2022年房地產估價師之開發(fā)經營與管理綜合練習試卷A卷附答案

2022年房地產估價師之開發(fā)經營與管理綜合練習試卷A卷附答案單選題（共100題）1、一般而言，房地產開發(fā)項目的存貨占流動資產的大部分，其速動比率較低，不會達到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%【答案】D2、某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是（）戰(zhàn)略。A.形象差異化B.人員差別化C.服務差別化D.產品差別化【答案】D3、進行靜態(tài)條件下的計算與進行動態(tài)條件下的計算，兩者的區(qū)別是()。A.是否考慮計算公式的影響B(tài).是否的考慮設備壽命影響C.是否考慮資金時間價值的影響D.是否考慮設備磨損的影響【答案】C4、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。A.更適于進行長期投資B.變現性差C.具有更強的適應性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理【答案】C5、就房地產開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的（）的回收。A.經營資金B(yǎng).開發(fā)經營成本C.開發(fā)建設投資D.總開發(fā)成本【答案】D6、（）的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關費用。A.權益融資B.債務融資C.發(fā)行企業(yè)債券D.吸收其他機構投資者資金【答案】B7、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D.工程量近似匡算法【答案】B8、某投資市場的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國債收益率為4.5%，房地產投資市場的風險相關系數為0.5。那么，當前房地產投資的折現率為（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%【答案】C9、房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。這主要體現了房地產投資風險的（）。A.變現風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險【答案】A10、住房抵押支持證券，就是把金融機構所持有的（）債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。A.房地產企業(yè)債券B.個人住房抵押貸款C.房地產企業(yè)抵押貸款D.金融機構長期融資【答案】B11、如果銀行存款的利率為10%，為在1年后獲得11000元，現在應該存入銀行()。A.12000元B.10000元C.9250元D.9929元【答案】B12、下列報表中，不屬于房地產開發(fā)項目財務報表中基本報表的是（）。A.資本金現金流量表B.財務計劃現金流量表C.利潤表D.借款還本付息表【答案】D13、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有()。A.位置固定性B.各異性C.適應性D.相互影響性【答案】D14、某房地產開發(fā)項目采用20％的折現率計算出的項目凈現值為16萬元，該項目的財務內部收益率為（）。A.小于20%B.滿足目標收益率要求C.大于20％D.不滿足目標收益率要求【答案】C15、某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按()作為計息周期的。A.年B.半年C.季度D.月【答案】C16、按照地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場細分的主要方式，地域所包括的范圍可大可小，最常見的是按照（）劃分。A.城市內某個區(qū)域B.省或自治區(qū)所轄地域C.城市D.中國房地產市場【答案】C17、房地產投資的收益，包括投資回收和()兩個部分。A.投資風險B.投資利率C.投資現值D.投資回報【答案】D18、開發(fā)商在對當地經濟社會及房地產市場有比較深入了解并占有大量市場信息的基礎上，尋找需要滿足的市場需求，探討投資可能性，對各種可供選擇的投資機會進行篩選，在頭腦中快速判斷其可能性的過程是（）。A.細化投資設想B.提出投資設想C.可行性研究D.投資機會選擇【答案】B19、在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過與（）進行比較、修正后得來的。A.近期交易物業(yè)的租金或售價B.市場上交易物業(yè)的租金或售價C.類似物業(yè)D.市場上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價【答案】D20、詳細可行性研究階段對建設投資估算的精度為（）。A.±10%B.±20%C.±25%D.±30%【答案】A21、企業(yè)的某項業(yè)務分別記入了資產的貸方和所有者權益的借方，表示（）。A.資產增加，所有者權益增加B.資產減少，所有者權益減少C.資產增加，所有者權益減少D.資產減少，所有者權益增加【答案】B22、對某房地產項目進行敏感性分析，當地價、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。A.地價B.建造成本C.貸款利率D.資本化率【答案】D23、關于預算，下列說法錯誤的是（）。A.