房地產企業(yè)納稅籌劃幾種方法計劃

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房地產企業(yè)納稅籌辦的幾種方法

房地產業(yè)涉及的稅種有營業(yè)稅、城市保護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)

和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、

印花稅、耕地占用稅、契稅等，再加上房地產開發(fā)周期長，要精確計算各個稅種的納稅狀況，

不但令企業(yè)的財務人員頭疼，就是稅務人員也未必摸得清，這就造成了納稅不正確，稅種偏

多，整體稅負重視，如何降低稅負成為資本緊缺的房地產企業(yè)亟待解決的問題。房地產企業(yè)

的納稅籌辦，一方面需要借助其所涉及稅種的一般納稅籌辦方法，另一方面，也需要利用房

地產業(yè)自己的特色進行擁有自己特色的納稅籌辦。

（一）利用臨界點進行納稅籌辦

納稅臨界點籌辦法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，經過增減收入或支出，防備

擔當較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發(fā)中籌辦土地增值稅。稅法規(guī)定，納

稅人建筑一般標準住處銷售，增值額未高出扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增

值額高出扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。起征點的規(guī)定決定存在著

納稅籌辦的空間。目前房地產業(yè)在激烈市場競爭中商品房價格仍居高不下，原因很多，土地

增值稅的存在是原因之一。開發(fā)商開發(fā)一個項目，總要獲取必然收益，而收益高低又涉及土

地增值稅的多少，收益越大土地增值稅繳得越多，房價就越高。因此，如何做到使房價在同

行中最低，應繳土地增值稅最少，所贏收益最正確是房地產開發(fā)商應該認真考慮的問題。這里

“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。依照臨界點的稅負效應，我們能夠對此進

行納稅籌辦。若是房地產企業(yè)建筑的一般標準住處銷售的增值率在20%這個臨界點上，一

是能夠經過合適控制銷售價格而防備繳納土地增值稅。正如汕頭市某房地產開發(fā)企業(yè)建筑一

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批一般標準住處，獲取土地使用權所支付的金額為

500萬元，開發(fā)土地的開銷為

100萬元，

新建房及配套設施的成本為

1000

萬元，與轉讓房地產相關的稅金為

80萬元，該批住因此

2410萬元的價格銷售。依照稅法的規(guī)定，該房地產企業(yè)能夠扣除的開銷除了上述開銷以外，

還可以夠夠加扣（500+100+1000）×20%=320萬元。因此，該房地產企業(yè)的增值率為（2410-500-100-1000-80-320）/（500+100+1000+80+320）=20.5%.依照稅法規(guī)定，應該依照30%的稅率繳納土地增值稅（2410-500-100-1000-80-320）×30%=123萬元。企業(yè)稅后收益為2410-500-100-1000-80-320-123=287萬元。若是該企業(yè)進行納稅籌辦，將該批住處的銷售價格降低為2400萬元，則該企業(yè)的增值率為（2400-500-100-1000-80-320）/（500+100+1000+80+320）=20%.依照稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后收益為2400-500-100-1000-80-320=400萬元。進行納稅籌辦后使企業(yè)減少稅收負擔400-287=113萬元。同樣，房地產企業(yè)也能夠經過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌辦。正如汕頭某房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)一棟一般標準住處，房屋售價為1000萬元，依照稅法規(guī)定可扣除開銷為800萬元。增值額為200萬元，增值率為200/800=25%該房地產企業(yè)需要繳納土地增值稅200×30%=60萬元，營業(yè)稅1000×5%=50萬元，城市保護建設稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產企業(yè)的收益為1000-800-60-50-5=85萬元。若是該房地產企業(yè)進行納稅籌辦，將該房屋進行簡單裝修，開銷為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則依照稅法規(guī)定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200/1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業(yè)稅1200×5%=60萬元，城市保護建設稅和教育費附加60×（7%+3%）=6萬元。同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產企業(yè)的收益為1200-1000-60-6=134萬元。優(yōu)選文檔優(yōu)選文檔就在這里

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該納稅籌辦降低企業(yè)稅收負擔為134-85=49萬元。由于，土地增值稅是房地產開發(fā)的主要

成本之一，而土地增值稅在建筑一般標準住處增值率不高出20%的狀況下能夠免征，企業(yè)

