某地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場管理知識調(diào)查總結(jié)

福州房地產(chǎn)住宅市場研究2013年修改?開發(fā)企業(yè)實力雄厚，強大的經(jīng)濟實力和政府背景－－彰顯開發(fā)商雄厚資金實力；－－彰顯開發(fā)商求新進取精神；－－彰顯項目走在時代前沿和城市前列的品質(zhì)；－－彰顯居住品質(zhì)的不凡；－－彰顯購房者眼光的獨到一案成名?項目開發(fā)市場分析，樓市未來發(fā)展預判項目地塊區(qū)位市場研判目標客戶需求剖析項目掃描產(chǎn)品市場定位市場依據(jù)鼓樓中心濱江高端品質(zhì)社區(qū)舒適中小戶型產(chǎn)品產(chǎn)品市場定位項目整體規(guī)劃建議項目建筑單體建議項目園林景觀建議項目配套設施建議【匯報思路】項目定位?1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展分析，樓市未來市場發(fā)展預判福州樓市發(fā)展的宏觀環(huán)境福州樓市分析福州土地供求趨勢項目開發(fā)目標的界定?宏觀市場踏浪海西福州樓市高歌而行大家觀點：在海西戰(zhàn)略成為國策后的五年規(guī)劃中，福州城區(qū)建設面積和常住人口將隨著兩岸產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的強勢對接中擴容，房地產(chǎn)開發(fā)建設面臨新一輪的機遇與挑戰(zhàn)。作為海西省會城市的福州快速從江濱型城市向跨江面海型城市發(fā)展，城市建設面貌日新月異，房地產(chǎn)開發(fā)一片生機盎然。?土地市場分析地塊位置土地面積（畝）競拍人或樓盤名價格（萬/畝）樓面價（元/平米）鼓樓區(qū)，錦江路東側(cè)、烏山西路南側(cè)50.22廈門海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1218.644810.39

洪灣路西側(cè)，三環(huán)路東側(cè)282.12遠珍有限公司（華潤橡樹灣）340.283002.46洪灣路東、西側(cè)258.06遠珍有限公司331.3183106.09金山展覽城地塊303.06福州新榕城市建設發(fā)展有限公司3361800元/㎡倉山區(qū)東部新城會展島西北側(cè)222.9福建省世界閩商股份有限公司80757.58元/㎡臺江區(qū),白馬南路以東,原保溫瓶廠和玻璃場地塊46.5福建群升置業(yè)有限公司12175680元/㎡為了營造有利于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設的用地條件，刺激土地市場成交，近期福州市政府不僅從土地供應數(shù)量、結(jié)構(gòu)、方式和地塊出讓條件等多方面的調(diào)整入手，更開始試行防止流拍的“用地預申請”制度.土地交易進入“買方市場”?福州樓市分析2008年4月－2009年4月福州市區(qū)內(nèi)住宅成交均價走勢圖大家觀點：從上圖看出福州市市區(qū)內(nèi)房價一年內(nèi)房價趨勢為緩慢下降，近階段略有上升，主要原因為經(jīng)歷了08年年末的一輪調(diào)整行情后，多數(shù)開發(fā)商不看好后市，因此08年年底及09年新入市項目開盤均價基本都低于市場預期水平導致。?福州樓市分析福州房地產(chǎn)市場成交戶型趨勢逐步降低大家觀點：隨著成交總價的不斷上升，而現(xiàn)今的主要需求為25-40歲一次置業(yè)的背景下，80-100平方戶型已經(jīng)成為主流成交戶型，且面積需求有進一步下降的可能。同時市場在戶型設計的需求上更在乎得房率及實用性和功能性，80-100平方面積的實用三房成為市場熱銷產(chǎn)品?鼓樓區(qū)域產(chǎn)品分析大家觀點：上圖為2008年4月-2009年4月鼓樓區(qū)商品住宅簽約均價變化趨勢圖，4月鼓樓區(qū)報出均價8488元/㎡，與3月基本持平?；倔w現(xiàn)了鼓樓區(qū)應有的水平。鼓樓區(qū)域市場隨著行業(yè)整體復蘇也出現(xiàn)了成交放大的情況，但價格并未出現(xiàn)明顯波動，基本在8000元左右浮動?福州以及鼓樓區(qū)域市場面臨一個前所未有的發(fā)展機遇市場觀點市場研判：從目前情況看，市場價格將保持平穩(wěn)不會出現(xiàn)過度波動，因此未來市場成交量也將出現(xiàn)溫和放大的可能。同時鼓樓區(qū)在稀缺的地塊資源背景下，以其唯一、獨特的升值潛力，消費者可能從原有的自住客戶占多轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣康目蛻粼龆啵瑢⒑苡锌赡茉俅纬霈F(xiàn)價格攀升的情況。市場觀點：海西發(fā)展戰(zhàn)略為福州房地產(chǎn)帶來的新的契機，但市場在近階段剛需放量后，仍需時間調(diào)整，鼓樓區(qū)市場價格保持平穩(wěn)，實用且功能齊全的2房、3房戶型受市場追捧。?2、項項目地地塊區(qū)區(qū)位市市場研研判鼓樓的的城市市定位位和規(guī)規(guī)劃項目產(chǎn)產(chǎn)品定定位:高端端品質(zhì)質(zhì)住宅宅社區(qū)區(qū)?形成行行政、、商業(yè)業(yè)雙核核中心心經(jīng)濟濟區(qū)，，構(gòu)筑筑福州州經(jīng)濟濟發(fā)展展的““雙核核動力力”鼓樓規(guī)規(guī)劃百年商商業(yè)核核心區(qū)區(qū)福州百百年商商業(yè)老老城區(qū)區(qū)，，擁有有無法法替代代的商商業(yè)核核心地地位。。