某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略初步思考

贏(yíng)在2008臨沂碧水綠洲營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略初步思考龍勝房地產(chǎn)顧問(wèn)2023/1/30我司理解的碧水綠洲B區(qū)（一期）操盤(pán)目標(biāo)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略承擔(dān)一定社會(huì)責(zé)任——區(qū)域城市功能(羅莊濱河片區(qū)的居住功能)的建立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略通過(guò)碧水綠洲一期的運(yùn)作，樹(shù)立碧水綠洲項(xiàng)目在臨沂市區(qū)房產(chǎn)消費(fèi)者心目中鮮明形象，為項(xiàng)目隨后幾期的開(kāi)發(fā)以及凱泰品牌的樹(shù)立打下良好基礎(chǔ)快速運(yùn)作，良性循環(huán)，保持良好的現(xiàn)金流。盡可能縮短銷(xiāo)售周期，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目隨后的開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期匯報(bào)框架本項(xiàng)目初步理解初步市場(chǎng)定位與推廣概要房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目特質(zhì)供應(yīng)特征項(xiàng)目綜合分析需求特征城市發(fā)展客戶(hù)研究項(xiàng)目定位分析價(jià)值體系建立推廣概要整體定位客戶(hù)定位案例借鑒臨沂宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)：發(fā)展迅速，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)臨沂市作為山東省土地面積最大、人口最多的地級(jí)市，在魯西南乃至華北、中原區(qū)域的經(jīng)濟(jì)格局中處于重要位置，尤其是在交通、物流商貿(mào)方面扮演著重要角色。2006年，臨沂市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1404.9億元，增長(zhǎng)16.3%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值178.7億元，增長(zhǎng)3%，其第二產(chǎn)業(yè)增加值730.8億元，增長(zhǎng)18.5%.第三產(chǎn)業(yè)增加值495.4億元，增長(zhǎng)18.3%。三次產(chǎn)業(yè)增加比例為12.7：52：35.3。城市發(fā)展臨沂進(jìn)入房地產(chǎn)迅速發(fā)展階段結(jié)論：臨沂房地產(chǎn)進(jìn)入全面快速發(fā)展階段發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展2006年臨沂人均GDP13639元；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率16.3％城市發(fā)展臨沂人口環(huán)境：城市化進(jìn)程加快，人口增加迅速

城市發(fā)展臨沂市區(qū)是由蘭山、河?xùn)|、羅莊三區(qū)組成，城區(qū)規(guī)劃面積600平方公里，目前在建城區(qū)面積123平米公里，市區(qū)常住人口120萬(wàn)，規(guī)劃到2010年，城區(qū)人口145萬(wàn)人。羅莊區(qū)內(nèi)現(xiàn)在項(xiàng)目以自然消化為主?？h區(qū)土地面積(平方公里)鄉(xiāng)(個(gè))鎮(zhèn)(個(gè))辦事處(個(gè))村(個(gè))戶(hù)數(shù)(萬(wàn)戶(hù))人口數(shù)(人)合計(jì)17184.1032129199578309.0210186331蘭山650.377444725.46892802羅莊370.63822613.91428150河?xùn)|727.6314747517.50610959沂南1774.08116

97829.85909136郯城1306.58611

87126.13981045沂水2334.80613

122535.941108274蒼山1799.86714

117931.691184204費(fèi)縣1903.75414

104528.31925383平邑1824.79214

105629.20991112莒南1752.00216

93734.12991239蒙陰1601.6029

58717.67530391臨沭1038.01111

55219.23633636城市規(guī)劃及分區(qū)