可以幫助物業(yè)服務企業(yè)努力減少物業(yè)凈經營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現金流的狀況B.當一項未預計到的費用支出導致現金短缺時，預算可以幫助物業(yè)服務企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出C.預算有許多類型，主要有年度運營預算，資本支出預算和長期預算D.年度運營預算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內，物業(yè)的現金流將會有哪些變化【答案】D24、某房地產開發(fā)企業(yè)在制定其開發(fā)項目的營銷策略時，確定的銷售價格遠低于某知名房地產開發(fā)企業(yè)類似項目的價格，這種定價方法是（）。A.挑戰(zhàn)定價法B.價值定價法C.成本加成定價發(fā)D.認知價值定價法【答案】A25、在多層公共建筑中，被廣泛使用的最基本的消防給水系統(tǒng)是（）。A.消防栓系統(tǒng)B.自動噴灑系統(tǒng)C.分質供水系統(tǒng)D.分區(qū)分壓供水系統(tǒng)【答案】A26、房地產投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。A.銷售收入B.轉讓收入C.租金收入D.利息收入【答案】C27、關于房地產市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。A.吸納周期是指房屋從準備租售到租售完成所需的時間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數值上等于吸納率的倒數【答案】A28、單利計息與復利計息的區(qū)別在于()。A.是否考慮資金的時間價值B.是否考慮本金的時間價值C.是否考慮先前計息周期累計利息的時間價值D.采用名義利率還是實際利率【答案】C29、就房地產開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的（）的回收。A.經營資金B(yǎng).開發(fā)經營成本C.開發(fā)建設投資D.總開發(fā)成本【答案】D30、下列因素或措施可能會導致房地產價格上升的是()。A.提高開發(fā)貸款利率B.降低開發(fā)貸款利率C.通貨膨脹率下降D.降低房地產稅費【答案】A31、對于一般的商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0【答案】A32、房地產租金，是指報告期房地產市場中的租金水平，通常是用不同類型房屋的（）租金來表示。A.平均數B.相對數C.合理D.期望【答案】A33、下列屬于房地產開發(fā)投資的靜態(tài)指標的是（）。A.財務內部收益率B.投資回報率C.成本利潤率D.資本金凈利潤率【答案】C34、若登記賬簿出現借貸方向、科目正確，但是入賬金額少記的，應采用（）。A.劃線更正法B.紅字更正法C.補充登記法D.劃線注銷，注明“此行空白”【答案】C35、下列不屬于房地產商用物業(yè)市場的是（）。A.寫字樓市場B.零售商場或店鋪C.休閑旅游設施市場D.倉儲用房市場【答案】D36、從屋頂到基礎，全部構件部位均需設縫分開的變形縫是（）。A.伸縮縫B.沉降縫C.防震縫D.施工縫【答案】B37、某房地產企業(yè)的資產負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產合計為4000萬元，流動資產和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。A.6.25%B.80.00%C.133.33%D.200.00%【答案】D38、在實際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結構，構造（）個基本評價方案。A.1～2B.1～3C.2～3D.2～4【答案】D39、房地產投資個別風險包括()。A.利率風險B.或然損失風險C.持有期風險D.政策風險【答案】C40、某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預計未來3年每年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C41、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質量與市場領導者的物業(yè)質量相近，如果定價比市場領導者的定價低，則其采用的是（）。A.隨行就市定價法B.價值定價法C.應戰(zhàn)定價法D.挑戰(zhàn)定價法【答案】D42、對于房地產開發(fā)項目，以下各項目中屬于投資者各方現金流量表的是（）。A.自有資金B(yǎng).銷售收入C.自營收入D.經營資金出資額【答案】D43、房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設供出售、出租使用的商品住宅、廠房、倉庫、辦公樓等房屋工程及其配套的服務設施所完成的投資屬于（）。A.商品房建設投資B.置業(yè)投資C.土地開發(fā)投資D.土地一級開發(fā)【答案】A44、下列市場監(jiān)測與預警指標中，反映房地產開發(fā)投資與宏觀經濟協(xié)調發(fā)展總體狀況的是（）。A.開發(fā)強度系數B.土地轉化率C.住房可支付性指數D.住房市場指數【答案】A45、房地產投資方案比選通常是在（）之間進行。A.獨立方案B.互斥方案C.凈現值法D.