行政核核心區(qū)區(qū)本區(qū)域域為福福建、、福州州多個個省市市機關關單位位所在在區(qū)域域，歷歷來為為福州州行政政中心心行政中中心區(qū)區(qū)東街商商圈新興商商業(yè)核核心區(qū)區(qū)該區(qū)域域為近近年來來福州州市政政府重重點打打造的的商業(yè)業(yè)龍頭頭區(qū)域域，以以現(xiàn)代代化的的城市市建筑筑規(guī)劃劃及完完善的的公共共基礎礎建設設對該該商圈圈進行行了重重點發(fā)發(fā)展。。萬寶商商業(yè)圈圈本案五一商商圈?市政配配套價價值：：客觀觀推動動區(qū)域域市政政基礎礎配套套建設設，城城市道道路建建設、、軌道道交通通建、、大型型公共共設施施建設設；城市人人口導導入，，居住住人氣氣提升升，地地塊升升值潛潛力：：新核核心經(jīng)經(jīng)濟圈圈的發(fā)發(fā)展帶帶來大大量居居住人人口和和流動動人口口，人人口導導入地地，居居住人人氣的的提升升，居居住價價值得得到提提高；；未來商商業(yè)核核心圈圈主要要居住住區(qū)：：城市市發(fā)展展經(jīng)驗驗告訴訴我們們，隨隨著新新商圈圈經(jīng)濟濟的發(fā)發(fā)展，，核心心區(qū)域域?qū)⒊沙蔀閰^(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟中中心，，周邊邊區(qū)域域必然然成為為核心心圈的的輔助助居住住區(qū)。。隨著著核心心商圈圈內(nèi)地地塊的的商務務、辦辦公、、酒店店的開開發(fā)建建設，，新商商業(yè)核核心區(qū)區(qū)成長長為福福州的的又一一東街街將毋毋庸置置疑.新核心心經(jīng)濟濟圈帶帶來地塊價價值項目位位于新新核心心經(jīng)濟濟圈板板塊的的輻射射范圍圍內(nèi)，，定義義為商商業(yè)核核心圈圈主要要居住住區(qū)，，享受受新核核心經(jīng)經(jīng)濟圈圈帶來來的市市政配配套，，城市市人口口導入入，體體驗城城市中中央新新核心心經(jīng)濟濟圈的的便利利生活活?3、項目掃描項目地塊城市區(qū)位和地塊現(xiàn)狀項目地塊開發(fā)目標?項目緊緊鄰城城市干干道，，擁有有多條條城市市交通通要道道，通通達性性好區(qū)位交交通項目位位福州州鼓樓樓區(qū)的的西部部，屬屬于鼓鼓樓區(qū)區(qū)與臺臺江區(qū)區(qū)板塊塊交接接地帶帶；烏山西西路是是鼓樓樓城區(qū)區(qū)發(fā)展展重要要的中中軸線線;與寶龍龍萬象象距離離較近近，完完全位位于商商圈輻輻射半半徑內(nèi)內(nèi)與閩江江親密密接觸觸本案?環(huán)境項目周周邊還還在建建設，，生活活商業(yè)業(yè)配套套缺乏乏，目目前最最近唯唯一的的集中中式購購物網(wǎng)網(wǎng)點寶寶龍萬萬象，，生活活配套套主要要靠融融僑配配套商商業(yè)本案萬寶商商圈融僑配配套拆遷安置房拆遷安安置房房融僑配配套地塊周周邊商商業(yè)配配套地塊及及周邊邊正在在建設設的拆拆遷安安置房房萬寶商商圈繁繁華的的商業(yè)業(yè)?濱江概概念閩江概概念已已十分分稀缺缺，而而鼓樓樓中心心的江江濱概概念更更是無無法再再復制制而今隨隨著海海西戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展，，福州州沿江江地塊塊日益益稀缺缺，壯壯美的的閩江江江景景已是是“寸寸水寸寸金””。一一個事事實擺擺在眼眼前：：作為為不可可再生生的資資源，，福州州閩江江邊的的江景景房已已經(jīng)越越來越越稀缺缺。十年閩閩江開開發(fā)，，見證證了一一個北北江濱濱奇跡跡，一一個福福州地地產(chǎn)的的價值值奇跡跡。?環(huán)境按周邊邊項目目規(guī)劃劃分析析，本本案的的江景景資源源十分分有限限，無無法做做到全全案觀觀江項目離離江距距離較較近（（約200米））市政公公園：：北江江濱沿沿江公公園（（金沙沙園））無法做做到全全案觀觀江，，因此此提出出“鼓鼓樓中中心濱濱江””概念念做為為本案案的賣賣點?本案條條件小小結(jié)鼓樓樓區(qū)區(qū)板板塊塊/鼓鼓樓樓中中心心板板塊塊且且濱濱江江項目目位位置置在在鼓鼓樓樓區(qū)區(qū)板板塊塊的的中中心心區(qū)區(qū)域域，，距距離離閩閩江江較較近近，，接接近近臺臺江江區(qū)區(qū)板板塊塊；；北江江濱濱臨臨江江概概念念按周周邊邊項項目目規(guī)規(guī)劃劃分分析析，，本本案案的的江江景景資資源源有有限限，，因因此此提提出出濱濱江江而而非非江江濱濱概概念念便捷捷城城市市交交通通，，城城市市主主干干道道項目目地地塊塊四四周周均均有有市市政政干干線線交交通通，，公公共共交交通通方方便便周邊邊商商業(yè)業(yè)配配套套有有待待完完善善，，拆拆遷遷安安置置房房影影響響項項目目整整體體品品質(zhì)質(zhì)項目目周周邊邊還還在在進進行行建建設設、、市市政政配配套套還還有有待待跟跟進進建建設設，，周周邊邊生生活活配配套套缺缺乏乏，，主主要要依依托托1公公里里半半徑徑內(nèi)內(nèi)的的萬萬寶寶商商圈圈的的商商業(yè)業(yè)配配套套?