年深圳市某廣場項目可行性報告

深圳市***廣場項目可行性研究報告評估單位：深圳市***地產(chǎn)咨詢有限公司評估人：***報告編號：深尊研字***號2003年12月30日目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc60568269"1項目總論.888合計103696=SUM(ABOVE)57758.799根據(jù)深圳住宅項目目的正常銷售售情況及本項項目的實際情情況，預(yù)測銷銷售進度，計計算各時期的的銷售回款金金額。2、銷售稅金及附加加測算銷售稅金及附加：：按規(guī)定，深深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓稅費主要要是營業(yè)稅（銷銷售額的5.0%），城市建建設(shè)維護稅（營營業(yè)稅的1%），印花稅稅（銷售額的的0.05%）,項目銷售稅稅金及附加合合計為3494..41萬元。根據(jù)深圳住宅項目目的正常銷售售情況及本項項目的實際情情況，預(yù)計銷銷售進度，計計算各時期的的銷售回款金金額項目各期期的銷售收入入、銷售稅金金測算具體見見《項目銷售售收入與經(jīng)營營稅金附加估估算表》（附附表10.3）。項目銷售回款計劃劃根據(jù)深圳住宅項目目的正常銷售售情況及本項項目的實際情情況,根據(jù)的預(yù)計計銷售進度,計算各時期期的銷售回款款金額.2005年年中正正式進入項目目的銷售期，銷銷售期至2006年年底。項目銷售回款計劃劃詳見《項目目銷售收入與與經(jīng)營稅金附附加估算表》（附附表10.3）。資金來源與運用分分析根據(jù)委托方提供的的資料對項目目的投資及資資金籌措計劃劃進行分析。項目的資金來源與與運用情況詳詳見附表10.5：《資金來來源與運用表表》。銷售利潤經(jīng)測算項目的利潤潤總額、稅后后利潤（凈利利潤）、投資資利潤率等指指標詳見下表表：表13：項目利潤估算表表序號項目計算公式金額（萬元）⑴銷售收入57758.799⑵開發(fā)成本45268.733⑶銷售費用2021.5588⑷銷售稅金及附加3494.4077⑸財務(wù)費用1590⑹利潤總額⑴-⑵-⑶-⑷-⑸5384.0999⑺所得稅⑹×15%807.61488⑻凈利潤⑹-⑺4576.4844⑼成本利潤率利潤總額/總投資資10.3%⑽稅后成本利潤率凈利潤/總投資8.7%注：上表為住宅銷銷售率為95%、商業(yè)銷售售率為90%的情況下的的經(jīng)濟效益指指標。項目各計算期的利利潤測算詳見見附表10.6：《損益及及利潤分配表表》。財務(wù)與敏感性分析析項目盈利能力分析析經(jīng)測算，總投資為為萬元，開發(fā)發(fā)期為2.5年，投資回回收期為2.4年，利潤總總額為5384..10萬元，稅后后利潤為4567..48萬元，稅后后成本利潤率率為8.7%，低于房地地產(chǎn)開發(fā)項目目正常水平。項目不確定性分析析項目盈虧平衡分析析項目盈虧平衡點（臨臨界點），是是指項目銷售售收入扣除銷銷售稅費后與與總投資相等等的狀態(tài)。分分析如下：在項目開發(fā)成本及及銷售價格等等其它條件不不變的情況，由由靜態(tài)測算可可知，當住宅宅和商業(yè)銷售售率達84%時項目可保保本。根據(jù)市場及項目定定位分析，該該項目住宅部部分的保本銷銷售價格及銷銷售率容易實實現(xiàn)，商業(yè)部部分則需要制制定切實可行行的營銷方案案進行包裝推推廣，商業(yè)價價值套現(xiàn)的風(fēng)風(fēng)險較大。項目敏感性分析我們對銷售收入、開開發(fā)成本變化化進行了敏感感性分析測算算。測算過程詳見附表表10.9：《敏感性性分析表》。以下為兩種最不利利情況的測算算結(jié)果：表14：項目敏感性分析析序號項目部分指標變化敏感性分析結(jié)果銷售收入（萬元）總投資（萬元）稅后利潤（萬元）成本利潤率財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元元）內(nèi)部收益率動態(tài)回收期基本方案57758.79945268.7334576.488.7%￥3,053.56616.9%2.45銷售收入變化銷售收入下降5%%54870.85545268.7332207.654.2%￥718.8310.2%2.52銷售收入上升5%%60646.73345268.7336945.3213.2%￥5,388.29923.4%2.39工程成本變化工程成本增加5%%57758.79947532.1662652.564.9%￥1,017.88810.9%2.51工程成本減少5%%57758.79943005.2996500.4013.0%￥5,089.24423.3%2.39經(jīng)測算可知：①、本項目的銷售收收入和開發(fā)成成本兩個因素素分別變動對對項目效益會會產(chǎn)生較大影影響，銷售收收入的變動對對項目效益影影響較大。