某樓盤營銷策劃報告三

正太悠然居營銷策劃報告北京智聯(lián)顧問2009-06-22第一部分市場分析宏觀市場（鎮(zhèn)江整體分析）微觀市場（競爭個案分析）一、宏觀市場（鎮(zhèn)江整體分析）一、宏觀市場（鎮(zhèn)江整體分析）1、鎮(zhèn)江發(fā)展概述1、鎮(zhèn)江發(fā)展概述歷史背景：3500年悠久歷史，國家歷史文化名城地理位置：長三角經(jīng)濟圈內(nèi)京杭運河與長江交匯處，面臨長江，背靠南山發(fā)展現(xiàn)狀：城市發(fā)展初級階段，規(guī)劃較陳舊，目前正進(jìn)行大規(guī)模拆遷改造未來規(guī)劃：“南山北水”發(fā)展規(guī)劃，大力打造南山地區(qū)及北部濱水區(qū)，建設(shè)新鎮(zhèn)江鎮(zhèn)江——發(fā)展中的新興工貿(mào)、旅游城市起步晚、潛力大房市自2002年開始發(fā)展，價格在長三角地區(qū)仍屬較低水平，發(fā)展空間大。歷年供需兩旺統(tǒng)計局透露，2003年住宅銷售80萬平米，2005年住宅銷售100萬平米，2006年銷售137萬平米，但遠(yuǎn)不能滿足拆遷帶來的逐年增長的購房需求。拆遷帶動樓市政府公布，為打造“南山北水”的經(jīng)濟格局，鎮(zhèn)江年拆遷量不低于100萬平方米；拆遷工作的開展帶動樓市發(fā)展，2009年1-5月市區(qū)居民購房支出同比上升200%；租賃價格漲幅過快（同比增長404.4%）將促進(jìn)購房。一、宏觀市場（鎮(zhèn)江整體分析）2、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場2、鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場長期保持供需兩旺態(tài)勢，房地產(chǎn)市場有發(fā)展?jié)摿Α?、房地產(chǎn)市場格局一、宏觀市場（鎮(zhèn)江整體分析）3、房地產(chǎn)市場格局潤州板塊位于南徐片區(qū)北部，大規(guī)模的拆遷工作正在進(jìn)行。丁卯分區(qū)具備一定商業(yè)基礎(chǔ)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較濃厚，有永隆、義烏小商品城、亞太五金電器城、億都家居建材城、沃爾瑪、汽配城、食品城等項目。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、第三產(chǎn)業(yè)及居住區(qū)。商務(wù)、金融核心；配合北部金山寺等旅游景點，同步發(fā)展旅游配套服務(wù)業(yè)。南徐，城市次中心區(qū)，未來發(fā)展重點，行政、文體、商務(wù)、居住為一體的多功能復(fù)合城區(qū)。規(guī)劃分工明確，南徐新城成為發(fā)展重點四片區(qū)規(guī)劃分工明確，南徐片區(qū)新城建設(shè)成為發(fā)展重點。北部濱水區(qū)成為發(fā)展熱點政府重點規(guī)劃“南山北水”。其中北部濱水區(qū)建設(shè)是鎮(zhèn)江建設(shè)城市新格局的重要舉措，主要在于建設(shè)以內(nèi)江為主的沿江區(qū)域。本案北部濱水區(qū)輻射區(qū)域北部濱水區(qū)建設(shè)是鎮(zhèn)江“十一五”規(guī)劃重點項目。待北部濱水區(qū)建設(shè)完成后，金山寺風(fēng)景區(qū)、白娘子島、許仙堤等一系列沿江、內(nèi)江景觀帶及其周邊住宅、商業(yè)配套設(shè)施，將使當(dāng)?shù)孛婷矡ㄈ灰恍隆Ｒ?、宏觀市場（鎮(zhèn)江整體分析）3、房地產(chǎn)市場格局李家大山原運河路雙井沿線大西路金山公園伯先路本案拆遷片區(qū)分布一、宏觀市場（鎮(zhèn)江整體分析）3、房地產(chǎn)市場格局北部長江區(qū)域大范圍拆遷隨新規(guī)劃逐步實施，北部拆遷工作正大規(guī)模進(jìn)行，政府表示，全市年拆遷量不低于100萬平米，這也為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來了大量潛在客戶。一、宏觀市場（鎮(zhèn)江整體分析）3、房地產(chǎn)市場格局潤州片區(qū)北部濱水區(qū)輻射區(qū)域南徐新區(qū)潤州片區(qū)雙重利好值得關(guān)注的是，本項目所在的潤州片區(qū)，被北部濱水區(qū)和南徐新區(qū)共同輻射，同享雙重利好，因此潤州片區(qū)雖然目前市場認(rèn)可度較低，但未來發(fā)展空間較大。一、宏觀市場（鎮(zhèn)江整體分析）3、房地產(chǎn)市場格局潤州片區(qū)北部濱水區(qū)輻射區(qū)域南徐新區(qū)潤州片區(qū)雙重利好值得關(guān)注的是，本項目所在的潤州片區(qū)，被北部濱水區(qū)和南徐新區(qū)共同輻射，同享雙重利好，因此潤州片區(qū)雖然目前市場認(rèn)可度較低，但未來發(fā)展空間較大。北部濱水區(qū)、南徐新區(qū)建設(shè)成未來重點潤州片區(qū)距市中心較遠(yuǎn)，目前發(fā)展較薄弱但受兩區(qū)輻射，遠(yuǎn)景看好一、宏觀市場（鎮(zhèn)江整體分析）4、項目所在板塊4、項目所在板塊項目位于鎮(zhèn)江市區(qū)西北部潤州板塊據(jù)潤州項目同行介紹，購買客群主要集中在潤州及京口區(qū)域，兩區(qū)域跨度較大，因此競爭項目覆蓋全市范圍。目前潤州板塊住宅售價普遍在4000元/平米范圍，別墅售價普遍在7000-8000元/平米范圍火車站大市口市政府新行政中心紫陽花園華都名城魅力之城亞東樸園優(yōu)山美地萬科紅郡住宅類競爭項目別墅類競爭項目周邊重要配套潤州板塊京口板塊本案項目名稱在售物業(yè)類型面積區(qū)間客戶來源客戶類型均價萬科紅郡聯(lián)排220-240主要為鎮(zhèn)江區(qū)域，少數(shù)外地私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)高管、少數(shù)外地投資客等8500樸園聯(lián)排、疊加174-306主要為鎮(zhèn)江區(qū)域私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)高管等8400優(yōu)山美地疊加185-192主要為鎮(zhèn)江區(qū)域私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)高管等7800仙人湖獨棟270主要為鎮(zhèn)江區(qū)域私營業(yè)主、企業(yè)高管7000統(tǒng)計聯(lián)排、疊加為主200主要為本地客戶私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)高管7925別墅墅項項目目統(tǒng)統(tǒng)計計一、、宏宏觀觀市市場場（（鎮(zhèn)鎮(zhèn)江江整整體體分分析析））4、、項項目目所所在在板板塊塊在列列項項目目均均價價：：約約為為7900元元/平平方方米米物業(yè)業(yè)類類型型：：聯(lián)聯(lián)排排、、疊疊加加客戶來源源：鎮(zhèn)江江本地，，極少有有外地客戶類型型：私營營業(yè)主、、企業(yè)高高管、公公務(wù)員項目名稱在售物業(yè)類型面積區(qū)間客戶來源客戶類型均價德潤華庭多層85-147潤州、京口職員350053號商住樓多層124-185潤州、京口，少數(shù)新區(qū)職員、私營等3550臻美源多層96-114潤州、京口職員、私營等3400紫陽花園多層87-108潤州、京口，少數(shù)丹徒職員、公務(wù)員等4200自由領(lǐng)地小高層、多層54-105潤州、京口，少數(shù)新區(qū)職員、私營等4100南山華庭小高層、多層90-140潤州、京口，少數(shù)丹徒、新區(qū)職員、私營、文衛(wèi)等4400魅力之城小高層、多層85-137潤州、京口，少數(shù)丹徒、新區(qū)職員、私營、公務(wù)員等4300華都名城小高層、多層80-120潤州、京口，少數(shù)丹徒、新區(qū)職員、私營、公務(wù)員等4400統(tǒng)計多層、小高層80-110主要為潤州、京口普通職員及私營為主3981.25在列項目目均價：：約為4000元/平平方米物業(yè)類型型：多層層、小高高層客戶來源源：潤州州、京口口片區(qū)客戶類型型：普通通職員及及私營業(yè)業(yè)主為主主住宅項目目統(tǒng)計總體而言言，鎮(zhèn)江江房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展具具有以下下特點：：市場發(fā)展展?jié)摿蘧薮?