和泓商業(yè)價(jià)格調(diào)整方案

和泓·濱河風(fēng)情商業(yè)街價(jià)格調(diào)整方案2014.7.22PART1項(xiàng)目當(dāng)前營(yíng)銷難點(diǎn)分析

1、客戶來(lái)訪量不足2、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足3、客戶來(lái)訪渠道有限，主要靠行銷和路過(guò)4、項(xiàng)目目前報(bào)價(jià)客戶難于接受5、客戶對(duì)項(xiàng)目地段存一定抗性，對(duì)未來(lái)前景信心不足6、項(xiàng)目產(chǎn)品存在一定的硬傷，多數(shù)客戶到現(xiàn)場(chǎng)看鋪之后對(duì)產(chǎn)品有較大異議7、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)方向普遍不被看好，導(dǎo)致客戶觀望心態(tài)嚴(yán)重8、對(duì)回報(bào)預(yù)期差別比較大，項(xiàng)目尚未入住，培育期較長(zhǎng)PART2項(xiàng)目重新定位

風(fēng)情臨河步行街項(xiàng)目為街區(qū)商業(yè)，商業(yè)街區(qū)并未全部臨河，需重新定位。首座Park主題式商業(yè)街區(qū)五大中心人群（交通中心、教育中心、休閑旅游中心、文化商業(yè)中心、宜居中心）主題街區(qū)風(fēng)情美食街區(qū)、購(gòu)物天地、數(shù)碼街區(qū)、風(fēng)情娛樂(lè)街區(qū)、兒童娛樂(lè)天地、文化教育街區(qū)項(xiàng)目重新定位

在不破壞項(xiàng)目原有調(diào)性的前提下，以首座Park主題式商業(yè)街區(qū)的形式推出，更有針對(duì)性的細(xì)化，分成六個(gè)街區(qū)主題街區(qū)1234561.風(fēng)情美食街區(qū)

2.購(gòu)物天地

3.數(shù)碼街區(qū)

4.風(fēng)情娛樂(lè)街區(qū)

5.兒童娛樂(lè)天地

6.文化教育街區(qū)當(dāng)前項(xiàng)目最大的問(wèn)題是：項(xiàng)目表價(jià)虛高，客戶對(duì)價(jià)格抗性大！如何突破？按照原有的價(jià)格體系將一樓商鋪成交價(jià)控制在2.4~2.6萬(wàn)，二樓成交價(jià)1.1.2~1.4萬(wàn)，三樓成交價(jià)0.8~1萬(wàn)。PART1定價(jià)解析與依據(jù)

一、已成交客戶價(jià)格分析二、租金回報(bào)分析三、競(jìng)品價(jià)格對(duì)比分析和泓·梅溪四季商業(yè)盤客分析表意向鋪號(hào)面積按揭單價(jià)按揭總價(jià)客戶接受價(jià)格客戶接受總價(jià)價(jià)差差額幅度-21044.1630703.1713558521800079488012703.1741.37%-23355.9735685.9719973442800015671607685.9721.54%-21869.1038762.5726784933100021421007762.5720.03%-23562.1935657.7022175522600016169409657.7027.08%西南面3層302.9712635.4638281641000030297002635.4620.86%西南面2層327.621165.48693381211000360360010165.4848.03%-23455.9735685.9719973442800015671607685.9721.54%-22932.4842722.2813876203300010718409722.2822.76%-23736.5026487.92966809180006570008487.9232.04%

平均值：28.36%自3月1日到6月5日，商業(yè)客戶總計(jì)來(lái)訪118批；A類：成交8批；B類：9批（因價(jià)格抗性未能成交，價(jià)差在3000~13000）一、已成交客戶分析小結(jié)：產(chǎn)品價(jià)格與客戶接受價(jià)格存在較大差距，價(jià)格偏高。項(xiàng)目組銷售團(tuán)隊(duì)在接待客戶過(guò)程中分析：1、對(duì)項(xiàng)目商鋪產(chǎn)品有意向客戶普遍認(rèn)為價(jià)格過(guò)高，洽談至價(jià)格層面未能最終逼定客戶；2、大部分客戶在接觸到商鋪銷售價(jià)格后，并未表現(xiàn)出愿意再次洽談的意向，客戶流失嚴(yán)重；3、小部分意向客戶要求看過(guò)現(xiàn)場(chǎng)之后，對(duì)項(xiàng)目商鋪產(chǎn)品產(chǎn)生較大心理落差，導(dǎo)致客戶流失。一、已成交客戶分析二、租金回報(bào)分析道路名稱租金價(jià)格楓林三路西段20-50元/㎡·月之間；楓林三路中段80-100/㎡·月之間；楓林三路西段（緊靠西站）200-500元/㎡·月之間，價(jià)格拉差較大；咸嘉湖西路（麓景路以東）60-100元/㎡·月之間咸嘉湖西路（麓景路以西）20-50元/㎡·月之間麓楓路20-60元/㎡·月之間麓云路50-60元/㎡·月之間；1、項(xiàng)目附近

