某集團營銷階段性成果項目投資報告

旭輝集團營銷階段性成果項目投資分析報告綱要PART1土地性質(zhì)與規(guī)劃指標PART2區(qū)域研究及發(fā)展規(guī)劃PART3市場競爭及客戶需求分析PART4各類型物業(yè)競品分析PART5未來潛在競爭分析

PART6本項目地塊定位旭輝集團營銷階段性成果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標編制說明：1、基于目前土地拓展經(jīng)常時間緊迫，且往往是同時針對幾幅土地進行投資測算，

為了使各事業(yè)部、城市公司更加清晰、有效的完成報告，因此對《項目投資分析

報告》進行了提煉、優(yōu)化2、為了更加方便報告的使用，以案例進行分析旭輝集團營銷階段性成果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標一、地塊的基本情況沙坪壩區(qū)西永組團U標準分區(qū)U7-21-2/02、U7-21-1/02、U7-14-1/02、U7-16-1//02宗地，位于沙坪壩區(qū)大學城·重大東門旁，緊鄰東方劍橋，斜對龍湖睿城，與重慶大學僅一溪之隔；地塊占踞大學城中心以南虎溪河景觀帶居住片區(qū)核心位置，位于商業(yè)廣場的輕軌7號線大學城站更是拉近了都市時尚與大學生活的距離。周邊現(xiàn)有廊橋水鄉(xiāng)、龍湖U城等項目以及重慶大學，四川美術學院、重慶師范大學，公交車站、輕軌7號線，地理位置較好。地塊西面臨環(huán)城高速，東面臨市政道路，約3-5分鐘車程即可到達重慶大學、重慶師范學院等各大高校，金科廊橋水鄉(xiāng)1800畝整體配套毗鄰。該區(qū)域同時也臨近西永微電子產(chǎn)業(yè)園，重慶西永綜合保稅區(qū)，地塊發(fā)展?jié)摿薮?。旭輝集團營銷階段性成果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標二、地塊四至及周邊大學城中路重慶師范大學四川美術學院重慶大學環(huán)城高速路大學城西永微電子產(chǎn)業(yè)園主城方向金科廊橋水鄉(xiāng)1800畝別墅+洋房+高層川美商業(yè)街卓越·熙街重大教師集資項目重大商業(yè)街本案土地性質(zhì)與規(guī)劃指標三、地塊的現(xiàn)狀旭輝集團營銷階段性成果（七）本地塊土地定位研究-地塊現(xiàn)狀U7-21-2/02用地面積：84990居住用地，地塊內(nèi)配套幼兒園，面積不小于2500平米U7-21-1/02用地面積：16324商業(yè)金融用地U7-14-1/02用地面積：42087居住用地，地塊內(nèi)配套幼兒園，面積不小于2500平米U7-16-1/02用地面積：46344商業(yè)金融用地,需配置街道辦、公廁、派出所旭輝集團營銷階段性成果本地塊由4宗規(guī)劃地塊（2宗住宅用地，2宗商業(yè)用地）組成，由規(guī)劃城市道路將各宗地塊隔開，地塊總用地面積為284畝；地塊間由500KVA高壓線隔開，高壓線下為規(guī)劃的市政景觀綠化帶。本項目所在地塊絕大部分地勢平坦，地塊內(nèi)高差較小，與周邊地塊標高差距也較??；本地塊以前內(nèi)有耕地和民宅，現(xiàn)拆遷已基本完成；本地塊內(nèi)有規(guī)劃市政道路但均未全部修建成型；地塊周邊道路已全部建成。地塊可利用景觀資源比較小。只有市政規(guī)劃綠化帶旭輝集團營銷階段性成果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標重慶大學重慶師范大學四川美術學院重慶醫(yī)科大學龍湖睿城龍湖東橋郡本項目繞城高速重慶科技學院重慶城市管理職業(yè)學院金科項目南至曾家鎮(zhèn)南至內(nèi)環(huán)高速東北至陳家橋項目東至西永鎮(zhèn)、南至曾家鎮(zhèn)、西至內(nèi)環(huán)高速、東北至陳家橋鎮(zhèn)；地塊北部和南部為已建成市政道路；項目周邊為城市規(guī)劃建設用地；旭輝集團營銷階段性成果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標四、地塊的強制性指標地塊形狀不規(guī)則，影響了總圖規(guī)劃布置上的經(jīng)濟性地塊周邊道路仍處于規(guī)劃建設階段，政府雖承諾在2010年7月通車，但具有一定不確定性地塊內(nèi)部及周邊不存在拆遷問題，但是管線仍未接入建筑限高40米，即小高層最高僅可以設計13層，對低密度物業(yè)的高比例設置形成無形的障礙目前公寓市場的成熟度較弱，74%90平米的戶型指標要求，增加了公寓銷售的難度（剛性需求板塊內(nèi)不足）旭輝集團營銷階段性成果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標五、地塊不利因素分析