等額年費用法【答案】B46、一般情況下，規(guī)劃設計費為建安工程費的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D47、下列關于過熱與房地產泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發(fā)反映市場上的供求關系，而房地產泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關系B.房地產過度開發(fā)比房地產泡沫的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落C.當房地產泡沫產生時，市場還處在上升階段，而出現過度開發(fā)的現象時，市場已經開始下滑了D.過熱表現為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產泡沫則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【答案】B48、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當的小塊“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發(fā)期需要3年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。假設開發(fā)法不可為房地產投資者提供的數據是（）。A.測算擬開發(fā)場地的最高價格B.測算擬開發(fā)場地的最低價格C.測算開發(fā)項目的預期利潤D.測算開發(fā)中可能出現的最高費用【答案】B49、某市2014年辦公樓施工面積為500萬平方米，竣工面積為180萬平方米；2015年辦公樓新開工面積為650萬平方米，竣工面積為300萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2015年辦公樓的施工面積為（）萬平方米。A.620B.670C.970D.1150【答案】C50、下列屬于會計恒等式的是（）。A.資產－費用＝負債＋所有者權益－收入B.所有者權益＝資產＋負債C.資產＋費用＝負債＋所有者權益＋收入D.負債＝資產＋所有者權益【答案】C51、保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到()的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。A.利潤為零時B.利潤最大時C.允許的最低經濟效益指標D.允許的最高經濟效益指標【答案】A52、復元活血湯的病位是A.脅下B.頭面C.小腹D.少腹【答案】A53、在房地產自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A54、在實際操作過程中，通常按照開發(fā)項目是否分期與開發(fā)經營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結構，構造（）個基本評價方案。A.1～2B.1～3C.2～3D.2～4【答案】D55、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態(tài)關系時，首先需要做的是（）。A.列出需要進行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財務評價指標D.通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布【答案】B56、投資機會研究分為一般投資機會研究和()。A.詳細研究B.粗略研究C.特定項目的投資機會研究D.建設項目的投資機會研究【答案】C57、敏感性分析是一種（）分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。A.靜態(tài)確定性B.靜態(tài)不確定性C.動態(tài)確定性D.動態(tài)不確定性【答案】D58、在市場經濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.物業(yè)出租經營成本B.同類型物業(yè)市場供求關系C.物業(yè)出租稅費水平D.業(yè)主希望的投資回報率【答案】B59、利率和通貨膨脹，屬于房地產市場運行環(huán)境中的（）因素。A.社會環(huán)境B.政治環(huán)境C.經濟環(huán)境D.金融環(huán)境【答案】C60、某房地產投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業(yè)的速動比率為（）。A.37.5%B.75%C.150%D.113%【答案】A61、（）對于宏觀經濟變化的反應是最快和最大的。A.工業(yè)物業(yè)B.居住物業(yè)C.零售商業(yè)用房D.寫字樓【答案】C62、某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內按年等額償還，年利率為7%，預計該商鋪第1年稅后凈現金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為（）。A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%【答案】C63、某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年末的租金是（）元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38【答案】A64、某公司開發(fā)的酒店項目在建成經營一段時間后，根據市場的變化將其用途調整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是（）。