樓盤盤快快速速去去化化，，縮縮短短項項目目開開發(fā)發(fā)周周期期，，實實現(xiàn)現(xiàn)項項目目預預期期利利潤潤目目標標；；提提高高企企業(yè)業(yè)市市場場口口碑碑和和美美譽譽度度，，企企業(yè)業(yè)市市場場形形象象得得到到提提升升開發(fā)發(fā)目目標標市場依據(jù)開發(fā)目標海西發(fā)展戰(zhàn)略為福州房地產(chǎn)帶來的新的契機在企業(yè)預期的利潤目標下，快速實現(xiàn)項目的市場銷售，縮短企業(yè)項目開發(fā)周期，減少企業(yè)運營成本，確保項目安全運作項目位于新核心經(jīng)濟圈板塊的輻射范圍內(nèi)，定義為商業(yè)核心圈主要居住區(qū)，享受新核心經(jīng)濟圈帶來的市政配套，城市人口導入，體驗城市中央新核心經(jīng)濟圈的便利生活鼓樓江濱唯一、獨特的升值潛力通過本案開發(fā)，提升企業(yè)的市場口碑和形象，提升市場對項目的市場預期和信心?產(chǎn)品品定定位位高端端品品質(zhì)質(zhì)城城市市住住宅宅區(qū)域域板板塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀南北北江江濱濱已已經(jīng)經(jīng)形形成成了了大大量量高高端端城城市市住住宅宅鼓樓樓區(qū)區(qū)江江濱濱資資源源已已基基本本耗耗盡盡本項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位鼓樓樓中中心心濱濱江江高高品品質(zhì)質(zhì)住住宅宅項目目地地段段價價值值鼓樓樓區(qū)區(qū)中中心心城城區(qū)區(qū)板板塊塊北江江濱濱臨臨江江概概念念便捷捷城城市市交交通通，，城城市市主主干干道道市政政配配套套齊齊全全，，商商業(yè)業(yè)配配套套需需時時間間完完善善未來來商商業(yè)業(yè)核核心心圈圈主主要要居居住住區(qū)區(qū)?4、目標標客戶需需求剖析析項目目標標客戶特特征和需需求總結(jié)結(jié)福州購房房者需求求分析核心目標標客戶特特征分析析次級目標標客戶特特需求偏偏好分析析本案核心心目標客客戶選擇擇核心目標標客戶需需求偏好好分析項目產(chǎn)品品定位：：區(qū)域內(nèi)內(nèi)相對較較小，實實用及功功能性強強的戶型型產(chǎn)品?客戶分析析福州購房房客戶以以自住需需求為主主，剛性性需求相相當強烈烈，接近近九成客客戶來自自福州本本地從“福州州海西房房產(chǎn)網(wǎng)””對1380個個購房者者網(wǎng)絡調(diào)調(diào)查來看看，有將將近87%的購購房者是是為了自自住型需需求客戶戶，且這這些客戶戶基本上上來至福福州本地地；在自住需需求中以以“解決決居住需需求”為為購房目目的的客客戶居多多，““改善生生活需求求”的購購房客戶戶也占有有接近4成比重重，因此此說福州州購房自自住需求求中有相相當一部部分是解解決首套套住房的的剛性需需求，未未來福州州市場的的住房剛剛性需求求會異常常強烈。。?是否購房者擁擁有產(chǎn)權(quán)房？？1萬以下1-5萬5-10萬10-20萬萬20-50萬萬50-100萬100萬以上上家庭收入水平平？沒有一套二套三套四套以上1人2人3人4人5人以上家庭常住人口口？目前福州住房房的剛性需求求強烈，將近近7成的被訪訪者目前還沒沒有產(chǎn)權(quán)房，，同時只有一一套的被訪者者比重也比較較大占到24.57%，，市場改善型型需求也十分分強烈；家庭收入主要要集中在5-10萬元，，占被訪者的的78%,其其中收入在10萬的家庭庭占超過三成成，福州中高高等收入水平平的購房客戶戶市場比重較較大；福州市場購房房者家庭人口口為2-3人人的占總受訪訪者的77%，說明福州州購房者以年年輕家庭為主主；福州購房客戶戶家庭結(jié)構(gòu)偏偏向年輕化，，家庭年收入入水平在10萬元左右的的比重較大?福州購房者需需求最多的戶戶型是兩室兩兩廳和三室兩兩廳,分別占占受訪者比重重34%和31.6%;其次是兩室室一廳的戶型型市場接受度度也還可以,對以一室一一廳的小戶型型和四室二廳廳的大戶型在在福州的市場場接受度較差差;福州需求量最最大的戶型面面積是80-100平米米,將近5成成的受訪者選選擇這一面積積；其次100-120平米的戶型型也有21%的受訪者會會選擇；再次次是60-80平米的小小戶型產(chǎn)品；；打算購買的戶戶型？一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室兩廳四室兩廳其他打算購買的面面積？60以下60-8080-9090-100100-110110-120120-150150-180200以上福州購房客戶戶對于兩室兩兩廳和三室兩兩廳面積在控控制80-100平米的的戶型需求量量最大，接近近50%的購購房客戶會選選擇購買?鼓樓房地產(chǎn)市市場主體客戶特征征首套住房需求求居多，改善善生活需求也也比較強烈基本上來自福福州本市區(qū)10萬元左右右家庭年收入入，相對穩(wěn)定定8000—9000元/平米，超過過10000元/平米購購買意愿下降降明顯二房二廳/三三房二廳，面面積控制在80-100平米房型需需求旺盛家庭結(jié)構(gòu)年輕輕化，2-3人家庭成員員家庭收入水平平購房目的客戶來源購房心理價位位戶型偏好家庭結(jié)構(gòu)目標客戶本案網(wǎng)羅的目目標客戶：家庭年收入在在10萬元以以上的城市精精英階層本案目標客戶戶不再進行鎖鎖定，而是采采用網(wǎng)羅的手手法，參考客客戶為家庭年年收入在10萬元以上的的精英階層，，這部分客戶戶具有穩(wěn)定的的家庭收入?客戶特征根據(jù)目標客戶戶的判定，本本案主要面對對城市中端客客戶和高端客客戶支付能力中低端客戶職業(yè)：小型個個體業(yè)主、企企事業(yè)單位中中高層管理者者、大學教授授、政府官員員經(jīng)濟實力：置置業(yè)預算在150-200萬元置業(yè)特點：追追求居住舒適適度的提升，，對價格敏感感，關注社區(qū)區(qū)生活配套和和生活的便利利性職業(yè)：大學教教職工、泛公公務員經(jīng)濟實力：置置業(yè)預算在80萬元以下下置業(yè)特點：對對項目價格敏敏感度極高，，通?？