南寧市別墅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

南寧市別墅項(xiàng)目

市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告

寶資通·天池山項(xiàng)目組目錄前言調(diào)查目的第一章：區(qū)域政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、1“建立中國(guó)——東盟自由貿(mào)易區(qū)”對(duì)南寧的影響1、2南寧別墅項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀與機(jī)遇1、3仙葫片區(qū)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)與機(jī)遇1、4天池山地塊資源分析第二章：南寧別墅樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀與傳播分析2、1南寧別墅區(qū)域劃分2、2重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析2、3南寧各別墅樓盤(pán)報(bào)紙廣告投放比例2、4廣告訴求交互表2、5系數(shù)交互表2、6別墅購(gòu)買(mǎi)特征分析2、7購(gòu)房者的基本形態(tài)結(jié)論第三章：建議3、1天池項(xiàng)目定位建議3、2天池山項(xiàng)目規(guī)劃建議3、3天池營(yíng)銷(xiāo)策略建議前言近幾年來(lái)，隨著北京、上海、廣州、深圳等房地產(chǎn)發(fā)達(dá)城市別墅市場(chǎng)的重新崛起，別墅作為身份、族群象征的產(chǎn)品，更是受到眾多消費(fèi)者的青睞，一時(shí)間，別墅市場(chǎng)在全國(guó)全面升溫。南寧市的別墅市場(chǎng)也在2001年開(kāi)始初露繁榮一面，從2001年4月26日碧麗山莊火熱開(kāi)盤(pán)，到2003年下半年別墅銷(xiāo)售走向低潮，南寧別墅走在起伏顛簸的道路上，面對(duì)沒(méi)有完全成熟的別墅市場(chǎng)，我們更應(yīng)該用更長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光看待問(wèn)題。此次對(duì)南寧別墅市場(chǎng)的分析，主要從整個(gè)房地產(chǎn)別墅市場(chǎng)的走勢(shì)和產(chǎn)品類(lèi)型分析兩個(gè)方面進(jìn)行闡述，摸索市場(chǎng)的發(fā)展方向，以及為進(jìn)一步開(kāi)發(fā)別墅市場(chǎng)作引導(dǎo)。調(diào)研目的為天池山項(xiàng)目的定位提供強(qiáng)有力的市場(chǎng)依據(jù)。了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，制定與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開(kāi)差異化的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略。了解南寧別墅需求現(xiàn)狀及消費(fèi)趨向，指導(dǎo)天池山項(xiàng)目的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，為下一步項(xiàng)目與市場(chǎng)對(duì)接埋下良好的伏筆。

第一章：區(qū)域政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、1建立“中國(guó)——東盟自由貿(mào)易區(qū)”對(duì)南寧的影響1、2南寧別墅項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀與機(jī)遇1、3仙葫片區(qū)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)與機(jī)遇1、4天池山地塊資源分析1、1“建立中國(guó)－東盟自由貿(mào)易區(qū)”對(duì)南寧經(jīng)濟(jì)的影響

中國(guó)－東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立，將使區(qū)內(nèi)貿(mào)易大大增加，給中國(guó)廣大企業(yè)帶來(lái)極大的商業(yè)機(jī)會(huì)?！爸袊?guó)—東盟博覽會(huì)”將定在南寧舉行，南寧成為“中國(guó)東盟貿(mào)易圈”的前哨，這將促進(jìn)南寧的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，為南寧市房地產(chǎn)業(yè)奠定穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，而由“東盟”帶來(lái)的大量的資金流、物流、信息流，必將拉動(dòng)旺盛的投資需求，使南寧房地產(chǎn)業(yè)的投資保持快速增長(zhǎng)步伐。同時(shí)東盟各國(guó)領(lǐng)事館、企業(yè)事業(yè)機(jī)構(gòu)駐邕辦事機(jī)構(gòu)等紛紛落戶南寧，南寧市急需出現(xiàn)融合東南亞風(fēng)情的娛樂(lè)、飲食、休閑區(qū)域及配套服務(wù)設(shè)施。1、2南寧別墅項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀與機(jī)遇開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀：南寧別墅樓盤(pán)分為三個(gè)區(qū)域：江南片區(qū)的玫瑰園以其早開(kāi)發(fā)、低價(jià)位、施工進(jìn)度快、配套完善等特點(diǎn)率先滿足了中檔消費(fèi)群體的別墅夢(mèng)想。鳳嶺作為南寧的高尚住宅區(qū)，別墅樓盤(pán)在近年也風(fēng)起云涌，因其親近自然，身處DBC,又離市中心近，因而成為南寧市別墅樓盤(pán)價(jià)位最高的住宅區(qū)域，主要?jiǎng)e墅樓盤(pán)如榮和山水美地、大自然別墅、翡翠園、新天地純別墅。其中，榮和山水美地、大自然別墅因其價(jià)位高、規(guī)模大、使得施工進(jìn)度較慢，以純別墅為買(mǎi)點(diǎn)之一的新天地別墅，依托其進(jìn)度快、一期價(jià)位低，成為了鳳嶺率先交付使用的別墅樓盤(pán)。翡翠園別墅及水體園林在2003年底的竣工，也將成為繼新天地別墅后有業(yè)主入住的別墅樓盤(pán)。

顯然，仙葫區(qū)域已經(jīng)成為公認(rèn)的別墅區(qū)，不僅其別墅數(shù)目眾多，而且其價(jià)格以及銷(xiāo)售情況基本上反映了整個(gè)南寧市的別墅市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，截止2003年上半年，南寧市別墅總儲(chǔ)存量已經(jīng)超過(guò)3000套，假如包括將要起步的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)完成后，整個(gè)南寧市別墅量將超過(guò)5000套。經(jīng)濟(jì)休閑型和純別墅住宅區(qū)在南寧市場(chǎng)上仍占據(jù)著重要的位置，2003年下半年起步的幾個(gè)別墅樓盤(pán)，如：龍頭山莊、邕江灣都是純別墅住宅區(qū)，而寶城花園也是經(jīng)濟(jì)型的望江別墅。機(jī)遇：東盟的推動(dòng)，必將使南寧真正步向“國(guó)際化”的發(fā)展模式和軌道，經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)活動(dòng)的繁榮，帶動(dòng)南寧市房地產(chǎn)業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。給南寧高尚住宅的開(kāi)發(fā)提供了強(qiáng)有力的消費(fèi)支持，同時(shí)要求高尚住宅自身配套更具完善。1、3仙葫片區(qū)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)與機(jī)遇

