房地產(chǎn)投資信托基金的概述

【房地產(chǎn)投資信托基金的概述】就是房地產(chǎn)投資信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫(復(fù)數(shù)為REITs)。從國際范圍看，REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式集合特定多數(shù)投資者的資金，由特地投資機(jī)構(gòu)進(jìn)展房地產(chǎn)投資經(jīng)營治理，并將投資綜合收益按比例安排給投資者的一種信托基金。與我國信托純粹屬于私募性質(zhì)所不同的是，國際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。1960年，世界上第一只REITs在美國誕生。正如20世紀(jì)60—70年月的其他金融創(chuàng)一樣，REITs也是為了躲避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足肯定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開頭成為美國最重要的一種金融方式，一般狀況下REITs的分紅比例超過90%。目前美國大約有300 個REITs在運(yùn)作之中，治理的資產(chǎn)總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。以剛剛在香港上市的領(lǐng)匯REITs為例，其根底資產(chǎn)為香港公營機(jī)構(gòu)房屋委員會下屬的商業(yè)物業(yè)，其中68.3%為零售業(yè)務(wù)租金收入，25.4%為停車場業(yè)務(wù)收入，6.3%為其他收入(主要為空調(diào)費(fèi))；租金地區(qū)分布為港島 7.2%，九龍33.8%，界59%。領(lǐng)匯承諾，會將扣除治理費(fèi)用后的90%-100%的租金收益派發(fā)股東。因此，假設(shè)領(lǐng)匯日后需要收購物業(yè)的話，只能通過向銀行貸款從而提高財(cái)務(wù)杠桿 (資產(chǎn)負(fù)債率最高可達(dá)45%)的方式而實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)投資信托〔REITs〕最早的定義為“有多個受托人作為治理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為特地持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時(shí)持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。 此后伴隨著稅法的衍變，REITs在美國經(jīng)受了數(shù)次重大的調(diào)整，同時(shí) REITs在各國推廣的過程中也存在很多差異，但都沒有轉(zhuǎn)變REITs作為房地產(chǎn)投資基金的本質(zhì)。不過 REITs與一般的房地產(chǎn)投資基金有顯著區(qū)分：REITs通常可以獲得肯定的稅收優(yōu)待，但需要滿足肯定的設(shè)立條件等。從本質(zhì)上看，REITsREITs典型的運(yùn)作方式有兩種，其一是特別目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息；其二是原物業(yè)進(jìn)展商將旗下局部或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs益如每年的租金、按揭利息等作為標(biāo)的，均等地分割成假設(shè)干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者供給的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠(yuǎn)較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定，因此，REITs一般只適用于商業(yè)地產(chǎn)。REITs代表著目前全世界房地產(chǎn)領(lǐng)域最先進(jìn)的生產(chǎn)力。房地產(chǎn)投資信托，是基于房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分的科學(xué)規(guī)律，隨著房地產(chǎn)六大環(huán)節(jié)〔資本運(yùn)作、設(shè)計(jì)籌劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)效勞〕的分工合作，隨著政府執(zhí)政力量漸漸加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)的漸漸標(biāo)準(zhǔn)而消滅的。