國內(nèi)某小城市購物中心策劃

本案的商業(yè)闡述COMMERCEEXPLAIN以室內(nèi)商業(yè)街形式使百貨商品商鋪化本案的市場狀況本案商業(yè)市場調(diào)查示意圖本案的商業(yè)闡述商業(yè)是本案的基本特性，是為銷售建立良好堅實的后續(xù)做的鋪墊。商業(yè)題材是否可以出其不意以新取勝，是銷售能否成功的關(guān)鍵之一，商業(yè)的專業(yè)運(yùn)做也是為前期投資商鋪的客戶給予最良好的回報的關(guān)鍵?？傊虡I(yè)的成功運(yùn)做是本案銷售的關(guān)鍵，也是開發(fā)商能否獲得預(yù)期收益的唯一保障?！癖景覆贿m合的商業(yè)業(yè)態(tài)：○百貨公司百貨公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按時結(jié)付款的商場僅為百盛，其它商場均存在拖欠貨款的情況，造成資金力不足的供應(yīng)商無力進(jìn)貨，從而使商場經(jīng)營惡性循環(huán)。侯馬地區(qū)除低檔的慶豐購物中心和飛龍商場外，基本均是租金店的經(jīng)營方式。而侯馬地區(qū)的扣率店所經(jīng)營的商品均為低檔商品，不適合百貨公司的經(jīng)營和定位。另百貨公司的前期投入成本比較高，且是必須的投入，就本案核心五所述的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營所贏利的費(fèi)用無力支持本案的經(jīng)營?！鹋l(fā)市場侯馬由于地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通便利等諸多因素，無法做為商品流通的核心，且本地不屬于商品的生產(chǎn)基地，基本批發(fā)渠道均為太原市和西安市，故批發(fā)形態(tài)的市場不適合本案?！癖景干虡I(yè)業(yè)種的劃分：樓層館名業(yè)種7F演歌臺KTV包間，夜總總會6F海鮮館包間式餐飲5F平價百貨街低檔的平價百貨類類商品4F紳士服飾街中檔及中低檔男性性商品、體育育運(yùn)動商品、中中性休閑商品品3F品位生活街中檔及中低檔成熟熟女性商品，兒兒童商品、家家庭用品2F青春少女街中檔及中低檔年輕輕女性商品1F國際名店街中高檔服飾、皮件件、化妝品、黃黃金珠寶、鐘鐘表眼鏡B1F生活量販超市食品、非食品、部部分生鮮產(chǎn)品品●業(yè)態(tài)規(guī)劃的原由：1、以高銷售價格用高租金價格的商業(yè)形態(tài)對應(yīng)2、以低銷售價格用低租金價格的商業(yè)形態(tài)對應(yīng)3、針對頂尖消費(fèi)群以特殊的業(yè)種（餐飲娛樂和一樓名店）對應(yīng)4、以量販超市為本案的集客核心來對應(yīng)●各樓層目標(biāo)顧客（√√√為最高值）：B1FB1F1F2F3F4F5F6F7F消費(fèi)群體煤礦個體業(yè)主√√√√√√√√√√√√√√√√√√政府機(jī)關(guān)人員√√√√√√√√√√√√√√√普通本地居民√√√√√√√√√√√√√√√√√√●廠商經(jīng)營模式（√√√為最高值）：B1F1F2F3F4F5F6F7F公司返租統(tǒng)一自營營√√√√√√√√√商戶純租賃形式√√√√√√√√√√業(yè)主購鋪?zhàn)誀I√√√√√√√√√√√√√●目標(biāo)顧客年齡層（√√√為最高值）：B1F1F2F3F4F5F6F7F0-16少年兒童童√√√√√√√√17-35白領(lǐng)一一族√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√35以上中老年族√√√√√√√√√√√√√√√√√√√●商品檔次基本定位（√√√為最高值）：B1F1F2F3F4F5F6F7F低檔√√√√√√√√√√√√√√√中檔√√√√√√√√√√√√√√高檔√√√√√√√√●生活量販超市簡要說明：生活量販超市商品結(jié)構(gòu)示意圖生活量販超市經(jīng)營方式示意圖●1-5樓商鋪簡要說明：○目標(biāo)招商的對象1、侯馬本地經(jīng)營戶55%2、太原的經(jīng)營戶30%3、山西其它地區(qū)及外省經(jīng)營戶10%4、公司自營商品采購5%○經(jīng)營戶設(shè)柜標(biāo)準(zhǔn)1、有品牌的經(jīng)營戶2、非假冒偽劣和侵權(quán)性商