城市發(fā)展規(guī)劃預(yù)測(cè)2010年和2020年臨沂市的城鎮(zhèn)人口分別為493萬(wàn)和701萬(wàn)左右：城市化水平分別達(dá)到45%和60%左右。1、城市性質(zhì)魯東南地區(qū)的中心城市：全國(guó)性商貿(mào)物流中心之一：歷史文化名城：具有濱水特色的宜居城市。2、人口規(guī)劃近期（2010年）：城市人口為145萬(wàn)人，其中常住人口118萬(wàn)人，暫住人口為30萬(wàn)人。3、用地規(guī)劃近期（2010）：城市用地規(guī)模達(dá)到160平方公里。遠(yuǎn)期（2020）：城市用地規(guī)模達(dá)到219平方公里。4、一河五片規(guī)劃臨沂中心城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)提出以沂河為軸分蘭山、羅莊、河?xùn)|、南坊、東南五片組團(tuán)的“一河五片、組團(tuán)發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略建議。2007在建、新售代表樓盤(pán)分布圖房地產(chǎn)市場(chǎng)碧水綠洲區(qū)域板塊研究：從板塊的屬性來(lái)看，雖然本項(xiàng)目位于羅莊區(qū)，但我司還是建議劃入濱河板塊，這樣更容易啟動(dòng)市區(qū)的白領(lǐng)市場(chǎng)和羅莊區(qū)的高端客戶(hù)群市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不單是樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)，也是板塊的競(jìng)爭(zhēng)，因其具有極強(qiáng)的地域性特點(diǎn)。一般情況下，同一區(qū)位的樓盤(pán)在戶(hù)型組合、銷(xiāo)售價(jià)格、目標(biāo)客戶(hù)等等特性上都較為接近。依據(jù)決定板塊劃分的三大因素城市行政網(wǎng)路結(jié)構(gòu)、區(qū)位特征、市民認(rèn)知，可將臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為以下五個(gè)板塊：濱河板塊：臨沂最高端板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)a、區(qū)位劃分：沂河右畔，以濱河大道為軸心，北至雙嶺路南至沂河路。b、概況：此板塊為最活躍板塊，有蘭亭水岸、觀(guān)天下花園、開(kāi)元上城、外灘明珠等項(xiàng)目；板塊內(nèi)項(xiàng)目在品質(zhì)、規(guī)劃等方面具有一定特色，是臨沂地區(qū)高檔住宅集中板塊。隨著本板塊社區(qū)環(huán)境的形成、后續(xù)開(kāi)發(fā)的進(jìn)展，以及沿河景觀(guān)賣(mài)點(diǎn)、此板塊的居住環(huán)境會(huì)得到進(jìn)一步升級(jí)，板塊的范圍也將會(huì)不斷擴(kuò)張，潛力巨大。項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積（萬(wàn)平米）總建筑面積（萬(wàn)平米）開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)型銷(xiāo)售均價(jià)（元/平方米）清水灣12312006年10月14日高層三室兩廳3400開(kāi)元上城10242006年6月高層三室兩廳4200濱河國(guó)際22502007年5月22日別墅/高層三室兩廳/四室兩廳3900蘭亭水岸1.592007年7月8日高層三室兩廳4300觀(guān)河苑1.552006年10月18日高層三室兩廳/四室兩廳3300東方花苑392007年5月10日高層三室兩廳3700外灘明珠1046——高層三室兩廳4200代表項(xiàng)目列表濱河板塊塊：規(guī)模模較大，，檔次較較高房地產(chǎn)市市場(chǎng)沂河濱河河板塊項(xiàng)項(xiàng)目整體體規(guī)模較較大，在在售住宅宅總供應(yīng)應(yīng)量較大大。其中中以濱河河國(guó)際的的樓盤(pán)規(guī)規(guī)模為最最大，達(dá)達(dá)50萬(wàn)萬(wàn)平米。。濱河板塊塊：戶(hù)型型面積配配比分析析表房地產(chǎn)市市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型面積（m2）比例清水灣高層6920%116-14420%150-21260%開(kāi)元上城高層5020%150-16050%170-30030%濱河國(guó)際疊拼/高層12020%130-14050%20030%外灘明珠高層13550%18010%20020%蘭亭水岸高層8830%136-17030%20930%觀(guān)河苑高層130(售完)25%16050%19020%東方花苑高層10030%13030%19030%濱河板塊塊價(jià)格分分析房地產(chǎn)市市場(chǎng)依托暢通的交交通、優(yōu)美的的沂河景觀(guān)、、較為先進(jìn)的的戶(hù)型設(shè)計(jì)使使該板塊內(nèi)的的住宅銷(xiāo)售均均價(jià)居全市各各板塊銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格的最高位位。