攀華雙島湖項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位及營銷策略思考年月修

攀華雙島湖/重慶*項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位及營銷策略思考

攀華雙島湖項(xiàng)目戰(zhàn)略定位及營銷策略思考我們該何去何從？面臨的營銷目標(biāo)與問題初判>>>目標(biāo)關(guān)鍵詞目標(biāo)’雙島湖選擇最佳定位，樹立高端大盤形象銷售絕對成功，打響攀華重慶“第一槍”給客戶以高端居住區(qū)的全方位尊享達(dá)到目標(biāo)我們需要解決？問題初判’雙島湖重慶雙福屬于新興地產(chǎn)開發(fā)板塊，面臨區(qū)域抗性、區(qū)外輻射力較弱等難題來自恒大、晉愉、祥瑞等品牌開發(fā)商的競爭，我們?nèi)绾纬晒ν粐放瞥醮紊嬗澹ㄖ鞒牵┓康禺a(chǎn)行業(yè)，無任何基礎(chǔ)，而項(xiàng)目定位高端大盤，壓力較大項(xiàng)目立問——如何在理想和現(xiàn)實(shí)中實(shí)現(xiàn)結(jié)果最優(yōu)？>>>立問著眼點(diǎn)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)——1、受板塊輻射局限，難以吸引主城客群，而周邊人口基數(shù)小，潛在競品多，如何快速銷售問題重重。2、大盤和高端產(chǎn)品整體推售周期較長，資金壓力大，如何快速回款也堪憂。3、區(qū)域整體購買力有限，高總價(jià)產(chǎn)品存在一定市場不確定性。項(xiàng)目理想——1、大盤大形象，通過項(xiàng)目打造和推售，成為未來西部新城板塊的高端人居的標(biāo)桿和榜樣，打響攀華重慶“第一槍”。2、產(chǎn)品賣得好，賣得高：高層在快銷熱銷的前提下最大化溢價(jià)，別墅房實(shí)現(xiàn)較高收益的前提下，穩(wěn)步成交。3、鍛煉隊(duì)伍，培養(yǎng)人才，構(gòu)建成熟的團(tuán)隊(duì)和模式?？辞瀣F(xiàn)實(shí)，找準(zhǔn)定位，樹立目標(biāo)，創(chuàng)新實(shí)踐！雙島湖使命&影響提升氣質(zhì)，拔高立意，塑造影響，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的兌現(xiàn)點(diǎn)&使命重慶西區(qū)全新標(biāo)志性湖濱/山水高端大盤杰作攀華集團(tuán)首次問鼎主城深耕大作，奠定企業(yè)基礎(chǔ)&影響城市西區(qū)山水大盤的名家與恒大、晉愉比肩，提升區(qū)域整體品質(zhì)讓每一個(gè)西區(qū)人都知道“攀華”我們需要強(qiáng)化這種使命感的氣質(zhì)我們需要具備創(chuàng)造這種影響的魄力一、市場調(diào)研初判三、項(xiàng)目價(jià)值及難點(diǎn)梳理二、項(xiàng)目產(chǎn)品梳理六、項(xiàng)目營銷推廣工作執(zhí)行計(jì)劃提綱目錄四、項(xiàng)目營銷推廣定位五、項(xiàng)目營銷策略思路一、市場調(diào)研初判板塊城市屬性板塊區(qū)域?qū)傩愿偁幨袌龇治龊暧^市場環(huán)境1、宏觀市場環(huán)境樓市整體價(jià)格看漲，成交趨于穩(wěn)定，未來走勢持續(xù)看好2012年8月-2013年10月重慶商品房成交數(shù)量、價(jià)格走勢2、板塊城市屬性——區(qū)位及規(guī)劃板塊城市屬性：項(xiàng)目位于雙福新區(qū)，是重慶西部新城核心區(qū)，被納入重慶“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”產(chǎn)城高地，規(guī)劃成為江津先進(jìn)制造業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)、商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)重要的功能區(qū)、重慶主城近郊最大的休閑旅游度假區(qū)和城市中高端人群的集中居住區(qū)。緊鄰重慶九龍坡集裝箱港、重慶港務(wù)集團(tuán)蘭家沱港和成渝鐵路江津站、重慶火車東站，區(qū)域位置優(yōu)越?！爸貞c半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”里的產(chǎn)城高地，熱點(diǎn)板塊，區(qū)位優(yōu)越項(xiàng)目位置華福大道津馬大道3、板塊區(qū)域?qū)傩浴獏^(qū)位及交通屬性：四條高等級(jí)公路：距成渝高速走馬出口2公里、華福九江大道、重慶繞城高速(二環(huán))、津馬大道、福城大道、楓林大道等快捷交通干線在新區(qū)縱橫交錯(cuò)。規(guī)劃兩條輕軌：重慶市規(guī)劃輕軌五號(hào)線（2020年通車）、七號(hào)線（2015年后通車）新區(qū)并定點(diǎn)設(shè)站。本項(xiàng)目位于重慶市雙福新區(qū)，東臨津馬路，南靠九江大道，西臨規(guī)劃道路，出行快捷方便。區(qū)域交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，通達(dá)性好，出行便捷項(xiàng)目位置道路及交通規(guī)劃劃及及發(fā)發(fā)展展會(huì)議議休休閑閑高高尚尚住住宅宅區(qū)區(qū)：：以恒恒大大地地產(chǎn)產(chǎn)、、晉晉愉愉地地產(chǎn)產(chǎn)、、我我方方雙雙島島湖湖項(xiàng)項(xiàng)目目為為代代表表的的高高端端旅旅游游休休閑閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)汽摩摩產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基地地：：以小小康康、、鐵鐵馬馬、、濰濰柴柴、、潤潤通通四四大大汽汽車車、、摩摩托托車車整整車車制制造造項(xiàng)項(xiàng)目目為為龍龍頭頭科教教信信息息產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基地地：：以雙雙福福大大學(xué)學(xué)城城、、生生物物醫(yī)醫(yī)藥藥、、筆筆電電配配套套等等科科技技、、教教育育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)為為主主力力倉儲(chǔ)儲(chǔ)物物流流基基地地：：以雙雙福福國國際際農(nóng)農(nóng)貿(mào)貿(mào)城城、、和和潤潤國國際際汽汽摩摩城城、、攀攀寶寶鋼鋼材材三三大大專專業(yè)業(yè)市市場場為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)”一一區(qū)區(qū)三三基基地地””規(guī)規(guī)劃劃利利好好，，發(fā)發(fā)展展迅迅速速，，前前景景廣廣闊闊雙福福新新區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃:“重重慶慶半半小小時(shí)時(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈圈““范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，””只只爭爭朝朝夕夕””傾傾力力打打造造””一一區(qū)區(qū)三三基基地地””規(guī)劃劃2016年人人口口超超22萬人人、、城城區(qū)區(qū)面面積積、、28平方方公公里里；；2020年人人口口規(guī)規(guī)劃劃將將達(dá)達(dá)到到30-40萬人人。。