某市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告------鄭州------------有限公司二零一三年五月十日鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)掃描報(bào)告內(nèi)容提綱未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)宏觀政策掃描調(diào)控目標(biāo)和舉措有松有緊，但總體來說與市場(chǎng)預(yù)期存在距離。一、在房價(jià)調(diào)控目標(biāo)方面，僅有北京規(guī)定為與2012年相比保持穩(wěn)定，其它大多定為“低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增長幅度”--也就是名義增長幅度減去CPI的增幅。根據(jù)中原地產(chǎn)測(cè)算，扣除CPI因素，城市的房價(jià)目標(biāo)在7.5%-13.2%。其中也僅有天津、廣州及昆明等市的細(xì)則中明確提出剔除保障房部分，價(jià)格控制難度相對(duì)較高。二、信貸方面，只有北京提出將根據(jù)房價(jià)目標(biāo)進(jìn)一步提高二套房首付比例。而其他城市只是含糊表示將根據(jù)市場(chǎng)變化，或房價(jià)控制目標(biāo)執(zhí)行情況，適時(shí)調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率?？梢哉f信貸政策還是留有相當(dāng)?shù)挠嗟兀Χ鹊陀诖饲邦A(yù)期。三、對(duì)于20%的個(gè)稅，多個(gè)城市的細(xì)則都沒有涉及。自上次國五條細(xì)則出臺(tái)后，對(duì)買賣雙方都形成了催促效應(yīng)，促成了“恐慌性拋盤”和“恐慌性購房”同時(shí)并存的奇特局面。

宏觀政策分析宏觀市場(chǎng)掃描2013年4月中國300城市土地市場(chǎng)交易部分?jǐn)?shù)據(jù)◆供應(yīng)情況：4月全國300個(gè)城市共推出土地3229宗，環(huán)比增加58%，同比增加7%；推出土地面積11812萬平方米，環(huán)比增加40%，同比減少0.5%。其中，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)882宗，環(huán)比增加32%，同比增加11%；推出土地面積3689萬平方米，環(huán)比增加32%，同比增加2%?！舫山磺闆r：4月全國300個(gè)城市共成交土地2153宗，環(huán)比減少17%，同比減少9%；成交面積7566萬平方米，環(huán)比減少24%，同比減少15%。住宅用地635宗，環(huán)比減少18%，同比增加13%；成交面積2564萬平方米，環(huán)比減少21%。宏觀市場(chǎng)掃描2013年4月中國主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)◆供應(yīng)情況：4月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市庫存去化明顯低于3月，除北京、青島、寧波庫存量減少外，其余城市庫存均增加。北京本月庫存去化最快，商品住宅可售面積下降10.73萬平方米?！羰袌?chǎng)需求：CREIS中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測(cè)顯示，本月監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中，超過8成城市成交量環(huán)比下降，降幅最大的是丹東，達(dá)到65.5%，其次是北京，環(huán)比下降56.6%?！舫山粌r(jià)格：本月43個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交價(jià)格略有上升，其中深圳環(huán)比漲幅最大，為11.17%。三亞環(huán)比跌幅最大，達(dá)15.04%。

二手房：成交量回落顯著，且降幅大于新房，一線城市受影響程度大2013年4月前三周（），代表城市日均成交量相比3月降幅均超過50%，其中北京降幅最大，為87%，深圳和蘇州的降幅均在70%左右，天津、成都和杭州降幅在50%-65%之間，均遠(yuǎn)超同期新房成交量下降幅度。

◆2013年代表城市二手房日均成交量與2012年全年相比，除北京日均成交量下降52%外，其他城市4月前三周日均成交量均超過去年日均水平，天津和蘇州增幅較大，分別為69%和55%，杭州和成都在15%左右，深圳僅增長6%?？傮w來看，一線代表城市受影響程度超過二線代表城市。宏觀市場(chǎng)掃描展望：政策落地壓制短期量價(jià)上行空間，下半年漸趨平穩(wěn)，全年增長無憂宏觀市場(chǎng)掃描一、價(jià)格方面，隨著各地“國五條”細(xì)則落實(shí)，房價(jià)漲幅將有所放緩，放緩程度將依據(jù)各地方政策嚴(yán)厲程度以及執(zhí)行力度有所不同，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是房價(jià)平穩(wěn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要，作為新一屆政府的開局之年，房價(jià)仍將是政府關(guān)注的焦點(diǎn)，房價(jià)漲幅較大的城市仍存在調(diào)控政策加碼風(fēng)險(xiǎn)，如此前房價(jià)漲幅較大的廣州再度加大調(diào)控力度，4月22日廣州市國土局表示將全面執(zhí)行商品房價(jià)格申報(bào)指導(dǎo)，繼北京之后，又一價(jià)格漲幅過大的熱點(diǎn)城市明確表示對(duì)住房進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo)。二、成交方面，政策影響下，前期成交透支部分未來需求，預(yù)計(jì)成交量在此前高位基礎(chǔ)上有所回落，但在季節(jié)性因素和供應(yīng)加大的推動(dòng)下，二季度總體好于一季度，下半年趨于平穩(wěn)。三、全年來看，在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇力度不強(qiáng)、物價(jià)上漲壓力不明顯的形勢(shì)下，貨幣政策仍將維持現(xiàn)有基調(diào)，新增貸款增加仍將為房地產(chǎn)業(yè)提供較好的空間，我們?nèi)跃S持年初預(yù)判，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體好于去年。宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)掃描鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域市場(chǎng)分析未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)“國五條”鄭鄭州版出臺(tái)臺(tái)“20%個(gè)稅”等只只字未提3月31日，鄭州出出臺(tái)鄭版國國五條：一、努力保保持住房價(jià)價(jià)格基本穩(wěn)穩(wěn)定，鄭州州市2013年度新建商商品住房價(jià)價(jià)格增幅不不高于年度度城鎮(zhèn)居民民人均可支支配收入實(shí)實(shí)際增幅。。二、保證普普通商品住住房用地供供應(yīng)，2013年住房用地地供應(yīng)總量量高于前五五年平均實(shí)實(shí)際供應(yīng)量量。三、繼續(xù)加加大保障性性住房建設(shè)設(shè)，12月5日前完成開開工建設(shè)45848套、基本建建成45672套的建設(shè)任任務(wù)。