租金水平：大部分在20-60元/平/月之間。2、部分人流量較大或者層高較高利用率高的鋪面的租金可達(dá)80-100之間。3、鋪面的空置率較高。項(xiàng)目位置價(jià)格萬(wàn)科·城市花園芒果街30~70元·月小區(qū)主入口臨街商鋪100元·月二、、租租金金回回報(bào)報(bào)分分析析項(xiàng)目目附附近近租租金金價(jià)價(jià)格格低低，，租金金基基本本在在30~100元·月，且且社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)的的租租金金漲漲幅幅不不高高（（3年增增長(zhǎng)長(zhǎng)5%左右右）），，回回本本年年限限在在15年左左右右，，客客戶戶對(duì)回報(bào)預(yù)預(yù)期差別別比較大大。按照一樓樓成交價(jià)價(jià)30000每平米，，當(dāng)前項(xiàng)項(xiàng)目附近近平均租租金水平平80元·月?lián)Q算80*12*31=29760在80元·月的租金金水平下下，除去去項(xiàng)目本本身的開(kāi)開(kāi)發(fā)時(shí)間間和商鋪鋪前期的的培育期期，投資資客靠租租金回收收成本還還需31年，在投投資與回回報(bào)權(quán)衡衡下，客客戶看不不到項(xiàng)目目產(chǎn)品投投資的預(yù)預(yù)期收益益和價(jià)值值，選擇擇放棄了了投資。。二、租金金回報(bào)分分析二、租金金回報(bào)分分析降低投資資成本，，以此吸吸引投資資者，將一樓商商鋪成交交均價(jià)降降至2.4~2.6萬(wàn)24000/12/100=20將回籠資資金周期期控制在在20年以內(nèi)增大投資資客戶的的信心和和投資預(yù)預(yù)期競(jìng)品價(jià)格對(duì)比項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)商業(yè)總體量面積區(qū)間價(jià)格和泓·梅溪四季街鋪一期7000㎡30~100㎡2.6~4.1萬(wàn)萬(wàn)科·城市花園街鋪（已售）7000㎡20~57㎡1.5~3.2萬(wàn)宏德·好萊城街鋪商業(yè)體50000㎡30~50㎡2.6~2.8萬(wàn)（三年返租后）金茂梅溪湖街鋪250~400㎡2.4~2.5萬(wàn)（三年返租后）梅溪青秀街鋪集中商業(yè)一期7000㎡100~200㎡一拖二1.6~1.8萬(wàn)表價(jià)騎龍大街街鋪12000㎡15~60㎡成交均價(jià)2.9萬(wàn)周邊商鋪成交交價(jià)區(qū)間間在1.5~2.9萬(wàn)，項(xiàng)目自身身的成交交價(jià)格在在2.6~4.1萬(wàn)（南面最最低成交交價(jià)2.6萬(wàn)、西面面最低成成交價(jià)2.84萬(wàn)）項(xiàng)目商鋪鋪成交價(jià)價(jià)格遠(yuǎn)高高于片區(qū)區(qū)內(nèi)的成成交價(jià)格格。競(jìng)品價(jià)格對(duì)比項(xiàng)目定價(jià)價(jià)的直接接參考對(duì)對(duì)象為宏德·好萊城，，該項(xiàng)目目實(shí)施三三年返租租政策，，折后價(jià)價(jià)在2.6~2.8萬(wàn)/平米，三三年返租租抵首付付款，降降低了投投資門檻檻。好萊城產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)良好，，鋪面規(guī)規(guī)劃合理理、有足足夠停車車位、鋪鋪面昭示示性好、、無(wú)高差差問(wèn)題。。在產(chǎn)品品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)上均均優(yōu)于和和泓·梅溪四季季。所以，下下階段我我們的價(jià)價(jià)格定位位應(yīng)略低低于好萊萊城，否否則下階階段的產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)我們將將毫無(wú)優(yōu)優(yōu)勢(shì)可言言。