某地產天竺悅城商業(yè)價格建議

萬科天竺悅城商業(yè)價格建議【報告綱要】1、商業(yè)市場2、周邊環(huán)境3、項目情況4、價格建議商業(yè)市場北京是中國政治中心、經濟中心，作為全國的首都，為之服務的是多元化現(xiàn)代化的商業(yè)，經過多年發(fā)展，呈商圈形式分布構成；、按照區(qū)域劃分類型：CBD中關村金融街朝青方莊新世界三里屯五道口全國地標性CBD、金融街、中關村等商圈北京地標性朝青、三里屯等商圈輻射區(qū)域性新世界、方莊等商圈社區(qū)型項目底商、小型獨立商業(yè)商業(yè)市場縱觀北京商業(yè)市場，主要分為幾種類型：中央商業(yè)區(qū)、地標商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)、社區(qū)型商業(yè)等，其中每種商業(yè)的輻射范圍及特點有所不同。商業(yè)類型輻射范圍特點代表項目專業(yè)商業(yè)區(qū)輻射全國有獨特成熟的產業(yè)結構、全國地標CBD商圈、國貿、金融街、中關村等地標商業(yè)區(qū)輻射北京潮流、時尚、成熟的配套環(huán)境、城市地標朝青商圈、三里屯、五道口等區(qū)域性商業(yè)輻射區(qū)域性交通發(fā)達、完善的業(yè)態(tài)消費區(qū)域中心商業(yè)、新世界、華聯(lián)等社區(qū)型商業(yè)輻射項目及周邊小范圍關鍵詞：日常、生活、便捷項目底商、小型獨立商業(yè)等商業(yè)市場參考整體商業(yè)類型，本項目體量較小，且大部分為住宅底商，所以本項目為典型社區(qū)型商業(yè)，主要面對本項目及周邊社區(qū)，滿足周邊居民日常生活消費。【報告綱要】1、商業(yè)市場2、周邊環(huán)境3、項目情況4、價格建議周邊環(huán)境周邊存在哪些商業(yè)類型？周邊是否有類似于本項目產品？周邊商業(yè)狀況如何？相對于本項目的優(yōu)劣勢？帶著問題看周邊環(huán)境周邊環(huán)境中糧祥云會展譽景歐陸廣場榮和廣場榮祥廣場溫榆廣場本案水木蘭亭項目周邊較近的商業(yè)主要以小型集中商業(yè)為主，商業(yè)較成熟，主要客戶為別墅區(qū)業(yè)主；如榮和廣場、榮祥廣場、溫渝廣場、歐陸廣場等；該部分商業(yè)主要以出租為主；周邊有出售型商業(yè)的項目包括：中糧祥云、水木蘭亭三期、會展譽景等；中糧祥云本案周邊在售項目中糧祥云樓盤地址順義新國展西北方向、燕王莊北側物業(yè)類別綜合體（會所、購物、餐飲、零售、娛樂）總建筑面積約20萬㎡建筑結構綜合體單位面積約70~500㎡是否有餐飲標準無層高主力層高4米得房率80-90%物業(yè)費9元/㎡商業(yè)模式95%自持、其余出售租金售價價格區(qū)間3-5萬、租金待定優(yōu)勢：中糧祥云生活區(qū)體量約20萬平米，含商業(yè)和寫字樓，商業(yè)全部自持；其中住宅底商在售，剩余四套，均價4萬元/平米（一層均價5萬，260㎡和360㎡各一套；二層均價3萬，76㎡和130㎡各一套）；未來商業(yè)底商可供應體量約10余套，具體供應時間待定；該項目商業(yè)體量較大，且95%自持，大悅城團隊負責招商；所以增加了投資客的信心，增加了商業(yè)價值。部分商業(yè)品牌：BHT、華聯(lián)超市、嘉和電影院、孕嬰用品和娛樂場所；劣勢：項目有自持商業(yè)帶動，相比其他商業(yè)有較大優(yōu)勢，但價格并沒有明顯優(yōu)勢；底商均不滿足餐飲經營條件；樓盤地址天北路國航貨運樓對面物業(yè)類別住宅、商業(yè)商業(yè)筑面積約4000㎡建筑結構住宅底商單位面積約90~600㎡；主力300-400㎡是否有餐飲標準無層高6.09米得房率90%以上物業(yè)費待定商業(yè)模式出售（有可能會部分自持）租金售價預計售價約4.5萬優(yōu)勢：商業(yè)緊鄰天竺竺主路，有較較好的展示面面；商業(yè)層高6.09米，后期可自自行分割兩層層經營；項目自主招商商約1萬平米家樂福福超市，增加加區(qū)域人流，，帶動商業(yè)價價值；劣勢：商業(yè)形式為住住宅底商，均均不滿足餐飲飲條件；項目整體體量量較?。