紤]在在工作區(qū)域選選擇置業(yè)，降降低上班成本本職業(yè)：餐飲飲、等行業(yè)的的小型個體業(yè)業(yè)主、企事業(yè)業(yè)單位中高層層管理者、大大學教授、政政府公務人員員經(jīng)濟實力：置置業(yè)預算在80-150萬元置業(yè)特點：追追求居住舒適適度的提升，，對價格相對對敏感，關注注社區(qū)生活配配套和生活的的便利性職業(yè)：商貿(mào)物物流、加工制制造業(yè)等行業(yè)業(yè)的私營企業(yè)業(yè)主、外企職職業(yè)經(jīng)理人、、小型個體業(yè)業(yè)主、企事業(yè)業(yè)單位高管、、高級政府官官員經(jīng)濟實力：置置業(yè)預算在200萬元以以上置業(yè)特點：多多次置業(yè)經(jīng)歷歷，對價格不不敏感，喜歡歡圈子里的生生活，追求高高雅時尚，注注重身份感200萬元150萬元80萬元高端客戶中高端客戶中端客戶?知富精英意識年輕高學歷城市主人品質(zhì)/品味關注家庭——他們出生生于上世紀70年代，受受過良好教育育，工作集中中于金融、、、房地產(chǎn)、教教育、醫(yī)療、、政府、壟斷斷國企等這些些相對高收入入的行業(yè)，家家庭年收入10——15萬；——福州的高高速發(fā)展加速速了他們的成成長；他們已已成為所在單單位的骨干，，財富積累迅迅速；——他們大多多子女幼小或或無子女，父父母在經(jīng)濟上上基本能夠自自我養(yǎng)老；——這群人有有非常強的精精英意識；——快速的財財富積累、良良好的事業(yè)發(fā)發(fā)展前景使得得他們敢于消消費、敢于享享受生活；——他們相對對知性，能感感知細節(jié)，追追求精細的、、高尚的品質(zhì)質(zhì)感和尊貴感感；——這群人能能夠引領城市市風尚，他們們的生活方式式，消費偏好好能夠成為其其他人群追逐逐、模仿的對對象，在市場場上具有相當當?shù)念I導力城市精英，追追求便利和品品質(zhì)的都市生生活，關注家家庭中端客戶階層層?置業(yè)現(xiàn)狀：無置業(yè)經(jīng)歷，，或在市區(qū)已已有一套住房房置業(yè)目的：改善居住置業(yè)敏感點：：產(chǎn)品品質(zhì)：外外立面材質(zhì)、、社區(qū)風格、、色彩和諧統(tǒng)統(tǒng)一社區(qū)環(huán)境：自自然的、生態(tài)態(tài)的社區(qū)園林林，如小橋、、瀑布、綠植植有實力的教育育資源能夠刺刺激購買，如如實驗、育才才生活配套：滿滿足生活需要要，靠近中心心商業(yè)區(qū)，生生活便利品牌與實力：：對品牌開發(fā)發(fā)商的品牌依依賴性較大客戶地源：福州本地、周周邊縣.....置業(yè)偏好：注注重項目周邊邊的生活配套套，對品牌開開發(fā)企業(yè)具有有一定依賴?——他們或是是政府權(quán)力公公務員、或是是事業(yè)單位領領導、抑或是是大型國企高高管——他們的工工資收入不甚甚突出，但福福利好，沒有有后顧之憂——他們或多多或少會有一一定的隱性收收入，會有一一些性價比極極高的消費機機會——他們住著著單位福利分分房，但多數(shù)數(shù)在外還有一一、兩套商品品房，買給孩孩子或買給退退休后的自己己——他們有很很強的工作能能力和社會責責任感——他們喜歡歡一點“端架架子”的感覺覺，追求身份份感和尊貴感感——他們理想想的房子要有有好環(huán)境，規(guī)規(guī)劃概念，有有品位，有一一定知名度以以撐面子高端客戶階層層城市的權(quán)力階階層，掌握大大量社會資源源，比較低調(diào)調(diào)，重視家庭庭，較多的考考慮為子女購購房權(quán)力隱性收入架子尊貴感身份感貴而不顯面子?置業(yè)偏好：注注重地段價值值，信任本地地的開發(fā)品牌牌，改善生活活需求比較強強烈，注重社社區(qū)環(huán)境和規(guī)規(guī)劃置業(yè)現(xiàn)狀：多處房產(chǎn)，有有福利分房置業(yè)目的：提高生活品質(zhì)質(zhì)、保值置業(yè)敏感點：：社區(qū)環(huán)境：自自然、生態(tài)的的社區(qū)環(huán)境，，綠化率高物業(yè)管理：較較關注安全性性生活配套：基基本生活配套套設施品牌與實力：：信賴本地品品牌開發(fā)商升值潛力：關關注地塊區(qū)域域的升值潛力力，有自住加加投資的想法法客戶地源：主城區(qū)?面積、戶型偏偏好分析：需需求量最大的的面積區(qū)間70-110平米的兩房房戶型購買最為集中中的面積段在在70-110平米，占占購房套數(shù)的的47%70-110平米在福州州市場基本上上是二房或小小三房的戶型型?總價需求判斷斷：目標客戶戶能夠承受的的房款總價水水平為80-150萬元核心目標客戶戶家庭年收入水水平10萬元以上上家庭月收入水水平10000元元能承受的還款款額度3000-4000元/月能承受的貸款款總額度60-80萬萬元能夠購買總價價80—150萬元推斷條件1：：家庭月收入選選取一個中間間估值推斷條件2：：通常還款額度度不能大于總總收入的30-40%推斷條件3：：按照通常20年的貸款年年限計算貸款款額度推斷條件4：：根據(jù)目前新房房能夠享受銀銀行8成房貸貸從目標客戶收收入水平推到到出可以承受受的房價區(qū)間間?購房優(yōu)先考慮慮的因素是總總價、戶型面面積、城市交交通和項目的的生活配套，，在此基礎上上才會考慮物物業(yè)管理、升升值潛力數(shù)據(jù)來源———合美市場研研究部?