某房地產營銷總案匯報

大興興創(chuàng)15號地營銷總案匯報亞豪房地產服務機構2010年11月【開篇感言】2010年初春亞豪有幸參與興創(chuàng)15號地相關工作使我們見證她從無到有的華麗蛻變過程中我們始終堅持著奉獻給大興區(qū)一個優(yōu)秀作品的純真理想！更將她視為興創(chuàng)和亞豪同步實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略升級的重要里程碑營銷工作可謂千頭萬緒尤其是高端住宅的營銷首先我們必須站在興創(chuàng)企業(yè)戰(zhàn)略的高度深刻理解大興15號地的深層意義方能做到胸有成竹、有的放矢！15號地項目之于興創(chuàng)公司：戰(zhàn)略目標樹立高端形象塑造品牌美譽實現(xiàn)完美業(yè)績基于對三大開發(fā)目標的理解梳理本案的核心營銷思路策略思路引領市場的高端站位他為我用的營銷借鑒成熟穩(wěn)健的推售策略匯報內容【站位篇】【營銷篇】【執(zhí)行篇】【站位篇】

我們如何站位，從而成為引領品質生活的標桿？從三個層面，探尋“興創(chuàng)15號地”的核心競爭力解讀區(qū)域分析市場解剖項目外在氣質高端走向本體內涵從“2900億撬起南城”開始——“重北輕南”從此不復存在據估算，2010年至2012年，市區(qū)兩級財政對城南地區(qū)投資將超過500億元，加上帶動的社會投資，未來3年的總投資可能達到2900億元，最終將提升北京整體的經濟實力?！洞龠M城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》宜家入駐大興現(xiàn)在的大興【解讀區(qū)域】【解讀區(qū)域】現(xiàn)在的大興北京2010年最火爆、最受追捧的新城區(qū)域2010年北京市住宅銷售套數(shù)排名2010年北京市住宅銷售總金額排名綠地·新里西斯萊公館保利茉莉公館現(xiàn)在的大興【解讀區(qū)域】國際水準的成熟完善配套成為北京最富活力的新城教育：北京十一建華實驗幼兒園、北京師范大學附屬小學、君誼中學、興濤中學醫(yī)療：大興區(qū)人民醫(yī)院、大興區(qū)中醫(yī)院、大興婦幼保健院、仁和醫(yī)院等購物：宜家、物美超市、京客隆超市、周邊社區(qū)配套超市公園：翡翠公園、金星公園、大興休閑體育公園、康莊公園翡翠公園金星公園康莊公園北京師范大學附屬小學仁和醫(yī)院【解讀區(qū)域域】未來的大大興大興新城城持續(xù)不不竭的發(fā)發(fā)展源動動力大興、亦亦莊行政整合合第二機場場2012年動工北部都市市產業(yè)區(qū)區(qū)中部文化化創(chuàng)意產產業(yè)區(qū)西部都市市產業(yè)區(qū)區(qū)東部現(xiàn)代代制造業(yè)業(yè)區(qū)【解讀區(qū)域域】最具不竭動力的新城四大產業(yè)區(qū)域、第二機場建設2900億南城計劃、大興政府戰(zhàn)略眼光最強政府支持的新城2010年北京區(qū)域銷冠、品牌房企進駐最受市場追捧的新城名企、名校、公園、購物、運動最具城市活力的新城飛速發(fā)展展成熟中中的大興興新城北北區(qū)毫無無爭議的的已然成成為：同一區(qū)域域集成英英式、法法式等不不同國家家建筑風風格、園園林風格格于一體體【解讀區(qū)域域】多國建筑筑園林風風格聚集集領先的開發(fā)企企業(yè)：保利、綠綠地、華華潤、興興創(chuàng)、順順馳、旭旭輝、春春光等等等國際的設計團團隊：上海UA建筑設計計公司上海天華華建筑設設計有限限公司PLACEDesignGroup景觀北京建筑筑設計研研究院北京維拓拓時代建建筑設計計公司加拿大笛笛東聯(lián)合合規(guī)劃設設計公司司未來大興興新城的的生活狀狀態(tài)可能能將是——【解讀區(qū)域域】精湛的產品設設計完備的配套水水平高雅的社交場場所精致的居住品品質安逸的生活享享受產業(yè)振興興商賈云集集豐盛配套套層峰社交交花園居住住隱隱逸生活活大興新城城所承載載的價值值體系——北京最具具獨特魅魅力的新新都市！！城市喧囂囂閑適生活活明日奢享享新都順義新城通州新城亦莊新城房山新城區(qū)域發(fā)展展居住標簽簽代表項目目客群特征征2007年之前新城規(guī)劃確定出臺近郊別墅原生墅翡翠城大興最早富裕的人群來自金融街、豐臺、宣武向往別墅生活的人群近郊第一居所2008-2009新城建設期空白供應階段遠郊別墅富力丹麥小鎮(zhèn)大興更富有的人群來自金融街、豐臺、宣武被迫選擇六環(huán)以外度假/休閑第二居所2010年趨向成熟城市洋房城市別墅綠地新里西斯萊旭輝紫郡金地仰山大興更富有的人群大興新富有的人群來自金融街、豐臺、宣武被擠壓的人群城市第一居所一直以來來，大興興區(qū)高端端居住不不缺乏階階段性代代表項目目【分析市場場】同時，““南城項項目”的的地域烙烙印深刻刻，難以使市市場對大大興區(qū)的的地域認認知有所所明顯改改觀翡翠城原生墅綠地香頌頌旭輝紫郡郡富力丹麥小鎮(zhèn)鎮(zhèn)華潤地塊塊？旭輝地塊塊？【分析市場場】但是我們們會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，這些項目目都是以以純別墅或或城市花花園洋房房產品為主主，中海九號號中海地產產10巨獻經經久品品牌客戶戶追隨華潤品牌央企企五五年一地地精精心鍛造造【分析市場場】首邑溪谷谷新興地產產企業(yè)力力圖打造造品牌美美譽度旭輝10#地老牌地產產商搶占占地緣先先機共同特征征：大尺尺度產品品線與產產品創(chuàng)新新繼2010年的“大大興崛起起年”之之后2011年則將無無可爭議議成為““大興高高端年””2010年品牌房企企力挺大興興住宅熱熱銷，綠地、保保利、金金地、旭旭輝……讓人們記記住了一一個個項項目那么2011年，誰能能成為區(qū)區(qū)域高端端居住的的旗幟？使人們真真正的重重新認知知大興【分析市場場】序列?！鸺夁f進進的組團團動線，，盡顯宮宮廷建筑筑的空間間序列，，低調內內斂官邸。