某公寓市場(chǎng)報(bào)告

鄭州公寓市場(chǎng)分析報(bào)告目錄總體項(xiàng)目概況典型個(gè)案分析暢銷、滯銷項(xiàng)目盤點(diǎn)產(chǎn)品建議鄭州公寓總體項(xiàng)目概況鄭州各版塊公寓分布圖12345678目前鄭州公寓項(xiàng)目主要分布在8個(gè)區(qū)域：1、白沙象湖組團(tuán)：比如象湖100。2、龍子湖湖心島組團(tuán)：比如正商四大銘筑、局外；3、鄭東高鐵組團(tuán)：比如萬科譽(yù)；4、經(jīng)開區(qū)組團(tuán)：比如萬錦城、正商濱河名筑；5、老城區(qū)南部組團(tuán)（紫荊山路、航海路、南三環(huán)沿線附近）：比如錦榮中心五區(qū)、萬科榮寓；6、老城區(qū)北部組團(tuán)（東風(fēng)路、北三環(huán)沿線）：比如華爾中心、正弘城、海亮?xí)r代one；7、鄭州大北區(qū)組團(tuán)（連霍北）：比如美景麟起城；8、高新區(qū)組團(tuán)：比如石佛藝術(shù)公社、華強(qiáng)城市廣場(chǎng)。從以上主體區(qū)域可以看出，公寓產(chǎn)品主要依賴交通、主干道、地鐵和商業(yè)商務(wù)區(qū)。鄭州公寓市場(chǎng)典型樓盤一覽鄭州目前公寓市場(chǎng)典型性樓盤一覽表1海亮?xí)r代one16象湖1002華爾中心17象湖里3正弘城18正商濱河名筑4福臨公館19美景芳華5清華城20萬科榮寓6國控東宸21錦榮中心五區(qū)7萬科譽(yù)22紅星國際廣場(chǎng)8正商書香名筑23瑞士酒店公寓9萬科美景龍門24萬科民安星辰10新合鑫紫荊之星25鑫苑鑫都匯11升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)26名門翠園12綠地璀璨星座27瀚海海尚13物華國際28萬科城14謙祥萬和城29龍匯國際15利達(dá)國賓中心30美景麟起城鄭州公寓分布圖新合鑫紫荊之星萬科美景龍門清華城經(jīng)開萬錦城海亮?xí)r代one萬科榮寓鄭州升龍?zhí)靺R廣場(chǎng)萬科民安星辰永威西郡華強(qiáng)城市廣場(chǎng)德興北尚正商濱河名筑謙祥萬和城萬科城萬科譽(yù)正商書香名筑象湖100象湖里福臨公館綠都廣場(chǎng)華爾中心正弘城紅星國際廣場(chǎng)亞星錦繡山河瑞士酒店公寓2017年鄭州集中放量公寓樓盤40家以上，三環(huán)以內(nèi)數(shù)量占比60%，占據(jù)地鐵口、CBD、高鐵站、主力商業(yè)等優(yōu)勢(shì)，同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈，面對(duì)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力，很多項(xiàng)目在產(chǎn)品上進(jìn)行升級(jí)，提高競(jìng)爭(zhēng)力。鄭州整體公寓市場(chǎng)——銷量2017年鄭州市公寓產(chǎn)品銷售以平層公寓為主，主要代表項(xiàng)目如萬科譽(yù)、海亮?xí)r代one；LOFT產(chǎn)品次之，主要代表項(xiàng)目如正商書香名筑、經(jīng)開萬錦城。鄭州市2017年公寓銷售情況從物業(yè)類型來看，當(dāng)前公寓產(chǎn)品多以商辦產(chǎn)品的配套形式存在，物業(yè)類型以平層產(chǎn)品為主，占比69%，其次是LOFT，占比28%。從銷售情況來看，萬科譽(yù)以其地理位置優(yōu)越，面積小，總價(jià)低備受客戶歡迎；海亮?xí)r代one由于單價(jià)較低，以其價(jià)格優(yōu)勢(shì)，位居銷量榜第一。鄭州整體公寓市場(chǎng)——客群通過市調(diào)了解，從年齡段看，公寓類產(chǎn)品主力客群集中在30-40歲之間；從置業(yè)目的來看，投資型客戶占據(jù)主導(dǎo)地位。市場(chǎng)整體客群年齡集中在25~40歲之間，其中30歲以上占據(jù)客群主力，說明購買動(dòng)機(jī)投資大于自?。粡目蛻糁脴I(yè)目的來看，投資成為客戶購買公寓的主流。鄭州整體公寓市場(chǎng)——小結(jié)產(chǎn)品價(jià)格

當(dāng)前市場(chǎng)上公寓產(chǎn)品主要有兩種物業(yè)類型平層公寓和LOFT，平層公寓均價(jià)主要集中在11000~13000元/㎡之間，LOFT公寓主要集中在12000~15000元/㎡產(chǎn)品面積

平層公寓主要集中在30-55㎡，loft公寓產(chǎn)品多集中在35-55㎡。產(chǎn)品層高

平層公寓產(chǎn)品層高3.0米-3.2米；loft公寓產(chǎn)品多在4.09米-5米之間優(yōu)惠政策

目前鄭州公寓項(xiàng)目多為常規(guī)優(yōu)惠，部分項(xiàng)目如海亮?xí)r代one有與電商合作，首付分期等優(yōu)惠活動(dòng)，自買房開始算起兩年內(nèi)分四次還款，對(duì)購房客戶吸引力較大。典型型個(gè)個(gè)案案分分析析金水水區(qū)區(qū)海亮亮?xí)r時(shí)代代on海亮亮?xí)r時(shí)代代ONE項(xiàng)目目概概況況項(xiàng)目目概概況況規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)亮亮點(diǎn)點(diǎn)：：亮彩彩生生活活茂茂是是海海亮亮項(xiàng)項(xiàng)目目的的集集中中商商業(yè)業(yè)。。分分布布在在項(xiàng)項(xiàng)目目的的西西南南角角（（即即上上圖圖2-2/2-2間）），，有有13000方自自持持，，配配有有大大型型商商超超，，巨巨幕幕影影院院，，休休閑閑餐餐飲飲，，KTV，健健身身房房，，游游泳泳池池等等多多種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。?；緮?shù)據(jù)占地面積5萬平米

建筑面積30萬平米

商業(yè)面積約4萬平米公寓面積約26萬平米容積率4.23綠化率25%物業(yè)位置花園路龍門路建筑類別塔樓物業(yè)類別公寓/LOFT/商業(yè)開發(fā)周期2016.5-2018.11產(chǎn)權(quán)年限公寓產(chǎn)權(quán)為40年樓棟數(shù)6棟戶數(shù)總戶數(shù)4000戶開盤樓棟

2016年7月24日1#、2-1#、2-2#已開盤一批房源1/2-1號(hào)樓為23層平層公寓，2-2號(hào)樓為15層LOFT公寓產(chǎn)品分布公寓33㎡，loft45㎡（層高5米），塔樓1-2層為底商物業(yè)類型商業(yè)物業(yè)，有暖氣無天然氣12海亮亮?xí)r時(shí)代代on海亮亮?xí)r時(shí)代代ONE項(xiàng)目目概概況況項(xiàng)目目分分析析———海亮亮地地產(chǎn)產(chǎn)鄭鄭州州首首個(gè)個(gè)北北區(qū)區(qū)作作品品，，項(xiàng)項(xiàng)目目為為商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體，，總總占占地地75畝，總建建筑約30萬方，綠綠化率25%，產(chǎn)品由由公寓和和商業(yè)組組成。項(xiàng)項(xiàng)目共有有6棟樓，其其中3棟平層公公寓、3棟LOFT公寓，目目前在售售為3#平層公寓寓和4#LOFT公寓，平平層公寓寓均價(jià)LOFT公寓均價(jià)15000元左右。5#1#2-2#2-1#3#4#一期二期該項(xiàng)目商商業(yè)規(guī)劃劃引入復(fù)復(fù)合功能能，由集集中購物物和開放放式商業(yè)業(yè)街組成成。滿足足一站式式購物需需求。13海亮?xí)r代代on海亮?xí)r代代ONE項(xiàng)目區(qū)位位區(qū)位分析析——項(xiàng)目位于于北核心心區(qū)域，，周邊主主干道交交通便捷捷，購房房者對(duì)區(qū)區(qū)域認(rèn)可可度較高高，后期升值值潛力大大。項(xiàng)目區(qū)位位：北側(cè)：臨龍門路路，龍門門路已經(jīng)經(jīng)打通至至花園路路。步行行大概5分鐘就可可以到達(dá)達(dá)地鐵2號(hào)線；南側(cè)：臨魏河，，規(guī)劃有有魏河北北路，魏魏河南側(cè)側(cè)包括有有鄭州七七中、科科技館、、金水總總醫(yī)院柳柳林醫(yī)院院、在建建360廣場(chǎng)花園園店等：：西面：新建洛陽陽路，沿沿著該路路向北可可將通至至連霍高高速、大大河路。。