A.避強定位方式B.產品差別化方式C.對抗性定位方式D.重新定位方式【答案】D65、30.對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內部收益率法C.凈現值法D.等額年費用法【答案】A66、下列各項中不屬于敏感性分析的“三項預測值”的是（）。A.最樂觀預測值B.最悲觀預測值C.最可能預測值D.最不可能預測值【答案】D67、下列房地產投資行為中，房地產投資管理經驗豐富的機構投資者通常會選擇的是（）。A.開發(fā)商品住宅B.開發(fā)工業(yè)廠房C.購買優(yōu)良區(qū)位的新竣工物業(yè)D.購買繁華區(qū)域的成熟物業(yè)【答案】C68、2015年某市商品住宅實際銷售量為400萬m2，預測銷售量為350萬m2，如果平滑指數=0.65，則用指數平滑法預測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B69、某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B70、下列收益性物業(yè)凈經營收入的表達式中，正確的是（）。A.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用B.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息C.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準備金D.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準備金－所得稅【答案】A71、利率和通貨膨脹，屬于房地產市場運行環(huán)境中的（）因素。A.社會環(huán)境B.政治環(huán)境C.經濟環(huán)境D.金融環(huán)境【答案】C72、對房地產開發(fā)項目，不出現在項目投資現金流量表中的是（）。A.銷售收入B.開發(fā)建設投資C.營業(yè)稅金及附加D.借貸本金償還【答案】D73、房地產開發(fā)項目用于（）時，不計算借款償還期。A.出租B.自營C.經營D.銷售【答案】D74、對市場需求與供應情況、項目所在地區(qū)的社會經濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、市場供應與需求、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等進行的預可行性研究，屬于（）階段。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策【答案】B75、對于開發(fā)－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現金流入都包括出租收入和持有期末的轉售收入B.現金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本【答案】A76、隨著我國房地產金融的不斷創(chuàng)新和發(fā)展，以前不適合在房地產投資領域使用的（）形式越來越得到普遍應用。A.長期投資、實物投資和直接投資B.長期投資、間接投資和實物投資C.短期投資、實物投資和金融投資D.短期投資、間接投資和金融投資【答案】D77、某房地產開發(fā)企業(yè)通過調查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調查屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.創(chuàng)新性調查D.因果性調查【答案】D78、下列因素中，屬于房地產置業(yè)投資項目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費用【答案】B79、中國現有房地產價格統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)()的統(tǒng)計。A.平均價格B.加權價格C.抽樣價格D.成交價格【答案】A80、下列關于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規(guī)項目的財務內部收益率是唯一的D.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差【答案】D81、關于流動比率的說法中，錯誤的是（）。A.流動比率=（流動資產總額－存貨）／流動負債總額×100%B.又稱之為“銀行家比率”C.又稱之為“二對一比率”D.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上【答案】A82、房地產投資的弊端不包括()。A.變現性差B.投資數額巨大C.投資回收期較長D.政府難以支持【答案】D83、某開發(fā)商向銀行申請了利率6%、期限為10年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本額為（）萬元。A.7.59B.7.28C.13.59D.6.05【答案】A84、下列屬于會計恒等式的是（）。A.資產－費用＝負債＋所有者權益－收入B.所有者權益＝資產＋負債C.資產＋費用＝負債＋所有者權益＋收入D.負債＝資產＋所有者權益【答案】C85、當利息周期小于1年時，則實際利率()名義利率。A.等于B.大于C.小于D.