某地區(qū)項(xiàng)目管理及營(yíng)銷(xiāo)策略管理知識(shí)報(bào)告(一)

卓略地產(chǎn)·行銷(xiāo)機(jī)構(gòu)ZHUOLUEREALESTATEMARKETINGAGENCIES國(guó)軒湯池項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目前期工程及營(yíng)銷(xiāo)組織項(xiàng)目整合推廣策略項(xiàng)目VI及應(yīng)用系統(tǒng)后期階段性策略與執(zhí)行第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分卓略地產(chǎn)·國(guó)軒項(xiàng)目組·系列方案列表項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策略方案第一部分目錄市場(chǎng)研判——我們?cè)谀睦铮?項(xiàng)目定位策略——我們要去哪？2營(yíng)銷(xiāo)策略（價(jià)格、推貨、渠道）——我們?cè)趺醋觯?銷(xiāo)售管理策略——我們做什么？4

市場(chǎng)

研判旅游地產(chǎn)宏觀分析合肥市精裝公寓市場(chǎng)分析溫泉旅游地產(chǎn)及湯池溫泉產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思考？國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展中心圖示國(guó)軒·雅典娜旅游地產(chǎn)宏觀分析國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展演變1999年10月，海南省首家采用國(guó)際通行“泰慕賽爾模式”的產(chǎn)權(quán)酒店――南海傳說(shuō)溫泉療養(yǎng)度假中心正式對(duì)外銷(xiāo)售，每平方米售價(jià)4000元左右。2000年，海南三亞海景大酒店在京推出客房產(chǎn)權(quán)，在北京第一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店金色假日酒店開(kāi)發(fā)。杭州千島湖鳳凰實(shí)業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店杭州千島湖鳳凰休閑度假村。2001年，廣州后花園酒店是2001年率先在珠三角推出的產(chǎn)權(quán)式酒店。第一屆中國(guó)旅游（休閑）房地產(chǎn)博覽會(huì)中，旅游（休閑）房地產(chǎn)作為一個(gè)新名詞首次被提了出來(lái)。2001年11月20日——海航集團(tuán)的酒店項(xiàng)目康樂(lè)園酒店亮相京城。

2002年，廣州首家產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店——遠(yuǎn)洋商務(wù)大廈推出。2003年1月，浙江祥源投資集團(tuán)成為中華分時(shí)度假交換平臺(tái)的首個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資商。2003年8月28日——北京世豪集團(tuán)“金海豚”的項(xiàng)目創(chuàng)造了一種產(chǎn)品、兩種選擇的發(fā)售模式。

2003年12月28日——中華分時(shí)度假機(jī)構(gòu)首次在國(guó)內(nèi)公開(kāi)推行“分時(shí)度假銷(xiāo)售冷靜期”2004年，山東、江西、安徽、四川、河南、重慶、青海產(chǎn)權(quán)式酒店陸續(xù)開(kāi)始發(fā)展2004年3月16日始，泰達(dá)旅游，成功上市，據(jù)悉也是國(guó)內(nèi)目前唯一集酒店、度假村管理與旅游房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為一身的在美國(guó)借殼上市的公司。

2004年6月29日，據(jù)報(bào)道：幾乎所有的商業(yè)銀行原則上都停止了對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)放貸款，依靠租金返還來(lái)支撐貸款月供的產(chǎn)品一下子就失去了最大的賣(mài)點(diǎn)。一些已經(jīng)立項(xiàng)的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目不得不改變方向，以尋求出路。2004年7月23日，據(jù)報(bào)道，銀行緊縮銀根成都產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)計(jì)劃擱淺，涉足產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)發(fā)的20多家房產(chǎn)商，要么暫停了營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，要么改變了項(xiàng)目的定位2005年9月29日，海南旅游地產(chǎn)以“產(chǎn)權(quán)式酒店”進(jìn)入上海2006年，雅居樂(lè)130億砸向海南旅游地產(chǎn)；李嘉誠(chéng)進(jìn)軍內(nèi)地旅游地產(chǎn)；保利首期將投2億多元開(kāi)發(fā)惠州羅浮山旅游地產(chǎn)；中國(guó)旅游地產(chǎn)領(lǐng)軍集團(tuán)———廣州頤和集團(tuán)即將在銀川開(kāi)發(fā)38萬(wàn)平方米新都市大盤(pán)，即銀川頤和城府。7月18日，一直專(zhuān)心于網(wǎng)絡(luò)科技風(fēng)險(xiǎn)投資巨頭———日本軟銀在重慶“搞掂”了進(jìn)軍中國(guó)旅游地產(chǎn)的第一筆投資。重慶長(zhǎng)壽區(qū)政府稱(chēng)，軟銀將斥資約13億人民幣，在長(zhǎng)壽湖圈地4500畝，進(jìn)行酒店等旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)權(quán)酒店時(shí)權(quán)酒店時(shí)值度假型酒店養(yǎng)老型酒店高爾夫、登山、滑雪度假村投資增值性質(zhì)為主，已逐漸被禁止自用和增值投資并重純休閑度假所用增值型投資為目的傳統(tǒng)旅游及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以營(yíng)業(yè)收入為目的旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)旅游已經(jīng)由傳統(tǒng)的到此一游轉(zhuǎn)變成休閑度假游；城市基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是交通網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，提高了旅游的易達(dá)性；社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，城鎮(zhèn)居民收入及生活質(zhì)量不斷提升，促進(jìn)旅游度假休閑消費(fèi)需求；市場(chǎng)前景良好，發(fā)展?jié)摿薮?；發(fā)展運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)不足，風(fēng)險(xiǎn)、機(jī)會(huì)并存.傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)式酒店歷史運(yùn)營(yíng)乏力，至被禁止，國(guó)內(nèi)度假酒店運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)尚不成熟，消費(fèi)者對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品投資信心不足。開(kāi)發(fā)模式待創(chuàng)新，現(xiàn)有模式不成熟;新華·學(xué)府府星座，4000元元以上/㎡㎡往上鄰居，，4000元以上上/㎡寰宇上都公公寓公園·2046大城小室月半灣都市市青年公寓寓恒生陽(yáng)光城城領(lǐng)寓………2004年年之前2005年年2006年年2007年年合肥市公寓寓項(xiàng)目發(fā)展展歷程城市驛站，，3000-3500元/㎡㎡金色地帶，，5000元以上/㎡溫莎杰座，，4000元以上/㎡金地·國(guó)際際城新都會(huì)國(guó)貿(mào)貿(mào)公寓天驕國(guó)際………2003國(guó)國(guó)泰都都市公寓，，3900元/㎡2004蘋(píng)蘋(píng)果公公寓，3500元/㎡紅字部分為為精裝修公公寓合肥市精裝裝公寓分析析合肥市精裝裝公寓營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)現(xiàn)狀分析析1、精裝公公寓市場(chǎng)尚尚不成熟，，處于摸索索發(fā)展階段段，且市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量較較?。?、營(yíng)銷(xiāo)概概念不夠明明確，營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)主體偏離離精裝公寓寓的投資、、增值的最最大賣(mài)點(diǎn)；；3、客戶(hù)群群體單一，，主要客戶(hù)戶(hù)群體還是是針對(duì)買(mǎi)不不起大房子子的年輕群群體；4、精裝公公寓整體市市場(chǎng)認(rèn)知度度和接受度度正在逐步步提升；5、面積段段空間幅度度大，單個(gè)個(gè)項(xiàng)目的大大戶(hù)型基本本上都屬于于后期滯銷(xiāo)銷(xiāo)產(chǎn)品。6、與真正正精裝公寓寓概念尚有有差距。1、有住宅商品品房供應(yīng)的項(xiàng)項(xiàng)目396個(gè)，占全部部商品房項(xiàng)項(xiàng)目的80.00%；2、有小戶(hù)型供應(yīng)的項(xiàng)項(xiàng)目232個(gè)，占全部部住宅商品品房供應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目的58.59%；3、有小戶(hù)戶(hù)型商品房房供應(yīng)25437套，占全部部住宅商品品房供應(yīng)套套數(shù)19.38%；；4、有小戶(hù)戶(hù)型商品房房173.22萬(wàn)平方方米，占全部部住宅商品品房供應(yīng)面面積的11.36%。