東側(cè)：和昌悅瀾瀾項(xiàng)目，，兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目之間間將會(huì)規(guī)規(guī)劃一條條路，往往東是主主干道花花園路。。14海亮?xí)r代代on海亮?xí)r代代ONE項(xiàng)目產(chǎn)品品產(chǎn)品分析析——海亮?xí)r代代one平層公寓寓單套面面積為32—40平米，主主力戶型型為33—36平米層高為3米，戶型型面積較較小，受受到客戶戶追捧；；loft公寓單套套面積為為35—55平米，主主力戶40—45平米，挑挑高5米。層高層數(shù)面積套數(shù)戶型占比平層公寓323F32-40㎡（主力面積為33㎡）139178%LOFT公寓515F32-55㎡（主力面積40-45㎡）54722%合計(jì)——————1938100%15海亮?xí)r代代on海亮?xí)r代代產(chǎn)品展示示建面45㎡16海亮?xí)r代代on海亮?xí)r代代ONE項(xiàng)目銷售售推廣定位位：海亮首作作，花園園路、地地鐵口，，30萬㎡輕奢奢生活體體！推廣主題題：匯聚聚北區(qū)財(cái)財(cái)智主流流，宜商商宜居宜宜投資，，敬獻(xiàn)亮亮彩生活活夢(mèng)！開盤售價(jià)：7月8日海亮?xí)r代ONE開盤共推出918套房源；4#LOFT公寓主推36、45平米戶型，共共244套房源，均價(jià)價(jià)15000元/平米；3#平層公寓（34—35㎡），共674套房源，均價(jià)價(jià)12000元/平米；開盤去化635套左右，平層層公寓去化117套，LOFT公寓去化518套；優(yōu)惠措施：電商團(tuán)購優(yōu)惠惠5%；首付分期無優(yōu)優(yōu)惠（正常首首付50%或或一次性付款款額外優(yōu)惠1%），首付分期時(shí)間間為一年半，，剩余每半年年付一次；17海亮?xí)r代on海亮?xí)r代ONE項(xiàng)目客群客群分析——公寓產(chǎn)品客群群主要集中在在金水區(qū)，周周邊項(xiàng)目客群群對(duì)其區(qū)域認(rèn)認(rèn)可度較高，，再次購買客戶戶較多；客戶戶置業(yè)目的主主要以投資為為主?？蛻魠^(qū)域：金水區(qū)客戶占占比達(dá)到66%，其次為鄭東東新區(qū)客戶；；客戶置業(yè)目的的：因項(xiàng)目為商業(yè)業(yè)性質(zhì)公寓，，面積小總價(jià)價(jià)低，易于投投資，項(xiàng)目成成交客戶67%以投資為主，，23%以辦公為主；；18海亮?xí)r代on海亮?xí)r代one項(xiàng)目總結(jié)小結(jié)項(xiàng)目位于金水水區(qū)區(qū)域，生生態(tài)宜居，區(qū)區(qū)域前景看好好；地鐵二號(hào)線劉劉莊站，出行行方便；低總價(jià)小戶型型，宜商宜居居宜投資；推售策略為“整棟推售，集集中去化”?？蛻粢越鹚畢^(qū)區(qū)、鄭東新區(qū)區(qū)投資客戶為為主，客戶年年齡集中在30—40歲之間；19海亮?xí)r代on清華城華貿(mào)中中心項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃亮點(diǎn)點(diǎn)：清華城以loft、小公公寓和大型商商業(yè)綜合體為為主，商業(yè)是是屬于自持，，設(shè)計(jì)的風(fēng)格格為超現(xiàn)代主義義風(fēng)格，后期期由國貿(mào)360的團(tuán)隊(duì)來來打造，旨在在打造中州大大道南部的地地標(biāo)?；緮?shù)據(jù)項(xiàng)目位置金水區(qū)中州大道與貨站街交匯處西占地面積60畝建筑面積37萬㎡（公寓+住宅25萬平米、商業(yè)12萬㎡）物業(yè)類型住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓戶型面積38-72㎡平層公寓、46-102㎡LOFT（主力戶型44-52㎡平層公寓、54-72㎡LOFT）梯戶配比6T30（平層）、10T31（LOFT)裝修狀況毛坯銷售狀態(tài)目前有兩證，處于內(nèi)購階段銷售價(jià)格LOFT15500元/㎡、平層12500元/㎡（優(yōu)惠后）優(yōu)惠方式首付分期項(xiàng)目賣點(diǎn)區(qū)位價(jià)值明顯、地鐵站直通地下商場(chǎng)；商業(yè)由國貿(mào)360的團(tuán)隊(duì)來打造，實(shí)力很強(qiáng)。配套暖氣；12萬㎡大型商業(yè)；6層為10000㎡空中花園、配有300㎡泳池、健身房等。開發(fā)商河南省清華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20海亮?xí)r代on清華城華貿(mào)中中心項(xiàng)目概況項(xiàng)目分析——清華城項(xiàng)目處處于金水區(qū)，，共9塊地組組成，其中核核心1號(hào)地清清華城-塊華華貿(mào)中心為主推綜合合體項(xiàng)目，總總建筑面積約約35萬方，，集12萬方方體驗(yàn)式購物物公園、4萬萬方5A商務(wù)務(wù)會(huì)客廳、4萬萬方未來派LOFT、SOHO，40-60平米酒店店公寓、40-130平平米奢適公館館為一體。其余地塊塊分別開發(fā)有有平頂山銀行行總部、星級(jí)級(jí)酒店、金水水區(qū)重點(diǎn)中學(xué)學(xué)等，整個(gè)個(gè)清華城項(xiàng)目涵蓋了住住宅、商業(yè)、、酒店、公寓寓、寫字樓等等多種物業(yè)類類型。21海亮?xí)r代on清華城華貿(mào)中中心項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位分析——項(xiàng)目位于鄭東東商都路與普普惠路交匯處處高鐵商圈，，周邊多維交交通環(huán)繞，坐坐享鄭州發(fā)展第一一紅利，拉升升產(chǎn)品價(jià)值。。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：【黃金地段】】CBD門戶戶，金水區(qū)中中州大道隴海海快速路交匯匯，交通便利利；【雙地鐵旁】】4號(hào)線地鐵鐵貫通項(xiàng)目，，緊鄰地鐵3號(hào)線，雙地地鐵雙快速路【強(qiáng)大配套】37萬m2城市綜合體，12萬m2100%自持主題商業(yè)，全球唯一的上市影院韓國CGV、北京華聯(lián)旗下BHG精品超市簽約入駐;【資產(chǎn)升值】面積小總價(jià)低；【人流密集】項(xiàng)目周邊圍繞城中村、建材批發(fā)市場(chǎng)、未來人流基數(shù)足夠支撐項(xiàng)目租售。22海亮?xí)r代on清華城華貿(mào)中中心項(xiàng)目產(chǎn)品層高層數(shù)面積套數(shù)戶型占比平層公寓3米29層（5層底商+地下一層商業(yè)）38-50㎡50441%51-60㎡14412%61-72㎡726%LOFT公寓4.5米21層（5層底商+地下一層商業(yè)）46-59㎡12811%60-70㎡25521%71-102㎡1139%合計(jì)——————1216100%1#公寓平面圖(LOFT)2#公寓平面圖（（平層）產(chǎn)品分析：未來派風(fēng)格時(shí)時(shí)尚前衛(wèi)，建建筑立面采用用弧形設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格，采光較較好；共有兩棟公寓寓，1#為loft公寓、層高4.5米，客戶可自自由分割，戶戶型集中在60—70㎡，梯戶比為為10T31；2#為平層公寓，，層高3米，戶型集中中在38—50㎡，梯戶比為為6T30。23海亮?xí)r代on清華城華貿(mào)中中心項(xiàng)目銷售推廣定位：：中州大道旁旁，CBD門戶，輕奢奢LOFT！推廣主題：：得一層目前處于內(nèi)購階段，整體去化一般，受證件影響推售節(jié)點(diǎn)不明確；裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯。優(yōu)惠措施：暫無優(yōu)惠24海亮?xí)r代on清華城華貿(mào)貿(mào)中心項(xiàng)目總結(jié)小結(jié)緊鄰中州大大道與隴海?？