雙福福新新區(qū)區(qū)如如荼荼發(fā)發(fā)展展，，人人口口迅迅速速增增加加，，輻輻射射范范圍圍大大增增，，前前景景廣廣闊闊。。3、板板塊塊區(qū)區(qū)域域?qū)賹傩孕浴?guī)劃劃新新區(qū)區(qū)中中：：濱濱江江新新城城板板塊塊、、陶陶家家板板塊塊、、雙雙福福板板塊塊三三個(gè)個(gè)新新區(qū)區(qū)中中，，雙雙福福板板塊塊屬屬于于發(fā)發(fā)展展較較早早且且發(fā)發(fā)展展迅迅速速的的地地區(qū)區(qū)，，目目前前的的居居住住環(huán)環(huán)境境已已經(jīng)經(jīng)較較為為成成熟熟，，市市場場認(rèn)認(rèn)知知度度較較高高。。而而濱濱江江新新城城板板塊塊目目前前處處于于如如火火如如荼荼建建設(shè)設(shè)階階段段，，陶陶家家板板塊塊發(fā)發(fā)展展極極為為緩緩慢慢。。工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)中中：：江江津津幾幾江江、、德德感感、、珞珞璜璜等等工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)、、西西彭彭工工業(yè)業(yè)老老區(qū)區(qū)板板塊塊的的環(huán)環(huán)境境較較差差、、居居住住條條件件亟亟待待改改善善。。其他他板板塊塊：：白白市市驛驛、、石石板板、、走走馬馬板板塊塊由由于于本本身身性性質(zhì)質(zhì)特特殊殊（（白白市市驛驛因因軍軍用用機(jī)機(jī)場場附附近近限限制制、、走走馬馬為為古古鎮(zhèn)鎮(zhèn)限限制制房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)）），，因因此此房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展前前景景不不樂樂觀觀。。規(guī)劃劃新新區(qū)區(qū)，，起起步步早早，，發(fā)發(fā)展展快快，，市市場場認(rèn)認(rèn)知知度度較較高高3、板板塊塊區(qū)區(qū)域域?qū)賹傩孕浴I(yè)業(yè)老老區(qū)區(qū)居住住密密集集地地工業(yè)老區(qū)居住密集地規(guī)劃新區(qū)旅游度假區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)居住密集地迅速發(fā)展規(guī)劃新區(qū)規(guī)劃新區(qū)區(qū)域域板板塊塊關(guān)關(guān)系系13高層層：：高層層的的客客群群可可接接受受距距離離相相對對別別墅墅較較小小，，地地緣緣性性因因素素較較強(qiáng)強(qiáng)；；此此外外雙雙福福雖雖發(fā)發(fā)展展迅迅速速，，但但區(qū)區(qū)域域位位于于主主城城九九區(qū)區(qū)之之外外，，因因此此剛剛需需/剛改改產(chǎn)產(chǎn)品品的的輻輻射射力力有有限限，，故故市市場場研研究究區(qū)區(qū)域域主主要要定定位位與與項(xiàng)項(xiàng)目目本本身身（（一一層層））和和周周邊邊20公里里范范圍圍（（二二層層））。。其中中項(xiàng)項(xiàng)目目主主要要相相鄰鄰區(qū)區(qū)域域交交通通距距離離：：北---走馬馬（（距距離離約約9公里里））南---江津津（（濱濱江江新新城城距距離離約約12公里里，，江江津津老老城城距距離離約約20公里））東---白彭路路沿線線（東東南方方西彭彭，距距離約約18公里；；西方方陶家家，約約14公里；；東北北方石石板、、白市市驛，，約18公里））因此，，高層層市場場重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注注白彭彭路沿沿線的的西彭彭、陶陶家、、白市市驛三三鎮(zhèn)，，江津津老城城和濱濱江新新城板板塊、、走馬馬板塊塊共6個(gè)相鄰鄰重要要板塊塊及自自身板板塊市市場。。別墅：：別墅客客群可可接受受距離離較大大，加加之板板塊發(fā)發(fā)展迅迅速，，投資資前景景看好好；此此外項(xiàng)項(xiàng)目本本身環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢突突出，，因此此除前前兩層層之外外，主主城區(qū)區(qū)客群群也是是需重重點(diǎn)關(guān)關(guān)注對對象??！注：縉縉云山山以西西及白白彭路路沿線線的巴巴福、、銅罐罐驛因因基本本無商商品房房供應(yīng)應(yīng)，不不做特特別研研究高層：：一層層、二二層競競爭市市場別別墅：：一、、二、、三層層競爭爭市場場4、競爭爭市場場分析析——雙福、、周邊邊、重重慶主主城三三層市市場江津?yàn)I江新城走馬白市驛雙福陶家西彭縉云山中梁梁山山大渡口口區(qū)九龍坡坡區(qū)沙坪壩壩區(qū)三層競競爭市市場二層競競爭市市場石板供應(yīng)較較大，，競爭爭激烈烈；產(chǎn)產(chǎn)品豐豐富，，投資資屬性性強(qiáng)，，但改改善性性產(chǎn)品品不多多：雙福板板塊目目前供供應(yīng)樓樓盤共共11個(gè)，其其中主主要在在售項(xiàng)項(xiàng)目7個(gè)，待待售項(xiàng)項(xiàng)目1個(gè)，尾尾盤項(xiàng)項(xiàng)目3個(gè)。11個(gè)項(xiàng)目目總供供應(yīng)量量328.5萬方，，其中中高層層/多層/公寓130萬方，，洋房房19萬方，，商業(yè)業(yè)22.5萬方，，別墅墅約150萬方。。潛在供供應(yīng)項(xiàng)項(xiàng)目1個(gè)，明明年上上半年年推出出。區(qū)域供供應(yīng)主主要是是普通通高層層、投投資性性公寓寓和商商業(yè)，，改善善性居居住產(chǎn)產(chǎn)品不不多，，尤其其洋房房供應(yīng)應(yīng)較少少。津馬大道中交康康橋商商業(yè)業(yè)、洋洋房、、高層層總體量量30萬方洋房10萬方高層17萬方九江大道建宇新新時(shí)區(qū)區(qū)商業(yè)、、公寓寓、高高層總體量量24萬方，，商業(yè)7萬方，，高層/公寓17萬方商業(yè)預(yù)預(yù)計(jì)14年底推推出祥瑞西西城中中心商業(yè)、、公寓寓、小小高層層總體量量20萬方，，商業(yè)4萬方，，高層層/小高層層/公寓16萬方二期商商業(yè)、、公寓寓加推推時(shí)間待待定恒大金金碧天天下聯(lián)排別別墅、、高層層在售售總體量量79.9約萬方方高層總總供應(yīng)應(yīng)45萬方別墅余余量不不多晉愉大大嶺湖湖獨(dú)棟、、雙拼拼，總供應(yīng)應(yīng)量約約109萬方奧特萊萊斯獨(dú)獨(dú)棟商商業(yè)（（48棟）總供應(yīng)應(yīng)量3.8萬方同福國國際（（待售售）商業(yè)、、高層層總體量量5萬方，，商業(yè)業(yè)1.5萬方、、高層層3.5萬方預(yù)計(jì)明明年上上半年年開盤盤晶彩城城（待待售））商業(yè)、、高層層、公公寓總體量量10萬方，，商業(yè)業(yè)2.5萬方、、高層層/公寓7.5萬方預(yù)計(jì)9月底開開盤溪山美美郡（（待售售）商業(yè)、、高層層、小高層層、花花園洋洋房總體量量25萬方，，商業(yè)業(yè)1.8萬方、、洋房房9萬方，，高層層/小高層層14萬方雙福板板塊市市場供供應