2007年年5月15日以前合合肥網(wǎng)上備備案系統(tǒng)登登記的商品品房合肥市小戶(hù)戶(hù)型住宅商商品房市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量小戶(hù)型占全全部商品房房銷(xiāo)售套數(shù)數(shù)比例圖數(shù)據(jù)來(lái)源：：家園網(wǎng)及及卓略地產(chǎn)產(chǎn)研展部小戶(hù)型占全全部商品房房銷(xiāo)售面積積比例圖數(shù)據(jù)來(lái)源：：家園網(wǎng)及及卓略地產(chǎn)產(chǎn)研展部1市場(chǎng)接受度會(huì)增強(qiáng)，市場(chǎng)會(huì)形成對(duì)小戶(hù)型公寓的較大需求，供應(yīng)量和消化能力會(huì)逐漸加大及提升；2小戶(hù)型公寓會(huì)逐漸的細(xì)分化，主打針對(duì)年輕人的首次置業(yè)和針對(duì)投資客戶(hù)的投資性產(chǎn)品會(huì)分化發(fā)展；3價(jià)格會(huì)逐漸上升，面積段往小范圍發(fā)展，90平米以下戶(hù)型會(huì)受到較大歡迎，為公寓樓的主流戶(hù)型面積段。合肥市精裝裝公寓未來(lái)來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)溫泉旅游地地產(chǎn)與湯池池溫泉產(chǎn)業(yè)業(yè)溫泉旅游地地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀假日、周末末的休閑度度假修身養(yǎng)性身份地位的的象征良好的生態(tài)態(tài)自然景觀觀老年人的怡怡享生活？有什么沒(méi)有有被挖掘的的？旅游地產(chǎn)的的投資性。。湯池溫泉產(chǎn)產(chǎn)業(yè)湯池溫泉、、文化產(chǎn)業(yè)金孔雀：會(huì)會(huì)議、溫泉泉SPA，，及度假別別墅逍遙別院：：會(huì)議接待待，溫泉酒酒店SPA；宗教交流中中心：宗教教、文化交交流、培訓(xùn)訓(xùn)及學(xué)習(xí)；；國(guó)軒？？？？C2C精裝裝投資性公公寓酒店，，會(huì)議中心心、山體別別墅，溫泉泉SPA。。還有其他省省市機(jī)關(guān)的的培訓(xùn)中心心和療養(yǎng)院院等。湯池鎮(zhèn)旅游游地產(chǎn)項(xiàng)目目簡(jiǎn)介簡(jiǎn)介：由安徽省外外經(jīng)建設(shè)（（集團(tuán)）有有限公司總總投資近10億打造造，總占面面積5400畝。已已經(jīng)開(kāi)發(fā)了了湖上娛樂(lè)樂(lè)中心、綜綜合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)、國(guó)際老老年社區(qū)公公寓、孔雀雀園農(nóng)家樂(lè)樂(lè)等項(xiàng)目。。建筑形態(tài)主主要為歐式式、美式獨(dú)獨(dú)棟別墅。。實(shí)際歷史單單價(jià)最高為為5400元/㎡左左右?，F(xiàn)銷(xiāo)售均已已結(jié)束，二二期開(kāi)發(fā)未未定。金孔雀溫泉泉旅游度假假村簡(jiǎn)介：逍遙別院是是目前安徽徽省唯一一一家按白金金五星級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建造的的豪華度假假酒店。總總投資十二二億元，總總占地約五五千畝，有有安徽古井井酒店管理理公司全權(quán)權(quán)運(yùn)營(yíng)。一一期項(xiàng)目已已結(jié)束，并并于2006年五月月開(kāi)始接待待有預(yù)約的的客人。萬(wàn)振湯池逍逍遙別院酒酒店擁有裝裝飾典雅的的各類(lèi)客房房及別墅100余間間，紅木仿仿宋家具，，配有私人人保險(xiǎn)箱、、冰箱、衛(wèi)衛(wèi)星電視、、VOD點(diǎn)點(diǎn)播系統(tǒng)、、迷你高保保真音響、、獨(dú)立溫泉泉泡池、蓮蓮蓬式淋浴浴、衛(wèi)生間間干濕分區(qū)區(qū)、雙面盆盆等各類(lèi)設(shè)設(shè)施設(shè)備，，并提供高高速寬帶、、機(jī)票預(yù)訂訂、外幣結(jié)結(jié)算等多種種服務(wù)。。主要建筑形形態(tài)為中式式仿古徽派派建筑風(fēng)格格，現(xiàn)為自自營(yíng)，二期期開(kāi)發(fā)未定定。萬(wàn)振·逍遙遙別院營(yíng)銷(xiāo)思考我們項(xiàng)目特點(diǎn)在哪里？C2C？溫泉？別墅？山體？景觀？配套？還是其他？1如何挖掘我們的賣(mài)點(diǎn)？2營(yíng)銷(xiāo)突破口在哪里？如何取勝？3如何面對(duì)金孔雀與逍遙別院的差異化營(yíng)銷(xiāo)？4如何借助湯池現(xiàn)有的溫泉帶來(lái)的影響力？5？項(xiàng)目定位策策略項(xiàng)目定位原原則和依據(jù)據(jù)項(xiàng)目客戶(hù)群群定位項(xiàng)目功能定定位項(xiàng)目形象定定位項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)1、項(xiàng)目總總建面積：：97717㎡2、總占地地面積：242640㎡約合合360畝畝3、總套數(shù)數(shù)：未知4、總?cè)莘e積率：0.475、總綠化化率：68.4％6、總建筑筑密度：19.1%7、項(xiàng)目一一期總建面面積：39974㎡㎡（C2C酒酒店公寓總總建面積為為21660㎡）8、占地面面積：50700㎡㎡9、套數(shù)：：339戶(hù)戶(hù)10、容積積率：0.811、綠化化率：42.8％12、樓間間距：33－35m項(xiàng)目總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目一期經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目擁有比比較豐富的的山體資源、、水資源、、自然綠化化景觀資源源；項(xiàng)目配套較為豐豐富，基本滿(mǎn)足足會(huì)議、餐餐飲、住宿宿、娛樂(lè)、、洗浴、休閑閑、運(yùn)動(dòng)等等消費(fèi)所需需；項(xiàng)目一期酒酒店公寓融融入中國(guó)C2C酒店運(yùn)營(yíng)營(yíng)體系，投資收益益得到相應(yīng)的保保證，收益益率也得到到相應(yīng)提升升；項(xiàng)目采用了了地中海式建建筑，在風(fēng)格上上與周邊項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)生差差異；項(xiàng)目位于地地級(jí)小鎮(zhèn)，，安全性較較為重要，，而項(xiàng)目正正對(duì)南面為為派出所及法法院，安全系數(shù)相相對(duì)與其他他項(xiàng)目具有有優(yōu)勢(shì)；一期可銷(xiāo)售售物業(yè)為現(xiàn)房，加強(qiáng)客戶(hù)戶(hù)對(duì)物業(yè)的的購(gòu)買(mǎi)信心心；戶(hù)戶(hù)溫泉接接入，充分利用用及發(fā)揮了了湯池溫泉泉資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)；開(kāi)發(fā)商在目目標(biāo)推廣區(qū)區(qū)域擁有良良好的品牌形象和和業(yè)績(jī)。SWOT分分析與策略略劣勢(shì)項(xiàng)目一期產(chǎn)產(chǎn)品原建筑筑外立面及及戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)與酒店式式公寓設(shè)計(jì)計(jì)理念有所偏偏離；項(xiàng)目一期已已成熟景觀觀配套幾乎乎沒(méi)有，自自然景觀利利用率匱乏乏，與旅游地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)銷(xiāo)售理念偏偏差較大，，從而將對(duì)對(duì)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)傾向產(chǎn)生抗性性；項(xiàng)目后期開(kāi)開(kāi)發(fā)的部分分軟硬件配配套不明確確，在現(xiàn)階段推廣銷(xiāo)售過(guò)程中，項(xiàng)項(xiàng)目形象支支撐力度將將受到一定定的影響。。機(jī)遇中國(guó)C2C酒店運(yùn)作作模式處于于快速發(fā)展中，影影響力處于于不斷提升升階段，市場(chǎng)前景景看好；湯池鎮(zhèn)隨著著金孔雀、、逍遙別院院等項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)及運(yùn)運(yùn)營(yíng)，已為為其奠定了了良好的區(qū)域域休閑度假假品牌；環(huán)巢湖旅游游帶及濱湖湖新區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)，拉近了了本案與城城市距離；；本項(xiàng)目即將將屬于省政政府861計(jì)劃重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目，政政府支持力力度相對(duì)較較大，間接增強(qiáng)客客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的投資資信心；合銅黃高速速公路即將將通車(chē)（9月28日日），擴(kuò)大大了湯池溫溫泉輻射范范圍，區(qū)域知名度度將進(jìn)一步步得到有效效的提升；；隨著城鎮(zhèn)居居民收入及及生活水平平的不斷提提高，目前前旅游度假假消費(fèi)正蓬蓬勃發(fā)展，本項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)迎合社會(huì)會(huì)消費(fèi)發(fā)展展的趨勢(shì)。。