需求總結(jié)本案核心目標標客戶可以承承受價格區(qū)間間在9000-12000元/平米米需求量最大的的面積區(qū)間70-110平米的兩房房戶型目標客戶能夠夠承受的房款款總價水平為為80-150萬元購房優(yōu)先考慮慮的因素是總總價、戶型面面積、城市交交通和項目的的生活配套目標網(wǎng)羅客戶戶：城市年收收入10萬以以上的精英階階層???區(qū)域產(chǎn)品實用、功能齊齊全的戶型產(chǎn)產(chǎn)品逐漸增多多樓盤名稱產(chǎn)品類型面積區(qū)間開盤時間均價小戶型較多的產(chǎn)品群升國際尚都高層40-1052009-04-189200元/平米世茂天城超高層105-5382008-915000元/平米三迪香頌楓丹高層43-1902007-129500元/平米烏山榮域高層43-2102008-9-269200元/平米大戶型較多的產(chǎn)品融匯江山高層117-200以上2008-11-1611000元/平米江南水都悅湖高層90-1602009.5.68000元/平米大儒世家朗園小高層、高層82-168以上2008-046000元/平米?產(chǎn)品定位中高檔價位,實用戶型產(chǎn)產(chǎn)品本項目產(chǎn)品品定位鼓樓中心濱濱江中小戶戶型高品質(zhì)質(zhì)社區(qū)城市精英階階層購房需求9000-12000元/平平米價格區(qū)區(qū)間可以接接受偏好70-110平米的兩兩房戶型房價總金額額控制在80-150萬元購房優(yōu)先考考慮的因素素是總價、、戶型面積積、城市交交通和項目目的生活配配套?5、產(chǎn)品定定位與競爭爭對手的比比較優(yōu)勢?本案項目通通過產(chǎn)品定定位規(guī)避與與融僑和融融匯及烏山山榮域優(yōu)勢勢，錯位競競爭；將產(chǎn)產(chǎn)品總價控控制在80-120萬元比較項本案烏山榮域融僑華府融匯江山主力戶型面積控制在80-100㎡40—50㎡170㎡以上180㎡以上主力總價控制80-120萬元40—50萬元150萬以上180萬以上建筑立面現(xiàn)代風格但富有質(zhì)感普通較為現(xiàn)代前衛(wèi)現(xiàn)代古典印象社區(qū)配套社區(qū)景觀會所提供個性化服務社區(qū)會所會所國際幼兒學校雙會所社區(qū)景觀風格純粹且與江景交輝相映社區(qū)中庭國際知名公司景觀設計公司設計“山”、“水”兩大主題園林景觀產(chǎn)品競爭比比較結(jié)論?融匯江山融僑華府建筑立面烏山榮域?社區(qū)配套烏山榮域融僑華府融匯江山社區(qū)配套空中泳池、以及的家居智能配套體系等。300米社區(qū)環(huán)形商業(yè)步行街，2萬平方米融僑新天地，55攝氏度溫泉入戶大型購物中心沃爾瑪山姆會員店、蘇寧電器、永輝超市近在咫尺；水岸休閑商業(yè)街、社區(qū)高級會所、幼兒園等配套?景觀規(guī)劃融僑華府、、融匯江山山都極力打打造項目的的景觀品質(zhì)質(zhì)，以此體體現(xiàn)項目獨獨特的價值值烏山榮域融僑華府融匯江山景觀坐擁近20畝城市綠地廣場，以“都市中的大山地”的景觀理念，構(gòu)筑社區(qū)4大主題公園，并與烏山山景形成相互滲透、相互折射的態(tài)勢

江濱西大道近25m寬闊尺度退距，營造都市蔥蘢綠色鏈

有閩江、金牛山、西河公園等亮麗的自然風景及現(xiàn)代古典水色園林“山”、“水”兩大主題園林景觀

?6、項目定定位項目整體定定位設想項目生活主主角定位項目形象定定位設想?項目生活方方式設想———會展區(qū)區(qū)的未來生生活構(gòu)架與與本案生活活方式的對對接N北S南<本案所在在的區(qū)域能能夠提供一一個豐富的的大生活圈圈>出行居住交流工作娛樂休閑購物學習滿足人們對對于生活的的一切要求求中學、小學學、幼兒園園賣場、購物物中心、商商業(yè)街酒吧街、養(yǎng)養(yǎng)生健身會會所娛樂城、、、電玩城寫字樓、辦辦公江濱公園高端住宅、、五星酒店店軌道交通、、公共交通通、繞城高高速、長安安路?總價：80萬－120萬，大大多數(shù)選擇擇按揭貸款款，月供不超過過家庭月收收入50％％（本案：總總價基本上上在120萬以內(nèi)））地段：臨江江至上，傾傾向于成熟熟生活/商商務區(qū)（本案：鼓鼓樓區(qū)/濱濱江概念））戶型：兩房房和小三房房，面積緊緊湊，滿足足基本功能能需求（本案：1房、2房房、2＋X為主，多多功能空間間，適合自自?。┕δ埽荷鐓^(qū)區(qū)一卡通、、智能化系系統(tǒng)、網(wǎng)絡絡全覆蓋等等等（本案：關關注城市生生活的新變變化，關注注目標客戶戶的需求在在）項目生活主主角定位———目標客客戶群置業(yè)業(yè)關注點?7、項目整體規(guī)劃建議經(jīng)濟技術(shù)指標分析兩種不同的方向產(chǎn)品戶型配比說明項目規(guī)劃建議規(guī)劃方向簡介產(chǎn)品布局示意?經(jīng)濟技術(shù)指指標地塊位置：：鼓樓區(qū)錦錦江路東側(cè)側(cè)、烏山西西路南側(cè)，，地處鼓樓樓區(qū)，離福福州市市政政府較近，，且在江濱濱大道旁；；用地性質(zhì)：：商業(yè)、居居住用地；；占地面積：：50.22畝(合合33482.7m2)；建筑密度：：≤24.2%；容積率：≤≤3.8；；綠化率：≥≥30%預估總建筑筑面積：地地上總建筑筑面積(約約120000m2)+地下下總建筑面面積(約15000m2)；；地上總建筑筑面積：120000m2(其中預估估住宅面積積：110000m2，預估估商業(yè)面積積：約6000m2)；地下總建筑筑面積：約約15000m2；；地上建面12萬平方，建建筑高度為80米以上，，指標上確定定是蓋25層層以上的高層層；?