四、加強(qiáng)商商品房價(jià)格格管理，對(duì)對(duì)商品房預(yù)預(yù)售方案中中商品住房房價(jià)格明顯顯高于該項(xiàng)項(xiàng)目上一期期實(shí)際成交交價(jià)格或本本區(qū)域同品品質(zhì)樓盤實(shí)實(shí)際成交價(jià)價(jià)格的，且且不接受物物價(jià)、房管管部門指導(dǎo)導(dǎo)的商品房房項(xiàng)目，可可暫不核發(fā)發(fā)預(yù)售許可可證。五、進(jìn)一步步加強(qiáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)監(jiān)管。六、加強(qiáng)市市場(chǎng)信息引引導(dǎo)。建立立市房管部部門牽頭，，國土、地地稅等部門門參與的信信息公開和和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)測(cè)分析研究究機(jī)制，監(jiān)監(jiān)控房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)，根據(jù)市市場(chǎng)變化及及時(shí)發(fā)布住住房消費(fèi)警警示，引導(dǎo)導(dǎo)理性投資資和合理消消費(fèi)。信息來源：：鄭州房地地產(chǎn)網(wǎng)宏觀政策分析：鄭州州市的“國國五條”細(xì)細(xì)則大多是是重申了一一下國務(wù)院院“國五條條”的一些些原則，而而對(duì)于20%個(gè)稅、提高高二套房貸貸等對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)影影響較大的的抑制投機(jī)機(jī)投資性購購房的幾條條措施則未未提及，這這樣的細(xì)則則可能對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)不會(huì)有太太大影響。。宏觀市場(chǎng)掃掃描鄭州市宏觀觀經(jīng)濟(jì)分析析分析：上圖圖圖標(biāo)顯示示，鄭州市市宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展迅速速，各項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)穩(wěn)步增長。。這是個(gè)健健康的經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境，有有利于房地地產(chǎn)市場(chǎng)快快速發(fā)展。。資料來源：：鄭州市歷歷年經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展公告及及網(wǎng)絡(luò)資料料鄭州市近五五年經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展各項(xiàng)指指標(biāo)根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)顯示，，4月第一周鄭鄭州六區(qū)銷銷售商品房房1781套，第二周周銷售2274套，第三周周銷售2405套，第四周銷銷售1651套。而3月鄭州六區(qū)平平均每周銷售售2533套，4月四周最高銷銷售2405套，尚不及3月的周均銷售售套數(shù)。鄭州州細(xì)則落地后后，購房者明明顯進(jìn)入了觀觀望期，出手手速度有所放放緩。分析：三月爆爆漲四月維維穩(wěn)五月或或升溫?cái)?shù)據(jù)來源：搜搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)四月各周商品品房成交套數(shù)數(shù)鄭州市房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)概況鄭州市房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)概況分析：以2010年底為基底，，鄭州市商品房房庫存截止2013年3月為749萬㎡，近兩個(gè)個(gè)月市場(chǎng)略顯顯供不應(yīng)求，高企庫存略略有消化，其其中高企的庫庫存依然多為為非住宅（辦辦公、商業(yè)、、車庫、地下下室其他物業(yè)業(yè)）市場(chǎng)，約約為479.75萬㎡，占比64.1%，較上月上漲漲3.3個(gè)百分點(diǎn)，未未來庫存消化化壓力非常大大。圖1-2鄭州市商品房房庫存走勢(shì)圖圖（以2010年底為基底））數(shù)據(jù)來源：鄭鄭州市房管局局及網(wǎng)資料絡(luò)絡(luò)圖1-3鄭州市3月份商品房各各物業(yè)成交面面積比例圖鄭州市房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)概況分析：鄭州住住宅一直是市市場(chǎng)主力，本本月商品純住住宅銷售面積積占整體比重重的76.7%，較1月份比重略有有下滑；經(jīng)適房項(xiàng)目本本月由于備案案項(xiàng)目較多，，備案面積占占比達(dá)10.3%，比重有所提提升；而辦公公、商業(yè)物業(yè)業(yè)成交面積比比重則相對(duì)較較為穩(wěn)定，維維持8%、5%左右。數(shù)據(jù)來源：鄭鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)圖月鄭州商品住住宅供銷價(jià)走走勢(shì)圖鄭州市房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)概況分析：隨著國五條的的頒布及鄭州州細(xì)則的溫柔柔落地，一系系列不具有殺殺傷力的條文文對(duì)購房者產(chǎn)產(chǎn)生的影響甚甚微，鄭州住宅市場(chǎng)場(chǎng)絲毫不減火火熱態(tài)勢(shì)，3月成交量為84.45萬㎡，環(huán)比上上漲136.62%，同比上漲53.32%；成交均價(jià)7416元/㎡，較上月有所所下滑，環(huán)比比下跌2.12%，同比上漲18.45%，主要由于本本月經(jīng)適房多多個(gè)項(xiàng)目集中中備案，備案案面積達(dá)10萬㎡，占比較較大，拉低成成交均價(jià)。數(shù)據(jù)來源：搜搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)圖1-5鄭州市商品住住宅庫存走勢(shì)勢(shì)圖（以2010年底為基底））鄭州市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概況分析：鄭州市市住宅市場(chǎng)截截止2013年3月份庫存量約約為269.05萬㎡（以2010年底為基底）），庫存進(jìn)一一步下滑，庫庫存壓力持續(xù)續(xù)減弱。數(shù)據(jù)來源：搜搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)圖月鄭州商品純純住宅供銷價(jià)價(jià)走勢(shì)圖鄭州市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概況分析：3月鄭州樓市各各區(qū)域“漲””聲一片，全月成交均價(jià)價(jià)8052元/㎡，較2012年同期上漲幅幅度為22.3%，環(huán)比漲幅幅幅度為2.69%，各在售樓盤盤漲勢(shì)明顯，，而全月成交交均價(jià)實(shí)際上上漲幅度不明明顯主要由于于個(gè)別低價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目、以及諸諸如暉達(dá)新領(lǐng)領(lǐng)地、帝苑別別墅等較早開開發(fā)低價(jià)銷售售的項(xiàng)目如今今剛陸續(xù)備案案的影響，拉拉低了純住宅宅的實(shí)際銷售售均價(jià)。數(shù)據(jù)來源：搜搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)鄭州市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概況圖1-72013年3月鄭州市商品品純住宅市場(chǎng)場(chǎng)成交面積細(xì)細(xì)分分析：本月80-90㎡㎡面積段備案28.87萬㎡，成交均均價(jià)8068元/㎡，占商品純住宅宅成交面積38.8%比重，剛需房房源依然支撐撐整個(gè)市場(chǎng)。。