槐景杆咎m亭周邊在售項目目水木蘭亭三期期樓盤地址順義新國展西北角裕豐路與安華街交叉口物業(yè)類別公寓、商業(yè)商業(yè)筑面積1.4萬平米臨街商業(yè)建筑結構公寓底商單位面積120-400平米是否有餐飲標準無層高一層4.5米，二層3.5米得房率約75%物業(yè)費12.5元/㎡/月商業(yè)模式半租半售租金售價售價一層約4萬/㎡、二層約2.5萬/㎡優(yōu)勢：該項目體量較較大，項目三三期預計建設設3.5萬平米五星級級酒店；部分商業(yè)自持持；具備餐飲經營營條件；劣勢：周邊配套較少少；周邊在售項目目會展譽景會展譽景本案周邊租賃項目目項目區(qū)域總面積單位面積自持/半租半售/散售型單價業(yè)態(tài)類型經營品牌物業(yè)費使用率停車位消費人群經營狀況榮和廣場機場高速楊林出口向西約900米、林蔭路北側約5000㎡約200~300㎡全部自持目前租金7元/㎡（可談）餐飲、辦公、醫(yī)療、零售、休閑婕妮超市、棒約翰比薩、木瓜小館、和風細雨、素心小筑、新世紀容和兒科門診部、尤薩洗衣1元/㎡約70%租戶繳納公攤、客戶免費停車周邊別墅區(qū)、過路散客有部分空置榮祥廣場順義天竺開發(fā)區(qū)裕翔路99號歐陸廣場南約8000㎡約現(xiàn)有100㎡左右全部自持目前租金8元/㎡餐飲、購物、休閑、娛樂、醫(yī)療、銀行和睦佳醫(yī)療、匯豐銀行、紅馬餐廳、星巴克等需到現(xiàn)場面談約70%需到現(xiàn)場面談周邊別墅區(qū)成熟歐陸廣場順義天竺開發(fā)區(qū)裕翔路99號約4.7萬㎡約100~200㎡全部自持目前租金7~8元/㎡大型商場（餐飲、購物、休閑、娛樂等）KFC、麥當勞、吉野家、俏江南、多種品牌服裝店、零售店、珠寶店等無90%以上免費、展會適當收費周邊別墅區(qū)成熟溫渝廣場順義天竺鎮(zhèn)花園四街麗高王府對面約1.5萬㎡約50~200㎡全部自持目前租金約4.5元/㎡餐飲、購物、零售、休閑、娛樂漫咖啡、舞心拉面、福奈特洗衣、瑞和超市、佳星孩趣兒童書店、北京纖舞霓裳布藝店等19元/㎡/月約70%地上車位150元/月周邊別墅區(qū)成熟在售情況：區(qū)域在售商業(yè)業(yè)項目不多，，且多處于尾尾盤期；成熟熟商業(yè)廣場只只租不售；產品情況：區(qū)域周邊項目目幾乎是以底底商為主，以以100—600㎡中小型面積積為主。區(qū)域域大部分商業(yè)業(yè)均有自持部部分，可帶動動出售商業(yè)價價值；價格情況：區(qū)域周邊項目目單價區(qū)間在在3—5萬元/平米；經營情況：周邊成熟商業(yè)業(yè)廣場租金約約為4.5-8元/天/平米；經營狀狀態(tài)較好，主主要經營較高高端品牌，如如和睦佳醫(yī)療、、星巴克、KFC、麥當勞、慢慢咖啡等品牌牌；客戶情況：項目區(qū)域處于于中央別墅區(qū)區(qū)，周邊消費費人群主要以以別墅業(yè)主為為主，消費檔檔次較高；周邊環(huán)境供應情況：核心區(qū)域項目目供應量較少少，僅水木蘭蘭亭未來供應應約4000平米；外圍區(qū)區(qū)域項目中糧糧祥云預計供供應底商約10余套，會展譽譽景供應量較較多；未來水水木蘭亭商業(yè)業(yè)層高6.09米，可改為兩兩層經營；周邊環(huán)境周邊環(huán)境總結結：周邊主要分為為在售項目及及成熟商業(yè)廣廣場；其中在售項目目均有較強的的優(yōu)勢，如水水木蘭亭商業(yè)業(yè)層高6.09米，，后后期期可可分分兩兩層層經經營營，，中中糧糧祥祥云云和和會會展展譽譽景景均均有有自自身身配配套套，，尤尤其其中中糧糧祥祥云云更更是是有有約約15萬平平米米自自持持商商業(yè)業(yè)，，帶帶動動銷銷售售商商業(yè)業(yè)價價值值；；周邊邊在在售售商商業(yè)業(yè)大大部部分分有有主主力力店店引引進進，，如如水水木木蘭蘭亭亭引引進進家家樂樂福福，，中中糧糧祥祥云云自自持持招招商商，，引引入入眾眾多多主主力力店店；；周邊邊商商業(yè)業(yè)廣廣場場目目前前基基本本只只租租不不售售，，且且基基本本經經營營狀狀況況良良好好，，且且基基本本以以較較高高端端品品牌牌為為主主；；相對對于于周周邊邊項項目目，，我我們們項項目目無無論論是是在在體體量量、、產產品品還還是是配配套套均均處處于于劣劣勢勢，，預預計計項項目目售售價價和和租租金金均均低低于于周周邊邊項項目目；；【報告告綱綱要要】1、商商業(yè)業(yè)市市場場2、周周邊邊環(huán)環(huán)境境3、項項目目情情況況4、價價格格建建議議萬科科天天竺竺悅悅城城擇擇址址環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