地塊東南部為500KVA高壓線走廊，將影響居住品質(zhì)；

地塊中間有市政設施用地，影響地塊價值；旭輝集團營銷階段性成果土地性質(zhì)與規(guī)劃指標六、土地swot分析在總體規(guī)劃上的規(guī)避或利用1、優(yōu)勢、機會的利用2、劣勢、威脅的轉(zhuǎn)換綱要要PART1土地地性性質(zhì)質(zhì)與與規(guī)規(guī)劃劃指指標標PART2區(qū)域域研研究究及及發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃PART3市場場競競爭爭及及客客戶戶需需求求分分析析PART4各類類型型物物業(yè)業(yè)競競品品分分析析PART5未來來潛潛在在競競爭爭分分析析PART6本項項目目地地塊塊定定位位旭輝輝集集團團營營銷銷階階段段性性成成果果區(qū)域域研研究究及發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃一、、區(qū)區(qū)域域研研究究項目目位位于于主主城城西西部部片片區(qū)區(qū)，，重重慶慶市市政政府府重重點點打打造造的的西永永城城市市副副中中心心，位位于于中中梁梁山山和和縉縉云云山山兩兩大大山山脈脈之之間間，，行行政政歸歸屬屬于于沙沙坪坪壩壩區(qū)區(qū)。。項目目區(qū)區(qū)域域為為主主城城西西大大門門、、城城市市副副中中心心旭輝輝集集團團營營銷銷階階段段性性成成果果二、、區(qū)區(qū)域域交交通通規(guī)規(guī)劃劃本案未來來交交通通規(guī)規(guī)劃劃：：雙雙碑碑隧隧道道+橋梁梁的的貫貫通通，，提提升升區(qū)區(qū)域域通通達達度度地鐵鐵一一號號線線和和輕輕軌軌七七號號線線途途經(jīng)經(jīng)大大學學城城區(qū)區(qū)域域，，提升升與與主主城城其其它它區(qū)區(qū)域域的的緊緊密密度度。。區(qū)域域研研究究及發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃旭輝輝集集團團營營銷銷階階段段性性成成果果三、、區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展狀狀況況沙坪坪壩壩區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)濟濟實實力力位位于于主主城城前前列列，，區(qū)區(qū)域域生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值排排名名主主城城第第四四，，大大學學城城片片區(qū)區(qū)的的快快速速發(fā)發(fā)展展成成為為區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長的的重重要要引引擎擎區(qū)域域研研究究及發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃旭輝輝集集團團營營銷銷階階段段性性成成果果四、、區(qū)區(qū)域域人人口口發(fā)發(fā)展展狀狀況況2005-2009年主主城城各各區(qū)區(qū)二二、、三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)人人口口增增量量圖圖沙坪坪壩壩區(qū)區(qū)為為主主城城常常住住人人口口大大區(qū)區(qū)，，同同時時產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)人人口口增增速速較較快快區(qū)域研研究及發(fā)展展規(guī)劃劃旭輝集集團營營銷階階段性性成果果五、區(qū)區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展狀狀況本案片區(qū)內(nèi)內(nèi)各組組團定定位清清晰，，產(chǎn)業(yè)業(yè)互補補，項項目所所處的的大學學城片片區(qū)為為首期期重地地打造造片區(qū)區(qū)，區(qū)區(qū)域成成熟度度較高高區(qū)域研研究及發(fā)展展規(guī)劃劃旭輝集集團營營銷階階段性性成果果已入住住企業(yè)業(yè)名單單業(yè)主名稱投資金額占地面積員工人數(shù)年產(chǎn)值建設情況備注惠普全球軟件服務中心(中國)重慶分中心3億元500畝成型以后5000人，2008年形成，1800-2000人規(guī)模。