某房地產(chǎn)項目整體全程營銷報告

《2008房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下69031789目錄第三部分項目定位第一部分目標(biāo)和任務(wù)第二部分市場及項目解析第四部分營銷推廣方案1、整體戰(zhàn)略2、推廣策略3、銷售策略4、推廣實施細(xì)則5、銷售實施細(xì)則6、階段性營銷實施細(xì)表第一部分目標(biāo)和任務(wù)武漢首個國際豪宅典范戰(zhàn)略目標(biāo)銷售目標(biāo)——整盤13.4萬方/534套（已拿到預(yù)售證的資源），08年12月底之前完成總銷大定指標(biāo)的90％（約12.07萬方/480套）。4月15日開盤，力爭實現(xiàn)50%去化量（256套）。價格目標(biāo)——品牌目標(biāo)——確立恒大在全湖北全武漢的品牌知名度開盤條件為滿足恒大華府項目既定的2008年4月15日開盤需求，應(yīng)于2008年3月底前，完成以下道具的準(zhǔn)備：序號項目達(dá)到要求1沙盤模型（項目/戶型）全部到位可以使用2物料（所有的樓書、戶型單張）全部到位可以使用33D片全部到位可以使用4工地包裝包裝完畢可以使用5營銷中心包裝完畢可以進(jìn)場6樣板區(qū)包括樣板間、看房通道及園林示范區(qū)均可以交付使用第二部分市場及項目解析.86宏觀市場武漢市2007年需求量約1300萬平方米，而供應(yīng)量不超過1100萬平方米，年度供求比在1:1.18左右，延續(xù)供不應(yīng)求局面。武漢市成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，小房型趨于緊湊，大房型趨向舒適，改善性需求明顯，投資投機(jī)現(xiàn)象并不嚴(yán)重。武漢市環(huán)線結(jié)構(gòu)日益明顯，二環(huán)內(nèi)與二環(huán)外價差逐漸增大，城市房地產(chǎn)市場日益成熟。武漢市11-12月份，受義和巷地塊高價成交，及武漢天地、萬科金色家園等項目開盤刺激，市中心項目的價格將繼續(xù)上漲，但受供應(yīng)量不足以及927新政的影響，成交量將呈現(xiàn)持續(xù)縮減的趨勢。武漢市場總體特征宏觀市場07年3－11月份，整個武漢商品房市場供求關(guān)系持續(xù)表現(xiàn)為供不應(yīng)求態(tài)勢。927新政后，10月供求比1：1.15為下半年最低。11月份受捂盤等因素影響，供應(yīng)量出現(xiàn)萎縮，供求比攀升至1：1.48。

武漢商品住宅供求狀況由2007年最初的1:0.79發(fā)展至11月份的1:1.48,反映市場需求旺盛。持續(xù)的供不應(yīng)求宏觀市場07年10-11月份份成交的的縮減不不排除系系列新政政的影響響。這與與06年年5月份份新政出出臺之后后，連續(xù)續(xù)4月成成交低迷迷相比，，07年年的市場場反應(yīng)則則要樂觀觀得多，，在市場場連續(xù)9次加息息之后，，市場成成交仍然然高于去去年同期期，也反反映出大大量的購購房者依依舊看好好后市。。宏觀市場場新政出臺臺成交量量出現(xiàn)較較大回落落單位：萬萬方07年11月份份商品住住宅價格格環(huán)比上上漲8.12%，11月已突突破5400，，回顧07年以以來價格格走勢，，從5月月份開始始，武漢漢商品住住宅價格格連續(xù)跳跳漲，房房價漲幅幅也不斷斷攀升。。單位:元元/平米米武漢市場場價格突突破5400宏觀市場場08年以以來，從從數(shù)據(jù)上上看處于于供不應(yīng)應(yīng)求狀態(tài)態(tài)，但這這是基于于傳統(tǒng)淡淡季供應(yīng)應(yīng)量極低低的情況況下出現(xiàn)現(xiàn)的，且且成交量量依然在在低估徘徘徊，并并不表明明現(xiàn)在市市場形勢勢好轉(zhuǎn)。。武漢商品品住宅供供求比走走勢宏觀市場場武漢商品品住宅供供應(yīng)量走走勢武漢商品品住宅成成交量走走勢武漢商品品住宅市市場近3月十分分低迷，，08年年以來供供應(yīng)驟減減，在07年10月份份后成交交量開始始下降。。宏觀市場場07年，，武漢商商品住宅宅價格低低谷出現(xiàn)現(xiàn)在3月月，僅為為3508元/平方米米，價格格高峰出出現(xiàn)在11月，，為5407元元/平方方米，維維持了8個月的的上漲局局面。12月以以來，房房價出現(xiàn)現(xiàn)連續(xù)下下降，經(jīng)經(jīng)過07年7月月以來大大幅跳漲漲以后，，房價在在調(diào)控的的作用下下有所回回落，主主要是漲漲幅過大大的項目目出現(xiàn)滯滯銷所致致，目前前仍未走走出低谷谷。雖然然部分在在售樓盤盤價格也也開始松松動，促促銷活動動增多，，但預(yù)計計這種局局面將一一直持續(xù)續(xù)到08年4月月。宏觀市場場武漢商品品住宅價價格走勢勢圖結(jié)論：3月后市場供供應(yīng)量仍將在在低谷徘徊，，供求平穩(wěn)，，但存量去化化壓力較大。。因此短期內(nèi)內(nèi)價格走勢平平穩(wěn)，部分樓樓盤將出現(xiàn)降降價行為?；鼗嘏瘜⒂写谟?-5月份份的市場觀察察。宏觀市場區(qū)域市場光谷區(qū)域市場場規(guī)劃利好光谷領(lǐng)銜大武昌強(qiáng)勢外外拓根據(jù)武漢城市市空間拓展模模式以及軌道道交通規(guī)劃，，大武昌將分分別沿東向、、南向、北向向拓展城市腹腹地。重點發(fā)展科技技新城、南湖湖新城以及楊楊春湖城市副副中心。而漸入佳境的的光谷，無疑疑將成為武昌昌區(qū)域東擴(kuò)的的主導(dǎo)。楊春湖城市副中心科技新城白沙洲居住組團(tuán)南湖新城區(qū)域市場光谷區(qū)域市場場規(guī)劃利好2006年底底，世界一流流高新技術(shù)園園區(qū)——武漢漢科技新城項項目總體規(guī)劃劃環(huán)評通過國國家環(huán)保總局局審查。按規(guī)規(guī)劃，武漢科科技新城以東東湖開發(fā)區(qū)為為基礎(chǔ)，西至至二環(huán)線，東東至中環(huán)線，，北至東湖南南岸，南至湯湯遜湖北岸。。規(guī)劃總面積積224平方方公里，預(yù)投投資600億億元，人口將將達(dá)97萬人人。區(qū)域市場光谷區(qū)域市場場總體情況量價齊升：光光谷區(qū)域由于于一年來區(qū)域域內(nèi)樓盤去化化迅速，量價價均快速增長長。利好不斷：07年3月成成為市場迅速速攀升的拐點點，與光谷的的利好消息不不斷關(guān)系密切切。成交放大：07年7月多多個項目集中中開盤或加推推，出現(xiàn)了07年最高的的一次供應(yīng)量量峰值，與往往年的夏天淡淡季形成鮮明明對比。從而而導(dǎo)致了市場場成交量的快快速拉升。供需平衡：光光谷成交量明明顯受影響于于供應(yīng)量的多多少，側(cè)面反反應(yīng)出片區(qū)市市場的供需均均衡健康。區(qū)域市場單位：萬方單位：萬方近兩年土地供應(yīng)概況年份數(shù)量土地面積建筑面積200611108萬平米173萬平米200712130萬平米240萬平米由于區(qū)域供地地量大，且開開發(fā)商前期均均有囤地待沽沽情況，未來來兩年該區(qū)域域商品房將有有較大的供應(yīng)應(yīng)量。從近年來供地地情況看，土土地中心儲備備用地逐年減減少，據(jù)了解解截至目前，，土地中心已已無具備成熟熟條件的儲備備用地。近年土地供應(yīng)應(yīng)在07年達(dá)達(dá)到高峰期，，大量面積結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)會在08年開始，假假設(shè)06-07年土地總總合在后面3年均勻釋放放，每年約130-140萬方光谷區(qū)域市場場土地供應(yīng)情情況區(qū)域市場目前光谷市場場上大量成交交是由25-34歲的首首次置業(yè)及39-46歲歲改善型需求求客戶推動起起來的；后者無疑將會會成為我項目目未來的主要要客群。目前光谷常住住人口達(dá)60萬左右，該該區(qū)域新增人人口每年都在在以25%的的速度遞增，，即每年新增增人口在15萬到20萬萬，2010年，光谷區(qū)區(qū)域的總?cè)丝诳趯⑦_(dá)到100萬以上。。以人均住房面面積30平方方米計算，按按半數(shù)人有置置業(yè)需求，每每年光谷需求求商品房總面面積225萬萬到300萬萬平方米。光谷區(qū)域市場場未來人口趨趨勢區(qū)域市場07年市場，，樓價漲幅，，領(lǐng)先武漢2007年始始，在一系列列好消息刺激激下，光谷房房價像是坐上上高速列車，，從07年初初到年底，多多個樓盤單價價漲幅近五成成，成為大武武漢漲幅最快快的區(qū)域市場場。消費(fèi)透支，影影響來年，需需求降低光谷樓價的快快速上漲，讓讓一部分消費(fèi)費(fèi)者將來年的的購房計劃前前提，未來的的區(qū)域住宅消消費(fèi)被提前透透支。可以預(yù)預(yù)見，08年年的住宅消費(fèi)費(fèi)需求將會降降低。08年市場，，量升價平，，競爭激烈回顧07，利利好消息不斷斷，市場供需需平衡，難得得的好機(jī)遇。。而08年，，多個項目集集中放量，價價格攀升，需需求減少，競競爭殘酷。光谷區(qū)域市場場分析小結(jié)區(qū)域市場區(qū)域市場08年1月~2月區(qū)域市市場分析供應(yīng)市場繼續(xù)續(xù)萎縮，僅為為0.98萬萬平米，低迷迷到近一年來來最低水平。。其原因，一一方面是1-2月進(jìn)入常常規(guī)性的淡季季周期，另一一方面，由于于區(qū)域市場在在12月開始始價格跳漲后后供求比例一一直處在失衡衡狀態(tài)，10月份以來低低成交徘徊使使得供應(yīng)方對對于市場持觀觀望態(tài)度。區(qū)域市場08年1月~2月區(qū)域市市場分析成交市場在1月份有所上上升的情況，，本月又萎縮縮至2.84萬平米，降降幅達(dá)到61.6%之多多。從供應(yīng)方方來看，近期期成交是以消消化10-12月份入市市的存量為主主，銷售價格格沒有改變的的情況，需求求方預(yù)期價格格下調(diào)，導(dǎo)致致成交低迷。。區(qū)域市場08年1月~2月區(qū)域市市場分析區(qū)域成交價格格開始下降，，回跌到與12月基本持持平。2月供供求比有趨穩(wěn)穩(wěn)表現(xiàn)，價格格體現(xiàn)出市場場價格回復(fù)理理性回調(diào)。從個案來看，，本月月底萬萬科魅力之城城的青年置業(yè)業(yè)計劃無疑使使萬科再次成成為市場的亮亮點，成為本本月成交主力力，但“降價價風(fēng)”在區(qū)域域內(nèi)并未吹開開，其他在售售大多延續(xù)春春節(jié)優(yōu)惠活動動，并沒有采采取降價回應(yīng)應(yīng)。一部分原原因是萬科活活動主要釋放放的客群為一一次置業(yè)的青青年客戶這類類剛性需求，，和其他項目目的客戶定位位有差異；另另一部分對市市場預(yù)期謹(jǐn)慎慎樂觀，對于于客戶的心態(tài)態(tài)把握還存在在再試探階段段。目標(biāo)競爭個案案對比目標(biāo)競爭個案案對比——周周邊配套結(jié)論:本案不不同于其他豪豪宅項目，雖雖不靠傳統(tǒng)意意義上的江湖湖河海，但處處于光谷板塊塊，具有后發(fā)發(fā)優(yōu)勢。項目恒大華府金都漢宮一期世茂錦繡長江水岸星城晉合世家武漢天地御江苑F天下保利十二橡樹周邊配套光谷步行街；森林公園長江；沙湖；司門口老商業(yè)街漢陽江灘緊靠徐東商圈沙湖解放公園處于漢口商業(yè)中心長江二橋邊地處中心城區(qū)天河機(jī)場；地勢偏遠(yuǎn)湯遜湖，地勢偏遠(yuǎn)目標(biāo)競爭個個案對比———社區(qū)規(guī)規(guī)模

恒大華府金都漢宮一期世茂錦繡長江水岸星城晉合世家武漢天地御江苑F天下保利十二橡樹總占地面積(㎡)28萬11萬7萬50萬2萬61萬210萬50萬總建筑面積(㎡)47萬30萬一期16萬65萬7萬150萬（住宅建面74萬)72萬/容積率1.622.182.31.783.23.80.340.4綠化率51%45%53%40%39%30%66%42.60%總戶數(shù)173660010443800392190（一期）2100一期162戶、總332戶結(jié)論:本案案社區(qū)規(guī)模模在武漢高高檔住宅市市場屬于中中等偏上,容積率除除別墅項目目之外最低低。目標(biāo)競爭個個案對比———園林景景觀結(jié)論:本案案園林擁有有的3大內(nèi)內(nèi)湖水系、、意大利臺臺地式園林林主題在高高檔住宅中中具備一定定特點。

恒大華府金都漢宮一期世茂錦繡長江水岸星城晉合世家武漢天地御江苑F天下保利十二橡樹景觀特點國家森林公園歐式貴族風(fēng)格意大利臺地式園林設(shè)計，以水貫穿全園作為主題，水系中以建筑小品點睛，一線江景中式傳統(tǒng)園林景觀一線江景臨沙湖由南向北，由低到高已依次分布。使沙湖景觀得到最大限度展現(xiàn)解放公園立體平面式園林景觀一線江景最大限度地保留原始地形地貌、水系植被的前提下，將別墅建筑與天然的山坡、溪流、湖泊、森林融合在一起，水系景觀設(shè)計與湯遜湖原生態(tài)綠地與湖泊完全相融目標(biāo)競爭個個案對比———小區(qū)配配套結(jié)論:本案案小區(qū)配套套具備上乘乘品質(zhì)。

恒大華府金都漢宮一期世茂錦繡長江水岸星城晉合世家武漢新天地F天下保利十二橡樹小區(qū)配套3萬余平米商業(yè)7200平米會所、一兆韋德進(jìn)駐。設(shè)餐飲、棋牌、健身中心、室內(nèi)恒溫泳池、會議中心、球類館、兒童活動中心等戶外運(yùn)動場、育才幼兒園、室外游泳池商業(yè)配套超市;幼托;小學(xué);家政中心會所規(guī)劃室內(nèi)泳池;壁球;桌球;健身房;室外泳池公建配套郵局;幼托;小學(xué);兒童樂園;銀行;醫(yī)療所商業(yè)配套超市;小學(xué);銀行會所規(guī)劃桌球;健身房公建配套郵局;幼托;小學(xué);兒童樂園;銀行;醫(yī)療所商業(yè)配套超市;小學(xué);銀行會所規(guī)劃桌球;健身房公建配套郵局;幼托;小學(xué);中學(xué);兒童樂園;銀行;醫(yī)療所武漢天地商業(yè)項目，高級會所公建配套兒童樂園商業(yè)配套餐廳;超市;幼托;家政中心會所規(guī)劃室內(nèi)泳池;壁球;網(wǎng)球場;棋牌室;兒童樂園;健身房;歌舞廳;高爾夫項目一期配套有2000㎡的會所目標(biāo)競爭個個案對比———戶型空空間

恒大華府金都漢宮一期世茂錦繡長江水岸星城晉合世家武漢天地御江苑F天下物業(yè)形態(tài)4+1\多層\小高層高層;小高層高層聯(lián)排疊加洋房高層高層高層;小高層獨棟聯(lián)體別墅;產(chǎn)品特點主力面積220~370平米,層高3.5—4.3米,主次臥均帶衛(wèi)生間。超大戶型設(shè)計,大面寬短進(jìn)深,帶超大空中花園,入戶大堂設(shè)計氣派，所有房型為板式結(jié)構(gòu)南北通透。主力面積137~225平米；3A住宅，臨江一線江景。但周邊配套不是很完善。大部分房型朝向不是南北。主力面積120~335平米；臨江一線江景。但周邊配套不是很完善。開發(fā)周期太長。主力面積95~220平米；觀沙湖景觀幽美，鬧中取靜，臨近過江隧道與二橋，交通便利。但周邊商業(yè)配套不方便。2梯2戶板式樓，南北通透，主力戶型在170-190平米左右。精裝修交付并帶中央空調(diào)。交通便利，周邊配套齊全。主力面積：130~250平米，看江、市中心、交通方便、配套完善，樓棟間距較小、靠近二橋噪音大。主力面積350~600平米；大規(guī)模獨棟別墅區(qū)，豪宅風(fēng)范。房型面積均為大戶型。均帶私家花園。南北通透。多種風(fēng)格景觀特色滿足不同人群需要