焖俾穬蓛蓷l主干線線，金二環(huán)緊鄰地鐵三號(hào)線、四號(hào)線，其中四號(hào)線在清華城商場(chǎng)設(shè)有出入口，直通商場(chǎng)內(nèi)部，真正做到地鐵上蓋；設(shè)計(jì)風(fēng)格時(shí)尚前衛(wèi)，致力打造商業(yè)新中心；12萬方集中式商業(yè)，95%自持，由國貿(mào)360團(tuán)隊(duì)來打造，實(shí)力強(qiáng)勁；拿地較早，但一直處于兩證階段，后期存在諸多不確定性。25海亮?xí)r代on華爾中心項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃亮亮點(diǎn)：華爾爾中心以LOFT、小公寓為為主，鄭州州三環(huán)城區(qū)區(qū)內(nèi)經(jīng)三路路唯一精裝裝公寓，項(xiàng)項(xiàng)目周邊基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置金水區(qū)經(jīng)三路廣電南路西北角占地面積20222㎡建筑面積150000㎡容積率3.9物業(yè)類型商住公寓，商鋪，寫字樓戶型面積平層33和42，LOFT是35和45梯戶配比6梯41戶裝修狀況精裝銷售狀態(tài)內(nèi)部認(rèn)購銷售價(jià)格均價(jià)15000優(yōu)惠方式購房享受5個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠項(xiàng)目賣點(diǎn)經(jīng)三路商圈，地鐵2號(hào)線，北三環(huán)沿線配套有暖氣，無天然氣，智能家居開發(fā)商鄭州廣運(yùn)集團(tuán)26海亮?xí)r代on項(xiàng)目概況項(xiàng)目分析——華爾中心位于金水區(qū)區(qū)經(jīng)三路廣廣電南路西西北角，集集購物、商商務(wù)、居住住、餐飲、、娛樂、休休閑于一體體。項(xiàng)目總總共兩幢樓樓，一幢是是寫字樓，，一幢是商商住公寓，，1-5層是自持商商業(yè)，LOFT面積35㎡和45㎡，平層公公寓面積33㎡和42㎡，均價(jià)15000元左右，6梯41戶，購房可可享受5個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。。27海亮?xí)r代on華爾中心項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位分析——項(xiàng)目位于金金水區(qū)經(jīng)三三路廣電南南路西北角角區(qū)位優(yōu)勢(shì)：：【黃金地段段】位于承承接主城區(qū)區(qū)和北龍湖湖副CBD金融區(qū)的財(cái)財(cái)富橋頭堡堡位置【雙地鐵旁旁】緊鄰地地鐵2號(hào)線，鄰近近經(jīng)三路、、北環(huán)高速速路、中州州大道等城城市主干道道【強(qiáng)大配套套】項(xiàng)目自自帶商業(yè)，，周邊聚集集辦公、住住宅、高校校等40萬高端人流流，消費(fèi)不不容小覷28海亮?xí)r代on華爾中心項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)品分析——項(xiàng)目共有兩兩幢樓，樓樓下是自持持的商業(yè)配配套，一幢幢樓是寫字字樓，一幢幢樓是商住住公寓，LOFT面積35㎡和45㎡，平層公公寓面積是是33㎡和42㎡，均價(jià)15000左右，6梯41戶，LOFT兩層獨(dú)立雙鑰匙入戶戶。層高層數(shù)面積套數(shù)戶型占比平層公寓3.2米1233㎡、42㎡49248%LOFT5.081235㎡，45㎡53352%合計(jì)——————1025——29海亮?xí)r代on華爾中心產(chǎn)品展示建面45.26㎡平層公寓寓30海亮?xí)r代on華爾中心項(xiàng)目銷售推廣定位：：經(jīng)三路橋頭頭堡，成熟熟主城地段段推廣主題：：位置，很很重要開盤售價(jià)：：平層均價(jià)15000元左右，所所剩房源不不多，目前前LOFT也推出，價(jià)價(jià)格未定。。優(yōu)惠措施：：購房可享受受5個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，，首付最低低只需5.5萬。31海亮?xí)r代on華爾中心項(xiàng)目總結(jié)小結(jié)地處金水區(qū)區(qū)，承接主主城區(qū)和北北龍湖副CBD金融區(qū)的財(cái)財(cái)富橋頭堡堡位置；項(xiàng)目鄰近經(jīng)經(jīng)三路、北北環(huán)快速路路、中州大大道等城市市主干道，，距離地鐵鐵2號(hào)線僅800米，無縫對(duì)對(duì)接連霍高高速，暢達(dá)達(dá)鄭州東站站、新鄭機(jī)機(jī)場(chǎng)；項(xiàng)目自帶商商業(yè)，集購購物，商務(wù)務(wù)，居住，，餐飲，娛娛樂，休閑閑等多種業(yè)業(yè)態(tài)與一體體，覆蓋項(xiàng)項(xiàng)目周邊辦辦公、住宅宅、高校等等40萬高端人群群；32鄭東東新新區(qū)區(qū)海亮亮?xí)r時(shí)代代on萬科科福福晟晟萬萬科科譽(yù)譽(yù)項(xiàng)目目概概況況項(xiàng)目目概概況況項(xiàng)目目配配套套亮亮點(diǎn)點(diǎn)：：萬科科譽(yù)譽(yù)處處于于高高鐵鐵商商圈圈，，周周邊邊有有綠綠地地正正大大繽繽紛紛城城、、鄭鄭東東商商業(yè)業(yè)中中心心、、匯匯藝藝中中心心、、風(fēng)風(fēng)情情商商業(yè)業(yè)街街、、名名奢奢一一條條街街、、高高端端會(huì)會(huì)所所、、匯匯藝藝劇劇院院、、五五星星級(jí)級(jí)酒酒店店等等作作為為商商業(yè)業(yè)配配套套，，滿滿足足高高端端人群群的的日日常常消消費(fèi)費(fèi)需需求求。。基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目位置鄭東新區(qū)商都路與普惠路交匯處東南角開發(fā)商河南福晟置業(yè)有限公司物業(yè)公司鄭州萬科物業(yè)有限公司公寓體量7萬㎡容積率4土地年限40年裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修（精裝標(biāo)準(zhǔn)為1500元）得房率平層公寓70%梯戶比5T36/4T28主力公寓產(chǎn)品平層20-30㎡Loft32-35㎡層高平層3.1米、loft4.5米交房時(shí)間2019年初銷售價(jià)格SOHO：18000元/㎡；LOFT：19000-20000元/㎡（暫定）推廣微信、圍擋、出租車LED屏項(xiàng)目賣點(diǎn)極小戶型、成品公寓、萬科品牌銷售政策1、5千抵10000認(rèn)籌，現(xiàn)重啟0元入會(huì)2、單位團(tuán)購，同一單位提供社保，5人以上優(yōu)惠1%，20人以上優(yōu)惠2%34海亮亮?xí)r時(shí)代代on萬科科福福晟晟萬萬科科譽(yù)譽(yù)項(xiàng)目目概概況況項(xiàng)目目分分析析———萬科科譽(yù)譽(yù)項(xiàng)項(xiàng)目目是是萬萬科科在在鄭鄭州州開開發(fā)發(fā)的的第第6個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，是萬萬科科傾傾力力打打造造的的首首個(gè)個(gè)東區(qū)區(qū)標(biāo)標(biāo)桿桿性性公公寓寓，，總總建建筑筑面面積積約約7萬萬㎡㎡，，由由三三棟棟半半圍圍合合式式的的高高層層建建筑筑組組成成，，其其中中在在售售1#和2#兩棟棟22㎡㎡的的輕輕奢奢裝裝修修公公寓寓，，均價(jià)價(jià)17700-17900元元/㎡㎡；；3#為32-65㎡㎡的的立立體體裝裝修修loft，，預(yù)計(jì)計(jì)9月9日開開盤盤，，開開盤盤價(jià)價(jià)格格約約20000元元/㎡㎡。35海亮亮?xí)r時(shí)代代on萬科科福福晟晟萬萬科科譽(yù)譽(yù)項(xiàng)目目區(qū)區(qū)位位區(qū)位位分分析析———項(xiàng)目目位位于于鄭鄭東東商商都都路路與與普普惠惠路路交交匯匯處處高高鐵鐵商商圈圈，，周周邊邊多多維維交交通通環(huán)環(huán)繞繞，，坐坐享享鄭州州發(fā)發(fā)展展第第一一紅紅利利，，拉拉升升產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值。。