國五條的頒布布，使得部分分二套房改善善型客戶積極極入市，以避避免可能出現(xiàn)現(xiàn)的高首付比比例以及高利利率，本月120-144㎡面積段房源備備案面積16.39萬㎡，占純住住宅成交面積積22.02%的比重，比重重有所提升，，后期不排除除各地市政府府嚴(yán)格執(zhí)行國國五條，出臺(tái)臺(tái)新的補(bǔ)充性性地方細(xì)則，，因此預(yù)計(jì)后續(xù)續(xù)改善性二套套房房源成交交量會(huì)繼續(xù)上上揚(yáng)。數(shù)據(jù)來源：搜搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)鄭州市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概況圖1-82013年3月鄭州市商品品純住宅市場(chǎng)場(chǎng)成交單價(jià)細(xì)細(xì)分分析：本月商商品純住宅以以7000-8000元/㎡為主流價(jià)格格區(qū)間，備案套數(shù)2554套，備案面積積24.07萬㎡，銷售套套數(shù)占比32.7%；8000-9000元/㎡價(jià)格段本月月成交火熱，，銷售套數(shù)2199套，套數(shù)占比比28.15%，比重較上個(gè)個(gè)月上漲9.11個(gè)百分點(diǎn)，上上漲速度較快快，結(jié)合鄭州州目前在售樓樓盤的明顯上上漲走勢(shì)，預(yù)計(jì)后續(xù)8000-9000價(jià)格段將取代代7000-8000價(jià)格段成為主主流成交區(qū)間間。數(shù)據(jù)來源：搜搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)分析：商業(yè)市市場(chǎng)——銷量維穩(wěn)3月商業(yè)用房供供應(yīng)面積5.53萬㎡，銷售面面積4.52萬㎡，市場(chǎng)持持續(xù)供大于求求。3月商業(yè)用房銷銷售均價(jià)17915.7元/㎡，環(huán)比上漲40.35%，同比上漲53.23%，主要為升龍龍廣場(chǎng)、豫航航廣場(chǎng)、天旺旺廣場(chǎng)等項(xiàng)目目商鋪房源的的備案。圖1-92011-2013年3月鄭州商業(yè)市市場(chǎng)供銷價(jià)走走勢(shì)圖鄭州市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概況數(shù)據(jù)來源：搜搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)分析：商業(yè)物物業(yè)庫存——庫存上漲趨勢(shì)勢(shì)放緩商業(yè)物業(yè)截止止2013年3月份庫存約為為112.91萬㎡，庫存增增勢(shì)略有放緩緩，按照鄭州州市商業(yè)月均均（2011年至2013.3月）5.16萬㎡的消化速速度來看，庫庫存消化需近近22個(gè)月，去化壓壓力較大。圖1-10鄭州市商業(yè)庫庫存市場(chǎng)走勢(shì)勢(shì)圖（以2010年底為基底））鄭州市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概況數(shù)據(jù)來源：搜搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)分析：辦公市市場(chǎng)——市場(chǎng)成交量價(jià)價(jià)平穩(wěn)辦公市場(chǎng)依然然持續(xù)供大于于求，競(jìng)爭(zhēng)激激烈，本月辦辦公用房供應(yīng)應(yīng)面積8.9萬㎡，銷售面面積7.98萬㎡，銷售均均價(jià)11098元/㎡，主要為西西元國際廣場(chǎng)場(chǎng)、綠地中心心、聯(lián)盟新城城、正弘凱賓賓城等項(xiàng)目辦辦公物業(yè)的集集中備案。圖1-112011年-2013年3月鄭州辦公市市場(chǎng)供銷價(jià)走走勢(shì)圖鄭州市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概況數(shù)據(jù)來源：搜搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)分析：辦公物物業(yè)庫存——近兩月供應(yīng)維維穩(wěn)，庫存累累積速度放緩緩辦公物業(yè)截止止2013年3月份庫存量約約為101.83萬㎡，庫存增增速放緩，然然而未來銷售售壓力依然較較大。圖1-12鄭州市辦公市市場(chǎng)庫存量走走勢(shì)（以2010年底為基底））鄭州市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概況數(shù)據(jù)來源：搜搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)掃描描未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)分析：4月鄭州市各區(qū)區(qū)域銷量有所所轉(zhuǎn)變，二七區(qū)趕超金金水區(qū)，位居居榜首，鄭東新區(qū)和和金水區(qū)緊隨隨其后。二七七區(qū)之所以有有如此不俗成成績，首先本本月區(qū)內(nèi)升龍龍城、二七萬萬達(dá)廣場(chǎng)均分分列本月銷售售套數(shù)一二；；其次，隨著著鄭州城市規(guī)規(guī)劃著力打造造的二七運(yùn)河河組團(tuán)，給二二七區(qū)的房地地產(chǎn)市場(chǎng)帶來來了契機(jī)，加加之區(qū)內(nèi)大都都為城中村改改造的大盤，，著力打造剛剛需盤，周邊邊大量的剛需需客戶更是帶帶來銷售潛力力，綜合各方方因素使得二二七區(qū)這個(gè)后后起之秀表現(xiàn)現(xiàn)不俗；金水水區(qū)和鄭東新新區(qū)作為傳統(tǒng)統(tǒng)的銷售熱區(qū)區(qū)，4月表現(xiàn)為穩(wěn)中中有增，延續(xù)續(xù)了熱銷，銷銷量分別為14.41萬㎡和12.47萬㎡。圖1-132013年4月鄭州各區(qū)域域各物業(yè)銷售售面積分布區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來源：搜搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)分析：4月份住宅類物物業(yè)各區(qū)域較較上月除惠濟(jì)濟(jì)區(qū)和金水區(qū)區(qū)有小幅下降降外，其余各各區(qū)均有不同同程度的上揚(yáng)揚(yáng)，鄭東新區(qū)依依舊領(lǐng)跑；辦辦公類物業(yè)較較上月除金水水區(qū)和中原區(qū)區(qū)外，其余各各區(qū)均有15%左右的漲幅，，鄭東新區(qū)以以高端寫字樓樓聚集領(lǐng)跑；；商業(yè)類物業(yè)業(yè)較上月除惠惠濟(jì)區(qū)和中原原區(qū)有一定下下降外，鄭東東新區(qū)基本持持平，金水區(qū)區(qū)和二七區(qū)均均有20%左右的漲幅，，金水區(qū)以23313元/㎡領(lǐng)跑。圖1-142013年4月鄭州各區(qū)域域各物業(yè)銷售售均價(jià)分布區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來源：搜搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)Add：中國鄭州?南陽路清華商商務(wù)F9Tel域市場(chǎng)分析析—中原區(qū)中原區(qū)是鄭州州市的老城區(qū)區(qū)、配套成熟熟、教育資源源豐富，但居居住環(huán)境相對(duì)對(duì)破舊。在政政府在“北擴(kuò)擴(kuò)東移”成功功之余，開始始謀劃西區(qū)老老城改造。近近年區(qū)域先后后將制造業(yè)外外遷，加大招招商引資力度度，先后引入入萬達(dá)、寶龍龍等國內(nèi)外知知名企業(yè)，重重振區(qū)域商業(yè)業(yè)格局。