優(yōu)勢(shì)：由廣西城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的邕寧城市總體規(guī)劃，已完成初步方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)和功能分區(qū)，至此邕寧城市總體規(guī)劃方案浮出水面。

其中：邕寧縣縣城區(qū)的功能定位為邕寧縣的政治和文化中心；其大沙田開(kāi)發(fā)區(qū)的性質(zhì)為：以商貿(mào)居住和無(wú)污染工業(yè)為主，兼有旅游度假功能的新區(qū)；仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)則以文教科研、閑情娛樂(lè)為主的新的生活居住區(qū)。區(qū)位優(yōu)勢(shì):

整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃面積20平方公里,劃分為三大功能區(qū)：

西區(qū)---接南寧南湖區(qū)，距離南寧市區(qū)僅6公里，規(guī)劃面積5.5平方公里,南寧至北海、桂林、百色三條高速公路交匯于此，邕江環(huán)繞，千噸級(jí)船隊(duì)可直達(dá)廣州、港澳，是大西南最大的出海出上交通樞紐。規(guī)劃建成為以高新科技產(chǎn)業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、房地產(chǎn)、科研和度假業(yè)為主的南寧市衛(wèi)星城。南區(qū)---即（莫村）半島，規(guī)劃面積為3.5平方公里,是縣城新城區(qū)主體，以發(fā)展金融、商貿(mào)、居住、行政等為主。東區(qū)---為工業(yè)區(qū)，面積11平方公里。該區(qū)地勢(shì)平緩,荒地連片,開(kāi)發(fā)成本低。地處邕江下游，便于環(huán)保處置。區(qū)內(nèi)有湘桂線上的邕寧火車(chē)站和南柳高速公路出入口，有大型電力項(xiàng)目配套，是發(fā)展工業(yè)的理想之地。機(jī)遇：別墅用地的限量規(guī)劃，使得現(xiàn)有別墅項(xiàng)目“寸土寸金”，蘊(yùn)含巨大的升值潛力。仙葫獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)——“南寧后花園”，必將成為南寧休閑、娛樂(lè)、生活的重心。1、4天池山地塊資源分析自然環(huán)境：海拔180多米，賜予住宅區(qū)高純度的空氣質(zhì)量。地貌：九座山頭連綿相連，頂部地勢(shì)起伏稍緩，南可盡觀邕江來(lái)水全景，北俯桂海高速公路車(chē)水馬龍，南遠(yuǎn)攬群山蜿蜒不絕，北極目楚天直舒胸意，中“天池”神來(lái)景觀佛光普照，山水相連相接，點(diǎn)面結(jié)合，造就一塊居住的風(fēng)水寶地。區(qū)位：離城市副中心（金湖廣場(chǎng)）僅10公里，既遠(yuǎn)離都市之喧囂，又可獨(dú)享靜謐之福，卻又不失交通之便捷，成就南寧城市后花園的美稱(chēng)。項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)——S相對(duì)獨(dú)立的社區(qū)，自成一禺，宛如世外桃源。交通便捷：貫通桂海高速公路，橫穿市區(qū)至邕寧中心海拔100米的高度，眾攬南寧市區(qū)、群山全景，空氣質(zhì)量高純度，惟我獨(dú)尊。生態(tài)社區(qū)的打造，營(yíng)造21世紀(jì)高品質(zhì)人居環(huán)境。項(xiàng)目劣勢(shì)——W目前周邊整體市政配套規(guī)劃不夠凸顯。區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，項(xiàng)目自身形象力較弱。周邊日常生活配套少。交通狀況良好，但目前尚未便捷通達(dá)公交車(chē)。項(xiàng)目機(jī)會(huì)——O在同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中開(kāi)盤(pán)時(shí)間較早。樓盤(pán)性價(jià)比彈性較大。仙湖區(qū)別墅產(chǎn)品供應(yīng)量過(guò)大。項(xiàng)目威脅——T市場(chǎng)竟?fàn)幖ち?，開(kāi)發(fā)模式同質(zhì)化嚴(yán)重。一期銷(xiāo)售策略運(yùn)用不當(dāng)，項(xiàng)目可信度損失開(kāi)發(fā)商知名度不高，將影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)信心疊式別墅在南寧市場(chǎng)的認(rèn)可度目前不高

第二章：南寧別墅樓盤(pán)的

開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀與傳播分析2、1南寧別墅區(qū)域劃分2、2重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析2、3南寧各別墅樓盤(pán)報(bào)紙廣告投放比例2、4廣告訴求交互表2、5系數(shù)交互表2、6別墅購(gòu)買(mǎi)特征分析2、、1南南寧寧市市別別墅墅區(qū)域域劃劃區(qū)域

樓盤(pán)名稱(chēng)

江南區(qū)

玫瑰園、八桂綠城

鳳嶺區(qū)

大自然、山水美地、翡翠園、新天地

仙葫區(qū)

天池山、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、楓丹麗舍、雅源閣、邕江灣、海茵國(guó)際花城、寶城花園、龍頭山莊

