2021重慶房地產(chǎn)樓市分析

2021重慶房地產(chǎn)樓市分析重慶房價(jià)，被按在地上狠狠摩擦根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，截止日前重慶樓市均價(jià)13624元/平。這個(gè)數(shù)字，確實(shí)很難讓人聯(lián)想到是一個(gè)直轄市的房價(jià)。有人說均價(jià)不值得參考，那我們看下重要板塊的高檔重點(diǎn)樓盤。比如：大竹林板塊融創(chuàng)壹號院項(xiàng)目，想進(jìn)售樓處首先得驗(yàn)資100萬，不然都沒資格了解項(xiàng)目。這調(diào)性，這傲嬌，怎么說也算是相當(dāng)高檔了。二期套內(nèi)價(jià)3萬/平，4千精裝標(biāo)準(zhǔn)，合計(jì)2.6萬/平左右。注意，是套內(nèi)價(jià)，不是建面價(jià)！比如：照母山板塊約克郡，重慶七龍珠（七個(gè)頂級學(xué)區(qū)，簡稱七龍珠）校區(qū)頂級學(xué)區(qū)房，二手房現(xiàn)價(jià)套內(nèi)三萬/平。14年買入，17年交房，購入總價(jià)700萬左右，目前只能賣到900萬上下。交房后算起，4年28%的漲幅，怎么都不能稱之漲的厲害，即便位處重要板塊,再附加頂級學(xué)區(qū)房。比如：江北寸灘板塊西派城項(xiàng)目，緊鄰江北嘴CBD,2萬/平帶精裝修。再比如：彈子石板塊十里長江項(xiàng)目，一線江景房，兩江四岸核心區(qū)域。建面單價(jià)1.9?2萬/平，套內(nèi)2.4?2.5萬平，帶精裝修。再比如:號稱彈子石板塊最豪橫的豪宅江景大平層 御江臨風(fēng)豪橫到什么程度，到訪必須至少提前一天預(yù)約，否則一概不接待，有錢也沒用。這么豪橫，套內(nèi)價(jià)3.5萬/平，精裝交付。注意，這個(gè)價(jià)是頭排江景房，精裝標(biāo)準(zhǔn)還高達(dá)7千。跟其他熱門一二線城市相對，核心區(qū)域與頂級學(xué)區(qū)房，單單沾一項(xiàng)，這個(gè)價(jià)格入手，做夢都能笑醒。重慶樓市，價(jià)格相對低，就算在漲價(jià)行情中，也是磨磨唧唧，名列后茅。15年那么大的樓市上漲行情，南京，成都，合肥等15年末就摩拳擦掌，吹起上漲沖鋒號。而重慶，17年才發(fā)應(yīng)過來，扭扭捏捏剛開始漲沒多久就歇菜。2020年受益于貨幣超發(fā)后的樓市，下半年開始，不同城市在房價(jià)上漲Show的舞臺上爭相上演。而重慶，又慢了半拍，伴隨著土拍新聞，上了一波熱搜，才出現(xiàn)了些苗頭。有人說重慶地形魔幻，但是魔幻地形之上的重慶樓市更加魔幻。同樣是直轄市，同樣是西北核心城市，重慶房價(jià)就被按在地上狠狠摩擦，憑什么？1）地形分割，資源分割有圖可以看到，重慶山多水多，勤勞的重慶人民遇山挖隧道，遇水架大橋，將各個(gè)區(qū)域艱難的連接起來。山水一方面成就了重慶獨(dú)特的自然風(fēng)貌，另一方面就不可避免的將重慶分為多個(gè)板塊。而被地形強(qiáng)制切割而成多個(gè)板塊，每個(gè)板塊就像一個(gè)獨(dú)立的城市，每個(gè)板塊都有屬于自己的中心。多個(gè)中心，自然就將購買力打散，資源打散，各區(qū)域獨(dú)立生長，多中心組團(tuán)式發(fā)展的便是重慶市場的最大特點(diǎn)。1、商圈分散，消費(fèi)分散重慶市發(fā)布的《重慶市人民政府工作報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示：截止2019年，重慶市內(nèi)累計(jì)建設(shè)百億消費(fèi)級別商圈，己累計(jì)達(dá)到12個(gè)。其中包含定位為“CBD+傳統(tǒng)商務(wù)中心”的解放碑商圈，高端與大眾消費(fèi)齊備:定位為“成熟商業(yè)副中心"的觀音橋商圈，是當(dāng)之無愧的購物中心、美食中心、會展中心；定位為“市級商業(yè)副中心”的沙坪壩商圈，是集文化、教育、科技氛圍濃厚的商業(yè)文化中心；還有集時(shí)尚、品牌等多重消費(fèi)娛樂于一體的楊家坪商圈與南坪商圈。這5大傳統(tǒng)商圈，成為無數(shù)外地游客網(wǎng)紅旅游打卡聚集地。