項目規(guī)劃建議議主入口在規(guī)劃設計時時，要從銷售售角度，考慮慮景觀的均衡衡性。特別是是對于低樓層層住宅，更要要增加賣點；；為節(jié)約成本，，項目的售樓樓處最好放置置臨烏山西路路的永久建筑筑內(nèi)，使項目目形象得到良良好展示。注重營造社區(qū)區(qū)的私密性和和安全感，建建議社區(qū)只設設一個出入口口。烏山西路作為為城市的主干干道，具備了了良好的疏導導小區(qū)內(nèi)人流流和車流的功功能。高品質(zhì)質(zhì)項目主入口口是強調(diào)社區(qū)區(qū)品質(zhì)感、身身份感的重要要體現(xiàn)，將主主入口的設置置在靠近烏山山西路，利于于項目形象的的得以充分展展示；社區(qū)內(nèi)住宅的的排布要保證證較大樓間距距，以提高社社區(qū)品質(zhì)，陽陽臺、窗戶的的設計要避免免相互視線干干擾；?兩種不同規(guī)劃劃方向簡介在3.8容積積率下，社區(qū)區(qū)總建筑面積積在12萬平平方米左右：：規(guī)劃方向一板式住宅搭配配點式住宅，，西北面以點點式中小套型型（1房和2房）為主，，搭配底層商商業(yè)街，定位位于年輕客戶戶市場；東南南面板式住宅宅，戶型1－－4房均有。。規(guī)劃方向二以點式住宅為為主，同樣以以100平米米以下的中小小套型為主，，以低總價、、高品質(zhì)吸引引年輕客戶購購買，商業(yè)街街同樣沿西北北面烏山西路路布置。?[方案一]戶戶型配比建議議戶型配比表建筑形式房型面積區(qū)間（㎡）面積比例板式2房2廳1衛(wèi)(舒適型)85-9010%3房2廳2衛(wèi)120-12520%4房2廳2衛(wèi)140-14510%復式180以上2—3%左右點式1房1廳1衛(wèi)55-607－8%左右2房2廳1衛(wèi)(緊湊型)75-7820%2房2廳1衛(wèi)89-9030%合計

100.00%?[方案一]?[方案二]戶戶型配比建議議戶型配比表建筑形式房型面積區(qū)間（㎡）面積比例點式1房2廳1衛(wèi)58-6015%2房2廳1衛(wèi)(緊湊型)75-7830%2房2廳1衛(wèi)(舒適型)88-9020%3房2廳2衛(wèi)120-12520%4房2廳2衛(wèi)140-14510%復式180以上5%合計

100.00%?[方案二]?8、項目建筑筑單體建議建筑風格及外外立面建議板式高層產(chǎn)品品建議建筑科技化應應用建議?建筑風格及外外立面建議[國際現(xiàn)代的的建筑風格]整體形象表現(xiàn)年輕態(tài)住住區(qū)的活力并達到整體的的和諧統(tǒng)一國際現(xiàn)代風格格但富有質(zhì)感感我們希望本案案的建筑是有有氣質(zhì)的，現(xiàn)現(xiàn)代經(jīng)典，從從容雅致，也也是有思想的的，溝通未來來。立面通過特制制面磚的使用用，突出帶有有凹槽的細部部，在某種程程度上形成一一定的呼應；；而在窗戶的的外框上，局局部搭配豐富富的顏色，這這樣能夠體現(xiàn)現(xiàn)新的時代氣氣息，整個建建筑看上去更更加的現(xiàn)代、、國際和精神神。?體現(xiàn)內(nèi)涵的當當代建筑符號號使用有質(zhì)感的材料，如：帶有凹槽細部的面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合目標客戶需求；強調(diào)材料的對比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重；玻璃使建筑變得通透和敞亮，用面磚和色彩涂料裝點局部，體現(xiàn)活力、摩登的感覺。注重窗框、檐口、欄桿、入戶臺階等細部工藝的品質(zhì)，從小處體現(xiàn)項目整體的高檔次和高價值；注意落水管道和空調(diào)機位的處理；細節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)精細化。通過建筑立面色彩、材質(zhì)或形象等的變化，體現(xiàn)出立面的設計感和創(chuàng)新，體現(xiàn)內(nèi)涵，不落俗套。?科技以人為本本——以科技技、健康住宅宅的國際通行行標準造房中水處理系統(tǒng)統(tǒng)同層排水系統(tǒng)統(tǒng)?以科技、健康康住宅的國際際通行標準造造房新風置換系統(tǒng)統(tǒng)?以科技、健康康住宅的國際際通行標準造造房中央吸塵系統(tǒng)統(tǒng)?品質(zhì)源于舒適適板式高層產(chǎn)品品建議以經(jīng)濟型房型型為主，控制制總價，合理理空間面積。。餐廳客廳主陽臺衛(wèi)生間廚房凸窗臥室工作陽臺主力戶型建議議房型：一房兩兩廳一衛(wèi)建筑面積：60平方米以以下?板式高層產(chǎn)品品建議以經(jīng)濟型房型型為主，控制制總價，合理理空間面積。。次臥室客廳主陽臺衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室工作陽臺餐廳主力戶型建議議房型：兩房兩兩廳一衛(wèi)（緊緊湊型）建筑面積：75-78平平方米?板式高層產(chǎn)品品建議以經(jīng)濟型房型型為主，控制制總價，合理理空間面積。。飄窗次臥室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺主力戶型建議議房型：兩房兩兩廳一衛(wèi)（舒舒適型）建筑面積：85-88平平方米?板式高層產(chǎn)品品建議以經(jīng)濟型房型型為主，控制制總價，合理理空間面積。。飄窗次臥室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺主力戶型建議議房型：兩房兩兩廳一衛(wèi)（舒舒適型）建筑面積：85-88平平方米?