競(jìng)品價(jià)格對(duì)比金茂廣場(chǎng)場(chǎng)，該項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施五年返返租6%政策，5.4米層高，，售價(jià)3.5~3.8萬(wàn)，折后后價(jià)在2.6~2.8萬(wàn)/平米。金茂廣場(chǎng)場(chǎng)商業(yè)屬屬于地鐵鐵商業(yè)街街，負(fù)一一層位于于地鐵口口?？偨Y(jié)：下階段,合能·璞麗、宏宏德·好萊城、、金茂廣廣場(chǎng)均會(huì)會(huì)推出商商業(yè)，產(chǎn)產(chǎn)品之間間競(jìng)爭(zhēng)激激烈，項(xiàng)目?jī)r(jià)格格定位均均高于于于好萊城城和金茂茂廣場(chǎng)；；項(xiàng)目一一層產(chǎn)品品成交價(jià)價(jià)格應(yīng)該該下降至至2.4~2.6萬(wàn)，否則則在下階階段的產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中我們們將毫無(wú)無(wú)優(yōu)勢(shì)可可言,項(xiàng)目產(chǎn)品品銷售不不能再拖拖，拖得得越久越越不好賣賣！PART2項(xiàng)目下階階段整體體營(yíng)銷策策略項(xiàng)目街鋪鋪困局推售策略略客戶拓展展業(yè)態(tài)定位位價(jià)格策略略現(xiàn)場(chǎng)包裝裝推廣策略略銷售停滯滯新港地產(chǎn)產(chǎn)的任務(wù)務(wù)：協(xié)助助和泓實(shí)實(shí)現(xiàn)街鋪鋪快速穩(wěn)穩(wěn)妥銷售售！2014年下階階段銷售售目標(biāo)：：5000萬(wàn)當(dāng)前項(xiàng)目目最大的的問(wèn)題是是：項(xiàng)目抗性性大，客客戶來(lái)訪訪量嚴(yán)重重不足！！如何突破破？解決方案案客戶購(gòu)買決策模型主動(dòng)尋找找被動(dòng)激發(fā)發(fā)到訪調(diào)研咨詢考慮購(gòu)買放棄為了縮短短客戶決決策過(guò)程程，我們們需要通通過(guò)項(xiàng)目目推廣、、業(yè)態(tài)定定位、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝裝等多種種渠道盡盡可能的的幫客戶戶完成決決策環(huán)節(jié)節(jié)。我們幫助助客戶完完成的越越多，客客戶的決決策才能能更快更更容易！！▲財(cái)富富階層（（100-500萬(wàn)以以上）▲有從從商以及及租售商商鋪經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)▲了解解長(zhǎng)沙商商鋪市場(chǎng)場(chǎng)▲熟悉悉長(zhǎng)沙梅梅溪湖板板塊及麓麓谷板塊塊▲有商商戶資源源（非必要要特征））解決方案案——目標(biāo)客群群待售街鋪鋪比已售售街鋪平平均總價(jià)價(jià)更高、、抗性更更大，目目標(biāo)客群群明顯位位移。項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶群群以周邊邊區(qū)域高高檔住宅宅業(yè)主、、商圈經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶、、企業(yè)中中高管理理層及地地州富裕裕階層為為主客群素描描大型經(jīng)銷銷商區(qū)域總代代理購(gòu)買力專業(yè)度普通投資資客周邊業(yè)主主高端投資資客實(shí)業(yè)家資金密集集性行業(yè)業(yè)權(quán)利階層層解決方案案打破冰點(diǎn)點(diǎn)多頻次推推售推售高端外圍圍投資客客客戶做老板不不如做房房東推廣現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)業(yè)氛圍包裝精品配套套+濱河河親水休休閑食尚尚街區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整價(jià)差差價(jià)格營(yíng)銷策略略與思路路針對(duì)人氣氣不足？？沒(méi)有客客源？