濱河板塊綜合合分析房地產(chǎn)市場(chǎng)依托暢通的交交通、優(yōu)美的的沂河景觀(guān)、、較為先進(jìn)的的戶(hù)型設(shè)計(jì)使使該板塊內(nèi)的的住宅銷(xiāo)售均均價(jià)居全市各各板塊銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格的最高位位。物業(yè)類(lèi)型：板塊內(nèi)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模都比較大大，因此大多多也做到了多多樣化配比。從物業(yè)形形態(tài)看，小高高層和高層成成為市場(chǎng)的主主流，但多層層依然在消費(fèi)者者心中占有重重要地位，成成為不少購(gòu)房房者的首選。。戶(hù)型配比：板塊內(nèi)部各項(xiàng)項(xiàng)目在戶(hù)型上上較為統(tǒng)一，，基本上以三三居室為主流產(chǎn)品，并并且都占到各各自項(xiàng)目很大大的一部分比比例，戶(hù)型面面積在130-180之間間；別墅類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品的戶(hù)型面面積較大，戶(hù)戶(hù)型分布多在200-400平方方米之間。板塊對(duì)比分析析房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊名稱(chēng)規(guī)模價(jià)格(以取樣項(xiàng)目)戶(hù)型客戶(hù)群特點(diǎn)濱河板塊項(xiàng)目適中,規(guī)模多在10萬(wàn)平以上總價(jià)/單價(jià)均為最高估算均價(jià):3900以三居室為主流，面積在130-180之間,另有部分別墅項(xiàng)目財(cái)力較強(qiáng)的二次以上置業(yè)的商人/公務(wù)員。蘭山板塊項(xiàng)目最多,規(guī)模較小總價(jià)較高/單價(jià)較高估算均價(jià):2850三(二)居室為主力戶(hù)型，面積集中在80-140平米之間，首次置業(yè)的周邊居民為主南坊板塊項(xiàng)目規(guī)模最大總價(jià)較高/單價(jià)稍低估算均價(jià):2750主力是三室兩廳，面積為110-140平米。以區(qū)外消費(fèi)人群為主羅莊板塊總價(jià)低/單價(jià)低估算均價(jià):1950主力戶(hù)型面積在100-130平方米之間的三室兩廳。本地人為主河?xùn)|板塊總價(jià)低/單價(jià)低主力戶(hù)型面積在100-130平方米之間的三室兩廳。本地人為主住宅市場(chǎng)小結(jié)結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)□目前，在售樓樓盤(pán)的總供應(yīng)應(yīng)量較大，超超出市場(chǎng)能夠夠接受的范圍圍，但普遍都都是規(guī)模較小的社區(qū)，，相比之下，，本項(xiàng)目有一一定的規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)；□近期在售項(xiàng)目目，建筑類(lèi)型型方面，高層層最多，說(shuō)明明本地房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)處于上上升階段，，一方面是城城市發(fā)展的形形象需要，另另一方面也反反映了需求市市場(chǎng)對(duì)于高層層住宅的逐漸漸認(rèn)同和接受受；□在售樓盤(pán)，均均價(jià)水平普遍遍在3000-3300元/平米，，總價(jià)水平在在50-60萬(wàn)之間比例例最多；□目前，臨沂市市住房接受度度方面，多層層〉高層，高高層產(chǎn)品處于于正在逐步被被市場(chǎng)接受的的階段；□在售的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，在戶(hù)戶(hù)型、面積等等方面，很大大部分的客戶(hù)戶(hù)需求沒(méi)有被被滿(mǎn)足，存在在市場(chǎng)空白和和發(fā)展空間（（比如面積較較小的戶(hù)型））；□開(kāi)發(fā)商的品牌牌效應(yīng)和客戶(hù)戶(hù)積累非常重重要，沂河花花園是一個(gè)例例子，要在開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的同同時(shí)樹(shù)立良好好的開(kāi)發(fā)商品品牌，吸引大大量客群；□出色的營(yíng)銷(xiāo)推推廣，在項(xiàng)目目銷(xiāo)售過(guò)程中中作用比較大大，金鷹花園園是一個(gè)例子子，要能夠建建立項(xiàng)目的知知名度、美譽(yù)譽(yù)度，打消客客戶(hù)種種購(gòu)房房顧慮，促成成客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)；；□當(dāng)?shù)乜蛻?hù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)習(xí)慣是以按按揭貸款為主主要付款方式式，這就要求求開(kāi)發(fā)商在按按揭貸款方面面為客戶(hù)提供供服務(wù)和便利利，促成項(xiàng)目目銷(xiāo)售。我們的分析工工具項(xiàng)目定位分析析非期望結(jié)果———由特定情境導(dǎo)導(dǎo)致的特定結(jié)果期望結(jié)果———不喜歡某一結(jié)果果，想得到其它結(jié)結(jié)果R1R2Q界定問(wèn)題C：矛盾或沖沖突（complication））