加上上區(qū)域地鐵1號(hào)線的開建，，未來區(qū)域地地產(chǎn)發(fā)展將受受到政府的大大力支撐，住住宅和商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展前景景可觀。中原區(qū)概況中原區(qū)最受關(guān)關(guān)注項(xiàng)目一覽覽表區(qū)域市場(chǎng)分析析—中原區(qū)中原區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況（1）3月9日3#、7#認(rèn)籌房源情況：項(xiàng)項(xiàng)目于3月9日進(jìn)行3#、7#樓認(rèn)籌，均為為2梯4戶，3#樓29層，7#樓東單元27層，西單元31層，所推房源源為79-86㎡㎡的兩房和86㎡的小三房、112-130㎡的三房，共計(jì)計(jì)440套房源。認(rèn)籌方式：交交10000元入會(huì)，開盤盤當(dāng)天優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)。預(yù)計(jì)價(jià)格：8000元/㎡以上。認(rèn)籌情況：當(dāng)當(dāng)天認(rèn)籌492組?？蛻舻皆L情況況：當(dāng)天到訪訪約520余組客戶，以以周邊中原區(qū)區(qū)中青年客戶戶為主。中原區(qū)——個(gè)案分析（2）3月16日3#、7#開盤房源情況：本本次推出3#、7#，為27-31層高層，共4個(gè)單元，均為為兩梯四戶，，共計(jì)440套房源。前期認(rèn)籌情況況：開盤當(dāng)天天共認(rèn)籌680余組。成交價(jià)格：3#成交均價(jià)8200-8400元/㎡，7#成交均價(jià)8100-8200元/㎡。優(yōu)惠方式：前前期認(rèn)籌交10000元入會(huì)，開盤盤當(dāng)天優(yōu)惠4個(gè)點(diǎn)，同時(shí)一一次性簽約1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，按按時(shí)簽約1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。銷售情況：當(dāng)當(dāng)天銷售360余套，成交率率81%，79-112㎡房源售罄，僅僅剩部分128-130㎡戶型。其中128㎡三房成交50%左右，剩余高高樓層房源，，130㎡的三房僅成交交中間樓層的的10余套房源?？蛻舻皆L情況況：當(dāng)天到訪訪約700余組客戶，以以周邊中原區(qū)區(qū)中、青年客客戶為主。項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)中原區(qū)——個(gè)案分析推廣分析首次報(bào)廣亮相售樓部開放放盛大招募首次盛裝開開盤4#開盤3#、7#開盤7月21日開盤方圓經(jīng)緯2012年從入市到到年底共投投放媒體41版，投放力力度較大，，推廣訴求求語主要通通過“中心心造城記””、“經(jīng)天天緯地，領(lǐng)領(lǐng)傲中心””、“醇熟熟大社區(qū)，，收獲金質(zhì)質(zhì)生活”來來訴求項(xiàng)目目地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)、項(xiàng)目品品質(zhì)及活動(dòng)動(dòng)信息。進(jìn)進(jìn)入2013年，項(xiàng)目在在沉寂了4個(gè)月之久后后，3月份開始認(rèn)認(rèn)籌、開盤盤活動(dòng)，本本月共投放放媒體3次，主要釋釋放項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)籌、開盤盤時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)及項(xiàng)目戶戶型信息等等，由于前前期客戶積積累時(shí)間較較長，再加加上通過低低首付和零零首付等營營銷噓頭吸吸引客戶，，因此此次次認(rèn)籌量較較大，開盤盤效果較好好。中原區(qū)——個(gè)案分析產(chǎn)品分析1、79㎡兩房2、86三房3、112、128、130㎡三房80、4、85㎡兩房中原區(qū)—個(gè)案分析產(chǎn)品分析：項(xiàng)目本批批房源主要要以剛需兩兩房和小三三房為主，，市場(chǎng)定位位明確。戶戶型大多方方正，全明明、廚房餐餐廳一體化化設(shè)計(jì)，臥臥室配備大大陽臺(tái)或飄飄窗且部分分戶型衛(wèi)生生間做到干干濕分離設(shè)設(shè)計(jì)。南北北通透戶型型基本上能能做到南北北雙陽臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，通風(fēng)風(fēng)采光較好好；純南向向戶型各個(gè)個(gè)功能間大大多超南設(shè)設(shè)計(jì)，采光光較好。86㎡“2+1”戶型贈(zèng)送室室內(nèi)花園，，購房者可可根據(jù)需求求進(jìn)行臥室室、書房、、儲(chǔ)藏室等等的改造，，該戶型緊緊湊實(shí)用，，性價(jià)比較較高，比較較受客戶青青睞。小結(jié)：方圓經(jīng)緯項(xiàng)項(xiàng)目所在板板塊目前是是中原區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)比較激激烈的區(qū)域域，但項(xiàng)目目從火爆認(rèn)認(rèn)籌到此次次開盤熱銷銷再次印證證了當(dāng)下市市場(chǎng)剛性需需求的旺盛盛。項(xiàng)目此此次推出房房源位置較較好，且戶戶型面積比比較齊全，，滿足各種種客戶需求求，加之周周邊王府井井百貨的開開業(yè)，也為為該項(xiàng)目業(yè)業(yè)主的生活活提供較大大便利，且且項(xiàng)目門口口就是BRT站臺(tái)，出行行交通較為為方便，前前期認(rèn)籌受受到廣大客客戶的認(rèn)可可，認(rèn)籌量量較大，因因此本次開開盤相當(dāng)火火爆。區(qū)域市場(chǎng)分分析—惠濟(jì)區(qū)惠濟(jì)區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)概況惠濟(jì)區(qū)近兩兩年市場(chǎng)狀狀況良好，，因該區(qū)域域緊鄰黃河河，生態(tài)環(huán)環(huán)境良好，，區(qū)域北部部集中了全全市主要的的高端居住住樓盤，整整體形象較較好。中國國自古就有有“北為上上”的說法法，而鄭州州的“北移移東擴(kuò)”似似乎暗合了了這種傳統(tǒng)統(tǒng)。在鄭州州樓市的幾幾個(gè)區(qū)域中中，除了鄭鄭東新區(qū)以以外，北區(qū)區(qū)發(fā)展也相相當(dāng)迅速。。按照鄭州州市城市總總體規(guī)劃，，北區(qū)花園園口組團(tuán)為為行政區(qū)的的延伸地帶帶，被規(guī)劃劃為旅游度度假區(qū)，重重點(diǎn)發(fā)展旅旅游娛樂業(yè)業(yè)，使之成成為鄭州市市的大型居居住區(qū)。惠惠濟(jì)區(qū)憑借借寬闊的道道路，便捷捷的交通，，清新的空空氣，大片片平整的土土地，日益益完善的市市政設(shè)施，，這一切都都在吸引著著房地產(chǎn)開開發(fā)商的目目光，同時(shí)時(shí)也召喚著著購房者的的到來?；轁?jì)區(qū)最受受關(guān)注項(xiàng)目目一覽表區(qū)域市場(chǎng)分分析—惠濟(jì)區(qū)惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況3月16日認(rèn)籌房源信息：：項(xiàng)目3月16日認(rèn)籌，推推出7#中間一個(gè)單單元（2T3戶），20層，5#東單元（2T3戶）、西單單元（2T4戶），25層，共計(jì)房房源235套。認(rèn)籌方式：：繳納一萬萬元入會(huì)，，開盤享受受兩萬元優(yōu)優(yōu)惠。銷售價(jià)格：：預(yù)計(jì)8500-8900元/㎡左右。