能夠經過增加扣除項目使得房地產的增值率不高出20%，從而享受免稅待遇。

（二）巧設分支機構來進行納稅籌辦

依照房產稅暫行條例第3、4條的規(guī)定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后

的余值計算繳納。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依照。房產稅的稅率，依照

房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%.兩種方

式計算出來的應納稅額有時會存在很大差別，在這種狀況下，就存在納稅籌辦的空間。房

地產企業(yè)能夠合適將出租業(yè)務轉變成承包業(yè)務而防備采用依照租金計算房產稅的方式。最

近，汕頭市某房地產開發(fā)企業(yè)將其擁有的一處位于市中心的房屋出租，租金為20萬元一年，

該房屋的原值為100萬元。該企業(yè)應該繳納房產稅20×12%=2.4萬元，營業(yè)稅20×5%=1

萬元，城市保護建設稅和教育費附加1×（7%+3%）=0.1萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房

地產開發(fā)企業(yè)的收益為20-2.4-1-0.1=16.5萬元。若是進行納稅籌辦，該房地產企業(yè)將該

房屋變成自己的一個分企業(yè)，并且將該分企業(yè)承包給汕頭某家商貿企業(yè)，承包費為20萬元

一年。由于該房屋沒有進行出租，不能夠夠依照租金計算房產稅，應該依照房產原值計算房產稅。

應納房產稅100×（1-30%）×1.2%=0.84萬元。該房地產企業(yè)不需要繳納營業(yè)稅、城市維

護建設稅和教育費附加，同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產企業(yè)的收益為20-0.84=19.16

萬元。該納稅籌辦可減少企業(yè)稅收負擔19.16-16.5=2.66萬元。

（三）利用建房的方式進行納稅籌辦

我國稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，

房地產開發(fā)企業(yè)能夠充分創(chuàng)立條件，

經過享受稅法

規(guī)定的優(yōu)惠政策進行納稅籌辦。

如房地產企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最后用戶，

切合代建房的

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條件，其收入可按“服務業(yè)——代理業(yè)”稅目繳營業(yè)稅，而防備開發(fā)后銷售繳納土地增值

稅；同時，若企業(yè)不切合代建房條件，不論雙方如何簽訂協(xié)議，也不論其財務會計賬務如何

核算，應全額按“銷售不動產”稅目繳納營業(yè)稅。其他，稅法規(guī)定，建成后按比率分房自用

的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)能夠充分利用好這一系列的

稅收優(yōu)惠政策。前不久，汕頭某商貿企業(yè)需要購置一棟房屋，

由汕頭市某房地產開發(fā)企業(yè)承

建。該房地產企業(yè)預計建成該房屋的售價為

1000

萬元，依照稅法規(guī)定可扣除開銷為

600

萬元。土地增值率為

400/600=66.7%.

該房地產企業(yè)需要繳納土地增值稅

400×40%-600

×

5%=130

萬元，營業(yè)稅

1000

×5%=50

萬元，城市保護建設稅和教育費附加

50×（7%+3%

）

=5

萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該商貿企業(yè)需要支付

1000

萬元開銷，該房地產企業(yè)收益為

1000-600-130-50-5=215萬元。若是進行納稅籌辦，該商貿企業(yè)與該房地產企業(yè)合作建

房，房地產企業(yè)出地，商貿企業(yè)出資

900萬元，建成后商貿企業(yè)分得

95%

的房屋，房地產

企業(yè)分得

5%的房屋作為辦公之用。該房地產企業(yè)的開發(fā)成本為

600萬元。不需要繳納任何

稅收，同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產企業(yè)的收益為900-600=300萬元。該商貿企業(yè)