風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目與區(qū)區(qū)域周邊項(xiàng)項(xiàng)目在配套套及資源利利用等方面面共享度較較低，難以充分利用用其他項(xiàng)目目特點(diǎn)，并并為之呼應(yīng)應(yīng)；本項(xiàng)目位于于廬江縣湯湯池鎮(zhèn)，小小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)歷歷史較短，，區(qū)域內(nèi)生生活及商業(yè)配套較為為落后；區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)交通規(guī)劃劃及其建設(shè)設(shè)較為滯后后，消費(fèi)至至本案的易易達(dá)率有待提高；；周邊項(xiàng)目為為多期開(kāi)發(fā)發(fā)，后期規(guī)規(guī)劃未定，，而在項(xiàng)目目品牌方面面已具有一定影響力力，如果其其他項(xiàng)目后后期開(kāi)發(fā)周周期與本案案偏離不大大，將會(huì)對(duì)本案銷(xiāo)售售造成沖擊擊；與沿海發(fā)達(dá)達(dá)城市相比比，本項(xiàng)目目周邊區(qū)域域居民收入入水平偏低低，投資活躍度相對(duì)對(duì)偏弱，尤尤其對(duì)旅游游地產(chǎn)產(chǎn)品品接受度不不高；開(kāi)發(fā)商對(duì)旅旅游房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)相對(duì)不足足。W（劣勢(shì)））點(diǎn)解決1、本項(xiàng)目目一期產(chǎn)品品在工程允允許的前提提下對(duì)外立立面和戶(hù)型型設(shè)計(jì)進(jìn)行行最大限度度上的調(diào)整整，使其與與酒店式公公寓設(shè)計(jì)理理念相近；；2、加快對(duì)對(duì)項(xiàng)目一期期景觀建設(shè)設(shè)，加強(qiáng)對(duì)對(duì)銷(xiāo)售中心心包裝與布布展力度，，營(yíng)造旅旅游地產(chǎn)以以景觀為重重點(diǎn)之要素素，盡量彌彌補(bǔ)本項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)景象象給客戶(hù)帶帶來(lái)的心理理落差感，，增強(qiáng)客戶(hù)戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的信信心。（如現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售中心前前廣場(chǎng)景觀觀、看房通通道景觀等等）3、建議貴貴司與規(guī)劃劃設(shè)計(jì)單位位快速溝通通，確定項(xiàng)項(xiàng)目后期配配套；（建議增加加如別墅內(nèi)內(nèi)高爾夫練練習(xí)場(chǎng)、室室外網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、野外拓拓展訓(xùn)練基基地、滑草草場(chǎng)、水上上排球、劃劃船、攀巖巖、垂釣等等）1、加強(qiáng)與與金孔雀、、逍遙別院院等經(jīng)營(yíng)方方的溝通聯(lián)聯(lián)系，最大大可能度上上實(shí)現(xiàn)資源源共享；（建議VIP卡互通通，配套資資源優(yōu)惠共共享等）T（威脅））點(diǎn)解決2、項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)中，在在配套上盡盡量滿(mǎn)足本本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)和生活需需要（指銀行、、電信、便便利超市、、衛(wèi)生門(mén)診診等）；3、建議貴貴司在銷(xiāo)售售正式啟動(dòng)動(dòng)之前，與與當(dāng)?shù)亟煌ㄍú块T(mén)協(xié)商商，在廬江江縣段高速速公路下口口至本項(xiàng)目目盡量增加加項(xiàng)目形象象指引牌，，增大本項(xiàng)項(xiàng)目的易達(dá)達(dá)度；4、加大形形象推廣力力度，盡快快提高銷(xiāo)售售去化速度度，降低后后期其他項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的沖擊擊風(fēng)險(xiǎn)度；；5、找準(zhǔn)目目標(biāo)客戶(hù)群群體，做好好客戶(hù)引導(dǎo)導(dǎo)，增強(qiáng)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)本本項(xiàng)目的投投資信心；；6、加大對(duì)對(duì)國(guó)軒湯池池項(xiàng)目全體體員工關(guān)于于旅游地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)及管管理的培訓(xùn)訓(xùn)和學(xué)習(xí)力力度：S0策略C2C酒店運(yùn)作模式將成為項(xiàng)目一期的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一；溫泉和山體坡地等稀缺的自然景觀將成為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)突破點(diǎn)之一；WO策略營(yíng)銷(xiāo)推廣中將政策對(duì)旅游地產(chǎn)的支持作為賣(mài)點(diǎn)之一；除考慮傳統(tǒng)的投資外，在項(xiàng)目的增值點(diǎn)多做宣傳；增強(qiáng)項(xiàng)目前期景觀的改造；項(xiàng)目正式銷(xiāo)售后，通過(guò)對(duì)客戶(hù)細(xì)節(jié)化的服務(wù)彌補(bǔ)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)給與客戶(hù)的落差感；ST策略項(xiàng)目入市的時(shí)機(jī)和姿態(tài)要選擇好；后期的物業(yè)管理等方面需要加強(qiáng)，突出于別墅項(xiàng)目尊貴性相匹配的物業(yè)管理；WT策略項(xiàng)目后期營(yíng)銷(xiāo)中要避免與金孔雀的直接沖突，實(shí)現(xiàn)特色的差異化經(jīng)營(yíng)；項(xiàng)目后期在景觀和配套上需加大改造力度，突出項(xiàng)目特色；項(xiàng)目定位原則和依據(jù)據(jù)與金孔雀、逍遙別院的差異化營(yíng)銷(xiāo)特色高端客戶(hù)群，針對(duì)性傳播推廣，優(yōu)化媒體策略別墅區(qū)內(nèi)的獨(dú)特稀缺資源高端、稀缺、升值等主要宣傳點(diǎn)開(kāi)盤(pán)前形象塑造，積累強(qiáng)勢(shì)的宣傳口碑快速樹(shù)立項(xiàng)目形象開(kāi)盤(pán)快速銷(xiāo)售為目的C2C模式，自由置換高收益進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)主主題，尋找找市場(chǎng)切入入點(diǎn)我們有什么么產(chǎn)品？產(chǎn)產(chǎn)品有什么么附加值？？對(duì)我們產(chǎn)品品有可能需需要的人有有什么樣的的消費(fèi)特點(diǎn)點(diǎn)？他們具體是是些什么人人？在社會(huì)會(huì)中充當(dāng)什什么角色？？123項(xiàng)目客戶(hù)群定位生活忙碌，節(jié)奏快，注重身份和面子，屬于社會(huì)主流人群注重生活品質(zhì)，對(duì)生活細(xì)節(jié)要求較高，生活內(nèi)容比較豐富經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、文化素養(yǎng)較高，對(duì)新生事物接受較快，同時(shí)又屬理性消費(fèi)別墅區(qū)內(nèi)：：高端、稀稀缺、價(jià)貴、身份份C2C公寓寓：投資、、時(shí)尚身份、休閑閑、品質(zhì)生生活溫泉、坡地地、稀缺、養(yǎng)生、高品品質(zhì)生活、、尊貴周邊金孔雀雀度假中心心及宗教交流中心心帶來(lái)的客客戶(hù)公寓總價(jià)：：總價(jià)低投資價(jià)值高高合肥市：主主要高校教教授和管理理人員；國(guó)國(guó)企公務(wù)員員；品牌代代理商（安安徽大市場(chǎng)場(chǎng)、白馬市市場(chǎng)等）；；政府、事事業(yè)單位、、大中型企企業(yè)管理層層人員；中中小私企業(yè)業(yè)主及高層層管理人員員；旅行社社、醫(yī)院等等中高層管管理人員。。核心客戶(hù)重要客戶(hù)來(lái)湯池金孔孔雀或逍遙遙別院度假假、開(kāi)會(huì)的的省內(nèi)外人人士；來(lái)宗宗教文化交交流學(xué)習(xí)、、培訓(xùn)的國(guó)國(guó)內(nèi)外人士士。邊緣客戶(hù)安徽省相對(duì)對(duì)較富裕的的地市客戶(hù)戶(hù)（如蕪湖湖、宿州、、馬鞍山、、銅陵、淮淮南、淮北北等）；中中高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)人群。廬廬江縣籍以以?xún)艨沾髱煄煘榇淼牡默F(xiàn)居外地地、外國(guó)富富裕人群。。偶得客戶(hù)合肥市內(nèi)行行政、事業(yè)業(yè)、大中型型企業(yè)離退退休干部及及管理人士士。目標(biāo)客戶(hù)群群職業(yè)定位主要目標(biāo)客客戶(hù)群補(bǔ)充充定位年齡定位：35歲以以上事業(yè)有有成者；家庭收入定定位：家庭年收收入10萬(wàn)萬(wàn)以上；區(qū)域定位：合肥市為為主，輻射射主要范圍圍為蕪湖、、銅陵、淮淮南、淮北北、宿州、、馬鞍山等等；消費(fèi)定位：理性消費(fèi)費(fèi)，注重面面子和身份份地位，有有良好的消消費(fèi)力；行為定位：稀有資源源占有，商商務(wù)、投資資和生活行行為并重；；文化定位：品位較高高，鑒賞力力高，對(duì)高高層次享受受有獨(dú)特需需求；心理理定定位位：尊尊貴貴由由心心，，相相當(dāng)當(dāng)自自信信，，對(duì)對(duì)事事物物喜喜歡歡掌掌控控；；找準(zhǔn)準(zhǔn)了了客客戶(hù)戶(hù)群群，，接接下下來(lái)來(lái)怎怎么么用用我我們們所所有有的的什什么么資資源源去去吸吸引引他他們們？？如果果購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，，他他們們將將對(duì)對(duì)我我們們的的產(chǎn)產(chǎn)品品做做什什么么用用途途？？我們的產(chǎn)產(chǎn)品有什什么真正正的作用用，功能能在哪？？居??？？還是投投資？還還是身份份？或是是其他？？如何融合合？？？？