認(rèn)籌情況：：截至當(dāng)天天中午排卡卡70余惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)態(tài)推廣分析惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析首次報(bào)廣首次開盤基基本清盤推推出11#12#一期二批房房源開盤推推出7#8#5#6#開始認(rèn)籌項(xiàng)目2012年5月份開始報(bào)報(bào)廣亮相，，訴求語為““人生領(lǐng)譽(yù)譽(yù)步步為峰峰”，重點(diǎn)訴求求項(xiàng)目高品品質(zhì)形象。。項(xiàng)目首次次開盤即實(shí)實(shí)現(xiàn)基本清清盤的佳績績，此階段段項(xiàng)目報(bào)廣廣以業(yè)績彰彰顯為主訴訴求點(diǎn)。項(xiàng)項(xiàng)目二批房房源推出低低首付活動(dòng)動(dòng)，并結(jié)合合大量網(wǎng)絡(luò)絡(luò)廣告打出出“首付6.8萬起住三房房上名?！薄钡脑V求。。本次認(rèn)籌籌訴求更是是凸顯項(xiàng)目目品質(zhì)，打打出“譽(yù)品王座，，峰景無疆疆”的訴求。整整體來看，，項(xiàng)目報(bào)廣廣力度較大大，首次亮亮相截止本本次認(rèn)籌共共計(jì)報(bào)廣54次，并借助助搜房網(wǎng)以以及搜房網(wǎng)網(wǎng)首頁廣告告增強(qiáng)推廣廣投放量，，擴(kuò)大知名名度。項(xiàng)目首次報(bào)報(bào)廣亮相至至今54次產(chǎn)品分析惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析1、87.39㎡兩室兩廳廳一衛(wèi)2、126㎡㎡三室兩廳廳兩衛(wèi)惠濟(jì)區(qū)——個(gè)案分析析產(chǎn)品分析析：項(xiàng)目開開盤房源源主要為為87-91㎡兩室、122-126㎡的三室及及157㎡㎡四室，每每一種戶戶型基本本均設(shè)計(jì)計(jì)三陽臺(tái)臺(tái)，贈(zèng)送送面積較較多，生生活舒適適度較高高，臥室室、客廳廳及衛(wèi)生生間均得得以最大大限度的的采光。。且7#樓為樓王王位置，，5#樓處于社社區(qū)中心心位置，，外界噪噪音影響響小，居居住環(huán)境境好，比比較受客客戶喜愛愛。小結(jié)：項(xiàng)目位于于南陽路路博頌路路交匯處處西南，，位于傳傳統(tǒng)的居居住區(qū)域域，項(xiàng)目目上次的的低首付付活動(dòng)吸吸引了大大量的客客戶聚集集，取得得了較好好的業(yè)績績，本次次認(rèn)籌推推出7#樓王中間間一個(gè)單單元以及及位置相相對(duì)較好好的5#樓，而且且項(xiàng)目營營銷力度度比較大大，各種種報(bào)廣宣宣傳及搜搜房合作作，因此此客戶關(guān)關(guān)注度較較高，但但是項(xiàng)目目目前周周邊競(jìng)品品項(xiàng)目較較多，升升龍匯金金廣場(chǎng)在在地理位位置上優(yōu)優(yōu)于本項(xiàng)項(xiàng)目，項(xiàng)項(xiàng)目雖然然品質(zhì)較較高，但但是周圍圍居民對(duì)對(duì)高價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目有一一定的抗抗性，因因此對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目銷售售造成一一定的阻阻力。區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析—金水區(qū)金水區(qū)市市場(chǎng)概況況金水區(qū)屬屬于鄭州州市成熟熟行政居居住區(qū)，，是鄭州州市當(dāng)前前城市行行政、文文化、居居住中心心地位，，發(fā)展較較為成熟熟，因此此整體規(guī)規(guī)劃較少少，主要要規(guī)劃建建設(shè)集中中在北區(qū)區(qū)，包括括產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展、環(huán)環(huán)境改造造、交通通改善、、教育資資源再分分配等方方面，規(guī)規(guī)劃區(qū)域域已擴(kuò)展展到連霍霍高速以以北地區(qū)區(qū)。目前前來看，，金水區(qū)區(qū)居住環(huán)環(huán)境已較較為擁擠擠，土地地稀缺，，資源被被充分利利用，因因此短期期之內(nèi)金金水區(qū)城城市建設(shè)設(shè)和規(guī)劃劃格局不不會(huì)有大大的改變變，主城城區(qū)內(nèi)規(guī)規(guī)劃仍將將主要表表現(xiàn)為對(duì)對(duì)現(xiàn)有資資源的改改造，包包括城中中村改造造、道路路系統(tǒng)改改造（建建設(shè)立交交、下穿穿隧道、、道路拓拓寬等））、人文文環(huán)境改改造等。。同時(shí)主主力發(fā)展展方向?qū)⑦M(jìn)一步步向北區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)移，，即北環(huán)環(huán)以北區(qū)區(qū)域，甚甚至逐漸漸向連霍霍高速以以外擴(kuò)展展，這也也將是金金水區(qū)房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的長長期方向向。金水區(qū)最最受關(guān)注注項(xiàng)目一一覽表表表區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析——金水區(qū)金水區(qū)——個(gè)案分析析項(xiàng)目概況況3月31日開盤房源分析析：項(xiàng)目目開盤推推出2#樓2單元，兩兩梯五戶戶，32層，其中中1-3層為商業(yè)業(yè)，全為為89㎡兩房房房源（88.6㎡、89.1㎡），共共計(jì)145套房源。。銷售價(jià)格格：成交交均價(jià)10300-10400元/㎡。開盤優(yōu)惠惠：會(huì)員員兩萬抵抵五萬，，五天內(nèi)內(nèi)按時(shí)簽簽約優(yōu)惠惠1%，無付款款優(yōu)惠。。開盤效果果：當(dāng)天天銷售約約110套，銷售售率75.8%。金水區(qū)——個(gè)案分析析項(xiàng)目新動(dòng)動(dòng)態(tài)Add：中國鄭鄭州?南陽路清清華商務(wù)務(wù)F9Tel廣分析析金水區(qū)——個(gè)案分析析三期首次報(bào)廣三期首批批房源1#開盤三期2#2單元開盤盤項(xiàng)目三期期于2012年7月31日開始報(bào)報(bào)廣宣傳傳，至今今開盤三三次，分分別為1#、2#1單元、2#2單元，三三期截止止此次開開盤共報(bào)報(bào)廣18次，整體體來看，，推廣力力度一般般，訴求求語主要要為“半半分鐘抵抵達(dá)波士士頓近中中有境的的后灣區(qū)區(qū)”、““是繁華華場(chǎng)更是是波士頓頓后灣生生活主場(chǎng)場(chǎng)”，““隱蘊(yùn)人人文的后后彎區(qū)，，豈止是是NO.1”，凸顯三三期的品品質(zhì)以及及完善生生活配套套。項(xiàng)目亮相相至今共共報(bào)廣18次2#一單元開開盤產(chǎn)品分析析金水區(qū)——個(gè)案分析析1、89㎡兩室兩廳廳一衛(wèi)2、89㎡兩室兩廳廳兩衛(wèi)金水區(qū)——個(gè)案分析析產(chǎn)品分析析：項(xiàng)目此此次推出出房源全全為兩室室房源，，2T5戶，其中中南向兩兩室戶型型較為方方正，客客廳、臥臥室、廚房均南南向采光光，且客客廳帶大大陽臺(tái)、、臥室雙雙飄窗，，贈(zèng)送面面積較多多，舒適適度較高高，在開開盤當(dāng)天天去化速速度亦最最快。而而通透兩兩室，戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)則略顯顯一般，，僅主臥臥朝南，，客廳、、廚房、、次臥均均為北向向采光，，然而北北邊臨近近東風(fēng)渠渠，觀景景效果較較好，但但是開盤盤當(dāng)天去去化依然然相對(duì)較較慢。