，具具有較高高上升空空間供需兩旺旺態(tài)勢明明顯，供供需均逐逐年上漲漲持續(xù)呈現(xiàn)現(xiàn)上升態(tài)態(tài)勢，舊舊城改造造帶來大大量需求求本項目所所處的潤潤州板塊塊，具有有的特點點有：目前發(fā)展展薄弱，，與城市市中心區(qū)區(qū)域差距距較大濱水、南南徐雙重重利好，，發(fā)展機機遇大周邊即將將開發(fā)改改造，升升值潛力力大一、宏觀觀市場（（鎮(zhèn)江整整體分析析）二、微觀觀市場（（競爭個個案分析析）火車站大市口市政府新行政中心本案亞東樸園萬科紅郡別墅類項目根據(jù)當(dāng)?shù)氐厥袌鰻顮顩r，我我們選取取了比較較有代表表性的兩兩個別墅墅項目進(jìn)進(jìn)行分析析對比：：亞東樸園園、萬科科紅郡1、別墅墅競爭案案例分析析二、微觀觀市場（（競爭個個案分析析）1、別別墅競爭爭案例分分析———亞東樸樸園實景圖效果圖項目名稱稱：亞東東樸園物業(yè)類別別：別墅墅物業(yè)地址址：京口口區(qū)林隱隱路8號號售樓地址址：黃山山南路10號銷售電話話品風(fēng)格格：現(xiàn)代代中式開發(fā)商：：江蘇鎮(zhèn)鎮(zhèn)江亞東東置業(yè)有有限公司司總建面：：40萬萬平方米米容積率：：0.69一期二期一期銷售狀態(tài)態(tài)：基本本售罄，，僅余部部分尾房房在售戶型型：230平米米聯(lián)排銷售價格格：8400元元/平方方米二期銷售狀態(tài)態(tài)：認(rèn)購購，未開開盤在售戶型型：210平米米聯(lián)排認(rèn)購金：：10萬萬元優(yōu)惠方式式：認(rèn)購購優(yōu)惠3萬二、微觀觀市場（（競爭個個案分析析）1、別別墅競爭爭案例分分析———亞東樸樸園一層二層三層戶型基本本信息：：二期三層層聯(lián)排1戶型建筑面積積210平米戶型優(yōu)勢勢：前后寬闊闊雙花園園，多露露臺設(shè)計計，雙主主臥設(shè)計計，臥室室全朝南南項目優(yōu)勢勢：一期營銷銷推廣成成功，市市場形象象樹立；；沿用傳統(tǒng)統(tǒng)，同時時滿足現(xiàn)現(xiàn)代人生生活方式式；區(qū)位較好好，距市市中心近近。項目劣勢勢：項目周圍圍現(xiàn)場環(huán)環(huán)境差，，黃土堆堆積，不不利于形形成較好好第一印印象。二、微觀觀市場（（競爭個個案分析析）1、別別墅競爭爭案例分分析———亞東樸樸園二、微觀觀市場（（競爭個個案分析析）1、、別墅競競爭案例例分析———萬科科紅郡項目名稱稱：萬科科紅郡物業(yè)類別別：別墅墅物業(yè)地址址：潤州州區(qū)檀山山路售樓地址址：解放放路209號銷售電話話品風(fēng)格格：英倫倫開發(fā)商：：鎮(zhèn)江潤潤南置業(yè)業(yè)有限公公司總建面：：9萬平平方米容積率：：0.66實景圖效果圖一期二期一期銷售狀態(tài)態(tài)：基本本售罄，，僅北邊邊少量房房源在售戶型型：240平米米聯(lián)排銷售價格格：8500元元/平方方米二期銷售狀態(tài)態(tài)：未開開盤，無無預(yù)售證證二、微觀觀市場（（競爭個個案分析析）1、、別墅競競爭案例例分析———萬科科紅郡戶型基本本信息：：北入口中中間戶型型240平方米米戶型優(yōu)勢勢：北入戶，，南花園園，帶地地下室，，有效利利用地下下空間項目優(yōu)勢勢：萬科品牌牌優(yōu)勢；；實景現(xiàn)房房，外立立面色彩彩鮮明；；魅力之城城聯(lián)動，，區(qū)域居居住氛圍圍好。項目劣勢勢：區(qū)位一般般，距離離市中心心較遠(yuǎn)；；售價較高高，8500-9000的售售價讓部部分客戶戶望而止止步。二、微觀觀市場（（競爭個個案分析析）1、、別墅競競爭案例例分析———萬科科紅郡二、微觀觀市場（（競爭個個案分析析）1、、別墅競競爭案例例分析與本項目目競爭關(guān)關(guān)系萬科紅郡郡1）精裝裝修實景景現(xiàn)房作作為售樓樓處紅郡選用用最大面面積別墅墅，通過過精裝修修，作為為售樓處處，從入入口開始始有人全全程指引引，客戶戶洽談中中時刻感感受精裝裝現(xiàn)房品品質(zhì)感。。2）品牌牌效應(yīng)萬科涉足足房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域時間間較長，，長期以以來通過過大量成成功案例例的運作作，樹立立了良好好的市場場形象，，打下了了客戶信信任的基基礎(chǔ)。亞東樸園1）前期包裝裝到位通過一期成功功的營銷，目目前項目形象象已得到市場場認(rèn)可，并在在業(yè)內(nèi)獲得廣廣泛好評和推推薦。2）風(fēng)格適宜宜現(xiàn)代中式的建建筑風(fēng)格選取取得當(dāng)，既滿滿足客戶對中中式傳統(tǒng)大宅宅的喜好，又又能滿足現(xiàn)代代人對于較快快節(jié)奏生活的的需求。3）距離市中中心較近距離市中心直直線距離近，，安靜與繁華華轉(zhuǎn)變快捷。。二、微觀市場場（競爭個案案分析）2、住宅競爭爭案例分析火車站大市口市政府新行政中心本案華都名城魅力之城住宅類項目鎮(zhèn)江市內(nèi)普通通住宅類項目目較多，我們們選取了市場場形象較好的的華都名城、、萬科魅力之之城做對比分分析。二、微觀市場場（競爭個案案分析）2、、住宅競爭案案例分析———魅力之城項目名稱：魅魅力之城·潤潤園物業(yè)類別：普普通住宅物業(yè)地址：檀檀山路10號號售樓地址：檀檀山路10號號銷售電話發(fā)商：鎮(zhèn)江江潤南置業(yè)有有限公司總建面：26萬平方米容積率：1.07實景圖效果圖魅力之城潤園園銷售狀況：未未開盤，接受受預(yù)定可售僅余前期期尾盤銷售價格：4400元/平方米潤園39#41#42#43#二、微觀市場場（競爭個案案分析）2、、住宅競爭案案例分析———魅力之城戶型基本信息息：A86平米二二居、B115平米三居居、C108平米三居、、D124平平米三居戶型優(yōu)勢：方正格局，明明廚明衛(wèi)；多多種戶型，供供不同人群選選擇項目優(yōu)勢：萬科品牌優(yōu)勢勢；外立面色彩鮮鮮明；緊鄰紅郡高端端，社區(qū)整體體品質(zhì)提升。。項目劣勢：區(qū)位一般，距距離市中心較較遠(yuǎn)。二、微觀市場場（競爭個案案分析）2、、住宅競爭案案例分析———魅力之城二、微觀市場場（競爭個案案分析）2、、住宅競爭案案例分析———華都名城項目名稱：華華都名城物業(yè)類別：普普通住宅物業(yè)地址：黃黃山支路15號售樓地址：黃黃山支路15號銷售電話發(fā)商：鎮(zhèn)江江常發(fā)置業(yè)有有限公司總建面：42萬平方米容積率：1.53實景圖效果圖在售美錦苑小高層樓王美錦苑多層房房源開盤時間：2008年7月，目前僅僅余部分尾房房戶型區(qū)間：90-110平米銷售均價：4500元/平方米中心小高層開盤時間：2009年5月戶型區(qū)間：120-140平米銷售均價：4800元/平方米二、微觀市場場（競爭個案案分析）2、、住宅競爭案案例分析———華都名城戶型基本信息息：多層尾房90-110平平方米、小高高層120-140平方方米戶型優(yōu)勢：明廚明衛(wèi)，餐餐廳連陽臺，，臥室開間大大項目優(yōu)勢：前期項目形象象已確立，多多層平穩(wěn)入市市，小高層帶帶動收益，已已呈現(xiàn)熱銷態(tài)態(tài)勢。項目劣勢：價格相對較高高；多層戶型偏小小，小高層戶戶型偏大。