板式高層產(chǎn)品品建議以經(jīng)濟型房型型為主，控制制總價，合理理空間面積。。飄窗次臥室飄窗次臥廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽臺衛(wèi)生間主力戶型建議議房型：兩房兩兩廳一衛(wèi)（2+1）建筑面積：88-90平平方米?10、項目園園林景觀建議議?景觀設計建議議生態(tài)創(chuàng)造新生生活本項目景觀設設計建議：現(xiàn)現(xiàn)代立體園林林景觀本項目景觀設設計原則要與與本項目的營營銷推廣定位位－－“未來來家居典范””－－這個個概念相吻合合，與項目配配套設施相結(jié)結(jié)合，滿足觀觀景的同時，，應強調(diào)其實實際使用功能能，并充分考考慮消費者的的生活習慣?中心主景設計計可以考慮采采用立體式設設計，由泳場場會所、地面面綠化及架空空網(wǎng)球場、露露天酒吧等組組成泳場會所地面綠化架空運動場?項目景觀設計計需有強烈的的現(xiàn)代感，重重視造型小品品的細節(jié)點綴綴設計，可以以考慮以造型型、小品組成成小組團景觀觀，再由多個個小組團景觀觀組成中央主主景。?景觀人流步行的主主通道。作為為主通道，其其連接會所，，極大的主導導人流方向，，也成為小區(qū)區(qū)的一大向心心力。中心軸軸即景觀主軸軸，高聳的植植株巍列兩旁旁，嚴謹而規(guī)規(guī)整；鋪地的的幾何形式采采用自然元素素的歸納。整整個主軸不失失寬闊、壯觀觀，不失通透透、柔和。整整個的設計不不但表現(xiàn)廣場場的個性還把把幾個功能完完全不同的空空間有效的連連接起來。項目園林景觀觀建議?項目園林景觀觀建議生態(tài)綠軸通過綠軸打造造，突出層次次感，還自然然予顏色。通過中部地下下車庫的抬高高無形給整個個地勢以新的的變數(shù)。植栽栽豐富形態(tài)化化，進一步強強化主題。再再用現(xiàn)代藝術(shù)術(shù)手法制造一一種種意境———地勢起伏伏、林蔭蔽日日。曲徑通幽又豁豁然開朗、曲曲水流隱然其其中。漫步小小徑散布其間間，極力展示示自然，使人人能為親近自自然而感到愉愉悅。?樹的組團樹的組團主要要以塊形方式式配置，使之之與建筑、道道路、水體等等所有元素似似在互相滲透透?；ハ嚓P聯(lián)聯(lián)，而又互相相區(qū)別的有機機整體。植物物的形態(tài)會重重新分割空間間，體現(xiàn)住宅宅鄰近的住宅宅組團的形態(tài)態(tài)并且強化低低平面的處理理效果，展現(xiàn)現(xiàn)一種藝術(shù)的的節(jié)律、色彩彩和光感的變變化，適于步步行享受。同同時，樹陣組組團空間也會會調(diào)節(jié)日照，，優(yōu)化空氣。。項目園林景觀觀建議?水系對于大多數(shù)人人來說，水面面的粼粼波光光可以引發(fā)發(fā)發(fā)現(xiàn)般的激動動和快樂。這這感覺可以說說是一種狂喜喜的呼喊或是是無聲的精神神激蕩。而水水現(xiàn)存與整個個小區(qū)間，貫貫穿始終。景景觀綠廊與水水又自成體系系，息息相關關。水的運用用將成為小區(qū)區(qū)的一大特色色。當然，水水的運用對于于后期管理會會造成相當大大的難度，因因此適度為宜宜，把握一個個量度，以為為景觀點睛為為主，甚至可可以考慮與會會所的運動功功能相結(jié)合起起來，做到功功能性利用。。項目園林景觀觀建議?11、項目配配套設施建議議配套設施概念念建議配套設施形態(tài)態(tài)建議配套設施業(yè)態(tài)態(tài)配比?以的概念協(xié)協(xié)同商業(yè)街、、會所一起形形成10000平米左右右的社區(qū)公共共配套，組成成社區(qū)鄰里中中心，提升社社區(qū)生活品質(zhì)質(zhì)。項目配套設施施概念建議?項目配套設施施形態(tài)建議我們希望本案案商業(yè)能夠兼兼顧城市界面面和社區(qū)內(nèi)部部界面的內(nèi)外外街結(jié)合的商商業(yè)配套體系系。通過和城市界界面商業(yè)的結(jié)結(jié)合，打造鼓鼓樓核心區(qū)首首個社區(qū)鄰里里中心。1、為住戶的的生活服務，，提供便捷、、豐富生活；；2、為周邊的的居民服務，，提供更多的的休閑選擇；；3、成為一個個溝通、交友友、娛樂等功功能的平臺；；4、成為人們們?nèi)粘Ｉ畹牡挠忠粋€選擇擇。以一種親和的的面貌融入城城市生活。我們希望通過過配套設施的的打造?11、項目智智能化建議?項目智能化建建議——?項目智能化建建議——小區(qū)電子商務務系統(tǒng)服務網(wǎng)上超市系統(tǒng)統(tǒng)。利用社區(qū)區(qū)卡在網(wǎng)上購購買消費品，，由小區(qū)服務務人員提供上上門服務。電子付費系統(tǒng)統(tǒng)。網(wǎng)上支付付水費、電費費、燃氣費，，以及訂奶、、訂報、房租租、電話、有有線電話、入入托等費用。。網(wǎng)上訂餐系統(tǒng)統(tǒng)?？稍诰W(wǎng)上上直接實現(xiàn)點點菜、訂餐，，并可在社區(qū)區(qū)餐廳預訂座座位或飯菜。。?形象推廣?項目：海晟未未來城—自有有我空間案名解析城市越繁華，，家的概念越越重要。在陌生的路口口容易迷路，，熟悉的家才會會在心中停留留，因此，完整的的生活，需要要一個完全自自我的空間。。????項目案名：：海晟空間??????THANKS！?企業(yè)業(yè)未未來來的的競競爭爭，，就就是是細細節(jié)節(jié)的的競競爭爭。。好的習慣是一一筆財富，一一旦你擁有它它，你就會受受益終生。養(yǎng)養(yǎng)成"立即行動"的習慣，你的的人生將變得得更有意義。。