解解決問(wèn)題題與目標(biāo)標(biāo)達(dá)成的的營(yíng)銷策策略“內(nèi)外外場(chǎng)結(jié)結(jié)合””+“低門門檻購(gòu)購(gòu)鋪””+“渠道道滲透透”內(nèi)外場(chǎng)場(chǎng)結(jié)合合：以售樓樓部為為基地地，以以河西西主要要商圈圈為外外展接接待點(diǎn)點(diǎn)，在在人流流量大大的商商圈設(shè)設(shè)定固固定展展點(diǎn)以以及流流動(dòng)展展點(diǎn)低門檻檻購(gòu)鋪鋪：以最大大限度度降低低客戶戶購(gòu)鋪鋪門檻檻為原原則，，對(duì)現(xiàn)現(xiàn)有價(jià)價(jià)格體體系進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整，，并采采取返返租或或送創(chuàng)創(chuàng)業(yè)基基金策策略。。渠道滲滲透：：基本CALL客拓客客政策策+專業(yè)市市場(chǎng)巡巡展直直銷方方式+商家走走訪+企業(yè)園園區(qū)拓拓客+老帶新新（卡卡帶卡卡）與與轉(zhuǎn)介介政策策制定定…5大管道道，定定向傳傳播策略解解釋：：將有限限的推推廣費(fèi)費(fèi)用集集中在在最能能產(chǎn)生生影響響的媒媒體上上，做做到精精準(zhǔn)投投放全全面覆覆蓋。。投放策策略：：傳傳媒先先行網(wǎng)絡(luò)長(zhǎng)長(zhǎng)效行銷撒撒網(wǎng)活動(dòng)捕捕客現(xiàn)場(chǎng)為為重營(yíng)銷策策略與與思路路PART3項(xiàng)目包裝策策略南段商鋪包裝樣板鋪鋪區(qū)間間硬性性包裝裝已初初步到到位，，但目目前暫暫無(wú)風(fēng)風(fēng)情商商業(yè)街街的氛氛圍，，需在在樣板板間豐豐富商商業(yè)的的內(nèi)涵涵和調(diào)調(diào)性，，輔以以座椅椅、綠綠植、、遮陽(yáng)陽(yáng)傘等等，讓讓客戶戶切身身體會(huì)會(huì)到風(fēng)風(fēng)情商商業(yè)街街的魅魅力。。南段商鋪包裝加快南南面施施工進(jìn)進(jìn)度，，跟進(jìn)進(jìn)風(fēng)情情商業(yè)業(yè)街包包裝，，形成成整體體的銷銷售氛氛圍，，將休休閑商商業(yè)元元素融融入其其中，，打造造成濱濱河休休閑食食尚商商業(yè)街街示范范街區(qū)區(qū)?，F(xiàn)場(chǎng)包裝策略：高差問(wèn)題項(xiàng)目一一期商商業(yè)西西面、、南面面均存存在二二次高高差，，對(duì)商商業(yè)展展示面面有較較大影影響，，可采采取降降低臺(tái)臺(tái)階高高度的的措施施弱化化高差差將3級(jí)臺(tái)階階向大大堂處處延伸伸3米，降降低高高差感感。移除欄欄桿，，降低低兩塊塊面磚磚的高高度，，開(kāi)出出半米米的綠綠化帶帶，種種植綠綠植延延圍墻墻垂下下，減減弱高高差感感南面樓梯解決方案將西南南面連連廊延延伸出出來(lái)，，與南南面商商業(yè)街街連成成一體體將樓梯梯緊靠靠墻壁壁延伸伸出來(lái)來(lái)，將將西南南面商商業(yè)和和南面面商業(yè)業(yè)連成成一個(gè)個(gè)整體體，增增強(qiáng)商商業(yè)氣氣氛。。商業(yè)停停車配配套問(wèn)問(wèn)題的的解決決建議議項(xiàng)目商商業(yè)物物業(yè)外外圍臨臨街面面沒(méi)有有停車車場(chǎng)地地，對(duì)對(duì)銷售售成交交有一一定的的阻礙礙。通通過(guò)對(duì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的查查勘，，我們們建議議在西西段入入戶大大堂南南側(cè)的的商業(yè)業(yè)電梯梯間處處，把把東面面的墻墻體打打穿。。該面面墻體體直接接與項(xiàng)項(xiàng)目一一期地地庫(kù)相相連，，客戶戶泊車車后可可直接接從此此處進(jìn)進(jìn)入到到商業(yè)業(yè)街。。將此面面墻打穿穿南段商鋪包裝南面將將作為為下一一階段段的主主推產(chǎn)產(chǎn)品，，目前前施工工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)較混混亂，，商鋪鋪可視視性差差，需需將商商鋪門門洞做做玻璃璃門，，及時(shí)時(shí)的清清理建建筑垃垃圾。。