這樣的一一群人房子及其其附加值值項(xiàng)目功能能定位：：人文性性質(zhì)濃厚厚的稀缺缺資源占占有者，，時(shí)尚健康康的修身身養(yǎng)性居居所，身身份的象象征；高端、尊尊貴、身身份該區(qū)現(xiàn)有有金孔雀雀、逍遙遙別院等等同類(lèi)型型旅游地地產(chǎn)項(xiàng)目目，且已已經(jīng)初步步成熟；；區(qū)域內(nèi)歷歷史文化化遺跡豐豐富，但但現(xiàn)在文文化性不不夠，缺缺乏主導(dǎo)導(dǎo)型；溫泉的修修身養(yǎng)性性功能；；人文、養(yǎng)養(yǎng)生C2C公公寓獨(dú)特特的“置置換特點(diǎn)點(diǎn)和良好好收益性；；2萬(wàn)平米米華東最最大的溫溫泉天體體浴場(chǎng)；；獨(dú)享稀有有的坡地地別墅；；獨(dú)特、稀稀缺高品質(zhì)時(shí)尚生活修身養(yǎng)性上層社會(huì)身份象征文化消費(fèi)提升項(xiàng)目目附加值值，滿(mǎn)足高端客客戶(hù)的心心理期望值；與項(xiàng)目C2C的的模式融融合，彰顯顯高品質(zhì)質(zhì)生活和高投資資回報(bào)；；突出與金金孔雀和和逍遙別院的的差異化化營(yíng)銷(xiāo)特；鎖鎖定目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群體；；突出項(xiàng)目目稀缺的的溫泉資源，作作為主要要營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)之一；；項(xiàng)目功能能功能定位位理由與與分析項(xiàng)目作為為一個(gè)商商品所擁?yè)碛械氖故褂霉δ苣埽咳绾魏伟压δ苣茳c(diǎn)表現(xiàn)現(xiàn)給目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群群體？如何把功功能點(diǎn)最最佳化作作為形象象點(diǎn)告知知客戶(hù)群群？如何增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目附附加值？？確定了項(xiàng)項(xiàng)目的功功能定位位，下一一步需要要做什么么？思考項(xiàng)目功能修身養(yǎng)性尊貴身份識(shí)別健康、文化消費(fèi)高品質(zhì)時(shí)尚生活尊貴健康稀缺溫泉C2C國(guó)軒品牌形象表現(xiàn)點(diǎn)項(xiàng)目整體體形象：私家溫溫泉，山山體原墅墅項(xiàng)目一期期形象：別墅區(qū)區(qū)中的C2C溫溫泉酒店店?duì)I銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)渠道道推貨策略略?xún)r(jià)格策略略策略思考考策略思考考我們的目目的是什什么？追求利潤(rùn)潤(rùn)最大化化？還是是追求最最快回款款速度？？有什么可可以作為為我們項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)比比的參考考項(xiàng)目？？用什么樣樣的方式式去營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)我們的的產(chǎn)品？？營(yíng)銷(xiāo)渠道道影響點(diǎn)邊有金孔孔雀及逍逍遙別院院的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力及及有其帶帶來(lái)的消消費(fèi)客源源項(xiàng)目不在在合肥市市內(nèi)，距距市區(qū)車(chē)車(chē)行1個(gè)個(gè)小時(shí)全新的C2C概概念和高高端項(xiàng)目目形象目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群體不不在項(xiàng)目目所在地地項(xiàng)目所處處度假療療養(yǎng)佳地地，投資資收益穩(wěn)穩(wěn)定文化交流流中心帶帶來(lái)的部部分交流流學(xué)習(xí)人人群本項(xiàng)目擁?yè)碛袃蓚€(gè)個(gè)銷(xiāo)售中中心如何去整整合這些些資源？？如何避避重就輕輕？如何何更好的的把握營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)渠道道？點(diǎn)對(duì)面營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售中心為點(diǎn)，以通過(guò)廣告等途徑獲知項(xiàng)目信息進(jìn)而關(guān)注的客戶(hù)群來(lái)訪。房展會(huì)、9.29等類(lèi)型的活動(dòng)，派發(fā)單頁(yè)、樓書(shū)等戶(hù)外、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)等廣告營(yíng)銷(xiāo)簽約儀式，新聞發(fā)布會(huì)等事件營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)針對(duì)來(lái)湯池旅游學(xué)習(xí)的客戶(hù)群體，如金孔雀、逍遙別院、文化交流中心的客戶(hù)群體針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)以公關(guān)活動(dòng)的形式對(duì)旅行社、醫(yī)院、高校、企業(yè)主、銀行等客戶(hù)關(guān)系的針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品推薦會(huì)等事件營(yíng)銷(xiāo)1、應(yīng)保持中中上等市市場(chǎng)均價(jià)價(jià)水平，此原則則基于項(xiàng)項(xiàng)目本身身在別墅墅及投資資性產(chǎn)品品市場(chǎng)的的位置，，同時(shí)考考慮到保保證投資資商、開(kāi)開(kāi)發(fā)商獲獲取最大大利潤(rùn)回回報(bào)所確確定的；；2、確定定“一次性性全推或或低開(kāi)高高走（依依認(rèn)籌量量確定））”的入市策策略，起起步價(jià)不不能開(kāi)的的過(guò)低，，建議保保持最低低利潤(rùn)水水平，與與開(kāi)發(fā)及及銷(xiāo)售節(jié)節(jié)奏相結(jié)結(jié)合不斷斷調(diào)升價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)，這樣樣既能吸吸引投資資，又能能吸引消消費(fèi)，同同時(shí)應(yīng)注注意本案案成本及及項(xiàng)目中中后期的的調(diào)價(jià)幅幅度問(wèn)題題；3、全面預(yù)算算管理原原則。以工程程進(jìn)度、、平衡現(xiàn)現(xiàn)金流及及成本回回收點(diǎn)等等財(cái)務(wù)指指標(biāo)對(duì)價(jià)價(jià)格策略略進(jìn)行調(diào)調(diào)控，同同時(shí)確定定與各時(shí)時(shí)間段對(duì)對(duì)應(yīng)的推推出量和和價(jià)格，，并且圍圍繞該時(shí)時(shí)間段的的產(chǎn)品訴訴求重點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行相相關(guān)的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)調(diào)整整，以產(chǎn)產(chǎn)生最大大協(xié)同效效益。4、一房一價(jià)價(jià)。此原則則保證開(kāi)開(kāi)發(fā)商及及消費(fèi)者者的共同同利益；；5、每套商品品房均以以總價(jià)推推出。使消費(fèi)費(fèi)者著重重考慮小小區(qū)及產(chǎn)產(chǎn)品的整整體品質(zhì)質(zhì)，避免免產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)中的的一些不不利因素素（如：：產(chǎn)品功功能設(shè)計(jì)計(jì)等方面面）。價(jià)格策略略銷(xiāo)售均價(jià)價(jià)權(quán)比參參考結(jié)論：本本項(xiàng)目理理想均價(jià)價(jià)為3320元元/㎡價(jià)格表制制定策略略水平差（80%權(quán)比））：層差（20%權(quán)比）投資性產(chǎn)品總價(jià)投資回報(bào)率經(jīng)營(yíng)面積、景觀、戶(hù)型設(shè)計(jì)等本產(chǎn)品與與普通住住宅類(lèi)項(xiàng)項(xiàng)目有明明顯區(qū)別別，價(jià)格格制定方方面主要要考慮投投資回報(bào)報(bào)率。因因此在配配價(jià)方面面以水平平差調(diào)整整為重點(diǎn)點(diǎn)，縱向向樓層差差價(jià)以二二層為起起步價(jià)，，直至九九層設(shè)定定固定差差額為30元/層?？偪傮w樓層層差價(jià)不不超過(guò)300元元。補(bǔ)充說(shuō)明明：具體體的價(jià)格格表待最最終測(cè)繪繪報(bào)告確確定后再再提交。。推貨策略略項(xiàng)目戶(hù)型型配比信信息補(bǔ)充說(shuō)明明：由于于貴司暫暫未能提提供項(xiàng)目目測(cè)繪報(bào)報(bào)告，我我司對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目面積積僅能初初步估算算推貨策略略前期整合推廣積累一定數(shù)量客戶(hù)群體800組客戶(hù)以上800組客戶(hù)以下傳統(tǒng)成交率在30%左右一次性全推發(fā)放全部VIP卡認(rèn)籌，均價(jià)銷(xiāo)售分階段銷(xiāo)售300組客戶(hù)以下限量100套VIP卡300組-800組客戶(hù)依市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)控推貨及價(jià)價(jià)格執(zhí)行行標(biāo)準(zhǔn)1000組及以以上認(rèn)籌籌客戶(hù)：：一次性性以3580元元/㎡的的均價(jià)全全推300組及以下認(rèn)籌客戶(hù)：主推1號(hào)樓，以3180元/㎡的均價(jià)起售300-600組認(rèn)籌客戶(hù)：保留2、4號(hào)樓暢銷(xiāo)戶(hù)型，以3280元/㎡的均價(jià)起售600-800組認(rèn)籌客戶(hù)：保留2號(hào)樓部分暢銷(xiāo)戶(hù)型，以3380元/㎡的均價(jià)起售800-1000組認(rèn)籌客戶(hù)：一次性以3480元/㎡的均價(jià)全推開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售售執(zhí)行策策略總體策略略原則：：AB籌意向客戶(hù)戶(hù)登記（（并初步步登記其其意向房房源單位位）統(tǒng)一通知知開(kāi)始認(rèn)認(rèn)籌認(rèn)籌開(kāi)始始：發(fā)放放VIP卡，客客戶(hù)對(duì)意意向單位位進(jìn)行登登記，如如同一單單位有不不同客戶(hù)戶(hù)需求，，則以先先后順序序登記認(rèn)認(rèn)籌房源源，第一一籌號(hào)為為A籌，，第二籌籌號(hào)為B籌。