物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定作者：物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定第一章總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務管理和經濟核算，結合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，制定本規(guī)定。除本規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》。第二條本規(guī)定適用于中華人民共和國境內的各類物業(yè)管理企業(yè)（以下簡稱企業(yè)），包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經濟性質的企業(yè)；有限責任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。其他行業(yè)獨立核算的物業(yè)管理企業(yè)也適用本規(guī)定。第二章代管基金第三條代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。第四條代管基金作為企業(yè)長期負債管理。代管基金應當專戶存儲，?？顚Ｓ?，并定期接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人的檢查與監(jiān)督。代管基金利息凈收入應當經業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人認可后轉作代管基金滾存使用和管理。第五條企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房和共用設施設備，應當設立備查帳簿單獨進行實物管理，并按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關費用（如租賃費、承包費等）。管理用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人向企業(yè)提供的經營用房。第六條企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費，經業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人認可后轉作企業(yè)代管的房屋共用部位維修基金；企業(yè)支付的共用設施設備有償使用費，經業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人認可后轉作企業(yè)代管的共用設施設備維修基金。第三章成本和費用第七條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務等過程中發(fā)生的各項支出，按照國家規(guī)定計入成本、費用。第八條企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，計入營業(yè)成本。營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。實行一級成本核算的企業(yè)，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。直接人工費包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。直接材料費包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。第九條企業(yè)經營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本。第十條企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或者管理費用。第十一條企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業(yè)成本或者管理費用。第十二條企業(yè)可以于年度終了，按照年末應收帳款余額的0．3％…0．5％計提壞帳準備金，計入管理費用。企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳準備金。收回已核銷的壞帳，增加壞帳準備金。不計提壞帳準備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計入管理費用。收回已核銷的壞帳，沖減管理費用。第四章營業(yè)收入及利潤第十三條營業(yè)收人是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經營活動所取得的各項收入，包括主營業(yè)務收人和其他業(yè)務收人。第十四條主營業(yè)務收人是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收人，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收人和物業(yè)大修收人。物業(yè)管理杖朧侵鈣笠迪蛭鏌擋ㄈ?、使用嚷栒取的箽堅否费收入、乖熿性否费收人和特詳D袷杖恕?物業(yè)經營收人是指企業(yè)經營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收人，如房屋出租收人和經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收人。物業(yè)大修收人是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收人。第十五條企業(yè)應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現。物業(yè)大修收入應當經業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收人的實現。企業(yè)與業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應當根據合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現。第十六條企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。第十七條補貼收入是指國家撥給企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。第十八條營業(yè)利潤包括主營業(yè)務利潤和其他業(yè)務利潤。主營業(yè)務利潤是指主營業(yè)務收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務費用后的凈額。營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。其他業(yè)務利潤是指其他業(yè)務收入減去其他業(yè)務支出和其他業(yè)務繳納的稅金及附加后的凈額。第十九條其他業(yè)務收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經營收入及無形資產轉讓收入等。商業(yè)用房經營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經營活動取得的收入，如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經營收人。第二十條其他業(yè)務支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務活動所發(fā)生的有關成本和費用支出。企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務支出。企業(yè)對商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入其他業(yè)務支出。第五章附則第二十一條本規(guī)定自1998年1月1日起施行。第二十二條本規(guī)定由財政部負責解釋和修訂。