——R1與R2之間間存在著的矛矛盾或沖突項(xiàng)目定位分析析R1(按常規(guī)發(fā)展展的可能結(jié)果果)R2(我們的期望望目標(biāo))資源不足，比比較優(yōu)勢(shì)不明明顯，品牌形象不夠夠突出和鮮明明陷入羅莊區(qū)域域的價(jià)格體系系市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，價(jià)值點(diǎn)不不明顯以羅莊區(qū)域客客戶(hù)為主，客客戶(hù)承受能力力與容量有限限形象價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)客戶(hù)市場(chǎng)占位高形形象、高品質(zhì)質(zhì)實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破破（突破羅莊莊）競(jìng)爭(zhēng)突圍，需需找項(xiàng)目差異異化的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)價(jià)值定位有效的目目標(biāo)客戶(hù)，將將客戶(hù)群擴(kuò)大大為臨沂市區(qū)區(qū)范圍突破羅莊項(xiàng)目定位分析析案例研究研究問(wèn)題———“處于熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域的大規(guī)規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成成功開(kāi)發(fā)模式式”案例選取原則則1、房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域域2、屬于發(fā)展展區(qū)域，發(fā)展展前景看好3、實(shí)現(xiàn)大規(guī)規(guī)模開(kāi)發(fā)，樹(shù)樹(shù)立品牌及快快速搶占市場(chǎng)場(chǎng)4、客戶(hù)群體體實(shí)現(xiàn)面向全全市，廣泛傳傳播項(xiàng)目定位分析析上海萬(wàn)科假日日風(fēng)景項(xiàng)目規(guī)模：小小區(qū)占地近1000畝，，住宅建筑面面積約55萬(wàn)萬(wàn)平方米，規(guī)規(guī)劃總居住人人口約1.6萬(wàn)人。項(xiàng)目區(qū)位：上上海市四大跨跨世紀(jì)居住小小區(qū)之一—春春申示范區(qū)的的核心位置，，它北至春申申路，南至春春申塘，西至至莘奉公路，，東到偉業(yè)路路（規(guī)劃中））集中了示范區(qū)區(qū)中大部分的的公建配套，，形成一個(gè)居居住、生活、、環(huán)境和諧相相依、可持續(xù)續(xù)發(fā)展的新市市鎮(zhèn)(NewTown)。萬(wàn)科假日風(fēng)景景是按照“新新市鎮(zhèn)”這一一規(guī)劃理念進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、配配套的。在建建筑風(fēng)格上充充滿(mǎn)澳洲風(fēng)情情。小區(qū)的配套可可以歸納為““一個(gè)學(xué)區(qū)，，兩條大道，，三個(gè)中心，，四個(gè)景區(qū)””。8000平米假日廣場(chǎng)4000平米兒童天地中央廣場(chǎng)71300平米郊野綠園春申學(xué)校長(zhǎng)500米寬18米花園大道雙語(yǔ)幼兒園社區(qū)服務(wù)中心蘇豪街區(qū)19000平米蔚秀湖假日會(huì)一個(gè)學(xué)區(qū)四個(gè)景區(qū)三個(gè)中心項(xiàng)目定位分析析Newtown開(kāi)發(fā)理念Newtown不同于于一般的現(xiàn)代代城市，它更更加適合人們們居住。Newtown具有三三個(gè)明顯的特特點(diǎn)：規(guī)?；瘞?lái)的的成熟配套和和便捷的生活活設(shè)施；豐富多元的文文化形態(tài)和景景觀(guān)；可以持續(xù)發(fā)展展的生態(tài)系統(tǒng)統(tǒng)在Newtown，人人們將強(qiáng)烈感感受到人性化的步行行空間、獨(dú)立的社區(qū)布布局及市鎮(zhèn)社區(qū)中心心（TownCenter）的獨(dú)特特魅力。TownCenter(社區(qū)中心心)：這是社區(qū)中中具有特殊意意義的部位，，是鼓勵(lì)居民民步行活動(dòng)的公公共空間，通?？捎脕?lái)來(lái)進(jìn)行特殊的社區(qū)活活動(dòng)。萬(wàn)科假日風(fēng)風(fēng)景擁有風(fēng)格格獨(dú)特的嘉年年華式的假日日廣場(chǎng)（集中中商業(yè)街），，這個(gè)宜人尺尺度的休閑廣廣場(chǎng)，將購(gòu)購(gòu)物和休閑的的空間自然結(jié)結(jié)合。