兩者無關系【答案】B86、房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的()彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內延續(xù)彌補。A.所得稅前利潤B.所得稅后利潤C.應分配利潤D.未分配利潤【答案】A87、下列房地產投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是()。A.變現風險B.比較風險C.資本價值風險D.時間風險【答案】A88、投資機會研究中的主要內容有地區(qū)情況，經濟政策、勞動力狀況、()等。A.規(guī)劃設計方案B.投資估算C.資源條件D.投資權益【答案】C89、對于（）競爭者的企業(yè)，它們反應模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預料它們將會采取什么行動。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機型【答案】D90、已知某房地產投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為1500萬元，經營期內年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】A91、產生房地產價格泡沫的基礎是()。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.過度放貸【答案】A92、下列關于房地產面積測算，表述錯誤的是（）。A.用地面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積、各項地類面積的測算B.房地產面積測算包括房屋面積測算和土地面積測算C.用地面積測算以丘為單位進行D.房屋面積測算包括房屋占地面積和其他用途的土地面積【答案】D93、物業(yè)服務企業(yè)在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是（）。A.零售商的財務能力B.零售商需要的服務C.零售商業(yè)物業(yè)的組合與位置分配D.零售商的聲譽【答案】D94、造成公司接近大眾、關懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為()。A.成本加成定價法B.價值定價法C.目標定價法D.認知價值定價法【答案】B95、下列關于財務分析指標說法中，不正確的是（）。A.一般來說，應收賬款周轉率越高，說明應收賬款收回越快B.資產報酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越強C.銷售毛利率越大，企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力越強D.成本費用凈利率越低，說明企業(yè)的獲利能力越強【答案】D96、下述各項中，屬于房地產供給分析內容的是（）。A.吸納率分析B.房地產市場的商業(yè)周期分析C.家庭規(guī)模與結構分析D.投資購買和使用購買的比例分析【答案】B97、一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。A.風險較大B.收益率較高C.流動性較好D.投資回收期較長【答案】C98、在房地產開發(fā)過程中，（）主要負責在工程建設前進行開發(fā)成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結算。A.建筑師B.工程師C.造價工程師D.估價師及物業(yè)代理【答案】C99、（）的市場最具潛力，投資風險也相對較小。A.居住物業(yè)B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)【答案】A100、當租售價格大于預測價格時，最低租售價格與預測租售價格之間的差距（），說明房地產項目抗市場風險的能力越強。A.越大B.越小C.沒有關系D.無法判斷【答案】A多選題（共50題）1、國際上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.對住房投資人減稅C.對住房承租人減稅D.對住房承租人補貼E.鼓勵營利機構建房【答案】ABD2、開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的（）。A.經營費用B.銷售費用C.管理費用D.財務費用E.不可預見費用【答案】BCD3、房地產間接投資包括（）。A.置業(yè)投資B.購買房地產開發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開發(fā)投資D.投資房地產投資信托基金E.土地購置貸款【答案】BD4、相對于債務融資，權益融資的特點有（）。A.需到期償還B.無需還本付息C.稅收負擔輕D.共擔投資風險E.共享投資利潤【答案】BD5、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費用中各項費用的估算可以采用的方法有()。A.概算指標估算法B.根據類似工程經驗估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E單位指標估算法【答案】ABC6、房屋面積測算包括（）等的測算。A.房屋建筑面積B.共有建筑面積C.使用面積D.占地面積E.產權面積【答案】ABC7、在編制房地產開發(fā)項目的可行性研究報告過程中，可行性研究中定量分析的基礎包括（）。A.項目策劃B.構造可供評價比較的開發(fā)經營方案C.選擇相關基礎參數D.投資估算E.經濟效益評價【答案】ABC8、房地產企業(yè)債務融資的主要資金來源有()。