區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：交通通：：多維維交交通通，，米米字字高高鐵鐵核核心心樞樞紐紐，，城城際際省省際際全全速速通通達(dá)達(dá)，，15分分鐘鐘城城際際交交通通、、半半小小時(shí)時(shí)省省際際出出行行、、3小小時(shí)時(shí)全全國國暢暢達(dá)達(dá)；；3條條地地鐵鐵環(huán)環(huán)線線出出行行，，緊緊鄰鄰地地鐵鐵3、、5號(hào)號(hào)地地鐵鐵交交匯匯站站（（東東二二十十里里鋪鋪站站））,臨臨近近地地鐵鐵1號(hào)號(hào)線線（（鄭鄭州州東東站站））。。配套：：萬科譽(yù)譽(yù)處于于高鐵鐵商圈圈，周邊擁擁有成成熟的的商業(yè)配配套，，以及市政配配套的的觀景景長廊廊、圖圖書館館和公公園，更有醫(yī)醫(yī)院、、影院院等生生活休休閑配配套，滿足高高端消消費(fèi)人人群的的日常常需求。36海亮?xí)r時(shí)代on萬科福福晟萬萬科譽(yù)譽(yù)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品分分析——1#和2#是32層22㎡裝修修公寓寓，一一層和和二層層是底底商，，從三三層以以上是是公寓寓，只有超超南戶戶和朝朝北戶戶，中中間是是走廊廊，5梯36戶，層層高3米，裝裝過地地暖后后層高高2.8米；3#是18層32㎡和65㎡裝修修LOFT，無底底商，，層高高為4.5米。項(xiàng)項(xiàng)目帶帶基礎(chǔ)礎(chǔ)硬裝裝，另另可根根據(jù)客客戶需要提提供軟軟包服服務(wù)。。層高層數(shù)面積套數(shù)戶型占比平層公寓3米32F22㎡216083%LOFT公寓4.5米18F32㎡、65㎡（主力32㎡）42917%合計(jì)——————2589100%37海亮?xí)r時(shí)代on萬科福福晟萬萬科譽(yù)譽(yù)項(xiàng)目銷銷售推廣定定位：：22㎡裝修修公寓寓，小小空間間，大大格局局！推廣主主題：：22㎡鄭東東輕資資產(chǎn)，，微總總價(jià)，，大收收益開盤售售價(jià)：：6月10日萬科科譽(yù)開開盤共共推出出1#（32F5T36)、2#（32F5T36)、均有有兩層層自持持商業(yè)業(yè)，共共推出出22.45㎡的平平層2160套，截截止開開盤結(jié)結(jié)束去去化1730套，去去化率率達(dá)到到80%，均價(jià)17700-17900元/㎡精精裝；優(yōu)惠措措施：：“0””元入會(huì)會(huì)，享享千分分之二二的的優(yōu)惠惠，交交5000元抵10000元；6月20日啟動(dòng)動(dòng)【老老帶新新獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)】，，老業(yè)業(yè)主推推介成成交即即可享享【0.15%房款】】；8月12日日loft樣板間間開放放，同同時(shí)啟啟動(dòng)LOFT認(rèn)籌，，2萬抵3萬。38海亮?xí)r時(shí)代on萬科福福晟萬萬科譽(yù)譽(yù)項(xiàng)目客客群客群分分析——公寓客客群主主要以以東區(qū)區(qū)地緣緣性為為主，，其次次是金金水區(qū)區(qū)、管管城區(qū)區(qū)，70%左右右是投資，，自住住占比比20%，剩剩下是是投資資兼自自住。?？蛻魠^(qū)區(qū)域：：鄭東新新區(qū)客客戶占占比達(dá)達(dá)到66%，其次次為金金水區(qū)區(qū)、管管城區(qū)區(qū)客戶戶；客戶置置業(yè)目目的：：因項(xiàng)目目處于于高鐵鐵商圈圈，該該片區(qū)區(qū)處于于上升升發(fā)展展期，，周圍圍生活活配套套比較較完善善，戶戶型小小，總總價(jià)低低，更更適合合投資資置業(yè)業(yè)客戶戶，70%以上客客戶做做投資資，自自住僅僅占20%。66%20%10%70%10%4%20%39海亮?xí)r時(shí)代on萬科福福晟萬萬科譽(yù)譽(yù)項(xiàng)目總總結(jié)小結(jié)萬科譽(yù)譽(yù)擇址址鄭東東新區(qū)區(qū)高鐵鐵板塊塊商務(wù)務(wù)地，，緊鄰鄰地鐵鐵3號(hào)號(hào)線和和5號(hào)號(hào)線（（在建建中）），六六條城城市主主干道道、高高鐵、、輕軌軌等交交通路路網(wǎng)；；項(xiàng)目周周邊數(shù)數(shù)十座座寫字字樓環(huán)環(huán)繞，，毗鄰鄰眾多多大型型商業(yè)業(yè)中心心、多多所學(xué)學(xué)校及及醫(yī)院院全系系生活活配套套；戶型小小，總總價(jià)低低，具具有高高效收收納效效率；；萬科譽(yù)譽(yù)地處處高鐵鐵商圈圈，人人流量量大，，屬于于鄭東東新區(qū)區(qū)黃金金地段段。40海亮?xí)r代on正商書香銘銘筑項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：：區(qū)位優(yōu)勢(shì)：：綠博組團(tuán)團(tuán)，交通條條件優(yōu)越（（距離8號(hào)線、13號(hào)線、20號(hào)線站點(diǎn)500米左右），，規(guī)劃配套套設(shè)施完善善產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：：產(chǎn)品主要要為67-71㎡的LOFT公寓，客戶戶定位更偏偏于自住型型公寓客戶戶?；緮?shù)據(jù)項(xiàng)目位置鄭東新區(qū)鄭開大道與京港澳交會(huì)處東1000米路南占地面積25333平方米建筑面積143000平方米物業(yè)費(fèi)4.5元物業(yè)類型寫字樓、公寓戶型面積66-71㎡梯戶配比3T16/3T14裝修狀況精裝loft銷售狀態(tài)平銷銷售價(jià)格成交均價(jià)北向13000-14500元/㎡南向14700-17700元/㎡優(yōu)惠方式3000享2萬，正常按揭優(yōu)惠4%；首付10%，剩余兩年內(nèi)分四次還清項(xiàng)目賣點(diǎn)東區(qū)省府象湖畔、買一層得兩層，全裝修交付配套雙氣開發(fā)商河南象湖置業(yè)有限公司41海亮?xí)r代on正商書香銘銘筑區(qū)位概況區(qū)位概況：：項(xiàng)目坐擁鄭鄭信公園、、綠博園、、規(guī)劃的有有省圖書館館、博物館館和文化中中心，項(xiàng)目目自帶1萬萬㎡集中商商業(yè)，并并且擁有一一站式教育育體系，鄭鄭州市四十十七中初、、高中分校校（規(guī)劃中中）、河南南師大新聯(lián)聯(lián)學(xué)院、河河南財(cái)政金金融學(xué)院、、河南交通通職業(yè)技術(shù)術(shù)學(xué)院等教教育資源，，周邊還有有省腫瘤醫(yī)醫(yī)院、阜外外華中醫(yī)院院、大河醫(yī)醫(yī)院等一系系列生活配配套（很多多正處于規(guī)規(guī)劃階段)，規(guī)劃配套套完善。項(xiàng)目位于鄭鄭開大道京京港澳向東東800米米路南，緊緊鄰核心主主干道，距距離鄭東新新區(qū)CBD較近，整體體通達(dá)性優(yōu)優(yōu)，自駕出出行相當(dāng)便便利，但由由于當(dāng)前周周邊正處于于開發(fā)區(qū)域域，公交與與軌道交通通尚不完善善。42海亮?xí)r代on正商書香銘銘筑項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)品分析：：項(xiàng)目由7棟建筑組組成，其中中2棟有商商業(yè)和5棟棟loft公寓，容容積率3.99，loft產(chǎn)產(chǎn)品1366戶loft公寓，精裝裝修（精裝裝標(biāo)準(zhǔn)為4000元/㎡），66-71㎡戶型，層層高5.05米，為主力力戶型。43海亮?xí)r代on正商書香銘銘筑項(xiàng)目銷售推廣定位：：東區(qū)省府象象湖畔、買買一層得兩兩層，全裝裝修交付??！開盤售價(jià)：：4月29日日，正商書書香銘筑2#C在售售樓部開盤盤，推出LOFT（（3T16、2-19層）66.1-66.5共288套房源，，去化109套，去去化率為37.8%。北向13000-14500元/㎡南向14700-17700元/㎡優(yōu)惠措施：：前期排卡3000抵抵2萬；2、正常按按揭享開盤盤4個(gè)點(diǎn)優(yōu)優(yōu)惠；一次次性額外1個(gè)點(diǎn)；3、首付分分期（2年年）僅享受受開盤2個(gè)個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；；4、老業(yè)主主優(yōu)惠0.5%。