑜瑜伽體體驗家庭攝攝影套套裝“贈送送前20名名的成成交客客戶家家庭攝攝影套套裝，，客戶戶可自自由選選擇，，并可可換乘乘一定定現(xiàn)金金優(yōu)惠惠點數(shù)數(shù)?！薄敝行粜涂蛻羧轿晃豢蛻魬羟赖劳卣拐怪苓厖^(qū)區(qū)域客客戶有效地地點———周周邊區(qū)區(qū)域各各大專專業(yè)市市場：：1、南南莊陶陶瓷城城2、樂樂從鋼鋼材、、家具具市場場3、張張槎針針織市市場4、陳陳村花花卉市市場………目標客客戶的的外擴擴———為子子女購購房的的父母母有效地地點：：1、老老城區(qū)區(qū)輻射射力較較強的的市場場———普君君市場場、山山紫市市場、、同濟濟市場場等2、老老城區(qū)區(qū)的老老社區(qū)區(qū)3、茶茶樓等等日常常餐飲飲場所所………接觸方方式探探討：：1、派派單2、直直郵3、廣廣告牌牌………中小戶型客戶堅定市市場信信心，，感染染客戶戶淡市營營銷中中，銷售代代表的的信心心對客客戶的的影響響尤為為重要要，只有以以對市市場充充滿信信心的的態(tài)度度，堅定的的立場場，從專業(yè)業(yè)的角角度分分析市市場，，才能感感染客客戶才能推推動客客戶信心決決定成成敗重要動動作：：銷售售力提提升全面提提升銷銷售力力，培培訓(xùn)計計劃表表編號工作內(nèi)容完成時間主講人1工程、銷售百問、活動優(yōu)惠答疑會9月16日金地2洋房產(chǎn)品賣點培訓(xùn)9月18日金地置業(yè)/世聯(lián)3競爭對手點對點9月22日世聯(lián)/金地置業(yè)4電話營銷的技巧9月28日世聯(lián)/金地置業(yè)5逼定技巧10月6日世聯(lián)/金地置業(yè)6客戶心理分析10月13日世聯(lián)/金地置業(yè)媒體費用預(yù)預(yù)計分項費用（萬）1媒體費用預(yù)計142.62燈桿旗/道路導(dǎo)示系統(tǒng)253售樓處、看樓通道、樣板房升級整改1004活動預(yù)算965其它物料預(yù)算10合計373.6萬銷售目標9月10月11月12月營銷總控圖圖0.4億1億0.8億0.8億0.4億1.4億2.2億3億營銷節(jié)點加推1棟01、02單位活動配合房博會2座主題樣樣板房開放放、清水房房開放別墅示范區(qū)區(qū)開放奢侈品展、、法拉利車車展金地深圳品品鑒之旅伊利莎白美美容講座3座02主主題樣板房房開放宋韶光風(fēng)水水講座加推1棟01、02單位加推3棟02單位洋房50套套洋房80套套別墅5套09年1月月洋房80套套別墅6套洋房70套套別墅5套THEEND世聯(lián)地產(chǎn)Weserve.Youenjoy.預(yù)祝金地九瓏壁壁捷捷報頻傳??！即使贈贈品只只是一一張紙紙，顧顧客也也是高高興的的。如如果沒沒有贈贈品，，就贈贈送““笑容容”。。所謂企企業(yè)管管理就就是解解決一一連串串關(guān)系系密切切的問問題，，必須須有系系統(tǒng)地地予以以解決決，否否則將將會造造成損損失。。浪費時間。。1月-231月-23蓋茨運用的的管理風(fēng)格格既不是美美國的個人人主義式，，也不是日日本的共識識主義式，，而是獨樹樹一幟的達達爾文式企業(yè)成功經(jīng)典典名人名言21:2321:2321:23:571月-23前方充滿著未未知，但我必必須得走。無法評估，，就無法管管理。1月-231月-231月-231月-2321:2321:23授權(quán)就像放放風(fēng)箏，部部屬能力弱弱線就要收收一收，部部屬能力強強了就要放放一放。軍隊無放任任，學(xué)校無無放任，此此今日世界界各共和國國之道例。。軍隊放任任，則將不不能以令，，學(xué)校放任任，則師不不能以教；；將不能令令則軍敗，，師不能教教則學(xué)校敗敗，其為國國忠，莫此此之尤。05-1月月-2305-1月月-23積極的人在在每一次憂憂患中都看看到一個機機會，而消消極的人則則在每個機機會都看到到某種憂患患。不是是沒沒辦辦法法，，而而是是沒沒有有用用心心想想辦辦法法。。用用心心想想辦辦法法，，一一定定有有辦辦法法，，遲遲早早而而已已。。