盤(pán)標(biāo)-歐洲風(fēng)風(fēng)情標(biāo)志，給業(yè)主以歸屬屬感項(xiàng)目定位分析析萬(wàn)科假日風(fēng)景景處于城市化化進(jìn)程的過(guò)程程和階段與上海萬(wàn)科假假日風(fēng)景類(lèi)似似的是，碧水水綠洲項(xiàng)目，，與板塊內(nèi)其其他的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)比，低低容積率、高高綠化率是其其明顯的特點(diǎn)點(diǎn)，因此，具具備了松散型型社區(qū)的特質(zhì)質(zhì)。中心城郊區(qū)化新城城市群假日風(fēng)景城市化發(fā)展歷歷程：松散型都市社社區(qū)松散型都市社社區(qū)的定義主主要是針對(duì)城城市中心的緊湊型社區(qū)和郊區(qū)的純住宅宅區(qū)（第二居居所為主）兩種居住模式式提出的。其定義為：當(dāng)當(dāng)代國(guó)際社區(qū)區(qū)發(fā)展的第三三代模式，一一種可持續(xù)發(fā)展的的自我生長(zhǎng)的的社區(qū)，具備備自身造血功功能，能夠?yàn)闉樯鐓^(qū)居民和和家庭在不同同的成長(zhǎng)階段段提供居住產(chǎn)產(chǎn)品和社區(qū)服服務(wù)兩方面的的多元化需求求，因而具備備自我生長(zhǎng)能能力的社區(qū)形形態(tài)。萬(wàn)科假日風(fēng)景景具備了松散散型社區(qū)的特特質(zhì)，為社區(qū)區(qū)居民提供了了一個(gè)永久性性的居住空間間，是城市化化進(jìn)程的過(guò)程程和階段大規(guī)模住區(qū)案案例成功總結(jié)結(jié)模式研究消除陌生感的的四大措施區(qū)域重要政府府投入或配套套的嫁接強(qiáng)勢(shì)主題，如如運(yùn)動(dòng)主題、、異域風(fēng)情主主題以齊全的生活活配套，如教教育、醫(yī)療或或購(gòu)物以公共活動(dòng)制制造區(qū)域熱點(diǎn)點(diǎn)，消除陌生生感吸引客客戶(hù)置置業(yè)的的驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素素郊區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目的的價(jià)格格優(yōu)勢(shì)勢(shì)郊區(qū)物物業(yè)未未來(lái)的的升值值潛力力郊區(qū)良良好的的空氣氣質(zhì)量量或景景觀(guān)資資源新的生生活方方式的的演繹繹市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)關(guān)鍵做做法尋找專(zhuān)專(zhuān)業(yè)合合作伙伙伴高品質(zhì)質(zhì)的產(chǎn)產(chǎn)品形形象，，切實(shí)實(shí)為顧顧客帶帶來(lái)利利益，，例如如出一一個(gè)完完整的的置業(yè)業(yè)指南南形象鮮鮮明，，反映映新的的生活活理念念，是是區(qū)域域形象象中心心聚集、、爆發(fā)發(fā)式營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)方方式；；產(chǎn)品品展示示的淋淋漓盡盡致發(fā)展區(qū)區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈區(qū)的的大盤(pán)盤(pán)成功功，，不是是抓時(shí)時(shí)機(jī)，，而是是打硬硬仗。。發(fā)展中中區(qū)域域，重重新定定義客客戶(hù)感感知價(jià)價(jià)值并并充分分展示示項(xiàng)目定定位:28萬(wàn)㎡㎡北歐歐風(fēng)情情小鎮(zhèn)鎮(zhèn)項(xiàng)目定定位所謂““北歐歐精髓髓”，，在宜宜家家家居、、VOLVO轎轎車(chē)、、NOKIA手手機(jī)等等來(lái)自自北歐歐的國(guó)國(guó)際品品牌身身上體體現(xiàn)得得淋漓漓盡致致。這這些產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)““以人人為本本”、、外觀(guān)觀(guān)簡(jiǎn)約約時(shí)尚尚、持持久耐耐用、、安全全性能能極高高，虜虜獲了了眾多多消費(fèi)費(fèi)者的的厚愛(ài)愛(ài)。建建筑設(shè)設(shè)計(jì)特特點(diǎn)———現(xiàn)現(xiàn)代實(shí)實(shí)用主主義，，與碧碧水綠綠洲項(xiàng)項(xiàng)目的的外立立面非非常匹匹配項(xiàng)目推推廣定定位:28萬(wàn)萬(wàn)㎡北北歐風(fēng)風(fēng)情小小鎮(zhèn)競(jìng)爭(zhēng)定定位:松散型型都市市社區(qū)區(qū)的締締造者者項(xiàng)目一一期推推廣案案名：：濱河河1號(hào)號(hào)項(xiàng)目定定位在首期期推廣廣中，，還是是以濱濱河的的推廣廣主題題，與與濱河河板塊塊其他他的項(xiàng)項(xiàng)目，，形成成同類(lèi)類(lèi)品質(zhì)質(zhì)的形形象定定位。。在項(xiàng)目目的首首次亮亮相期期內(nèi)，，要完完成項(xiàng)項(xiàng)目高高端形形象的的塑造造。通通過(guò)對(duì)對(duì)建筑筑風(fēng)格格（北北歐））、低低密度度（花花園社社區(qū)））、濱濱河景景觀(guān)（（濱河河1號(hào)號(hào)）的的強(qiáng)調(diào)調(diào)，可可很好好的完完成此此項(xiàng)任任務(wù)。。