44海亮?xí)r代on正商書香銘銘筑項(xiàng)目客群客群分析——70%為東區(qū)客客戶，20%金水區(qū)客客戶，10%的客戶為管管城區(qū)、經(jīng)經(jīng)開區(qū)等其其他區(qū)域；客客戶置業(yè)目目的以投資資兼自住為為主，多為為個(gè)體戶及及企事業(yè)單單位客群。?？蛻糁脴I(yè)業(yè)目的60%左右為投資資，30%的客戶為自自住，剩下下的是投資資兼自住。。70%20%10%60%30%10%客戶區(qū)域：：鄭東新區(qū)客客戶占比高高達(dá)70%，其次為金金水區(qū)、管管城區(qū)、經(jīng)經(jīng)開區(qū)等其其他區(qū)域類類客戶；客戶置業(yè)目目的：因項(xiàng)目位于于白沙組團(tuán)團(tuán)區(qū)域，客客戶對(duì)區(qū)域域前景看好好，投資置置業(yè)客戶占占有較大比比例，60%左右，項(xiàng)目目產(chǎn)品，戶戶型面積大大，屬于類類住宅，自自住客戶占占比30%，剩下的是是投資兼自自住。45海亮?xí)r代on正商書香銘銘筑項(xiàng)目總結(jié)小結(jié)項(xiàng)目位于白白沙片區(qū)，，距離鄭州州高鐵商圈圈僅8公里，區(qū)域域前景看好好；未來環(huán)項(xiàng)目目會(huì)有8號(hào)號(hào)、13號(hào)號(hào)、20號(hào)號(hào)三條地鐵鐵線，距離離規(guī)劃中的的站點(diǎn)均在在1.5公公里范圍內(nèi)內(nèi)；目前項(xiàng)目周邊配配套仍相對(duì)匱乏；產(chǎn)品戶型面面積大，屬屬于類住宅宅公寓，滿滿足了一部部分客戶對(duì)對(duì)住宅的需需求；客戶以鄭東東新區(qū)、金金水區(qū)客戶戶為主，客客戶置業(yè)目目的以投資資為主要導(dǎo)導(dǎo)向；46經(jīng)開區(qū)海亮?xí)r代on經(jīng)開萬錦城城項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目亮點(diǎn)：：錦榮區(qū)位——南鄰城市市主干道航航海東路，，東臨經(jīng)開開第五大街街，規(guī)劃有有兩條地鐵鐵線、8條條公交線和和BRT專專線。項(xiàng)目目是城市綜綜合體，配配備有大體體量盒子商商業(yè)，類似似與萬達(dá)，，經(jīng)開區(qū)稀缺大型商商業(yè)，后期期升值潛力力可觀?；緮?shù)據(jù)項(xiàng)目位置經(jīng)開區(qū)航海路與第四大街交匯處東北角占地面積77畝建筑面積32萬方（公寓建面11.4萬方）物業(yè)費(fèi)2.5元物業(yè)類型住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)戶型面積21-38㎡平層公寓、39-58㎡LOFT梯戶配比5T30（平層）、5T28（LOFT）裝修狀況精裝修（平層）、毛坯（loft）銷售狀態(tài)目前l(fā)oft已售罄，只剩少量平層公寓銷售價(jià)格平層：21㎡東戶成交均價(jià)15800元/㎡，西戶15000元/㎡；29㎡成交均價(jià)15000元/㎡；37㎡成交均價(jià)12000-13000元/㎡；loft：成交均價(jià)16000-17000元/㎡優(yōu)惠方式平層3000抵10000，loft5000抵10000項(xiàng)目賣點(diǎn)經(jīng)開區(qū)核心地段，且是經(jīng)開區(qū)第一個(gè)綜合體項(xiàng)目配套暖氣；5萬㎡的4層購物中心開發(fā)商鄭州華圖利和實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司48海亮?xí)r代on經(jīng)開萬錦城城項(xiàng)目概況項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：：從規(guī)劃看：整體規(guī)劃劃5棟高層層住宅、1棟LOFT寫字樓樓、2棟LOFT公公寓、2棟棟平層公寓寓以及一個(gè)個(gè)約5萬㎡㎡的4層購購物中心；從交通看：：緊鄰五號(hào)號(hào)線地鐵口口，項(xiàng)目打打造為大型型城市綜合合體，足夠夠支撐項(xiàng)目目的公寓人人流，后期期具有較高高的升值潛潛力。從產(chǎn)品上：：項(xiàng)目主推推有21——38㎡精精裝公寓，，37—58㎡LOFT公寓寓，并推出出有首付分分期政策，，租售兩宜宜；項(xiàng)目劣勢(shì)：：公寓升值潛潛力看好，，但居住舒舒適度稍差差，周邊人人流車流大大；萬錦置業(yè)后后期能否將將商業(yè)運(yùn)作作起來，仍仍然未知，，存在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。49海亮?xí)r代on經(jīng)開萬錦城城項(xiàng)目產(chǎn)品樓號(hào)層高層數(shù)面積套數(shù)戶型占比A#/B#平層公寓3.2米29層（兩層底商）21㎡43218%30㎡1084%36-38㎡108045%C#/D#LOFT公寓5.08米19層（四層底商）37-39㎡66028%58㎡1205%合計(jì)————————2400100%產(chǎn)品分析：：共有四棟樓樓，2棟平層公寓寓，2棟loft，目前l(fā)oft已售罄，平平層公寓也也僅剩少量量房源；A#和B#為平層公寓寓，精裝修修（精裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為1200元/㎡），36-38㎡為主力戶戶型；C#、D#為loft，毛坯，層層高5.08米，客戶可可自由分割割37-39㎡為主力戶戶型。50海亮?xí)r代on經(jīng)開萬錦城城產(chǎn)品展示2室2廳2衛(wèi)，建面37㎡51海亮?xí)r代on經(jīng)開萬錦城城項(xiàng)目銷售推廣定位：：大學(xué)路，地地鐵口，服服務(wù)型智慧慧公寓！推廣主題：：不限購，，不限貸，，首付兩萬萬起面積推出套數(shù)銷售套數(shù)累計(jì)去化率B#平層公寓37㎡1283930%36㎡321650%21㎡643047%29㎡16850%loft公寓37.12㎡1204134%36.75㎡12541%55.91㎡241041%35.43㎡12650%合計(jì)40815538%開盤售價(jià)：：6月3日售樓部搖搖號(hào)選房，，均價(jià)15500元/㎡，當(dāng)天共共推出408房源，去化化155套，累計(jì)去去化率38%。52海亮?xí)r代on經(jīng)開萬錦城城項(xiàng)目總結(jié)小結(jié)位于航海路路，地理位位置優(yōu)越，，緊鄰5號(hào)線地鐵口口；項(xiàng)目打造大大型城市綜綜合體，足足夠支持項(xiàng)項(xiàng)目的公寓寓人流，后后期具有較較高的升值值潛力；開發(fā)商先后后成功開發(fā)發(fā)了萬博商商城、鄭東東商業(yè)中心心等擁有成成熟的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；物業(yè)公司是是彩生活服服務(wù)集團(tuán)，，國內(nèi)唯一一一家上市市物業(yè)公司司，后期有有保障。該項(xiàng)目推出出的產(chǎn)品主主要針對(duì)投投資型客戶戶，戶型布布局合理，，緊湊實(shí)用用，利用率率高。推出出產(chǎn)品多元元化，滿足足客戶多元元需求，但但價(jià)格偏高高。53海亮?xí)r代on正商濱河銘銘筑項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃亮亮點(diǎn)：正商商濱河銘筑筑以loft、小公寓寓為主，鄭州一中旁旁，雙地鐵鐵口，經(jīng)開開區(qū)里5.09米大挑高LOFT,43㎡魔變?nèi)糠?，一層兩兩戶，雙倍倍收益?