20億元軟件研發(fā)樓主體工程已基本完工?；萜罩貞c分中心，主要完成惠普公司在全球承接的應用軟件外包開發(fā)的訂單。北大方正集團FPC項目16億整個項目占地560畝，總建面建面29萬方。2000人10.7億元已平土石方，主體為動EPC項目由北大方正公司新設立的子公司中港合資重慶高密電子有限責任公司負責實施，計劃2007年三季度投入試運行。華洋集團智能化電氣設備產(chǎn)業(yè)基地5.6億整個項目占地225畝總建面1200人10億已平土石方，主體為動。自主化工業(yè)與電力自動化系統(tǒng)及相關關鍵電器零部件產(chǎn)業(yè)基地。9.32萬方。臺灣茂德8英寸芯片項目9億美元整個項目占地600畝。6000人40億已開始修建廠房。主要產(chǎn)品為嵌入式Flash、LCD驅(qū)動IC、功率IC和CMOS影像傳感器。2008年1月建設完成并試生產(chǎn)。目前已已進駐駐的幾幾大龍龍頭企企業(yè)，，現(xiàn)有有員工工在8000人左右右，隨隨著相相關企企業(yè)的的不斷斷進駐駐，最最終園園區(qū)內(nèi)內(nèi)將產(chǎn)產(chǎn)生6萬左右右的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人人群。。區(qū)域研研究及發(fā)展展規(guī)劃劃綱要要PART1土地性性質(zhì)與與規(guī)劃劃指標標PART2區(qū)域研研究及及發(fā)展展規(guī)劃劃PART3市場競競爭及及客戶戶需求求分析析PART4各類型型物業(yè)業(yè)競品品分析析PART5未來潛潛在競競爭分分析PART6本項目目地塊塊定位位旭輝集集團營營銷階階段性性成果果市場競競爭及及客戶戶需求求分析析一、市市場供供應情情況2010年1-8月主城城各區(qū)區(qū)域新新增或或加推推項目目個數(shù)數(shù)及體體量2010年1-8月，主主城西西部片片區(qū)商商品房房新增增供應應量猛猛增，，其中中新增增商品品房供供應量量72萬平方方米，，排名名主城城第四四位旭輝集集團營營銷階階段性性成果果市場競競爭及及客戶戶需求求分析析二、各各物業(yè)業(yè)類型型供應應情況況2009年重慶慶主城城區(qū)商商品住住宅供供應建建筑類類型面面積比比例2009年重慶慶主城城區(qū)商商品住住宅供供應房房型比比例高層類類型為為市場場絕對對主導導產(chǎn)品品，別別墅高高端類類型產(chǎn)產(chǎn)品比比重穩(wěn)穩(wěn)步提提升，，但單單套面面積縮縮小剛性需需求的的主力力戶型型（兩兩房）），成成為市市場供供應的的主流流旭輝集集團營營銷階階段性性成果果市場競競爭及及客戶戶需求求分析析三、市市場成成交情情況2010年1-8月，沙沙坪壩壩區(qū)商商品房房成交交量猛猛增，，一舉舉打破破延續(xù)續(xù)幾年年的三三北一一南格格局，，成交交套數(shù)數(shù)和成成交量量均位位居主主城第第一位位，區(qū)區(qū)域市市場情情況向向好，，其中中大學學城片片區(qū)市市場發(fā)發(fā)揮舉舉足輕輕重的的作用用旭輝集集團營營銷階階段性性成果果市場競競爭及及客戶戶需求求分析析四、市市場價價格走走勢2010年1-8月，沙沙坪壩壩區(qū)商商品房房均價價建面面5072元/平方米米，位位于主主城區(qū)區(qū)中下下游水水平旭輝集集團營營銷階階段性性成果果市場競競爭及及客戶戶需求求分析析五、客客戶需需求分分析為改善當前居住條件虹橋交通樞紐拆遷居民青浦徐涇項目公寓客戶群范圍劃定未來鎮(zhèn)域規(guī)劃17萬人口導入規(guī)劃都市型工業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員具備第一居所的條件，同時公寓價格及居住環(huán)境、品質(zhì)較其他區(qū)域有很大競爭優(yōu)勢多為徐涇或者青浦地區(qū)的本地人群因虹橋樞紐規(guī)劃建設的預計5萬的動拆遷人口徐涇工業(yè)園區(qū)已有180家企業(yè)落戶，其中有12家為世界500強企業(yè)。