獨(dú)棟空間建議獨(dú)棟本本身是是整體體商業(yè)業(yè)中的的一個(gè)個(gè)亮點(diǎn)點(diǎn)設(shè)計(jì)計(jì)，但但是獨(dú)獨(dú)棟也也存在在一定定的硬硬傷，，單層層面積積過(guò)小小、進(jìn)進(jìn)深過(guò)過(guò)短，，使得得產(chǎn)品品本身身的價(jià)價(jià)值沒(méi)沒(méi)有最最大化化，兩兩端的的樓梯梯占據(jù)據(jù)空間間過(guò)大大?？煽蓪菢翘萑トサ粢灰粋€(gè)，，將一一層劃劃成小小鋪出出售，，二層層做整整體出出售。。獨(dú)棟空間改造1.獨(dú)棟樓樓梯可可以撤撤掉一一邊，，在側(cè)側(cè)面做做成懸懸掛式式鋼架架樓梯梯，增增大獨(dú)獨(dú)棟的的空間間；2.獨(dú)棟一一層可可分割割出小小商鋪鋪，二二層整整體出出售。。減少少總價(jià)價(jià)，易易于出出售。。將樓梯梯從東東面延延伸出出來(lái)增增大一一樓的的空間間PART3項(xiàng)目整體營(yíng)營(yíng)銷策略一、項(xiàng)目賣賣點(diǎn)挖掘及及投資抗性性分析二、營(yíng)銷通通路策略三、總體廣廣告策略六、項(xiàng)目賣賣點(diǎn)挖掘及及投資抗性性分析（一）項(xiàng)目目賣點(diǎn)挖掘掘（項(xiàng)目核核心價(jià)值分分析）1.和泓品品牌：和泓品牌具具有的號(hào)召召力和公信信力2.梅溪湖湖新城造城城計(jì)劃：梅溪湖，長(zhǎng)長(zhǎng)沙未來(lái)城城市新中心心3.政府規(guī)規(guī)劃力度：：600億打打造梅溪湖湖新城的戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃4.梅溪湖湖第一條濱濱河親水休休閑食尚商商業(yè)街：緊緊靠游艇基基地，集休休閑、美食食、購(gòu)物于于一體5.“5年年升值計(jì)劃劃”：“城市化””和“地鐵鐵效應(yīng)”掀掀起投資熱熱浪6.經(jīng)營(yíng)創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值：：新港地產(chǎn)產(chǎn)國(guó)內(nèi)知名名專業(yè)商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理公公司，確保保未來(lái)收益益穩(wěn)定（二）客戶戶投資抗性性分析及應(yīng)應(yīng)對(duì)策略1．客戶投投資抗性分分析業(yè)態(tài)無(wú)法如如預(yù)期規(guī)劃劃，很難經(jīng)經(jīng)營(yíng)成功租金遞增速速度可能太太慢，無(wú)法法達(dá)到預(yù)期期水平現(xiàn)有商圈人人流稀少，，目前商業(yè)業(yè)環(huán)境較為為冷清周邊新增商商業(yè)會(huì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目構(gòu)成極極大威脅目前租金水水平較低，，售價(jià)租金金比明顯偏偏高2．應(yīng)對(duì)策策略：提前確定重重大經(jīng)營(yíng)管管理措施，，增強(qiáng)商家家及投資者者信心在正式集中中銷售之前前，確定主主力意向商商家，并簽簽訂意向合合作書，以以增強(qiáng)投資資客戶信心心對(duì)項(xiàng)目投資資前景進(jìn)行行充分剖析析，預(yù)測(cè)項(xiàng)項(xiàng)目5年后后、10年年后的租金金水平尋找國(guó)內(nèi)可可參考商業(yè)業(yè)樣板項(xiàng)目目，分析其其租金增長(zhǎng)長(zhǎng)速度，讓讓投資者看看到預(yù)期投投資收益率率進(jìn)行返租銷銷售及設(shè)立立創(chuàng)業(yè)基金金，降低投投資門檻,培育自營(yíng)客客戶購(gòu)買增設(shè)濱河休休閑商業(yè)休休閑設(shè)施，，打造南段段濱河休閑閑商業(yè)示范范街，提升升項(xiàng)目商業(yè)業(yè)氛圍，給給客戶增強(qiáng)強(qiáng)信心。七、總體促促銷策略1、針對(duì)不不同類型投投資者設(shè)計(jì)計(jì)合適的促促消活動(dòng)，，有的放矢矢直目標(biāo)，，促成銷售售?！就顿Y客】“后出租屋屋時(shí)代的投投資創(chuàng)富策策略”主題講座l