(yīng)概概括——4、競爭爭市場場分析析——一層競競爭市市場（（雙福福）產(chǎn)品/價(jià)格：：剛需需、投投資性性產(chǎn)品品多而而剛改改較少少，戶戶型偏偏緊湊湊，價(jià)價(jià)格不不高產(chǎn)品：：產(chǎn)品品以高高層、、公寓寓和商商業(yè)為為主，，投資資特性性明顯顯；洋洋房初初入市市場，，僅兩兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目供供應(yīng)；；高層層/小高層層戶型型以兩兩房、、三房房為主主，相相對緊緊湊；；洋房房戶型型控制制逐趨趨緊湊湊，別別墅產(chǎn)產(chǎn)品差差別較較大價(jià)格：：高層層均價(jià)價(jià)4500左右；；公寓寓略高高；洋洋房價(jià)價(jià)差較較大，，躍層層較高高；別別墅8000-9000，總價(jià)價(jià)差極極大高層：：基本本為70-110㎡㎡的兩房房、三三房，，相對對緊湊湊，價(jià)價(jià)格趨趨同洋房：：戶型型控制制逐趨趨緊湊湊，整整體品品質(zhì)和和戶型型設(shè)計(jì)計(jì)水平平偏低低，因因項(xiàng)目目位置置不同同價(jià)差差顯著著公寓：：30㎡左右右，由由于雙雙福近近年發(fā)發(fā)展較較快，，學(xué)校校、企企業(yè)較較多，，使其其商業(yè)業(yè)和投投資價(jià)價(jià)值頓頓顯別墅：：面積積230-1450㎡㎡不等，，品質(zhì)質(zhì)優(yōu)劣劣明顯顯-4、競爭爭市場場分析析——一層競競爭市市場(雙福））雙福板板塊典典型項(xiàng)項(xiàng)目去去化剖剖解：：中交康康橋（（高層層）：：2012年11月開盤盤至今今，月月均去去化約約50套中交康康橋（（洋房房）：：2013年7月30日首推推洋房房一個(gè)個(gè)月共共去化化80套，但但蓄客客時(shí)間間已久久，后后期一一般建宇新新時(shí)區(qū)區(qū)（公公寓））：2013年1月開盤盤1個(gè)月共共去化化約200套，但但后期期有所所不及及海州時(shí)時(shí)代（（高層層）：：2011年7月開盤盤，總總約800套房源源，目目前仍仍有近近100套房源源未售售恒大金金碧天天下（（別墅墅）：：2012年6月推出出65套湖山山別墅墅，目目前清清盤中中，平平均每每月去去化3-4套晉愉大大嶺湖湖（合合院別別墅））：據(jù)據(jù)了解解，實(shí)實(shí)得單單價(jià)僅僅6000元，月月均去去化約約6-7套去化：：總體體去化化情況況不錯(cuò)錯(cuò)，剛剛改洋洋房因因稀缺缺前景景樂觀觀，投投資性性產(chǎn)品品去化化樂觀觀4、競爭爭市場場分析析——一層競競爭市市場（（雙福福）綜上可可見（（結(jié)合合其他他樓盤盤情況況）——雙福板板塊近近年表表現(xiàn)走走俏備備受青青睞，，樓盤盤眾多多、產(chǎn)產(chǎn)品豐豐富，，部分分產(chǎn)品品因投投資屬屬性表表現(xiàn)搶搶眼，，銷售售不錯(cuò)錯(cuò)，市市調(diào)顯顯示個(gè)個(gè)別高高層盤盤開盤盤去化化達(dá)90%以上，，洋房房由于于供應(yīng)應(yīng)少，，初入入市場場去化化表現(xiàn)現(xiàn)也不不錯(cuò)，，但近近期整整體市市場顯顯頹勢勢高層：：目前前高層層盤去去化較較好，，但后后期高高層供供應(yīng)將將大增增，單單個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目去去化可可能隨隨之減減慢洋房：：當(dāng)前前單個(gè)個(gè)項(xiàng)目目去化化較好好，但但屬于于獨(dú)占占市場場以及及開盤盤初期期代表表性不不足，，后期期銷售售顯頹頹勢別墅：：由于于區(qū)域域抗性性，去去化均均一般般；晉晉榆超超低價(jià)價(jià)格合合院推推出后后市場場更加加惡劣劣板塊發(fā)發(fā)展強(qiáng)強(qiáng)勁，，再加加產(chǎn)品品性價(jià)價(jià)比較較高，，對周周邊（（白市市驛、、陶家家等））有一一定吸吸引力力高層、、洋房房居住住性物物業(yè)客客群仍仍然在在中梁梁山以以西地地區(qū)，，而其其商業(yè)業(yè)、公公寓因因其投投資升升值前前景看看好而而對主主城及及江津津地區(qū)區(qū)客群群具有有較強(qiáng)強(qiáng)吸引引力，，吸引引了大大量客客群購購買。?？蛻艏凹跋M(fèi)費(fèi)特征征：

高層：客群主要來自于本地，絕大部分為剛需；洋房：客戶群主要來自于本地及周邊地區(qū)（白彭路沿線），換房需求為主；公寓：客群范圍較大，除本地客群外，還有江北、九龍坡等外區(qū)人投資性購房；別墅：客群范圍廣闊，但由于區(qū)域抗性，主要為周邊及大西區(qū)客群

雙福房地產(chǎn)開發(fā)水平較低，但由于工業(yè)園區(qū)、大學(xué)城的規(guī)劃建設(shè)，板塊發(fā)展較快，投資性商業(yè)、公寓等形態(tài)產(chǎn)品對周邊吸引力度增加?？腿悍址治觯海嚎腿喝阂虍a(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)差差異明明顯，，投資資性產(chǎn)產(chǎn)品客客群廣廣泛4、競爭市市場分析析——一層競爭爭市場（（雙福））18供應(yīng)較少少且集中中在西彭彭；產(chǎn)品品門類較較為豐富富；潛在在供應(yīng)中中西彭較較大沿白彭路路目前供供應(yīng)樓盤盤共7個(gè)，其中中西彭2個(gè)，陶家家3個(gè)，石板板1個(gè)，白市市驛1個(gè)。6個(gè)項(xiàng)目總總供應(yīng)量量131萬方，其其中高層層/小高層95萬方，商商業(yè)、寫寫字樓24方，別墅墅12萬方。。此外有有常青藤藤100棟法式類類獨(dú)棟。。驕楊、地地博西苑苑未開盤盤，剩下下基本都都處于銷銷售后期期，后期期供應(yīng)主主要是高高層、商商業(yè)、公公寓。另西彭有有德云華華城、國國色天香香兩個(gè)尾尾盤項(xiàng)目目，余量量均不足足10套。西彭有大大量潛在在供應(yīng)（（已拿地地塊）。白彭路板板塊市場場供應(yīng)概概括——4、競爭市市場分析析——二層競爭爭市場（（白彭路路沿線））18北京城建建煕城商業(yè)、高高層、疊疊墅、小小高層（（躍層））總體量40萬方商業(yè)2.3萬方在售高層層、疊墅墅、小高層（（躍層））森迪時(shí)代代廣場商業(yè)、寫寫字樓、、公寓總體量20萬方在售洋房房式寫字字樓百可山水水苑高層（工工業(yè)用地地）總體量27萬方渝水坊商業(yè)、洋洋房、小小高層、、多層總體量12萬方目前在售售二期小小高層白彭路路驕楊理想想城洋房/高層總體量30萬方預(yù)計(jì)1月初示范范區(qū)開放放地博西苑苑高層、洋洋房預(yù)計(jì)年初初開盤18常青藤緹緹香小鎮(zhèn)鎮(zhèn)純類獨(dú)棟棟共68棟產(chǎn)品/價(jià)格：產(chǎn)產(chǎn)品線豐豐富，品品質(zhì)總體體不高，，價(jià)差較較大產(chǎn)品：產(chǎn)產(chǎn)品線豐豐富，高高層、小小高層、、公寓、、洋房、、躍層、、疊墅、、類獨(dú)棟棟、寫字字樓應(yīng)有有盡有，，涵蓋20-700萬的多種種產(chǎn)品，，總體產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)不高，，除常青青藤和城城建熙城城外其他他產(chǎn)品平平平無亮亮點(diǎn)價(jià)格：三三地價(jià)差差明顯，，白市驛驛高于西西彭，西西彭高于于陶家，，普通高高層價(jià)格格低，4300-5000，小高層層、躍層層價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢明顯顯，6000-7000，類獨(dú)棟棟均價(jià)10000左右西彭：城城建熙城城高層5000左右，躍躍層賣到到7000，疊墅因因贈(zèng)送多多價(jià)格較較高，森森迪時(shí)代代廣場因位置、、產(chǎn)品性性質(zhì)及定定位均較較尷尬，，戶型又又偏大，，銷售自自不見好好，價(jià)格格自然低低白市驛：：渝水坊坊二期小小高層戶戶型做小小，單價(jià)價(jià)高達(dá)6000元，僅略略低于一一期洋房房價(jià)格陶家：別別墅因區(qū)區(qū)位、配配套不好好去化較較慢，高高層因工工業(yè)用地地性質(zhì)均均價(jià)低，，洋房待待定4、競爭市市場分析析——二層競爭爭市場（（白彭路路沿線））白彭路板板塊高層層/小高層去去化剖解解：渝水坊（（小高））：二期期自2013年5月開盤至至今，月月均去化化約30套百可陽光光水苑（（高層））：二期期自2013年1月開盤至至今，月月均去化化約30套常青藤緹緹香小鎮(zhèn)鎮(zhèn)（類獨(dú)獨(dú)棟），，自2011年5月底開盤盤至今仍仍有不少少剩余，，去化緩緩慢北京城建建煕城（（高層））：自2011年4月開盤至至今，年年均去化化約600套，平均均月去化化50套綜上可見見——白彭路沿沿線板塊塊高層/小高層產(chǎn)產(chǎn)品去化化情況一一般，日日均去化化1-1.5套。陶家家百可一一直銷售售速度欠欠佳；白白市驛唯唯一盤渝渝水坊銷銷售不理理想；西西彭城建建熙城因因其一定定品牌知知名度及及配套規(guī)規(guī)劃，包包括產(chǎn)品品相對出出眾總體體銷售情情況較好好，其躍躍層銷售售相對較較好，疊疊墅前期期銷售不不錯(cuò)，目目前也顯顯乏力。。原因分析析：西彭：人人口相對對較多，，且對周周邊板塊塊有一定定吸引力力，高層層/躍層剛需需剛改產(chǎn)產(chǎn)品立足足本地需需求去化化總體尚尚可，疊疊墅總價(jià)價(jià)偏高其其需求度度和接受受度逐步步有限收收窄白市驛：：軍用機(jī)機(jī)場是一一限制因因素，但但在供應(yīng)應(yīng)極少的的情況下下銷售不不佳原因因值得推推敲陶家：一一是供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)品本本身問題題（類獨(dú)獨(dú)棟總價(jià)價(jià)抗性、、高層為為工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)）；；二是調(diào)調(diào)查了解解到陶家家本地居居民本地地需求實(shí)實(shí)在太少少去化：各各形態(tài)產(chǎn)產(chǎn)品整體體去化均均不太理理想，西西彭城建建熙城尚尚可4、競爭市市場分析析——二層競爭爭市場（（白彭路路沿線））西彭：輻射射力較強(qiáng)，，客群范圍圍較廣，除除西彭外，，周邊（陶陶家、雙福福）購買者者較多白市驛：絕絕大多數(shù)為為本地客戶戶，推測原原因?yàn)榉康氐禺a(chǎn)升值潛潛力不足且且性價(jià)比不不高陶家：除本本地外，周周邊客戶明明顯，外地地購買與項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格低低、看重升升值潛力有有關(guān)客戶及消費(fèi)費(fèi)特征：小高層（躍層）（西彭）客群以西彭本地以及陶家、雙福為主，首置剛需和改善型剛需為主，基本是自住型置業(yè)；

高層客群范圍較小，以當(dāng)?shù)厝藶橹?，表現(xiàn)為剛需，陶家百可項(xiàng)目有部分投資客群；類獨(dú)棟客群主要為周邊和重慶大西區(qū)范圍，輻射力度有限主城區(qū)客戶對于片區(qū)的了解甚少，認(rèn)知度不高，極少其他區(qū)域客戶?？腿悍治觯海盒枨罂腿喝杭性谥苤苓?，自住住為主，投投資成份少少4、競爭市場場分析——二層競爭市市場（白彭彭路沿線））濱江新城市市場供應(yīng)概概括——潛在供應(yīng)巨巨大，不乏乏高端（類類獨(dú)棟等）），價(jià)格競競爭難免：：供應(yīng)：板塊塊已拿地房房地產(chǎn)項(xiàng)目目共7個(gè)，規(guī)劃體體量超過200萬方。其中中在售2個(gè)，1個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃劃年初開盤盤，2個(gè)項(xiàng)目平地地中，2個(gè)項(xiàng)目未有有動(dòng)作。預(yù)預(yù)計(jì)供應(yīng)中中，商業(yè)、、洋房、多多層、小高高層較多。。價(jià)格：綜合合地價(jià)、區(qū)區(qū)域成熟度度、江津其其他板塊對對比，預(yù)計(jì)計(jì)濱江新城城新入市項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格較較低，高層層/小高層預(yù)計(jì)計(jì)4500左右，洋房房預(yù)計(jì)5000-6000、別墅預(yù)計(jì)計(jì)8000左右重點(diǎn)關(guān)注：：祥瑞城60棟法式類獨(dú)獨(dú)棟；濱江江春城主力力全躍式洋洋房，12月開盤，兩兩項(xiàng)目首期期推售高端端產(chǎn)品，將將直接與本本項(xiàng)目形成成直接競爭爭祥瑞城項(xiàng)目目（待售））商業(yè)、高層層、類獨(dú)棟棟40萬方類獨(dú)棟：183-207（60棟）預(yù)計(jì)明年開開盤首推類獨(dú)棟棟城海濱江春春城（待售售）商業(yè)、多層層、小高層層、洋房（（主力全躍躍層洋房））100萬方英利國際項(xiàng)項(xiàng)目（待售售）具體形態(tài)、、體量未知知目前平地中中博達(dá)項(xiàng)目（待售）具體形態(tài)、體量未知目前未有動(dòng)作津輝項(xiàng)目（待售）具體形態(tài)、體量未知目前未有動(dòng)作智元新天項(xiàng)目（待售）商業(yè)、洋房、高層一期28萬方（規(guī)劃）13年8月份動(dòng)工4、競爭市場場分析——二層競爭市市場（江津津?yàn)I江新城城）金科中央公公園城商業(yè)、高層層、洋房、、、63萬方23——板塊概況：：規(guī)劃：重點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展展的江津主城核心區(qū)區(qū)，規(guī)劃2016年建成12平方公里、、10萬人口的江江津新的行行政中心、、文化中心心，金融和和綜合商務(wù)務(wù)區(qū)、濱江江宜居區(qū)。。建設(shè)：目前前進(jìn)行重點(diǎn)點(diǎn)道路、橋橋梁、還房房及房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)。交通：距雙雙福約12公里，僅約約20分鐘車程，，非?？旖萁荨Ｍ恋兀航?0家開發(fā)商儲(chǔ)儲(chǔ)備土地多多達(dá)100萬方，容積積率控制在在2.5以下，拿地地價(jià)格較低低，基本在在1000元以下（祥祥瑞930，金科713），后續(xù)房房價(jià)可控。。板塊概況：：未來新城城，江津當(dāng)當(dāng)前最熱板板塊，將與與西彭陶家家雙福連成成一片4、競爭市場場分析——二層競爭市市場（江津津?yàn)I江新城城）4、競爭市場場分析——二層競爭市市場（江津津城區(qū)）江津區(qū)域市市場：幾江江、東部新新城價(jià)格水水平相當(dāng)，，洋房6500，高層5500-58004、競爭市場場分析——二層競爭市市場（江津津城區(qū)）區(qū)域概況：：江津?yàn)橹貞c慶市確立的的“六大區(qū)域性性中心城市市之一”，常住人口口127.51萬人，其中中城鎮(zhèn)人口口68.6萬人，戶籍籍總?cè)丝?48.65萬人。