法式新古古典建筑筑的精髓髓演繹，，石材與與細節(jié)元元素的醇醇熟技藝藝，高貴貴典雅——低調華貴私密南北雙陽陽臺十字布局局/獨立中島島/書房回廊布局局/書房/中西餐廳廳/空中花園園回廊布局局/書房/中西餐廳廳/空中花園園/傭人房平層官邸邸全部為為兩梯兩兩戶獨立立入戶設設計,奢享私家家電梯廳廳與市場上同產品線項目比較，均有超值的品質和附加值地上三層層，地下下一層，，四室兩兩廳四衛(wèi)衛(wèi)公園價值最大化建議力爭5—10年的租用期公園。——“一軸兩兩環(huán)三點點一公園園”，陽陽光凡爾爾賽完美美演繹歐歐洲園林林沙龍。大興首個個集中布布置的會會所宮殿殿群，圈圈層沙龍龍是這里里共同的的社交語語言在這里，，能夠實實現(xiàn)對生生活品味味極致追追求的所所有奢想想層級遞進進的空間間序列法式新古古典建筑筑精髓規(guī)劃立面園林產品戶型會所公園御制規(guī)格格御制建筑筑陽光凡爾爾賽法式式園林御制園林林160-450平米的戶戶型尺度度御制尺度度中島回路路、私家家電梯御制空間間16800平米的會會所宮殿殿群御制社交交私家城市市綠地御制環(huán)境境御制級別別的精致致生活當純粹宮宮廷形制制的沉穩(wěn)穩(wěn)典雅與與活力四四射的奢奢享新都都市完美融合合本項目無無疑將成成為南城城的絕對對標桿——足以成為為引領世世界風情情新都市市的王者者區(qū)域氣質質本體內涵涵皇家苑囿囿歷史文文脈層進式的的社區(qū)規(guī)規(guī)劃配套設施施完善官邸式的的建筑立立面高端社交交場所法式經典典園林產業(yè)園區(qū)區(qū)云集同質化圈圈層純粹多層層奢侈大大宅高端會所所宮殿群群高端項目目集中供供應奢享新城城本案核心心價值梳梳理客群特征征家族式居居住商務社交交地緣富豪豪產業(yè)新貴貴西區(qū)權貴貴純粹圈層層私屬公園園極致生活活的追求求極致享受受御制生活活傳傳世家族族濃濃蔭華宅宅產品定位位極致品味味的生活活追求極致尊崇崇的生活活享受細致入微微的生活活方式隱逸豁達達的生活活境界同質純粹粹的鄰里里圈層其樂融融融的家族族氛圍世代相傳傳的家族族印記密林環(huán)抱抱、純粹粹低密奢而不俗俗，貴而而不露低調華貴貴的脫俗俗氣質基于區(qū)域域認知和和產品分分解后的的產品定定位足夠高端端，但不不足以立立勢我們還需需要深層層次的看看項目燕京十景景之一““南囿秋秋風”----每逢春秋秋，皇帝帝都會到到此地行行圍涉獵獵，尤其其到了乾乾隆年間間，更是是進入了了發(fā)展的的鼎盛時時期，不不僅說當當時苑囿囿面積達達到了210平方公里里，行宮宮已經建建了4個，乾隆隆皇帝本本人來這這里的次次數(shù)也相相當頻繁繁。清代帝王王的皇家家苑囿【歷史的大大興】——宏大而興興盛的大大興府【發(fā)展的大大興】——南海子公公園的復復興南海子自自古是北北方最大大的濕地地公園原始面積積是頤和和園的5倍舊南海子子區(qū)域內內的村名名有的取取材于歷歷史典故故，有的的源于古古代傳統(tǒng)統(tǒng)文化，，其含義義大都以以“興旺旺茂盛””“吉慶慶有余””和“仁仁義道德德”“敬敬賢禮士士”等為為主題，，雅化地地名占南南苑區(qū)自自然村總總數(shù)的64%地鐵4號線中9個站點組組成了藝藝術長廊廊凸顯大興興政府對對于區(qū)域域歷史的的演繹政府重塑塑大興的的決心【發(fā)展的大大興】——歷史在這這里傳承承執(zhí)行到位位——大興政府府最為得得力的、、最富有有責任感感的城市市建設執(zhí)執(zhí)行者一級開發(fā)發(fā)——城市運營營商，擁擁有城市市運營的的高度，，眼界高高了解政府府——合作多年年，深刻刻理解區(qū)區(qū)域的規(guī)規(guī)劃，有有眼光人脈深厚厚——最能博得得區(qū)域政政府的支支持【興創(chuàng)的氣氣質】——立足大興興，作一一流的城城市運營營商興創(chuàng)要將將本項目目打造成成為北京京市內高高端項目目的代表表作重振天下下首邑之之御風01富力十號廣渠路15號地霞公府長安8號泛海國際Park北京CBD板塊禧瑞都長安太和公園1872唐寧ONE萬城華府御園中關村板塊國悅府釣魚臺7號院京西板塊霄云路8號陽光上東燕莎板塊長安街沿線招商嘉銘瓏原綠城誠園亞奧板塊遠洋萬和城盤古大觀代表項目價格釣魚臺七號院100000元/平米霞公府100000元/平米盤古大觀10000元/平米Park北京100000元/平米霄云路8號85000元/平米禧瑞都65000元/平米唐寧ONE45000元/平米綠城誠園45000元/平米長安太和富力十號55000元/平米遠洋萬和城50000元/平米泛海國際35000元/平米陽光上東40000元/平米萬科藍山40000元/平米公園187240000元/平米同時在北北京區(qū)域域內，我我們也很很難找到到這樣一一個城市建筑筑群中具具備純正正別墅特特性的平平層官邸邸產品北京城稀稀有的御制生活活格調北京城稀稀有的御制生活活圈層北京政府府新城開開發(fā)御制生活活締造者者我們從骨骨子里散散發(fā)出的的帝王之之氣南海子皇家苑囿天安門四環(huán)路五環(huán)路項目形象象呼之欲欲出：御制府邸邸京京都都南帝【案名建議議】——氣勢中性性興創(chuàng)·南第第：大官官的住宅宅。本指古代代按一定定品級為為王侯功功臣建造造的大宅宅院，后后也通稱稱上等房房屋為第第北闕甲第第。——張衡《西京賦》。薛注注:“館也?！薄惫笈觥诉€第第?！鳌ご捭姟队浲踔颐C肅公翱三三事》【案名建議議】——舶來傳承承興創(chuàng)·夏宮花園園夏宮：埃埃及夏宮宮，皇室室外出的的行宮之之一；俄羅斯夏夏宮，在彼得大大帝時期期，夏宮宮花園是是沙俄上上層社會會社交的的場所，，譽為俄羅羅斯的凡凡爾賽；北京夏宮宮，西方方人始稱稱頤和園園為SummerPalace【案名建議議】——中西合璧璧興創(chuàng)·璽園璽：取自自“玉璽璽”，代代表著皇皇家專用用和皇族族徽章，，是一個個階層身身份地位位權利的的體現(xiàn)。。本案在這這里使用用，在體體現(xiàn)深厚厚文化底底蘊的同同時，并并散發(fā)出出內斂、、低調，，貴而不不俗的意意向。高端營銷銷的關鍵鍵在于找找到客戶戶，那么，我我們的產產品對位位怎樣的的客群？？翡翠城客戶來源區(qū)域比重來源特征大興地緣50%大興區(qū)內的升級置業(yè)客戶占絕對優(yōu)勢。北京輻射區(qū)域45%以金融街為主，以及南三環(huán)、南四環(huán)為主要輻射范圍。