針對(duì)對(duì)本地周邊邊投資客，，從其投資資特點(diǎn)出發(fā)發(fā)進(jìn)行說(shuō)服服【自營(yíng)】“買鋪創(chuàng)業(yè)業(yè)，加盟連連鎖”創(chuàng)業(yè)論壇。。l

針對(duì)自自營(yíng)用途的的商鋪購(gòu)買買者，聯(lián)合合連鎖商家家、創(chuàng)業(yè)者者進(jìn)行大型型活動(dòng)，吸吸引大量創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者l

設(shè)立立一定金額額的創(chuàng)業(yè)基基金，以資資助創(chuàng)業(yè)投投資者，促促進(jìn)自營(yíng)客客戶介入2、圍繞““濱河風(fēng)情情商業(yè)街””舉辦系列列客戶互動(dòng)動(dòng)參與性強(qiáng)強(qiáng)的現(xiàn)場(chǎng)促促銷活動(dòng)，，強(qiáng)化本商商業(yè)街的核核心價(jià)值PART3營(yíng)銷計(jì)劃8.319.3010.3111.307.31客戶拓展啟啟動(dòng)，老業(yè)業(yè)主項(xiàng)目推推介會(huì)麓谷企業(yè)推推介會(huì)營(yíng)銷活動(dòng)階段目標(biāo)老業(yè)主挖掘掘20批有有效客戶電話及短信信客戶拓展展啟動(dòng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包包裝完成銷售額5000萬(wàn)銷售目標(biāo)：：50個(gè)商商鋪高橋大市場(chǎng)場(chǎng)客戶推介介會(huì)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)控控制及階段段目標(biāo)紅星大市場(chǎng)場(chǎng)客戶推介介會(huì)河西專業(yè)市市場(chǎng)客戶推推介會(huì)12.31老帶新客戶戶獎(jiǎng)勵(lì)政策策激烈第一重：重重點(diǎn)客戶拓拓展階段營(yíng)銷推推廣安排———客戶積積累期活動(dòng)主題：：為縮短客客戶客戶拓拓展周期，，以鎖定區(qū)區(qū)域客戶為為主導(dǎo)。重重點(diǎn)拓展項(xiàng)項(xiàng)目周邊，，向四周輻輻射。以老老業(yè)主、河河西專業(yè)市市場(chǎng)、成熟熟社區(qū)、加加油站為主主，同時(shí)對(duì)對(duì)部分成熟熟商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行走訪訪；組織形式：：在市場(chǎng)各主要店鋪鋪大門及櫥櫥窗位置張張貼項(xiàng)目海海報(bào)，凡張貼時(shí)時(shí)間超過(guò)20天者可可以參加和和泓梅溪四四季組織的的抽獎(jiǎng)活動(dòng)動(dòng)，活動(dòng)獎(jiǎng)獎(jiǎng)品主要為為數(shù)碼相機(jī)機(jī)、MP3等數(shù)碼碼電器。抽獎(jiǎng)時(shí)間：：第一次抽抽獎(jiǎng)時(shí)間安安排在9月月1日客戶拓展三重唱唱：時(shí)間：7月月30日———8月30日目標(biāo)：8月月30日拓拓展60組組誠(chéng)意客戶戶，爭(zhēng)取實(shí)實(shí)現(xiàn)15套套銷售，銷售額：1100萬(wàn)萬(wàn)階段營(yíng)銷推推廣安排———客戶積積累期第二重：梅梅溪湖周邊邊企業(yè)及項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)主拓拓展時(shí)間：9月月1日—9月31日，，項(xiàng)目組開(kāi)開(kāi)始聯(lián)系麓麓谷企業(yè)中中高管理層層并與客服部部協(xié)商，針針對(duì)項(xiàng)目購(gòu)購(gòu)房客戶進(jìn)進(jìn)行邀約，，同時(shí)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目周邊主主要項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行客戶邀邀約，如萬(wàn)萬(wàn)科城市花花園、涉外外學(xué)院老師師等；并對(duì)對(duì)萬(wàn)家麗、、紅星、黃黃興路步步行街等大大市場(chǎng)進(jìn)行行項(xiàng)目推介介。