結(jié)論:本本案戶型功功能全、面面積大氣，，尺度空間間開闊雍容容。目標(biāo)競爭個個案對比———物業(yè)管管理結(jié)論:本案案聘請知名名國際物管管公司日常常打理體現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)。

恒大華府金都漢宮一期世茂錦繡長江水岸星城晉合世家武漢天地御江苑F天下保利十二橡樹物業(yè)公司戴德梁行物業(yè)管理顧問有限公司浙江金都物業(yè)有限公司戴德梁行物業(yè)管理顧問有限公司武漢麗島物業(yè)管理有限公司晉合物業(yè)管理有限公司新昌瑞安物業(yè)管理（上海）有限公司武漢分公司榕筑（武漢）物業(yè)發(fā)展有限公司保利物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)用(元/㎡)11F2.2元/㎡

8F2.6元/㎡

4+1F3元/㎡2.10-2.30/㎡2.00-2.30/㎡1.8（高層1.2）/㎡3.2/㎡2.8/㎡1.8/㎡2.8/㎡目標(biāo)競爭個個案對比———車位配配置

恒大華府金都漢宮一期世茂錦繡長江水岸星城晉合世家武漢天地御江苑F天下保利十二橡樹車位配比A區(qū)1：2

B1區(qū)1：1.51:1

1:0.5

低層區(qū)配比1:1

高層區(qū)配比1:0.51:0.8

1:0.7獨棟1:2

聯(lián)排1:1

340㎡以上1:2

340㎡以下1:1結(jié)論:本案案戶均車位位配比1：：1.5-2在武漢漢豪宅市場場中屬于高高標(biāo)準(zhǔn)配置置。目標(biāo)競爭個個案對比———交房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)論:本本案建材標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)匯集眾眾多知名品品牌，精裝裝價值4000元/平方的在在武漢絕無無僅有。恒大華府金都漢宮一期世茂錦繡長江水岸星城晉合世家武漢天地御江苑F天下保利十二橡樹豪華裝修，高檔成品房交付。

天津奧迪斯豪華電梯。

奧珀牌高級房間門鎖

歐雅牌高級環(huán)保墻紙

歐普牌燈具

多樂士環(huán)保涂料

西門子牌嵌入式消毒碗柜、抽油煙機(jī)品牌爐灶

潔具

雅科波羅牌實木浴室柜華億達(dá)牌紙巾掛環(huán)杯架、多桿毛巾架、拖架、毛巾掛環(huán)；丹麗牌玻璃間隔。毛坯交付部分毛坯交付

部分精裝交房，高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯交付

精裝交付

進(jìn)戶門：彩色液晶可視樓宇對講系統(tǒng)

大堂：天然石材或地磚

電梯品牌：三菱

整體櫥柜、西門子廚具、德國威能熱水爐/暖氣片、科勒潔具、優(yōu)質(zhì)地磚墻面磚高級防火防盜門、斷橋隔熱鋁合金窗、雙層中空玻璃精裝交付

電梯品牌：通力電梯

地磚：實木復(fù)合地板墻磚：均質(zhì)瓷磚天花：烤漆金屬鋁板吊頂?shù)卮u：防滑均質(zhì)瓷磚墻面：涂料天花：涂料

外立面裝飾：外墻磚

新技術(shù)新材料：屋頂綠化、拉法基外墻保溫材料毛坯交付

結(jié)構(gòu)/外墻框架/全天然石材，拉毛磚，進(jìn)口油漆

門窗/陽臺豪華全實木進(jìn)戶門，自動車庫門

供電/供水三相40安

廚房/衛(wèi)生間毛胚

通訊九重智能化安防系統(tǒng)

智能安防、小區(qū)安防系統(tǒng)，通信自動化系統(tǒng)：綜合布線系統(tǒng)、電話線、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線衛(wèi)星電視，視頻點播系統(tǒng)。小區(qū)公共廣播系統(tǒng)毛坯交付