它可以最大限度的保證政府利益，并能有效的實(shí)現(xiàn)整個房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，所以，猛烈建議盡快在我國立法支持并推廣。另外，從REITs的國際進(jìn)展閱歷看，幾乎全部REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)展開發(fā)性投資的 REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產(chǎn)工程融資。【REITs分類】依據(jù)REITs的投資類型不同，可以將它分為三大類：權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金(Equity REITs)抵押型房地產(chǎn)投資信托基金(Mortgage REITs)和混合型房地產(chǎn)投資信托基金(Hybrid REITs)。依據(jù)組織構(gòu)造不同，可以分為契約型 REITs和公司型REITs兩種。依據(jù)投資人能否贖回的不同，可將REITs主要分為封閉式REITs和開放式REITs兩種。4)依據(jù)組建和運(yùn)營方式的不同和所處進(jìn)展過程的不同，可以分為傘型合伙房地產(chǎn)投資信托(UPREITs)和傘型下屬合伙房地產(chǎn)投資信托 DOWNREITs、“合股’’(StapledStock)和“雙股“(Paired Share)，以及“紙夾’’(Paper Clip)構(gòu)造。REITs融資的優(yōu)勢】REITs,而且是以專業(yè)的人員進(jìn)展房地產(chǎn)工程的投資選擇及運(yùn)作治理，因此在可運(yùn)作的資金標(biāo)準(zhǔn)上、治理上及投資策略的制定上都具有先天的優(yōu)勢。對于投資者而言，REITs風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)穩(wěn)定。首先，由于 REITs一般是由專業(yè)的房地產(chǎn)公司發(fā)起并治理的，能夠合理地選擇投資的工程，并能對其進(jìn)展科學(xué)的治理，所以，相對于我國的由信托投資公司發(fā)起的房地產(chǎn)信托而言，從經(jīng)營治理上大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。其次，由于基金的規(guī)模比較大，因而能廣泛投資于各種類型的房地產(chǎn)工程 從而分散了投資風(fēng)險(xiǎn)。最終，由于 REITs投資于房地產(chǎn),可獲得穩(wěn)定的租金收入，有一筆持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且收益率也比較可觀。在美國，投資房地產(chǎn)的基金年平均收益率可達(dá)6.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款的收益，而且其風(fēng)險(xiǎn)卻要小于一般的股票。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，與債務(wù)融資相比，REITs是以股權(quán)形式的投資，不會增加企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。假設(shè)從銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)要按借款合同商定的還款，財(cái)務(wù)壓力大,而且房地產(chǎn)企業(yè)也難以就那些短期內(nèi)回報(bào)低的工程向銀行申請貸款； EITs的分散投資策略，降低風(fēng)險(xiǎn)的投資原則，其在一個房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會超過基金凈值的規(guī)定比例，因而房地產(chǎn)企業(yè)不喪失對企業(yè)和工程的掌握權(quán)和自經(jīng)營權(quán)。【REITs國際運(yùn)行模式的比較】房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)企業(yè)一種創(chuàng)的融資手段，首先產(chǎn)生于 20世紀(jì)60年月的美國。20世紀(jì)60年月后期，美國、日本等興旺國家就已經(jīng)形成了初步成熟的房地產(chǎn)證券化模式。進(jìn)入20世紀(jì)80年月之后，房地產(chǎn)證券化得到了迅猛進(jìn)展，英國、加拿大等其他國家和地區(qū)也先后開展了證券化業(yè)務(wù)。 2023年,房地產(chǎn)投資信托開頭進(jìn)入香港房地產(chǎn)市場運(yùn)作，其資金治理實(shí)行外部治理方式。 2023年6月，香港公布規(guī)章允許房地產(chǎn)投資信托投資海外地產(chǎn)， 并允許借款不超過持有房地產(chǎn)價(jià)值的45％。美國REITs的設(shè)立主要由《證券投資法》和有關(guān)的稅法打算。 