小結(jié)：藍(lán)堡灣項(xiàng)項(xiàng)目一直直以高品品質(zhì)形象象亮相，，項(xiàng)目周周邊交通通較為便便利，規(guī)規(guī)劃的地地鐵2號(hào)線和8號(hào)線又為為項(xiàng)目增增添交通通優(yōu)勢(shì)；；同時(shí)項(xiàng)項(xiàng)目占據(jù)據(jù)鄭州市市最頂級(jí)級(jí)的商業(yè)業(yè)配套，，周圍生生活、教教育、醫(yī)醫(yī)療配套套較為完完善，在在各種優(yōu)優(yōu)勢(shì)因素素下，項(xiàng)項(xiàng)目一直直備受市市場(chǎng)關(guān)注注。項(xiàng)目目四期規(guī)規(guī)劃為大大體量商商業(yè)，因因此三期期可謂項(xiàng)項(xiàng)目最后后一期住住宅，資資源的稀稀缺導(dǎo)致致此次開開盤的2單元雖然然較年前前開盤的的1單元價(jià)格格上漲近近1000元/㎡，但是依依然備受受追捧。。區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)分析—管城區(qū)管城區(qū)市市場(chǎng)概況況管城區(qū)地地處鄭州州市的東東南部，，接金水水，臨二二七，望望鄭東，，守中觀觀直接把把守城市市南大門門。2013年即將開通的的地鐵2號(hào)線在管城區(qū)區(qū)均設(shè)置站點(diǎn)點(diǎn)使得區(qū)域具具備發(fā)展地鐵鐵物業(yè)的先天天條件，區(qū)域域升值潛力巨巨大。隨著鄭鄭州市城市規(guī)規(guī)劃框架的不不斷拉大，之之前“北移東東擴(kuò)”的發(fā)展展戰(zhàn)略受到制制約，《鄭州市城市總總體規(guī)劃（2008-2020)>明確了東、南南、西、三向向并舉的發(fā)展展模式，未來來城市經(jīng)濟(jì)增增長將更加豐豐富，南部版版塊運(yùn)動(dòng)成為為近階段發(fā)展展重心，為管管城老區(qū)煥新新顏帶來機(jī)遇遇。管城區(qū)最受關(guān)關(guān)注樓盤一覽覽表區(qū)域市場(chǎng)分析析——管城區(qū)管城區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況3月31日認(rèn)籌房源信息：本本次推出7#、8#、9#、10#樓，34層，一個(gè)單元元，其中7#、10#為兩梯四戶，，8#、9#為三梯七戶，，共計(jì)748套。認(rèn)籌方式：憑憑光大銀行紫紫荊山支行兩兩萬元三個(gè)月月定期存單入入會(huì)，3月31日入會(huì)開盤當(dāng)當(dāng)天一次性4個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，4月1日及以后入會(huì)會(huì)，一次性優(yōu)優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)。銷售價(jià)格：預(yù)預(yù)計(jì)8000-8500元/㎡左右認(rèn)籌情況：截截至當(dāng)天中午午排卡100余組。管城區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)推廣分析管城區(qū)——個(gè)案分析2月28日首次報(bào)廣亮亮相3月31日首次認(rèn)籌項(xiàng)目2月份首次報(bào)廣廣亮相，訴求求語為“3600年前，這里是是商城之都，，理想，在這這里改變歷史史！理想，在在這里改變未未來！”，重重點(diǎn)通過“理理想”來訴求求項(xiàng)目的品質(zhì)質(zhì)。項(xiàng)目報(bào)廣廣力度較大，，首次亮相截截止本次認(rèn)籌籌共計(jì)報(bào)廣20次，均以整版版、跨版等大大幅宣傳。并并借助網(wǎng)絡(luò)推推廣，擴(kuò)大知知名度。產(chǎn)品分析管城區(qū)——個(gè)案分析1、88㎡兩室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)2、139㎡三室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)管城區(qū)——個(gè)案分析產(chǎn)品分析：戶型設(shè)計(jì)大大都方正，動(dòng)動(dòng)靜分區(qū)，全全明設(shè)計(jì)，主主臥及客廳均均帶大陽臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，三房的的戶型為三陽陽臺(tái)。項(xiàng)目以以大兩房及大大三房為主力力戶型，客戶戶定位于改善善型購房客戶戶，根據(jù)認(rèn)籌籌現(xiàn)場(chǎng)氣氛來來看，客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)較較高。小結(jié)：項(xiàng)目位于紫紫荊山路與航航海路交匯處處，有優(yōu)越的的地緣及交通通優(yōu)勢(shì)，不僅僅雄踞鄭州雙雙主干道，同同時(shí)，擁有著著鄭州唯一的的雙地鐵上蓋蓋資源，項(xiàng)目目自身以90萬㎡綜合體的的形態(tài)面世，，是鄭州南中中軸唯一的大大型綜合體產(chǎn)產(chǎn)品，為客戶戶提供了大型型購物中心、、商超等完善善配套，同時(shí)時(shí)周邊教育氛氛圍較濃，因因此區(qū)域自身身的完善配套套有效填補(bǔ)了了目前的市場(chǎng)場(chǎng)空白。區(qū)域市場(chǎng)分析析—二七區(qū)二七區(qū)市場(chǎng)概概況在鄭州都市建建設(shè)規(guī)劃中，，二七區(qū)被定定位為“二七七生態(tài)文化新新城”，作為為鄭州市的傳傳統(tǒng)商貿(mào)中心心，如今，二二七生態(tài)文化化新城板塊已已經(jīng)形成一個(gè)個(gè)全新規(guī)劃的的大型居住區(qū)區(qū)。目前區(qū)域域內(nèi)在售項(xiàng)目目主要有德潤潤黃金海岸、、伍號(hào)院等。。除了在售項(xiàng)項(xiàng)目以外，板板塊內(nèi)還有泰泰宏建業(yè)國際際城、長龍金金港、錦繡山山河等全新項(xiàng)項(xiàng)目，屆時(shí)，，二七生態(tài)文文化新城板塊塊可謂是群星星璀璨、百花花齊放。錦繡繡山河是南鄭鄭州唯一具有有1783畝灣區(qū)的生態(tài)態(tài)腹地大盤；；目前尚未上上市的泰宏建建業(yè)國際城項(xiàng)項(xiàng)目，是鄭州州市二七區(qū)荊荊胡村改造項(xiàng)項(xiàng)目，也是河河南建業(yè)集團(tuán)團(tuán)和泰宏集團(tuán)團(tuán)戰(zhàn)略性合作作的首個(gè)項(xiàng)目目。此外，綠綠地集團(tuán)投資資130億打造的綠地地濱河國際城城項(xiàng)目將成為為鄭州市的新新地標(biāo)，目前前，一期工程程的139畝土地已經(jīng)獲獲批。由世紀(jì)紀(jì)金源、百榮榮投資控股集集團(tuán)和合展集集團(tuán)共同投資資建設(shè)的鄭州州CSD國際時(shí)尚商貿(mào)貿(mào)中心項(xiàng)目，，未來將建成成約380萬平方米的大大型物流商業(yè)業(yè)綜合體。二七區(qū)在售樓樓盤情況統(tǒng)計(jì)計(jì)表區(qū)域市場(chǎng)分析析—二七區(qū)二七區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況3月31日開盤房源信息：本本次推出2#樓北側(cè)產(chǎn)權(quán)式式酒店17~25層，四梯十四四戶，共計(jì)房房源112套優(yōu)惠方式：按按揭99折，全款98折，開盤當(dāng)天天每平米優(yōu)惠惠100元成交均價(jià)：9200元/㎡認(rèn)籌情況：當(dāng)當(dāng)天銷售約90套。二七區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)二七區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目年內(nèi)報(bào)廣廣共計(jì)5次，訴求語為為“投資20萬享火車站日日均30萬商旅人流紅紅利”，等重點(diǎn)通過過人流量為其其酒店項(xiàng)目宣宣傳造勢(shì)。