)質質的的中中央央別別墅墅區(qū)區(qū)，，打打造造整整體體地地中中海海托托斯斯卡卡納納風風格格社社區(qū)區(qū)，，包包括括臻臻美美住住宅宅、、風風情情商商業(yè)業(yè)兩兩種種特特色色產產品品；；其中中商商業(yè)業(yè)部部分分分分為為兩兩種種形形態(tài)態(tài)，，包包括括獨獨立立商商業(yè)業(yè)和和住住宅宅底底商商；；商商業(yè)業(yè)類類型型屬屬于于社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)，，主主要要由由獨獨立立一一、、二二層層商商鋪鋪，，一一拖拖二二型型商商鋪鋪組組成成。。項目情情況商鋪類類型：：共計計33套；其其中住住宅底底商21套，獨獨立商商業(yè)12套；包包含獨獨棟商商業(yè)和和底商商部部分(獨棟商商業(yè)可可做餐餐飲)，戶型型面積積約為為100㎡--350㎡；獨立商商業(yè)（（具備備餐飲飲條件件）：：一、、二層層層高高均為為4.5米；住宅底底商（（不具具備餐餐飲條條件））：一一層層層高4米，，二二層層層層高高3.5米；；獨立立商商業(yè)業(yè)（可可滿滿足足餐餐飲飲經經營營條條件件））住宅宅底底商商（不不具具備備餐餐飲飲經經營營條條件件））項目情況況項目一拖二戶型（套）獨立一層（套）獨立二層（套）合計面積住宅底商3108213307.06㎡獨立商業(yè)552122311.56㎡共計81510335618.62㎡12-10812-10712-10612-10512-10412-10312-10212-10111-10211-101首層二層房號11-10111-10211-20112-20212-10112-10212-10312-10412-10512-10612-10712-108合計面積約175.75㎡約172.22㎡約221.14㎡約221.55㎡約213.90㎡約177.95㎡約213.70㎡約174.27㎡約256.66㎡約90.05㎡約69.07㎡約325.30㎡約2311.56㎡類型獨立一層獨立一層獨立二層獨立二層一拖二一拖二一拖二獨立一層一拖二獨立一層獨立一層一拖二獨立商業(yè)業(yè)12-108（躍）12-105（躍）11-20111-20212-103（躍）12-102（躍）12-101（躍）10-20210-20310-20410-10110-10210-103410-105首層二層房號10-10110-10210-10310-10410-10510-20210-20310-204合計面積約248.36㎡約86.59㎡約135.08㎡約100.81㎡約185.11㎡約101.59㎡約138.76㎡約165.20㎡約1161.51㎡類型一拖二獨立一層獨立一層獨立一層一拖二獨立二層獨立二層獨立二層住宅底商商10-101（躍）10-105（躍）10-104房號9-1019-1029-1039-1049-1059-1069-1089-1099-2029-2039-2049-2059-207合計面積約252.17㎡約136.87㎡約130.98㎡約112.44㎡約175.22㎡約125.25㎡約275.01㎡約212.46㎡約153.02㎡約123.35㎡約267.36㎡約87.37㎡約94.16㎡約2145.56㎡類型一拖二獨立一層獨立一層獨立一層獨立一層獨立一層獨立一層獨立一層獨立二層獨立二層獨立二層獨立二層獨立二層9-1019-1029-1039-1049-1059-1069-1089-1099-2029-2039-2049-2059-207首層二層住宅底商商9-101（躍）項目情況況面積區(qū)間100平米以下100-200平米200-300平米300平米以上合計底商314%1362%524%00%21100%獨立商業(yè)217%433%542%18%12100%合計515%1752%1030%13%33100%商業(yè)面積積主要集集中在100-300平米；其中獨立立商業(yè)100-300平米占27%，其他面面積區(qū)間間戶型較較少，很很難經營營大型餐餐飲；底商部分分同樣主主要集中中在100-300平米，占占44%；從面積劃劃分上看看，很難難經營較較高端商商業(yè)；項目情況況項目交通便利綜合商業(yè)主力店自持商業(yè)滿足餐飲條件層高（可改loft）經營成熟中糧祥云√√√√