二、微觀市場場（競爭個案案分析）2、、住宅競爭案案例分析———華都名城二、微觀市場場（競爭個案案分析）2、、住宅競爭案案例分析與本項目競爭爭關(guān)系魅力之城1）客戶積累累通過前期乒乓乓球賽等活動動的舉辦，聚聚集人氣的同同時積累大量量客戶，房源源對外預(yù)約期期間，每日售售樓處均有大大量客戶來訪訪。2）售樓處現(xiàn)現(xiàn)場氛圍好售樓處門前流流水噴泉、歐歐式景觀小品品等布置，有有利于提升項項目形象。華都名城1）區(qū)位優(yōu)勢勢華都名城位于于黃山路沿線線，貫穿鎮(zhèn)江江，區(qū)位優(yōu)勢勢不言而喻。。2）前期營銷銷成功前期營銷工作作成功，在普普通住宅領(lǐng)域域獲得廣泛認(rèn)認(rèn)可，長期以以來持續(xù)占據(jù)據(jù)銷售排行榜榜，容易取得得客戶信任。。通過以上項目目對比分析，，我們認(rèn)為本本項目具有以以下特點：現(xiàn)狀較差———外立面、前前期營銷工作作、市場形象象、周邊配套套等前景較好———未來南徐新新城和北部濱濱水區(qū)發(fā)展當(dāng)前價格低———受項目現(xiàn)現(xiàn)狀和區(qū)位現(xiàn)現(xiàn)狀影響，與與其他項目有有較大差距升值潛力大———南徐新城城和北部濱水水區(qū)發(fā)展將為為整個板塊帶帶來價值提升升因此，我們認(rèn)認(rèn)為，想要在在09年下半半年完成銷售售任務(wù)，必須須：調(diào)整營銷思路路——一改前前期內(nèi)斂風(fēng)格格，高調(diào)入市市項目重新包裝裝——通過廣廣告、外立面面設(shè)計，重新新包裝，改變變市場形象合理銷售計劃劃——結(jié)合現(xiàn)現(xiàn)狀和未來，，制定合理的的銷售計劃，，實現(xiàn)銷售目目標(biāo)。第二部分項項目自身分析析項目概況價格定位客群分析1、項目基本本信息區(qū)位本項目位于鎮(zhèn)鎮(zhèn)江市西北部部，地處潤州州片區(qū)。周邊道路通達(dá)達(dá)，沿中山路路行車可直達(dá)達(dá)市中心地帶帶，距離火車車站、大市口口、新行政中中心距離均在在2-5公里里內(nèi)，車程約約15分鐘。?；疖囌敬笫锌谑姓滦姓行谋景敢?、項目概況況1、項目基基本信息交通項目周邊交通通較通達(dá)：西——沿長江江路往西可達(dá)達(dá)中山路,直直通大市口；；南——沿潤州州路往南可至至南徐大道，，聯(lián)通南徐新新城、行政中中心；北——往北汽汽渡，輕松前前往揚州一、項目概況況1、項目基基本信息火車站大市口市政府新行政中心本案1、項目基本本信息配套規(guī)劃配套較齊齊全，但目前前周邊配套薄薄弱。區(qū)政府處于規(guī)規(guī)劃階段，沃沃爾瑪能否順順利開張也不不明確一、項目概況況1、項目基基本信息外觀別墅外立面直直觀可見具有明顯中式式特征目前項目別墅墅部分的外部部已建成；白墻、灰瓦、、木質(zhì)偏紅色色戶門、鏤空空窗等外觀細(xì)細(xì)節(jié)具有明顯顯中式建筑特特征。一、項目概況況1、項目基基本信息售樓處售樓處外觀與與項目風(fēng)格一一致裝修、布置在在中式基礎(chǔ)上上添入節(jié)日元元素空間分割開闊闊通透與項目別墅外外觀風(fēng)格一致致，含白墻、、鏤空窗、紅紅燈籠等中式式元素，整體體內(nèi)斂低調(diào)；；內(nèi)部裝修細(xì)節(jié)節(jié)具有中式特特征，并加入入窗花、燈籠籠等節(jié)日元素素，意圖營造造現(xiàn)場氛圍；；內(nèi)部空間劃分分開闊、通透透，談判區(qū)每每組桌椅間無無間隔。一、項目概況況1、項目基基本信息售樓處售樓處外觀與與項目風(fēng)格一一致裝修、布置在在中式基礎(chǔ)上上添入節(jié)日元元素空間分割開闊闊通透與項目別墅外外觀風(fēng)格一致致，含白墻、、鏤空窗、紅紅燈籠等中式式元素，整體體內(nèi)斂低調(diào)；；內(nèi)部裝修細(xì)節(jié)節(jié)具有中式特特征，并加入入窗花、燈籠籠等節(jié)日元素素，意圖營造造現(xiàn)場氛圍；；內(nèi)部空間劃分分開闊、通透透，談判區(qū)每每組桌椅間無無間隔。一、項目概況況1、項目基基本信息一、項目概況況1、項目基基本信息項目概況總結(jié)結(jié)：項目所處地塊塊發(fā)展?jié)摿^較大，但現(xiàn)狀狀一般；項目目前市場場售價提升較較難，但未來來升值潛力大大；項目前期營銷銷推廣工作薄薄弱，急需調(diào)調(diào)整思路重新新設(shè)計廣告；；項目外立面較較為平淡，需需在可行范圍圍內(nèi)進(jìn)行重新新包裝。一、項目概況況2、分析分析優(yōu)勢劣勢機會威脅內(nèi)部景觀較好好，水系、亭亭臺、鏤空等等中式元素一一應(yīng)俱全；價格與競爭項項目相比，有有一定優(yōu)勢。。前期營銷不到到位，市場形形象差；項目外觀不突突出，展示性性不強；前期樓棟銷售售凌亂未來片區(qū)規(guī)劃劃較好，成為為項目價值之之一；重新包裝，高高調(diào)入市，若若結(jié)合合理價價位，將對市市場產(chǎn)生較大大影響。價格可轉(zhuǎn)化為為競爭力距離開盤時間間較短，難以以完成續(xù)客；；競爭項目（紅紅郡）開盤在在即，吸引人人氣，將減少少本項目潛在在客戶量。一、項目概況況2、分析分析扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略增長新戰(zhàn)略防御性戰(zhàn)略多元化戰(zhàn)略通過重新包裝裝，彌補項目目前期營銷工工作造成的不不足，重塑形形象與競爭項目拉拉開價格差距距，縮小競爭爭力結(jié)合濱水區(qū)發(fā)發(fā)展規(guī)劃，打打造景觀人文文宅邸概念低價位入市，，隨地塊發(fā)展展小步頻漲，，打造高性價價比形象制定未來推廣廣方案后，邊邊重新包裝邊邊續(xù)客，搶占占市場；以高性價比概概念吸引客戶戶對高性價比、、人文景觀、、未來發(fā)展等等概念進(jìn)行推推廣，樹立市市場形象，加加強項目競爭爭力二、價格定位位1、定價原原則 2、定定價方法1、定價原則則市場原則：所所定價格符合合當(dāng)前市場規(guī)規(guī)律。估價時點原則則：所定價格格在當(dāng)前時點點有效。真實原則：定定價中所采用用的數(shù)據(jù)來源源真實可靠。。2、定價方法法市場比較法：：選取亞東樸樸園、萬科紅紅郡這兩個具具有代表性項項目作為別墅墅部分參考對對象，魅力之之城、華都名名城為住宅部部分參考對象象，進(jìn)行市場場比較。加權(quán)平均法：：根據(jù)市場比比較案例不同同狀況，進(jìn)行行加權(quán)平均，，確定本項目目合理市場均均價?？紤]本項目為為中式風(fēng)格，，別墅部分與與亞東樸園風(fēng)風(fēng)格相對較為為接近，因此此別墅部分：：亞東樸園取取權(quán)重60%，萬科紅郡郡取權(quán)重40%；住宅部分：魅魅力之城取權(quán)權(quán)重50%，，華都名城取取權(quán)重50%二、價格定位位2、定價方方法別墅部分細(xì)部權(quán)重配比項目狀況描述定價對象對比案例1對比案例2定價對象對比案例1對比案例2本項目萬科紅郡亞東樸園本項目萬科紅郡亞東樸園當(dāng)前均價待定85008400待定85008400交通環(huán)境100100100城市次干道城市次干道城市次干道距市中心距離10010097較遠(yuǎn)較遠(yuǎn)一般規(guī)劃及配套100103103不完善較完善較完善發(fā)展?jié)摿?00100100發(fā)展?jié)摿Υ蟀l(fā)展?jié)摿Υ蟀l(fā)展?jié)摿Υ髨@林景觀100100100較好較好較好產(chǎn)品形態(tài)100100100聯(lián)排聯(lián)排聯(lián)排工程進(jìn)度100107105樣板間施工中實景現(xiàn)房實景樣板間開發(fā)商品牌10010199大品牌開發(fā)商國內(nèi)頂級開發(fā)商較大品牌戶型設(shè)計100102100較好好較好銷售狀況100110107一般好較好總分