供應(yīng)概況：：目前主要供供應(yīng)形態(tài)為為高層、洋洋房，改善善性住房增增多，別墅墅目前尚無無供應(yīng)。主主要集中在在幾江城和和東部新城城。價(jià)格概括：：由于位置不不同價(jià)格不不一，其中中幾江城和和東部新城城較高，高高層均價(jià)5500以上，洋房房約6500典型項(xiàng)目去去化：九鼎御江山山，洋房13年8月25開盤，約180套洋房一周周售完。置置業(yè)顧問反反應(yīng)江津幾幾江城改善善性住房需需求較大，，洋房前景景樂觀板塊概況：：六大區(qū)域域性中心城城市之一，，實(shí)力雄厚厚4、競爭市場場分析——二層競爭市市場（走馬馬）首創(chuàng)渝閱耀文楓林郡郡板塊概況：：供應(yīng)極少少；產(chǎn)品價(jià)價(jià)格較低；；區(qū)域位置置偏僻，板板塊輻射力力較低4、競爭市場場分析——三層競爭市市場（別墅墅市場/主城）主城區(qū)市場場同總價(jià)段段（200萬-300萬）主要市市場供應(yīng)4、競爭市場場分析——三層競爭市市場（別墅墅市場/主城）本項(xiàng)目資源源/環(huán)境優(yōu)勢得得天獨(dú)厚，，宜居/養(yǎng)生/投資價(jià)值突突出市場供應(yīng)：：縱觀重慶市市主城區(qū)同同類產(chǎn)品供供應(yīng)，別墅墅供應(yīng)主要要集中在北北區(qū)的傳統(tǒng)統(tǒng)富人區(qū)，，有8個(gè)在售項(xiàng)目目；南岸板板塊3個(gè)在售項(xiàng)目目；大學(xué)城城板塊2個(gè)在售項(xiàng)目目；西區(qū)主主要有3個(gè)在售項(xiàng)目目。產(chǎn)品特點(diǎn)：：在售產(chǎn)品形形態(tài)以聯(lián)排排為主，面面積多在200-300方左右，風(fēng)風(fēng)格不一，，但法式風(fēng)風(fēng)格較多；；質(zhì)量參差差不齊。價(jià)格格特特點(diǎn)點(diǎn)：：由于于區(qū)區(qū)域域位位置置/開發(fā)發(fā)商商品品牌牌/產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)不不一一，，產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)格格差差別別較較大大，，折折后后均均價(jià)價(jià)從從7000-13000元不不等等。。別墅墅競競爭爭市市場場小小結(jié)結(jié)：：項(xiàng)項(xiàng)目目優(yōu)優(yōu)劣劣并并存存得天天獨(dú)獨(dú)厚厚山山水水環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)勢勢仍仍突突出出；；項(xiàng)項(xiàng)目目居居住住、、投投資資等等多多功功能能兼兼?zhèn)鋫洌?，且且板板塊塊發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α蘧薮蟠?，，升升值值空空間間可可觀觀；；產(chǎn)產(chǎn)品品法法式式風(fēng)風(fēng)格格競競品品較較多多不不突突出出，，但但側(cè)側(cè)面面反反映映出出法法式式風(fēng)風(fēng)格格受受偏偏愛愛；；目目前前板板塊塊輻輻射射有有限限，，消消費(fèi)費(fèi)群群體體主主要要仍仍在在大大西西區(qū)區(qū)范范圍圍內(nèi)內(nèi)。。二、、項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品梳梳理理項(xiàng)目目定定位位產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃戶型型配配比比產(chǎn)品品亮亮點(diǎn)點(diǎn)回顧顧小小結(jié)結(jié)1、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位低密密度度、、多多業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)、、高高品品質(zhì)質(zhì)山山水水大大盤盤湖濱濱別別墅墅（（類類獨(dú)獨(dú)棟棟、、雙雙拼拼、、合合院院、、聯(lián)聯(lián)排排））、、品品質(zhì)質(zhì)小小高高層層、、精精品品商商業(yè)業(yè)重慶慶西西城城··首首席席··低低密密度度··50萬方方湖湖濱濱高高端端居居住住區(qū)區(qū)3-12F坡地地一一梯梯兩兩戶戶純純正正花花園園洋洋房房2、產(chǎn)產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃總體體量量52.5萬方方，，住住宅宅3859套（（排排屋屋670套，，高高層層3189套））三期期（（地地塊塊一一））：：4、6、8聯(lián)排排+高層層+商業(yè)業(yè)+配套套計(jì)容容面面積積23.6萬方方聯(lián)排排8.1萬方方，，高高層層14.7萬方方，，商商業(yè)業(yè)0.4萬方方、、配配套套0.4萬方方一期期（（地地塊塊二二））：：聯(lián)排排+雙拼拼+合院院+高層層+商業(yè)業(yè)+會(huì)所所+配套套計(jì)容容面面積積21.8萬方方聯(lián)排排、、雙雙拼拼、、合合院院共共8.7萬方方，，高高層層10.2萬方方，，商商業(yè)業(yè)2.3萬方方，，會(huì)會(huì)所所、、配配套套0.6萬方方二期期（（地地塊塊三三））：：聯(lián)排排計(jì)容容面面積積7.1萬方方聯(lián)排排7.1萬方方3、戶戶型型配配比比———各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)體體量量及及戶戶型型配配比比產(chǎn)品品線線豐豐富富，，高高層層體體量量較較大大，，去去化化壓壓力力大大，，周周期期長長形態(tài)態(tài)：：高高層層、、聯(lián)聯(lián)排排為為主主；；商商業(yè)業(yè)總總量量不不大大；；類類獨(dú)獨(dú)棟棟、、雙雙拼拼、、合合院院等等量量較較小小體量量：：高高層層、、排排屋屋量量均均較較大大，，較較難難進(jìn)進(jìn)行行控控制制，，正正常常去去化化周周期期3-4年左左右右3、戶戶型型配配比比（（一一期期））1545套，，其其中中別別墅墅228套，，整整體體總總價(jià)價(jià)可可控控別墅墅以以四四、、六六聯(lián)聯(lián)排排為為主主，，少少量量合合院院及及雙雙拼拼，，產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型豐豐富富；；面面積積在在200-300㎡左左右右，，總總價(jià)價(jià)程程一一定定度度上上可可控控高層層涵涵蓋蓋一一、、二二、、三三室室，，二二室室為為主主，，面面積積控控制制一一般般，，但但適適合合區(qū)區(qū)縣縣需需求求4、產(chǎn)產(chǎn)品品亮亮點(diǎn)點(diǎn)———雙拼拼高品品質(zhì)質(zhì)環(huán)環(huán)山山伴伴水水極極稀稀缺缺雙雙拼拼，，升升值值潛潛力力巨巨大大?。