項(xiàng)項(xiàng)目“5折購房”等廣廣告語幾乎覆覆蓋所有主流流媒體，廣告告力度強(qiáng)，項(xiàng)項(xiàng)目知名度較較高。推廣分析產(chǎn)品分析二七區(qū)——個(gè)案分析酒店標(biāo)準(zhǔn)層平平面圖二七區(qū)——個(gè)案分析產(chǎn)品分析：項(xiàng)目此次推推出的戶型面面積較小，適適合投資，開開間、進(jìn)深比比例適中，居居住舒適，每每戶有獨(dú)立衛(wèi)衛(wèi)生間，四部部垂直電梯便便于出行，該該戶型設(shè)計(jì)及及梯戶比是酒酒店式公寓較較好的配置。。、同致行觀點(diǎn)點(diǎn)小結(jié)：正弘凱賓城位位于鄭州最成成熟的兩大商商圈“二七商商圈”及“火火車站商圈””的交匯區(qū)域域，位于鄭州州最核心區(qū)域域，地理位置置極其優(yōu)越。。項(xiàng)目周邊銀銀行、醫(yī)院、、學(xué)校、商場(chǎng)場(chǎng)等配套完善善，區(qū)域內(nèi)人人流量大，項(xiàng)項(xiàng)目推出的酒酒店式公寓，，順應(yīng)市場(chǎng)的的需求，也給給投資客戶創(chuàng)創(chuàng)造了條件，，后期由酒店店方統(tǒng)一管理理經(jīng)營的模式式，讓客戶省省去房屋出租租的中間環(huán)節(jié)節(jié)，年底還可可參與酒店分分紅，可謂低低投入高回報(bào)報(bào)。區(qū)域市場(chǎng)分析析—東區(qū)鄭東新區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)概況鄭州東區(qū)作為為未來的市中中心，商業(yè)、、居住價(jià)值是是不可估量的的，鄭州城市市發(fā)展的重心心東移，以世世紀(jì)大道為主主干，南三環(huán)環(huán)到航海路、、金水路、黃黃河路、北三三環(huán)、連霍高高速等道路的的貫通，使得得鄭州東區(qū)處處于一個(gè)360度輻射全國的的交通優(yōu)勢(shì)中中，而這個(gè)優(yōu)優(yōu)勢(shì)直接促進(jìn)進(jìn)了鄭州東區(qū)區(qū)高尚生活圈圈的形成。經(jīng)過這幾年的的大力發(fā)展，，鄭東新區(qū)已已今非昔比。。最值得一提提的是，許多多小區(qū)都已建建成，宏光藍(lán)藍(lán)水岸、雙河河灣、新里?盧浮公館、王王鼎國際、高高速奧蘭花園園、美景鴻城城等，數(shù)不勝勝數(shù)。尤其是是功能齊全的的龍湖南區(qū)，，已經(jīng)發(fā)展成成為高品位的的宜居區(qū)域。。城市向東，，鄭州向東，，如今的鄭東東新區(qū)影響力力輻射力不斷斷增強(qiáng)，已成成為鄭州新的的城市名片，，也是鄭州最最適宜居住的的區(qū)域。鄭東新區(qū)最受受關(guān)注樓盤一一覽表區(qū)域市場(chǎng)分析析—東區(qū)東區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目概況(1)、3月23日認(rèn)籌房源情況：本本次認(rèn)籌推出出一期8#，為兩個(gè)單元元，均為33層，兩梯三戶戶設(shè)計(jì)。推出出房源總套數(shù)數(shù)為198套。預(yù)計(jì)價(jià)格：預(yù)預(yù)計(jì)3月底開盤，預(yù)預(yù)計(jì)開盤價(jià)格格為15000元/㎡。優(yōu)惠方式：交交納50000元認(rèn)籌金，開開盤享1%優(yōu)惠。認(rèn)籌效果：截截止當(dāng)天中午午認(rèn)籌10組。東區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)（2）、3月30日開盤房源情況：本本次開盤8#西單元，共33層，兩梯三戶戶設(shè)計(jì)。推出出總房源套數(shù)數(shù)為90套。成交價(jià)格：成成交均價(jià)為14300元/㎡。優(yōu)惠方式：交交納50000元認(rèn)籌金，開開盤成功選房房享1%優(yōu)惠。同時(shí)時(shí)一次性優(yōu)優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠惠1%。開盤效果：：截止當(dāng)天天中午銷售售70套東區(qū)——個(gè)案分析海馬公園此此次推出的的8#，宣傳力度度一般，截截止3月30日項(xiàng)目正式式開盤，僅僅在大河報(bào)報(bào)發(fā)布三版版報(bào)廣。訴訴求內(nèi)容以以“尊重由由距離產(chǎn)生生262米樓間距，，尊重每個(gè)個(gè)生活”、、“格局由由閱歷成就就”為主，，主要突出出項(xiàng)目樓間間距、品質(zhì)質(zhì)、綠化等等。推廣分析項(xiàng)目亮相至至開盤共3次Add：中國鄭州州?南陽路清華華商務(wù)F9Tel品分析東區(qū)——個(gè)案分析131.97㎡三房131.62㎡三房產(chǎn)品分析海馬公園此此次推出一一期最后一一棟樓8#，樓王定位位，為精裝裝準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)發(fā)售。精裝裝標(biāo)準(zhǔn)包括括地板、墻墻壁、背景景墻、櫥柜柜、廚具、、衛(wèi)生設(shè)施施等，各房房間均粘貼貼交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為2000元/㎡，檔次參照照恒大名都都、普羅旺旺世等高端端產(chǎn)品。同同時(shí)一期內(nèi)內(nèi)院內(nèi)景觀觀綠化到位位，實(shí)景現(xiàn)現(xiàn)房為項(xiàng)目目一大亮點(diǎn)點(diǎn)。戶型設(shè)設(shè)計(jì)為南北北通透三房房和純南向向三房，方方正，明廚廚明衛(wèi)，干干濕分離，，無明顯缺缺點(diǎn)。除客客廳有大陽陽臺(tái)外，主主臥均贈(zèng)送送飄窗。東區(qū)——個(gè)案分析小結(jié)：海馬公園為為鄭東新區(qū)區(qū)住宅類項(xiàng)項(xiàng)目中規(guī)模模最大項(xiàng)目目，推盤節(jié)節(jié)奏相對(duì)緩緩慢，但市市場(chǎng)口碑較較好，尤其其是項(xiàng)目的的高綠化率率、精美的的園林景觀觀贏得了市市場(chǎng)的認(rèn)可可。項(xiàng)目此此次推出房房源均為131㎡左右三房，，迎合東區(qū)區(qū)改善型集集中的市場(chǎng)場(chǎng)行情。開開盤當(dāng)天實(shí)實(shí)際成交價(jià)價(jià)為14300元/㎡，和東區(qū)東東方國際廣廣場(chǎng)、中力力七里灣相相比優(yōu)勢(shì)明明顯，當(dāng)天天中午成交交70套，銷售火火爆。區(qū)域市場(chǎng)分分析—高新區(qū)高新區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)概況高新區(qū)的區(qū)區(qū)域生活環(huán)環(huán)境、居住住條件、市市政配套隨隨之大為改改觀。置身身于此，能能夠感受到到它濃厚的的文化氛圍圍。鄭州中中學(xué)、鄭州州大學(xué)、解解放軍信息息工程大學(xué)學(xué)等河南省省最好的院院校及鄭州州美術(shù)館都都聚集在這這里。高新區(qū)在不不斷地成長長和成熟，，高品質(zhì)的的住宅配套套也日漸成成為其發(fā)展展的必需。。而有消息息稱，之前前多家房企企在高新區(qū)區(qū)儲(chǔ)備的土土地預(yù)計(jì)今今年年底開開始動(dòng)工，，也會(huì)加劇劇高新板塊塊的競(jìng)爭(zhēng)。。隨著鄭州州市城市版版圖的不斷斷西進(jìn)，高高新區(qū)不斷斷做大做強(qiáng)強(qiáng)，伴著西西大學(xué)城、、宇通工業(yè)業(yè)園，以及及西環(huán)線的的開通，高高新區(qū)與鄭鄭州市區(qū)的的融城指日日可待。