REITs像其它金融產(chǎn)品一樣，必需符合美國1933年的《證券投資法》和各州的相關(guān)法律，而稅法則規(guī)定了REITs能夠享受稅收優(yōu)待的一些主要條件，從而解釋為什么了美國 REITs在構(gòu)造、組織、投資范圍，收益安排等的進(jìn)展都會圍圍著稅法的變更而開放。 2023年7月,香港證券和期貨事務(wù)監(jiān)察委員會〔香港證監(jiān)會〕公布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，對REITs的設(shè)立條件、組織構(gòu)造、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤安排等方面作出了明確的規(guī)定。香港在很大程度上借鑒了美國 REITs的構(gòu)造，以信托打算(或房地產(chǎn)地產(chǎn)公司)為投資實(shí)體，由房地產(chǎn)地產(chǎn)治理公司和信托治理人供給專業(yè)效勞。按《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定，香港 REITs每年必需將不低于90％的凈利潤以紅利形式安排給信托單位持有人。盡管美國、澳大利亞和其他亞洲國家對 REITs的收入安排都有要求，但是這些國家對 REITs的安排要求與稅收條款相聯(lián)系，尤其是美國的REITs進(jìn)展根本上是稅收優(yōu)待驅(qū)動，收入安排要求其實(shí)是避開雙重征稅的需要。香港的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定上市的 REITs必需交納地產(chǎn)稅，REITs面臨公司資本利得和地產(chǎn)稅的雙重征稅。香港承受的是比較慎重而且限制性較強(qiáng)的模式，除了對構(gòu)造、投資目標(biāo)、收入安排等方面的規(guī)定外 ,《房地產(chǎn)投資信托基金守則》對REITs構(gòu)造中的各參與方的資格和責(zé)任等方面作了格外嚴(yán)格的規(guī)定?？梢?，美國的REITs是始終圍圍著稅法來進(jìn)展的,其REITs的起源有明顯的稅收優(yōu)待特征;而香港對REITs的標(biāo)準(zhǔn)不是通過稅法中稅收優(yōu)待的杠桿而實(shí)現(xiàn)，而是通過專項(xiàng)的立法、修改投資、信托等有關(guān)法律或建法令，對 REITs的構(gòu)造、投資目標(biāo)、收入安排等方面制定了硬性的規(guī)定,并沒有明顯的稅收優(yōu)待驅(qū)動的特征，因而可以說香港的REITs是進(jìn)展是專項(xiàng)法規(guī)型，這種模式對掌握 REITs這類產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)有樂觀的作用。美國的REITs的進(jìn)展格外迎合市場的要求，所以可以說格外市場化，其REITs市場化導(dǎo)致的構(gòu)造變異也得益于比較成熟的市場化經(jīng)濟(jì)， 以及其較成熟的金融體系；而由于REITs在香港的進(jìn)展歷史較短，所以REITs的形成僅僅是在各個專項(xiàng)法規(guī)要求的標(biāo)準(zhǔn)框架內(nèi)，因而REITs在香港也沒有形成由市場環(huán)境所致的構(gòu)造上的變異?！痉康禺a(chǎn)投資信托進(jìn)展意義】我國引入房地產(chǎn)投資信托基金有著格外重要的作用。首先，引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構(gòu)。房地產(chǎn)信托投資基金在國外既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產(chǎn)金融進(jìn)展的重要標(biāo)志，也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的極大補(bǔ)充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托基金，將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必定選擇。其次，引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，提高金融安全。從房地產(chǎn)金融的角度來看，引進(jìn)具有市場信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將肯定程度提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解力量，提高金融體系的安全性。再次，引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避開單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度， 有助于緩解中國金融體系的錯配沖突。