6805.87077558.9601別墅部分權(quán)重40%60%加權(quán)平均價格7257.7244元/平方米根據(jù)測算，本本項目別墅部部分當(dāng)前銷售售價格定位7200-7300元/平米較合理理二、價格定位位2、定價方方法住宅部分細(xì)部權(quán)重配比項目狀況描述定價對象對比案例1對比案例2定價對象對比案例1對比案例2本項目魅力之城華都名城本項目魅力之城華都名城當(dāng)前均價待定44004800待定85008400交通環(huán)境100100102城市次干道城市次干道城市主干道距市中心距離100100102較遠(yuǎn)較遠(yuǎn)較近規(guī)劃及配套100102104不完善較完善完善發(fā)展?jié)摿?00100100發(fā)展?jié)摿Υ蟀l(fā)展?jié)摿Υ蟀l(fā)展?jié)摿Υ髨@林景觀100100100較好較好較好產(chǎn)品形態(tài)100101101小高層多層、小高層多層、小高層工程進(jìn)度100102102無樣板間實景樣板間實景樣板間開發(fā)商品牌10010199大品牌開發(fā)商國內(nèi)頂級開發(fā)商當(dāng)?shù)仄放茟粜驮O(shè)計100102100較好好較好銷售狀況100105105一般好好總分

3870.97284142.4904住宅部分權(quán)重50%50%加權(quán)平均價格4006.7316元/平方米根據(jù)測算，本本項目住宅部部分當(dāng)前銷售售價格定位4000元/平米較合理理三、客群定位位根據(jù)地塊分析析部分所收集集的數(shù)據(jù)，當(dāng)當(dāng)?shù)刭徺I客群群具有以下特特點別墅偏好面積：200-240平米范圍圍預(yù)估承受能力力：150-180萬客戶來源：鎮(zhèn)鎮(zhèn)江本地，極極少有外地客戶類型：私私營業(yè)主、企企業(yè)高管、公公務(wù)員住宅偏好面積：80-110平方米范圍圍預(yù)估承受能力力：32-45萬客戶來源：潤潤州、京口片片區(qū)客戶類型：普普通職員及私私營業(yè)主為主主另外，鎮(zhèn)江年年均100萬萬平米的拆遷遷量、大量拆拆遷戶也將為為鎮(zhèn)江市房地地產(chǎn)市場帶來來持續(xù)而穩(wěn)定定的客群。三、客群定位位根據(jù)以上數(shù)據(jù)據(jù)，我們總結(jié)結(jié)客戶特點具有一定積蓄蓄追求較高品質(zhì)質(zhì)的生活城市改造對他他們而言，是是改善居住品品質(zhì)的機遇。。以此進(jìn)行客戶戶描摹他們正值中青青年，在事業(yè)業(yè)和工作上處處于上升階段段。工作近十年左左右的他們，，已有一定積積蓄。在追求事業(yè)的的途中，也追追求較高品質(zhì)質(zhì)的生活，渴望在工作之之余，有一處處高端的棲身身之所。城市的改造帶帶來的拆遷對對他們而言，，是一種機遇遇，借此機會，或或為家人購置置一套房產(chǎn)，，或在當(dāng)前的的居住條件下下，做一次提提升。一、項目定位位3、項目市市場定位3、項目市場場定位根據(jù)以上分析析，我們認(rèn)為為本項目通過過重新包裝和和推廣后，可可以達(dá)到的市市場定位應(yīng)該該為：位于遠(yuǎn)離城市市喧囂的西北北濱水區(qū)的具有較好發(fā)展展遠(yuǎn)景和較高高性價比的改善型中式傳傳統(tǒng)景觀大宅宅一、項目定位位3、項目市市場定位為使項目達(dá)到到這樣一種市市場定位，我我們需要怎樣樣做？合理定價！———有別于其其他項目，彰彰顯項目品質(zhì)質(zhì)和高性價比比特征把握客群！———抓準(zhǔn)目標(biāo)標(biāo)客群特征，，以便有針對對性的開展?fàn)I營銷推廣精準(zhǔn)營銷！———通過精準(zhǔn)準(zhǔn)的營銷推廣廣，最終實現(xiàn)現(xiàn)項目的市場場定位和價值值第三部分營營銷推廣案名審定定義形象包裝傳播形象推廣策略渠道配比與與預(yù)算重新審視悠悠然居悠然居婉約約有余進(jìn)取取不足陰柔冷靜有有余厚重銳銳氣不足隱士文化屬屬性偏重，，榮耀入世世難成與當(dāng)代市場場磅礴銳意意進(jìn)取的大大勢和人們們積極向上上文化心理理相背悠然居案名審定一個對于傳傳統(tǒng)建筑與與居住文化化血脈傳承承的建筑一個歷史居居住文脈延延續(xù)發(fā)揚的的美宅一個俯視鎮(zhèn)鎮(zhèn)江“水泥泥森林”理理想住區(qū)一個城市里里的桃花源源一個山麓水水岸的人文文社區(qū)一個江南婉婉約與歷史史厚積的華華美之家再次剖析悠悠然居案名審定雍容與厚重重并舉，尊尊貴與榮耀耀齊發(fā)！項目形象案名審定最準(zhǔn)確的形形象！金山華府華精英：精～～。借指客客群華,榮也。。——《說說文》。繁繁盛：繁～～。榮～富富貴。顯耀[]。如:華華近(顯貴貴而親近君君上的官職職);華要要(顯要尊尊貴的官職職);華省省(顯貴而而職務(wù)上能能親近君主主的官署);華重(顯貴而重重要的官職職)府一域之首。。本義:府庫庫,府藏。。古時國家家收藏文書書或財物的的地方。府,文書藏藏也。―――《說文》》象征最高居居住價值。。金山：金字字寓意美好好，山字體體現(xiàn)穩(wěn)重。。并體現(xiàn)項項目區(qū)位，，傳播事半半功倍。華府：傳承承蘇州園林林與徽派建建筑精髓，，演繹江南南鎮(zhèn)江興盛盛的居住文文化項目中中小高層+聯(lián)排復(fù)合合型產(chǎn)品，，為鎮(zhèn)江富富裕精英階階層打造，，體現(xiàn)高居居住價值本案名直觀觀的傳達(dá)出出“品牌實實力、稀缺缺資源、身身份價值””三大價值值，也是體體現(xiàn)“開發(fā)發(fā)商、產(chǎn)品品、消費者者”三方需需求合一的的最優(yōu)組合合。雍容與厚重重并舉，尊尊貴與榮耀耀齊發(fā)！案名審定定義雍容與厚重重并舉，尊尊貴與榮耀耀齊發(fā)！形象包裝雍容與厚重重并舉，尊尊貴與榮耀耀齊發(fā)！形象包裝雍容與厚重重并舉，尊尊貴與榮耀耀齊發(fā)！形象包裝雍容與厚重重并舉，尊尊貴與榮耀耀齊發(fā)！傳播推廣雍容與厚重重并舉，尊尊貴與榮耀耀齊發(fā)！傳播推廣雍容與厚重重并舉，尊尊貴與榮耀耀齊發(fā)！傳播推廣雍容與厚重重并舉，尊尊貴與榮耀耀齊發(fā)！形象之二：：對原有形形象不完全全的擯棄悠遠(yuǎn)與大度度，人文與與格調(diào)的定定義！案名備選案名2悠遠(yuǎn)與大度度，人文與與格調(diào)的定定義！樂府江南以寫意方式式表述樓盤盤的特性，，并增加精精神文化的的附加值。。融合江南南蘇州園林林與徽派建建筑的精髓髓，體現(xiàn)項項目所在位位置臨水的的重要屬性性，凸顯居居住怡然自自得的價值值，并彰顯顯開發(fā)商實實力，打造造成為詩意意居住的高高尚文化符符號。樂：喜悅，美好好。并怡然然自樂。———晉·陶陶淵明《《桃花源記記》樂趣此樂何何極?！巍し斗吨傺汀对涝狸枠怯洝贰吩⒁忭椖棵烂篮茫佑杏衅錁贰８挥蛑?。。本義:府庫庫,府藏。。古時國家家收藏文書書或財物的的地方。府,文書藏藏也。―――《說文》》象征最高居居住價值。。江南江在此特指指項目近鄰鄰長江江南二字彰彰顯項目園園林特色。。推廣預(yù)算：：（09年年07月-10年02月，共共8個月））總銷額125000000元×1.51875000元籌備期推廣期

銷售期10年09年09年0710年02080910111201形象樹立強力推廣續(xù)力推廣著力推廣二次續(xù)力推廣平穩(wěn)首尾前期蓄水開盤+強銷平銷

收尾09.11開盤推廣策略媒介投放原原則精準(zhǔn)定位、、小眾傳播播媒介的選擇擇、宣傳方方式要考慮慮高端客戶戶的接受途途徑和方式式推廣策略媒介推廣預(yù)預(yù)算分配1、長效推推廣手段（（即長時間間或一次性性投放的媒媒體）地面覆蓋———25萬平面媒體———57萬銷售物料———15萬銷售現(xiàn)場———15萬多媒媒體體費費用用————33萬萬活動動費費用用35萬萬機動動費費用用6.5萬萬（共共計計187.5萬萬））渠道道配配比比與與預(yù)預(yù)算算2、、階階段段媒媒介介手手段段（（即即配配合合各各階階段段銷銷售售任任務(wù)務(wù)實實施施的的媒媒體體））形象象樹樹立立期期（（09年年07月月中中-09年年09月月））————72萬萬強力力推推廣廣期期（（09年年10月月初初-09年年11月月））————48萬萬續(xù)力力推推廣廣期期（（09年年12月月初初-10年年01月月））————23萬萬平穩(wěn)穩(wěn)首首尾尾推推廣廣（（10年年1月月初初-10年年02月月））————7萬萬（共共計計150萬萬））媒介介推推廣廣預(yù)預(yù)算算分分配配渠道道配配比比與與預(yù)預(yù)算算