高新技術(shù)開開發(fā)區(qū)最受受關(guān)注樓盤盤情況統(tǒng)計(jì)計(jì)表區(qū)域市場(chǎng)分分析—高新區(qū)高新——個(gè)案分析項(xiàng)目概況(1)、3月6日認(rèn)籌房源情況：：本次認(rèn)籌籌推出B-4#C公寓房源，，20層，4梯18戶，共計(jì)360套。房源面面積在40-60㎡左右，雙氣氣，不限購購，70年產(chǎn)權(quán)。認(rèn)籌方式：：交1萬元入會(huì)，，開盤享受受3個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。。認(rèn)籌結(jié)果：：當(dāng)天排卡卡150張左右。(2)、3月13日開盤房源情況：：本次開盤盤推出B-4#C公寓房源，，20層，4梯18戶，推出7-20層房源，共共計(jì)233套。除了26套61.5㎡㎡的一室，其其余全為46-50㎡的一室。銷售價(jià)格：：銷售均價(jià)價(jià)6200-6300元/㎡左右。優(yōu)惠方式：：前期認(rèn)籌籌客戶繳納納1萬享開盤3%的優(yōu)惠。(3)、3月30日認(rèn)籌房源情況：：本次認(rèn)籌籌推出2#、3#樓，32層，兩梯五五戶，一層層為底商，，本次推出出2-32層住宅，共共計(jì)620套房源。預(yù)計(jì)價(jià)格：：銷售均價(jià)價(jià)6500-7000元/㎡左右。認(rèn)籌方式：：繳納1萬入會(huì)，享享開盤3%的優(yōu)惠。認(rèn)籌效果：：當(dāng)天排卡卡近700組。高新區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目新動(dòng)態(tài)態(tài)高新區(qū)——個(gè)案分析項(xiàng)目公寓新新品3月6日開始會(huì)員員招募，3月13日開盤，僅僅僅一周的的時(shí)間認(rèn)籌籌150組，住宅類類產(chǎn)品3月30日認(rèn)籌，當(dāng)當(dāng)天認(rèn)籌將將近700余組，項(xiàng)目目歷次火爆爆的認(rèn)籌及及開盤與項(xiàng)項(xiàng)目積極的的推廣手段段密切相關(guān)關(guān)，項(xiàng)目二二期從入市市到3月底雖報(bào)廣廣宣傳僅15次，但項(xiàng)目目通過老帶帶新活動(dòng)、、打電話回回訪、短信信預(yù)約、單單頁派送等等多種方式式均進(jìn)行集集中宣傳，，營銷效果果較好。推廣分析11月10項(xiàng)目8#開盤1月19日項(xiàng)目5#開盤項(xiàng)目二期認(rèn)認(rèn)籌至今報(bào)報(bào)廣共計(jì)15次產(chǎn)品分析高新區(qū)——個(gè)案分析1、公寓產(chǎn)品分析高新區(qū)——個(gè)案分析（2）、2#樓/3#樓：產(chǎn)品分析：升龍又一一城推出公公寓全為一一房，三梯梯十八戶設(shè)設(shè)計(jì)。除了了09和10戶是61.5㎡㎡的大標(biāo)間，，其余全為為45-50㎡的小標(biāo)間，，戶型設(shè)計(jì)計(jì)都比較方方正，都是是標(biāo)間設(shè)計(jì)計(jì)，無特色色。由于區(qū)區(qū)域內(nèi)不限限購，可選選多套房，，因此有客客戶意向買買下1-6層作為賓館館進(jìn)行運(yùn)營營。2#、3#樓兩梯五戶戶的設(shè)計(jì)，，西北、東東北67㎡小兩房，西西南、東南南90㎡南向兩房，，純南向92㎡小三房，南南北通透99㎡三房。其中中99㎡三房戶型設(shè)設(shè)計(jì)方正、、南北通透透，客廳附附帶南向大大陽臺(tái)，三三個(gè)臥室均均帶飄窗，，戶型整體體上比較緊緊湊實(shí)用，，客戶意向向比較強(qiáng)烈烈；92㎡南向三房亦亦比較方正正，動(dòng)靜分分區(qū)明顯，，客廳、廚廚房、兩個(gè)個(gè)大臥室均均超南設(shè)計(jì)計(jì)，衛(wèi)生間間、小臥室室朝東朝西西設(shè)計(jì)，整整體上采光光較好；90㎡的二房設(shè)計(jì)計(jì)略顯狹長長，客廳朝朝東朝西設(shè)設(shè)計(jì)，廚房房與餐廳距距離較遠(yuǎn)，，且與衛(wèi)生生間正對(duì)，，客戶對(duì)此此有一定的的抗性。高新區(qū)——個(gè)案分析小結(jié)：項(xiàng)目公寓開開盤銷售成成功主要有有以下幾個(gè)個(gè)方面的原原因：1、區(qū)域的不不限購給項(xiàng)項(xiàng)目帶來有有利的銷售契機(jī)機(jī)；2、周邊的大大學(xué)為公寓寓提供了大大批潛在客客戶，自住住及投資都都較為理想想；3、相較于市市區(qū)大多40或50年產(chǎn)權(quán)的公公寓，本項(xiàng)項(xiàng)目70年的產(chǎn)權(quán)也也是吸引客客戶投資的的原因之一一。而2#及3#認(rèn)籌如此火火爆也是和和目前高新新區(qū)近年來來新開盤項(xiàng)項(xiàng)目較少，，項(xiàng)目周邊邊競(jìng)爭(zhēng)較弱弱，且區(qū)域域部分在售售項(xiàng)目的位位置與本項(xiàng)項(xiàng)目均不造造成強(qiáng)勢(shì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。而3月份在調(diào)控控細(xì)則還未未出臺(tái)之前前，高新區(qū)區(qū)或?qū)⒈患{納入限購區(qū)區(qū)的輿論導(dǎo)導(dǎo)致客戶購購房恐慌，，加之項(xiàng)目目本次所推推房源全為為實(shí)用剛需需戶型，因因此吸引了了眾多置業(yè)業(yè)者前來認(rèn)認(rèn)籌。鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)掃掃描未來市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)趨勢(shì)預(yù)測(cè)：：二季度鄭鄭州住宅銷銷售量價(jià)增增幅或?qū)⒓蛹涌扉_發(fā)商加快快推盤計(jì)劃劃，購房者者加緊買房房步伐，二二者碰撞的的火花或能能促使5月月樓市繼續(xù)續(xù)升溫。正正如河南省省房地產(chǎn)業(yè)業(yè)商會(huì)秘書書長趙進(jìn)京京所指出的的，在“國國五條”新新的調(diào)控下下，新型城城鎮(zhèn)化利好好因素推動(dòng)動(dòng)，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)延延續(xù)一季度度的行情，，繼續(xù)保持持增長態(tài)勢(shì)勢(shì)，二季度度鄭州住宅宅銷售量價(jià)價(jià)增幅或?qū)⒓涌?。而在住宅投投資被打擊擊的情況下下，投資客客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)，剛剛需則會(huì)繼繼續(xù)撐起5月的住宅宅市場(chǎng)。而而面對(duì)即將將到來的五五一黃金周周，購房者者同樣充滿滿了期待。?？傮w來看，，新政后房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)面臨的投投資環(huán)境和和需求比較較樂觀。業(yè)業(yè)內(nèi)人士介介紹，從當(dāng)當(dāng)前大型房房企的銷售售戰(zhàn)略看，，加快去庫庫存同時(shí)保保持適當(dāng)土土地儲(chǔ)備成成為共識(shí)，，5月份，，開發(fā)商會(huì)會(huì)推出適當(dāng)當(dāng)?shù)拇黉N手手段來進(jìn)一一步消化庫庫存。伴隨隨著小陽春春，市場(chǎng)的的火熱形式式或?qū)⒙友?。未來市?chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)THANKS9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。2023/1/52023/1/5Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下