在項(xiàng)目目的隨隨后的的強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期內(nèi)內(nèi)，廣廣告語(yǔ)語(yǔ)強(qiáng)調(diào)調(diào)了濱濱河板板塊的的豪宅宅意味味，更更表示示中收收入人人士購(gòu)購(gòu)買(mǎi)碧碧水綠綠洲就就能以以低門(mén)門(mén)檻進(jìn)進(jìn)入豪豪宅板板塊，，對(duì)購(gòu)購(gòu)房者者具有有很大大的誘誘惑力力。第一階階段,項(xiàng)目目推廣廣形象象期主主題:臨沂首首席濱濱河花花園社社區(qū)第二階階段，，項(xiàng)目目推廣廣強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期主主題:提前十十年住住濱河河碧水綠綠洲的的展示示體系系操盤(pán)思思路銷(xiāo)售物物料展展示產(chǎn)品價(jià)價(jià)值展展示賣(mài)場(chǎng)氛氛圍展展示■臨時(shí)景景觀(guān)區(qū)區(qū)■實(shí)實(shí)品樣樣板區(qū)區(qū)現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)導(dǎo)示：：■昭昭示性性好，，導(dǎo)示示性強(qiáng)強(qiáng)看房通通道：：■■綠綠化化鋪設(shè)設(shè)，改改變看看房通通道呆呆板化化，呈呈現(xiàn)豐豐富的的景觀(guān)觀(guān)效果果圍墻：：■銷(xiāo)銷(xiāo)售中中心和和展示示區(qū)與與施工工區(qū)域域的分分割道旗：：■■銷(xiāo)銷(xiāo)售售信息息公布布精神堡堡壘：：■■醒醒目目，獨(dú)獨(dú)樹(shù)一一幟模型：：■項(xiàng)項(xiàng)目模模型：：融合合周邊邊資源源環(huán)境境■分分戶(hù)戶(hù)模型型：以以垂吊吊或嵌嵌入式式模型型為主主展板：：■■項(xiàng)項(xiàng)目目賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)羅列列銷(xiāo)售資資料：：■■概概念念樓書(shū)書(shū)、產(chǎn)產(chǎn)品樓樓書(shū)、、產(chǎn)品品折頁(yè)頁(yè)、戶(hù)戶(hù)型單單頁(yè)區(qū)域炒炒作■■臨臨沂濱濱河板板塊的的價(jià)值值解讀讀媒體體樓書(shū)書(shū)■媒媒體體炒作作:區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值論論壇（（沂蒙蒙晚報(bào)報(bào)）精神堡堡壘(客戶(hù)戶(hù)來(lái)源源地)操盤(pán)思思路客戶(hù)源源地精精神堡堡壘大型市市內(nèi)廣廣告牌牌能夠夠很好好的解解決客客戶(hù)置置業(yè)的的信心心和形形象樹(shù)樹(shù)立的的問(wèn)題題，建建議在在濱河河大道道和市市區(qū)適適當(dāng)位位置（（如人人民廣廣場(chǎng)））樹(shù)立立的大大型廣廣告牌牌，很很好的的解決決了這這個(gè)問(wèn)問(wèn)題。。精神堡堡壘(項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng))操盤(pán)思思路項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)精精神堡堡壘在項(xiàng)目目緊鄰鄰的濱濱河大大道上上，設(shè)設(shè)立現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)精精神堡堡壘，，以增增加矚矚目率率和好好感度度。造造型應(yīng)應(yīng)具有有強(qiáng)識(shí)識(shí)別性性和強(qiáng)強(qiáng)昭示示性。。項(xiàng)目附附加值值的提提升操盤(pán)思思路價(jià)值1、區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值的的提升升：《臨沂沂濱河河板塊塊置業(yè)業(yè)白皮皮書(shū)》》城市市居住住價(jià)值值讀本本的發(fā)發(fā)布價(jià)值2、交交通價(jià)價(jià)值的的提升升：針對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶(hù)群群的特特點(diǎn)，，開(kāi)通通社區(qū)區(qū)巴士士。前前期可可免費(fèi)費(fèi)，后后期可可收取取固定定費(fèi)用用。但但城市市交通通體系系改善善后，，可取取消。。價(jià)值3、社社區(qū)文文化的的演繹繹：開(kāi)展豐豐富多多彩的的社區(qū)區(qū)活動(dòng)動(dòng)，形形成獨(dú)獨(dú)特的的社區(qū)區(qū)文化化氛圍圍。如如業(yè)主主家園園網(wǎng)站站正式式；業(yè)業(yè)主攝攝影大大賽；；家庭庭趣味味運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)；；樂(lè)隊(duì)隊(duì)、舞舞蹈表表演等等。