同時(shí)時(shí)，，新新港港地地產(chǎn)產(chǎn)通通過(guò)過(guò)資資源源公公司司拓拓展展到到短短信信及及電電話話客客戶戶群群；；客戶戶拓展展三三重重唱唱：：目標(biāo)標(biāo)：：9月月30日日前前拓拓展展50組組誠(chéng)誠(chéng)意意客客戶戶，，成成交交15批批客客戶戶，，1300萬(wàn)萬(wàn)；；階段段營(yíng)營(yíng)銷銷推推廣廣安安排排————客客戶戶積積累累期期第三三重重：：新新港港地地產(chǎn)產(chǎn)其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目客客戶戶聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)時(shí)間間：：10月1日日正正式式啟啟動(dòng)動(dòng)————新港港地地產(chǎn)產(chǎn)在在長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目三三一一街街區(qū)區(qū)、、北北辰辰三三角角洲洲鳳鳳凰凰天天街街、、人人民民路路九九號(hào)號(hào)及及相相關(guān)關(guān)商商會(huì)會(huì)等等客客戶戶進(jìn)進(jìn)行行聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)宣宣傳傳。?？蛻魬敉卣拐谷刂爻海耗繕?biāo)標(biāo)：：10月月31日日前前拓拓展展客客戶戶60組組誠(chéng)誠(chéng)意意客客戶戶，，成成交交18批批，，1500萬(wàn)萬(wàn)，，8.1-2日日集集中中推推售售；；9月月6-7日日推推售售；；10月月4-5日日推推售售；；銷售售節(jié)節(jié)奏奏安安排排————每每月月集集中中針針對(duì)對(duì)誠(chéng)誠(chéng)意意客客戶戶小小批批次次開(kāi)開(kāi)盤盤，，通通過(guò)過(guò)一一波波接接一一波波的的加加推推熱熱銷銷向向市市場(chǎng)場(chǎng)堅(jiān)堅(jiān)定定信信心心主要要起起到到烘烘托托現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氛氛圍圍的的作作用用；；現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝主主要要包包括括：：導(dǎo)導(dǎo)示示系系統(tǒng)統(tǒng)、、廣廣告告位位、、店店招招、、門門頭頭雨雨棚棚、、櫥櫥窗窗、、遮遮陽(yáng)陽(yáng)傘傘、、休休閑閑茶茶座座、、特特色色樹樹等等。。完成成時(shí)時(shí)間間：：每每場(chǎng)場(chǎng)推推售售活活動(dòng)動(dòng)前前2天天現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)布布置置完完畢畢現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝：打破破冰冰點(diǎn)點(diǎn)強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)攻攻堅(jiān)堅(jiān)推廣廣渠渠道道建建議議：：推推廣廣預(yù)預(yù)算算取取銷銷售售額額2.5%，，約約130萬(wàn)萬(wàn)元元。。本著著““經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、、實(shí)實(shí)用用””的的原原則則，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)部部分分推推廣廣以以線線下下廣廣為為主主，，少量量輔輔以以線線上上推推廣廣，，并并階階段段性性做做項(xiàng)項(xiàng)目目推推介介會(huì)會(huì)。。行銷銷：：針針對(duì)對(duì)河河西西之之前前主主要要成成熟熟小小區(qū)區(qū)、、安安置置小小區(qū)區(qū)及及專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)、、高高橋橋大大市市場(chǎng)場(chǎng)、、紅紅星星市市場(chǎng)場(chǎng)、、萬(wàn)萬(wàn)家家麗麗廣廣場(chǎng)場(chǎng)等等長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙比比較較成成熟熟的的專專業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)商商戶戶拓拓展展為為主主；；CALL客客：：收收集集資資源源，，不不定定期期CALL客客；；網(wǎng)絡(luò)絡(luò)與與微微信信全全覆覆蓋蓋：：推推出出項(xiàng)項(xiàng)目目街街鋪鋪銷銷售售招招商商信信息息。。老帶帶新新：：建建議議實(shí)實(shí)施施老老帶帶新新鼓鼓勵(lì)勵(lì)政政策策；；轉(zhuǎn)介介：：對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊區(qū)區(qū)域域的的中中介介公公司司進(jìn)進(jìn)行行洽洽談?wù)劊?