；緮?shù)據(jù)項(xiàng)目位置經(jīng)開區(qū)濱河國際新城經(jīng)開十五大街與經(jīng)南九路交匯處占地面積31466㎡建筑面積171700㎡容積率3.79物業(yè)類型商住公寓戶型面積平層37和39，LOFT43和44梯戶配比平層4T20H,LOFT4T28H裝修狀況平層精裝，LOFT毛坯銷售狀態(tài)待售銷售價(jià)格平層均價(jià)11000，LOFT均價(jià)12500優(yōu)惠方式購房可享1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，交3千享2萬電商優(yōu)惠項(xiàng)目賣點(diǎn)地鐵3號(hào)線，位處濱海國際新城配套有暖氣，無天然氣開發(fā)商正商尚濱置業(yè)有限公司54海亮?xí)r代on正商濱河銘銘筑項(xiàng)目概況項(xiàng)目分析——正商濱河銘銘筑位于經(jīng)經(jīng)開區(qū)濱海海國際新城城，規(guī)劃有有2棟LOFT公寓和3棟平層公公寓，戶戶型為建建面36和39㎡的平層層公寓，，建面43和44㎡的LOFT公寓，平平層公寓寓精裝1500交付，均均價(jià)11500左右，LOFT毛坯交付付，均價(jià)價(jià)14000左右，物物業(yè)費(fèi)都都是3.9元，購房房可享受受1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠惠，交3千享2萬元電商商優(yōu)惠。。55海亮?xí)r代代on正商濱河河銘筑項(xiàng)目區(qū)位位區(qū)位分析析——項(xiàng)目位于于經(jīng)開區(qū)區(qū)濱河國國際新城城經(jīng)開十十五大街街與經(jīng)南南九路交交匯處區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)：【黃金地地段】地地處經(jīng)開開區(qū)濱河河國際新新城中心心，交通通便利；；【雙地鐵鐵旁】緊緊鄰地鐵鐵3號(hào)線線和11號(hào)線；機(jī)機(jī)場(chǎng)輕軌軌南曹站站就在項(xiàng)項(xiàng)目附近近【強(qiáng)大配配套】項(xiàng)項(xiàng)目緊鄰鄰三所學(xué)學(xué)校，周周邊商業(yè)業(yè)配套齊齊全，緊緊鄰鄭州州金鷺鴕鴕鳥園，，距離蝶蝶湖1000米;【人流密密集】濱濱河國際際新城唯唯一一個(gè)個(gè)公寓，，周邊商商業(yè)已經(jīng)經(jīng)啟動(dòng)，，人流量量很大。。56海亮?xí)r代代on正商濱河河銘筑項(xiàng)目產(chǎn)品品產(chǎn)品分析析——1#和2#和3#是30層平層公公寓，4梯20戶，戶型型面積36㎡和39㎡，平層層公寓精精裝交付付。4#和5#是19層LOFT，4梯26戶，戶型型面積43㎡和44㎡，剩余余還有一一部分雙雙拼別墅墅18套，另外外配備了了一棟物物業(yè)用房房，一棟棟會(huì)所。。層高層數(shù)面積套數(shù)戶型占比平層公寓3.2米3036㎡，39㎡180064%LOFT公寓5.09米1943㎡、44㎡98835%雙拼別墅——3340㎡181%57海亮?xí)r代代on正商濱河河銘筑項(xiàng)目銷售售推廣定位位：中州大道道旁，CBD門戶，輕輕奢LOFT！推廣主題題：一舉舉多得，，兩層相相悅開盤售價(jià)價(jià)：目前處于于內(nèi)購階階段，預(yù)預(yù)計(jì)平層層公寓開開盤價(jià)格格均價(jià)為為11500元左右，，LOFT均價(jià)14000左右，平平層公寓寓精裝交交付，LOFT毛坯交付付優(yōu)惠措施施：購房可享享受1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠惠，交3千享2萬元電商商優(yōu)惠，，首付可可分期，，首付最最低只需需3萬。58海亮?xí)r代代on正商濱河河銘筑項(xiàng)目總結(jié)結(jié)小結(jié)地處經(jīng)開開區(qū)濱河河國際新新城中心心位置，，發(fā)展前前景可觀觀；項(xiàng)目十字字路交叉叉口是地地鐵三號(hào)號(hào)線、十十一號(hào)線線交匯處處，緊鄰鄰機(jī)場(chǎng)軌軌道南曹曹站；項(xiàng)目周邊邊擁有配配套成熟熟的商業(yè)業(yè)中心，，地理位位置優(yōu)越越，是濱濱河國際際新城唯唯一一個(gè)個(gè)公寓項(xiàng)項(xiàng)目；周邊同類類競(jìng)品較較少，具具有一定定稀缺性性。59二七區(qū)海亮?xí)r代代on錦榮UI公寓項(xiàng)目概況況項(xiàng)目概況況項(xiàng)目規(guī)劃劃亮點(diǎn)：：錦榮UI公寓位于南三環(huán)與與行云路路交匯處處，產(chǎn)品品涵蓋4層商業(yè)業(yè)、公寓寓和loft三三種物業(yè)業(yè)形態(tài)，，外立面面甄選外外掛石材材+玻璃璃幕墻。。5層2000㎡公共共配套，，咖啡閱閱讀區(qū)、、健身運(yùn)運(yùn)動(dòng)區(qū)、、商務(wù)洽洽談區(qū)等等，打造造高端酒酒店式服服務(wù)公寓寓?；緮?shù)據(jù)項(xiàng)目位置二七區(qū)南三環(huán)與行云路交匯處西南角占地面積17畝建筑面積7萬㎡（公寓建面5.2萬㎡）容積率4.99物業(yè)類型公寓、商業(yè)戶型面積36—79㎡（主力戶型36—45㎡公寓）梯戶配比2#樓1D3T21H裝修狀況簡(jiǎn)裝銷售狀態(tài)待售銷售價(jià)格待定優(yōu)惠方式無項(xiàng)目賣點(diǎn)鄰錦榮商貿(mào)城，臨近7號(hào)線地鐵口，交通便利，投資潛力大配套18萬㎡底商；有暖氣，無天然氣開發(fā)商河南豫發(fā)集團(tuán)有限公司61海亮?xí)r代代on錦榮UI公寓項(xiàng)目概況況項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)勢(shì)：運(yùn)河新區(qū)區(qū)及二七七區(qū)老城城區(qū)交匯匯核心地地帶，緊緊鄰河南南省最大大的輕紡紡織品交交易中心心-錦榮輕紡紡城；面積小，，總價(jià)低低，投資資門檻低低；錦榮輕紡紡城強(qiáng)大大的產(chǎn)業(yè)業(yè)及客流流支撐。。項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)：項(xiàng)目緊鄰鄰錦榮輕輕紡城，，周邊批批發(fā)性的的商業(yè)較較多；后期發(fā)展展前景有有限。62海亮?xí)r代代on錦榮UI公寓項(xiàng)目區(qū)位位區(qū)位分析析——錦榮UI公寓位位于運(yùn)河河新區(qū)核核心地帶帶，緊鄰鄰南四環(huán)環(huán)，區(qū)域域規(guī)劃相相對(duì)成熟熟，周邊配套套三縱三三橫交通通網(wǎng)絡(luò)，，出行便便捷。目目前周邊邊商戶較較多，購購房者對(duì)對(duì)區(qū)域認(rèn)認(rèn)可度較較低。項(xiàng)目區(qū)位位：項(xiàng)目緊鄰鄰行云路路和漓江江路，距距離大學(xué)學(xué)路及南南三環(huán)不不足500米，，向南沿沿大學(xué)路路可接繞繞城高速速，向北北沿京廣廣快速路路到達(dá)鄭鄭州市區(qū)區(qū)及火車車站。向向東沿南南三環(huán)可可到高鐵鐵站、CBD。。該項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃全星星級(jí)酒店店精裝公公寓，采采用智能能系統(tǒng)，，內(nèi)部生生活配套套空中花花園、娛娛樂空間間等6個(gè)區(qū)域，，屬于高高端公寓寓產(chǎn)品。。但周邊邊項(xiàng)目較較多，區(qū)區(qū)域認(rèn)可可度低。。63海亮?xí)r代on錦榮UI公寓項(xiàng)目產(chǎn)品樓號(hào)層高層數(shù)面積套數(shù)戶型占比2#平層公寓3.05米5—14層（四層底商）36-38㎡18038%44-49㎡306%75㎡102%96-97㎡102%2#LOFT公寓5.09米15—20層（四層底商）36-38㎡10823%44-49㎡185%75㎡6012%96-97㎡6012%合計(jì)————————476100%產(chǎn)品分析：1-2#樓，1-4層是底商，1#樓為創(chuàng)客空間間；2#樓5-14層為3.05米平層公寓，，面積段是36.91-96.8㎡，主力戶型型室37㎡。15層以上為LOFT公寓，上下均均分，框架結(jié)結(jié)構(gòu)。64海亮?xí)r代on錦榮UI公寓產(chǎn)品展示一室一廳一衛(wèi)衛(wèi)65海亮?xí)r代on錦榮UI公寓項(xiàng)目銷售推廣定位：大學(xué)路，地鐵鐵口，服務(wù)型型智慧公寓??！推廣主題：讓讓公寓成為生生活方式開盤售價(jià)：由于證件問題題，遲遲無法法對(duì)外銷售，，目前處于前前期咨詢階段段優(yōu)惠措施：目前3000抵10000認(rèn)籌，預(yù)計(jì)9月下旬開盤。。