外立面大面積采用古樸文化石、天然木材和高級涂料，掛板進(jìn)行裝飾，建筑立面造型簡潔大方，同時注重細(xì)部雕鑿

1、項目地地理位置上上后發(fā)優(yōu)勢勢顯著。項目所在的的光谷位置置，目前正正處于武漢漢的熱點板板塊。而項項目北倚國國家級森林林公園的位位置特征，，使項目帶帶有更好的的意境格調(diào)調(diào)。加之整整個光谷區(qū)區(qū)域的整體體向好，市市場前景優(yōu)優(yōu)勢明顯。。2、項目具具備武漢最最純正的大大戶豪宅社社區(qū)的特征征。通過上述例例表發(fā)現(xiàn)武武漢眾多豪豪宅個案雖雖有一定的的規(guī)模體量量，但多是是復(fù)合型產(chǎn)產(chǎn)品構(gòu)成，，擁有住宅宅、商業(yè)、、酒店公寓寓等融為一一體的多元元化社區(qū)。。而本項目目產(chǎn)品以主主力面積為為220-370平平方米大戶戶型純住區(qū)區(qū)的形象出出現(xiàn)，使項項目成為真真正意義上上為數(shù)不多多的上乘精精品。3、項目大大戶型精裝裝修真正具具備豪宅大大氣風(fēng)范。。項目戶型在在空間設(shè)計計的尺度和和功能上把把握獨到，，主力面積積在220—370平方的戶戶型配有價價值近4000元/平方標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的裝修，，且匯集眾眾多國際品品牌，盡顯顯豪宅華貴貴氣度，其其他項目無無法比擬。。4、目前恒恒大品牌在在武漢的認(rèn)認(rèn)知度不夠夠。相對于世茂茂集團(tuán)、萬萬科品牌，，目前武漢漢市民對恒恒大品牌的的認(rèn)知度不不夠。而對對品牌的認(rèn)認(rèn)知度又直直接關(guān)系著著對產(chǎn)品的的接受度。。因此在項項目的市場場培育階段段，恒大品品牌的導(dǎo)入入宣傳當(dāng)屬屬必要。項目對比結(jié)結(jié)論項目分析項目優(yōu)勢1、項目臨臨近的交通通路網(wǎng)發(fā)達(dá)達(dá)項目緊鄰中中環(huán)線，地地鐵二號線線，光谷一一路貫穿項項目南北。。珞瑜路，，關(guān)山大道道、魯磨路路、民族大大道等城市市主干道網(wǎng)網(wǎng)織其間，，并與進(jìn)出出武漢門戶戶的城際高高速相通。。2、項目所所處環(huán)境的的空氣指數(shù)數(shù)優(yōu)越，是是養(yǎng)生的理理想居所項目坐擁713公頃頃（約1萬萬畝）國家家森林公園園，匹配項項目擁有的的三大內(nèi)湖湖景觀和臺臺地園林，，空氣指數(shù)數(shù)明顯好于于城市中心心，自然鮮鮮氧成就健健康生活；；3、項目內(nèi)內(nèi)部景觀資資源豐富，，帶給住戶戶帶來更多多新鮮體驗驗項目三大內(nèi)內(nèi)湖完美融融合園林，，廊橋、庭庭院、噴泉泉等小品移移步換景，，營造出豪豪宅生活不不可多得的的靈動意境境。4、項目價價值4000元/平平方精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)立立武漢第一一成品豪宅宅項目裝修達(dá)達(dá)到五星級級酒店級別別，全部采采用國際、、國內(nèi)知名名品牌，在在武漢豪宅宅市場獨樹樹一幟；5、社區(qū)配配套的高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和高品品質(zhì)凸顯豪豪宅項目附附加值項目擁有近近8000方健康主主題會所以以及戶外運(yùn)運(yùn)動場和幼幼兒園，一一期配套近近10000平方的的主題商業(yè)業(yè)街，充分分體現(xiàn)了項項目的品質(zhì)質(zhì)感，令人人倍感物超超所值。6、產(chǎn)品設(shè)設(shè)計理念的的獨特性顯顯現(xiàn)豪宅非非凡氣度項目空間尺尺度設(shè)計闊闊綽，戶型型采用17—28米米大面寬，，3.5——4.3米米超高層高高，戶均超超大采光面面將奢華演演繹到極致致。7、來自戴戴德梁量行行英式管家家服務(wù)戴德梁行以以管理高檔檔住宅社區(qū)區(qū)著稱并擁擁有很高的的知名度。。因此，聘聘請戴德梁梁行進(jìn)行物物業(yè)管理也也抬高了產(chǎn)產(chǎn)品的檔次次。項目優(yōu)勢1、項目地地塊鄰近主主干道和鐵鐵路，噪音音污染較嚴(yán)嚴(yán)重地塊北臨珞珞喻東路，，光谷一路路貫穿南北北。交通主主干道的鄰鄰近，外加加南臨鐵路路的不利因因素，使項項目居住環(huán)環(huán)境相對嘈嘈雜，客觀觀上對項目目品質(zhì)感有有所影響；；2、項目周周邊環(huán)境形形象較差，，片區(qū)“民民居”形象象破舊項目片區(qū)內(nèi)內(nèi)稀疏散落落破舊的民民居民房，，這些民居居民房多分分布在項目目主要交通通動線旁，，影響了項項目高端形形象；3、區(qū)域內(nèi)內(nèi)豪宅氛圍圍尚未成市市項目身陷普普通住宅市市場的包圍圍之中：周周邊多為常常規(guī)住宅項項目，主力力面積在80—150平方，，毛坯單價價約在6500元/平方；4、現(xiàn)階段段項目工程程形象仍缺缺乏正面視視覺震撼現(xiàn)階段項目目工程形象象仍不具備備建立環(huán)境境體驗示范范區(qū)的條件件，客戶尚尚不能全面面直觀的感感受產(chǎn)品的的真正價值值;項目劣勢1、地理位位置帶來的的后發(fā)優(yōu)勢勢項目處于熱熱點板塊光光谷，其武武漢科技新新城“公園園商務(wù)中心心”、“王王家店旅游游服務(wù)中心心”、“魯魯巷商業(yè)服服務(wù)中心””三心之心心的特征，，使得項目目區(qū)位前景景將被日益益看好。2、項目在在武漢市場場擁有獨特特性和稀缺缺性武漢的豪宅宅雖多，但但以精裝成成品大宅形形象入市的的產(chǎn)品并不不多見。因因此，產(chǎn)品品擁有的鮮鮮明個性為為未來市場場熱銷提供供了可能。。項目機(jī)會點點1、武漢市市場豪宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的價值值取向與產(chǎn)產(chǎn)品之間的的矛盾在武漢人的的印象中，，所謂豪宅宅要么靠江江鄰湖，要要么能享受受有天有地地的獨門獨獨院生活。。而本項目目提供的產(chǎn)產(chǎn)品實質(zhì)上上是多層、、小高層花花園住宅。。因此，項項目上市必必須引導(dǎo)受受眾接受對對武漢豪宅宅標(biāo)準(zhǔn)的重重新定義；；2、宏觀調(diào)調(diào)控對二次次置業(yè)貸款款的限制會會對項目銷銷售進(jìn)程產(chǎn)產(chǎn)生不利影影響項目威脅點點第三部分項項目定定位客戶定位總價產(chǎn)品特性目標(biāo)要求短時期內(nèi)完完成既定三三大目標(biāo)。。主力總價約約300萬萬；首付4成，，約為120萬；價格決定階階層；精裝成品大大宅；森林公園為為鄰；與知識經(jīng)濟(jì)濟(jì)時代的高高收入階層層及新晉富豪匹匹配；以武漢為中中心輻射全省面向全國的的新富裕階層層客戶定位客戶構(gòu)成光谷區(qū)域武昌區(qū)域武漢區(qū)域湖北區(qū)域異地區(qū)域客戶描述/光谷區(qū)域域客戶特征描描述：多受過高等等教育，為為光谷區(qū)域域內(nèi)高新科科技企業(yè)的的相關(guān)負(fù)責(zé)責(zé)人，收入高；年齡40－－45歲之之間，通常常三代合居居；對應(yīng)購買動動機(jī)：考慮到老人人及小孩居居住需求，，對居住環(huán)環(huán)境、硬件件配套和軟軟件服務(wù)要要求較高；；重點單位來來源：富士康、中中芯國際、、精倫電子子、烽火集集團(tuán)、華工工科技、楚楚天激光、、團(tuán)結(jié)激光光、凱迪電電力、長飛飛光纖、江江鉆股份、、中冶南方方等。客戶特征描描述：多為周邊高高校、科技技企業(yè)的學(xué)學(xué)科帶頭人人、院系負(fù)負(fù)責(zé)人或高高級工程師師，其至少少代表所從從事領(lǐng)域的的國內(nèi)領(lǐng)先先水平；教教育程度與與收入皆高高；對應(yīng)購買動動機(jī)：住所離工作作單位近；；對居住環(huán)環(huán)境、空間間舒適度有有著極高的的要求；重點單位來來源：華中科技大大學(xué)、武漢漢大學(xué)、中中南民族大大學(xué)、武漢漢科技學(xué)院院、中南財財經(jīng)政法大大學(xué)、華中中師范大學(xué)學(xué)、中國地地質(zhì)大學(xué)、、武漢理工工大學(xué)、709、717研究究所、鐵四四院等。