房地產(chǎn)的固有特性打算了房地產(chǎn)投資信托基金具有保值增值的功能，因此房地產(chǎn)投資的收益相比照較穩(wěn)定。REITs的進(jìn)展政策建議】1、加快相關(guān)政策和法律法規(guī)制定(REITs)作為一種的房地產(chǎn)投資工具,是一個需要房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)相結(jié)合的市場配置資金的投資產(chǎn)品，需要建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公正、公正、公開和透亮，進(jìn)而推動房地產(chǎn)投資信托業(yè)安康、理性地進(jìn)展。要必需將法律制定工作細(xì)化、完備化，要到達(dá)此目標(biāo)還必需配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進(jìn)一步完善《公司法》或制定特地針對投資基金進(jìn)展的《投資公司法》、《投資參謀法》等法規(guī)。其次，還可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)治理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產(chǎn)投資信托基金從一開頭就以較標(biāo)準(zhǔn)的形式進(jìn)展。另外，還需對目前的稅法進(jìn)展改革，避開雙重征稅問題，為其進(jìn)展制造良好的稅收環(huán)境。2、加快房地產(chǎn)信托特地人才的培育加快、加強(qiáng)REITs的人才培育。進(jìn)展REITs需要盡快建立起一支既精通業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場、生疏業(yè)務(wù)運(yùn)作的特地治理人才隊(duì)伍。一個專業(yè)的房地產(chǎn)信托運(yùn)營機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員通常有較強(qiáng)的房地產(chǎn)工程操作力量，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)點(diǎn)對恰當(dāng)?shù)墓こ踢M(jìn)展恰當(dāng)?shù)耐顿Y；同時(shí)這種專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員也是證券市場上的分析家。加強(qiáng)房地產(chǎn)信托人才的培育，需要盡快建立起一支既精通信托業(yè)務(wù)、又了解房地產(chǎn)市場，生疏業(yè)務(wù)運(yùn)作的特地治理人才隊(duì)伍。與此同時(shí)，還需樂觀促進(jìn)信托業(yè)務(wù)所必不行少的律師、會計(jì)師、審計(jì)師、資產(chǎn)評估師等效勞型人才的隊(duì)伍建設(shè)。3、防范運(yùn)作中的道德風(fēng)險(xiǎn)從美國的房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作閱歷來看，其經(jīng)營與治理由受托人委員會或董事會負(fù)責(zé)。受托人委員會或董事會通常由三名以上受托人或董事組成，其中大多數(shù)受托人必需是“獨(dú)立”的。借鑒美國閱歷，我國可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會，負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)進(jìn)展打算，并且要求受托人與投資參謀和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有利益關(guān)系，還要制造一種環(huán)境或制度，盡可能使投資者的利益與治理者的利益相全都，對 REITs的進(jìn)展就顯得格外關(guān)鍵。另外，有限合伙形式能較好地解決約束和鼓勵的問題，治理者擔(dān)當(dāng)?shù)臒o限責(zé)任以及治理者的業(yè)績回報(bào)制度，能將治理者和投資者的風(fēng)險(xiǎn)及利益有效地捆綁在一起，鼓勵治理者努力治理好各項(xiàng)投資以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。4、建立信托企業(yè)信用制度建立信托企業(yè)信用制度，以完善的法律體系促進(jìn)信托市場的誠信，保證信托市場的安康進(jìn)展。建立信托企業(yè)征信體制，劃分信托企業(yè)信息類型，實(shí)現(xiàn)征信數(shù)據(jù)的開放；進(jìn)展信用中介機(jī)構(gòu)；建立標(biāo)準(zhǔn)化的信托企業(yè)征信數(shù)據(jù)庫；建立健全失信懲罰制度；規(guī)范進(jìn)展信用評級行業(yè)；大力進(jìn)展信托企業(yè)信用治理教育。