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E信用貸款【答案】CD9、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD10、房地產權益融資的方式有（）。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉換債券【答案】AB11、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標準是（）。A.期望值相同，標準差小的方案為優(yōu)B.期望值相同，標準差大的方案為優(yōu)C.標準差系數大的方案為優(yōu)D.標準差系數小的方案為優(yōu)E.標準差相同，期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD12、當承包商僅作為營造商時，其利潤僅與（）有關，承擔的風險相對較少。A.土地成本B.建造成本C.資金籌措D.市場營銷E.施工周期【答案】B13、可行性研究的結論主要是說明項目的財務評價結果，表明項目（）。A.是否有足夠的資金來源B.是否有較為廣闊的市場C.是否具有較理想的盈利能力D.是否有較強的貸款償還能力和自身平衡能力和較強的抗風險能力E.項目是否可行【答案】CD14、下列房地產定價方法中，不屬于競爭導向定價的有()。A.隨行就市定價法B.價值定價法C.領導定價法D.挑戰(zhàn)定價法E認知價值定價法【答案】B15、收益性物業(yè)管理中的運營費用包括（）。A.固定資產折舊費B.企業(yè)管理費及利潤C.保險費D.房產稅E.借款還本付息【答案】ABCD16、寫字樓分類過程中要考慮的因素包括（）。A.物業(yè)所處位置B.輻射區(qū)域的范圍C.建筑設備系統(tǒng)D.建造年代E.租戶類型【答案】AC17、房地產間接投資包括（）。A.置業(yè)投資B.購買房地產開發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開發(fā)投資D.投資房地產投資信托基金E.土地購置貸款【答案】BD18、建設階段的項目管理，包括（）的管理。A.質量B.進度C.成本D.合同E.工程【答案】ABCD19、對置業(yè)投資來說，房地產投資經濟效果的表現形式中，既可在處置物業(yè)時實現，也可以在以針對物業(yè)的再融資行為中實現的有（）。A.租金收益B.物業(yè)增值C.股權增加D.銷售收入E.開發(fā)利潤【答案】BC20、對于房地產開發(fā)投資項目來說，現金流入通常包括()。A.預售收B.還本付息收入C.租賃收入D.貸款本金收入E利息收入【答案】ACD21、以下屬于房地產市場運行的社會環(huán)境的有()。A.基礎設施狀況B.人口數量和結構C.居民思想觀念D.宏觀金融政策E新產品開發(fā)能力【答案】BC22、按照索賠的目的，可以將工程索賠分為（）。A.工期索賠B.工程變更索賠C.合同中明示的索賠D.合同中默示的索賠E.費用索賠【答案】A23、利用概率分析中的期望值法進行投資項目風險分析時，下列表述中正確的有（）。A.項目凈現值期望值大于零，則項目可行B.凈現值標準差能準確說明項目風險的大小C.凈現值標準差越小，項目的相對風險就越小D.凈現值大于等于零時的累積概率越大，項目所承擔的風險就越大E.凈現值期望值相同時，標準差小的方案為優(yōu)【答案】A24、制定租售方案的工作內容主要包括()。A.租售選擇B.宣傳手段選擇C.租售進度安排D.廣告設計及安排E租售價格確定【答案】AC25、下列工程建設定額中，不屬于施工企業(yè)定額的種類有（）。A.施工定額B.預算定額C.概算定額D.概算指標E.投資估算指標【答案】BCD26、房地產開發(fā)的主要程序可分為（）。A.投資機會選擇與決策分析B.前期工作C.建設階段D.租售階段E.招標階段【答案】ABCD27、下列會計科目中，屬于資產類的有（）。A.短期投資B.累計折舊C.實收資本D.委托加工材料E.壞賬準備【答案】ABD28、下列房地產開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的有（）。A.進行項目的財務評價B.獲取項目所需土地C.確定規(guī)劃設計方案并獲得批準D.對項目的建設工程進行招標E.提交項目開工申請并獲得批準【答案】BCD29、站在開發(fā)商的角度上，企業(yè)利潤可以分為()等四個層次。A.經營利潤B.建造利潤C.實現利潤D.稅后利潤E可分配利潤【答案】ACD30、房地產間接投資包括（）。A.置業(yè)投資B.購買房地產開發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開發(fā)投資D.投資房地產投資信托基金E.土地購置貸款【答案】BD31、關于FIRR（財務內部收益率）的說法，正確的有（）。A.FIRR是評估項目清償能力的基本指標B.FIRR可以通過內插法求得C.FIRR表明了項目投資所能支付的最高貸款利率D.FIRR大于或等于貸款利率時，項目在財務上是可以接受的E.FIRR是指項目在整個計算期內，各年凈現金流量現值累計之和等于零時的折現率【答案】BC32、地方政府的年度土地儲備計劃包括（）。A.上年度末儲備土地結轉情況B.年度儲備土地前期開發(fā)計劃C.年度土地出讓金總額D.年度儲備土地管護計劃E.年度土地儲備資金需求總量【答案】ABD33、下列不確定性因素中，屬于“開發(fā)—銷售”模式下房地產開發(fā)項目主要不確定性因素的有（）。A.土地費用B.權益投資比率C.運營費用D.開發(fā)期E.貸款利率【答案】AD34、編制房地產投資計劃與資金籌措表之前，應先編制（）。A.現金流量表B.損益表C.資金使用計劃D.資金籌措計劃E.