（（登記房房源為客客戶(hù)最終終選擇房房源）。。登記的的A、B籌順序序則作為為開(kāi)盤(pán)當(dāng)當(dāng)天選房房（同一一套單位位）順序序。優(yōu)勢(shì)：準(zhǔn)確把握握客戶(hù)需需求及需需求變化化，深入入了解市市場(chǎng)對(duì)本本項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品的接接受度，，為后期期的價(jià)格格調(diào)整和和銷(xiāo)控調(diào)調(diào)整作下下良好的的依據(jù)均價(jià)告知知在3500元元/㎡左左右銷(xiāo)售流程程執(zhí)行開(kāi)盤(pán)前簽簽署房號(hào)號(hào)確認(rèn)單單付認(rèn)籌籌訂金開(kāi)盤(pán)當(dāng)天簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)認(rèn)籌訂金自動(dòng)轉(zhuǎn)化為認(rèn)購(gòu)定金簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后7天內(nèi)，提供完備按揭資料，簽署正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同申請(qǐng)銀行按揭，開(kāi)發(fā)商協(xié)助統(tǒng)一辦理。開(kāi)盤(pán)當(dāng)天未最終選定房源，退還訂金。營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)控制9月20日10月20日11月20日12月20日11月10日開(kāi)盤(pán)9月30日銷(xiāo)售進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)，全面面推廣開(kāi)開(kāi)始11月1日開(kāi)始公開(kāi)開(kāi)認(rèn)籌10月15日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)持續(xù)銷(xiāo)售售期投資回報(bào)報(bào)預(yù)測(cè)經(jīng)過(guò)我司司的初步步論證和和關(guān)于旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)及C2C酒店店的去化化速度預(yù)預(yù)估，結(jié)結(jié)合合肥肥市房地地產(chǎn)投資資情況，，我們將將對(duì)項(xiàng)目目回報(bào)進(jìn)進(jìn)行預(yù)測(cè)測(cè)。開(kāi)盤(pán)后三三個(gè)月，，消化總總可售體體量50%左右右，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)回款約約為3600萬(wàn)萬(wàn)左右。。開(kāi)盤(pán)后五五個(gè)月，，消化總總可售體體量70%左右右，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)回款約約為5000萬(wàn)萬(wàn)左右。。開(kāi)盤(pán)后八八個(gè)月，，消化總總可售體體量90%左右右，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)回款約約為6500萬(wàn)萬(wàn)左右。。銷(xiāo)售管理理策略銷(xiāo)售管理理思路銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理策策略銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氣氛營(yíng)營(yíng)造銷(xiāo)售人員員管理策策略銷(xiāo)售管理理思路兩個(gè)銷(xiāo)售售中心項(xiàng)目為旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)性質(zhì)，，客戶(hù)群群并非項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域人人群項(xiàng)目整體體形象高高檔、尊尊貴形象先鋒鋒，服務(wù)務(wù)取勝。。在項(xiàng)目目的銷(xiāo)售售管理中中，通過(guò)過(guò)細(xì)節(jié)化化的人性性服務(wù)，，增強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目的附附加值。。兩個(gè)銷(xiāo)售售中心統(tǒng)統(tǒng)一管理理，互相相獨(dú)自接接待客戶(hù)戶(hù)的同時(shí)時(shí)，相互互配合。。銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理策策略服務(wù)為贏贏，細(xì)節(jié)取勝勝。玻璃口杯杯替代紙紙杯，凸凸現(xiàn)高檔檔現(xiàn)場(chǎng)專(zhuān)人人負(fù)責(zé)接接待服務(wù)務(wù)現(xiàn)磨咖啡啡，給客客戶(hù)尊貴貴感融洽的銷(xiāo)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氣氛和和高檔的地中中海式裝裝修風(fēng)格格逢節(jié)假日日贈(zèng)送客客戶(hù)小禮禮品貴族式接接待禮儀儀服務(wù)對(duì)外一、銷(xiāo)控控表：以以直觀的的方式顯顯示單個(gè)個(gè)樓盤(pán)的的銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)展情況況，可以以提供需需要了解解房間的的詳細(xì)資資料及銷(xiāo)銷(xiāo)售情況況，并根根據(jù)選擇擇的模擬擬付款方方式生成成付款時(shí)時(shí)間表和和按揭供供款表，，方便客客戶(hù)進(jìn)行行詳細(xì)了了解和分分析。對(duì)內(nèi)管理理二、銷(xiāo)控控總表：：以直觀觀的方式式顯示所所有樓盤(pán)盤(pán)的銷(xiāo)售售進(jìn)展情情況，在在掌握全全局的同同時(shí)，也也可查看看余房及及業(yè)主信信息。三、來(lái)電電來(lái)客登登記：管管理和登登記來(lái)電電、來(lái)客客情況，，完成對(duì)對(duì)來(lái)電、、來(lái)客特特征登記記和需求求登記。。四、銷(xiāo)銷(xiāo)售登登記：：管理理和登登記銷(xiāo)銷(xiāo)售的的情況況，包包括認(rèn)認(rèn)購(gòu)資資料、、合同同資料料、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資資料、、付款款資料料。五、換換退房房管理理：管管理銷(xiāo)銷(xiāo)售過(guò)過(guò)程中中換、、退、、房處處理及及查詢(xún)?cè)?。?duì)內(nèi)管管理六、催催交欠欠款：：處理理銷(xiāo)售售過(guò)程程中的的樓款款催交交及欠欠款催催交處處理，，并可可以打打印清清單。。七、成成交客客戶(hù)管管理：：登記記和管管理成成交客客戶(hù)的的詳細(xì)細(xì)資料料，方方便公公司對(duì)對(duì)成交交客戶(hù)戶(hù)進(jìn)行行分析析和了了解，，從而而最大大限度度提高高對(duì)成成交客客戶(hù)的的服務(wù)務(wù)。八、銷(xiāo)銷(xiāo)售統(tǒng)統(tǒng)計(jì)：：將公公司的的銷(xiāo)售售情況況進(jìn)行行統(tǒng)計(jì)計(jì)，可可以以以圖形形方式式直觀觀顯示示。九、銷(xiāo)銷(xiāo)售統(tǒng)統(tǒng)計(jì)報(bào)報(bào)表：：查看看和打打印銷(xiāo)銷(xiāo)售過(guò)過(guò)程中中需要要的各各種報(bào)報(bào)表，，公司司可以以根據(jù)據(jù)自己己的需需要來(lái)來(lái)制訂訂各種種報(bào)表表。銷(xiāo)售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)氣氣氛營(yíng)營(yíng)造來(lái)客接接待：：一旦客客戶(hù)步步入銷(xiāo)銷(xiāo)售中中心，，銷(xiāo)售售人員員便主主動(dòng)前前來(lái)服服務(wù)，，吧臺(tái)臺(tái)服務(wù)務(wù)人員員準(zhǔn)備備飲料料或水水，一一旦坐坐下開(kāi)開(kāi)始談?wù)劊惚闼退先ト?。?lái)客洽洽談：：待銷(xiāo)售售人員員初步步講解解完成成，由由銷(xiāo)售售人員員把客客戶(hù)帶帶入洽洽談區(qū)區(qū)開(kāi)始始對(duì)客客戶(hù)需需求深深入了了解，，原則則上由由銷(xiāo)售售經(jīng)理理陪同同洽談?wù)?。總體銷(xiāo)銷(xiāo)售氣氣氛：：嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡墓ぷ髯鳡顟B(tài)態(tài)，融融洽的的交談?wù)勶L(fēng)范范，給給客戶(hù)戶(hù)以人人性化化的細(xì)細(xì)致服服務(wù)。。凸現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目的尊尊貴感感，，，點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)滴滴滴突出出項(xiàng)目目的高高端性性?？蛻?hù)檔檔案管管理和和回訪訪：由銷(xiāo)售售經(jīng)理理統(tǒng)一一管理理，每每周進(jìn)進(jìn)行分分析篩篩選，，然后后由銷(xiāo)銷(xiāo)售人人員電電話(huà)回回訪。。銷(xiāo)售人人員管管理策策略工作競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)制：：末尾尾淘汰汰制壓力管管理：：通過(guò)過(guò)組織織相應(yīng)應(yīng)活動(dòng)動(dòng)調(diào)節(jié)節(jié)工作作壓力力。