外地5%以京開高速為主要輻射范圍【地緣主導導】以最早富富裕起來來的大興興地緣性性客戶升升級置業(yè)業(yè)為主流流導向；；【輻射有限限】外輻射客客群主力力為金融融街以南南，對大大興區(qū)熟熟悉和認認同的客客戶為主主?！靖纳菩枨笄蟆慷酁槟铣浅窃缙谧纷非笊罨钇焚|的的客群，，向往生生態(tài)、宜宜居、閑閑適的別別墅生活活【早期高端端客戶特特征】原生墅核心特征征——“主動改改善”型型旭輝紫郡郡客戶來源區(qū)域比重來源特征大興本地及豐臺區(qū)50%有濃郁地緣情節(jié)的人群為主要對象，升級置業(yè)更換居住環(huán)境，還存在一定數(shù)量的獲得高額補償?shù)牡鼐壊疬w戶。北京輻射區(qū)40%以新西城、海淀客群為主外地10%以京開、京石、京津唐高速沿線為主【目前高端客客戶特征】平層洋房產產品【地緣升級】近兩年新富富有的大興興地緣性客客戶仍占主主流；【輻射北擴】外輻射區(qū)域域的客群在在擴大到泛泛中關村的的海淀區(qū)域域；外地客客戶比例增增大；【升級需求】多為輻射區(qū)區(qū)域改善升升級型的客客戶，重視視產品設計計和社區(qū)環(huán)環(huán)境；【兩代居偏多多】購買客戶多多以35-45歲客戶為主主，兩代居居客戶居多多。核心特征——“剛性改善善”型綠地香頌客戶來源區(qū)域比重來源特征大興本地60%有濃郁地緣情節(jié)的人群為主要對象，升級置業(yè)更換居住環(huán)境，還存在一定數(shù)量的獲得高額補償?shù)牡鼐壊疬w戶。北京輻射區(qū)30%以西城、老宣武、豐臺的客群為主外地10%以京開、京石、京津唐高速沿線為主【目前高端客客戶特征】聯(lián)排別墅產產品【地緣享受】大興近幾年年別墅供應應為零，項項目稀缺供供應量，吸吸引大興頂頂級置業(yè)客客群；【輻射有限】受地緣抗性性因素影響響，客群較較剛需性的的客戶輻射射范圍有限限?！靖叨诵枨蟆慷酁榇笈d地地緣性的高高端需求為為主。【多代同堂】三代同堂的的居多，購購買力更高高的客戶，，家族式居居住的特征征更明顯。。核心特征——“剛性高端端”型大興地緣勢勢頭強勁區(qū)域外擴短短期有限產業(yè)遷入日日漸明顯對大興區(qū)存存在濃厚地地緣情結的的人。大興興區(qū)高端需需求客戶的的購買力還還未完全釋釋放，大興興區(qū)域地緣緣客戶勢頭頭強勁，包包括當?shù)氐牡纳馊?、、政府官員員等。受大興區(qū)四四大產業(yè)區(qū)區(qū)域的發(fā)展展，以及首首都第二機機場的建設設，越來越越多的物流流、醫(yī)藥、、高新技術術等相關產產業(yè)的高管管人群。實力雄厚素素質升級最早大興區(qū)區(qū)高端項目目多以生意意人為主，，隨著區(qū)域域發(fā)展，區(qū)區(qū)域整體人人群和高端端客戶的素素質必將持持續(xù)提升。。未來大興區(qū)區(qū)高端客群群特征分析析多代同居其其樂融融重視家庭生生活，尊老老愛幼，一一般均選擇擇和老人、、孩子一起起居住，家家族式居住住的特征明明顯。高端項目受受總價、地地域等因素素影響，吸吸引中關村村、海淀、、朝陽等區(qū)區(qū)域客戶的的競爭力短短期內仍有有限客群定位來源比重核心購買動機用途產品線對位區(qū)域30%升級改善為家人享受自住兼?zhèn)魇绖e墅平層官邸外圍50%享受為家人投資保障自住兼投資別墅平層官邸其他20%投資保障投資平層官邸地緣富豪、、行業(yè)領袖袖、商業(yè)世世家、西區(qū)區(qū)權貴降升平必保深挖爭取本案客群定定位及策略略三環(huán)路四環(huán)路五環(huán)路京開高速必保深挖爭取【營銷篇】如何塑造品牌標標簽，奠定定美譽度傳傳承的基石石？01綜上，產品品具有高端端品相，但但項目如何何樹立高端端品牌？還需要面對對以下三個個問題營銷核心問問題展開高端VS區(qū)域——地域抗性高端VS興創(chuàng)——品牌抗性高端VS客群——客戶抗性01高端VS區(qū)域高端VS興創(chuàng)高端VS客群輿論利導樹立品牌精準推廣推售策略現(xiàn)場打造服務營銷主線推廣線銷售線基于三大問問題梳理我我們的銷售售線和推廣廣線【銷售線】充分借鑒已已被市場成成功驗證的的低密度高端端營銷模式式經典案例：：萬城華府府低密度高端端模式一【高端先行模模式】別墅先行的的推盤策略連業(yè)內同行行都鐘愛的城市經典典作品樹立市場高端產品形形象經典案例：：龍湖系列列低密度高端端模式二【情境營造模模式】“全部進駐成品植被”“帶有龍湖標簽產品”“體驗情境感動客戶”讓情景體驗驗成為一種種購買沖動動經典案例：：御園低密度高端端模式三【服務體驗模模式】在產品創(chuàng)新新和體驗的的基礎上，，將服務““潤物細無無聲”的全全程貫徹——當服務成為為一種文化化，更是一一種文明。。高端產品的的建筑線條條描繪生活活的尺度【高端先行模模式】濃妝釉彩模模糊了生活活細節(jié)的場場景【情境體驗模模式】動態(tài)般再現(xiàn)現(xiàn)尊崇而溫溫馨的居住住享受情境境【服務貫穿模模式】【建筑素描】【情景油畫】【生活影像】借鑒成熟的的操盤經驗驗，本項目目的營銷策策略應把握握外部環(huán)境分分析市場競爭分析政策環(huán)境分析區(qū)域月消化量指導推貨方方案政府輪番調調控，重在在遏制房價價飛漲，回回歸理性市市場政策環(huán)境分分析2010年商品住宅成交量分析1月3月5月10月4月3216套700套3867套950套“京十二條”公布家庭為單位只能購買一套住房【全國第2輪調控風暴】全面停止三套房貸首付款升至三成“國十一條”公布加大保障性住房建設力度“國十條”公布非本地居民暫停發(fā)放貸款2010年4月，10月連續(xù)2次大幅度調調控，這表表明了政府府的決心和和后續(xù)調控控手段的循循序推出與與全面落地地，這也充充分反映了了調控為常常態(tài)，唱衰衰為主流的的市場趨勢勢，對于本本項目，更更應該堅定盡早推推貨，保持持銷售速度度的信念，這也應作為為本項目的的推盤策略略。