會展譽景√

水木蘭亭√√√√榮和廣場√√√√√榮祥廣場√√√√歐陸廣場√√√√√√溫榆廣場√√√√本項目√√項目優(yōu)勢勢對比：：選擇影響響商業(yè)的的幾種因因素，發(fā)發(fā)現(xiàn)本項項目所占占得優(yōu)勢勢較少；；項目情況況本項目主主力戶型型集中在在100-300平米，在在此面積積區(qū)間很很難經營營較高端端的商業(yè)業(yè)類型；；項目商鋪鋪劃分較較混亂，，分為獨獨立一層層、獨立立二層、、一拖二二型；影影響部分分業(yè)態(tài)經經營；項目底商商部分有有獨立菜菜市場，，影響商商業(yè)整體體檔次；；項目采取取直接銷銷售方式式，很難難對后期期經營統(tǒng)統(tǒng)一管理理，尤其其餐飲經經營區(qū)域域缺少統(tǒng)統(tǒng)一招商商規(guī)劃很很容易出出現(xiàn)臟亂亂差現(xiàn)場場，很難難保障整整體經營營檔次；；項目獨立立商業(yè)部部分滿足足餐飲經經營條件件，預計計通過此此部分獨獨立商業(yè)業(yè)拉高整整體商業(yè)業(yè)價格，，但餐飲飲業(yè)整體體租金較較低，兩兩方面相相矛盾；；與周邊項項目相比比，本項項目沒有有主力店店的帶動動，會影影響投資資者的信信心；本項目位位于地塊塊03年取得，，商業(yè)使使用年限限僅剩余余30年；本項目總總結：項目機會會：項目周邊邊有較成成熟商業(yè)業(yè)廣場，，有固定定消費人人群，可可帶動本本項目發(fā)發(fā)展；項目處于于別墅區(qū)區(qū)，區(qū)域域大部分分為高端端消費客客戶；本項目商商鋪得房房率較高高，有18套得房率率在95%以上；【報告綱要要】1、商業(yè)市市場2、周邊環(huán)環(huán)境3、項目情情況4、價格建建議價格確定租金反推法市場比較法基于區(qū)域域商業(yè)項項目的市市場售價價和租金金水平，，對項目目價格進進行參照照價格確定定選擇區(qū)域域內同類類型項目目商業(yè)的的租金水水平進行行參數(shù)比比較，對對本案的的租金進進行模擬擬考慮市場風險險，以及減小計算算過程中主觀觀因素所導致致的誤差，建議本本案租金水平平在+/-5%之間浮動，本本案租金水平平為：6-6.6元/㎡/天；最終模擬擬項目租金約約為6.3元/㎡/天。價格確定租金反推法加權計算法

項目區(qū)位規(guī)劃設計（整體及業(yè)態(tài)規(guī)劃）周邊配套周圍交通項目規(guī)模物業(yè)形態(tài)(商業(yè)街及綜合商業(yè)體現(xiàn))產品類型（商業(yè)產品優(yōu)劣勢,如層高、餐飲條件等）