企業(yè)金領(lǐng)科研教育精精英客戶描述/武昌區(qū)客戶特征描描述：多為省市級級部門相關(guān)關(guān)高級官員員，收入渠渠道多元；；對應(yīng)購買動動機(jī)：社區(qū)環(huán)境與與戶型空間間舒適；社社區(qū)私密性性強(qiáng)；重點單位來來源：省市區(qū)各級級政府機(jī)關(guān)關(guān)高級公務(wù)人人員傳統(tǒng)商圈商商戶客戶特征描描述：多為武昌傳傳統(tǒng)商圈內(nèi)內(nèi)已經(jīng)商多多年的商戶戶，收入豐豐厚，喜愛愛攀比；原原有住房已已不能滿足足現(xiàn)有居住住需求，需需要換置更更加氣派的的高檔住宅宅；對應(yīng)購買動動機(jī)：社區(qū)的規(guī)模模、環(huán)境、、氛圍、大大器，以及及社區(qū)的名名氣；重點單位來來源：中南商圈、、魯巷商圈圈以及各大大學(xué)周邊形形成的商業(yè)業(yè)圈層等。。客戶描述/武昌區(qū)客戶特征描描述：接受過高等等教育，在在商場打拼拼多年，經(jīng)經(jīng)驗豐富，，眼光長遠(yuǎn)遠(yuǎn)，對任何何事物有獨獨到見解，，屬于職業(yè)業(yè)經(jīng)理人范范疇；對應(yīng)購買動動機(jī)：社區(qū)環(huán)境、、居住舒適適性、周邊邊配套，物物業(yè)價值、、升值潛力力；重點單位來來源：武昌區(qū)域內(nèi)內(nèi)的一些外外企分公司司、知名企企業(yè)公司職職業(yè)經(jīng)理人人等。商務(wù)人士金融人員客戶特征描描述：年輕高知，，具有投資資意識，眼眼光獨到，，生活快捷捷，工作占占去大部分分時間，信信息來源豐豐富，屬于于新時代信信息化包裝裝的人群；；對應(yīng)購買動動機(jī)：社區(qū)環(huán)境、、配套服務(wù)務(wù)、物業(yè)價價值、交通通路網(wǎng)、信信息系統(tǒng)；；重點單位來來源：股票、基金金投資公司司，銀行、、保險類公公司等?？蛻裘枋?武漢客戶特征描描述：對居住漢口口沒有絕對對的地源情情懷，更看看重居住社社區(qū)的品質(zhì)質(zhì)，屬于多多次改善型型住房類別別，且能夠夠很快適應(yīng)應(yīng)居住環(huán)境境的改變；；對應(yīng)購買動動機(jī)：社區(qū)環(huán)境與與戶型空間間舒適，住住戶層次，，社區(qū)配套套；重點單位來來源：目前擁有高高檔住宅的的業(yè)主境外人士客戶特征描描述：在武昌相關(guān)關(guān)高校及外外資企業(yè)任任職，在武武漢計劃居居住時間超超過5年，，收入高，，且多享有有專項住房房補(bǔ)貼；對應(yīng)購買動動機(jī)：社區(qū)文化，，配套服務(wù)務(wù)，國際社社區(qū)的服務(wù)務(wù)水平；重點單位來來源：全市百所高高校外教；；電子、法法國阿爾斯斯通等眾多多外企高級級管理層。。非漢漢口口傳傳統(tǒng)統(tǒng)住住戶戶客戶戶描描述述/湖湖北北省省客戶戶特特征征描描述述：：湖北北省省各各地地市市級級政政府府高高官官，，收收入入渠渠道道多多元元；；對應(yīng)應(yīng)購購買買動動機(jī)機(jī)：：子女女落落戶戶、、養(yǎng)養(yǎng)老老；；重點點城城市市來來源源：：荊州州、、黃黃石石、、孝孝感感、、宜宜昌昌、、襄襄樊樊、、荊荊門門等等。。政府府高高級級官官員員私營營業(yè)業(yè)主主客戶戶特特征征描描述述：：從事事行行業(yè)業(yè)多多樣樣，，有有豐豐厚厚的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，文文化化層層次次中中等等，，渴渴望望進(jìn)進(jìn)入入中中心心城城市市主主流流社社交交圈圈；；對應(yīng)應(yīng)購購買買動動機(jī)機(jī)：：項目目品品牌牌；；住住戶戶層層次次；；子子女女落落戶戶；；養(yǎng)養(yǎng)老老重點點城城市市來來源源：：荊州州、、黃黃石石、、孝孝感感、、宜宜昌昌、、襄襄樊樊、、荊荊門門等等。?？蛻魬裘杳枋鍪?異異地地客戶戶特特征征描描述述：：對一一線線城城市市失失去去投投資資信信心心，，開開始始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向二二線線城城市市武武漢漢，，并并對對武武漢漢首首個個成成品品豪豪宅宅充充滿滿投投資資信信心心；；對應(yīng)應(yīng)購購買買動動機(jī)機(jī)：：認(rèn)可可武武漢漢的的城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展空空間間及及本本產(chǎn)產(chǎn)品品的的投投資資價價值值；；重點點城城市市來來源源：：珠三三角角城城市市（（深深圳圳、、廣廣州州等等））、、長長三三角角（（如如：：上上海海、、溫溫州州））等等。。投資資客客具武武漢漢情情結(jié)結(jié)人人士士客戶戶特特征征描描述述：：有武武漢漢工工作作生生活活和和學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)經(jīng)經(jīng)歷歷，，對對武武漢漢地地域域懷懷有有深深厚厚感感情情的的富富裕裕人人士士對應(yīng)應(yīng)購購買買動動機(jī)機(jī)：：項目目區(qū)區(qū)域域；；項項目目品品牌牌；；本本產(chǎn)產(chǎn)品品的的投投資資價價值值；；重點點城城市市來來源源：：全國各地地項目定位位產(chǎn)品定位位大武漢首首席豪門門尊邸坐擁萬畝畝森林超超越越豪宅巔巔峰推廣形象象定位開盤廣告告定位精工豪品品·湖景景大院定位支撐撐支撐一：：領(lǐng)先的的國際人人文新區(qū)區(qū)支撐二：：教育領(lǐng)領(lǐng)先名校校匯集支撐三：：坐擁全全國最大大的城市市森林公公園支撐四：：恒大品品牌實力力體現(xiàn)支撐五：：純正豪豪宅規(guī)劃劃支撐六：：歐式建建筑和景景觀園林林支撐七：：室內(nèi)奢奢侈尺度度和功能能運(yùn)用支撐八：：五星級級酒店大大堂支撐九：：匯集眾眾多國際際品牌的的成品豪豪宅支撐十：：7200平平方多多功能豪豪華會所所支撐十一一：國際際五星級級健康品品牌“一一兆韋德德”進(jìn)駐駐支撐十二二：育才才幼兒園園全面進(jìn)進(jìn)駐本案案支撐十三三：戶均均雙車位位配置支撐十四四：戴德德梁行物物業(yè)管理理定位支撐撐規(guī)劃中的的三心之之心本案處于于光谷未未來戰(zhàn)略略規(guī)劃中中心：武武漢科技技新區(qū)““公園商商務(wù)中心心、王家家店旅游游服務(wù)中中心、魯魯巷商業(yè)業(yè)服務(wù)中中心”的的核心位位置。精英匯集集之地富士康、、楚天激激光、長長飛光釬釬、中芯芯國際等等世界知知名企業(yè)業(yè)、高新新技術(shù)企企業(yè)云集集，吸引引更多高高級精英英人才匯匯聚光谷谷，使光光谷成為為武漢經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的新引引擎。支撐一：：領(lǐng)先的的國際人人文新區(qū)區(qū)生活配套套完善齊齊全外配套：：醫(yī)院/同同濟(jì)光光谷醫(yī)院院、武漢漢市關(guān)山山醫(yī)院、、湖北省省中醫(yī)院院等商業(yè)/亞亞洲最最長的商商業(yè)步行行街、魯魯巷廣場場購物中中心、武漢數(shù)碼碼港、光光谷書城城、蘇寧寧電器、、中百倉倉儲、中商平價價等酒店/華華美達(dá)達(dá)光谷大大酒店、、湖濱花花園酒店店等餐飲/新新加坡坡美食廣廣場、金金福盛大大酒店、、東鑫酒酒店、魯磨路美美食一條條街等銀行/工工商銀銀行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行、建設(shè)設(shè)銀行、、華夏銀銀行、浦發(fā)銀行行、民生生銀行等等內(nèi)配套套：7200平方健健康會所所、2000平平方幼兒兒園、10000平方方商業(yè)街街；路網(wǎng)完善善直達(dá)市市心地鐵2號號線、中中環(huán)線路路網(wǎng)、城城區(qū)快速速干道瞬瞬間直達(dá)達(dá)武漢三三鎮(zhèn)以及“8+1””城市圈圈；支撐一：：領(lǐng)先的的國際人人文新區(qū)區(qū)位于光谷谷的中北北倉儲位于魯巷巷的大洋洋廣場華中科技技大學(xué)、、武漢大大學(xué)、華華中師范范大學(xué)、、中南財財經(jīng)政法法大學(xué)、、中國地地質(zhì)大學(xué)學(xué)、武漢漢理工大大學(xué)、武武漢科技技大學(xué)、、中南民民族大學(xué)學(xué)等28所高校校。