房價非理性性上漲的壓力依然存存在2011年影響房價價上漲的環(huán)環(huán)境因素并并無明顯改改觀內外部宏觀觀環(huán)境分析析，未來幾幾年中，“調控是常常態(tài)，唱衰衰是主流””政策環(huán)境分分析需求杠桿：：貸款首付比比例、提高高利率、本本市及外地地限購金融杠桿：：提高準備金金率稅收杠桿：：契稅、營業(yè)業(yè)稅、房產產稅監(jiān)管杠桿：：開發(fā)公司資資金監(jiān)管（（預售金管管理）房地產市場場中政府慣慣常使用的的調控手段段房產稅是最有效力的手段目前房產稅稅更多的是是作為輿論論手段在使使用，稅收收政策的出出臺需要周周期，真正正的試行預預計要到2011年下半年，，甚至2012年，2011年對高端項項目而言機機會不容錯錯失，推貨貨宜早不宜宜遲政策策環(huán)環(huán)境境分分析析綠地地香香頌頌340-440㎡，，聯(lián)聯(lián)排排旭輝輝紫紫郡郡23#130-230㎡中海海九九號號公公館館410-430㎡，，聯(lián)聯(lián)排排預計計2010年12月開開盤盤金地地仰仰山山90-180㎡悅廷廷130-200㎡2010年———剛性性需需求求占占市市場場主主流流，，有有限限的的高高端端產產品品受受追追捧捧華潤潤17#160-350㎡旭輝輝紫紫郡郡10#200-300、600㎡首邑邑溪溪谷谷200㎡別別墅墅2010年區(qū)區(qū)域域競競爭爭項項目目情情況況2011-2012年區(qū)區(qū)域域競競爭爭項項目目情情況況南四四環(huán)環(huán)南五五環(huán)環(huán)南六六環(huán)環(huán)大興興區(qū)區(qū)市市場場競競爭爭格格局局2011-2012————未來來高高端端市市場場競競爭爭必必然然加加劇劇領海海朗朗文文世世家家120-220㎡遠洋洋天天著著聯(lián)排排別別墅墅綠地地西西斯斯萊萊（（尾尾盤盤））130-280㎡，，平平層層當前前市市場場競競爭爭格格局局**樣本選擇以產品組成包含普通住宅和低密度聯(lián)排/洋房產品的項目進行比較；**區(qū)域內單獨普通住宅產品線項目未進行比較。（如鴻坤理想城）在售產品線157㎡三居196㎡三居半240㎡三居半294㎡三居半431㎡聯(lián)排本案領海天使灣旭輝紫郡23#金地仰山博悅府新里西斯萊尾盤綠地香頌（聯(lián)排）博悅府（疊拼）160㎡200㎡240㎡300㎡440㎡340㎡領海海天天使使灣灣與與博博悅悅府府均均為為老老項項目目后后期期，，剩剩余余房房源源較較少少，，領領海海天天使使灣灣新新樓樓棟棟開開盤盤時時間間待待定定；；旭輝輝紫紫郡郡與與金金地地仰仰山山均均為為花花園園洋洋房房產產品品，，旭旭輝輝紫紫郡郡面面積積120-220㎡；；金金地地仰仰山山面面積積90-180㎡；；綠地地香香頌頌聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅面面積積為為340㎡、、404㎡、、440㎡，，面面積積與與本本案案別別墅墅產產品品相相符符，，但但剩剩余余房房源源較較少少。。從區(qū)區(qū)域域目目前前在在售售項項目目產產品品線線分分析析，，當前前供供應應產產品品以以洋洋房房搭搭配配聯(lián)聯(lián)排排及及疊疊拼拼產產品品為為主主，，面面積積以以200㎡以以下下的的居居多多品質質感感好好的的大大面面積積花花園園洋洋房房及及聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅成成交交情情況況良良好好領海海朗朗文文世世家家華潤潤17#旭輝輝紫紫郡郡10#中海海9號410-430聯(lián)排排別別墅墅，，共共280戶預計計12月之之前前開開盤盤銷銷售售，，本本項項目目別別墅墅部部分分主主力力競競品品首邑邑溪溪谷谷總建建筑筑面面積積25萬㎡㎡，，共共3200戶，，容積積率率2.1，40-120㎡平平層層4.8米層層高高的的產產品品為為主主，，小部部分分200-300㎡疊疊拼拼別別墅墅，，預預計計11月底底開開盤盤，，別墅墅部部分分主主力力競競品品平層層部部分分主主力力競競品品預計計12月再再次次開開盤盤，，主主力力戶戶型型為為120-220㎡三三居居、、四四居居，，體體量量較較小小建筑筑面面積積22萬㎡㎡，，共共1000戶，，容容積積率率：：1.74，160-350㎡6+1層精精裝裝花花園園洋洋房房，，少少部部分分小小高高層層預計計2011年初初開開盤盤，，本本項項目目主主力力競競品品建筑筑面面積積：：13.3萬㎡㎡，，容容積積率率1.9，戶戶型型包包括括200-300㎡、、600㎡的的平平層層產產品品，，開開盤盤時時間間待待定定華潤潤17#華潤潤17#中海海九九號號潛在在市市場場競競爭爭格格局局遠洋洋天天著著項目目位位于于南南六六環(huán)環(huán)外外，，總總建建筑筑面面積積268131㎡，，容積積率率1.1，項項目目預預計計明明年年下下半半年年開開盤盤綠地地新新里里西西斯斯萊萊尾尾盤盤(5號樓樓)產品線及供應比重分析5號樓于11月28日正式開盤銷售，為24層，2梯2戶、2梯3戶共計336套截至至11月30日，，共共成成交交10套房房源源，，成交交面面積積為為130-190㎡，，成交交總總價價在在280-410萬元元之之間間成交交均均價價21900元/㎡（（精精裝裝修修））潛在在供供應應———產品品線線分分析析157㎡三居196㎡三居半240㎡三居半294㎡三居半431㎡聯(lián)排潛在產品線本案旭輝紫郡10#金地仰山華潤17#新里西斯萊尾盤中海九號（聯(lián)排）首邑溪谷（疊拼）160㎡600㎡平層200㎡240㎡300㎡430㎡旭輝輝紫紫郡郡10#平層層產產品品面面積積較較大大，，預預計計明明年年節(jié)節(jié)后后開開盤盤，，具具體體時時間間待待定定；；華潤潤17#為全全新新項項目目，，產產品品線線與與本本項項目目基基本本一一致致，，是是本本項項目目主主要要競競品品之之一一；；中海海九九號號預預計計年年底底開開盤盤，，聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅與與本本項項目目面面積積一一致致，，是是本本項項目目主主要要競競品品之之一一；；首邑邑溪溪谷谷為為疊疊拼拼產產品品，，共共計計約約55套，，且且面面積積較較小小（（220㎡左左右右）），，對對本本項項目目不不構構成成威威脅脅；；從潛潛在在供供應應項項目目產產品品線線分分