權重

20%10%15%20%10%10%15%加權值

比例

可比當前租金水平榮和廣場100%90%100%100%90%100%100%6.8650%7榮祥廣場90%90%90%110%90%100%90%7.6015%8歐陸廣場90%120%90%90%90%110%110%7.355%7.5溫榆廣場110%90%110%110%120%100%90%4.7330%4.5本體項目項目租金

6.36100%--

租金比較由于榮和廣場場緊鄰本項目目商業(yè)，其整整體形態(tài)與本本項目相似，，所以考慮本本項目租金可可以參考榮和和廣場,具體榮和廣場場與本項目商商業(yè)對比如下下：一：商業(yè)經營方式式榮和廣場為只租不售、統(tǒng)統(tǒng)一招商運營營的操作方式式，此種經營方式式有利于商業(yè)業(yè)項目的整體體規(guī)劃；本項目商業(yè)部部分采取直接接散售方式、、無統(tǒng)一招商商及運營，無法把控后期期經營業(yè)態(tài)；二：商業(yè)成熟度榮和廣場雖然然經營相對不不太繁華，但但其商業(yè)街品品牌在周邊別別墅區(qū)內知名名度較高，且此商業(yè)內存存在部分主力力店，如麥當當勞、棒約翰翰等，有成熟熟經營的租戶戶，可以帶動新租租戶的加入經經營；本項目屬于新新盤商業(yè)，處于初級階段段，且暫無主主力店，初步步入市階段需需要較低的租租金吸引租戶戶；三：商業(yè)類型型榮和廣場屬于于傳統(tǒng)商業(yè)街街形式，整體體為臨街獨立立商業(yè)，經營營方式、業(yè)態(tài)態(tài)較靈活；本項目屬于住住宅底商和獨獨立商業(yè)相結結合形式，其其中住宅底商商不具備餐飲飲經營條件四：使用率本項目商鋪一層使用率在95%以上，二層在平均在在70%左右相對于榮和廣廣場約70%的使用率，本本項目存在一一定優(yōu)勢但對于租賃商商戶來說，使使用率可以對對租金產生一一定影響，但但不是影響租租金的重要因因素綜合以上各方方面內容，預計本項目目在初步入入市期間租租金會低于于同期的榮榮和廣場。。后期兩個個商業(yè)租金金價格的高高低需看具具體商業(yè)運運營情況。悅城廣場與與榮和廣場場商業(yè)對比比租金比較預計投資回回報率預計投資回回報率可參參考其他項項目，本次次參考項目目為順義后后沙峪區(qū)域域方糖項目目，該項目目有部分在在售商業(yè)，，同時該項項目銷售團團隊可負責責聯(lián)系租賃賃，可預計計租金價格格；樓盤名稱北京方糖樓盤地址順義區(qū)裕民大街萬科城市花園東側物業(yè)類別住宅底商、社區(qū)商鋪總建筑面積約8萬㎡單位面積約40~200㎡層高層高5.75米商業(yè)模式全部出售、可代聯(lián)系租賃租金售價價格區(qū)間4.5-6.5萬、預計租金約6元/平米/天此項目層高高為5.75米，后期可可改為兩層層經營；雖然本項目目售價較高高，但實際際購買到兩兩層的面積積；按照此項目目租金及售售價，測試試本項目預預計投資回回報率約為為6.6%-9.6%；依據(jù)本案模模擬租金水水平6.3元/㎡/天，則根據(jù)資金金回報率計計算公式，，可求得公式：年投投資回報率率=月租金*12/售價假定本案預預期的回報報率為8%本案模擬售售價=6.3*30*12/8%=28350元/㎡價格確定租金反推法法假定本案預預期的回報報率為6%本案模擬售售價=6.3*30*12/6%=37800元/㎡參考其他項項目投資回回報率及普普遍市場規(guī)規(guī)律，假定定項目按照照8%及6%的投資回報報率計算；；由于本項目目實際產權權剩余年限限僅30年，所以投投資客戶對對投資回報報率會要求求更高價格確定市場比較法法本測算方法法權重的選選取是以項項目間區(qū)域域、建筑形形態(tài)、配套套等對應指指標耦合度度為參照選選取的通過產品加加權得出的的平均價格格為各產品品形態(tài)的現(xiàn)現(xiàn)階段按市市場價格水水平所測算算出的平均均價格考慮市場風風險，以及及減小計算算過程中主主觀因素所所導致的誤誤差，建議議本案平均均價格在+/-5%之間浮動，，本案入市市價格區(qū)間間為：33818-37377元/平米，建議議項目靜態(tài)態(tài)均價為35500元/平米。加權計算法