園區(qū)內(nèi)以高新技術為支撐的制造業(yè)企業(yè)為主，園區(qū)解決就業(yè)崗位5萬多個，其中80%以上的為外來人口1、虹橋樞紐港帶動的物流、貿(mào)易、商業(yè)、制造等行業(yè)的務工人員2、高等院校、國際學校的教職員工以及因陪讀而產(chǎn)生的人口流入綱要要PART1土地性性質(zhì)與與規(guī)劃劃指標標PART2區(qū)域研研究及及發(fā)展展規(guī)劃劃PART3市場競競爭及及客戶戶需求求分析析PART4各類型型物業(yè)業(yè)競品品分析析PART5未來潛潛在競競爭分分析PART6本項目目地塊塊定位位旭輝集集團營營銷階階段性性成果果一、競競爭個個案選選擇與本案案相隔隔較近近區(qū)域域；具有相相同品品質(zhì)的的品牌牌項目目；項目的的物業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)與本本案重重疊；；產(chǎn)品面面積有有一定定程度度的重重疊；；競品選選擇原原則：：競品選選擇：：高層項項目：：富力力城東東方方劍橋橋龍龍湖睿睿城龍龍湖湖U城花園洋洋房項項目：：龍湖湖花千千樹龍龍湖湖睿城城富富力城城別墅項項目：：金科科廊橋橋水鄉(xiāng)鄉(xiāng)融融城華華府富富力力城龍龍湖湖睿城城龍龍湖東東橋郡郡各物業(yè)業(yè)類型型競品分分析旭輝集集團營營銷階階段性性成果果各物業(yè)業(yè)類型型競品分分析二、XX項目競競品分分布（（以高高層為為例））龍湖U城總體量量：138萬方物業(yè)類類型：：高層層,洋房龍湖睿睿城總體量量：112萬方物業(yè)類類型：：高層層，洋洋房別別墅富力城城總體量量：680萬方物業(yè)類類型：：高層層，洋洋房，，別墅墅東方劍劍橋總體量量：33.62萬方物業(yè)類類型：：高層層，洋洋房，，別墅墅旭輝集集團營營銷階階段性性成果果三、未未來市市場供供應項目名稱年份推量（萬方）單配（套）一房(套)兩房(套)三房(套)四房(套)套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例東方劍橋20095.4034939.35%122137.5436441.0400525.86%20103.91005612.96%16437.96%10825%10424.07%龍湖睿城20084.87486.27%58576.47%13016.99%000020091.22125.7414669.86%5325.36%0000龍湖U城20108.8684081.63%0013513.12%545.25%00富力城200820.860041820%55626.67%111253.33%0020094.38008720%11726.67%23453.33%0020109.480018920%25326.67%50653.33%00小計

200825.7348/1003/686/1112/0/200911.00361/355/534/234/52/201022.25840/245/552/668/104/數(shù)據(jù)圖圖表：：近三三年典典型高高層項項目供供應戶戶型套套數(shù)統(tǒng)統(tǒng)計及及比例例大學城城片區(qū)區(qū)競品品高層層物業(yè)業(yè)近三三年供供應近近60萬方，，年均均供應應量約約20萬方（（約2270套），，以自自住型型的三三房產(chǎn)產(chǎn)品為為絕對對主力力，超超2000套各物業(yè)業(yè)類型型競品分分析旭輝集集團營營銷階階段性性成果果四、未未來各各戶型型供應應量數(shù)據(jù)圖圖表：：2008-2010年大學學城片片區(qū)高高層房房型推推售統(tǒng)統(tǒng)計（單位位：套套）大學城城片區(qū)區(qū)隨著著區(qū)域域的逐逐漸成成熟和和人口口的不不斷增增多，，投資資型的的單配配產(chǎn)品品供應應急劇劇增加加，而而一房房產(chǎn)品品供應應量大大幅下下降，，兩房房供應應平穩(wěn)穩(wěn)各物業(yè)業(yè)類型型競品分分析旭輝集集團營營銷階階段性性成果果五、未未來面面積段段供應應量2008-2010年片區(qū)區(qū)高層層項目目供應應戶型型面積積區(qū)間間分析析（單單位：：平米米）數(shù)據(jù)來來源：：重慶慶思源源經(jīng)紀紀市場場數(shù)據(jù)據(jù)組大學城城片區(qū)區(qū)高層層物業(yè)業(yè)各戶戶型面面積控控制較較為緊緊湊，，單配配供應應主力力面積積：30-40㎡，一房房主力力面積積40-50㎡