析析，，明明年年市市場場競競爭爭較較為為激激烈烈新里里尾尾盤盤、、華華潤潤17#、旭旭輝輝10#與中中海海九九號號均將將成成為為本本項項目目主主力力競競品品預計計2011年下下半半年年競競爭爭項項目目集集中中放放量量建議議本本案案應應在在上上半半年年（（建建議議6月之之前前））及及早早入入市市市場場競競爭爭格格局局小小結結2010.112011.22011.82011.112012.12012.3剩余33套剩余192套剩余122套（已成交月均65套）（大面積已成交月均68套）（已成交月均19.5套）2010年2011年當前在售：綠地香頌旭輝紫郡23#金地仰山2012年2011.5潛在供應：華潤17#旭輝紫郡10#金地仰山首邑溪谷中海九號公館總房源約1000套，160-350㎡花樣洋房產品，花園洋房約380套，開盤時間待定疊拼別墅約55套聯(lián)排別墅，共280套，總價1200-1800萬元之間200-300、600㎡平層，開盤時間待定2011年高高端端項項目目扎扎堆堆開開盤盤，，我我們們必必須須搶搶占占先先機機2011年上上半半年年6月是是較較為為適適宜宜的的開開盤盤時時機機旭輝紫郡10#金地仰山本案綠地香頌旭輝紫郡23#目前區(qū)域內部部160平米以上的平平層產品（三居+四居+復式）月均消消化50套聯(lián)排別墅月均均消化19.5套2010年區(qū)域內部月月均消化分析析銷售周期預測測：去化速度度分析綠城北京誠園（精）產品線：90-180㎡總價：280-1800萬元月均銷售25套中海紫御公館產品線：135-208㎡總價：530-930萬元月均銷售11套富力十號產品線：230-480㎡總價：680-2200萬元月均銷售27套萬科藍山產品線：160㎡總價：480-680萬月均銷售：32套紅璽臺（精）產品線：160-300㎡總價：500-1800萬月均銷售18套招商嘉銘瓏原（精）產品線：190-300㎡即將開盤首創(chuàng)禧瑞都產品線：100-170㎡總價：400-1280萬月均銷售13套北京區(qū)域高端端項目消化速速度國悅府（精））產品線：130-270㎡總價：540-1134萬月均銷售2套北京其他區(qū)域160平米以上，總價在500-900萬的平層產品月均消化10-30套不等通過參考項目目去化速度分分析，以及項目自身特點，平平層576套的供貨量，綜合考慮預計本案案銷售周期約約為24-26個月??！銷售周期大興區(qū)域平層產品160平米以上月均消化約50套大北京市場平層產品160平米以上月均消化約10-30套聯(lián)排別墅競爭產品月均消化約20套綠城北京誠園紅璽臺首創(chuàng)禧瑞都悅廷富力十號中海紫御公館萬科藍山亦莊區(qū)域本案國悅府天壇區(qū)域大興區(qū)域，權權重：85%，推算價格為為22164元/㎡復興門/亦莊區(qū)域，權權重：15%，推算價格為為21218元/㎡價格策略制定定——周邊項目樣本本推算靜態(tài)價價格（平層））價格影響因素指標標準本項目中海紫御公館國悅府悅廷均價（元/平米）

PX414374282118031地理位置12512123交通狀況12512113周邊配套11610102社區(qū)規(guī)模86666社區(qū)配套128884戶型結構107986建筑形式106883園林景觀159884發(fā)展商品牌1061084合計分值100Qx=58QA=83QB=79Qc=35金地仰山本案旭輝紫郡23#領海朗文世家綠地新里西斯萊公館價格影響因素指標標準本項目旭輝紫郡金地仰山領海朗文世家綠地新里西斯萊公館均價（元/平米）

PX19900197701718719940地理位置1211981211交通狀況1210861110周邊配套11977811社區(qū)規(guī)模876587社區(qū)配套12111081211戶型結構10108887建筑形式1099888園林景展商品牌10781069合計分值100Qx=87QA=75QB=71Qc=8782根據區(qū)域內外外不同項目價價格權重分析析2010年靜態(tài)價格預預計22021元/㎡（毛坯）價格策略制定定——周邊項目樣本本推算靜態(tài)價價格（別墅））綠地香頌本案陽光邑上中糧祥云國際生活區(qū)房山區(qū)域大興區(qū)域中央別墅區(qū)域中海九號公館總部基地區(qū)域結合周邊項目目價格推算，，預計本案別別墅部分2010年靜態(tài)時點總價約為800-1000萬元（包含地地下面積）。。結合本項目地地上300，地下130㎡折合得出不不含地下面積積單價約為36666元/㎡，包含地下下面積單價約約為25581元/㎡中海九號公館——1200-1800萬元中糧祥云國際生活區(qū)——1000-1500萬元陽光邑上——500-600綠地香頌——800-1000萬元22021元/㎡（毛坯）800-1000萬元價格策略制定定——動態(tài)預測開盤盤價格新城北區(qū)規(guī)劃落地，周邊配套逐步完善別墅產品在大興當?shù)亟^對的稀缺性本案44套純粹低密聯(lián)排社區(qū)結合以上價值我們保守估計漲幅應在10%左右平層大宅聯(lián)排別墅23000元/㎡1000-1200萬元（毛坯、包含含地下面積））3000元/㎡精裝標準26000元/㎡（精裝）根據我們之前對調控政策的分析及預判，以及政府打壓的樓市的明確態(tài)度，我們保守預計到明年開盤時平層部分產品價格較當前時點上漲2%。+10%基于項目自身身價值，考慮慮11年新城北區(qū)激激烈的競爭環(huán)環(huán)境進一步加加?。槐卷椖渴灼陂_開盤均價預計計平層不低于于26000元/㎡（精裝標準準報5000元/平米）別墅總價在每每套1000-1200萬元推盤策略建議議：地塊周邊邊條件及土地地價值分析推盤策略應結結合地塊價值值綜合考慮??！一我們認為該部部分為區(qū)域為為土地價值最最高區(qū)域。主主要原因是項項目集中綠地地景觀就在該該區(qū)域呈現(xiàn)。。二該區(qū)域價值僅僅次于藍色集集中區(qū)域，其其最大優(yōu)勢是是對于項目地地塊東側的大大型綠化隔離離帶公園景觀觀一覽無余。。三該區(qū)域價值相相對于前兩個個區(qū)域稍低，，主要原因是是位于項目西西側的醫(yī)院地地塊，使得該該區(qū)域價值有有所下降。