2、、2重重要要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手的的基基本本情情況況2、、2、、1玫玫瑰瑰園園開(kāi)發(fā)發(fā)商商：：廣廣西西玉玉力力房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司地理理位位置置：：江江南南大大道道238號(hào)號(hào)占地地面面積積：：180000㎡㎡建筑筑面面積積：：233500㎡㎡項(xiàng)目目總總體體定定位位：：江江南南大大型型成成熟熟實(shí)實(shí)景景社社區(qū)區(qū)主力力戶戶型型面面積積：：245平平方方米米（（花花園園別別墅墅））價(jià)格格范范圍圍：：35——150萬(wàn)萬(wàn)元元/棟棟，，總總面面積積245㎡㎡售售價(jià)價(jià)66萬(wàn)萬(wàn)元元起起（（花花園園別別墅墅））產(chǎn)品品數(shù)數(shù)量量：：別別墅墅+花花園園洋洋房房近近400套套，，其其中中別別墅墅210棟棟開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)時(shí)間間：：2001年年10月月14日日玫瑰瑰園園廣廣告告量量及及訴訴求求狀狀況況訴求點(diǎn)次數(shù)百分比產(chǎn)品歷程1740%環(huán)境及藝園512%價(jià)格及促銷(xiāo)1023%地段12%優(yōu)勢(shì)合作資源及其他614%戶型及結(jié)構(gòu)————性價(jià)比及獲利回報(bào)12%配套設(shè)施————身份、群族象征25%建筑風(fēng)格————規(guī)劃12%物業(yè)管理————合計(jì)43100%促銷(xiāo)銷(xiāo)手手段段：水下下婚婚禮禮、、人人體體藝藝術(shù)術(shù)“建建筑筑師師走走廊廊””別別墅墅設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)大大賽賽、、“香香車(chē)車(chē)··美美眉眉··豪豪宅宅””攝攝影影賽賽廣告告量量2003年年1-10月月份份共共發(fā)發(fā)布布報(bào)報(bào)紙紙廣廣告告約約135萬(wàn)萬(wàn)元元，，現(xiàn)階階段段情情況況：花花園園公公寓寓陸陸續(xù)續(xù)封封頂頂產(chǎn)品品特特征征玫瑰瑰園園屬屬南南寧寧別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)早早期期產(chǎn)產(chǎn)品品，，宣宣傳傳力力度度一一直直較較強(qiáng)強(qiáng)，，產(chǎn)產(chǎn)品品形形象象深深入入人人心心，，而而且且在在價(jià)價(jià)格格上上占占了了很很大大的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，但但建建筑筑密密度度較較大大，，加加上上地地處處江江南南工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，總總給給人人一一種種““即即使使穿穿上上龍龍袍袍還還是是沒(méi)沒(méi)有有做做皇皇帝帝的的感感覺(jué)覺(jué)””2、、2、、2翡翡翠翠園園開(kāi)發(fā)發(fā)商商：：中中房房集集團(tuán)團(tuán)南南寧寧房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)公公司司地理理位位置置：：南南寧寧市市民民族族大大道道168號(hào)號(hào)占地地面面積積：：341335平平方方米米建筑筑面面積積：：47.88萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米項(xiàng)目目總總體體定定位位：：國(guó)國(guó)家家康康居居示示范范工工程程主力力戶戶型型面面積積：：220——500平平方方米米容積積率率：：1.12綠化化率率：：47.8%建筑筑密密度度：：16.2%價(jià)格格范范圍圍：：獨(dú)獨(dú)立立別別墅墅150——210萬(wàn)萬(wàn)元元/棟棟，，聯(lián)聯(lián)排排80——90萬(wàn)萬(wàn)元元/棟棟產(chǎn)品品數(shù)數(shù)量量：：50棟棟開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)時(shí)間間：：2001年年10月月14日日翡翠翠園園廣廣告告量量及及訴訴求求狀狀況況廣告告量量：：2003年年1-10月月份份共共發(fā)發(fā)布布報(bào)報(bào)紙紙廣廣告告約約72萬(wàn)萬(wàn)元元，，促銷(xiāo)銷(xiāo)手手段段：2002年年世世界界杯杯廣廣西西足足球球?qū)殞氊愗惔蟠螵?jiǎng)獎(jiǎng)賽賽、、全全裝裝修修交交房房現(xiàn)階階段段情情況況：東東升升閣閣（（已已封封頂頂））正正接接受受內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)，，一一期期建建設(shè)設(shè)逐逐步步完完成成，，25棟棟別別墅墅陸陸續(xù)續(xù)封封頂頂。。訴求點(diǎn)次數(shù)百分比產(chǎn)品歷程28%環(huán)境及藝園313%價(jià)格及促銷(xiāo)14%地段————優(yōu)勢(shì)合作資源及其他28%戶型及結(jié)構(gòu)313%性價(jià)比及獲利回報(bào)729%配套設(shè)施521%身份、群族象征————建筑風(fēng)格14%規(guī)劃————物業(yè)管理————合計(jì)24100%產(chǎn)品品特特征征翡翠翠園園可可以以說(shuō)說(shuō)是是那那種種真真正正““離離塵塵不不離離城城””的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，地地理理位位置置相相當(dāng)當(dāng)優(yōu)優(yōu)越越，，建建筑筑局局授授予予其其““國(guó)國(guó)家家康康居居示示范范小小區(qū)區(qū)””并并不不為為過(guò)過(guò)，，但但那那只只能能說(shuō)說(shuō)是是授授予予其其產(chǎn)產(chǎn)品品中中的的某某一一組組團(tuán)團(tuán)，，并并不不是是對(duì)對(duì)別別墅墅而而言言，，加加上上其其產(chǎn)產(chǎn)品品是是綜綜合合性性產(chǎn)產(chǎn)品品，，不不是是純純別別墅墅區(qū)區(qū)，，給給人人一一種種在在江江南南區(qū)區(qū)買(mǎi)買(mǎi)了了一一棟棟玫玫瑰瑰園園的的別別墅墅。。