同時(shí)，多個(gè)購物中心百花齊放，爭強(qiáng)斗艷。南岸長嘉匯彈子石老街敢說自己人氣最旺，南坪萬達(dá)必須不服。九龍坡萬象城敢說自己最吸引年輕人，天街，時(shí)代廣場，來福士哥仁兒直接給你掘地上揍。金開愛琴海購物公園敢說自己充滿藝術(shù)感，上檔次，那我要為光環(huán)購物中心說句話，可打卡室內(nèi)植物園、藝術(shù)裝置、糖果主題展，堪稱一絕。商業(yè)娛樂消費(fèi)，幾乎每個(gè)重要板塊，都不缺既有牌面兒又能拿得出手的商業(yè)綜合體。2、產(chǎn)業(yè)分散，就業(yè)分散在兩江四岸核心區(qū)，解放碑CBD,江北嘴CBD,彈子石CBD鐵三角隔江相鄰，一人占據(jù)一塊山頭，各自為王，誰也不服誰。夜晚臨江而望，各類金融機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)、醫(yī)藥等知名企業(yè)的招牌眼花繚亂，好生氣派。往北的照母山科技創(chuàng)新城，聚了2000余家雙創(chuàng)企業(yè)、100多個(gè)研發(fā)中心、200多家金融企業(yè)。其中包括騰訊、神州數(shù)碼、完美世界、愛奇藝等一大批知名和重點(diǎn)企業(yè)。再往北走一大截的水土板塊，致力于打造高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，號稱萬億級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)騰訊、浪潮、電信移送聯(lián)通、東進(jìn)等11家世界500強(qiáng)在此落地生根。數(shù)據(jù)顯示，截止2020年6月，水土高新園累計(jì)引進(jìn)招商項(xiàng)目644個(gè)，協(xié)議總投資約3500億人民幣。其中不乏中國科學(xué)院重慶研究院、建邦電子、盈田工谷，北大方正，北斗導(dǎo)航等響亮企業(yè)機(jī)構(gòu)。西部的西永、大學(xué)城板塊的西部科學(xué)城更是風(fēng)華正茂。以《西部（重慶）科學(xué)城建設(shè)全面啟動》為標(biāo)題的采訪，央視新聞聯(lián)播花了足足5分鐘時(shí)長進(jìn)行報(bào)道，光這一條就能吹一輩子了。無論是十四五建設(shè)，還是重慶市2021規(guī)劃概要，西部科學(xué)城字眼頻頻出現(xiàn)，當(dāng)之無愧的科技產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中的當(dāng)紅小花旦。3、學(xué)區(qū)分散，教育資源分散如果你來重慶，你問重慶哪里的學(xué)區(qū)房好？本地人可能會蔑視你一眼，心里暗自嘲諷一句Low蛋兒，真是個(gè)Low蛋兒。重慶的頂級學(xué)區(qū)也是分散的，7個(gè)頂級學(xué)區(qū)在本地還有一個(gè)非常霸氣的名字七龍珠學(xué)區(qū)分散，不僅分散還賊多。北部水木板塊的在售樓盤萬科四季都會項(xiàng)目，己確定劃片西南大學(xué)附屬中學(xué)，歸屬七龍珠，建面價(jià)也才1.3萬。地形分割導(dǎo)致行政區(qū)分割，商圈分散導(dǎo)致消費(fèi)分散，產(chǎn)業(yè)分散導(dǎo)致人口分布分散,學(xué)區(qū)分散又導(dǎo)致教育資源分散……以上又共同導(dǎo)致各種價(jià)值共識分散。資源分散、共識分散、購買力分散，再加上重慶人就近購房，讓重慶各個(gè)板塊都缺乏突破價(jià)格天花板的條件。要說“去中心化”，談什么區(qū)塊鏈、吹什么比特幣，來看看重慶，你就徹底明白了。重慶本地購買力欠佳在國內(nèi)，除了重慶，你很難在國內(nèi)再找到一個(gè)城市的出租車師傅，開車能開出速度與激情的感覺。夜間全程油門，只要拐彎，坐后排的身體一定向一邊歪，后備箱的行李嘀哩咪鐺，好生刺激。不禁好奇，這是重慶出租車師傅的開車特色么，并不是一一“快點(diǎn)送下你，好去接下一單嚏！”晚上吃飯，對于葫蘆娃、文兒哥的飯量，光看體型就不用說了，專業(yè)干飯人，干飯一個(gè)頂倆。桌上8個(gè)人，飯后全都撐的個(gè)個(gè)打嗝松褲帶摸肚子，猜8個(gè)人一頓總共干了多少錢？799元，差一塊800。