推貨方案一：：形象極致化策策略利用別墅供應應空擋機會，，以聯(lián)排別墅墅作為首期推推出的產品，，樹立絕對高端端住宅形象，，占領市場先先機2010.112011.22011.82011.112012.12012.32010年2011年2012年2011.5華潤17#旭輝紫郡10#金地仰山首邑溪谷中海九號公館總房源約1000套，160-350㎡花園洋房產品，花園洋房約380套，開盤時間待定疊拼別墅約55套聯(lián)排別墅，共280套，總價1200-1800萬元之間200-300、600㎡平層，開盤時間待定綠地香頌別墅市場真空檔期別墅約30套總套數(shù)576戶，單棟總建建面為約數(shù)，，僅供參考開盤時間：2011年6月推貨策略：“以大帶小”樹立高端形象。第一期：44套聯(lián)排別墅（地上總建面13200㎡），157㎡共108套，197㎡共12套，240㎡共36套。第二期：開盤時間：2012年4月197㎡共76套，240㎡共56套，294㎡共20套推貨策略：針對不同需求，配以豐富的產品線，實現(xiàn)全面銷售開盤時間：2012年10月推貨策略：“以小促大”實現(xiàn)完美收官第三期：157㎡共54套，197㎡共68套，240㎡共42套，294㎡共60套推貨方案一：：形象極致化策策略推貨方案一：：經濟效益評評價平層產品全程程實現(xiàn)銷售均均價29152元/㎡，別別墅實實現(xiàn)1100萬元/套全盤總總銷售售額預預計37.4億元2011年確保全年業(yè)績要求2013年二季度實現(xiàn)完美收官2012年豐富產品線實現(xiàn)全面銷售年度銷銷售額額11.8億元年度銷銷售額額18.38億元年度銷銷售額額7.26億元推貨方方案二二：產品遞遞進策策略產品遞遞進策策略：：銷售售業(yè)績績和市市場口口碑由北向南依次推出保證產品線均衡通過小面積產品先期入市，迅速擴大區(qū)域市場占有率，再保證了一定的銷售業(yè)績之外，也塑造了良好形象的市場口碑?？偺讛?shù)數(shù)576戶，單單棟總總建面面為約約數(shù)，，僅供供參考考開盤時時間：：2011年6月推貨策策略：：“以以快帶帶慢””第一期期：157㎡共162套，197㎡共80套，240㎡共78套，建建筑面面積約約為60000㎡開盤時時間：：2012年3月推貨策策略：：“以以大帶帶小””，高高端形形象的的演繹繹第二期期：197㎡共22套，240㎡共20套，294㎡共80套建筑面面積約約為32654㎡。開盤時時間：：2012年10月推貨策策略：：“低低總價價促高高總價價”，，借助助別墅墅沖高高利潤潤第三期期：44套聯(lián)排排別墅墅，197㎡共54套，240㎡共36套，建建筑面面積約約為38278㎡同時奠奠定完完美形形象的的收官官演繹繹推貨方方案二二：產品遞遞進策策略平層產產品全全盤累累計實實現(xiàn)銷銷售均均價26950元/㎡，別墅1500萬元/套總銷售售額約約為36.7億元2011確保全年業(yè)績要求2013年實現(xiàn)完美收官2012年創(chuàng)造利潤高峰年度銷銷售額額14.36億元年度銷銷售額額18.59億元年度銷銷售額額3.8億元推貨方方案二二：經經濟效效益評評價兩個推推貨方方案，，建議優(yōu)優(yōu)選方方案一一平層產產品全全盤預預計實實現(xiàn)銷銷售均均價26950元/㎡，別別墅預預計1500萬元/套總銷售售額約約為36.7億元平層產產品全全程預預計實實現(xiàn)銷銷售均均價29152元/㎡，別別墅預預計1100萬元/套全盤總總銷售售額預預計37.4億元形象最最優(yōu)化化方案案產品遞遞進方方案借鑒成成熟的的操盤盤經驗驗，本本項目目的營營銷策策略應應把握握綠地新新里西西斯萊萊售樓樓處旭輝紫紫郡售售樓處處金地仰仰山售售樓處處區(qū)域內內目前前在售售項目目由于于受到到自身身條件件限制制都無法法將情情境體體驗和和服務務體驗驗充分分發(fā)揮揮品牌突突圍的的要點點——情景營營銷體體系的的建立立共計4.2萬平米米綠化化占地地面積積與恢恢弘的的建筑筑群落落。形成地地標性性的區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境城市的的會客客廳3000平米小區(qū)的的會客客廳16500平米建建筑集集群極致觀觀賞的的參觀觀動線線——曲徑通通幽，，一步步一景景品牌突突圍的的要點點——情景營營銷體體系的的建立立聯(lián)手國國際奢奢侈品品品牌牌打造醇醇正的的高端端沙龍龍式接接待現(xiàn)現(xiàn)場借鑒成成熟的的操盤盤經驗驗，本本項目目的營營銷策策略應應把握握“管家家陪伴伴式””高端端接待待流程程管家人人員安安置在在必要要的保保安、、保潔潔、禮禮儀、、服務務人員員之外外，從客戶戶進入入售樓樓處開開始，，直到到接訪訪過程程全部部結束束；貼身管管家提提供全全程服服務“以客客為尊尊”的的現(xiàn)場場服務務“管家家陪伴伴式””高端端接待待流程程認識客客戶幫助客客戶理解客客戶成就客客戶感動客客戶了解客客戶“以客客為尊尊”的的現(xiàn)場場服務務“名媛媛紳士士級””亞豪豪銷售售團隊隊統(tǒng)一著著裝要要求：：可以以采用用具有有少量量法式式或宮宮廷元元素的的服裝裝內部甄甄選有有南部部高端端項目目經驗驗的銷銷售精精英周邊項項目挖挖掘有有大興興區(qū)內內及周周邊高高端項項目經經驗的的銷售售精英英市場上上同類類產品品項目目中，，挖掘掘具有有相關關客源源的銷銷售精精英“以客客為尊尊”的的現(xiàn)場場服務務亞豪雙雙副總總（18人團隊隊）銷售總總監(jiān)策劃總總監(jiān)銷售經經理銷售主主管（2人）客服專專員（1人）銷售人人員（8人）策劃經經理策劃助助理57人組成成的以以“尊尊崇服服務””為導導向的的營銷銷和服服務團團隊物業(yè)經經理物業(yè)主主管（2人）保潔（（10人）保安（（12人）管家（（8人）服務人人員（（4人）維修人人員（（1人）物業(yè)副副總（39人團隊隊）“以客客為尊尊”的的現(xiàn)場場服務務“以客客為尊尊”的的現(xiàn)場場服務務用敞篷篷MINI代替以以往的的看房房電瓶瓶車，，由客客戶的的管家家專職職護送送。