，兩房房主力力面積積60-70㎡，三房房主力力面積積80-90㎡各物業(yè)業(yè)類型型競品分分析旭輝集集團營營銷階階段性性成果果六、未未來供供應價價格分分析項目名稱年份單配（套）一房(套)兩房(套)三房(套)四房(套)單價總價：萬單價總價：萬單價總價：萬單價總價：萬單價總價：萬東方劍橋2009430013-17430017-22430022-3500430047-56201000540022-27540027-43540043-48540048-70龍湖睿城2008450014-18450018-23450023-3600002009550017-22550022-28550028-440000龍湖U城2010730022-2900730037-58730058-8000富力城200800580024-29580029-46580046-5100200900720029-37720037-58720058-8000201000800032-40800040-64800064-8800數(shù)據(jù)圖圖表：：2008-2010年片區(qū)區(qū)高層層項目目供應應單價價及總總價統(tǒng)統(tǒng)計大學城城片區(qū)區(qū)高層層物業(yè)業(yè)大多多以精精裝房房為主主，房房價以以年均均13%的速率率快速速增長長，目目前均均價達達7500元/平（精精裝）），裝裝修標標準在在1000元/平各物業(yè)業(yè)類型型競品分分析旭輝集集團營營銷階階段性性成果果七、典典型個個案深深度分分析物業(yè)類類別高高層層、小小高層層、花花園洋洋房、、商鋪鋪物業(yè)地地址沙沙坪坪壩大大學城城中路路46號(重慶慶師師范范大大學學對對面面)容積積率率1.90綠化化率率30%物業(yè)業(yè)公公司司廣廣州州天天力力物物業(yè)業(yè)管管理理有有限限公公司司重重慶慶分分公公司司開發(fā)發(fā)商商重重慶慶富富力力城城房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司物管管費費：高層層、、小小高高層層1.2元/平方方；；花花園園洋洋房房1.8元/平方方富力力城城項項目目總占占地地約約3851畝，，項項目目總總建建筑筑面面積積680萬方方，，其其中中住住宅宅420萬方方、、商商業(yè)業(yè)260萬方方。。項項目目分分兩兩期期開開發(fā)發(fā)，，一一期期規(guī)規(guī)劃劃為為1077畝現(xiàn)現(xiàn)代代中中式式人人文文社社區(qū)區(qū)，，二二期期規(guī)規(guī)劃劃為為2774畝復復合合國國際際生生活活社社區(qū)區(qū)。。富力城龍湖·睿城龍湖·東橋郡融城華府東方劍橋本案各物物業(yè)業(yè)類類型型競品品分分析析旭輝輝集集團團營營銷銷階階段段性性成成果果建材材裝裝修修安保保系系統(tǒng)統(tǒng):24小時時保保安安巡巡邏邏；；智智能能化化設設施施:閉路路電電視視監(jiān)監(jiān)控控系系統(tǒng)統(tǒng)，，可可是是對對講講系系統(tǒng)統(tǒng)；；電電梯梯品品牌牌:品牌牌電電梯梯；；供供水水系系統(tǒng)統(tǒng):市政政供供水水加加二二次次供供水水；；外外墻墻:面磚磚；；大大堂堂:高級級石石材材拼拼花花、、高高級級石石材材貼貼墻墻、、吊吊頂頂美美觀觀天天花花；；走走廊廊:高級級石石材材拼拼花花、、高高級級石石材材貼貼墻墻；；電電梯梯廳廳:高級級石石材材拼拼花花、、高高級級石石材材貼貼墻墻；；進進戶戶門門:高級級品品牌牌防防盜盜門門；；窗窗材材:塑鋼鋼窗窗；；房房間間:客廳廳；；地地板板:高級級拋拋光光磚磚；；墻墻壁壁:高級級乳乳膠膠漆漆；；配配置置:空調(diào)調(diào)機機專專用用電電源源配套套：：260萬方方商商業(yè)業(yè)體體量量，，規(guī)規(guī)劃劃包包羅羅萬萬象象，，商商務務公公寓寓、、星星級級酒酒店店、、甲甲級級寫寫字字樓樓等等各各類類型型商商業(yè)業(yè)。。教教育育配配套套：：高高校校：：重重慶慶大大學學、、重重慶慶師師范范大大學學、、四四川川美美院院、、重重慶慶醫(yī)醫(yī)科科大大學學、、第第三三軍軍醫(yī)醫(yī)大大等等14所高校環(huán)環(huán)繞；中中學：重重慶市重重點中學學一中、、八中、、QSI國際學校校；小學學：重慶慶市知名名小學人人民小學學；幼兒兒園：項項目擁有有知名幼幼兒園；；交通配套套:地鐵1號線、輕輕軌7號線、輕輕軌9號線。