銷(xiāo)售培培訓(xùn)管管理：：定期期針對(duì)對(duì)性培培訓(xùn)項(xiàng)目前前期工工程及及營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)組織織方案第二部分目錄錄合肥市市內(nèi)接接待中中心及及周邊邊包裝裝1湯池項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包包裝2人員組組織架架構(gòu)及及營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)準(zhǔn)備備3前期工工作時(shí)時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)控控制建建議4合肥市市內(nèi)接接待中中心及及周邊邊包裝裝國(guó)軒大大廈銷(xiāo)銷(xiāo)售中中心內(nèi)內(nèi)部功能區(qū)區(qū)劃分分及形形象包包裝銷(xiāo)售通通道包包裝銷(xiāo)售中中心物物料采采購(gòu)建建議國(guó)軒大廈銷(xiāo)售中心內(nèi)部功能劃分及形象包裝WCWC大廳入入口處處吧臺(tái)隔斷門(mén)背景墻墻沙盤(pán)展展示中中心客戶(hù)洽洽談區(qū)區(qū)電梯間間大屏幕電視置業(yè)顧顧問(wèn)接接待前前臺(tái)通道大屏幕幕電視視內(nèi)部形形象包包裝設(shè)設(shè)計(jì)方方案包裝風(fēng)風(fēng)格包裝執(zhí)執(zhí)行簡(jiǎn)潔，，大氣氣，細(xì)細(xì)節(jié)表表現(xiàn)到到位，，以高檔會(huì)會(huì)所局局部形式包包裝，，建議議采用用與地中海海式與與中式式結(jié)合合的設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格格交由工工程裝裝飾公公司，，并在在國(guó)軒軒公司和卓卓略公公司的的共同同探討討下確確定注：兩兩個(gè)銷(xiāo)銷(xiāo)售中中心裝裝修風(fēng)風(fēng)格要要一致致。一、裝裝修目目的1、配配合項(xiàng)項(xiàng)目形形象及及宣傳傳主題題，以以及突突出項(xiàng)項(xiàng)目的的建筑筑風(fēng)格格。與與樓盤(pán)盤(pán)形象象、產(chǎn)產(chǎn)品目目標(biāo)市市場(chǎng)和和文化化品位位相適適應(yīng)。。2、本本案作作為旅旅游地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，，需要要著重重凸現(xiàn)旅旅游地地產(chǎn)的的自然然、景景觀、、自由由、文文化特特性。。二、裝裝修形形式1、本項(xiàng)目目的總總體風(fēng)風(fēng)格注注重西西式風(fēng)風(fēng)格與與中式式風(fēng)格格相結(jié)結(jié)合，，地中中海風(fēng)風(fēng)格與與中式式風(fēng)情情的完完美結(jié)結(jié)合。。2、以以體現(xiàn)現(xiàn)地中中海風(fēng)風(fēng)格特特征為為主，，體現(xiàn)現(xiàn)出高高貴的的氣質(zhì)質(zhì)，給給人以以度假假式的的居住住生活活。3、強(qiáng)強(qiáng)調(diào)外外觀的的明快快、簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔。。體現(xiàn)現(xiàn)高貴貴又富富有朝朝氣的的生活活氣息息。銷(xiāo)售部部裝修修風(fēng)格格建議議三、布布展準(zhǔn)準(zhǔn)則1、建議總總體以以地中中海風(fēng)風(fēng)格追追求自自由、、浪漫漫、高高貴為為主線線。體體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的的風(fēng)格格高貴貴、明明快、、又富富有朝朝氣，，建議議其整整體色色彩與與建筑筑風(fēng)格格保持持一致致。同同時(shí)將將項(xiàng)目目所凸凸現(xiàn)的的山體體、溫溫泉等等自然然景觀觀融入入銷(xiāo)售售中心心現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的布布展風(fēng)風(fēng)格中中。2、與與項(xiàng)目目LOGO的主主色調(diào)調(diào)（藍(lán)藍(lán)色））有較較強(qiáng)的的融合合性，，附以以同色色系較較深的的顏色色作為為搭配配，使使得簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔、、明快快中不不失生生活朝朝氣。。3、國(guó)國(guó)軒大大廈銷(xiāo)銷(xiāo)售中中心和和湯池池現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)售售中心心裝修修或布布展風(fēng)風(fēng)格總總體上上要一一致，，不能能出現(xiàn)現(xiàn)太大大差異異。4、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售中中心前前小廣廣場(chǎng)需需要重重點(diǎn)打打造景景觀，，如增增加活活性水水、鵝鵝卵石石、綠綠化帶帶等凸凸現(xiàn)旅旅游地地產(chǎn)的的特性性。四、細(xì)細(xì)節(jié)表表現(xiàn)建建議1、重重現(xiàn)““地中中海風(fēng)風(fēng)格””就要要有保保持簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的的意念念，捕捕捉光光線，，取材材天然然。建建議材材料以以石材材\原原木\涂料料\鐵鐵藝為為主，，可加加入歐歐式羅羅馬立立柱，，馬賽賽克墻墻磚，，以體體現(xiàn)石石材及及高貴貴的形形象。。2、建建議燈燈具選選用鐵鐵藝風(fēng)風(fēng)格燈燈具，，價(jià)格格相對(duì)對(duì)便宜宜。3、地地中海海風(fēng)格格追求求自由由、浪浪漫、、自然然、輕輕松的的生活活方式式和生生活體體驗(yàn)，，因此此建議議在空空間設(shè)設(shè)計(jì)上上賦予予通透透性，，為了了更好好的體體現(xiàn)輕輕松尊尊貴的的氣質(zhì)質(zhì)，建建議國(guó)國(guó)軒大大廈銷(xiāo)銷(xiāo)售中中心做做一個(gè)個(gè)吧臺(tái)臺(tái)，配配有葡葡萄酒酒與咖咖啡，，以帶帶動(dòng)氣氣氛。。4、由由于本本項(xiàng)目目溫泉泉是主主要賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，，建議議在低低于地地面下下建一一水池池，做做些海海景巖巖石，，地?zé)魺?。鋪鋪上玻玻璃，，營(yíng)造造水在在玻璃璃臺(tái)下下流動(dòng)動(dòng)的感感覺(jué)，，還可可以配配上一一些地地中海海的香香料。。5、增增加諸諸如蘭蘭花、、箭竹竹等凸凸現(xiàn)高高雅、、浪漫漫氣息息的花花卉，，以增增強(qiáng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的的氣氛氛。模型沙沙盤(pán)調(diào)調(diào)整建建議調(diào)整理理由：：因本項(xiàng)項(xiàng)目為為旅游游地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目，而而且國(guó)國(guó)軒大大廈銷(xiāo)銷(xiāo)售接接待中中心主主要作作為項(xiàng)項(xiàng)目形形象接接待與與客戶(hù)戶(hù)洽談?wù)劊淦錈o(wú)法法讓客客戶(hù)直直接感感官項(xiàng)項(xiàng)目的的自然然景觀觀和樓樓體建建筑等等，僅僅能從從銷(xiāo)售售中心心的項(xiàng)項(xiàng)目模模型沙沙盤(pán)和和單體體戶(hù)型型模型型對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行第第一次次的認(rèn)認(rèn)知。。因而而，鑒鑒于現(xiàn)現(xiàn)有的的沙盤(pán)盤(pán)模型型，我我司建建議對(duì)對(duì)國(guó)軒軒大廈廈銷(xiāo)售售中心心現(xiàn)有有的沙沙盤(pán)模模型進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整和和修改改。3、綠綠化：：模型型內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有綠綠化太太過(guò)呆呆板，，建議議調(diào)整整得更更加逼逼真化化。2、燈燈光：：豐富富整個(gè)個(gè)模型型的燈燈光設(shè)設(shè)計(jì)，，突出出模型型的高高檔和和大氣氣，給給客戶(hù)戶(hù)以聯(lián)聯(lián)想感感。1、模模型景景觀水水：增增加活活性景景觀水水，突突出項(xiàng)項(xiàng)目溫溫泉的的聯(lián)想想性，，增強(qiáng)強(qiáng)整個(gè)個(gè)模型型的鮮鮮活感感。4、戶(hù)戶(hù)型單單體模模型：：分別別增加加單房房、標(biāo)標(biāo)房、、套房房的單單體戶(hù)戶(hù)型模模型（（即實(shí)實(shí)景樣樣板房房的單單體模模型））；內(nèi)部形形象包包裝設(shè)設(shè)計(jì)展展示參參考銷(xiāo)售通道包裝宿州路路地下車(chē)車(chē)庫(kù)入入口入口銷(xiāo)售接接待中心此路段段現(xiàn)為為臨時(shí)時(shí)停車(chē)車(chē)處，，項(xiàng)目目開(kāi)始始接待待客戶(hù)戶(hù)后，，經(jīng)最最大可可能保保持該該通道道車(chē)流流和人人流的的通暢暢。工地地下車(chē)車(chē)庫(kù)門(mén)門(mén)頭及及兩邊邊圍墻墻形象象廣告告與道道旗銷(xiāo)售通通道路口指指示牌牌工地、、空地加高、、加固固圍墻墻，作作為項(xiàng)項(xiàng)目形形象廣廣告墻墻。通過(guò)國(guó)國(guó)軒公公司協(xié)協(xié)商，，該區(qū)區(qū)域作作為銷(xiāo)銷(xiāo)售接接待的的臨時(shí)時(shí)停車(chē)車(chē)位。。