社區(qū)內內的看看房代代步車車三維效果演示視頻樣板展展示實實現(xiàn)立立體現(xiàn)現(xiàn)代化化3D樣板展展示IPAD全觸摸摸沙盤盤展示示“以客客為尊尊”的的現(xiàn)場場服務務高端住住宅的的形象象推廣廣，并不是是單純純的廣廣告表表現(xiàn)就就能完完美演演繹，，針對階階段性性的推推貨，，只有有策略略性的的進行行推廣廣，才能夠夠達到到口碑碑的樹樹立和和圈層層傳播播！案例核核心分分析－－－陽光上上東位于北北京東東北四四環(huán)外外酒仙仙橋地地區(qū)，，總規(guī)規(guī)模73萬平米米，酒店、、教育育、集集中商商業(yè)、、公寓寓、低低密住住宅、、別墅墅的復復合大大盤改變區(qū)區(qū)域屬屬性和和認知知，通通過區(qū)區(qū)域升升值帶帶動地地產升升值北京上東區(qū)區(qū)－北京富富人區(qū)－富富人區(qū)國際際化－實現(xiàn)現(xiàn)產品逐步步升級第一步：提提出上東區(qū)區(qū)－炒作上上東區(qū)－聯(lián)聯(lián)誼曼哈頓頓第二步：炒炒作富人區(qū)區(qū)－紐約富富人區(qū)地產產外交－訂訂制2套全球頂級級豪宅公開開第三步：全全球頂級規(guī)規(guī)劃招標－－上東區(qū)初初落成－打打開國際化化租賃市場場第四步：正正常地逐步步推貨公寓寓產品陽光上東開開發(fā)的最大大成功點：：造出一個上上東區(qū)富人區(qū)，改變區(qū)域屬屬性，掀起起區(qū)域發(fā)展展大勢，把6500的區(qū)域直接接拉到10000的區(qū)域，為73萬平米大盤盤創(chuàng)造了20個億以上的的超額附加加利潤。后續(xù)產品均均被前期造造區(qū)拉升了了3000以上的價值值濱河花園方街一號圓街一號美洲組團澳洲組團西班牙組團團安徒生花園園陽光上東營營銷核心回回顧造勢是核心心：造造上東區(qū)富人區(qū)成功功推貨策略：： 高舉舉高打，高高開促走，，以高帶低低推廣策略：： 前期期以軟帶硬硬，開盤硬硬廣轟炸持續(xù)策略：： 事件件營銷，為為軟性制造造新聞，逐逐步做局【推廣線】區(qū)域興創(chuàng)客群區(qū)域價值品牌價值客戶價值炒區(qū)域，重塑大興形象樹興創(chuàng)，立開發(fā)商品牌圈客戶，精準渠道價值傳達三大核心問題推廣戰(zhàn)略——御制府邸京京都南帝產品主題區(qū)域興創(chuàng)客群第一階段面世造勢期項目亮相認知南帝重識大興展望新城品牌樹立引起話題吸引關注2011.2-5月第二階段形象樹立期聯(lián)排9層160-190平米官邸體驗南帝品牌運營大眾媒體渠道拓展2011.6-12月第三階段形象鞏固期4-6層190平米和240平米官邸品味南帝品牌價值客戶通訊2012.1-8月第四階段形象升華期點板290平米官邸9層160-190平米官邸收藏南帝品牌回饋興創(chuàng)會2012.9-2013.6月面世造勢期期2011.01—2011.05階段戰(zhàn)略：：認知南帝帝推廣策略：：天下首邑邑之巔塑造大興歷歷史名城的的形象；樹樹立興創(chuàng)品品牌打造高高端精品的的企業(yè)形象象認知南帝2011年6月2011年12月2012年8月媒體渠道★紙媒《三聯(lián)生活周周刊》專題、《新京報》北京地理專專欄★戶外公關活動★論壇活活動★巡展活活動★興創(chuàng)誠誠記認知南帝——整合營銷訴求重點：：重振天下首首邑之御風風引領世界風風情之新都都媒體策略：：公關活動動為主線媒媒體軟軟文炒作輔輔以少少量硬廣認知南帝——媒體渠道南三環(huán)南四環(huán)南五環(huán)京開高速本案西四環(huán)西三環(huán)樹新城形象象、立興創(chuàng)創(chuàng)品牌長期節(jié)奏性性傳達項目目價值點南城主要環(huán)環(huán)線及高速速的戶外路路牌區(qū)域競品截截流認知南帝——借勢營銷借勢營銷集新聞效應應、廣告效效應、公共共關系、形形象傳播、、客戶關系系于一體，，已經當之之無愧地成成為了企業(yè)業(yè)新產品推推介、品牌牌展示、建建立品牌識識別和品牌牌定位等營營銷活動的的首選策略略?？山柚畡荩海汗俜剑捍笈d興區(qū)政府、、大興區(qū)文文化局、大大興區(qū)規(guī)劃劃局專家：南海海子學會媒體：三聯(lián)聯(lián)生活周刊刊、新京報報北京地理理專欄如何借：借官方言論論，塑造大大興天下首首邑御風的的形象借媒體渠道道，傳播大大興區(qū)域的的歷史及未未來發(fā)展規(guī)規(guī)劃認知南帝——借勢活動擬擬定“大興天天下首邑”論壇主要參與人人員：大興區(qū)政府府、大興文文化局、大大興規(guī)劃局局、南海子子學會等活動時間：：2011.2月底活動主題內內容：大興的歷史史文化；大大興目前的的發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀；大興興各方面對對未來發(fā)展展的期望及及規(guī)劃；重重建南海子子公園的意意義媒體配合：：三聯(lián)生活周周刊——封面報道““重振大興興天下首首邑御風””新京報北京京地理專欄欄——大興發(fā)展系系列小文認知南帝——借勢活動擬擬定“歷史人文文的大興”系列巡展系列主題擬擬定：大興文化古古籍賞析、、大興歷史史文化古董董展等活動時間：：2011.3-5月巡展地點：：項目售樓處處媒體配合：：新京報北京京地理專欄欄——圖文介紹業(yè)內雜志、、大眾紙媒媒、網絡——新聞性的活活動介紹認知南帝——關于興創(chuàng)品品牌《興創(chuàng)城記》主題內容：：興創(chuàng)公司簡簡介、興創(chuàng)創(chuàng)為大興發(fā)發(fā)展做出的的主要貢獻獻、興創(chuàng)已已做的優(yōu)質質項目介紹紹等操作要點點：請大興區(qū)區(qū)長為書書題寫書書名；請請大興興相關政政府部門門領導題題詞評價價興創(chuàng)對對評價；；請業(yè)內內同行題題寫興創(chuàng)創(chuàng)評價等等多渠道發(fā)發(fā)行形象樹立立期2011.6—2011.12聯(lián)排、9層160-190平方米官官邸階段戰(zhàn)略略