售樓中中心引引進(jìn)咖咖啡館館，將將成功功塑造造項(xiàng)目目高端端項(xiàng)目目的服服務(wù)品品質(zhì)，，贏(yíng)得得較好好的客客戶(hù)口口碑。。其他價(jià)價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)的提提升：：形象象力的的提升升；物物業(yè)管管理體體系完完善的的提升升；………本次提提案是是根據(jù)據(jù)我司司多年年的項(xiàng)項(xiàng)目操操盤(pán)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查研究究提出出的初初步建建議，，僅做做策略略層面面溝通通，更為具具體的的細(xì)節(jié)節(jié)可待待雙方方達(dá)成成初步步共識(shí)識(shí)后深深入探探討。。Thanks??！結(jié)束語(yǔ)語(yǔ)龍勝勝房房地地產(chǎn)產(chǎn)顧顧問(wèn)問(wèn)前前期期策策劃劃部部2007.12.13神圣的工作在在每個(gè)人的日日常事務(wù)里，，理想的前途途在于一點(diǎn)一一滴做起。創(chuàng)造性模仿不不是人云亦云云，而是超越越和再創(chuàng)造。。逆境給給人寶寶貴的的磨練練機(jī)會(huì)會(huì)。只只有經(jīng)經(jīng)得起起環(huán)境境考驗(yàn)驗(yàn)的人人，才才能算算是真真正的的強(qiáng)者者。22:4522:4522:45:4522:45:45所謂天天才，，只不不過(guò)是是把別別人喝喝咖啡啡的功功夫都都用在在工作作上了了。強(qiáng)烈的的欲望望也是是非常常重要要的。。人需需要有有強(qiáng)大大的動(dòng)動(dòng)力才才能在在好的的職業(yè)業(yè)中獲獲得成成功。。你必必須在在心中中有非非分之之想，，你必必須盡盡力抓抓住那那個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)。?；茧y可可以試試驗(yàn)一一個(gè)人人的品品格，，非常常的境境遇方方才可可以顯顯出非非常的的氣節(jié)節(jié);風(fēng)平浪浪靜的的海面面，所所有的的船只只都可可以并并驅(qū)競(jìng)競(jìng)勝。。命運(yùn)運(yùn)的鐵鐵拳擊擊中要要害的的時(shí)候候，只只有大大勇大大智的的人才才能夠夠處之之泰然然。不放過(guò)任任何細(xì)節(jié)節(jié)。1月-231月-231月-231月-23惟一持久久的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，，就是比比你的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手學(xué)習(xí)得得更快的的能力。。把你的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手視為為對(duì)手而非非敵人，將將會(huì)更有益益。一旦做出決決定就不要要拖延。任任何事情想想到就去做做!立即行動(dòng)!如果通用公公司不能在在某一個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域坐到第第一或者第第二把交椅椅，通用公公司就會(huì)把把它在這個(gè)個(gè)領(lǐng)域的生生意買(mǎi)掉或或退出這個(gè)個(gè)領(lǐng)域。我的宗旨一一向是逐步步穩(wěn)健發(fā)展展，既不要要靠聳人聽(tīng)聽(tīng)聞的利潤(rùn)潤(rùn)，也不要要在市場(chǎng)不不景氣時(shí)，，突然有資資金周轉(zhuǎn)不不靈的威脅脅。05-1月月-2322:45:45在艱難時(shí)期期，企業(yè)要要想獲得生生存下去的的機(jī)會(huì)，唯唯一的辦法法就是保持持一種始終終面向外界界的姿態(tài)。。若想長(zhǎng)期期生存，僅僅有的途徑徑就是要使使人人竭盡盡全力，千千方百計(jì)讓讓下一代產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入用用戶(hù)家中。。時(shí)間是一個(gè)個(gè)偉大的作作者，它會(huì)會(huì)給每個(gè)人人寫(xiě)出完美美的結(jié)局來(lái)來(lái)。自始自終把把人放在第第一位，尊尊重員工是是成功的關(guān)關(guān)鍵。讓流程說(shuō)話(huà)，，流程是將說(shuō)說(shuō)轉(zhuǎn)化為做的的惟一出路。。1月-231月-2322:45:45在一個(gè)崇高的的目的支持下下，不停地工工作，即使慢慢，也一定會(huì)會(huì)獲得成功。。微軟離破產(chǎn)永永遠(yuǎn)只有18個(gè)月。堅(jiān)持是是一種種智慧慧，固固執(zhí)是是一種種死板板。1月-231月-23命運(yùn)是是一件件很不不可思思議的的東西西。雖雖人各各有志志，但但往往往在實(shí)實(shí)現(xiàn)理理想時(shí)時(shí)，會(huì)會(huì)遭遇遇到許許多困困難，，反而而會(huì)使使自己己走向向與志志趣相相反的的路，，而一一舉成成功。。一個(gè)管管理者者如果果不了了解其其下屬屬的工工作，，那他他就無(wú)無(wú)法有有效地地管理理他們們。