資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》講義房地產(chǎn)價格的影響

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導語：房價的價格定位由多種因素構成。房價有三種存在形式：要約價格、成交價格、申報價格。要約價格隨市場行情隨時波動，成交價格是供需雙方博弈后的結(jié)果，申報價格是向政府管理部門登記的結(jié)果。

影響房地產(chǎn)價格的因素通?？蓜澐譃橐话阋蛩亍^(qū)域因素和個別因素，下面分別予以闡述。

一一般因素

主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。

1.經(jīng)濟因素。

1經(jīng)濟進展因素。

2財政金融因素。

3產(chǎn)業(yè)布局因素。

2.社會因素。

1人口因素。

2家庭規(guī)模因素。

3房地產(chǎn)投機因素。

4教導科研水平和治安因素。

5社會福利因素。

3.行政因素。

1土地使用制度與住房制度、地價政策。

2城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市進展戰(zhàn)略。

3稅收制度、投資傾斜、優(yōu)待政策。

4行政隸屬關系變更。

5交通管制。

4.心理因素。

二區(qū)域因素06年單項選擇

區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特性。

1.商服繁華因素。

這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務業(yè)繁華狀況及各級商業(yè)、服務業(yè)中心的位置關系。假設商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高。

2.道路通達因素。

這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級別主干道、次干道、支路越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也較高。

3.交通便捷因素。

這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價格水平也較高。

4.城市設施狀況因素。

1根基設施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施。

2生活設施：主要包括學校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲蓄所、郵局等設施。

3文化消遣設施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設施。

5.環(huán)境狀況因素

若一個地區(qū)綠地較多、公園充沛、環(huán)境美好，那么該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高;若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重，那么房地產(chǎn)價格水平較低。

三個別因素

1.土地的.個別因素。

1區(qū)位因素。

區(qū)位是影響地價的一個分外主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會經(jīng)濟區(qū)位之別。當區(qū)位由劣變優(yōu)時，地價會上升;相反，那么地價下跌。

2面積因素、寬度因素、深度因素。

一般來說，宗地面積務必適合，規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價。

3外形因素。

土地外形有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。外形不規(guī)矩的土地，不便于利用，從而降低地價。一般認為宗地外形以矩形為佳，特殊處境，在街道的交錯號，三角形等不規(guī)矩土地的地價也可能畸高。

4地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素。

地形是指地面的起伏外形，一般來說，土地平坦，地價較高;反之，土地上下不平，地價較低。

5容積率因素。

容積率越大，地價越高;反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關系一般不呈線性關系。

6用途因素。

一般來說，對于同一宗土地而言，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價是遞減的。

7土地使用年期因素。

在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。

2.建筑物的個別因素。

1面積、布局、材料等。

建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，那么建筑物的重建本金也不一致。

2設計、設備等是否良好。

建筑物外形、設計風格、建筑裝潢應與建筑物的使用目的相適應，建筑物設計、設備是否與其功能相適應，對建筑物價格有很大的影響。

3施工質(zhì)量。

建筑物的旋工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入本金，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安好性、便當性和舒適性。因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良，對建筑物的價格亦有很大影響。

4法律限制。

有關建筑物方面的概括法