品的經(jīng)營戶3、能夠提供商品代理、經(jīng)銷等證明的經(jīng)營戶4、有良好形象的經(jīng)營戶5、有足夠資金的經(jīng)營戶6、符合中檔為主低檔為輔的商品價格帶的經(jīng)營戶主要經(jīng)營模式：1、租賃戶為：租金+物業(yè)管理費(fèi)2、自營戶為：物業(yè)管理費(fèi)●全館收益價格預(yù)算：○基本商業(yè)數(shù)據(jù)1、一樓按照得房率55%計算，實際面積約為2134平方米2、二至五樓按照得房率60%計算，每層實際面積約2328平方米3、租賃面積依照實際面積計算○樓層租賃理論價格（未含物業(yè)管理費(fèi)）：1F2F3F4F5F樓層實際面積21342328232823282328平均租金單價5.03.82.62.01.5單鋪平均面積2015151510單鋪年均租金3.65萬2.08萬1.42萬1.10萬0.55萬樓層年租總價390萬323萬221萬170萬127萬年1-5樓租金收益益1231萬元租金定價標(biāo)準(zhǔn)以本商圈市場調(diào)查為參考基礎(chǔ)○1-5樓物業(yè)費(fèi)理論價格1-5樓物業(yè)費(fèi)均價35元/平方米/月1-5樓實際面積合計11446平方米1-5樓年物業(yè)費(fèi)收入480萬元物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以新田市場（39元/平方米/月）為參考●商業(yè)籌建成本：○內(nèi)裝費(fèi)用：鑒于甲方的交房標(biāo)準(zhǔn)的前提下：1、1-5樓基本考慮為租賃型商鋪，基本無乙、丙工程費(fèi)用，僅預(yù)備150萬作為部分調(diào)整費(fèi)用（主要在工程方面）；2、裝修小計：150萬元；○設(shè)備及物品費(fèi)用：1、1-5樓僅綜合布線和背景音樂設(shè)備依照10萬元計算2、辦公設(shè)備、家私、保安設(shè)備、保潔設(shè)備40萬元計算3、不可遇見的雜費(fèi)20萬元4、設(shè)備及物品費(fèi)用小計70萬元○人員及耗材1、內(nèi)部管理人員：500元/月*15人*4.5個月（陸續(xù)到位）=3.4萬元2、一般管理人員：350元/月*30人*2.5個月（陸續(xù)到位）=2.6萬元3、辦公耗材及公關(guān)差旅依照每月3萬元*6個月=18萬元4、人員及耗材小計24萬元○廣告費(fèi)用包含在銷售廣告中不做另行支付○上述小計244萬元●商業(yè)營運(yùn)成本：○營運(yùn)期能耗費(fèi)用1-5樓依照公用面積約7760平方米，全年能源費(fèi)用約180萬元○管理人員500元/月*15人*12個月=9萬元350元/月*30人*12個月=12.6萬元○辦公及廣告依照10萬元/月計算。即120萬元/年○上述小計321.6萬元●三年經(jīng)營期總成本：本案籌建成本為244萬元，依照三年分?jǐn)?，每年約81.3萬元本案經(jīng)營期營運(yùn)成本為每年321.6萬元上述合計81.3萬+321.6萬=402.9萬元/年按照1-5樓平均分?jǐn)偧s為80.58萬元●超市的營運(yùn)情況概述：由于受到發(fā)展商要求超市自營的要求，本案暫不對超市進(jìn)行總體財務(wù)分析，根據(jù)3880平方米的超市，屬地市場人均在超市的消費(fèi)單價約20元，本案超市年業(yè)績預(yù)計為3000萬元，年需要150萬有效顧客支撐，日均4100人次的有效顧客，按照1：5的人流計算，每日來店數(shù)量約20000人，與侯馬總?cè)丝?3萬相比較，約為1：11.5的概率。按照超市毛利率5%計算，本案的超市年收益約為150萬元?！?-7樓的營運(yùn)情況概述：由于本案的6-7樓為特殊的餐飲、娛樂業(yè)種，需要以整館的方式進(jìn)行經(jīng)營，由于其特殊性，本規(guī)劃對改二層樓不進(jìn)行財務(wù)分析。