華師附中中附小、、華科大大附中附附小、光光谷實驗驗中學(xué)、、關(guān)山中中學(xué)、魯魯巷實驗驗小學(xué)、、武漢外外國語學(xué)學(xué)校美加加分校、、楓葉國國際學(xué)校校等多所所知名中中小學(xué)。。支撐二：：教育領(lǐng)領(lǐng)先名名校匯集集馬鞍山森森林公園園位于武武漢城東東，區(qū)域域總面積積為713.33公頃頃（約1萬畝）），其中中陸地面面積691.7公頃，，森林覆覆蓋率為為47.5%，，山地、、水面、、農(nóng)田、、村莊分分布合理理，構(gòu)成成典型的的山水田田園自然然風(fēng)光生生態(tài)型環(huán)環(huán)境。目目前，綠綠地率已已達(dá)到83%，，綠化覆覆蓋率達(dá)達(dá)到91.7%。支撐三：：坐擁全全國最大大的城市市森林公公園支撐四：：恒大品品牌實力力體現(xiàn)目前進(jìn)駐駐中國22個城城市·精品領(lǐng)領(lǐng)袖引領(lǐng)領(lǐng)品質(zhì)人人居·四度蟬蟬聯(lián)中國國房企10強(qiáng)·五次躋躋身中國國企業(yè)500強(qiáng)強(qiáng)·30.88億億元品牌牌價值·倡導(dǎo)企企業(yè)公民民理念·公益捐捐款累計計1.25億元元項目用地地面積約約32萬萬平方米米，規(guī)劃劃恢宏，，總建筑筑面積約約47萬萬平方米米。一期期分為A、B兩兩區(qū)，建建筑面積積約19萬平方方米。A區(qū)以““封閉式式設(shè)計””為初衷衷，建有有五層花花園院墅墅；B1區(qū)內(nèi)內(nèi)建有十十一層空空中院墅墅，及少少量八層層精致洋洋房；在保持居居住的獨獨立性基基礎(chǔ)上，，融入了了“私家家高檔社社交”的的功能設(shè)設(shè)計。支撐五：：純正豪豪宅規(guī)劃劃總占地32萬平方米總建面47萬平方米容積率1.64綠化率50%物業(yè)類型10幢28層高層、30幢11層小高層、23幢8層多層、24幢5層花園別墅建密度15.10%一期套數(shù)518套一期車位A地塊356個B1地塊629個外立面風(fēng)風(fēng)格為歐歐陸風(fēng)情情，采用用米黃色色的高檔檔面磚及及石材搭搭配墻面面，淺綠綠色中空空保溫玻玻璃窗，，營造金金碧輝煌煌的豪宅宅特色。。園林的整整個定位位為歐式式貴族風(fēng)風(fēng)格，意意大利古古典園林林設(shè)計，，以三大大內(nèi)湖水水系貫穿穿全園作作為主題題，并利利用項目目地塊的的高低錯錯落的地地勢，在在溪流的的幾個景景觀節(jié)處處做疊式式跌水處處理，瀑瀑布泳池池、噴泉泉使水景景空間有有收有放放，營造造出水流流的多變變性和韻韻律感。。支撐六：：歐式建建筑和景景觀園林林主次臥室室均設(shè)衛(wèi)衛(wèi)生間與與獨立衣衣帽間；；主臥設(shè)大大飄窗景景觀書房房；大戶特設(shè)設(shè)家庭廳廳；主衛(wèi)特設(shè)設(shè)雙臺盆盆、按摩摩浴缸、、淋浴房房每棟首層層各戶設(shè)設(shè)超大私私家花園園；每戶均有有儲藏室室、工人人房；擁有代表表純正豪豪宅的““玄關(guān)前前室”空空間?？臻g尺度度闊綽公共空間間面積奢奢華\私私密空間間功能豐豐富\戶戶均擁有有17－－28米米超大面面寬\3.5——4.3米超高高層高\(yùn)超大采采光面20平方方超大景景觀衛(wèi)生生間干濕濕分離\空中花花園7米米挑高\(yùn)花園院院墅首層層帶獨立立地下室室和雙花花園。空間功能能豐富戶戶擁有有空中露露臺配設(shè)25－80平方米米的超大大私家花花園露臺臺。支撐七：：室內(nèi)奢奢侈尺度度和功能能運(yùn)用酒店式入入戶大堂堂設(shè)計標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，彰彰顯豪宅宅氣質(zhì)。。酒店大堂堂裝修建建材標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)入戶大堂堂地面：：高級石石材及拋拋光磚。。入戶大堂堂墻面：：高級石石材。入戶大堂堂天花：：天花造造型吊頂頂。電梯前室室地面：：高級石石材及拋拋光磚。。電梯前室室墻面：：高級面面磚。電梯前室室天花：：天花造造型吊頂頂。11層空空中院墅墅大堂挑挑高6.4米，，70多多平方；；8層精精致洋房房大堂挑挑高4.2米，，面積50多平平方；4+1花花園院墅墅大堂北北入口66平方方、南入入口58平方，，挑高4.2米米。支撐八：：五星級級酒店式式入戶大大堂全成品交交付從項目定定位、設(shè)設(shè)計、選選材、施施工到后后期服務(wù)務(wù)的一系系列標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)體系。。通過集集約化采采購、專專業(yè)化施施工，大大幅降低低裝修成成本，并并保障成成品質(zhì)量量，讓利利于購房房者，降降低客戶戶首期置置業(yè)成本本。同時時，全成成品交付付有利于于保障社社區(qū)的安安全與環(huán)環(huán)境，讓讓客戶省省心、省省時、省省力。國際品牌牌精裝聘請全國國前三甲甲的裝修修公司擔(dān)擔(dān)任項目目精裝遴選西門門子廚房房電器、、歐普照照明、多多樂士涂涂料、西西蒙電氣氣、亞細(xì)細(xì)亞瓷磚磚衛(wèi)浴、、摩恩廚廚衛(wèi)五金金、大金金中央空空調(diào)等國國際品牌牌支撐九：：匯集眾眾多國際際品牌的的成品豪豪宅集餐飲、、棋牌、、健身中中心、室室內(nèi)恒溫溫泳池、、室外泳泳池、雪雪茄吧、、會議中心心、球類類館、兒兒童活動動中心等等于一體體。支撐十：：7200平平方米多多功能豪豪華會所所一兆韋德德理念自1999年進(jìn)進(jìn)入中國國市場以以來，大大力倡導(dǎo)導(dǎo)綠色環(huán)環(huán)保健身身和時尚尚健身運(yùn)運(yùn)動，本本著“一一切為客客戶著想想”的宗宗旨。遵循五星星級酒店店式服務(wù)務(wù)水準(zhǔn)，，并嚴(yán)格格遵守國國外的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（（卓越的的國際品品質(zhì)、完完美周到到熱情的的服務(wù)。。酒店式式服務(wù)的的潔凈場場所附增增殖）。。韋德中國國健身計計劃在2008年內(nèi)投投資亞洲洲區(qū)的中中國市場場將累計計100家一流流的國際際健身連連鎖會所所。支撐十一一：國際際五星級級健康品品牌“一一兆韋德德”進(jìn)駐駐引進(jìn)武漢漢最具知知名度和和教育質(zhì)質(zhì)量的省省特級幼幼兒園。。30位專專業(yè)幼兒兒教師、、2000平平方米室室內(nèi)教室室、500平方方米室外外活動場場地；住戶子女女均可優(yōu)優(yōu)先就讀讀。支撐十二二：育才才幼兒園園全面進(jìn)進(jìn)駐本案案陽光車庫庫電梯直達(dá)達(dá)戶均配備備雙車位位花園院墅墅樓棟專專屬車庫庫支撐十三三：戶均均雙車位位配置戴德梁行行在全球球各主要要城市均均享有盛盛名，由由舊金山山至上海海、斯德德哥爾摩摩至悉尼尼，均家家傳戶曉曉。公司司在全球球四十個個國家兩兩百家分分公司共共有一萬萬名員工工為客戶戶服務(wù)。。