內(nèi)內(nèi)外環(huán)高高速、渝渝遂高速速。巴士士及公交交：社區(qū)區(qū)豪華巴巴士通達達全城，業(yè)主3年免費；大學城城4線66輛公交環(huán)環(huán)城貫通通。富力城富力城各物業(yè)類類型競品分析析旭輝集團團營銷階階段性成成果年份推量單配（套）一房(套)兩房(套)三房(套)四房(套)（萬方）套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例200820.860041820%55626.67%111253.33%0020094.38008720%11726.67%23453.33%0020109.480018920%25326.67%50653.33%00數(shù)據(jù)圖表表：富力力城高層層項目供供應戶型型套數(shù)統(tǒng)統(tǒng)計及比比例富力城高高層產(chǎn)品品2008年度推量量達到頂頂峰達20.86萬方，09及10年分別為為4.38及9.48萬方，其其主要戶戶型為三三房，占占到供應應總量的的53.33%各物業(yè)類類型競品分析析旭輝集團團營銷階階段性成成果項目名稱年份單配（套）一房(套)兩房(套)三房(套)四房(套)單價總價：萬單價總價：萬單價總價：萬單價總價：萬單價總價：萬富力城200800580024-29580029-46580046-5100200900720029-37720037-58720058-8000201000800032-40800040-64800064-8800數(shù)據(jù)圖表表：富力力城高層層項目價價格分析析數(shù)據(jù)圖表表：富力力城高層層項目價價格走勢勢圖（（元/平方米））富力城高高層產(chǎn)品品價格在在三年內(nèi)內(nèi)不斷增增高，增增幅分別別為24%與11%，目前精精裝高層層40-110㎡㎡，均價為為8000元/平方米，，總價在在32-88萬之間數(shù)據(jù)來源源：重慶慶思源經(jīng)經(jīng)紀市場場數(shù)據(jù)組組各物業(yè)類類型競品分析析旭輝集團團營銷階階段性成成果項目名稱年份單配（套）一房(套)兩房(套)三房(套)四房(套)推出套數(shù)消化比例套數(shù)消化比例套數(shù)消化比例套數(shù)消化比例套數(shù)消化比例富力城200800418100.00%556100.00%1112100.00%0020090087100.00%117100.00%234100.00%00201000189100.00%253100.00%506100.00%00數(shù)據(jù)圖表表：富力力城高層層項目去去化率分分析富力城高高層項目目去化率率約為年年均去化化10-12萬方，年年均去化化套數(shù)為為1100套，月均均去化量量約為92套數(shù)據(jù)來源源：重慶慶思源經(jīng)經(jīng)紀市場場數(shù)據(jù)組組富力城各物業(yè)類類型競品分析析旭輝集團團營銷階階段性成成果數(shù)據(jù)圖表表：富力力城主力力戶型賞賞析（三三房兩廳廳兩衛(wèi)））戶型賞析析：優(yōu)點：主主臥帶270度飄窗，，自帶景景觀陽臺臺（約6平米）與與入戶花花園（8.5平米）；；缺點：餐餐廳處過過于擁擠擠，玄關關入戶處處有一定定程度的的面積浪浪費，臥臥室處門門對門，，過道過過窄較。。富力城各物業(yè)類類型競品分析析旭輝集團團營銷階階段性成成果各物業(yè)類類型競品分析析綱要要PART1土地性質(zhì)質(zhì)與規(guī)劃劃指標PART2區(qū)域研究究及發(fā)展展規(guī)劃PART3市場競爭爭及客戶戶需求分分析PART4各類型物物業(yè)競品品分析PART5未來潛在在競爭分分析PART6本項目地地塊定位位旭輝集團團營銷階階段性成成果未來潛在在競爭分分析一、未未來兩兩年潛潛在項項目供供應量量分析析卓越美麗時光龍湖東橋郡融城華府龍湖U城東方劍橋康田漫城富力城中渝項目旭輝集集團營營銷階階段性性成果果卓越美麗時光，2000套，主力面積30-50㎡一房和30㎡以下單間配套富力城，200套，主力面積200-230㎡，主力總價250-350萬元2010年2011年2012年2013年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月龍湖U城420套，主力面積38-78㎡，一房和兩房房為主東方劍橋400套，主力面積平層110-120㎡，躍層140-180㎡康田漫城，1800套，主力面積50-60㎡高層層洋房房別墅墅金科廊廊橋水水鄉(xiāng)，約4000套，60-110平米為為主，，一房房15%，兩房房45%，三房房30%，其他他10%金科廊橋水鄉(xiāng)