1月-231月-23兵隨將轉(zhuǎn)，無無不可用之才才。作為一個個管理者，你你可以不知道道下屬的短處處，卻不能不不知道下屬的的長處。人生就像一條條河，你趟過過去就沒有了了。人生不是一種種享樂，而是是一樁十分沉沉重的工作。。三流的點子加加一流的執(zhí)行行力，永遠比比一流的點子子加三流的執(zhí)執(zhí)行力更好。。人之所以能，，是相信能。。22:37:2422:37:2422:37大成功靠團隊隊，小成功靠靠個人。成功開始于想想法，但是，，只有這樣的的想法，卻沒沒有付出行動動，還是不可可能成功的。。惟一持久的競競爭優(yōu)勢，也也許就是比你你的競爭對手手學習得更快快的能力。很多人喜歡拖拖延，他們對對手頭的事情情不是做不好好，而是不去去做，這是最最大的惡習。。管理就是把復復雜的問題簡簡單化，混亂亂的事情規(guī)劃劃化。人生偉偉業(yè)的的建立立，不不在能能知，，乃在在能行行。1月-2322:37:2422:37人類學學會走走路，，也得得學會會摔跤跤，而而且只只有經(jīng)經(jīng)過摔摔跤他他才能能學會會走路路。管理階階層的的領導導能力力是刺刺激員員工努努力工工作的的原動動力。。管理首首先是是人為為達到到自己己目的的而進進行的的自覺覺活動動。管理職職能包包括明明確地地說明明目標標及獲獲得實實現(xiàn)所所定目目標必必需的的資源源和努努力。。經(jīng)理理不不是是只只告告訴訴別別人人怎怎么么干干的的家家伙伙，，而而是是要要激激發(fā)發(fā)隊隊伍伍產(chǎn)產(chǎn)生生一一定定報報負負，，并并朝朝目目標標勇勇往往直直前前。。22:37:2422:37:2422:37獎勵勵什什么么，，就就會會得得到到什什么么。。建立立目目標標是是一一種種平平衡衡：：在在企企業(yè)業(yè)成成果果與與遵遵循循人人們們所所相相信信的的原原則則之之間間的的平平衡衡，，在在企企業(yè)業(yè)當當前前需需要要與與長長遠遠需需要要之之間間的的平平衡衡，，在在期期望望的的結(jié)結(jié)果果與與可可用用的的資資源源之之間間的的平平衡衡。。懶惰惰象象生生銹銹一一樣樣，，比比操操勞勞更更能能消消耗耗身身體體;經(jīng)常常用用的的鑰鑰匙匙，，總總是是亮亮閃閃閃閃的的。。今天天應應做做的的事事沒沒有有做做，，明明天天再再早早也也是是耽耽誤誤了了。。言行一致致是成功功的開始始。1月-231月-2322:37:2422:37:24用他，就就要信任任他；不不信任他他，就不不要用他他。賺錢之道道很多，，但是找找不到賺賺錢的種種子，便便成不了了事業(yè)家家。戀愛，也也就是說說，我們們不得不不接觸生生活中最最甜蜜的的事情，，不過我我們必須須不屈服服于這些些事物。。2023年1月月5日10:37下下午人的一生生，或多多或少，，總是難難免有浮浮沉。不不會永遠遠如旭日日東升，，也不會會永遠痛痛苦潦倒倒。辦企業(yè)有如如修塔，如如果只想往往上砌磚，，而忘記打打牢基礎，，總有一天天塔會倒塌塌。05一月月202310:37:24下下午涓滴滴之之水水終終可可磨磨損損大大石石，，不不是是由由于于它它力力量量大大，，而而是是由由于于晝晝夜夜不不舍舍的的滴滴墜墜。。只只有有勤勤奮奮不不懈懈的的努努力力才才能能夠夠獲獲得得那那些些技技巧巧，，因因此此，，我我們們可可以以確確切切地地說說:說:不積積跬跬步步，，無無以以致致千千里里。。一月月2310:37下下午午不要要把把災災難難當當作作公公關關，，不不然然你你的的員員工工會會制制造造更更多多的的災災難難。。競爭爭對對手手就就像像磨磨刀刀石石一一樣樣，，它它把把我我們們磨磨得得非非常常的的鋒鋒利利，，然然后后我我們們就就手手起起刀刀落落，，把把競競爭爭對對手手給給砍砍掉掉了了。。2023/1/522:37:24年輕輕人人欠欠缺缺經(jīng)經(jīng)驗驗，，但但請請不不要要忘忘記記:年輕輕是是你你最最大大的的本本錢錢。。不不要要怕怕犯犯錯錯，，也也不不要要畏畏懼懼挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)，，你你應應該該堅堅持持到到底底，，在在出出人人頭頭地地的的過過程程中中努努力力再再努努力力。。如果果你你不不能能戰(zhàn)戰(zhàn)勝勝對對手手，，就就加加入入到到他他們們中中間間。。為顧顧客客節(jié)節(jié)省省每每一一分分錢錢。。10:37:24下下午午10:37下下午午當大大家家都都變變得得聰聰明明起起來來的的時時候候，，我我就就甘甘心心做做個個笨笨人人;當大大家家都都盡盡力力包包裝裝自自己己的的時時候候，，我我就就什什么么都都不不穿穿。。這這是是我我的的策策略略，，質(zhì)質(zhì)樸樸示示人人，，真真實實有有力力。。輕率和和疏忽忽所造造成的的禍患患不相相上下下。有有許多多青年年人之之所以以失敗敗，就就是敗敗在做做事輕輕率這這一點點上。。1月-231月-2322:3722:37:2422:37:24一個有有真正正大才才能的的人卻卻在工工作過過程中中感到到最高高度的的快樂樂。獲得成成功有有兩個個重要要的前前題:一是堅堅決，，二是是忍耐耐。在勞力力上勞勞心，，是一一切發(fā)發(fā)明之之母。。事事事在勞勞力上上勞心心，變變可得得事物物之真真理。。2023/1/522:37:24多數(shù)人總想想著為了賺賺錢做點什什么，所以以賺不到。。賺錢是做做了什么才才賺來了錢錢。1月-232023/1/522:37:241月-23謝謝各位?。?、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。22:37:2422:37:2422:371/5/202310