‰p拼拼———4、產(chǎn)產(chǎn)品品亮亮點(diǎn)點(diǎn)———合院院共享享超超大大面面積積花花園園，，市市場場較較走走俏俏??！合院院———4、產(chǎn)產(chǎn)品品亮亮點(diǎn)點(diǎn)———聯(lián)排排高品品質(zhì)質(zhì)搬搬山山環(huán)環(huán)水水品品質(zhì)質(zhì)聯(lián)聯(lián)排排，，競競爭爭無無懼懼??！聯(lián)排排———高層層———4、產(chǎn)產(chǎn)品品亮亮點(diǎn)點(diǎn)———高層層區(qū)域域絕絕無無僅僅有有資資源源環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)勢勢，，瞰瞰山山觀觀湖湖，，靜靜謐謐舒舒適適?。?、產(chǎn)產(chǎn)品品亮亮點(diǎn)點(diǎn)———商業(yè)業(yè)鄰里里商商業(yè)業(yè)中中心心，，高高端端精精品品商商業(yè)業(yè)！！商業(yè)業(yè)———5、回回顧顧小小結(jié)結(jié)———項(xiàng)目目素素質(zhì)質(zhì)上上乘乘，，但但去去化化速速度度和和價(jià)價(jià)值值最最大大化化存存在在一一定定矛矛盾盾1、產(chǎn)產(chǎn)品品（（優(yōu)優(yōu)勢勢））：：項(xiàng)目目主主體體形形態(tài)態(tài)（（品品質(zhì)質(zhì)聯(lián)聯(lián)排排和和競競品品高高層層為為主主））具具備備市市場場稀稀缺缺價(jià)價(jià)值值；；絕絕無無僅僅有有的的環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)勢勢突突出出；；戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)緊緊湊湊經(jīng)經(jīng)典典符符合合市市場場主主流流需需求求2、價(jià)價(jià)格格（（劣劣勢勢））：：雙島島湖湖位位置置升升值值潛潛力力極極大大，，但但區(qū)區(qū)域域位位置置/環(huán)境/產(chǎn)品優(yōu)勢勢可能導(dǎo)導(dǎo)致總價(jià)價(jià)較高；；而周邊邊高層、、公寓價(jià)價(jià)格較低低，本項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)格格不具備備優(yōu)勢3、競爭（（優(yōu)劣并并存）：：目前市場場無強(qiáng)勁勁競品，，但周邊邊區(qū)域（（江津?yàn)I濱江新城城板塊等等）潛在在競品較較多，未未來競爭爭態(tài)勢較較強(qiáng)。4、其他（（優(yōu)劣并并存）：：項(xiàng)目產(chǎn)品品形態(tài)各各異，一一方面可可滿足不不同客群群需求，，但不利利于項(xiàng)目目整體形形象包裝裝及推售售節(jié)奏把把握，且且受工期期影響導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目目銷售周周期較長長附件：區(qū)區(qū)域供應(yīng)應(yīng)市場調(diào)調(diào)研整理理三、項(xiàng)目目價(jià)值及及難點(diǎn)梳梳理項(xiàng)目SWOT戰(zhàn)略項(xiàng)目不利利條件及及問題梳梳理項(xiàng)目核心心價(jià)值梳梳理1、項(xiàng)目SWOT戰(zhàn)略2、項(xiàng)目核核心價(jià)值值梳理重要賣點(diǎn)點(diǎn)附加賣點(diǎn)點(diǎn)核心賣點(diǎn)點(diǎn)資源環(huán)境境500畝雙島湖湖水景+800米縉云山山脈線雙重環(huán)境境資源，，打造項(xiàng)項(xiàng)目稀缺缺高端品品質(zhì)稀缺產(chǎn)品品商業(yè)配套套稀缺產(chǎn)品品抓住區(qū)域域內(nèi)中高高端優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品稀稀缺的現(xiàn)現(xiàn)狀，有有效搶占占市場商業(yè)配套套五星級(jí)高高端會(huì)所所，提高高項(xiàng)目的的形象價(jià)價(jià)值，完完善區(qū)域域配套低密度社社區(qū)低密度社社區(qū)區(qū)域內(nèi)低低密度住住宅，提提高居住住舒適度度和增強(qiáng)強(qiáng)個(gè)人的的私密性性環(huán)境資源源內(nèi)部景觀觀內(nèi)部景觀觀在內(nèi)部景景觀上充充分尊重重山水特特征，將將景觀視視線最大大化，提提高居住住舒適度度物業(yè)服務(wù)務(wù)建筑風(fēng)格格產(chǎn)品創(chuàng)新新產(chǎn)品創(chuàng)新新高附加值值贈(zèng)送空空間，提提升項(xiàng)目目溢價(jià)能能力地段優(yōu)勢勢熱點(diǎn)板塊塊發(fā)展迅迅速，升升值潛力力大；項(xiàng)項(xiàng)目旅游游休閑特特點(diǎn)明顯顯，具有有極大投投資價(jià)值值地段交通便捷捷產(chǎn)品形態(tài)態(tài)3、項(xiàng)目不不利條件件及問題題梳理次要不利利因素其他不利利因素主要不利利因素產(chǎn)品形態(tài)態(tài)產(chǎn)品多元元化，統(tǒng)統(tǒng)一高端端定位，，統(tǒng)一包包裝難度度更高開發(fā)周期期開發(fā)周期期受制工期期，銷售售周期較較長建筑風(fēng)格格建筑風(fēng)格格法式皇家家風(fēng)格，，為市場場上的主主流產(chǎn)品品風(fēng)格，，不具有有鮮明突突出特點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)價(jià)格因素素價(jià)格因素素由于項(xiàng)目目環(huán)境、、產(chǎn)品等等優(yōu)勢突突出，價(jià)價(jià)格上理理應(yīng)較周周邊高，，但項(xiàng)目目區(qū)位地地段配套套現(xiàn)狀的的不足又又制約了了其銷售售價(jià)格物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)實(shí)力力企業(yè)實(shí)力力攀華目前前在重慶慶主城無無項(xiàng)目，，無品牌牌，非知知名開發(fā)發(fā)商，很很可能使使消費(fèi)者者遲疑地段劣勢勢據(jù)城區(qū)較較遠(yuǎn)，主主城區(qū)人人群對雙雙福地區(qū)區(qū)市場認(rèn)認(rèn)知度一一般，區(qū)區(qū)域抗性性仍較大大區(qū)域配套套地段四、項(xiàng)目目營銷推推廣定位位項(xiàng)目整體體定位項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客群定定位項(xiàng)目推廣廣定位項(xiàng)目推廣廣目標(biāo)項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目買點(diǎn)點(diǎn)案名設(shè)計(jì)計(jì)主推廣語語項(xiàng)目定位位項(xiàng)目整體體定位于于一個(gè)集集湖濱別別墅、風(fēng)風(fēng)情小高高層、精精品商業(yè)業(yè)等一體體的低密度、、多業(yè)態(tài)態(tài)、高品品質(zhì)的大大型高端端居住社社區(qū)1、項(xiàng)目整整體定位位湖濱別墅墅（類獨(dú)獨(dú)棟、雙雙拼、合合院、聯(lián)聯(lián)排）、、品質(zhì)小小高層、、精品商商業(yè)重慶西城城·首席席·低密密度·50萬方湖濱濱高端居居住區(qū)47高層：根據(jù)第一一部分市市場調(diào)研研結(jié)果可可知：高層客群群置業(yè)目目的主要要為剛需需，地緣緣性因素素較強(qiáng)，，因此客群群范圍主主要為自自身（一一層客群群）及鄰鄰近周邊邊板塊（（江津、、白市驛驛、西彭彭、陶家家等二層層客群）），極少少主城區(qū)區(qū)客戶。。