項目區(qū)位規(guī)劃設計（整體及業(yè)態(tài)規(guī)劃布局）周邊配套周圍交通項目規(guī)模物業(yè)形態(tài)(商業(yè)街及綜合商業(yè)體現(xiàn))產品類型（商業(yè)產品優(yōu)劣勢,如層高、餐飲條件等）得房率

權重

20%10%15%15%10%10%15%5%加權值

比例

可比當前清水價格

中糧祥云110%70%90%100%70%100%105%105%3820015%40000會展譽景110%80%105%100%80%105%105%110%3015020%30000水木蘭亭75%90%90%80%90%90%60%100%3667565%45000本體項目項目售價

35598.75100%--

市場比較法法推算靜態(tài)散散售銷售價價格：35500元/㎡采用同類型型項目商業(yè)業(yè)相比較，，可比性強強，為本案案比較合理理的價格模模擬租金反推法法推算靜態(tài)散散售銷售價價格：分別別為28350元/㎡和37800元/㎡；受區(qū)區(qū)域域成成長長和和周周邊邊業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃影影響響比比較較大大，，考考慮慮到到目目前前區(qū)區(qū)域域尚尚在在發(fā)發(fā)展展，，未未來來成成長長空空間間較較大大，，28350的模模擬擬價價格格偏偏低低。。但但6%的回回報報率率偏偏低低，，推推算算出出37800售價價偏偏高高最終終，，預預期期本本案案靜靜態(tài)態(tài)散散售售價價格格為為35500元/㎡價格格確確定定按照照項項目目商商業(yè)業(yè)整整體體均均價價35500元/平米米計計算算；；推推算算獨獨立立商商業(yè)業(yè)及及住住宅宅底底商商價價格格：：項目目獨獨立立商商業(yè)業(yè)和和住住宅宅底底商商價價格格按按照照底商商價價格格3.2萬/平米米獨立立商商業(yè)業(yè)4.1萬/平米米價格格確確定定一層層均均價價5萬/平米米；；二層層均均價價3.2萬/平米米；；一層層均均價價4萬/平米米；；二層層均均價價2.4萬/平米米；；獨立立商商業(yè)業(yè)2311.56㎡住宅宅底底商商3307.07㎡獨立立底底商商貨貨值值0.94億住宅宅底底商商1.05億整體體貨貨值值1.99億定價價原原則則按照照公公司司要要求求，，預預計計商商業(yè)業(yè)均均價價5萬元元/平米米或或6萬元/平米；根根據(jù)兩種種均價，，分別計計算獨立立商業(yè)和和住宅底底商及分分層價格格；按照商業(yè)業(yè)類型及及分層劃劃分，分分別確定定獨立商商業(yè)、住住宅底商商及分層層基礎價價格；按照預計計均價5萬/平米計算算：一層均價價約7萬/平米；二層均價價約5萬/平米；預計住宅宅底商均均價4.3萬/平米一層均價價約5萬/平米；二層均價價約3.6萬/平米；預計獨立立商業(yè)均均價6萬/平米按照預計計均價6萬/平米計算算：一層均價價約7.8萬/平米；二層均價價約5.2萬/平米；預計住宅宅底商均均價5.6萬/平米一層均價價約6.4萬/平米；二層均價價約4.8萬/平米；預計獨立立商業(yè)均均價6.5萬/平米價格體現(xiàn)現(xiàn)均價5萬價格體體現(xiàn)12-10812-10712-10612-10512-10412-10312-10212-10111-10211-101首層二層房號11-10111-10211-20111-20212-10112-10212-10312-10412-10512-10612-10712-108合計面積約175.75㎡約172.22㎡約221.14㎡約221.55㎡約213.90㎡約177.95㎡約213.70㎡約174.27㎡約256.66㎡約90.05㎡約69.07㎡約325.30㎡約2311.56㎡類型獨立一層獨立一層獨立二層獨立二層一拖二一拖二一拖二獨立一層一拖二獨立一層獨立一層一拖二預計總價1300550012744280112781401129905011978400104990501196720012024630136029806393550490397015614400135311150獨立商商業(yè)12-108（躍））12-105（躍））11-20111-20212-103（躍））12-102（躍））12-101（躍））價格體體現(xiàn)均價5萬價格格體現(xiàn)現(xiàn)10-20210-20310-20410-10110-10210-103410-105首層二層房號10-10110-10210-10310-10410-10510-20210-20310-204合計面積約248.36㎡約86.59㎡約135.08㎡約100.81㎡約185.11㎡約101.59㎡約138.76㎡約165.20㎡約1161.51㎡類型一拖二獨立一層獨立一層獨立一層一拖二獨立二層獨立二層獨立二層預計總價10927840467586070241605443740870017040636005272880627760052385850住宅底底商10-101（躍））10-105（躍）10-1049-1019-1029-1039-1049-1059-1069-1089-1099-2029-2039-2049-2059-207首層