形象樹立強力推廣續(xù)力推廣平穩(wěn)首尾合計11114活動1020535網(wǎng)絡(luò)211——4雜志3——3戶外15————15報紙201510550短信11114車體10————10廣播電視10105——25支出7248237150各階階段段、、各各項項媒媒介介預(yù)預(yù)算算分分配配一一覽覽表表媒介介推推廣廣預(yù)預(yù)算算分分配配渠道道配配比比與與預(yù)預(yù)算算各項項媒媒介介費費用用支支出出說說明明各具具體體手手段段的的執(zhí)執(zhí)行行、、制制作作、、周周期期、、付付款款方方式式等等要要素素尚尚不不確確定定，，合合同同最最終終的的成成交交價價格格還還需需多多次次洽洽談?wù)劥璐枭躺?。。此此預(yù)預(yù)算算所所注注價價格格為為預(yù)預(yù)估估價價，，最最終終價價格格以以合合同同簽簽約約金金額額執(zhí)執(zhí)行行，，適適時時合合同同將將另另行行報報批批。。媒介介推推廣廣預(yù)預(yù)算算分分配配渠道道配配比比與與預(yù)預(yù)算算營銷銷目目標(biāo)標(biāo)（（價價格格、、周周期期））推盤盤節(jié)節(jié)奏奏與與價價格格策策略略（（銷銷控控））蓄水水與與開開盤盤條條件件(地地盤盤包包裝裝、、現(xiàn)現(xiàn)場場、、售售樓樓處處)營銷銷手手段段（（體體驗驗式式營營銷銷、、通通路路營營銷銷））物業(yè)業(yè)管管理理第四四部部分分銷銷售售策策略略銷售售價價格格及及回回款款銷售售計計劃劃銷售目標(biāo)一、銷售價格格及回款銷售價格：小高層銷售均均價：4000元/㎡別墅部分銷售售均價：7300元/㎡㎡銷售回款：小高層部分：：37600000￥（按小高高層部分部分分9400㎡㎡計算）聯(lián)排別墅部分分：87600000￥（按別別墅部分面積積12000㎡計算）總計1.25億二、各階段銷銷售目標(biāo)1、階段段劃分階段名稱時間目標(biāo)任務(wù)前期準(zhǔn)備期2009年7月正式進(jìn)場前的全部準(zhǔn)備工作前期蓄水期2009年7～9月200個客戶意向開盤強銷期2009年9～11月完成項目總體量50％銷售銷售延續(xù)期2009年11～2010年2月完成項目總體量80％銷售銷售收尾期2010年2月完成項目的全部銷售任務(wù)階段劃分階段名稱時間當(dāng)期銷售量累積銷售量主力客群變化前期準(zhǔn)備期2009年7月

前期蓄水期2009年7～9月40%40%鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)夭疬w戶自有客戶及區(qū)域客戶開盤強銷期2009年9～11月30%70%增加輻射全市客戶銷售延續(xù)期2009年11～2010年2月20%90%秋季房展會及自有客戶銷售收尾期2010年2月5%95%

二、各階段銷銷售目標(biāo)2、各階段段目標(biāo)各階段目標(biāo)回款與總銷額額預(yù)估注：以上僅為為銷售面積、、銷售速度、、回款額的粗粗略預(yù)估，具具體銷售指標(biāo)標(biāo)的確定有待待進(jìn)一步詳細(xì)細(xì)商榷。時間銷售面積（小高層㎡）銷售面積（別墅㎡）回款累計（￥）2009年9月37604800500800002008年10月-11月28203600375600002009年11月-2010年1188024002504000020010年2月940120012520000總銷額125200000二、推盤節(jié)奏奏與價格策略略推盤原則及節(jié)節(jié)奏價格策略1、價格策略略通盤價格策略略：低開高走走。即以相對對較低的價格格實現(xiàn)快速占占領(lǐng)市場目的的。配合價格策略略：折扣策略略。即通過折折扣策略有效效地促進(jìn)客戶戶的購買決心心、縮短成交周期期、平衡客戶戶心理。成本導(dǎo)向法及及市場導(dǎo)向法法確定入市價價格水準(zhǔn)通過價格水準(zhǔn)準(zhǔn)確定各樓各各戶具體價格格根據(jù)銷售速度度及工程進(jìn)度度確定價格調(diào)調(diào)整幅度及頻頻率二、推盤價格格策略價格確定過程程：三、蓄水與開開盤條件前期蓄水目標(biāo)標(biāo)充分蓄水條件件開盤必備條件件開盤準(zhǔn)備工作作前期蓄水目標(biāo)標(biāo)長期蓄水的必必要性：目標(biāo)客戶為小小眾階層，，需要“口口口相傳”本案在正式開開盤前需要經(jīng)經(jīng)歷：客戶開發(fā)———認(rèn)知——喜喜好——評論論——推介的的流程并將此流程不不斷延續(xù)，重重復(fù)……方可可實現(xiàn)開盤前前必要的客戶戶積累量。時間：2009年9月之之前目標(biāo)：有效客客戶200組組以上內(nèi)部認(rèn)80組組以上三、蓄水與開開盤條件蓄水條件售樓處具備現(xiàn)現(xiàn)場營銷條件件現(xiàn)場具備接待待條件現(xiàn)場及周邊動動線引導(dǎo)完成成完成兩套樣板板間銷售道具制作作完成開盤必備條件件項目園林、景景觀區(qū)完成售樓處內(nèi)部調(diào)調(diào)整裝修、物物品陳設(shè)全部部完成小區(qū)圍墻、大大門做好所有2套樣板板間裝修完成成會所及古建裝裝修完成，能能夠進(jìn)入使用用品牌合作伙伴伴確定物業(yè)管理提前前進(jìn)駐三、蓄水與開開盤條件開盤準(zhǔn)備工作作樣板間售樓處戶外指示系統(tǒng)統(tǒng)現(xiàn)場包裝銷售道具品牌合作者三、蓄水與開開盤條件1、高標(biāo)準(zhǔn)清清水樣板間（（2套）：地面水泥壓光光找平；墻壁全部刷白白；建筑標(biāo)高刻度度尺；對室內(nèi)各類管管線進(jìn)行明確確標(biāo)注及說明明；對上下水位置置做明確標(biāo)識識；對預(yù)留的各線線路走向、節(jié)節(jié)點進(jìn)行明示示；裝置地板采暖暖及戶內(nèi)中央央空調(diào)及新風(fēng)風(fēng)設(shè)備。開盤準(zhǔn)備工作作——樣板間間（2套）：：三、蓄水與開開盤條件之二：知本（（B戶型）古典中國風(fēng)之一：財富（（A戶型）自然中國風(fēng)開盤準(zhǔn)備工作作——樣板間間（2套）：：自然中國風(fēng)時尚中國風(fēng)時尚中國風(fēng)時尚中國風(fēng)古典中國風(fēng)古典中國風(fēng)建筑——體現(xiàn)現(xiàn)項目理念，，突出蘇州園園林風(fēng)格內(nèi)部——注重重嗅覺+味覺覺+聽覺+觸觸覺+視覺=綜合感受,把握客戶心心理需求，營營造項目品質(zhì)質(zhì)感外部——強調(diào)調(diào)景觀細(xì)節(jié)；；提供足夠的的停車位數(shù)量量。開盤準(zhǔn)備工作作——售樓處處要求：辦公與洽談區(qū)區(qū)之間——工藝展示區(qū)：：對建筑工程質(zhì)質(zhì)量、設(shè)備設(shè)設(shè)施及相關(guān)系系統(tǒng)的品質(zhì)進(jìn)進(jìn)行展示開盤準(zhǔn)備工作作——售樓處處特殊空間：：沙盤盤：展示整個個區(qū)域藍(lán)圖、、展現(xiàn)外立面面風(fēng)格、小區(qū)區(qū)園林景觀等等概念樓書：介介紹產(chǎn)品建筑筑形態(tài)、蘇州州園林古樸的的徽派風(fēng)形成成寫意山水般般的環(huán)境，水水系，溫泉等等突出買點””產(chǎn)品樓書：將將項目的細(xì)節(jié)節(jié)價值充分挖挖掘并展示，，內(nèi)容包括：項目整體規(guī)劃劃理念；建筑筑結(jié)構(gòu)設(shè)計方方案；設(shè)備設(shè)施品牌牌介紹及選用用產(chǎn)品介紹、、說明；各項系統(tǒng)的應(yīng)應(yīng)用，如安防防系統(tǒng)、門禁禁系統(tǒng)等。