效果展展示銷(xiāo)售中心物料采購(gòu)建議最終以以設(shè)計(jì)計(jì)效果圖為為參考考標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)辦公用用品：：吧臺(tái)、、銷(xiāo)售售接待待桌臺(tái)臺(tái)桌椅椅、電電腦、、打印印機(jī)、、復(fù)印印機(jī)、、文具具、電電話(huà)、、電源源插板板、面面紙等等家私家家電：：大屏幕幕液晶晶電視視及DVD機(jī)、、音響響及功功放、、高檔檔茶幾幾套座座、高高檔沙沙發(fā)、、煙灰灰缸、、飲水水機(jī)及及玻璃璃杯、、瓷杯杯、雨雨傘架架、擦擦鞋機(jī)機(jī)、吧吧臺(tái)咖咖啡機(jī)機(jī)宣傳物物料：：書(shū)報(bào)籃籃其他：：盆景、、雨傘傘等項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)銷(xiāo)售中中心包包裝項(xiàng)目工工程景景觀及及看房房通道道包裝裝項(xiàng)目周周邊區(qū)區(qū)域路路段形形象包包裝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心包裝現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售中心形象包裝裝銷(xiāo)售部物物料通道與外外圍等現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售售中心內(nèi)內(nèi)的立柱包裝裝，背景墻與與內(nèi)墻形象廣告告包裝展示沙盤(pán)盤(pán)需要更換換增加洽談?wù)勊璧牡募宜郊译姼邫n木質(zhì)質(zhì)或布質(zhì)質(zhì)沙發(fā)、茶幾幾套座等景觀花草草等外墻重新新清潔與粉刷刷與通道景觀觀小品形象包裝裝重點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售售中心小小廣場(chǎng)處處旅游特特色景觀觀打造，，凸現(xiàn)旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)特性，，即自然然景觀、、溫泉、、綠化帶帶、木質(zhì)質(zhì)通道等等模型沙盤(pán)盤(pán)調(diào)整建建議調(diào)整理由由：現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售售中心現(xiàn)現(xiàn)有模型型與項(xiàng)目目調(diào)整后后的規(guī)劃劃不一致致，容易易讓客戶(hù)戶(hù)產(chǎn)生錯(cuò)錯(cuò)覺(jué)，影影響銷(xiāo)售售人員的的接待洽洽談和項(xiàng)項(xiàng)目整體體的形象象感，從從而讓客客戶(hù)產(chǎn)生生不嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)母杏X(jué)覺(jué)，最終終產(chǎn)生對(duì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目形象象的落差差感。3、綠化化：模型型內(nèi)現(xiàn)有有綠化太太過(guò)呆板板，建議議調(diào)整得得更加逼逼真化。。2、燈光光：豐富富整個(gè)模模型的燈燈光設(shè)計(jì)計(jì)，突出出模型的的高檔和和大氣。。1、整體體調(diào)整：：使整個(gè)個(gè)模型和和項(xiàng)目確確定的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)相吻合合。4、模型型景觀水水：增加加活性景景觀水，，突出項(xiàng)項(xiàng)目溫泉泉特色和和與項(xiàng)目目旅游地地產(chǎn)相吻吻合。項(xiàng)目工程景觀及看房通道包裝樣板間銷(xiāo)售中心心一批樣板板景觀二批樣板板景觀銷(xiāo)售中心心1號(hào)樓樣板房大門(mén)一號(hào)看房房線路二號(hào)看房房線路三號(hào)看房房線路二號(hào)看房房線路路路線較長(zhǎng)長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)大門(mén)入入口右邊邊方向暫暫無(wú)景觀觀，如需需建造樣樣板景觀觀，工程程期較長(zhǎng)長(zhǎng)，且由由于地勢(shì)勢(shì)平坦，，小范圍圍內(nèi)的景景觀亦不不能有較較大的說(shuō)說(shuō)服作用用；三號(hào)看房房線路從從正門(mén)出出，銷(xiāo)售售通道開(kāi)開(kāi)闊，而而且便于于前期景景觀打造造。一號(hào)看房房線路需需要在從從后門(mén)處處，給客客戶(hù)一種種心理落落差感，，而且容容易聯(lián)想想到中國(guó)國(guó)傳統(tǒng)的的“走后后門(mén)”而而產(chǎn)生對(duì)對(duì)項(xiàng)目不不利的看看法。X√X樣板房現(xiàn)銷(xiāo)售中中心樣板間看看房通道道1號(hào)樓2號(hào)樓會(huì)議中心項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀3號(hào)樓現(xiàn)場(chǎng)售樓樓處外圍圍包裝增加景致致小品如如鵝卵石、、綠化帶帶、木質(zhì)質(zhì)通道、、道旗和和指示牌牌等；增加加適當(dāng)關(guān)關(guān)于溫泉的形象流流水樣板景觀觀及看房房通道包包裝增加景觀觀小品、、圍墻形形象包裝裝、燈桿桿旗等；；道路工工程和樓樓棟間的的景觀與與綠化等等更多效果果展示項(xiàng)目周邊區(qū)域路段形象包裝萬(wàn)振金孔雀國(guó)軒河道道大橋大橋廣告指示示牌需要道旗旗的路段段ESWN大橋街效果展示示銷(xiāo)售中心心包裝效效果展示示人員組織織架構(gòu)及及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備營(yíng)銷(xiāo)需要要人員組組織營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備備工作營(yíng)銷(xiāo)需要人員組織國(guó)軒公司司卓略公司司吧臺(tái)服務(wù)人員銷(xiāo)售企劃卓略公司司策略對(duì)對(duì)接，宣宣傳物料料制作和媒媒體發(fā)布布等；國(guó)軒大廈廈銷(xiāo)售中中心吧臺(tái)臺(tái)客戶(hù)服服務(wù)財(cái)務(wù)、貸貸款銀行貸款款與合同同備案、、抵押等等研展企劃策略、活活動(dòng)、公公關(guān)、廣廣告等政策收集集、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研、、數(shù)據(jù)支支持現(xiàn)場(chǎng)接待待、銷(xiāo)售售、合同同等營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備工作1、電話(huà)話(huà)線及網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)：建建議現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)售中中心開(kāi)通通800或400免費(fèi)費(fèi)電話(huà)，，體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目服務(wù)務(wù)的人性性化；網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)安裝裝需要提提前一周周；2、按揭揭銀行的的確定，，并協(xié)商商好后期期簽訂合合同時(shí)的的相關(guān)事事宜；4、部分分制作公公司和媒媒體公司司的聯(lián)系系和確定定；3、樣本本合同及及詳細(xì)附附件信息息；前期工作作時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)控制制卓略地產(chǎn)產(chǎn)·工作作進(jìn)度組組織安排排國(guó)軒湯池池·工作作進(jìn)度安安排前期工作作安排明明細(xì)卓略地產(chǎn)產(chǎn)·工作作進(jìn)度組組織安排排國(guó)軒湯池··工作進(jìn)度度組織安排排項(xiàng)目整合推推廣策略方案第三部分整合推廣及及傳播策略略推廣思考傳播主題和和調(diào)性媒體優(yōu)化與與組合廣告投放計(jì)計(jì)劃及公關(guān)關(guān)策略推廣目的1、快速樹(shù)樹(shù)立高端項(xiàng)項(xiàng)目品牌二二度；2、開(kāi)盤(pán)前前積累足夠夠的有效客客戶(hù)；3、項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)的各個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)打下下堅(jiān)實(shí)的廣廣告基礎(chǔ)。。推廣思考推廣原則1、前期推推廣以項(xiàng)目目一期為主主要推廣點(diǎn)點(diǎn)；2、著重突突出項(xiàng)目C2C酒店店公寓的高高回報(bào)投資資性；3、項(xiàng)目擁?yè)碛械莫?dú)享享資源：溫溫泉與自然然環(huán)境；4、在推廣廣過(guò)程中與與政府口號(hào)號(hào)一致。為什么而推推廣，是僅僅僅是C2C酒店還還是只是別別墅，亦或或是兩者兼兼有之？推廣是為純純粹性的促促銷(xiāo)推廣還還是以樹(shù)立立項(xiàng)目品牌牌為主？推廣如何把把一期C2C公寓推推廣與整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的高高端別墅形形象所吻合合？第三階段9月28日日——10月31日日。1、以項(xiàng)項(xiàng)目品牌和和形象為主主要宣傳點(diǎn)點(diǎn)。2、C2C的概概念宣傳，，高收益投投資性宣傳傳。整合推廣步步驟第二階段第一階段品牌二度塑塑造和C2C概念造造勢(shì)期形象保持期期和C2C概念深化化期掃尾宣傳和和二期鋪墊墊宣傳期11月1日日——12月20日日。1、項(xiàng)目目高檔形象象保持宣傳傳。2、C2C深化化宣傳，突突出C2C的高收益益回報(bào)特性性。12月20日——次次年3月。1、、后后其其掃掃尾尾宣宣傳傳，，針針對(duì)對(duì)性性的的促促銷(xiāo)銷(xiāo)宣宣傳傳。。2、、適適當(dāng)當(dāng)為為項(xiàng)項(xiàng)目目二二期期別別墅墅做做推推廣廣鋪鋪墊墊。。傳播播主主題題和和廣廣告告調(diào)調(diào)性性項(xiàng)目目占占有有豐豐富富的的稀稀缺缺資資源源，，整整體體風(fēng)風(fēng)格格上上尊尊貴貴、、高高檔檔，，體體現(xiàn)現(xiàn)地地中中海海式式建建筑筑和和居居住住文文化化。。一一期期擁?yè)碛杏懈吒呋鼗貓?bào)報(bào)的的C2C體體系系。。傳播播主主題題：：高檔檔、、尊尊貴貴、、投投資資性性、、身身份份、、稀稀缺缺的的溫溫泉泉和和山山體體等等自自然然景景觀觀資資源源、、C2C、、四四星星級(jí)級(jí)酒酒店店。。廣告調(diào)性：浪漫、典雅的的地中海式生生活理念和方方式的張揚(yáng)。。高品質(zhì)生活活和高投資回回報(bào)的新消費(fèi)費(fèi)理念。營(yíng)造造理想中的生生活環(huán)境和方方式。