1500套，主力面積平層85-120㎡，躍層140-160㎡金科廊橋水鄉(xiāng)

600套，主力面積：聯(lián)排200-230㎡，預計16000元/㎡龍湖U城主力面積：洋房：100-150㎡，6100元/㎡起東方劍橋，150套，主力面積180-230㎡，主力總價250-350萬元未來潛潛在競爭分分析旭輝集集團營營銷階階段性性成果果區(qū)域近近期60平米以以下的的投資資型產(chǎn)產(chǎn)品陸陸續(xù)有有供應應，從2011年起以以居住住型產(chǎn)產(chǎn)品為為主的的項目目將陸陸續(xù)入入市，面積積區(qū)間間在70-110平米，，項目目將逐逐漸增增多，，競爭爭激烈烈；■2011-2013年區(qū)域域高層層供應應情況況從2010年開始始洋房房產(chǎn)品品供應應增加加，產(chǎn)產(chǎn)品主主要為為平層戶戶型（（85-120㎡㎡）、躍躍層戶戶型（（120-160㎡）。。龍湖湖U城、金金科廊廊橋水水鄉(xiāng)和和東方方劍橋橋是未未來市市場供供應主主力；■2011-2013年區(qū)域域洋房房供應應分析析■2011-2013年區(qū)域域別墅墅供應應分析析大學城城未來來兩年年別墅墅市場場以130-160㎡的疊拼拼別墅墅和160-230㎡經(jīng)濟型型聯(lián)排排別墅墅為主主，進入入2012年后，，已知知項目目中，，金科廊廊橋水水鄉(xiāng)、、龍湖湖U城、東東方劍劍橋有別墅墅產(chǎn)品品供應應，總總體供供應量量呈下下降趨趨勢。。未來潛潛在競爭分分析旭輝集集團營營銷階階段性性成果果物業(yè)形態(tài)2008年2009年2010年2011年2012年別墅市場供應量預測————640690380市場容量258650洋房市場供應量預測————7801000900市場容量30875高層市場供應量預測————460060008200市場容量116226002010年后市市場供供應及及市場場容量量預測測（不不完全全統(tǒng)計計）別墅供應有有減少少的趨趨勢，，同時時，市市場容容量還還會隨隨城市市經(jīng)濟濟發(fā)展展逐漸漸成熟熟呈上上升趨趨勢，，因此此預計計市場場仍有有機會會點；；洋房預計2010年后，，龍湖湖U城、東東方劍劍橋、、金科科等項項目的的陸續(xù)續(xù)入市市，伴伴隨區(qū)區(qū)域配配套、、交通通條件件的逐逐漸成成熟，，市場場容量量將有有明顯顯上升升。高層2010-2011年區(qū)域域集中中居住住區(qū)土土地的的陸續(xù)續(xù)供應應，供供應項項目增增多、、供應應量加加大，，將快快速進進入房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)高峰峰期，，競爭爭激烈烈，但但區(qū)域域配套套成熟熟度不不高，，仍以以投資資需求求為主主；而而2012年后，，軌道道1號線、、雙碑碑大橋橋通車車將加加大區(qū)區(qū)域便便捷度度，對對外區(qū)區(qū)客戶戶吸引引力度度加大大，居居住類類產(chǎn)品品需求求迅速速加大大，使使大學學城真真正成成為宜宜居之之城；；未來潛潛在競爭分分析旭輝集集團營營銷階階段性性成果果二、近近兩年年已成成交土土地情情況土地位置用途土地建筑規(guī)模(m2)/容積率起始價（萬元）競得單位競得時間成交價（萬元）出讓方式土地單價（萬元/畝）樓面地價（元/㎡）沙坪壩區(qū)西永組團U標準分區(qū)U7-1-5/02、U7-1-6/02、U7-3-1/02號宗地二類居住170210≤314888.530638重慶寶嘉房地產(chǎn)2010-11-3083000拍賣3252636沙坪壩區(qū)西永組團U標準分區(qū)U7-3-2/02、U7-3-3/02、U7-3-4/02號宗地二類居住199604≤369267.436134重慶歐鵬房地產(chǎn)2010-11-3097000拍賣3242627注：以以上兩兩地塊塊我司司均參參與競競拍，，成交交價遠遠遠高高于我我司測測算價價格說明大大學城城區(qū)域域地塊塊備受受關注注，市市場競競爭激激烈。。