戶型圖冊：展展示戶型空間間布局；3D影像像:生動的的演示項目意意境；自建網(wǎng)站：在在網(wǎng)絡(luò)上展示示項目價值，，介紹產(chǎn)品。。開盤準(zhǔn)備工作作——銷售道道具：聘請一線品牌牌物業(yè)管理公公司管理顧問問……合作為客戶提供頂頂級個性化售售后服務(wù)，同同時塑造項目目品牌效應(yīng)。。開盤準(zhǔn)備工作作——品牌合合作者：在售樓處設(shè)立立立項目展示示區(qū)：可以播放項目目3D影像片片存放項目資料料，可隨時發(fā)發(fā)放具備舉辦與項項目有關(guān)的各各項營銷活動動之條件開盤準(zhǔn)備工作作——售樓處處現(xiàn)場：體驗式營銷：：（專為本案設(shè)設(shè)計的三大流流程，主要針針對開盤后整整體營銷階段段）A、接待流程程B、銷售流程程C、售后服務(wù)務(wù)流程四、營銷手段段架構(gòu)職責(zé)A、接待流程程現(xiàn)場專設(shè)“客客戶接待部””體驗式營銷四、營銷手段段接待部經(jīng)理保安（物業(yè)公公司）現(xiàn)場維護(hù)（物物業(yè)公司）接待人員停車場接待門衛(wèi)保安園丁現(xiàn)場工程維護(hù)護(hù)保潔服務(wù)（3人）（1人）（1人）（1人）（3人）（5人）講解員接待員（3人）體驗式營銷———客戶接待待部-架構(gòu)接待部經(jīng)理保安現(xiàn)場維護(hù)接待人員門衛(wèi)：五星酒酒店門童服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)保安：標(biāo)準(zhǔn)中中式管家服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)園?。弘S時維維護(hù)現(xiàn)場環(huán)境境的美觀工程：保證現(xiàn)現(xiàn)場設(shè)施正常常運行保潔：隨時維維護(hù)現(xiàn)場環(huán)境境的清潔接待員：儀態(tài)態(tài)端莊，儀表表整潔，親切將客戶引引導(dǎo)給講解員員講解員：沙盤盤銷講（10分）展示區(qū)、樣板板間（45分分）內(nèi)部景觀、動動物園（20分）現(xiàn)場協(xié)調(diào)體驗式營銷———客戶接待待部-職責(zé)首先：通過一一個溫馨的電電話溝通，預(yù)預(yù)約現(xiàn)場參觀觀隨后：一次尊尊貴的看房體體驗就此開始始清晰的導(dǎo)引禮賓式的迎接接一次愉快的溝溝通一個深深的鞠鞠躬一杯清香的龍龍井一場專業(yè)的講講解架構(gòu)職責(zé)全面調(diào)整“銷銷售部”體驗式營銷———銷售流程程架構(gòu)職責(zé)增設(shè)“售后服服務(wù)部”體驗式營銷———售后服務(wù)務(wù)流程四、營銷手段段售后服務(wù)部經(jīng)經(jīng)理手續(xù)管理部（3人）私人設(shè)計服務(wù)部合約備案管理理（2人）按揭手續(xù)管理理（1人）私人設(shè)計顧問問體驗式營銷———售后服務(wù)務(wù)流程——售售后服務(wù)部架架構(gòu)提供私人秘書書式服務(wù)：簽簽約后所有服服務(wù)均由私人人秘書全程代代勞，需確認(rèn)認(rèn)簽字時上門門服務(wù)。售后服務(wù)部經(jīng)經(jīng)理手續(xù)管理部（3人）設(shè)計顧問資源源設(shè)計師：我們們整合中國甚甚至海外優(yōu)秀秀設(shè)計師資源源，為有需要要的客戶提供供軟裝顧問服服務(wù)。體驗式營銷———售后服務(wù)務(wù)流程——售售后服務(wù)部職職責(zé)在充分利用常常規(guī)媒體推廣廣手段基礎(chǔ)上上，本案的推推廣各更應(yīng)利利用多項資源源，針對目標(biāo)標(biāo)人群階層，，拓展媒介推推廣渠道。拓展渠道一：：項目本身自自有優(yōu)勢推廣廣。拓展渠道二：：通過報廣，，媒體，電視視臺推廣資源源：拓展渠道三：：銷售人員對對高端人群直直達(dá)資源：拓展渠道四：：鎮(zhèn)江行政機機關(guān)，企事業(yè)業(yè)單位、家屬屬駐地的覆蓋蓋式資料投遞遞，將項目資資料直接送到到客戶手中。。通路營營銷四、營營銷手手段在拓展展渠道道實現(xiàn)現(xiàn)與目目標(biāo)客客群直直接對對話的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，強調(diào)調(diào)利用用多類類型、、多主主題的的事件件營銷銷及現(xiàn)現(xiàn)場活活動，，引起起客戶戶關(guān)注注、吸吸引客客戶抵抵達(dá)項項目現(xiàn)現(xiàn)場，，感受受產(chǎn)品品價值值力，，最成成促成成銷售售。現(xiàn)場及及與社社會外外圍會會所，，結(jié)合合五藝藝，組組織小小型沙沙龍派派對通路營營銷四、營營銷手手段業(yè)界論論壇與鎮(zhèn)江江當(dāng)?shù)氐剌^有有代表表性的的地產(chǎn)產(chǎn)項目目和開開發(fā)商商進(jìn)行行論道道，迅迅速借借勢搶搶占頂頂級項項目的的營銷銷高度度；通通過前前者的的多年年運作作所在在市場場上占占據(jù)的的聲音音分散散，短短平快快的擁擁有本本案的的知名名度及及業(yè)界界的影影響力力?！罨顒觿蛹笆率录?zhí)執(zhí)行說說明通路營營銷五、物物業(yè)管管理建建議物業(yè)管管理服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容合作伙伙伴推推薦物業(yè)管管理提提前介介入建建議聘請一一線知知名物物管公公司為為顧問問，為為客戶戶提供供周到到、貼貼身的的管家家式服服務(wù)。。物業(yè)管管理服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容：：無償服服務(wù)：：客戶戶管理理、工工程管管理、、安全全管理理、保保潔服服務(wù)、、能源源管理理、園園林管管理、、會所所管理理、禮禮賓服服務(wù)、、叫醒醒服務(wù)務(wù)、留留言服服務(wù)、、等有償服服務(wù)：：家庭庭保潔潔美化化、客客戶優(yōu)優(yōu)先安安排服服務(wù)、、洗衣衣服務(wù)務(wù)、兒兒童照照顧服服務(wù)、、寵物物看管管、托托管服服務(wù)、、入戶戶維修修服務(wù)務(wù)、監(jiān)監(jiān)控服服務(wù)、、貴賓賓接待待安排排、享享用茶茶堂、、會所所服務(wù)務(wù)、等等五、物物業(yè)管管理建建議本案力力求提提供中中式管管家式式服務(wù)務(wù)，因因此適適合選選擇泛泛亞地地區(qū)的的東方方式物物業(yè)管管理公公司作作為顧問問。我我們建建議推推薦以以下三三家：：A仲量量聯(lián)行行B.世世邦魏魏理仕仕C.第第一太太平洋洋戴維維斯物業(yè)管管理顧顧問公公司推推薦：：五、物物業(yè)管管理建建議物業(yè)管管理提提前介介入的的意義義：1、在在購房房過程程中讓讓客戶戶體驗驗到尊尊貴的的中式式管家家服務(wù)務(wù)是現(xiàn)場場體驗驗過程程中的的重要要組成成部分分2、在在銷售售現(xiàn)場場、樣樣板間間、園園林、、停車車場等等地點點放置置受過過培訓(xùn)訓(xùn)的專業(yè)人人員，，有助助于配配合營營銷代代理公公司的的銷售售部門門更好好地完完成現(xiàn)場營營銷3、可可在施施工過過程中中的功功能性性方案案提供供建議議，協(xié)協(xié)助監(jiān)監(jiān)督施施工質(zhì)質(zhì)量4、可可保證證銷售售行為為之后后、簽簽約、、直到到交房房、業(yè)業(yè)主收收房整整個過過程中的售售后服服務(wù)流流程得得以順順暢實實施物業(yè)管管理提提前介介入:五、物物業(yè)管管理建建議第五部部分團(tuán)團(tuán)隊保保障體體系執(zhí)行保保障與與團(tuán)隊隊1、由由具有有豐富富營銷銷經(jīng)驗驗的人人員組組成項項目營營銷團(tuán)團(tuán)隊，，由熟熟悉項項目區(qū)區(qū)域的的營銷銷總監(jiān)監(jiān)負(fù)責(zé)責(zé)對項項目的的總體體營銷銷策劃劃思路路進(jìn)行行統(tǒng)一一梳理理，為為銷售售工作作的順順利開開展進(jìn)進(jìn)行前前期的的細(xì)致致準(zhǔn)備備工作作，保保證在在客戶戶積累累期及及項目目準(zhǔn)備備期實實現(xiàn)良良好的的口碑碑銷售售，在在客戶戶層中中實現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商品品牌形形象的的確立立。