5、健全信息披露制度有的信托公司將募集資金投入關(guān)聯(lián)方、并由關(guān)聯(lián)公司進(jìn)展擔(dān)保，但信托合同中對此沒有提醒，使投資者身處風(fēng)險(xiǎn)隱患而不知情。信托投資公司應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、準(zhǔn)時(shí)、完整地披露信息，包括經(jīng)審計(jì)的年報(bào)和重大大事臨時(shí)報(bào)告等，在年報(bào)中披露各類風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)治理狀況及公司治理信息，并在會計(jì)附注中披露關(guān)聯(lián)交易的總量及重大關(guān)聯(lián)交易的狀況等?！局袊鴥?nèi)地房地產(chǎn)投資信托基金的定位】鑒于我國目前存在的住房租賃市場遠(yuǎn)不如買房市場興旺，租售比價(jià)嚴(yán)峻不合理；房地產(chǎn)企業(yè)資金過度依靠銀行貸款，房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)增大；構(gòu)造性沖突日益顯現(xiàn)，中低價(jià)房供不應(yīng)求，高檔住房供大于求等問題，中國內(nèi)地設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金建議定位于收購和持有適合中低收入居民租住的住房， 并輔以肯定比例的經(jīng)營性公建工程，以平衡租金收入，實(shí)現(xiàn)受益人的預(yù)期收益。當(dāng)前設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金對中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)和社會的進(jìn)展意義深遠(yuǎn)： 一是有助于增加租賃住房供給，改善住房供給構(gòu)造，進(jìn)展住房租賃市場，并為中低收入居民提供適宜的租賃住房；二是有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化進(jìn)展，使房地產(chǎn)融資、開發(fā)、物業(yè)治理和投資治理等活動相對分別，促進(jìn)其效率和水平的提高；三是有利于豐富房地產(chǎn)直接融資形式，推動金融體系改革與創(chuàng)，有效利用社會閑置資金，擴(kuò)大直接融資規(guī)模，優(yōu)化融資構(gòu)造，降低融資本錢，同時(shí)為群眾和保險(xiǎn)業(yè)供給了有適當(dāng)收益、低風(fēng)險(xiǎn)的投資品種；四是有利于緩解房地產(chǎn)市場周期性波動對社會經(jīng)濟(jì)的影響。在中國內(nèi)地設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金已具備良好的根底： 一是租賃市場的需求潛力將為房地產(chǎn)投資信托基金供給寬闊市場。二是中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場持續(xù)進(jìn)展日益成熟，在國家宏觀政策指導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)得到有效掌握，房地產(chǎn)金融秩序比較穩(wěn)定，為信托基金供給了良好的市場環(huán)境。三是國際和國內(nèi)閱歷可資借鑒。近年來，北京國際信托投資、北方國際信托投資公司等一些信托投資公司以多種形式為房地產(chǎn)投資及治理的各個階段供給融資，推出了我國內(nèi)地在功能上接近房地產(chǎn)投資信托基金的產(chǎn)品，這些探究對設(shè)立信托基金均具有借鑒作用，并積存了肯定閱歷。四是國內(nèi)的信托投資公司、資產(chǎn)治理公司、物業(yè)治理公司、基金上市發(fā)行效勞機(jī)構(gòu)，也已具備為信托基金供給專業(yè)效勞的力量。五是投資者投資這類房地產(chǎn)投資信托基金是有收益的。把政府原用于解決中低收入居民的住房問題的資金整合起來，加上原來經(jīng)濟(jì)適用房“補(bǔ)磚頭”的優(yōu)待政策以及土地出讓金等，再加上社會投資和經(jīng)營性公建的高租金收入，這類房地產(chǎn)投資信托基金的回報(bào)率不會太高，但肯定高于銀行存款。【中國內(nèi)地房地產(chǎn)投資信托基金模式的選擇】1、可供選擇的三種模式。信托打算模式。這種模式的優(yōu)勢在于能從構(gòu)造上確立受托人的資產(chǎn)治理職能，在保證基金的投資和收益安排策略順當(dāng)實(shí)施的同時(shí)，有效地保護(hù)投資人(托付人)的利益。目前的房地產(chǎn)信托打算上升到房地產(chǎn)基金的層次上，就要抑制其在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的障礙：一是只具融資性，不具投資性；二是無統(tǒng)一交易平臺，面臨市場流淌性問題；三是債權(quán)性質(zhì)，使得不能像真正的 REITs那樣參與工程的治理和投資決策。