二層住宅底商商9-101（躍）價格體現(xiàn)現(xiàn)均價5萬價格體體現(xiàn)房號9-1019-1029-1039-1049-1059-1069-1089-1099-2029-2039-2049-2059-207合計面積約252.17㎡約136.87㎡約130.98㎡約112.44㎡約175.22㎡約125.25㎡約275.01㎡約212.46㎡約153.02㎡約123.35㎡約267.36㎡約87.37㎡約94.16㎡約2145.56㎡類型一拖二獨立一層獨立一層獨立一層獨立一層獨立一層獨立一層獨立一層獨立二層獨立二層獨立二層獨立二層獨立二層預計總價11091080711724068109605846880911144061372501237545093482405814760468730093576003232690329560094226490價格體現(xiàn)現(xiàn)均價6萬價格體體現(xiàn)12-10812-10712-10612-10512-10412-10312-10212-10111-10211-101首層二層房號11-10111-10211-20111-20212-10112-10212-10312-10412-10512-10612-10712-108合計面積約175.75㎡約172.22㎡約221.14㎡約221.55㎡約213.90㎡約177.95㎡約213.70㎡約174.27㎡約256.66㎡約90.05㎡約69.07㎡約325.30㎡約2311.56㎡類型獨立一層獨立一層獨立二層獨立二層一拖二一拖二一拖二獨立一層一拖二獨立一層獨立一層一拖二預計總價1476300014466480134895401351455014117400122785501410420013767330161695807294050559467018867400158426750獨立商業(yè)業(yè)12-108（躍）12-105（躍）11-20111-20212-103（躍）12-102（躍）12-101（躍）價格體現(xiàn)現(xiàn)均價6萬價格體體現(xiàn)10-20210-20310-20410-10110-10210-103410-105首層二層房號10-10110-10210-10310-10410-10510-20210-20310-204合計面積約248.36㎡約86.59㎡約135.08㎡約100.81㎡約185.11㎡約101.59㎡約138.76㎡約165.20㎡約1161.51㎡類型一拖二獨立一層獨立一層獨立一層一拖二獨立二層獨立二層獨立二層預計總價134114405541760837496064518401055127050795006660480792960064000850住宅底商商10-101（躍）10-105（躍）10-1049-1019-1029-1039-1049-1059-1069-1089-1099-2029-2039-2049-2059-207首層二層住宅底商商9-101（躍）價格體現(xiàn)現(xiàn)均價6萬價格體體現(xiàn)房號9-1019-1029-1039-1049-1059-1069-1089-1099-2029-2039-2049-2059-207合計面積約252.17㎡約136.87㎡約130.98㎡約112.44㎡約175.22㎡約125.25㎡約275.01㎡約212.46㎡約153.02㎡約123.35㎡約267.36㎡約87.37㎡約94.16㎡約2145.56㎡類型一拖二獨立一層獨立一層獨立一層獨立一層獨立一層獨立一層獨立一層獨立二層獨立二層獨立二層獨立二層獨立二層預計總價1361178084859408120760697128010863640738975015125550114728407344960592080012031200410639042372001156820909、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。21:24:2221:24:2221:241/5/20239:24:22PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2321:24:2221:24Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。21:24:2221:24:2221:24Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2321:24:2221:24:22January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。05一月20239:24:22下午21:24:221月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月239:24下下午午1月月-2321:24January5,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/521:24:2221:24:2205January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。