66市調(diào)資料附市調(diào)資料Excel匯總表：熱銷、滯銷公公寓項(xiàng)目盤點(diǎn)點(diǎn)熱銷公寓盤點(diǎn)點(diǎn)——萬科譽(yù)開盤時(shí)間：2017-6-10開盤當(dāng)日，推推出公寓1#樓和2#樓，均有兩層層自持商業(yè)共共計(jì)房源2160套，均為22㎡一房，活動(dòng)動(dòng)結(jié)束去化1730套，去化80%，開盤效果較較好。推案1#（32F5T36）、2#（32F5T36)配比22.45㎡一房/2160套價(jià)格17700-17900元/㎡(精裝修）優(yōu)惠0元入會(huì)，千分之二優(yōu)惠，交5000抵10000；總價(jià)減5千，開盤優(yōu)惠99折；現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠99.8折、按時(shí)簽約99折去化當(dāng)日銷售1730套，去化80%客群以金水區(qū)、鄭東新區(qū)客群為主熱銷公寓盤點(diǎn)點(diǎn)——萬科譽(yù)熱銷原因：22㎡精裝平層公公寓，總價(jià)低低，客戶接受受度較高；戶型設(shè)計(jì)合理理，緊湊實(shí)用用，利用率高高開盤價(jià)格合理理，符合客戶戶心理預(yù)期價(jià)價(jià)格；雙地鐵，地理理位置優(yōu)越。。周邊房租租金金偏高，投資資回報(bào)率高；；萬科的品牌效效應(yīng)和項(xiàng)目地地理位置優(yōu)越越，吸引了一一大批客戶紛紛紛選擇投資資。熱銷公寓盤點(diǎn)點(diǎn)——經(jīng)開萬錦城開盤盤時(shí)時(shí)間間：：2017-6-3經(jīng)開開萬萬錦錦城城位位于于經(jīng)經(jīng)開開老老城城區(qū)區(qū)核核心心地地段段，，依依靠靠經(jīng)經(jīng)開開成成熟熟區(qū)區(qū)核核心心地地段段、、臨臨近近地地鐵鐵5號(hào)號(hào)線線和和經(jīng)經(jīng)開開自自貿(mào)貿(mào)區(qū)區(qū)的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。推案B#樓平層公寓（5T30）3-10F，3#樓LOFT公寓（5T28）4-9F配比21—37㎡平層和loft/408套價(jià)格15500元/㎡(平層精裝修、loft毛坯）優(yōu)惠平層3000抵10000，loft5000抵10000；開盤優(yōu)惠1%；按時(shí)簽約1%；一次性3%；按揭優(yōu)惠1%；購買3套以上優(yōu)惠1%。去化當(dāng)日銷售155套，去化38%客群鄭州市投資客、經(jīng)開區(qū)地緣性客戶群熱銷銷公公寓寓盤盤點(diǎn)點(diǎn)———經(jīng)開開萬萬錦錦城城熱銷銷原原因因：：項(xiàng)目目位于于經(jīng)經(jīng)開開區(qū)區(qū)核核心心地地段段，交通通便便利利，，周周邊邊配配套套完完善善，，吸引引一大大批批投投資資客客；；經(jīng)開開區(qū)區(qū)唯唯一一一一個(gè)個(gè)綜綜合合體體項(xiàng)項(xiàng)目目，，后后期期發(fā)發(fā)展展；；21——37㎡公公寓寓，，總總價(jià)價(jià)低低，，客客戶戶接接受受度度高高；；首付付分分期期優(yōu)優(yōu)惠惠，，最最低低兩兩萬萬起起，，對(duì)對(duì)購購買買客客戶戶吸吸引引力力大大；；公寓寓精精裝裝修修交交付付，，且且戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)合合理理。。熱銷銷公公寓寓盤盤點(diǎn)點(diǎn)———海亮亮?xí)r時(shí)代代one開盤盤時(shí)時(shí)間間：：2017-7-8海亮亮?xí)r時(shí)代代one二期期開開盤盤，，共共推推出出918套房房源源，，活活動(dòng)動(dòng)當(dāng)當(dāng)日日去去化化約約635套，，LOFT公公寓寓4#（（15F6T52））3-15層層（（其其中中2F底底商商））674套，，平平層層公公寓寓3#（（18F6T49））（（其其中中2F底底商商））3/5/6/10/16層層244套推案3#18F6T49H4#15F6T52H配比3#28-40㎡SOHO；4#27-52LOFT;共計(jì)918套價(jià)格3#：12797-13204元/㎡4#：15628-15775元/㎡優(yōu)惠電商團(tuán)購優(yōu)惠5%；開盤前認(rèn)籌額外優(yōu)惠1%；開盤當(dāng)天選房優(yōu)惠2%；首付分期無優(yōu)惠（正常首付50%或一次性付款額外優(yōu)惠1%）；按時(shí)簽約優(yōu)惠2%。大客戶購房3-5套，額外優(yōu)惠0.5%；6-10套優(yōu)惠1%；11-20套優(yōu)惠1.5%；21套以上優(yōu)惠2%。去化當(dāng)日銷售500套，去化54.47%客群金水區(qū)投資客熱銷銷公公寓寓盤盤點(diǎn)點(diǎn)———海亮亮?xí)r時(shí)代代one熱銷銷原原因因：：項(xiàng)目目位位于于金金水水區(qū)區(qū)新新北北站站附附近近，，地地段段位位置置優(yōu)優(yōu)越越；；同區(qū)區(qū)域域中中競(jìng)競(jìng)品品較較少少，價(jià)價(jià)格格較較低低，，去去化化速速度度快快；；金水水區(qū)區(qū)地地緣緣類類客客戶戶對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域認(rèn)認(rèn)可可度度高高，，加加之之前前期期蓄蓄客客量量充充足足，，去去化化效效果果良良好好；；目產(chǎn)產(chǎn)品品以以33㎡SOHO和45㎡LOFT戶型型為為主主，，LOFT挑高高約約5米，戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)合合理理，，緊緊湊湊實(shí)實(shí)用用。。熱銷銷公公寓寓盤盤點(diǎn)點(diǎn)———結(jié)論論項(xiàng)目目總總結(jié)結(jié)———通過過對(duì)對(duì)萬萬科科譽(yù)譽(yù)、、海海亮亮?xí)r時(shí)代代one、經(jīng)經(jīng)開開萬萬錦錦城城等等熱熱銷銷項(xiàng)項(xiàng)目目各各方方面面價(jià)價(jià)值值的的綜綜合合分分析析，，其其暢暢銷銷原原因因是是多多方方面面因因素素共共同同作作用用的的結(jié)結(jié)果果，，是各各價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)構(gòu)構(gòu)成成項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心價(jià)價(jià)值值體體系系的的結(jié)結(jié)果果。。區(qū)位位價(jià)價(jià)值值：：優(yōu)越越的的區(qū)區(qū)位位帶帶來來外外部部配配套套支支撐撐地鐵鐵價(jià)價(jià)值值：：地鐵鐵為為項(xiàng)項(xiàng)目目帶帶來來溢溢價(jià)價(jià)和和支支撐撐產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值：：產(chǎn)品品與與項(xiàng)項(xiàng)目目、、產(chǎn)產(chǎn)品品與與客客戶戶、、產(chǎn)產(chǎn)品品與與市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位的的吻吻合合是是基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。營銷銷價(jià)價(jià)值值：：項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位精精準(zhǔn)準(zhǔn)，，推推廣廣到到位位，，注注重重自自身身形形象象包包裝裝。。