本案的財務(wù)分析FINANCEANALYSE本案的財務(wù)分析●本案B1F-5F銷售價格：樓層B1F1F2F3F4F5F總面積388038803880388038803880平均單價0.501.501.000.750.500.40樓層總價194058203880291019401552●本案B1F-5F租金價格：1F2F3F4F5F樓層實際面積21342328232823282328平均租金單價5.03.82.62.01.5樓層年租總價390萬323萬221萬170萬127萬●本案B1F-5F物業(yè)價格：1F2F3F4F5F樓層實際面積21342328232823282328平均物業(yè)價格35元/平方米/月樓層年租總價89.6萬97.8萬97.8萬97.8萬97.8萬●1-5樓第一年按照100%返租進(jìn)行的財務(wù)分析：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營攤提支出小計租金收入物業(yè)收入收入小計5F116.480.58196.9812797.8224.827.824F145.580.58226.0817097.8267.841.723F218.2580.58298.8322197.8318.819.972F29180.58371.5832397.8420.849.221F436.580.58517.0839089.6479.6-37.48合計1207.65402.91610.551231480.81711.8101.25●1-5樓第二年按照100%返租進(jìn)行的財務(wù)分析，租金遞增10%計算：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營攤提支出小計租金收入物業(yè)收入收入小計5F124.1680.58204.74139.797.8237.532.764F155.280.58235.7818797.8284.849.023F232.880.58313.38243.197.8340.927.522F310.480.58390.98355.397.8453.162.121F465.680.58546.1842989.6518.6-27.58合計1288.16402.91691.061354.1480.81834.9143.84●1-5樓第三年按照100%返租進(jìn)行的財務(wù)分析，租金遞增10%計算：樓層支出收入合算返租成本經(jīng)營攤提支出小計租金收入物業(yè)收入收入小計5F131.9280.58212.5153.797.8251.5394F164.980.58245.48205.797.8303.558.023F247.3580.58327.93267.497.8365.237.272F329.880.58410.38390.897.8488.678.221F494.780.58575.28471.989.6561.5-13.78合計1368.67402.91771.571489.5480.81970.3198.73●本案收益合計：○銷售溢價合計（萬元）銷售總價發(fā)展商利潤銷售成本收購成本銷售節(jié)余1955220001115150001407○三年租金和物業(yè)收益合計（萬元）第一年第二年第三年合計101.25143.84198.73443.82上述總收益為1850.82萬元其中：○超市經(jīng)營成本和利潤表一：面積銷售價格第一年返租第二年返租第三年返租返租總成本38801940145.5155.2164.9465.6表二：前期設(shè)備投入按照800萬元計算，依照三年攤提，即每年為267萬元；年經(jīng)營管銷費(fèi)用按照（包括人員和能源費(fèi)用）約為80萬元；商品按照全代銷方式經(jīng)營；年份支出收入合算設(shè)備攤提營費(fèi)用支出小計營業(yè)業(yè)績營業(yè)毛利收入小計NO1267萬80萬347萬3000萬5%150萬-197萬NO2267萬80萬347萬3300萬165萬-182萬NO3267萬80萬347萬3630萬181.5萬-165.5萬合計800萬240萬1040萬元9930萬496.5萬-543.5萬●本案財務(wù)三年總分析1、三年從銷售溢價和租金物業(yè)的收益為1850.82萬元見上表說明2、由于超市經(jīng)營屬于虧損狀態(tài)，三年虧損543.5萬剩余經(jīng)營利潤為1850.82-543.5萬元=1307.32萬元3、考慮到新店開業(yè)可能采取3個月的免租優(yōu)惠，即損失約372萬元剩余經(jīng)營利潤為1307.32-372萬元=935.32萬元4、考慮到超市商品不可能為100%代銷，其中預(yù)備200萬自營商品費(fèi)用超市商品隨三年經(jīng)營虧損而自然損耗消失剩余經(jīng)營利潤