2、銷銷售團(tuán)團(tuán)隊的的人員員由一一期部部分銷銷售員員、區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)項目目及京京城高高端項項目的的優(yōu)秀秀銷售售人員員組成成精英英團(tuán)隊隊，全全力服服務(wù)本本項目目，配配置人人數(shù)為為8-16人。。從服服務(wù)意意識、、體態(tài)態(tài)、面面貌、、溝通通能力力、禮禮儀等等方面面全力力服務(wù)務(wù)本項項目。?！緢F(tuán)隊隊人員員組成成原則則】執(zhí)行保保障與與團(tuán)隊隊雙總監(jiān)監(jiān)制專業(yè)團(tuán)團(tuán)隊———項項目成成敗之之關(guān)鍵鍵所在在作為一一個有有著9年發(fā)發(fā)展歷歷史和和奧運運會地地產(chǎn)品品牌服服務(wù)商商，北北京智智聯(lián)擁擁有眾多經(jīng)經(jīng)驗豐豐富的的營銷銷人才才。負(fù)責(zé)組組織專專案組組及監(jiān)監(jiān)控本本項目目策劃劃銷售售工作作，對對本項項目的的銷售售全過過程。。策劃總監(jiān)銷售總監(jiān)負(fù)責(zé)項目銷銷售策略和和方案的制制定、審核核和匯報，，代表我公公司支持項項目日常銷銷售管理工工作，負(fù)責(zé)責(zé)與有關(guān)合合作公司的的溝通和協(xié)協(xié)調(diào)。執(zhí)行保障與與團(tuán)隊【北京智聯(lián)聯(lián)項目操作作團(tuán)隊的核核心資源投投入(人員員架構(gòu))】】總協(xié)調(diào)人營銷總督導(dǎo)導(dǎo)銷售責(zé)任人人營銷責(zé)任人人銷售主管及及銷售代表表16人策劃執(zhí)行2人團(tuán)隊組建及及管理項目主要負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)銷售經(jīng)理本項目銷售現(xiàn)場的負(fù)責(zé)人。負(fù)責(zé)本項目銷售過程中的現(xiàn)場管理工作，包括業(yè)務(wù)人員管理，銷售現(xiàn)場管理等，對銷售過程中的房號、房款及銷售合約等手續(xù)負(fù)責(zé)，對業(yè)主的投訴負(fù)責(zé)。銷售主管本項目銷售現(xiàn)場的執(zhí)行人。負(fù)責(zé)本項目銷售過程中的現(xiàn)場管理工作，包括業(yè)務(wù)人員管理，銷售現(xiàn)場管理等，對銷售過程中的房號、房款及銷售合約等手續(xù)負(fù)責(zé)，對業(yè)主的投訴負(fù)責(zé)。策劃經(jīng)理本項目策劃工作的負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)項目市場定位、營銷策劃部分的報告編制工作，包括市場調(diào)研、報告撰寫、成果匯報、跟蹤服務(wù)及有關(guān)合作公司的協(xié)調(diào)。策劃主管本項目策劃工作的執(zhí)行人，負(fù)責(zé)項目市場定位、營銷策劃部分的報告編制工作，包括市場調(diào)研、報告撰寫、成果匯報及跟蹤服務(wù)及有關(guān)合作公司的協(xié)調(diào)。團(tuán)隊組建及及管理張東職位:營銷銷總監(jiān)學(xué)歷:首都都經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)區(qū)域經(jīng)濟濟學(xué)學(xué)士工作經(jīng)歷：：翠宮飯店店、東環(huán)中中心、誠品品建筑、原原生墅、風(fēng)風(fēng)格雅園、、現(xiàn)代城、、建外、尚尚都、朝朝外、融城城、泛海國國際住區(qū)、、東湖灣、、盛方中心心、天創(chuàng)公公館、佳運運商業(yè)中心心、平谷新新城等項目目數(shù)十個薛連勝職位：副總總經(jīng)理學(xué)歷：房地地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)學(xué)學(xué)士工作經(jīng)歷：：十二年房房地產(chǎn)營銷銷策劃經(jīng)驗驗主要項目:北京聯(lián)邦邦公寓、九九號公寓、、圣世一品品閣、星竹竹園、東區(qū)區(qū)國際三期期、陽光波波爾多、燕燕郊東貿(mào)國國際（意華華廣場）、、潤豐水尚尚二期、尚尚城、北京京198棟棟等甘迎新職位：華東東分公司總總經(jīng)理學(xué)歷：房地地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)學(xué)學(xué)士、人人民大學(xué)房房地產(chǎn)總裁裁培訓(xùn)班工作經(jīng)歷：：十年房地地產(chǎn)樓盤操操作經(jīng)驗主要項目:香港建設(shè)設(shè)集團(tuán)南潯潯國際建材材城營銷運運營總監(jiān)、、兆泰集團(tuán)團(tuán)鑫福海國國際紡織城城項目銷售售總監(jiān)、揚揚州24萬萬平米住宅宅西郡188花園項項目總監(jiān)、、茉莉山莊莊項目總監(jiān)監(jiān)、旗艦凱凱旋銷售代代理項目經(jīng)經(jīng)理、雙裕裕德鄰項目目經(jīng)理團(tuán)隊組建及及管理姓名：王星星偉學(xué)歷：房地地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)學(xué)學(xué)士企企業(yè)管管理碩士職務(wù):資資深策策劃師主要項目：：鵬潤國際際時尚中心心、活力東東方奧特萊萊斯購物廣廣場、順義義鮮花港項項目、麗都都水岸商業(yè)業(yè)項目、首首創(chuàng)象墅、、西郡188花園、、一等海等等。姓名：李旭旭凱職位：策劃劃總監(jiān)學(xué)歷：南京京師范大學(xué)學(xué)工作經(jīng)歷：：參與負(fù)責(zé)責(zé)北京碧春春園、贏家家、南京香香樟園、百百步濱江。。首創(chuàng)象墅墅，一等海海，中關(guān)村村科技環(huán)保保園、美林林小鎮(zhèn)、潤潤澤莊園、、奧林匹克克公園、西西郡188花園等項項目的策劃劃工作。團(tuán)隊組建及及管理姓名：張陽陽學(xué)歷：香港港大學(xué)經(jīng)濟濟學(xué)學(xué)士職職務(wù):資資深深策劃師主要項目：：參與常州州惠商綜合合體項目市市場研究及及綜合體分分析工資、、蘇州吳中中區(qū)首開項項目前期顧顧問策劃工工作；揚州蔣王片片區(qū)土地一一級開發(fā)策策劃及投資資可行性分分析工作，，天津團(tuán)泊泊新城土地地一級開發(fā)發(fā)項目策劃劃及投資可可行性分析析工作；姓名：鄭力力娜職位：資深深策劃師學(xué)歷：北京京交通大學(xué)學(xué)管理學(xué)學(xué)學(xué)士