2、、2、、3碧碧麗麗山山莊莊開(kāi)發(fā)發(fā)商商：：中中房房集集團(tuán)團(tuán)地理理位位置置：：南南寧寧仙仙葫葫開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)南南蒲蒲大大道道旁旁占地地面面積積：：146畝畝項(xiàng)目目總總體體定定位位：：國(guó)國(guó)際際品品質(zhì)質(zhì)的的高高尚尚別別墅墅區(qū)區(qū)主力力戶戶型型面面積積：：400.45平方方米米–818.60平方方米米（宅地地））價(jià)格格范范圍圍：：638--1318元元/平方方米米產(chǎn)品品數(shù)數(shù)量量：：97塊塊開(kāi)盤(pán)盤(pán)時(shí)時(shí)間間：：2001年年6月月21日日廣告告量量2003年年1-10月月份份共共發(fā)發(fā)布布報(bào)報(bào)紙紙廣廣告告約約7.8萬(wàn)萬(wàn)元元促銷(xiāo)銷(xiāo)手手段段：真情情讓讓利利大大行行動(dòng)動(dòng)現(xiàn)階階段段情情況況：銷(xiāo)售售后后期期產(chǎn)品品特特征征碧麗麗山山莊莊是是南南寧寧房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)首首個(gè)個(gè)推推出出別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，雖雖然然其其誕誕生生正正處處南南寧寧房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的初初級(jí)級(jí)階階段段，，給給其其前前期期推推廣廣帶帶來(lái)來(lái)了了一一定定的的難難度度，，但但經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)市市場(chǎng)場(chǎng)幾幾年年的的洗洗禮禮，，加加上上其其優(yōu)優(yōu)越越的的地地理理位位置置，，幾幾年年后后的的今今天天，，還還是是被被市市場(chǎng)場(chǎng)所所接接納納。。訴求點(diǎn)次數(shù)百分比產(chǎn)品歷程————環(huán)境及藝園133.3價(jià)格及促銷(xiāo)————地段————優(yōu)勢(shì)合作資源及其他133.3戶型及結(jié)構(gòu)————性價(jià)比及獲利回報(bào)133.3配套設(shè)施————身份、群族象征————建筑風(fēng)格————規(guī)劃————物業(yè)管理————合計(jì)3100%碧麗山莊廣告告量及訴求狀狀況2、2、4龍龍胤花園開(kāi)發(fā)商：廣廣西金胤房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限限公司地理位置：：南寧市仙葫葫開(kāi)發(fā)區(qū)占地面積：：23萬(wàn)平方方米項(xiàng)目總體定位位：山水園園林別墅主力戶型面積積：220—500平平方米容積率：0.36綠化率：70%價(jià)格范圍：：96—1600萬(wàn)元/棟，其中250—400萬(wàn)元/棟棟的比較集中中產(chǎn)品數(shù)量：：50棟廣告量2003年1-10月份份共發(fā)布報(bào)紙紙廣告約67萬(wàn)元現(xiàn)階段情況：熱銷(xiāo)中產(chǎn)品特征1、項(xiàng)目定位位為高價(jià)位別別墅盤(pán)。2、主要賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)是沿江別墅墅以及有地王王之稱(chēng)的1300萬(wàn)豪華華別墅王。由由于該項(xiàng)目的的地勢(shì)較為平平坦，除沿江江面的別墅可可以看到江景景外，內(nèi)部的的別墅基本享享受不到江景景，因此在自自然景觀方面面該項(xiàng)目很難難有的優(yōu)勢(shì)。。3、社區(qū)內(nèi)部部環(huán)藝設(shè)計(jì)也也無(wú)非常特別別之處，戶型型設(shè)計(jì)一般。。盡管推廣投投入達(dá)到相當(dāng)當(dāng)?shù)某潭龋?xiàng)目性價(jià)比比相對(duì)較低，，所以銷(xiāo)售業(yè)業(yè)績(jī)不理想。。訴求點(diǎn)次數(shù)百分比產(chǎn)品歷程————環(huán)境及藝園214%價(jià)格及促銷(xiāo)————地段17%優(yōu)勢(shì)合作資源及其他————戶型及結(jié)構(gòu)————性價(jià)比及獲利回報(bào)429%配套設(shè)施————身份、群族象征750%建筑風(fēng)格————規(guī)劃————物業(yè)管理————合計(jì)14100%龍胤花園廣告告量及訴求狀狀況2、2、6麗麗水灣開(kāi)發(fā)商：廣廣西合誠(chéng)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司地理位置：：南寧市仙葫葫開(kāi)發(fā)區(qū)占地面積：：260畝建筑面積：：52萬(wàn)平方方米項(xiàng)目總體定位位：純生態(tài)態(tài)經(jīng)典別墅區(qū)區(qū)主力戶型面積積：以370平方米為為主容積率：0.49產(chǎn)品數(shù)量：：一期開(kāi)發(fā)114棟開(kāi)盤(pán)時(shí)間：