出資

900

萬元，獲取

95%

的房屋，能夠開銷

50萬元承租余下的

5%的房產

50年。為此，

房地產企業(yè)需要繳納房產稅

50×12%=6

萬元，營業(yè)稅、城建稅、教育費及附加

50×5%×

（1+7%+3%

）=2.75

萬元。經過稅籌辦后該商貿企業(yè)降低

50萬元開銷，該房地產企業(yè)負

擔

300-215-6-2.75=76.25

萬元。

（四）利用錢幣價值的時間性進行納稅籌辦

錢幣的時間價值是指錢幣在周轉使用的過程中隨著時間的推移而發(fā)生的價值增值，它表

現(xiàn)了錢幣的時間性。利用錢幣價值的時間性進行納稅籌辦是一種相對節(jié)稅方法，它其實不改變

一準時期的納稅總數(shù)，但從各個納稅限時納稅額的變化中獲取收益，從而相當于沖減了稅收，

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使納稅總數(shù)相對減少。

正如汕頭市某房地產開發(fā)企業(yè)的廠房中有自購土地一塊，

該土地獲取

時的成本是

2000

萬元。房屋按

20年提折舊，合同規(guī)定的土地使用限時是

10年，適用的

企業(yè)所得稅稅率是15%.該企業(yè)依照會計制度計提折舊，土地每年可計入開銷的折舊額是

100萬元。若是按稅法的規(guī)定將該土地單獨攤銷進行納稅調整，每年可計入開銷的攤銷額是200萬元。有對于前者，該企業(yè)在規(guī)定的土地使用限時內每年稅前可多列支100萬元，所以在前十年總計可少繳企業(yè)所得稅15萬元。在后十年，由于土地使用權已經攤銷達成，該企業(yè)為此總計應多繳企業(yè)所得稅15萬元。誠然從納稅總數(shù)上來看并沒有減少，但是該納稅人成功地將應稅所得額向后遞延，推遲了納稅時間。由于資本存在時間價值，因此該企業(yè)依法獲取了一筆無息貸款，是十分劃算的。依照企業(yè)所得稅稅前扣除方法第二十九條規(guī)定：“納稅人獲取土地使用權支付給國家或其他納稅人的土地出讓款應作為無形財產管理，并在不短于合同規(guī)定的使用限時內攤銷?！倍鴱臅嬏幚淼慕嵌葋砜矗恋厥桥c建筑物一并列入固定財產入賬，合在一塊提折舊的。我國稅法同意的房屋、建筑物最短折舊年限為20年，一般而言，納稅人出于自己利益的需要都會選擇這一折舊年限。因此，當合同規(guī)定的土地使用限時低于20年，也許合同并沒有規(guī)定土地使用限時（按稅法規(guī)定，其攤銷限時不得短于十年），納稅人在申報繳納企業(yè)所得稅時，能夠將其從房屋、建筑物原值中剝離出來，單獨攤銷。那么在土地攤銷限時內，能夠增加企業(yè)所得稅稅前列支開銷，納稅人獲取了延緩繳納稅款的好處。（五）合適推遲土地的開發(fā)時間來進行納稅籌辦依照我國現(xiàn)行企業(yè)會計制度第四十七條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式獲取土地使用權，在還沒有開發(fā)或建筑自用項目前，應作為無形財產核算，并按規(guī)定的限時分期攤銷。待該項土地開發(fā)時，再將其賬面價值轉入相關在建工程成本?？梢?，土地一旦開發(fā)，最后將優(yōu)選文檔優(yōu)選文檔就在這里

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不能夠防備的形成納稅人繳納房產稅的計稅依照。因此，汕頭市某房地產開發(fā)企業(yè)于2001年購入一塊土地，支付轉讓價款240萬元，該地規(guī)定房產余值是按房產原值扣除30%計算，若是該房地產開發(fā)企業(yè)在購入當年就開始建筑廠房，廠房完工后，該土地每年需繳納房產稅240×（1-30%）×1.2%=2.02萬元。若是企業(yè)推遲一年建設，土地使用權按稅法規(guī)定其攤銷限時不得短于十年進行攤銷，每年攤銷額為24萬元，因此其轉入在建工程的賬面價值為216萬元。廠房完工后，該土地每年需繳納房產稅216×（1-30%）×1.2%=1.81萬元。從以上計算能夠看出，推遲一年開發(fā)，相應的滯后了土地使用權形成房屋原值的時間，可少繳

房產稅2.02萬元；并且隨著土地使用權賬面價值的減少，該企業(yè)今后每年可少支出房產稅

款0.21萬元。數(shù)額雖小，但房產稅是納稅人一項長遠的固定支出，進行納稅籌辦后節(jié)稅的奏效是不言而喻的。因此，企業(yè)合適地推遲土地開發(fā)時間，即可獲取少繳房產稅的好處。

（六）經過兩次銷售房地產進行納稅籌辦

房地產銷售所負擔的稅種主若是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅是超率累進稅率，即房地產的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，若是有可能分解房地產銷售的價格，

就有可能存在推行納稅籌辦的空間，經過降低房地產的增值率，則房地產銷售所擔當?shù)耐恋?/p>

增值稅就可以大大降低。由于很多房地產在銷售時已經進行了簡單的裝修，因此，房地產企

業(yè)能夠就簡單裝修上做納稅籌辦的文章，將其作為單獨的業(yè)務獨立核算，這樣就可以經過兩

次銷售房地產來進行納稅籌辦。前不久，汕頭某房地產開發(fā)企業(yè)銷售一棟房屋，房屋總售價

為1000萬元，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設施。依照相關稅法的規(guī)定，該房

地產開發(fā)業(yè)務同意扣除的開銷為400萬元，增值額則為600萬元。該房地產企業(yè)應該繳納土地增值稅、營業(yè)稅、城市保護建設稅、教育費附加以及企業(yè)所得稅。土地增值率為