配套套價(jià)價(jià)值值：：豐富富的的配配套套為為項(xiàng)項(xiàng)目目附附加加價(jià)價(jià)值值，，強(qiáng)強(qiáng)化化客客戶戶購購買買心心理理品牌牌價(jià)價(jià)值值：：萬科科、、海海亮亮等等品品牌牌為為項(xiàng)項(xiàng)目目保保障障，，象象征征著著品品質(zhì)質(zhì)和和服服務(wù)務(wù)項(xiàng)目目核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)價(jià)價(jià)值值體體系系滯銷銷公公寓寓盤盤點(diǎn)點(diǎn)———正商商書書香香名名筑筑開盤盤時(shí)時(shí)間間：：2017-4-294月月29日日，，正正商商書書香香銘銘筑筑2#C在在售售樓樓部部開開盤盤，，推推出出LOFT（（3T16、、2-19層層））共共計(jì)計(jì)房房源源288套套，，去去化化109套套，，去去化化率率僅為為37.8%，，銷銷售售情情況況不不盡盡理理想想。。推案2#CLOFT（3T16、2-19層）配比2#C66.1-66.5㎡共288套價(jià)格北向13000-14500元/㎡南向14700-17700元/㎡（精裝）優(yōu)惠前期排卡3000抵2萬；正常按揭享開盤4個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；一次性額外1個(gè)點(diǎn)；首付分期（2年）僅享受開盤2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；老業(yè)主優(yōu)惠0.5%。去化當(dāng)日銷售109套，去化37.8%客群65%為東區(qū)客戶，15%金水區(qū)客戶，以投資置業(yè)為主，多為個(gè)體戶及企事業(yè)單位客群滯銷銷公公寓寓盤盤點(diǎn)點(diǎn)———正商商書書香香名名筑筑滯銷銷原原因因：：項(xiàng)目目位位置置距距離離鄭鄭州州CBD較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，地地段段位位置置不不佳佳；；距離離地地鐵鐵口口四四公公里里遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，公公交交站站點(diǎn)點(diǎn)少少，，交交通通不不便便；；前期期蓄蓄客客量量不不足足，，且且開開盤盤價(jià)價(jià)格格過過高高；；LOFT單一一戶戶型型，，不不能能滿滿足足置置業(yè)業(yè)客客戶戶多多元元化化需需求求；；66-71㎡類類住住宅宅公公寓寓，，面面積積大大，，總總價(jià)價(jià)高高，，投投資資回回報(bào)報(bào)周周期期長長。。滯銷銷公公寓寓盤盤點(diǎn)點(diǎn)———華興興大大廈廈開盤盤時(shí)時(shí)間間：：未未定定華興興大大廈廈華華興興大大廈廈是是鄭鄭州州國國際際文文化化創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園的的一一個(gè)個(gè)集集酒酒店店、、公公寓寓、、辦辦公公三三類類物物業(yè)業(yè)于于一一體體的的公公寓寓，，1#樓樓是是帶帶雙雙氣氣的的高高品品質(zhì)質(zhì)酒酒店店式式公公寓寓，，其其余余為為酒酒店店式式公公寓寓。。樓樓棟棟已已封封頂頂，，但但目目前前仍仍處處于于咨咨詢?cè)冸A階段段。?；緮?shù)據(jù)項(xiàng)目位置鄭開大道文通路北300米占地面積18429平方米建筑面積70576平方米物業(yè)費(fèi)暫無物業(yè)類型酒店、公寓、辦公戶型面積58㎡酒店式公寓梯戶配比5T16H裝修狀況成品房銷售狀態(tài)暫無銷售價(jià)格暫無優(yōu)惠方式暫無項(xiàng)目賣點(diǎn)高品質(zhì)酒店式公寓配套雙氣開發(fā)商河南宏盛夢(mèng)之城置業(yè)有限公司滯銷銷公公寓寓盤盤點(diǎn)點(diǎn)———華興興大大廈廈滯銷銷原原因因：：該項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于中中牟牟縣縣鄭鄭開開大大道道文文通通路路，，距距離離鄭鄭州州高高鐵鐵站站28公里里，，位位于于五五環(huán)環(huán)外外，，地地段段極極其其不不佳佳；；片區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)需需求求不不足足，，配配套套較較差差，，區(qū)區(qū)域域前前景景仍仍是是未未知知數(shù)數(shù)；；推廣廣不不到到位位，，項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象包包裝裝不不夠夠具具體體，，客客戶戶認(rèn)認(rèn)知知度度低低；；開發(fā)發(fā)商商品品牌牌影影響響力力小小。。滯銷銷公公寓寓盤盤點(diǎn)點(diǎn)———紅星星國國際際廣廣場(chǎng)場(chǎng)開盤盤時(shí)時(shí)間間：：2017-6-46月月3日日售售樓樓部部開開盤盤，，推推出出公公寓寓1#樓樓平平層層公公寓寓（（7T55H））12-15F，，共共推推出出155套套，去去化化20套套，，去去化化率率12%推案1#樓平層公寓（7T55H）12-15F配比30-40㎡平層推出155套價(jià)格平層價(jià)格：12000-13500元/㎡（簡(jiǎn)裝）優(yōu)惠30000元團(tuán)購費(fèi)，優(yōu)惠五個(gè)點(diǎn)首付66000元，可分期，三年內(nèi)還清，無利息。去化當(dāng)日推出155套，去化20套，去化12%客群二七區(qū)地緣性客群為主滯銷銷公公寓寓盤盤點(diǎn)點(diǎn)———紅星星國國際際廣廣場(chǎng)場(chǎng)滯銷銷原原因因：：周邊邊配配套套不不完完善善，，環(huán)環(huán)境境較較差差；；該項(xiàng)項(xiàng)目目為為精精裝裝小小公公寓寓，，戶戶型型單單一一，，裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差差；；項(xiàng)目目裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為為簡(jiǎn)簡(jiǎn)裝裝，，無無雙雙氣氣，，不不能能滿滿足足投投資資置置業(yè)業(yè)客客戶戶基基本本需需求求；；開盤盤價(jià)價(jià)格格高高出出周周邊邊住住宅宅價(jià)價(jià)格格2000元，，出出乎乎客客戶戶心心理理預(yù)預(yù)期期價(jià)價(jià)格格；；該區(qū)區(qū)域域尚尚處處于于待待發(fā)發(fā)展展階階段段，，置置業(yè)業(yè)客客戶戶對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域認(rèn)認(rèn)可可度度低低。。滯銷銷公公寓寓盤盤點(diǎn)點(diǎn)———總結(jié)結(jié)項(xiàng)目目總總結(jié)結(jié)———就市市場(chǎng)場(chǎng)情情況況而而言言，，滯滯銷銷樓樓盤盤大大都都呈呈現(xiàn)現(xiàn)以以下下特特征征：：交通通不不便便，，生生活活配配套套設(shè)設(shè)施施不不完完善善；；企業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)作作項(xiàng)項(xiàng)目目資資金金鏈鏈斷斷裂裂；；規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)差差，，戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)不不合合理理，，面面積積過過大大，，總總價(jià)價(jià)過過高高，，首首付付壓壓力力相相對(duì)對(duì)較較大大；；推廣廣不不到到位位，，形形象象宣宣傳傳不不具具體體；；前期期蓄蓄客客量量不不足足。。產(chǎn)品品建建議議產(chǎn)品品建建議議———本項(xiàng)項(xiàng)目目通過過市市調(diào)調(diào)我我們們得得知知鄭鄭州州集集中中放放量量公公寓寓樓樓盤盤在在40家左左右右，，同同質(zhì)質(zhì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈，，面面對(duì)對(duì)同同質(zhì)質(zhì)化化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓壓力力，，很很多多項(xiàng)項(xiàng)目目都都在在產(chǎn)產(chǎn)品品上上進(jìn)進(jìn)行行升升級(jí)級(jí)，，如如公公寓寓精精裝裝交交付付及及LOF