：2003年年4月26日日麗水灣廣告量量及訴求狀況況廣告量2003年1-10月份份共發(fā)布報(bào)紙紙廣告約22萬(wàn)元現(xiàn)階段情況：重新定位，銷(xiāo)銷(xiāo)售不是很理理想訴求點(diǎn)次數(shù)百分比產(chǎn)品歷程220%環(huán)境及藝園330%價(jià)格及促銷(xiāo)330%地段————優(yōu)勢(shì)合作資源及其他————戶型及結(jié)構(gòu)————性價(jià)比及獲利回報(bào)————配套設(shè)施————身份、群族象征110%建筑風(fēng)格110%規(guī)劃————物業(yè)管理————合計(jì)10100%2、2、7寧寧匯新天地開(kāi)發(fā)商：南南寧市寧匯房房地產(chǎn)有限責(zé)責(zé)任公司地理位置：：南寧市民族族大道163號(hào)占地面積：：226畝項(xiàng)目總體定位位：純住宅宅大社區(qū)容積率：0.39綠化率：55%價(jià)格范圍：：獨(dú)立別墅150—210萬(wàn)/棟聯(lián)聯(lián)排別別墅80—90萬(wàn)/棟產(chǎn)品數(shù)量：：獨(dú)立別墅112套，聯(lián)聯(lián)排別墅87套、聯(lián)體別別墅14套開(kāi)盤(pán)時(shí)間：：二期2003年9月6日開(kāi)盤(pán)寧匯新天地廣廣告量及訴求求狀況廣告量2003年1-10月份份共發(fā)布報(bào)紙紙廣告約111萬(wàn)元現(xiàn)階段情況：一期別墅即將將交付使用，，進(jìn)入二期銷(xiāo)銷(xiāo)售特點(diǎn)：1、項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模、便捷的的交通、優(yōu)越越的地理位置置、合理的園園林設(shè)計(jì)及齊齊全的配套設(shè)設(shè)施具備了別別墅盤(pán)的基本本要求。2、戶型設(shè)計(jì)計(jì)合理，價(jià)格格適中，客戶戶容易接受。。一期取得了了較好的銷(xiāo)售售業(yè)績(jī)，資金金到位，工程程進(jìn)度快，現(xiàn)現(xiàn)已呈現(xiàn)出相相對(duì)完整的社社區(qū)居住環(huán)境境。3、項(xiàng)目的二二期主推高爾爾夫生態(tài)純別別墅小型高爾爾夫練習(xí)場(chǎng)為為社區(qū)提高了了生活品質(zhì)，，這是其主要要亮點(diǎn)。4、社區(qū)內(nèi)以以人造景觀為為主，雖然缺缺少自然水系系等一些自然然景觀，但由由于價(jià)位不高高，以低價(jià)位位打造高品質(zhì)質(zhì)為營(yíng)銷(xiāo)推廣廣路線，以現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝、形形象廣告等手手段把高樓盤(pán)盤(pán)形象，給人人一種輕松入入住至尊生活活的景象。訴求點(diǎn)次數(shù)百分比產(chǎn)品歷程1131%環(huán)境及藝園719%價(jià)格及促銷(xiāo)————地段38%優(yōu)勢(shì)合作資源及其他411%戶型及結(jié)構(gòu)13%性價(jià)比及獲利回報(bào)13%配套設(shè)施13%身份、群族象征822%建筑風(fēng)格————規(guī)劃————物業(yè)管理————合計(jì)36100%2、2、8大大自然花園開(kāi)發(fā)商：大大自然花園置置業(yè)有限公司司地理位置：：南寧市青秀秀路18號(hào)占地面積：：30.28萬(wàn)平方米建筑面積：：23.14萬(wàn)平方米項(xiàng)目總體定位位：城市豪豪宅主力戶型面積積：350--1000平方方米容積率：0.7綠化率：60%建筑密度：：13.9%價(jià)格范圍：：3100元元/㎡（洋房房）、5700元/㎡（（獨(dú)立別墅））、3700元/㎡（聯(lián)排別別墅）產(chǎn)品數(shù)量：：約160套套開(kāi)盤(pán)時(shí)間：：2003年年7月13日日廣告量2003年1-10月份份共發(fā)布報(bào)紙紙廣告約130萬(wàn)元促銷(xiāo)手段：廣西首屆房··車(chē)模大賽現(xiàn)階段情況：熱銷(xiāo)中特征：1、項(xiàng)目的大大規(guī)模、便捷捷的交通、優(yōu)優(yōu)越的地理位位置、優(yōu)美的的園林設(shè)計(jì)及及齊全的配套套設(shè)施為其成成為南寧高尚尚生態(tài)住宅區(qū)區(qū)奠定了基礎(chǔ)礎(chǔ)。2、戶型設(shè)計(jì)計(jì)合理，洋房房中上價(jià)位。。別墅由于定定位太高，偏偏高的價(jià)位讓讓人難以接受受。3、社區(qū)內(nèi)已已人造景觀為為主，周邊沒(méi)沒(méi)有自然水系系，項(xiàng)目已面面世一年多，，工程進(jìn)度未未能與推廣銷(xiāo)銷(xiāo)售相配合，，沒(méi)有營(yíng)造出出讓人動(dòng)之以以情的社區(qū)環(huán)環(huán)境，目前還還是一片黃土土居多，沒(méi)有有一種真正豪豪宅的氣勢(shì)來(lái)來(lái)增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)信信心。4、盡管在廣廣告宣傳上其其下了很大的的力度，但其其進(jìn)入了一個(gè)個(gè)誤區(qū)，并不不是只有高成成本、高投入入才能有高品品質(zhì)。5、以上種種種原因給銷(xiāo)售售帶來(lái)了較大大的壓力。同同時(shí)項(xiàng)目規(guī)模模大、周期長(zhǎng)長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)對(duì)其最終形態(tài)態(tài)存有疑慮，，這也為其銷(xiāo)銷(xiāo)售造成了障障礙。