支撐十十四：：戴德德梁行行物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)內(nèi)內(nèi)容支撐十十四：：戴德德梁行行物業(yè)業(yè)管理理公共服服務(wù)：：\安安全管管理服服務(wù)\道路路、交交通、、停車車管理理服務(wù)務(wù)\環(huán)環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生、、垃圾圾清運(yùn)運(yùn)服務(wù)務(wù)\供供水、、供電電系統(tǒng)統(tǒng)維護(hù)護(hù)、運(yùn)運(yùn)行服服務(wù)\電梯梯運(yùn)行行、維維護(hù)服服務(wù)\小區(qū)區(qū)公共共設(shè)施施設(shè)備備日常常維護(hù)護(hù)服務(wù)務(wù)\物物業(yè)檔檔案資資料管管理服服務(wù)\小區(qū)區(qū)綠化化服務(wù)務(wù)\社社區(qū)文文化活活動服服務(wù)家庭常常規(guī)服服務(wù)：：代繳繳公用用事業(yè)業(yè)費(fèi)\送洗洗衣服服務(wù)\叫車車服務(wù)務(wù)\訂訂報報刊雜雜志服服務(wù)\代代找找傭工工服務(wù)務(wù)\訪訪客留留言服服務(wù)\行李李服務(wù)務(wù)\代代訂機(jī)機(jī)票、、酒店店客房房服務(wù)務(wù)專業(yè)性性特約約服務(wù)務(wù):室室內(nèi)設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備維維修服服務(wù)\商務(wù)務(wù)服務(wù)務(wù)\鮮鮮花送送遞室室內(nèi)內(nèi)植物物擺放放服務(wù)務(wù)\汽汽車清清洗及及保養(yǎng)養(yǎng)服務(wù)務(wù)\搬搬遷服服務(wù)\物業(yè)業(yè)租賃賃服務(wù)務(wù)\送送飲用用水及及送餐餐服務(wù)務(wù)\照照顧兒兒童童接送送上學(xué)學(xué)服務(wù)務(wù)\其其他服服務(wù)第四部部分整整體營營銷推推廣方方案營銷目目標(biāo)蓄水水期期：3月31日日-4月14日日發(fā)卡卡備注：：大定定金額額為5萬元元開盤盤期期：3月28日日營銷銷中心心正式式開放放使用用4月15日日開盤盤，以以三類類物業(yè)業(yè)代表表入市市，保保證產(chǎn)產(chǎn)品的的完整整性銷售目目標(biāo)：：價格目目標(biāo)：：整盤13.4萬萬方/534套套（已已拿到到預(yù)售售證的的資源源）08年年12月底底之前前完成成總銷銷大定定指標(biāo)標(biāo)的90％％（約約12.07萬萬方/480套套）4月15日日開盤盤，力力爭實實現(xiàn)50%去化化量（（256套套）。。整體戰(zhàn)戰(zhàn)略人海戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)廣告轟轟炸事件營營銷短時間間內(nèi)多多層次次多通通路密密集廣廣告攻攻勢，，聚焦焦全武武漢公公眾關(guān)關(guān)注1+N多多點銷銷售模模式針對目目標(biāo)客客層群群體的的直銷銷行為為（小小眾活活動及及大客客戶直直銷））強(qiáng)迫記記憶精準(zhǔn)傳傳播多點銷銷售推廣策策略2、占占領(lǐng)武武漢重重要干干道及及商業(yè)業(yè)中心心的戶戶外陣陣地3、創(chuàng)創(chuàng)新的的硬廣廣發(fā)布布形式式(頭版版包頭頭)6、““恒大大會””全程程導(dǎo)入入4、系系列新新聞炒炒作式式的媒媒體跟跟蹤1、高高密度度、全全通路路的媒媒體投投放，，保證證項目目曝光光率5、關(guān)關(guān)鍵節(jié)節(jié)點的的事件件炒作作銷售策策略2、4+1F和和8F產(chǎn)品品高報報低開開公布布各棟棟均價價，進(jìn)進(jìn)行蓄蓄卡3、以以4+1花花園院院墅作作為價價格標(biāo)標(biāo)桿，，掩護(hù)護(hù)11層空空中院院墅主主力產(chǎn)產(chǎn)品去去化5、價價格平平開高高走，，小步步快跑跑，實實現(xiàn)項項目最最大價價值6、公公開后后房源源實行行動態(tài)態(tài)銷控控，實實現(xiàn)去去化均均衡性性7、現(xiàn)現(xiàn)場售售樓處處、外外接待待點、、易居居臣信信門店店多層層次、、多網(wǎng)網(wǎng)點推推進(jìn)4、4+1F開開盤推推售，，8層層精致致洋房房后續(xù)續(xù)加推推，持持續(xù)制制造銷銷售興興奮點點1、11F空中中院墅墅公布布一房房一價價表，，直接接推售售推廣實實施細(xì)細(xì)則推廣實實施細(xì)細(xì)則綱綱要1、通通路的的選擇擇與運(yùn)運(yùn)用（報廣廣、戶戶外、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、電電臺、、、分分眾、、短信信）3、銷銷售道道具構(gòu)構(gòu)成（樓書書、模模型））4、現(xiàn)現(xiàn)場包包裝（工地地包裝裝、看看房通通道包包裝））5、開開盤活活動6、恒恒大會會（小眾眾活動動）2、系系列新新聞報報道報紙廣廣告———武武漢主主流六六大媒媒體密密集轟轟炸戶外高高炮———占占領(lǐng)武武漢三三鎮(zhèn)交交通主主干道道網(wǎng)絡(luò)廣廣告———選選擇點點擊率率最高高的房房地產(chǎn)產(chǎn)門戶戶網(wǎng)站站電臺廣廣播———收收聽率率較高高的電電臺頻頻道宣宣傳雜志廣廣告———發(fā)發(fā)行通通路面面向高高端的的平面面媒體體分眾傳傳媒———中中國知知名樓樓宇電電視廣廣告媒媒體短信投投放———以以定點點及攔攔截形形式大大量覆覆蓋通路的的選擇擇與運(yùn)運(yùn)用主力媒媒體楚天都都市報報：覆覆蓋全全省的的報紙紙媒體體。武漢晚晚報：：武漢漢家庭庭訂戶戶量最最高的的報紙紙媒體體；輔助媒媒體長江日日報：：武漢漢市黨黨報，，機(jī)關(guān)關(guān)單位位訂閱閱率高高；楚天金金報：：武漢漢市年年輕人人最喜喜歡的的報紙紙；武漢晨晨報：：武漢漢白領(lǐng)領(lǐng)較為為偏愛愛的報報紙。。長江商商報：：武漢漢新近近崛起起的報報紙媒媒體；；發(fā)布周周期：：——08.04.15（新新聞通通稿提提前預(yù)預(yù)熱））發(fā)布形形式：：報頭包包面、、底版版、新新聞報報道1、報報紙通路的的選擇擇與運(yùn)運(yùn)用排期要要點：：1、報報紙通路的的選擇擇與運(yùn)運(yùn)用時間發(fā)布媒體發(fā)布形式3月27日（三）楚報/金報/長報/商報/晨報/晚報六報新聞通稿跟進(jìn)3月31日（一）楚報/金報/長報/商報/晨報1P底版晚報4P包頭4月3日（四）楚報/金報/長報/商報/晨報/晚報1P底版4月4日（五）楚報/金報/長報/商報/晨報/晚報1P底版4月10日（四）晚報4P包頭4月11日（五）楚報/金報/長報/商報/晨報/晚報1P底版4月14日（一）晚報4P包頭1P底版4月15日（二）楚報/金報/長報/商報/晨報/晚報1P底版2、戶戶外通路的的選擇擇與運(yùn)運(yùn)用序號媒體位置發(fā)布時間述求主題備注1機(jī)場高速雙面立柱3月~6日恒大地產(chǎn)成品豪宅塑造專家恒大地產(chǎn)品牌宣傳恒大地產(chǎn)榮耀十年矢志超越2二橋漢口橋口3面3月~4日恒大華府大武漢豪門府邸1面精工·豪品·高宅·湖景2面坐擁萬畝森林超越豪宅巔峰3面3中南3月~4日恒大華府大武漢豪門府邸發(fā)布網(wǎng)網(wǎng)站：：搜房房、億億房億房———武武漢地地區(qū)知知名的的房地地產(chǎn)門門戶網(wǎng)網(wǎng)站搜房———全全國知知名的的房地地產(chǎn)門門戶網(wǎng)網(wǎng)站發(fā)布形形式：：通欄欄、整整屏廣廣告、、畫中中畫發(fā)布網(wǎng)站發(fā)布形式億房首頁通欄條4月1日—4月27日2.首頁整屏廣告4月3日-4月10日3.畫中畫廣告4月1日-4月7日搜房首頁通欄條3月25日-4月25日2.首頁整屏廣告4月7日—4月17日3.畫中畫廣告3月25日-4月30日3、網(wǎng)網(wǎng)站通路的的選擇擇與運(yùn)運(yùn)用3、網(wǎng)網(wǎng)站通路的的選擇擇與運(yùn)運(yùn)用發(fā)布頻道發(fā)布形式1107.8湖北電臺交通頻道5秒奧運(yùn)倒計時+30秒硬廣：每天10次（8：30—22：30）15秒硬廣：插播70次/天（8：30—22：30）2103.8湖北電臺音樂頻道5秒奧運(yùn)倒計時+30秒硬廣：每天10次（8：30—22：30）15秒硬廣：插播60次/天（8：30—22：30）3101.8武漢電臺文藝頻道整點資訊+15秒硬廣：10次/天（8：30—22：30）492.7楚天電臺交通體育臺特約交通信息+15秒硬廣：10次/天（8：30—22：30）15秒硬廣：插播60次/天（8：30—22：30）發(fā)布周期：4.14.124、電電臺通路的的選擇擇與運(yùn)運(yùn)用發(fā)布媒媒體：：—武漢漢知名名的高高端雜雜志發(fā)布期期：4月刊刊做封封底＋＋4P內(nèi)頁頁發(fā)布渠渠道：：東方航航空、、東星星航空空、天天河機(jī)機(jī)場貴貴賓廳廳、金金融貴貴賓廳廳、高高檔餐餐飲包包房、、星級級酒店店、高高爾夫夫俱樂樂部、、高端端人群群實名名投遞遞。5、雜雜志通路的的選擇擇與運(yùn)運(yùn)用中國知知名樓樓宇電視廣廣告媒媒體。。