②、項目銷售收入和和開發(fā)成本在在不利影響下下，項目已無無贏利空間，說說明項目搞風(fēng)風(fēng)險能力較弱弱。③、保證銷售價格和和銷售率的實實現(xiàn)，控制項項目開發(fā)成本本，是項目盈盈利的有效保保證。社會效益和影響分分析改善區(qū)域環(huán)境，完完善城市功能能。增加財政稅收創(chuàng)造就業(yè)機會項目的開發(fā)建設(shè)，將將會給建筑業(yè)業(yè)、建材業(yè)、金金融、保險、廣廣告等多個行行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)業(yè)機會，建成成后也將為保保安、物業(yè)管管理、商業(yè)提提供新的機會會?？尚行匝芯拷Y(jié)論與與建議擬建方案的結(jié)論性性意見目前土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)續(xù)手續(xù)正在辦辦理之中蓮塘***項目屬屬房地產(chǎn)住宅宅開發(fā)項目，符符合國家城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住宅開發(fā)建建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策策；目前，本本項目土地使使用權(quán)正在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓過程中。建設(shè)后續(xù)資金需要要有保證項目建設(shè)資金來源源于銀行貸款款，所以后續(xù)續(xù)資金一定要要有保證。項目具有良好的社社會效益項目的建設(shè)有利于于改善區(qū)域環(huán)環(huán)境，完善城城市功能，增增加財政稅收收，創(chuàng)作就業(yè)業(yè)機會。項目經(jīng)濟效益一般般，有一定的的風(fēng)險。表15：項目主要經(jīng)濟技技術(shù)指標序號項目指標1占地面積（m2）14788.3002總建筑面積（m22）138300.0003項目總投資（萬元元）48880.2884項目經(jīng)營收入（萬萬元）57758.7995利潤總額（萬元）5384.106稅后利潤（萬元）4576.487成本利潤率（稅前前）10.3%8成本凈利潤（稅后后）8.7%9財務(wù)凈現(xiàn)值（FNNPV）萬元元3053.5610財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）16.9%11動態(tài)投資回收期（年年）2.4512貸款償還期1.50注：上表為住宅銷銷售率為95%、商業(yè)銷售售率為90%的情況下的的經(jīng)濟效益指指標。項目主要問題的解解決辦法和建建議項目的主要問題周邊人氣較弱；周邊為工業(yè)廠房及及村屋，環(huán)境境較差；土地有較大高差，商商業(yè)規(guī)劃有一一定的難度；；商業(yè)部分是否成功功影響整個項項目。建議商業(yè)整體規(guī)劃，減減少商業(yè)風(fēng)險險；適當改善周邊環(huán)境境，提升住宅宅品質(zhì)；商業(yè)整體包裝推廣廣，提升2、3層商業(yè)價值值。項目風(fēng)險及防范建建議項目風(fēng)險市場風(fēng)險：商業(yè)周周邊商業(yè)氣氛氛不濃，周邊邊住宅業(yè)較少少，如何挖掘掘提升項目的的商業(yè)價值成成為本項目的的最大市場風(fēng)風(fēng)險。建筑本體風(fēng)險：該該項目目前正正在進行場地地平整，如果果開發(fā)商資金金籌措不到位位，造成工程程后續(xù)資金不不足，則很有有可能造成項目“爛尾”，后期投入入資金不足，造造成停工。該該項目存在一一定建筑本體體風(fēng)險。行業(yè)風(fēng)險：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有投入入大、資金需需求大、開發(fā)發(fā)周期長等特特點，特別是是高層建筑，導(dǎo)導(dǎo)致行業(yè)的市市場風(fēng)險程度度高。防范建議做好項目前期的市市場調(diào)研和客客戶需求調(diào)查查；合理安排融資計劃劃，保證資金金充足；加強項