，?duì)對(duì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)接接成成功功的的中中介介人人員員給給予予1%的的成成交交獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)項(xiàng)目目推推廣廣費(fèi)費(fèi)用用預(yù)預(yù)算算：：135萬(wàn)渠道頻率時(shí)間節(jié)點(diǎn)目標(biāo)費(fèi)用預(yù)算CALL客每月5000批8月—10月收集業(yè)界資源有針對(duì)性CALL客，收集誠(chéng)意客戶100批5萬(wàn)微信及網(wǎng)絡(luò)微信每月5萬(wàn)條8月—10月請(qǐng)專業(yè)公司整合資源群發(fā)，收集意向客戶100批20萬(wàn)（含網(wǎng)絡(luò)）行銷6個(gè)行銷小組，每組4人8月—10月帶客上門200批，收集意向客戶150批20萬(wàn)行業(yè)轉(zhuǎn)介板塊內(nèi)在售項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)達(dá)成意向10人以上；中介公司鎖定10家以上8月—10月轉(zhuǎn)介意向客戶100批，成交目標(biāo)25-30批25萬(wàn)（含轉(zhuǎn)介成交）推介暖場(chǎng)活動(dòng)每周一場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)，每月一場(chǎng)推介會(huì)8月—10月進(jìn)一步向意向客戶灌輸項(xiàng)目核心賣點(diǎn)，堅(jiān)定客戶購(gòu)買信心15萬(wàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝對(duì)西段高差整改；對(duì)現(xiàn)場(chǎng)氛圍進(jìn)行提升；對(duì)南段打造濱河休閑風(fēng)情示范街8月—10月每月制作商業(yè)街新單張、海報(bào)；暖場(chǎng)活動(dòng)及推介會(huì)活動(dòng)物料等費(fèi)用，小計(jì)5萬(wàn)50萬(wàn)（示范街45萬(wàn)）本項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)破破冰冰意意義義a.下階階段段將將有有合合能能·璞麗麗、、美美立立方方、、宏宏德德·好萊萊城城、、金金茂茂廣廣場(chǎng)場(chǎng)均均會(huì)會(huì)推推出出商商業(yè)業(yè)，，產(chǎn)產(chǎn)品品之之間間競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈，，項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售不不能能再再拖拖，，拖拖得得越越久久銷銷售售壓壓力力越越大大！！b.梅溪溪湖湖片片區(qū)區(qū)暫暫無(wú)無(wú)成成熟熟的的商商業(yè)業(yè)，，哪哪個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目最最先先打打開(kāi)開(kāi)商商業(yè)業(yè)局局面面，，誰(shuí)誰(shuí)就就在在梅梅溪溪湖湖片片區(qū)區(qū)的的住住宅宅群群中中占占主主導(dǎo)導(dǎo)地地位位；；c.商業(yè)作為為住宅配套的的重要一環(huán)，，一期商業(yè)的的成敗會(huì)影響響項(xiàng)目二期住住宅的銷售，，一定程度上上決定二期商商業(yè)的走向；；感謝聆聽(tīng)Thankyouforlistening9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。20:10:1420:10:1420:101/5/20238:10:14PM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。1月-2320:10:1420:10Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。20:10:1420:10:1420:10Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2320:10:1420:10:14January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。05一月20238:10:14下午20:10:141月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月238:10下下午午1月-2320:10January5,202316、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/520:10:1520:10:1505January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。8:10:15下下午8:10下下午20:10:151月-239、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。20:10:1520:10:1520:101/5/20238:10:15PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2320:10:1520:10Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一