：體驗驗南帝推廣策略略：一墅墅領京城城樹立項目目的高端端豪宅形形象；打打造項目目在大北北京市場場的“南南帝”地地位體驗南帝帝2011年6月2011年12月2012年8月推廣主價價值點昔日皇家家苑囿今今日家家族墅宅宅領袖家族族聯(lián)排：430平方米平層官邸?。?69-190平方米45-55歲以家中父父母作為為購房主主體，在在家中占占主導地地位擁有兒女女及孫子子代三代同堂堂訴求客群群：體驗南帝帝媒體渠道道★紙媒媒《北京青年年報》、《新京報》：整版★雜志志《第一財經經》、《紅地產》：整版、、軟文★網絡絡sina、sohu、搜房：：首頁文文字鏈、、通欄★戶外外西南三四四環(huán)、京京開高速速公關活動動★開盤盤活動★樣板板間開放放活動★系列列暖場活活動體驗南帝帝——整合營銷銷媒體策略略：硬廣廣為主活活動動穿插配配合合軟文擴擴大影響響體驗南帝帝——媒體渠道道利用大眾眾媒體、、業(yè)內雜雜志等整整版硬廣廣強化項目目高端形形象利用網絡絡的傳播播優(yōu)勢廣廣泛傳播播項目形形象及節(jié)節(jié)點信息息首頁文字字鏈大通欄體驗南帝帝——媒體渠道道體驗南帝帝——開盤活動動高調入市市——開盤活動動主題：御制生活活啟航暨暨法國館館展品圖圖片展啟啟動儀式式時間：2011.5月底，圖圖片展持持續(xù)至7月底地點：五星級酒酒店活動動廳參與人員員：大興政府府人員、、業(yè)內專專家、媒媒體媒體炒作作點:昔日皇家家苑囿今今日家家族墅宅宅法國精品品京城再再現(xiàn)《晚鐘》《阿爾的舞廳》《化裝間》《餐點》《陽臺》《咖啡壺邊的婦女》《青銅時代》誠邀業(yè)內內同行參參加樣板板間開放放儀式推動業(yè)界界口碑傳傳播體驗南帝帝——樣板間開開放活動動體驗南帝帝——系列暖場場活動端午節(jié)——2011年6月6日重陽節(jié)——2011年10月5日中秋節(jié)——2011年9月12日國慶節(jié)——2011年10月1日元旦——2012年1月1日春節(jié)——2012年1月23日領袖家族族齊聚節(jié)日盛宴宴貫穿全全年始終終針對已成交客戶拍攝家庭全家福系列圖片并將其作為珍藏私品贈與客戶。臻品全家福百年家族，臻藏瞬間華彩體驗南帝帝——系列暖場場活動形象鞏固固期2012.1—2012.84-6層190平方米和和240平方米官官邸階段戰(zhàn)略略：品味味南帝一宅潤三三代以會所開開放為話話題，深深化項目目“南帝帝”的市市場地位位品味南帝帝2011年6月2011年12月2012年8月推廣主價價值點頤養(yǎng)三世世同堂尊尊享御御制生活活慈孝家族族190平方米、、240平方米純粹4-6層、純四四居產品品35-45歲以家中子子女作為為購房主主體，在在家中占占主導地地位孝敬父母母，關愛愛子女三代同堂堂訴求客群群：品味南帝帝媒體渠道道★紙媒媒《北京青年年報》、《新京報》：整版、、軟文★雜志志《第一財經經》、《紅地產》：整版、、軟文★網絡絡sina、sohu、搜房：：首頁文文字鏈、、通欄、、軟文★戶外外西南三四四環(huán)、京京開高速速★短信信公關活動動★會所所開放活活動★系列列暖場活活動★《客戶通訊訊》品味南帝帝——整合營銷銷媒體策略略：硬廣廣和軟文文為主活活動動穿插不不間間斷的引引發(fā)市場場關注品味南帝帝——媒體渠道道客戶通訊訊內容：區(qū)區(qū)域發(fā)展展規(guī)劃新新聞；項項目工程程進度、、新品發(fā)發(fā)布告知知、相關關信息等等。周期：雙月刊集中力度度大面積積鋪設軟軟性宣傳傳，鞏固固項目形形象利用北青青、新京京報等大大眾媒體體，以及及安家、、紅地產產等業(yè)內內資源，，集中鋪鋪設項目目軟性宣宣傳文章章品味南帝帝——媒體渠道道利用網絡絡宣傳推推廣造勢勢，加之之短信集集中轟炸炸品味南帝帝——媒體渠道道以會所中中“園中中園”為為話題點點，邀請請園林專專家座談談中國園園中園的的發(fā)展及及各階段段特點。?！盎始绎L風范園園中有有園”座座談會品味南帝帝——會所開放放活動品味南帝帝——系列暖場場活動定期舉辦辦以家庭庭為主體體的聚會會，展示示溫馨、、浪漫、、其樂融融融的社社區(qū)家族族氛圍。。愛心家庭庭派對彰彰顯關愛愛之情品味南帝帝——系列暖場場活動以家庭為為單位學學習馬術術運動小型家庭庭馬術體體驗親情關愛愛之于慈慈孝家族族品味南帝帝——系列暖場場活動家族名寵寵品鑒賞賞析寵物關愛愛詮釋慈慈孝之心心品味南帝帝——系列暖場場活動舉辦珍品品圖片展展覽，鑒鑒賞美景景俯瞰城市市美景絕美意相相永久紀紀念品味南帝帝——系列暖場場活動舉辦各國國美食文文化展覽覽會品嘗世界界風情美食文化化匯聚于于此形象鞏固固期2012.9——2013.6點板290平方米官官邸9層160-190平方米官官邸階段戰(zhàn)略略：收藏藏南帝推廣策略略：一府府傳世家家項目收官官之作，，將其產產品升華華至收藏藏級別收藏南帝帝2011年6月2011年12月2012年8月推廣主價價值點點式平層層官邸成成就巔巔峰圈層層名流家族族平層官邸?。?60-190平方米35-55歲區(qū)域內原原有富裕裕人群以以及新富富裕人群群伴隨著第第二機場場等產業(yè)業(yè)轉移的的高薪移移民由市區(qū)的的高房價價擠壓所所至的市市區(qū)移民民點板官邸?。?90平方米訴求客群群：收藏南帝帝媒體渠道道★紙媒媒《北京青年年報》：整版、、軟文★雜志志《紅地產》：整版、、軟文★網絡絡sina、sohu、搜房：：首頁文文字鏈、、通欄、、軟文★戶外外西南三四四環(huán)、京京開高速速★短信信公關活動動★興創(chuàng)創(chuàng)會成立立儀式★系列列暖場活活動★《興創(chuàng)會會會刊》收藏南帝帝——整合營銷銷媒體策略略：圈層層傳播、、活動為為主軟軟文擴擴大宣傳傳輔輔以節(jié)點點性硬廣廣收藏南帝帝——興創(chuàng)會成成立儀式式引入專業(yè)業(yè)高級會會所管理理公司，，簽約儀儀式的同同時，宣宣布興創(chuàng)創(chuàng)會正式式成立。。會所管理理公司簽簽約儀式式舉辦珠寶寶類、名名畫類、、古董類類等的名名品展覽覽，以及及邀請專專家進行行私品品品鑒的活活動；同同時還可可不定期期在會所所中舉辦辦“專題題名曲欣欣賞”類類的小型型音樂欣欣賞會。?！榜雎犑朗澜缇菲菲菲肺抖嗖什嗜松薄毕盗需b鑒賞活動動收藏南帝