均看看好后后期發(fā)發(fā)展未來潛潛在競爭分分析旭輝集集團營營銷階階段性性成果果金科地地產(chǎn)中渝地地產(chǎn)蘇荷康田龍湖地地產(chǎn)協(xié)信地地產(chǎn)BU7-1-5/02、U7-1-6/02、U7-3-1/02號地日成交交，成成交價價325萬/畝,樓面地地價2636元/平米U7-3-2/02、U7-3-3/02、U7-3-4/02號地日成交交，成成交價價324萬/畝,樓面地地價2627元/平米成交，，成交交價269萬/畝,樓面地地價1347元/平米未來潛潛在競爭分分析旭輝集集團營營銷階階段性性成果果從2006年至今今，大大學城城土地地通過過招牌牌掛已已成交交超過過27宗居住住開發(fā)發(fā)土地地；匯集了了富力力、龍龍湖、、中渝渝、金金科、、協(xié)信信等國國內(nèi)知知名實實力開開發(fā)商商；2009、2010年是大大學城城土地地交易易非常?；钴S躍的兩兩年，，未來來區(qū)域域?qū)⒗^繼續(xù)成成為房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的熱熱點區(qū)區(qū)域；；樓面地地價及及土地地單價價漲幅幅非常常大，，2009年樓面面地價價766元/㎡，2010年截止止目前前2636元/㎡㎡，上漲漲幅度度非常常高。。2010年大學學城近近期11月30日成交交地塊塊招牌牌掛的的形式式，溢溢價均均超過過170%。未來潛潛在競爭分分析綱要要PART1土地性性質(zhì)與與規(guī)劃劃指標標PART2區(qū)域研研究及及發(fā)展展規(guī)劃劃PART3市場競競爭及及客戶戶需求求分析析PART4各類型型物業(yè)業(yè)競品品分析析PART5未來潛潛在競競爭分分析PART6本項目地塊塊定位旭輝集團營營銷階段性性成果本項目地塊塊定位根據(jù)土地經(jīng)經(jīng)濟技術指指標判斷可可開發(fā)物業(yè)業(yè)形態(tài)：高層多層洋房容積率為3的產(chǎn)品業(yè)態(tài)態(tài)商業(yè)容積率：3輸入條件可能建筑形形態(tài)組合花園洋房SOHO及寫字樓特色商鋪大型商場高層旭輝集團營營銷階段性性成果本項目地塊塊定位項目開發(fā)物物業(yè)形態(tài)建建議：電梯洋房+高層+商務（商業(yè)業(yè)及寫字樓樓）區(qū)域市場由由于城市開開發(fā)新區(qū)的的特殊性，，配套規(guī)劃劃完善，但但現(xiàn)階段相相對較弱，，決定了現(xiàn)現(xiàn)有市場以以洋房和高高層供給為為主，僅有有商業(yè)。高高層通過精精裝等附加加值吸引投投資型客戶戶，但高層層清水房價價格相對較較低。由年年內(nèi)土地成成交經(jīng)濟技技術指標看看，集中在在3.0左右，由此此可以判斷斷未來兩年年市場將新新增洋房供供應量。為為保證企業(yè)業(yè)得品牌及及利潤得最最大化，結(jié)結(jié)合以上市市場情況，，建議在保證證做滿容積積率的前提提下，盡量量提高利潤潤率的高層層產(chǎn)品比例例，其次是是成熟產(chǎn)品品洋房加快快開發(fā)進度度，最后通通過高層產(chǎn)產(chǎn)品沖量。。旭輝集團營營銷階段性性成果本項目地塊塊定位項目檔次定定位：城市副中中心中堅階階層品味生生活區(qū)定位詮釋中堅階層品品味生活區(qū)區(qū)：在中高檔的的選擇方向向上講求品品味與時尚尚，將社會會中堅階層層在追求高高檔次得居居住需求的的“小資””情節(jié)融入入生活得每每個細節(jié)。。高端休閑式式商業(yè)公園園——商業(yè)與景觀觀融合，商商業(yè)與文化化融合商業(yè)定位END9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。23:12:2823:12:2823:121/5/202311:12:28PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2323:12:2823:12Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。23:12:2823:12:2823:12Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2323:12:2823:12:28January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月202311:12:28下下午23:12:281月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月2311:12下下午午1月月-2323:12January5,202316、行動出成果果，工作出