1998年3月12日建設部關于轉發(fā)財政部《關于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行〈房地產開發(fā)企業(yè)會計制度〉有關問題的通知》的通知建綜[2000]3號各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設廳），計劃單列市建委，直轄市、計劃單列市房地局：為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的會計核算工作，我部配合財政部制定了《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）》。現將財政部《關于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行〈房地產開發(fā)企業(yè)會計制度〉有關問題的通知》（財會字[1999]44號）轉發(fā)你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中有何問題，請及時向我部綜合財務司反映。中華人民共和國建設部二○○○年一月五日財政部關于物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》有關問題的通知財會字[1999]44號國務院有關部委，各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局），新疆生產建設兵團：為了規(guī)范和加強物業(yè)管理企業(yè)的會計核算工作，現就物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》有關問題通知如下：一、本通知所指物業(yè)管理企業(yè)，是指經工商行政管理機關登記注冊、具有獨立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)。二、物業(yè)管理企業(yè)的會計核算，應在《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》的基礎上，再按照“物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）”執(zhí)行（見附件）。三、本通知自2000年1月1日起執(zhí)行。附件：物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）中華人民共和國財政部一九九九年十二月一日附件：物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）一、會計科目及使用說明第204號科目預收帳款1．本科目核算企業(yè)按合同規(guī)定向有關單位和個人預收的款項，如企業(yè)為物業(yè)產權人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等預收的公共性服務費等。2．企業(yè)向有關單位和個人預收的款項，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；收入實現時，借記本科目，貸記“經營收入”、“其他業(yè)務收入”科目。有關單位和個人補付的款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；退回多付的款項，作相反會計分錄。預收賬款情況不多墓荊部梢越な盞目釹鈧苯蛹僑搿壩κ照絲睢笨頗康拇劍簧璞究頗俊?3．本科目應按有關單位和個人設置明細帳。4．本科目期末貸方余額，反映企業(yè)向有關單位和個人預收的款項；期末如為借方余額，反映應由有關單位和個人補付的款項。第205號科目代收款項1．本科目核算企業(yè)因代收代交有關費用等應付給有關單位的款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等。企業(yè)受物業(yè)產權人委托代為收取的房租等，也在本科目核算。2．企業(yè)收到代收的各種款項時，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；交給有關單位時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。收取代辦手續(xù)費等服務收入時，借記本科目，貸記“經營收入”科目。3．本科目應按代收代交費用種類設置明細賬。4．本科目貸方余額，反映企業(yè)尚未支付的代收款項。第209號科目其他應付款1．本科目核算企業(yè)應付、暫收其他單位或個人的款項，如物業(yè)產權人、使用人入住時或入住后準備進行裝修時，企業(yè)向物業(yè)產權人、使用人收取的可能因裝修而發(fā)生的毀損修復、安全等方面費用的保證金等。2．發(fā)生的各種應付、暫收款項，借記“銀行存款”等科目，貸記本科目；支付時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。3．本科目應按債權人或應付、暫收款項的類別設置明細賬。4．本科目期末余額，反映企業(yè)尚未支付的其他應付款。第281號科目代管基金1．本科目核算企業(yè)接受委托管理的房屋共用部分、共用設施設備維修基金。2．企業(yè)收到代管基金時，借記“銀行存款－－代管基金存款”科目，貸記本科目。企業(yè)收到銀行計息通知，屬于代管基金存款的利息收入，借記“銀行存款－－代管基金存款”科目，貸記本科目。1．本科目核算企業(yè)因代收代交有關費用等應付給有關單位的款項，如代收的水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等。2．企業(yè)取得的各項收入，應按下列原則確認：企業(yè)應當在勞務已經提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現。物業(yè)大修收入應當經業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現；企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應當根據合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現。3．企業(yè)為物業(yè)產權人、使用人提供公共性服務、公眾代辦性服務以及特約服務而取得的物業(yè)管理收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科目。企業(yè)經營業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人提供的房屋、建筑物和共用設施取得的物業(yè)經營收入，借記“銀行存款”、“應收賬款”等科目，貸記本科目。企業(yè)承接房屋共用部位、共用設施設備大修工程，工程完工，其工程款經業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人簽證認可后進行轉賬，借記“代管基金”科目，貸記本科目。4．本科目應按經營收入的種類設置明細賬，如“物業(yè)管理收入”、“物業(yè)經營收入”、“物業(yè)大修收入”等，其中“物業(yè)管理收入”，企業(yè)可以根據實際管理需要，按照物業(yè)管理收入的組成內容（如來源渠道等）設置明細賬，進行明細核算。5．期末，應將本科目的余額轉入”本年利潤”科目，結轉后本科目應無余額。第502號科目經營成本1．本科目核算企業(yè)物業(yè)管理、物業(yè)經營、物業(yè)大修等應結轉的經營成本。企業(yè)所屬物業(yè)管理單位在經營中發(fā)生的管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等間接費用，記入“管理費用”科目，不在本科目核算。2．企業(yè)為物業(yè)產權人、使用人提供公共性服務、公眾代辦性服務及特約服務所發(fā)生的直接費用，直接記入本科目，借記本科目，貸記“銀行存款”、“庫存材料”、“應付賬款”等科目。企業(yè)經營物業(yè)應付給物業(yè)產權人、使用人的租賃費、承包費等，直接記入本科目，借記本科目，貸記“代管基金”或”應付賬款”科目。月份終了，企業(yè)應及時結轉已完物業(yè)工程成本，借記本科目，貸記“物業(yè)工程”科目。3．本科目的明細核算應與經營收入的明細核算相對應。4．期末，應將本科目的余額轉入“本年利潤”科目，結轉后，本科目應無余額。二、會計報表的編制說明1．在資產負債表“住房周轉金”項目下增設“代管基金”項目，反映企業(yè)接受委托管理的房屋共用部位、共用設施設備維修基金的結余。本項目應根據“代管基金”科目的期末貸方余額填列。2．“物業(yè)工程”科目的期末余額在資產負債表“存貨”項目中反映。3．“代收款項”科目的期末余額，在資產負債表“其他流動負債”項目中反映。建設部辦公廳轉發(fā)《國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》的通知建辦住房函[1998]161?