訴求點(diǎn)次數(shù)百分比產(chǎn)品歷程25%環(huán)境及藝園923%價(jià)格及促銷(xiāo)410%地段513%優(yōu)勢(shì)合作資源及其他923%戶型及結(jié)構(gòu)25%性價(jià)比及獲利回報(bào)13%配套設(shè)施————身份、群族象征38%建筑風(fēng)格————規(guī)劃410%物業(yè)管理————合計(jì)39100%大自然花園廣廣告量及訴求求狀況2、2、9楓楓丹麗舍開(kāi)發(fā)商：廣廣西豐澤房地地產(chǎn)地理位置：：仙葫開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)南蒲大道旁旁占地面積：：320畝建筑面積：：16萬(wàn)平方方米項(xiàng)目總體定位位：大型環(huán)環(huán)江半島園林林別墅小區(qū)主力戶型面積積：140m2—210m2/棟（（聯(lián)體）210m2——458m2/棟（獨(dú)立）容積率：0.7綠化率：60%建筑密度：：13.9%價(jià)格范圍：：40萬(wàn)--50萬(wàn)元/棟棟（聯(lián)體）54萬(wàn)---100萬(wàn)/棟（獨(dú)立））產(chǎn)品數(shù)量：：一期80多多套開(kāi)盤(pán)時(shí)間：：2003年年7月13日日廣告量2003年1-10月份份共發(fā)布報(bào)紙紙廣告約9萬(wàn)萬(wàn)元現(xiàn)階段情況：臨南蒲大道的的1—7號(hào)樓樓、聯(lián)排別墅墅銷(xiāo)售中，預(yù)預(yù)定了將近70%特征：低價(jià)位訴求點(diǎn)次數(shù)百分比環(huán)境及藝園133%價(jià)格及促銷(xiāo)267%合計(jì)3100%楓丹麗舍廣告告量及訴求狀狀況2、2、10榮和山水美美地開(kāi)發(fā)商：廣廣西榮和房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司地理位置：：廣西南寧市市民族大道155號(hào)占地面積：：3000畝畝項(xiàng)目總體定位位：國(guó)際化化高尚住宅領(lǐng)領(lǐng)地容積率：1.068綠化率：51%產(chǎn)品數(shù)量：：獨(dú)立別墅64套，聯(lián)排排別墅1012套開(kāi)盤(pán)時(shí)間：：2003年年8月16日日廣告量2003年1-10月份份共發(fā)布報(bào)紙紙廣告約107萬(wàn)元促銷(xiāo)手段：開(kāi)盤(pán)大型文藝藝表演現(xiàn)階段情況：熱銷(xiāo)中項(xiàng)目總體定位位：原創(chuàng)南南寧山體別墅墅主力戶戶型面面積：：聯(lián)聯(lián)排224平方米米價(jià)格范范圍：：聯(lián)聯(lián)排34——48萬(wàn)元/棟，雙雙拼53——64萬(wàn)棟，，獨(dú)立立101—125萬(wàn)/棟廣告量量2003年年1-10月份份共發(fā)發(fā)布報(bào)報(bào)紙廣廣告約約16萬(wàn)元元特點(diǎn)：：1、項(xiàng)項(xiàng)目憑憑借著著榮和和集團(tuán)團(tuán)的品品牌效效應(yīng)和和項(xiàng)目目的大大規(guī)模模、交交通、、地理理位置置、環(huán)環(huán)藝設(shè)設(shè)計(jì)合合理、、配套套、國(guó)國(guó)際大大師設(shè)設(shè)計(jì)的的標(biāo)志志性建建筑和和景觀觀等形形成了了該樓樓盤(pán)的的核心心優(yōu)勢(shì)勢(shì)。2、性性價(jià)比比適中中。故故其一一期取取得良良好的的銷(xiāo)售售業(yè)績(jī)績(jī)是理理所當(dāng)當(dāng)然的的。3、榮榮和集集團(tuán)將將企業(yè)業(yè)品牌牌文化化融入入到項(xiàng)項(xiàng)目當(dāng)當(dāng)中，，營(yíng)造造了一一種高高品質(zhì)質(zhì)的居居住文文化氛氛圍，，為往往后項(xiàng)項(xiàng)目的的延續(xù)續(xù)提供供了充充足的的升值值空間間。訴求點(diǎn)次數(shù)百分比產(chǎn)品歷程1137%環(huán)境及藝園310%價(jià)格及促銷(xiāo)310%地段————優(yōu)勢(shì)合作資源及其他827%戶型及結(jié)構(gòu)————性價(jià)比及獲利回報(bào)310%配套設(shè)施————身份、群族象征27%建筑風(fēng)格————規(guī)劃————物業(yè)管理————合計(jì)30100%榮和山山水美美地廣廣告量量及訴訴求狀狀況2、3南南寧寧市各各別墅墅樓盤(pán)盤(pán)報(bào)紙紙廣告告投放放比例例樓盤(pán)名稱(chēng)報(bào)紙廣告費(fèi)用（元）百分比玫瑰園135600020%大自然花園129600019%楓丹麗舍900001%翡翠園72000011%榮和山水107550016%新天地別墅110700016%麗水灣2250003%碧麗山莊787501%龍胤花園67500010%天池山1560002%合計(jì)6779250100%2、4廣廣告告訴求求交互互表產(chǎn)品歷程環(huán)境價(jià)格及促銷(xiāo)地段性價(jià)比配套設(shè)施族群象征建筑風(fēng)格戶型及結(jié)構(gòu)其它規(guī)劃物業(yè)管理玫瑰園1751011261大自然花園294513294楓丹麗舍12翡翠園23175132榮和山水1133328新天地別墅117311814麗水灣23311碧麗山莊111龍胤花園2147天池山4212、5系系數(shù)交交互表表占地面積建筑面積容積率綠化率價(jià)格范圍現(xiàn)階段情況玫瑰園180000㎡233500㎡35—150萬(wàn)元/棟花園公寓陸續(xù)封頂翡翠園341335㎡47.88萬(wàn)㎡1.1247.8%單棟150—210萬(wàn)，聯(lián)排80—90萬(wàn)一期逐步完成，25棟別墅陸續(xù)封頂。碧麗山莊97236638--1318元/m2銷(xiāo)售后期龍胤花園23萬(wàn)㎡0.3670%96—1600萬(wàn)元/棟熱銷(xiāo)中天池山563畝24萬(wàn)㎡0.67