傳播思路及原原則正式進(jìn)場(chǎng)，開(kāi)開(kāi)始宣傳C2C概念念造勢(shì)勢(shì)簽約儀儀式暨暨新聞聞發(fā)布布會(huì)9.28合合銅黃黃高速速首游游儀式式派發(fā)發(fā)宣傳傳資料料軟文造造勢(shì)宣宣傳及及其他他常規(guī)規(guī)媒體體輔助助宣傳傳項(xiàng)目形形象造造勢(shì)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)造造勢(shì)立體式式整合合推廣廣全面面發(fā)布布項(xiàng)目目信息息及C2C信息息產(chǎn)品推推薦會(huì)會(huì)、目目標(biāo)客客戶(hù)群群體湯湯池溫溫泉游游等開(kāi)盤(pán)形象保保持和和提升升開(kāi)盤(pán)前前立體體式廣廣告集集中轟轟炸此階段段不收收客戶(hù)戶(hù)任何何費(fèi)用用，即即時(shí)客客戶(hù)主主動(dòng)要要交錢(qián)錢(qián)仍不不收取取，給客戶(hù)戶(hù)一種種期待待，亦亦突出出項(xiàng)目目高端端性及及開(kāi)發(fā)發(fā)上的的正規(guī)規(guī)化。。推廣區(qū)區(qū)域策策略（（三步步驟））考慮到到項(xiàng)目目的總總體量量有限限和本本著節(jié)節(jié)省營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推推廣費(fèi)費(fèi)用的的原則則，且且目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群定定位為為合肥肥市內(nèi)內(nèi)為主主，前前期將將項(xiàng)目目主要要推廣廣區(qū)域域放在在合肥肥市內(nèi)內(nèi)，以以全省省其他他富裕裕地市市作為為支援援性推推廣區(qū)區(qū)域，，暫不不考慮慮對(duì)他他域作作點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)推推廣；；如在推廣過(guò)過(guò)程中，出出現(xiàn)前期未未能預(yù)料到到的問(wèn)題，，如有效客客源不足等等，將在推推廣區(qū)域上上重新考慮慮，增加全全省富裕地地市的點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)推廣，，增強(qiáng)有效效客戶(hù)；如果調(diào)整策策略后在推推廣上仍舊舊出現(xiàn)有效效客源不足足的情況，，我司將考考慮吸引外外省投資客客的購(gòu)買(mǎi)（（如溫州購(gòu)購(gòu)房團(tuán)和深深圳購(gòu)房團(tuán)團(tuán)），增強(qiáng)強(qiáng)消化速度度；第一階段第二階段第三階段媒體優(yōu)化與與組合鑒于本項(xiàng)目目在整合推推廣策略中中的不同階階段有不同同的推廣目目的，因而而，在媒體體的優(yōu)化與與組合上亦亦需要不同同的選擇；；立體式全全方位廣廣告轟炸炸，以高高炮、巨巨蔓、電電視、DM雜志志、事件件等為主主要傳播播手段報(bào)紙傳媒媒、分眾眾傳媒為為主要傳傳播手段段，輔以以DM雜雜志、廣廣播、手手機(jī)短信信等媒體體為支援援傳播。。報(bào)紙廣告告為主，，輔以高高炮、DM雜志志為支援援傳播。。本項(xiàng)目所所需主要要媒體作作用列表表具體媒體體執(zhí)行省際媒體體市際媒體體新安晚報(bào)報(bào)（全省省版）：：全省范范圍內(nèi)覆覆蓋面相相對(duì)較強(qiáng)強(qiáng)的報(bào)紙紙媒體；；合肥晚報(bào)報(bào)：合肥肥市內(nèi)最最有影響響力的報(bào)報(bào)紙之一一，覆蓋蓋面廣，，影響力力強(qiáng)；安徽經(jīng)視視：全省省覆蓋，，性?xún)r(jià)比比較高；；定位雜志志：針對(duì)對(duì)高端人人群和高高端俱樂(lè)樂(lè)部免費(fèi)費(fèi)發(fā)放，，可讀性性強(qiáng)，客客戶(hù)群體體有效性性高；高炮：合合肥出入入口，有有效鎖定定私車(chē)族族及去往往湯池游游玩客戶(hù)戶(hù)群體；；故事廣播播電臺(tái)：：鎖定市市內(nèi)私車(chē)車(chē)族和出出租車(chē)，，性?xún)r(jià)比比高；萬(wàn)盛與琴琴港劇院院：客戶(hù)戶(hù)群體針針對(duì)性強(qiáng)強(qiáng)；廣告投放放計(jì)劃及及宣傳費(fèi)費(fèi)用預(yù)算算9月份廣廣告計(jì)劃劃10月份份廣告計(jì)計(jì)劃11月份份廣告計(jì)計(jì)劃12月份份廣告計(jì)計(jì)劃26.5%25.4%24.4%14.1%9.6%10月份份47.7萬(wàn)元11月份份43.9萬(wàn)元剩余45.8萬(wàn)元9月份25.4萬(wàn)元12月份份17.2萬(wàn)元剩余：45.8萬(wàn)元，，總占比比為25.4%。整合推廣廣費(fèi)用明明細(xì)表首批需制制作的宣宣傳用物物料明細(xì)細(xì)表第二批需需制作的的宣傳用用物料明明細(xì)表第一階段段目的：針針對(duì)可能能性目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)，，項(xiàng)目面面市形象象宣傳事件一：：9月月29日日合銅黃黃高速開(kāi)開(kāi)通首游游儀式主題：國(guó)國(guó)軒·雅雅典娜C2C溫溫泉公寓寓即將面面市內(nèi)容：在在此活動(dòng)動(dòng)首游儀儀式上，，以派發(fā)發(fā)項(xiàng)目宣宣傳物料料的形式式針對(duì)性性地傳播播項(xiàng)目信信息。在在此次活活動(dòng)中途途點(diǎn)之一一的金孔孔雀擺放放項(xiàng)目宣宣傳易拉拉寶及派派發(fā)宣傳傳單頁(yè)。。時(shí)間及地地點(diǎn)：9月29日，政政務(wù)新區(qū)區(qū)市政廣廣場(chǎng)/金金孔雀階段性重重點(diǎn)公關(guān)關(guān)策略第一階段段目的：項(xiàng)項(xiàng)目面市市形象宣宣傳，C2C概概念造勢(shì)勢(shì)事件二：：C2C簽約約儀式暨暨新聞發(fā)發(fā)布會(huì)主題：國(guó)國(guó)軒·雅雅典娜一一期加入入中國(guó)C2C體體系內(nèi)容：以以新聞發(fā)發(fā)布會(huì)的的形式，，邀請(qǐng)安安徽省主主流媒體體參與，，并在簽簽約儀式式上以答答記者問(wèn)問(wèn)的形式式表現(xiàn)C2C酒酒店的特特性。時(shí)間及地地點(diǎn)：10月13日，，元一希希爾頓酒酒店第一階段段目的：針針對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群群體有效效宣傳項(xiàng)項(xiàng)目信息息及C2C信息息事件三：C2C產(chǎn)品推推薦會(huì)主題：國(guó)軒··雅典娜一期期產(chǎn)品推薦會(huì)會(huì)內(nèi)容：通過(guò)前前期的宣傳和和項(xiàng)目的口碑碑傳播，對(duì)前前期意向客戶(hù)戶(hù)，以產(chǎn)品推推薦會(huì)的形式式對(duì)其進(jìn)行針針對(duì)性的信息息告知，包括括C2C酒店店信息及項(xiàng)目目擁有的特色色資源等。時(shí)間及地點(diǎn)：：10月20日，項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)或合肥市市內(nèi)酒店第二階段目的：消化積積累客戶(hù)，實(shí)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售利潤(rùn)潤(rùn)事件一：項(xiàng)項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)盤(pán)主題：國(guó)軒··雅典娜一期期C2C溫泉泉公寓開(kāi)盤(pán)內(nèi)容：通過(guò)前前其客戶(hù)A、、B籌的成功功操作，于開(kāi)開(kāi)盤(pán)當(dāng)天客戶(hù)戶(hù)進(jìn)行最終的的選房并在一一周內(nèi)簽訂購(gòu)購(gòu)房合同。時(shí)間及地點(diǎn)：：11月10日，項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)或合肥現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目案名及主主推廣告語(yǔ)項(xiàng)目案名國(guó)軒·雅典娜娜溫泉SPA朗朗上口，便便于記憶，易易于推廣，給給客戶(hù)以浪漫漫的感想；希臘傳說(shuō)中集集智慧美麗與與一身的并受受人敬仰的女女神，與本項(xiàng)項(xiàng)目客戶(hù)群所所擁有的特性性產(chǎn)生共鳴；；整體上給人以以西方文化以以?xún)?nèi)斂、含蓄蓄、高貴的感感覺(jué)，突出于于金孔雀和逍逍遙別院的差差異化營(yíng)銷(xiāo)特特色；冠以“國(guó)軒””，使之號(hào)召召力加強(qiáng)；項(xiàng)目案名及主主推廣告語(yǔ)項(xiàng)目主推廣告告語(yǔ)溫泉山宅，養(yǎng)養(yǎng)生奇境1、溫泉、、山體、別別墅，直接接凸現(xiàn)項(xiàng)目目的最大賣(mài)賣(mài)點(diǎn)，體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目稀有有、獨(dú)特和和高端性；；2、項(xiàng)目功功能，養(yǎng)生生奇境，緊緊緊把握住住現(xiàn)代高層層次人群尋尋求養(yǎng)生、、休閑的心心理需求；；3、聯(lián)想性性強(qiáng)，容易易讓客戶(hù)產(chǎn)產(chǎn)生關(guān)注。。文案力摘選選第一期報(bào)廣廣（開(kāi)盤(pán)3天前）：：

標(biāo)題題：時(shí)光洗禮高高貴信仰文案：1817年年，貝多芬芬開(kāi)始譜寫(xiě)寫(xiě)《第九交交響曲》，，直到1824年。。我們等待待了7年1880年，羅丹丹開(kāi)始雕琢琢《思想者者》，直到到1900年，我們們等待了20年1770年年，歌德開(kāi)開(kāi)始構(gòu)思《《浮士德》》，直到1831年年，我們等等待了60年

奢華華地鋪張時(shí)時(shí)間

用來(lái)來(lái)忠于經(jīng)典典和堅(jiān)持完完美

是一一種高貴的的信仰副標(biāo)題：國(guó)國(guó)軒·雅典典娜，11月10日日高調(diào)開(kāi)盤(pán)盤(pán)

再等待待72小時(shí)時(shí)

讓時(shí)間間和我們一一起見(jiàn)證文案力摘選選第二期報(bào)廣廣（開(kāi)盤(pán)前前2天）標(biāo)題：視界決定人人生高度文案：我們毫不懷懷疑眾生平平等，但又又確信地位位終有高低低

因此，，