600/400=150%.依照土地增值稅暫行條例推行細則第10條的規(guī)定，增值額高出扣除項目

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金額100%，未高出200%的，土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項目金額×15%.因此，

應該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元，應繳納營業(yè)稅1000×5%=50萬元，

應繳納城市保護建設稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房

地產企業(yè)的收益為1000-400-240-50-5=305萬元。

若是進行納稅籌辦，將該房屋的銷售分為兩個合同，第一個合同為房屋銷售合同，不包

括裝修開銷，房租銷售價格為700萬元，同意扣除的成本為300萬元。第二個合同為房屋

裝修合同，裝修開銷

300萬元，同意扣除的成本為

100萬元。則土地增值率為

400/300=133%.

應該繳納土地增值稅

400×50%-300

×15%=155

萬元，營業(yè)稅

700×

5%=35

萬元，城建稅和教育費附加

35×（7%+3%

）=3.5

萬元。裝修收入應該繳納營業(yè)稅

300×3%=9

萬元，城建稅和教育費附加

9×（7%+3%

）=0.9

萬元。

同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產開發(fā)企業(yè)的收益為

700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6萬元。經過納稅籌辦后，能夠減少企業(yè)稅收

負擔

396.6-305=91.6

萬元。

（七）、合作建房與土地使用權的資本化

——一種深重要的節(jié)稅籌辦思想

1.稅法意義上的“合作建房”含義。

稅務方面認定“合作建房”是依照項目運作的實質狀況，在合作建房相關合同基礎上查實

項目運作收益細風險的分配分擔系統(tǒng)，適用相應的稅收政策，其實不以納稅人可否獲取其他行

業(yè)主管部門的“合作建房”批文為必要條件。

依照《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（國稅函[1995]156號）的規(guī)定，“合作建房”

是指一方供應土地使用權，另一方供應資本，雙方合作，建筑房屋。合作建房有兩種方式，

即純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式，兩種方式中又因詳盡狀況的不同樣樣產生了不同樣樣

的納稅義務。在采用房屋建成后雙方風險共擔、收益共享的合作建房方式下，土地方以土地

[2002]191從2003年1月1日起，以無形財產對外投資不征營業(yè)稅，轉讓該項股權時也不再征收營業(yè)稅。

2.適用狀況。

上述規(guī)定擁有較大的節(jié)稅空間，故該項稅收政策被很多地運用于房地產開發(fā)經營活動的

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法律安排、特別是地皮炒作和辦理爛尾樓的實踐中，資入股，與合作他方成立項目企業(yè)。

最常有的是土地擁有方以土地使用權投

筆者認為，項目企業(yè)股權運作模式主要適用于下述狀況：（1）利用政府人脈資源炒作非

掛牌交易的歷史遺留地塊；（2）拿地方無開發(fā)資質且沒心就地獲取申請開發(fā)經營資質或申請

相關資質存在困難；（3）拿地方雖有相關開發(fā)經營資質，但預備在建途中轉讓項目；（4）拿

地方雖有相關開發(fā)經營資質，但有股權融資需求；（5）拿地方雖有相關開發(fā)經營資質。但基

于風險分擔考慮選擇結合開發(fā)經營；（6）拿地方雖有相關開發(fā)經營資質，但基于行業(yè)內外的

策略締盟戰(zhàn)略選擇聯(lián)建。

（八）、關注企業(yè)法人財產權轉移與法人企業(yè)胺東服權轉讓的稅負差別

現(xiàn)行稅法對企業(yè)法人財產權轉移、法人企業(yè)股東股權轉讓和財產經營管理權讓渡等企業(yè)

行為規(guī)定了不同樣樣的流轉稅、所得稅征管待遇，為房地產開發(fā)企業(yè)合法降低財產剝離與轉讓的

稅收成本供應了法津條件和征管制度保證。法人財產權的直接轉移經常以致委宛稅納稅義務

的產生，而法人企業(yè)股東股權轉讓不會涉及流轉收稅，只涉及對股權轉讓所得的課稅。因此，

以股權轉讓方法間接實現(xiàn)企業(yè)法人財產權的轉移。是我們張開房地產開發(fā)經營管理節(jié)稅籌辦

的一種重要思想和方法，進一步的論述及舉例請拜會2003年8月本刊載文《實現(xiàn)房地產項

目轉讓的法律方式及稅收成本商議》。

（九）、以個人為贈予主體的房地產贈予行為，能夠享受必然的稅收優(yōu)惠，建議讀者朋友予以關注。

（十）、利用外購物業(yè)的折舊抵稅功能調治當期應納稅所得額