其中，雙雙福常住住人口約約10萬，西彭彭相對較較多約11.5萬（其中中城鎮(zhèn)人人口6.5萬），白白市驛城城鎮(zhèn)人口口1.3萬；陶家家總?cè)丝诳?.91萬人,其中農(nóng)業(yè)業(yè)人口1.8萬）；江江津地區(qū)區(qū)常住人人口128萬人（城城鎮(zhèn)人口口69萬人）走走馬人口口約3萬人。高層：主主要為雙雙福及鄰鄰近板塊塊2、目標(biāo)客客群定位位——高層客群群分析重要拓展客群區(qū)濱江新城一般拓展客群區(qū)重要拓展客群區(qū)基礎(chǔ)客群區(qū)一般拓展客群區(qū)重要拓展展客群區(qū)區(qū)縉云山中梁梁山山二層客群范圍高層客群重重點(diǎn)來源：：1.區(qū)域政政府機(jī)關(guān)單單位：中梁山以西西9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)、85個(gè)個(gè)村、4個(gè)個(gè)行政管委委會(huì)的普通通政府機(jī)關(guān)關(guān)工作人員員2.周邊醫(yī)醫(yī)院學(xué)校事事業(yè)單位：：片區(qū)眾多的的中小學(xué)校校、醫(yī)院、、雙福白市市驛的高校校等一般工工作人員3.周邊專專業(yè)市場：：項(xiàng)目25公公里范圍內(nèi)內(nèi)的18個(gè)個(gè)專業(yè)市場場的工薪階階層4.周邊企企業(yè)：項(xiàng)目15公公里范圍內(nèi)內(nèi)的8個(gè)工工業(yè)園，731家企企業(yè)的普通通工作人員員以首期高品品質(zhì)、高性性價(jià)比為核核心訴求最最大程度上上抓住雙福福本地人群群；以大盤成熟熟綜合配套套、環(huán)境/產(chǎn)品雙雙雙過硬、價(jià)價(jià)格相較便便宜且區(qū)域域發(fā)展?jié)摿α捎^來盡盡最大程度度上吸引周周邊客群高層：重點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)客群群2、目標(biāo)客群群定位——高層客群分分析49別墅：首先，別墅墅客群可接接受距離更更大；其次，雙福福板塊發(fā)展展迅速，投投資前景看看好，加之之恒大、晉晉愉等一線線開發(fā)商入入駐炒熱地地塊，板塊塊輻射力逐逐年遞增；；此外，項(xiàng)目目本身環(huán)境境優(yōu)勢突出出，休閑/養(yǎng)生/居住屬性優(yōu)優(yōu)越，且價(jià)價(jià)格較同類類產(chǎn)品具有有競爭力。。因此除本身身及周邊客客群之外，，主城區(qū)（（尤其九龍龍坡、大渡渡口、沙坪坪壩大西區(qū)區(qū)）也是需需求客群重重要區(qū)域??！別墅：自身身、周邊及及主城區(qū)均均有一定比比例2、目標(biāo)客群群定位——?jiǎng)e墅客群分分析重要拓展客客群區(qū)縉云山大渡口區(qū)九龍坡區(qū)沙坪壩區(qū)中梁梁山山二層客群范圍三層客群范圍別墅客群重重點(diǎn)來源：：1.區(qū)域政政府機(jī)關(guān)單單位：中梁山以西西9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)、85個(gè)個(gè)村、4個(gè)個(gè)行政管委委會(huì)的政府府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)等2.周邊醫(yī)醫(yī)院學(xué)校事事業(yè)單位：：片區(qū)眾多的的中小學(xué)校校、醫(yī)院、、雙福白市市驛的高校校等領(lǐng)導(dǎo)人人員3.周邊專專業(yè)市場：：項(xiàng)目25公公里范圍內(nèi)內(nèi)的18個(gè)個(gè)專業(yè)市場場老板，大大量的潛在在需求客群群4.周邊企企業(yè)：項(xiàng)目15公公里范圍內(nèi)內(nèi)的8個(gè)工工業(yè)園，731家企企業(yè)，有數(shù)數(shù)量巨大的的老板等均均為潛在需需求客戶5.其他地地區(qū)投資需需求客群：：雙福在“重重慶半小時(shí)時(shí)經(jīng)濟(jì)圈””以內(nèi)，規(guī)規(guī)劃利好且且發(fā)展迅速速；項(xiàng)目自自身?xiàng)l件優(yōu)優(yōu)越，必將將創(chuàng)造或引引入的大量量區(qū)外投資資客群以湖山資源源/大盤配配套/板塊塊價(jià)值/低低密度物業(yè)業(yè)/高性價(jià)價(jià)比吸引客客群2、目標(biāo)客群群定位——?jiǎng)e墅客群分分析別墅：重點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)客群群推廣（概念念）定位方向1：重慶西城城·首席··低密度··50萬方高端大大盤/居住區(qū)——強(qiáng)調(diào)低低密度大盤盤居住方向2：重慶西城城·首席···低密度度·50萬方湖濱高高端居住區(qū)區(qū)——強(qiáng)調(diào)湖湖濱居住方向3：重慶西城城·首席··休閑度假假式·生態(tài)態(tài)居住區(qū)——強(qiáng)調(diào)休休閑度假、、生態(tài)居住住方向4：重慶西城城·首席··養(yǎng)生度假假式·休閑閑/生態(tài)居住區(qū)區(qū)——強(qiáng)調(diào)養(yǎng)養(yǎng)生度假、、生態(tài)居住住方向5：重慶主城城唯一獨(dú)享享500畝天然湖泊泊資源大盤盤———強(qiáng)調(diào)調(diào)湖泊資源源3、項(xiàng)目推廣廣定位推廣目標(biāo)打響品牌第第一槍，奠奠定高端大大盤形象，，樹立口碑碑和影響力力。搶占市場興興奮點(diǎn)，以以絕佳產(chǎn)品品、綜合性性價(jià)比創(chuàng)造造擁搶的熱熱銷局面。。4、項(xiàng)目推廣廣目標(biāo)核心賣點(diǎn)湖山資源———親水近近山（獨(dú)享享500畝天然湖域域、800米縉云山脈脈）低密度物業(yè)業(yè)——?jiǎng)e墅墅區(qū)、高端端居住區(qū)、、高品質(zhì)宜宜居環(huán)境大盤配套———50萬方大盤規(guī)規(guī)劃、頂級(jí)級(jí)商業(yè)配套套板塊價(jià)值———熱點(diǎn)板板塊、升值值潛力5、項(xiàng)目核心心賣點(diǎn)客戶買點(diǎn)預(yù)預(yù)計(jì)稀缺的、獨(dú)獨(dú)一無二的的資源（居居?。┉h(huán)境境低價(jià)格、高高性價(jià)比投資升值潛潛力6、項(xiàng)目買點(diǎn)點(diǎn)預(yù)計(jì)7、案名設(shè)計(jì)計(jì)（初擬））攀華·雙島島湖直接借用地地名，本身身能夠清晰晰響亮地傳傳遞出項(xiàng)目目的核心資資源，同時(shí)時(shí)雙島湖本本身是地名名，具有知知曉度，在在推廣中能能夠清晰的的告知目標(biāo)標(biāo)客群項(xiàng)目目具體位置置。攀華·山水水畫寓于生活在在“落霞與與孤鶩齊飛飛，山水共共長天一色色”的山水畫中中，畫面感感強(qiáng)，很有有意境，同同時(shí)也能清清晰地表達(dá)達(dá)項(xiàng)目的核核心資源和和居住環(huán)境境?！