人們所所認(rèn)識(shí)識(shí)到的的是成成功者者往往往經(jīng)歷歷了更更多的的失敗敗，只只是他他們從從失敗敗中站站起來(lái)來(lái)并繼繼續(xù)向向前。。22:45:4522:451月月-23等待待。。我我將將要要在在這這三三塊塊基基石石上上建建立立我我成成功功的的金金字字塔塔。。千方方百百計(jì)計(jì)請(qǐng)請(qǐng)一一個(gè)個(gè)高高招招的的專(zhuān)專(zhuān)家家醫(yī)醫(yī)生生，，還還不不如如請(qǐng)請(qǐng)一一個(gè)個(gè)隨隨叫叫隨隨到到且且價(jià)價(jià)格格便便宜宜的的江江湖湖郎郎中中。。是員員工工養(yǎng)養(yǎng)活活了了公公司司。。2023/1/522:45能用用他他人人智智慧慧去去完完成成自自己己工工作作的的人人是是偉偉大大的的。。不滿(mǎn)滿(mǎn)足足讓讓客客戶(hù)戶(hù)滿(mǎn)滿(mǎn)意意，，要要追追求求讓讓客客戶(hù)戶(hù)感感動(dòng)動(dòng)，，創(chuàng)創(chuàng)造造客客戶(hù)戶(hù)終終身身價(jià)價(jià)值值。。新經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)時(shí)時(shí)代代，，不不是是大大魚(yú)魚(yú)吃吃小小魚(yú)魚(yú)，，而而是是快快魚(yú)魚(yú)吃吃慢慢魚(yú)魚(yú)。。路是是腳腳踏踏出出來(lái)來(lái)的的，，歷歷史史是是人人寫(xiě)寫(xiě)出出來(lái)來(lái)的的。。人人的的每每一一步步行行動(dòng)動(dòng)都都在在書(shū)書(shū)寫(xiě)寫(xiě)自自己己的的歷歷史史。。05一一月月202310:45下下午午1月-23差錯(cuò)發(fā)生生在細(xì)節(jié)節(jié)，成功功取決于于系統(tǒng)。。速度就是是一切，，它是競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不可可或缺的的因素。。管得少，就是是管得好。05一月2023命運(yùn)本來(lái)就不不公平所以我我要改變命運(yùn)運(yùn)。投機(jī)取巧的人人。10:45:45下午午22:45:45質(zhì)量是維護(hù)顧顧客忠誠(chéng)的最最好保證。最好的CEO是構(gòu)建他們的的團(tuán)隊(duì)來(lái)達(dá)成成夢(mèng)想，即便便是邁克爾·喬丹也需要隊(duì)隊(duì)友來(lái)一起打打比賽。2023/1/522:451月-23在這個(gè)世界上上，沒(méi)有人能能使你倒下。。如果你自己己的信念還站站立的話(huà)。一個(gè)人要發(fā)發(fā)現(xiàn)卓有成成效的真理理，需要千千百萬(wàn)個(gè)人人在失敗的的探索和悲悲慘的錯(cuò)誤誤中毀掉自自己的生命命。1月-2322:45:45感情投資是是在所有投投資中，花花費(fèi)最少，，回報(bào)率最最高的投資資。壯士臨陣決決死哪管些些許傷痕，，向千年老老魔作戰(zhàn)，，為百代新新風(fēng)斗爭(zhēng)。?？犊?dāng)S此此身。2023/1/522:45:4522:451月-23謝謝各位??！9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。22:45:4522:45:4522:451/5/202310:45:45PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。1月月-2322:45:4522:45Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。22:45:4522:45:4522:45Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。1月-231月-2322:45:4522:45:45January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。05一月月202310:45:45下下午22:45:451月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:45下下午1月-2322:45January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/522:45:4522:45:4505January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線(xiàn)線(xiàn)向前前。。。10:45:45下下午午10:45下下午22:45:451月-239、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功?。?。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒(méi)沒(méi)有有。。。。22:45:4522:45:4522:451/5/202310:45:45PM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2322:4