發(fā)布形形式：：30秒秒項目目3D廣告告片，，每日滾滾動播播放120次。。發(fā)布周周期：：3月31日日至4月7日6、分分眾傳傳媒通路的的選擇擇與運(yùn)運(yùn)用特殊區(qū)區(qū)域短短信：：中高檔檔百貨貨：新新世界界百貨貨、群群光、、武漢漢國際際廣場場等傳統(tǒng)富富人社社區(qū)：：水果果湖區(qū)區(qū)域、、漢口口濱江江區(qū)域域、麗麗島花花園區(qū)區(qū)域等等工業(yè)園園：光光谷產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園、沌沌口開開發(fā)區(qū)區(qū)交通要要道：：機(jī)機(jī)場場、8+1城際際高速速高檔休休閑場場所：：五星星級酒酒店、、高級級俱樂樂部商務(wù)核核心區(qū)區(qū)：西西北湖湖區(qū)域域等；；數(shù)據(jù)庫庫定向向短信信：高高端車車主、、企業(yè)業(yè)主、、高爾爾夫球球會等等；7、短短信通路的的選擇擇與運(yùn)運(yùn)用新聞炒炒作主主題1、中中國企企業(yè)500強(qiáng)中中國國地產(chǎn)產(chǎn)10強(qiáng)恒恒大地地產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)勢進(jìn)進(jìn)軍武武漢??！2、恒恒大華華府皇皇家成成品大大宅榮榮耀亮亮相?。?、恒恒大華華府重重新定定義武武漢豪豪宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)！！4、國國際巨巨星助助陣恒恒大華華府盛盛大公公開?。?、恒恒大華華府勁勁銷有有理新聞炒炒作頻頻次新聞報報道全全程配配合、、軟文文重要要節(jié)點點適度度補(bǔ)充充！目的配合硬硬性廣廣告宣宣傳，，提高高宣傳傳密度度！借勢新新聞的的言論論權(quán)威威性提提升項項目影影響力力！系列新新聞報報道開盤前前軟文文計劃劃日期媒體版面規(guī)格主題3.24周一楚天都市報武漢晚報武漢新聞版1500字加圖片，記者署名文章形象＋項目概況＋售卡信息大武漢首席豪門尊邸——恒大華府，精品生活理念引領(lǐng)光谷新主流長江日報長江商報武漢新聞版1000字加圖片，記者署名文章3.26周三楚天都市報武漢晚報武漢新聞版1500字加圖片，記者署名文章規(guī)劃＋園林＋售卡信息國際大師御筆規(guī)劃，貴族臺地園林，奠基恒大華府頂級豪宅地位長江日報長江商報武漢新聞版1000字加圖片，記者署名文章3.28周五楚天都市報武漢晚報武漢新聞版1500字加圖片，記者署名文章精裝＋配套＋售卡信息恒大華府結(jié)盟國際頂級品牌，力鑄奢華精裝之最——國際五星級健身品牌一兆韋德正式簽約入住長江日報長江商報武漢新聞版1000字加圖片，記者署名文章開盤前前軟文文計劃劃日期媒體版面規(guī)格主題3.28-4.6周五～周日楚天都市報武漢晚報武漢新聞版1500字加圖片，記者署名文章項目信息＋售卡倒計時3月28日恒大華府火爆認(rèn)籌——健康體驗館、精裝樣板房齊并開放周五/周六長江日報長江商報武漢新聞版1000字加圖片，記者署名文章4.7-4.13周一～周五楚天都市報武漢晚報武漢新聞版1500字加圖片，記者署名文章項目賣點＋火爆售卡＋開盤預(yù)告恒大華府即將開盤——印證大武漢首席豪門魅力周四、周五長江日報長江商報武漢新聞版1000字加圖片，記者署名文章4.14周一楚天都市報武漢晚報武漢新聞版1500字加圖片，記者署名文章項目簡介＋售卡倒計時＋開盤倒計時4月15日，恒大華府全球耀世開盤周一長江日報長江商報武漢新聞版1000字加圖片，記者署名文章4.15開盤周二銷售道道具構(gòu)構(gòu)成樓書：：3本本樓書組組合：：1.概概念樓樓書2.產(chǎn)產(chǎn)品樓樓書3.成成品房房樓書書模型：：4種種模型類類別：：1.光光谷區(qū)區(qū)域模模型重點包包含：：森林林公園園、東湖、、三心心之心心科技新新城。。2.項項目整整體模模型3.各各戶型型模型型4.會會所模模型其他道道具：：1.折折頁2.戶戶型單單張3.手手提袋袋4.禮禮品5卡銷售道道具構(gòu)構(gòu)成產(chǎn)品樓書概念樓書銷售道具構(gòu)構(gòu)成折頁戶型單張?zhí)岽ìF(xiàn)場包裝1、工地圍圍墻2、看房通通道現(xiàn)場包裝08年4月月15日恒大華府盛盛大大公開開盤主題活活動活動目的1.充分展展示恒大品品牌的強(qiáng)大大實力；2.全力提提升項目知知名度，展展現(xiàn)恒大華華府高端形形象；3.邀約見見證合作品品牌，展現(xiàn)現(xiàn)項目獨特特的價值賣賣點；4.以人氣氣逼迫購卡卡客戶轉(zhuǎn)化化為成交業(yè)業(yè)主；5.為開盤盤后的銷售售展開集聚聚人氣資源源。開盤主題活活動開盤主題活活動活動安排活動時間：：2008年4月15日10：00—12：00活動地點：：現(xiàn)場營銷銷中心主辦單位：：恒大地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)擬邀嘉賓：：恒大集團(tuán)團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、政政府官員、、項目各合合作單位代代表、武漢主流媒媒體單位、、購卡客戶戶。銷售實施細(xì)細(xì)則銷售實施細(xì)細(xì)則綱要1、蓄水策策略2、價格策策略3、開盤資資源4、銷售組組織1、蓄水策策略1、蓄水策策略1.1,蓄蓄水時間3月31日日—4月14日(共計15天)1.2,蓄蓄水道具卡銷售●售卡形式式：一戶一一卡●售卡范圍圍：開盤房房源●售卡時間間：3月31日4月月14日(共計15天)●售卡目的的：1、篩選有有效客戶，，廣聚人氣氣，把控客客戶需求，，引導(dǎo)客戶戶做出合理理的選購；；2、確保轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)定成功率率；3、確保簽簽約成功率率?！駜?yōu)惠卡金金額：5萬萬元●優(yōu)惠卡執(zhí)執(zhí)行要素：：1、5月1日開始發(fā)發(fā)售卡；2、卡優(yōu)惠惠為9折。?！窨ǖ氖褂糜靡?guī)則：1、持卡購購房，可享享受總房款款9折優(yōu)惠惠；2、本卡僅僅作優(yōu)惠使使用，不保保證具體房房源，不具具備任何優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)；3、本卡實實行實名制制，不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓更名；；4、每套單單元僅限使使用一張優(yōu)優(yōu)惠卡，成成功購買恒恒大華府住住宅單位后后，該卡的的各項優(yōu)惠惠購房權(quán)益益自動失效效；5、本卡優(yōu)優(yōu)惠時間截截止到開盤盤當(dāng)日；6、若客戶戶未能認(rèn)購購本項目房房源，開盤盤后可提出出書面退卡卡要求，卡卡的面值金金額將于提提出申請之之日起一周周內(nèi)無息退退還。1、蓄水策策略1.3,蓄蓄水客戶準(zhǔn)準(zhǔn)備性的提提升11F一房房一價表公公布在前期蓄水水周期短的的情況下，，公開時，，對11F產(chǎn)品公布布一房一價價表，直接接推售，有有效縮短短客戶對對價格的的猶疑期期，促成成盡快成成交。4+1F和8F產(chǎn)品高高報低開開逼定蓄水階段段價表中中，單戶戶價格將將比開盤盤當(dāng)天價價格略高高，以提提高客戶戶的價格格預(yù)期。具具體價格格公布時時，相比比蓄卡期期略低的的銷售價價格將有有助于刺刺激客戶戶的購買沖沖動。1、蓄水水策略4+1F和8F產(chǎn)品樓樓棟均價價公布公開時，，4+1F和8F兩類類產(chǎn)品公公布樓棟棟均價，，把控客客戶對價價格體系系的接受受程度的的同時，，有效促促進(jìn)11F產(chǎn)品品的去化化。2、價格格策略2、價格格策略2.1,整體產(chǎn)產(chǎn)品分布布A區(qū)4+1花園別墅48套B1區(qū)11層空中院墅

374套B1區(qū)8層精致洋房96套區(qū)域產(chǎn)品套數(shù)套數(shù)比例面積（㎡）面積比例A區(qū)4+1花園別墅489.27%14736.8211.86%B區(qū)11層空中院墅37472.20%98206.7479.05%8層精致洋房9618.53%11286.849.09%合計518100%124230.40100%空中院墅（11F）可售配比表序號戶