房地產(chǎn)上市公司模式。這種模式的優(yōu)勢在于：一是障礙少，以現(xiàn)有《公司法》和《證券法》為根本依據(jù)；二是現(xiàn)有上市公司的經(jīng)營和監(jiān)管實(shí)踐供給了豐富的閱歷；三是這種模式下的基金的股東即為公司股東，回避了基金治理公司股東和基金持有人之間的沖突；四是國際上有成熟的閱歷可借鑒。這種模式面臨的問題有：一是我國《公司法》所規(guī)定的“公司對外投資不得超過凈資產(chǎn)的 50％”對于主要以收購的房地產(chǎn)項(xiàng)目而實(shí)現(xiàn)增長的房地產(chǎn)企業(yè)來說是一個很大障礙； 二是面臨著公司制下公司治理與房地產(chǎn)工程治理混雜所簡潔消滅的潛在利潤沖突問題。封閉式契約型產(chǎn)業(yè)基金模式。這種模式的優(yōu)勢在于：一是可借鑒我國現(xiàn)有的證券投資基金的閱歷；二是避開公司法對公司對外投資 50％限額比例的限制；三是通過基金的構(gòu)造從而引入對房地產(chǎn)工程的監(jiān)管與治理。這種模式面臨的問題有：一是基金治理公司股東和基金持有人之間有利益沖突；二是缺乏法律依據(jù)。2、選擇信托基金。在上述三種模式中，我們認(rèn)為，利用現(xiàn)有的信托法規(guī)及信托制度，在目前信托投資公司開展的集合資金信托業(yè)務(wù)根底上設(shè)立本基金，法律、政策障礙少，可行性強(qiáng)，試點(diǎn)工作成功的時(shí)機(jī)更大。相對完善的信托法律法規(guī)有助于基金的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作。2023年以來，我國相繼公布了《中華人民共和國信托法》、《信托投資公司治理方法》、《信托投資公司資金信托治理暫行方法》《信托投資公司信息披露治理暫行方法》及《信托業(yè)務(wù)會計(jì)核算方法》。信托法律法規(guī)體制已經(jīng)相對完善，便于基金標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作及獲得有效監(jiān)視?，F(xiàn)有的集合資金信托打算為本基金的設(shè)立奠定了根底。第一，此類打算廣泛地投資于房地產(chǎn)，已經(jīng)為房地產(chǎn)企業(yè)、投資者和監(jiān)管部門所生疏，具有較好的市場根底。其次，信托投資公司已經(jīng)開頭利用此類打算來探究設(shè)立外鄉(xiāng)化房地產(chǎn)投資信托基金的途徑。如2023年12月北京國投推出的一個打算，就是直接購置一個商鋪的產(chǎn)權(quán)，信托打算投資者的回報(bào)源自商鋪的租金收入。該打算在運(yùn)作原理上已經(jīng)接近國際上的房地產(chǎn)投資信托基金。3、借鑒國外及我國香港、臺灣的成功閱歷。美國現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托基金有一局部是承受信托形式。 加坡及我國香港和臺灣上市的房地產(chǎn)投資信托基金也承受信托形式。 承受信托形式成立的房地產(chǎn)投資信托基金屬于實(shí)際上的“信托”；在臺灣就明確地被稱為“不動產(chǎn)投資信托”，而把該信托項(xiàng)下的信托財(cái)產(chǎn)稱之為“基金”。我國證券投資基金法在借鑒香港證券投資基金模式時(shí)， 把基金治理人和基金托管人視作共同受托人，并分別賜予其治理基金和保管財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，兩者分別對基金治理不當(dāng)和財(cái)產(chǎn)保管不當(dāng)負(fù)責(zé)。但是依據(jù)我國信托法，共同受托人所擔(dān)當(dāng)?shù)牧x務(wù)是一樣的，必需對信托財(cái)產(chǎn)的治理、運(yùn)用及保管不當(dāng)負(fù)同一責(zé)任。因此，證券投資基金法與信托法存在沖突。假設(shè)我們要借鑒加坡或香港的模式設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金， 同樣面臨著上述法律沖突。因此，我們認(rèn)為，借鑒臺灣的做法更適合我國內(nèi)地現(xiàn)行法律體系，在現(xiàn)行信托法律體制框架內(nèi)完全可以設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金。REITs根本框架設(shè)計(jì)】1、信托基金設(shè)立形式。借鑒我國臺灣地區(qū)的模式，信托基金承受契約型方式設(shè)立，由信托投資公司作為受托人，以設(shè)立信托的方式，發(fā)行信托基金受益憑證。參照封閉式證券投資基金的運(yùn)作方式，承受公募方式，上市交易，存續(xù)期間不得贖回，并依據(jù)國際慣例賜予其可以增發(fā)的功能。信托存續(xù)期不低于