45%

50萬(wàn)/棟左右一期銷(xiāo)售不甚理想麗水灣260畝52萬(wàn)㎡0.49銷(xiāo)售不甚理想新天地226畝0.3955%獨(dú)立150—210萬(wàn)聯(lián)排80—90萬(wàn)一期將交付，進(jìn)入二期銷(xiāo)售大自然30.28萬(wàn)㎡23.14萬(wàn)㎡0.760%洋房3100元/㎡、獨(dú)立5700元/㎡、聯(lián)排3700元/㎡熱銷(xiāo)中楓丹麗舍320畝16萬(wàn)㎡0.760%聯(lián)體40--50萬(wàn)獨(dú)立54--100萬(wàn)預(yù)定了將近70%榮和山水3000畝1.06851%熱銷(xiāo)中2、6別別墅購(gòu)購(gòu)買(mǎi)特特征分分析購(gòu)買(mǎi)別墅的的人更加注注重別墅所所處的環(huán)境境，除去價(jià)價(jià)格因素，，通常把享享受放在購(gòu)購(gòu)買(mǎi)別墅的的重要位置置上。同時(shí)時(shí)，也從一一個(gè)側(cè)面反反應(yīng)出購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)別墅的人人，有一種種融入“休休閑生活，，享受人生生”的居住住情節(jié)，即即存在著““購(gòu)買(mǎi)高高尚享受””的購(gòu)買(mǎi)心心理特征。。購(gòu)房最看重重的因素———周邊環(huán)環(huán)境在問(wèn)及“在在購(gòu)買(mǎi)住房房時(shí)，您最最看重的因因素是什么么？”25.70%的受訪者者提到了周周邊環(huán)境，，其次有19.00%的受訪訪者提到了了地段，18.30%的受訪訪者分別提提到了物業(yè)業(yè)管理和房房產(chǎn)價(jià)格，，15.10%的受受訪者提到到了交通便便利，11.10%的受訪者者提到了工工程質(zhì)量，，對(duì)于教育育醫(yī)療配備備、社區(qū)整整體規(guī)劃及及設(shè)計(jì)、升升值潛力、、戶型設(shè)計(jì)計(jì)分別為0.70%、1.60%、1.80%、4.10%的受受訪者所看看重。另外外看重開(kāi)發(fā)發(fā)商實(shí)力及及聲譽(yù)的受受訪者0.00%。。越來(lái)越多的的別墅購(gòu)房房者，注重重別墅住在在社區(qū)的““居住與休休閑”相融融合的特性性。對(duì)于別別墅社區(qū)的的人文要求求更高。2、7購(gòu)購(gòu)房者的的基本形態(tài)態(tài)從購(gòu)房者年年齡上看，，在25-45歲之間，隨隨著年齡的的增長(zhǎng)，購(gòu)購(gòu)房群體逐逐步減少，，其住房得得到解決的的比例也越越高。因此此20-25、26-30、31-35、36-40、41-45、46-50、51-55、56-60、61-65九個(gè)年齡段段的打算購(gòu)購(gòu)房的群體體依次為：：18.70%、31.40%、16.00%、12.60%、5.40%、7.70%、5.60%、1.10%、1.40%；可以認(rèn)為為，20-40歲年齡段的的購(gòu)房群體體是南寧市市樓市的主主要消費(fèi)群群體從購(gòu)房者個(gè)個(gè)人月總收收入看，1.40%的購(gòu)房者者家庭月總總收入在500元以以下，2.00%的的購(gòu)房者家家庭月總收收入在500-799元，3.80%的購(gòu)房者者家庭月總總收入在800-999元以以上，17.80%的購(gòu)房者者家庭月總總收入在1000-1499元，14.40%購(gòu)房者家家庭月總收收入在1500-1999，，16.70%家庭庭月總收入入在2500-2999元，，11.70%家庭庭月總收入入在3000-3499元，，3500-3999元和4000-4999元的分別別占4.50%、4.30%，5500-5499元和和6000-7999元的受受訪者均為為2.70%,5500-5999元元、8000-10000元元、10000元以以上的比例例今占1.40%。。獲取房產(chǎn)信信息接觸最最多的渠道道調(diào)查數(shù)據(jù)顯顯示，72.00%的受訪者者接觸最多多的渠道是是報(bào)紙廣告告，14.20%的的受訪者接接觸最多的的是電視廣廣告，3.40%的的受訪者接接觸最多的的是朋友/熟人介紹紹。購(gòu)房者期望望房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商開(kāi)展的的促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)——打折折當(dāng)今南寧市市的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，各各開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)紛紛搞起起了名目繁繁多的促銷(xiāo)銷(xiāo)活動(dòng)，那那么，哪此此促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)是購(gòu)房者者最樂(lè)意接接受的呢？？調(diào)查數(shù)據(jù)據(jù)顯示購(gòu)房房者對(duì)各項(xiàng)項(xiàng)促銷(xiāo)活動(dòng)動(dòng)喜愛(ài)程度度是不一樣樣的。其中中最受歡迎迎的是打折折，比例達(dá)達(dá)32.20%，其其次是喜歡歡贈(zèng)送家電電，達(dá)11.40%，再次是是抽獎(jiǎng)，達(dá)達(dá)12.70%，再再次是贈(zèng)送送旅游，達(dá)達(dá)10.70%。其其它促銷(xiāo)活活動(dòng)所占的的比例均少少于10%。結(jié)論論從以上分析析中推出：：（1）別墅墅項(xiàng)目如何何定位將在在很長(zhǎng)一段段時(shí)間里影影響別墅的的銷(xiāo)售。（2）仙葫葫區(qū)適合開(kāi)開(kāi)發(fā)休閑、、娛樂(lè)為一一體的高尚尚別墅住宅宅區(qū)。（3）新項(xiàng)項(xiàng)目的起步步在一定程程度上對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有的別墅墅市場(chǎng)帶來(lái)來(lái)一定的沖沖擊；天池池山必須尋尋求差異化化突破口，，提高項(xiàng)目目的競(jìng)爭(zhēng)力力。（4）價(jià)格格仍然是影影響消費(fèi)群群體的主要要因素，隨隨著別墅產(chǎn)產(chǎn)品概念的的逐步深入入，消費(fèi)者者對(duì)環(huán)境、、生活氛圍圍、休閑娛娛樂(lè)等配套套的要求越越來(lái)越高；；因此，項(xiàng)項(xiàng)目必須““創(chuàng)造體體驗(yàn)式”銷(xiāo)銷(xiāo)售環(huán)境。。