資金來源與運用表【答案】CD35、依法必須進行招標的工程建設項目中，應當采用公開招標方式確定建筑施工企業(yè)的有（）。A.民營企業(yè)資金投資占主導地位的建設項目B.國有資金投資控股的建設項目C.國有資金投資占主導地位的建設項目D.民營企業(yè)資金投資控股的建設項目E.全部使用民營企業(yè)資金投資的建設項目【答案】BC36、房地產開發(fā)項目竣工后，建設單位移交給城市檔案館的技術資料主要有（）。A.前期工作資料B.土建資料C.安裝資料D.租售資料E.物業(yè)管理資料【答案】ABC37、影響房地產市場發(fā)展的基本因素有（）。A.社會因素B.經濟因素C.資源因素D.政策因素E.技術因素【答案】ABD38、房地產營銷因素調查包括的類型有（）。A.產品調查B.價格調查C.市場需求容量調查D.技術調查E.競爭情況調查【答案】AB39、在各種市場方法調查中，網絡聯(lián)系方法的特點有（）。A.成本低B.反饋快C.能深入了解被訪者情況D.回收率高E.能深度訪談【答案】AB40、土地一級開發(fā)，是指城市政府委托當地土地收購儲備機構，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應計劃，對確定的()，統(tǒng)一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農轉用土地D.開發(fā)商委托開發(fā)土地E合作開發(fā)土地【答案】ABC41、下列房地產開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的有（）。A.進行項目的財務評價B.獲取項目所需土地C.確定規(guī)劃設計方案并獲得批準D.對項目的建設工程進行招標E.提交項目開工申請并獲得批準【答案】BCD42、按決策性質不同劃分的投資決策類型包括（）決策。A.業(yè)務型B.風險型C.確定型D.群體型E.不確定型【答案】BC43、下列報表中，屬于房地產開發(fā)項目財務評價的基本報表有（）。A.資產負債表B.投資計劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.財務計劃現金流量表E.利潤表【答案】AD44、某房地產開發(fā)公司通過招標出讓方式取得了一宗毛地的使用權進行住宅和商業(yè)房地產開發(fā)。A.宗地用途B.容積率C.建筑物的允許高度D.建筑物的結構【答案】ABC45、資金時間價值的大小，從投資的角度來看，主要的取決因素包括（）。A.投資利潤率B.風險因素C.經濟發(fā)達度D.通貨膨脹率E.投資結構【答案】ABD46、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.空置量B.房地產價格指數C.平均建設周期D.吸納率E.失業(yè)率【答案】BD47、具體準則是根據基本準則制定的，有關企業(yè)會計核算的具體要求。會計具體準則根據規(guī)范的對象不同，分為（）。A.關于共同業(yè)務的具體準則B.關于特殊業(yè)務的具體準則C.特殊行業(yè)基本業(yè)務的具體準則D.有關對外披露的具體準則E.有關資產處置的具體準則【答案】ACD48、開發(fā)商的定價方法有（）。A.成本導向定價法B.目標導向定價法C.競爭導向定價法D.購買者導向定價法E.市場導向定價法【答案】ACD49、在房地產開發(fā)投資的項目投資現金流量表中，現金流出不包括（）。A.開發(fā)建設投資B.土地增值稅C.借款本金償還D.借款利息支付E.運營費用【答案】CD50、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有()。A.項目投資形成的可分配利潤B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.股息或分紅D.租售收益E協(xié)議中規(guī)定的有關費用【答案】B大題（共20題）一、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮慷辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】三、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮克摹ⅲㄒ唬┠臣彝ビ媱?年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；五、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產比市區(qū)的房地產變現能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現能力弱?！敬鸢浮苛⒛臣彝ヒ缘盅嘿J款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。七、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮堪?、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】九、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮恳皇?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十二、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；一十三、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；