1月月-231月月-231月月-23用人人不不在在于于如如何何減減少少人人的的短短處處，，而而在在于于如如何何發(fā)發(fā)揮揮人人的的長長處處。。觀察察才才行行。。你的的臉臉是是為為了了呈呈現(xiàn)現(xiàn)上上帝帝賜賜給給人人類類最最貴貴重重的的禮禮物物做人人低低三三分分，，做做事事高高三三分分。。21:23:5721:23:5721:231月月-23決不不能能在在沒沒有有選選擇擇的的情情況況下下，，作作出出重重大大決決策策。。經(jīng)營營企企業(yè)業(yè)，，是是許許多多環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的共共同同運運作作，，差差一一個個念念頭頭，，就就決決定定整整個個失失敗敗當(dāng)你在事業(yè)業(yè)上遇到挫挫折，有"打退堂鼓"的念頭時，，你應(yīng)該加加以注意，，這是最危危險的時候候!1月-231月-2321:2321:23:57世界上沒有有夕陽企業(yè)業(yè),只有落后和和不思進取取的企業(yè)。。光靠價格便便宜的產(chǎn)品品能夠長久久地存活下下來。沒有組織就就沒有管理理，而沒有有管理也就就沒有組織織。管理部部門是現(xiàn)代代組織的特特殊器官，，正是依靠靠這種器官官的活動，，才有職能能的執(zhí)行和和組織的生生存。管理理就就是是做做好好無無數(shù)數(shù)小小的的細細節(jié)節(jié)工工作作。。05-1月月-2305-1月月-231月月-23將良良品品率率預(yù)預(yù)定定為為85%，那那么么便便表表示示容容許許15%的錯錯誤誤存存在在。。顧客客是是重重要要的的創(chuàng)創(chuàng)新新來來源源。。人生生的的選選擇擇決決定定一一切切。。成功功的的企企業(yè)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)不不僅僅是是授授權(quán)權(quán)高高手手，，更更是是控控權(quán)權(quán)的的高高手手。。卓有成效效的管理理者善于于用人之之長。2023年1月月5日05一一月2023做生意，，要隨著著形勢的的變化而而變化。。做小生生意，在在于勤;做大生意意，要看看政治觀觀局勢。。魔鬼存在于于細節(jié)之中中。一月231月-2321:23大多數(shù)的錯錯誤是企業(yè)業(yè)在狀況好好的時候犯犯下的，而而不是在經(jīng)經(jīng)營不善的的時候。沒有什么比比忙忙碌碌碌更容易，，沒有什么么比事半功功倍更困難難。成功的方法法千萬條,多總結(jié)別人人的失敗,根據(jù)現(xiàn)實的的路行走,不要太在意意聽取名人人大家的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)格言。。協(xié)調(diào)以及控控制。1月-232023/1/521:239:23:57下下午企業(yè)做大后后CEO說話要越來來越細。小小企業(yè)要有有長遠的打打算大企業(yè)業(yè)要有注意意細節(jié)。2023/1/521:23:57企業(yè)的成功功靠團隊，，而不是靠靠個人。只要不是相相當(dāng)重要的的商品，不不是穩(wěn)健踏踏實地行商商，迅速發(fā)發(fā)展就等于于迅速破產(chǎn)產(chǎn)，只有使使多種商品品不間斷地地相繼配合合上市，才才能使迅速速發(fā)展的事事業(yè)穩(wěn)步前前進。1月-232023/1/521:23:57正確的決策策來自眾人人的智慧。。周到的服務(wù)務(wù)，那簡直直是難以想想象的。21:232023/1/521:23:57謝謝各位??！9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。21:23:5821:23:5821:231/5/20239:23:58PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2321:23:5821:23Jan-2305-Jan-23