工作作經(jīng)歷：參參與北京奧奧林匹克森森林公園、、興城“一一等?！表楉椖?、大紅紅門木樨園園購物中心心項目、羅羅江國際旅旅游度假村村項目、北北京站原信信通大廈改改建項目、、西郡188花園、、首創(chuàng)象墅墅、一等海海等。團(tuán)隊組建及及管理文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究建筑設(shè)計景觀設(shè)計旅游研究盧鳳君中中國農(nóng)業(yè)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟濟管理學(xué)院院教授授/博導(dǎo)，，管理科學(xué)學(xué)研究所所所長劉燕輝中中國建筑筑設(shè)計研究究院國家住住宅與居住住環(huán)境工程程技術(shù)研究究中心教授授級高級建建筑師/國國家一級注注冊建筑師師/副總建建筑師易翔中中國城市市規(guī)劃設(shè)計計研究院城城市規(guī)劃與與景觀設(shè)計計所所長，，教授級高高級規(guī)劃師師，國家注注冊規(guī)劃師師黃少宏中中國城城市規(guī)劃設(shè)設(shè)計研究院院城市規(guī)劃劃與景觀設(shè)設(shè)計所主任任工程師，，高級規(guī)劃劃師胡潔潔北北京清華城城市規(guī)劃設(shè)設(shè)計研究員員景觀觀園林規(guī)劃劃設(shè)計研究究所所長盧云亭北北京師范范大學(xué)教授授宋金平北北京師范范大學(xué)教授授，博士生生導(dǎo)師李庚庚首首都旅游集集團(tuán)首首席研究員員沈望舒社社科院首首都文化發(fā)發(fā)展研究中中心副主任任周尚意北北京師范范大學(xué)教授授，地理與與遙感學(xué)院院城市與區(qū)區(qū)域規(guī)劃研研究所所長長專家資源團(tuán)隊組建及及管理【獲得榮譽譽】智聯(lián)資源整整合保障系系統(tǒng)智聯(lián)從2000年開開始至今有有9年的成成功銷售經(jīng)經(jīng)驗，擁有有大量成交交客戶的詳詳細(xì)數(shù)據(jù)庫庫資料，并并具備成熟熟完善的銷銷售經(jīng)驗，，將為本項項目前期銷銷售蓄水以以及迅速消消化區(qū)域重重點客群提提供最具優(yōu)優(yōu)勢的保障障。時間項目名稱銷售面積(萬平方米)銷售(套)銷售價格(最終均價)2000華芳嘉園政華嘉園政馨嘉園21118300110020004500412042802001雙裕德鄰水岸長橋17131000900450043002002旗艦凱旋30300038002003青春無限泰和嘉園33500400680063002004中信贏家870075002005茉莉山莊24058002006碧春園20150048002007-2008西郡188花園一等海首創(chuàng)象墅2443016008002300460045004300合計8年銷況18616140約100億智聯(lián)資源整整合2006年年，在奧林林匹克森林林公園(6.8平方方公里)經(jīng)經(jīng)營策劃公公開選聘中中拔得頭籌籌，成為森森林公園經(jīng)經(jīng)營總顧問問，全面負(fù)負(fù)責(zé)制定公公園賽后經(jīng)經(jīng)營戰(zhàn)略和和經(jīng)營策劃劃方案，以以及項目的的總體規(guī)劃劃、可研以以及招商代代理，服務(wù)務(wù)期至2009年。。2007年年，在成都都東部新區(qū)區(qū)洪河片區(qū)區(qū)（10平平方公里））的一級開開發(fā)策劃與與規(guī)劃招標(biāo)標(biāo)中，與中中國城市規(guī)規(guī)劃院組成成聯(lián)合投標(biāo)標(biāo)體以“創(chuàng)創(chuàng)享娛城東東，尚逸居居洪河”的的方案獨占占鰲頭。2007年，簽簽約香港港建設(shè)集集團(tuán)，成成為中國國木地板板之都南南潯40萬平米米現(xiàn)代物物流型綜綜合商業(yè)業(yè)的獨家家全案顧顧問。2007年，智智聯(lián)華東東分公司司簽約揚揚州安廈廈正太房房地產(chǎn)公公司，開開創(chuàng)揚州州人文營營銷先河河。2008年，在在第七屆屆中國花花卉博覽覽會產(chǎn)業(yè)業(yè)展園鮮鮮花港策策劃的公公開招標(biāo)標(biāo)中脫穎穎而出，，成為繼繼奧運會會后北京京又一大大盛事花花博會會會后發(fā)展展的經(jīng)營營策劃顧顧問。2008年，智智聯(lián)進(jìn)入入葫蘆島島市場，，涉足環(huán)環(huán)渤海旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)營銷領(lǐng)領(lǐng)域。2008年，智智聯(lián)與首首創(chuàng)簽約約，代理理28萬萬平米高高端公寓寓項目.2009年，智智聯(lián)與住住總集團(tuán)團(tuán)合作進(jìn)進(jìn)駐山東東市場。。智聯(lián)近年年業(yè)績奧林匹克森林公園項目項目位置：北京奧林匹克公園北區(qū)（北五環(huán)）項目規(guī)模：占地6.8平方公里項目類型：公共地產(chǎn)開發(fā)商：北京世奧森林公園開發(fā)經(jīng)營公司奧林匹克森林公園鳥巢水立方奧運村奧林匹克森林公園奧林匹克森林公園鳥巢水立方奧運村占地6.8平方方公里的的奧林匹匹克森林林公園，，是奧運運中心區(qū)區(qū)重要的的景觀背背景。其其奧運會會后的良良性運營營與永續(xù)續(xù)發(fā)展是是奧運后后經(jīng)濟發(fā)發(fā)展與資資產(chǎn)運營營的大課課題。在世奧公公司公開開招聘經(jīng)經(jīng)營策劃劃顧問公公司的競競爭中，，北京智智聯(lián)提出出“產(chǎn)品品、企業(yè)業(yè)、城市市三位一一體經(jīng)營營戰(zhàn)略””，以國國際視野野，務(wù)實實策略獲獲得評委委全票通通過成為為奧林匹匹克森林林公園經(jīng)經(jīng)營策劃劃全程總總顧問。。不僅為為公園制制定整體體戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃方案案、經(jīng)營營策劃方方案并且且全程跟跟蹤服務(wù)務(wù)至09年落實實公園的的經(jīng)營策策劃執(zhí)行行。智聯(lián)資源源整合【投資顧顧問案例例——奧奧林匹克克森林公公園經(jīng)營營戰(zhàn)略顧顧問】經(jīng)過對森森林公園園內(nèi)部資資源的梳梳理與盤盤整，結(jié)結(jié)合區(qū)域域產(chǎn)業(yè)研研究與項項目群規(guī)規(guī)劃，幫幫助業(yè)主主明確公公園自身身定位與與企業(yè)定定位，制制定出公公園戰(zhàn)略略發(fā)展目目標(biāo)與規(guī)規(guī)劃，提提出“生生態(tài)為本本，文化化為魂，，發(fā)展體體育體驗驗型休閑閑”的戰(zhàn)戰(zhàn)略，為為公園發(fā)發(fā)展提出出思路.【投資顧顧問案例例——奧奧林匹克克森林公公園】智聯(lián)資源源整合富力城是是廣東富富力集團(tuán)團(tuán)進(jìn)軍北北京的第第一個項項目，斥斥資26億通過過拍賣獲獲得廣渠渠門五廠廠項目用用地，堪堪稱京城城土地““標(biāo)王””。富力力集團(tuán)自自進(jìn)軍北北京之初初，便十十分重視視本地市市場的特特性。智智聯(lián)顧問問是富力力最早接接洽的本本地市場場公司之之一，伴伴隨著富富力城的的定位、、開發(fā)、、熱賣，，智聯(lián)始始終給予予開發(fā)商商支持與與協(xié)作。。尤其在在富力雙雙字寫字字樓、富富力商業(yè)業(yè)的定位位與規(guī)劃劃階段，，智聯(lián)顧顧問提出出“給富富力城一一個核心心——平平民化社社會悖論論”的開開發(fā)運作作理念，，支持了了開發(fā)商商大盤運運營觀念念的成熟熟，為項項目走向向的重大大決策提提供了客客觀的市市場數(shù)據(jù)據(jù)與創(chuàng)新新的技術(shù)術(shù)支持。。通過富力力城的合合作，智智聯(lián)顧問問以技術(shù)術(shù)和服務(wù)務(wù)獲得開開發(fā)商高高度認(rèn)可可，由此此建立起起與富力力集團(tuán)的的持續(xù)性性服務(wù)，，跟進(jìn)富富力南緯緯路項目目，宋莊莊項目的的定位與與規(guī)劃。。富力城項目項目位置北京市廣渠門五廠（東三環(huán)與二環(huán)之間）項目規(guī)?？偨ㄖ娣e達(dá)140余萬平方米項目類型住宅\商業(yè)開發(fā)商廣東富力集團(tuán)【投資顧顧問案例例——富富力城商商業(yè)策劃劃】智聯(lián)資源源整合