（5）聯(lián)排排、疊式別別墅在未來(lái)來(lái)一定時(shí)期期內(nèi)還會(huì)主主導(dǎo)市場(chǎng)，，獨(dú)立別墅墅將是住宅宅市場(chǎng)的完完結(jié)篇；（6）在往往后的別墅墅推廣述求求的表達(dá)上上，更應(yīng)該該突破環(huán)境境和性價(jià)比比兩方面的的訴求。（7）隨著著政府部門(mén)門(mén)對(duì)別墅用用地的凍結(jié)結(jié)，仙葫別別墅市場(chǎng)將將不斷完善善，產(chǎn)品檔檔次將更上上一層。（8）仙葫葫區(qū)域未來(lái)來(lái)別墅樓盤(pán)盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)焦焦點(diǎn)必將突突破以往的的項(xiàng)目功能能配套和社社區(qū)人文塑塑造。第三章、建建議議3、1天池池山項(xiàng)目定定位建議3、2天池池山項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃建議3、3天池池山營(yíng)銷(xiāo)策策略建議3、1天池池山項(xiàng)目定定位建議（（差異化需需要）經(jīng)過(guò)對(duì)本地地塊的資源源條件評(píng)價(jià)價(jià)及以上市市場(chǎng)綜合分分析，天池池山別墅項(xiàng)項(xiàng)目，在與與南寧東部部其它的高高尚樓盤(pán)的的競(jìng)爭(zhēng)中，，必須從市市場(chǎng)定位的的差異化營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)角度，，尋求其突突破點(diǎn)。將樓盤(pán)的定定位概念鎖鎖定于“城城市文化閑閑情社區(qū)””。從營(yíng)造城市市的新閑情情主義社區(qū)區(qū)的概念為為源頭，結(jié)結(jié)合社區(qū)所所具有的山山水資源、、風(fēng)景資源源、風(fēng)水資資源，突出出地訴求城城市里白領(lǐng)領(lǐng)、精英一一族的閑情情、從容的的生活理想想及人生愿愿景。打造南寧最最具有閑情情氣質(zhì)及文文化娛樂(lè)風(fēng)風(fēng)格的社區(qū)區(qū)。3、2天池池山規(guī)劃建建議閑情文化策策劃系列之之一·動(dòng)態(tài)的閑閑情文化娛娛樂(lè)區(qū)閑情文化娛娛樂(lè)區(qū)的功功能，是提提供一個(gè)立立足于面向向整個(gè)南寧寧城市，由由社區(qū)與城城市共享的的，集薈南南寧城市文文化閑情特特色的空間間。商業(yè)街區(qū)：：閑情文化策策劃系列之之二·靜態(tài)的閑閑情景觀帶帶·打造具有有中國(guó)田園園情趣的景景觀休閑帶帶文，云集集閑情“玩玩”家所有有的精華。。。閑情文化系系列之三·天池景觀觀設(shè)計(jì)天池是本項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)別于于同一區(qū)位位競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)盤(pán)的特色，，同時(shí)也是是為本項(xiàng)目目的閑情配配套和景觀觀潤(rùn)色增添添獨(dú)特性的的規(guī)劃空間間。閑情文化系系列之四豪宅園林景景觀帶設(shè)計(jì)計(jì)中央景觀閑閑情園林，，點(diǎn)綴有湖湖光山色、、石上清泉泉、森林物物語(yǔ)、棕櫚櫚南風(fēng)、竹竹園雅舍、、陽(yáng)光草坪坪、曲徑通通幽、飛瀑瀑流泉、花花間麗景等等十大景觀觀。3、3天池池山營(yíng)銷(xiāo)策策略建議：：重新包裝；；創(chuàng)造體驗(yàn)驗(yàn)式情景消消費(fèi)從項(xiàng)目的定定位和界定定新的發(fā)展展目標(biāo)；從從營(yíng)銷(xiāo)主題題的改變到到項(xiàng)目風(fēng)格格的轉(zhuǎn)化，，特別是在在“打造造南寧市新新閑情主義義社區(qū)”的的銷(xiāo)售理念念提出后，，“天池池山”項(xiàng)目目將以嶄新新的面貌與與市場(chǎng)對(duì)接接。項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)、、內(nèi)涵、品品質(zhì)的細(xì)節(jié)節(jié)體現(xiàn)。統(tǒng)統(tǒng)一整合設(shè)設(shè)計(jì)，營(yíng)造造精品氛圍圍，加深受受眾的親身身感受。提提升樓盤(pán)性性價(jià)比，同同時(shí)對(duì)海田田公司的品品牌服務(wù)進(jìn)進(jìn)行宣傳。。進(jìn)行整合式式的現(xiàn)場(chǎng)包包裝，重點(diǎn)點(diǎn)景觀、綠綠化先行，，營(yíng)造天池池山休閑的的環(huán)境氛圍圍，讓購(gòu)房房提前體驗(yàn)驗(yàn)天池山住住宅區(qū)的景景觀。推廣廣別墅作為住住宅消費(fèi)金金字塔中的的的頂級(jí)產(chǎn)產(chǎn)品，則尊尊貴、奢華華應(yīng)是其內(nèi)內(nèi)在的品質(zhì)質(zhì)和特征。。如何盡可可能生動(dòng)形形象地宣傳傳項(xiàng)目本身身的品質(zhì)和和內(nèi)涵，則則是項(xiàng)目推推廣成敗的的關(guān)鍵。謝謝！??！2003年年12月9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黃黃葉樹(shù)，，燈下白白頭人。。。00:22:2600:22:2600:221/6/202312:22:26AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。1月月-2300:22:2600:22Jan-2306-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。00:22:2600:22:2600:22Friday,January6,202313、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。1月-231月-2300:22:2600:22:26January6,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。06一一月月202312:22:26上上午午00:22:261月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2312:22上上午1月-2300:22January6,202316、行動(dòng)出成