五一期間，重慶酒店價(jià)格因游客大量涌進(jìn)暴漲，但節(jié)后，人潮褪去，酒店價(jià)格的底褲暴露了。三星級酒店也就300出頭，200多的也不少。重慶的物價(jià)水平，在一二線城市里，真心不高。當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平在某種程度上決定了本地對商品消費(fèi)的能力，以及意愿。普遍來說，物價(jià)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)以及人均收入高度正相關(guān)。2020年重慶經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示：重慶全年全市居民人均可支配收入30824元，比上年增長6.6%0其中，城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入40006元，比上年增長5.4%；農(nóng)村常住居民人均可支配收入16361元，增長8.1%o2020年全市居民人均可支配收入排行榜Top40,重慶以30824元排第39,差一丟丟就被擠出了前40行列。如果耍個(gè)賴，拿重慶城鎮(zhèn)常住居民可支配收入與其他城市居民可支配收入PK,40006元也僅僅排到第29名，遠(yuǎn)低于居民可支配收入前40城市的平均值。重慶人民，遠(yuǎn)沒有我們想的那么有錢。產(chǎn)業(yè)方面，重慶市在老工業(yè)基地基礎(chǔ)上，形成了以汽車制造、摩托車制造和電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)格局，其中汽車和微型計(jì)算機(jī)設(shè)備的產(chǎn)量占全國產(chǎn)量的比重分別為6.43%和24.95%o2020年各地區(qū)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付依賴度，重慶依賴度為42.53%o而同為直轄市的天津，也才19.47%,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對于東部城市，還欠改善。人均可支配收入的不足直接導(dǎo)致購買力不足，房價(jià)高低，本質(zhì)上說還是靠購買力硬頂上去的。而重慶，居民購買力方面不免存在些許雞肋。重慶樓市的車，上不上？重慶山阻水隔，資源分散，購買力更加分散，根本不存在統(tǒng)一的板塊價(jià)值共識。沒有共識，沒有購買力集中，幾乎不可能出現(xiàn)突破天花板的行情！核心城區(qū)天花板在那擺著，便順理成章成了人們心中的錨定參考。你看看兩江四岸才那個(gè)價(jià)，你這憑什么！不多廢話，轉(zhuǎn)身就走。同時(shí)，本地購買力的不足，讓重慶市場不僅在每輪上漲行情中慢半拍，熄火還快。畢竟不同城市每一輪漲幅，重慶幾乎都是名列后茅。以上特征，注定了重慶不存在短期暴擊的可能。但因?yàn)閮r(jià)格相對低，也沒有下跌的空間。以上特征，也注定了重慶不可能適合所有投資者，對于本文開篇那些抱著“閉著眼抄底”迎暴擊心態(tài)的朋友。未來等來的可能不是暴擊，而是后腦勺一悶棍，從此找不著北。如果你錯(cuò)過了廣州、合肥、南京、武漢、上海等城市的上漲，如果你的資金體量有限而不能上車其他城市，如果你其他城市己無可用房票，但還有資金沒有好的投資標(biāo)的，那目前價(jià)格下的重慶樓市或許是你不錯(cuò)的選擇，相對于己經(jīng)漲過的城市，價(jià)格足夠低，安全墊足夠厚，長期看也是比較穩(wěn)健的資產(chǎn)配置。如果想要建倉，作為在重慶馬不停蹄考察一周多的一線調(diào)研人員，給您幾個(gè)參考方向：1） 買外地人看好的重慶兩江四岸，毫無爭議。要產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)業(yè)，要商業(yè)有商業(yè)，要人流有人流，重慶真正的老牌核心地段。夜游重慶，掃一眼兩江四岸建筑霓虹燈，直接原地高潮。外地人，對兩江四岸面前，完全沒有抵抗力。外地人對重慶的認(rèn)知里，重慶的核心就是兩江四岸。2） 買本地人看好的重慶照母山板塊為首選。交通便利，地勢相對平坦，產(chǎn)業(yè)相繼落地，商業(yè)氛圍濃厚旦成熟，頂級學(xué)