叭A””與“畫””語音和寓寓喻又很近近似、呼應(yīng)應(yīng)。攀華·鳳凰凰山水借用地形，，深化和賦賦予吉祥和和文化。三三個(gè)地塊環(huán)環(huán)繞水庫，，似雙飛的的鳳凰；且且鳳凰為中中國吉祥神神獸，鳳凰凰齊飛代表表夫妻恩愛愛。攀華·愛麗麗舍莊園高端、大氣氣、貴氣。。愛麗舍莊莊園為法國國總統(tǒng)官邸邸，希臘語語“樂土、、福地”，，也暗合建建筑風(fēng)格中中皇家穩(wěn)重重、富有和和高雅氣質(zhì)質(zhì)。8、主推廣語語（初擬））方向一：物物理屬性升升華+核心價(jià)值推推廣一湖山水一一幅畫一湖山水筑筑人家坐擁山水，，大戶人家家有一家人，，在水一方方傍水而居，，與山做臨臨奢享湖光山山色喧囂很遠(yuǎn)，，生活很近近500畝天然湖，，50萬方私密地地方向二：建建立標(biāo)準(zhǔn)概概念+概念噱頭導(dǎo)導(dǎo)入攀華，締造造奢華湖區(qū)生活模模式塑造全新演繹山山水法墅重慶真正的的湖濱別墅墅你未曾見過過的湖山別別墅500畝天然湖泊泊，主城唯唯此8、主推廣語語（初擬））方向三：境境界+產(chǎn)品價(jià)值強(qiáng)強(qiáng)制羅列山水大成，，盡享人生生擁私享湖山山品別墅墅人生田園生活境境界，別墅墅美學(xué)人生生世外桃源，，主城唯此此一墅即(寄)此生一湖一墅一一生一湖傲重慶慶一湖獨(dú)傲山山城笑傲江湖之之作8、主推廣語語（初擬））五、項(xiàng)目營營銷策略思思路【拓寬客源源】【體驗(yàn)營銷銷】【渠道為王王】【活動(dòng)貫穿穿】【現(xiàn)場管控控】1、核心策策略全面的革革新+全民的戰(zhàn)戰(zhàn)役最大程度度控制營營銷推廣廣費(fèi)用，，通過產(chǎn)產(chǎn)品銷售售溢價(jià)分分成的模模式，從從溢價(jià)部部分洽談?wù)勲娚蹋ǎ催x擇擇一家線線上媒體體+一家渠道道營銷公公司）實(shí)實(shí)現(xiàn)電商商銷售網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)的全全面滲透透。全民的營營銷：真真正的實(shí)實(shí)現(xiàn)公司司自有資資源、分分銷資源源、公共共資源的的全面整整合，通通過各種種獎(jiǎng)勵(lì)及及分成，，最大化化調(diào)動(dòng)各各方銷售售積極性性。一切以滿滿足項(xiàng)目目銷售為為核心，，建立完完善的渠渠道體系系及流程程，最大大化保證證客源上上訪和成成交。全面的革革新——溢價(jià)分成成+電商模式式全民的戰(zhàn)戰(zhàn)役——一場全民民的營銷銷，銷售售為核、、渠道為為王2、策略思思路——勤能補(bǔ)拙拙，五管管齊下【拓寬客源源】客源的方方向和組組成多元元化是決決定本項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)是否達(dá)達(dá)成的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)【體驗(yàn)營銷銷】實(shí)景展示示，突出出項(xiàng)目在在資源和和硬件配配置上的的強(qiáng)大優(yōu)優(yōu)勢，區(qū)區(qū)隔競爭爭對手【渠道為王王】通過線下下的延展展把項(xiàng)目目觸角延延伸到線線上不能能達(dá)到的的區(qū)域從從而加快快項(xiàng)目銷銷售【活動(dòng)貫穿穿】以公關(guān)活活動(dòng)作為為整體營營銷推廣廣的主軸軸，輔助助其他媒媒體，實(shí)實(shí)現(xiàn)聯(lián)合合打擊【現(xiàn)場管控控】現(xiàn)場內(nèi)外外聯(lián)動(dòng)，，強(qiáng)化接接待流程程，提高高客戶尊尊崇感并并提升現(xiàn)現(xiàn)場銷售售談判力力。隨行行就市的的靈活價(jià)價(jià)格制定定，殺客客在現(xiàn)場場62鎖定五大大客群，，最大化化挖掘潛潛在購買買力1.區(qū)域政府府機(jī)關(guān)單單位：中梁山以以西9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、、85個(gè)村、4個(gè)行政管管委會(huì)的的政府人人員2.周邊醫(yī)院院學(xué)校事事業(yè)單位位：片區(qū)眾多多的中小小學(xué)校、、醫(yī)院、、雙福白白市驛的的高校等等領(lǐng)導(dǎo)人人員3.周邊專業(yè)業(yè)市場：：項(xiàng)目25公里范圍圍內(nèi)的18個(gè)專業(yè)市市場4.周邊企業(yè)業(yè)：周邊15公里范圍圍內(nèi)的8個(gè)工業(yè)園園，731家企業(yè)5.其他地區(qū)區(qū)投資需需求客群群：周邊主城城區(qū)客群群（大渡渡口、九九龍坡、、沙坪壩壩等大西西區(qū)客戶戶，并逐逐步向外外延伸））重要拓展展客群區(qū)區(qū)縉云山大渡口區(qū)區(qū)九龍坡區(qū)區(qū)沙坪壩區(qū)區(qū)中梁梁山山2、策略第第一波：：——拓寬客源源拓寬客源源——充分堅(jiān)守守基礎(chǔ)客客群，全全面挖掘掘拓展客客群二層客群范圍三層客群范圍2、策略第第一波：：——拓寬客源源拓寬客源源——深挖區(qū)內(nèi)內(nèi)，布局局區(qū)外尋找方向向——線上節(jié)點(diǎn)點(diǎn)爆破+線下多重重覆蓋+資源立體體整合線上重大大節(jié)點(diǎn)的的少量報(bào)報(bào)媒作線線上亮相相鋪墊+項(xiàng)目周邊邊區(qū)域的的部分導(dǎo)導(dǎo)視及戶戶外攔截截；線下為主主，全面面開花。。采用與與市面上上完全不不同的渠渠道營銷銷手段實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目銷售目目標(biāo)的全全面達(dá)成成（圈層層活動(dòng)、、渠道電電銷、渠渠道派單單、大客客戶戰(zhàn)略略、全面面客戶信信息系統(tǒng)統(tǒng)、舌頭頭推介等等）對全全客層進(jìn)進(jìn)行精準(zhǔn)準(zhǔn)打擊資源整合合，主動(dòng)動(dòng)拜訪和和聯(lián)系方方圓5-10公里范圍圍內(nèi)一切切存在潛潛在客戶戶的場所所和渠道道，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)助銷聯(lián)聯(lián)合。制制定詳細(xì)細(xì)的資源源整合計(jì)計(jì)劃，逐逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資源整整合的滾滾雪球效效應(yīng)。2、策略第第一波：：——拓寬客源源，資源源整合周邊專業(yè)市場資源整合高端教育培訓(xùn)金融投資機(jī)構(gòu)周邊房屋中介高端消費(fèi)場所高端醫(yī)療單位旅游移民機(jī)構(gòu)高端汽車行業(yè)壟斷行業(yè)企業(yè)周邊15公里范圍內(nèi)汽摩、建材、機(jī)電等專業(yè)市場高端休閑協(xié)會(huì)周邊15公里范圍內(nèi)房屋中介雙福本地、九龍坡楊家坪范圍內(nèi)酒店、餐飲、茶樓等大西區(qū)范圍內(nèi)的三甲醫(yī)院、?？漆t(yī)院、體檢中心主城范圍內(nèi)高校、貴族學(xué)校、夏令營、高端培訓(xùn)機(jī)構(gòu)大西區(qū)范圍內(nèi)的高端汽車4S店、高端洗車店主城區(qū)的車友、攝影、釣魚等高端休閑協(xié)會(huì)或俱樂部大西區(qū)范圍內(nèi)的銀行、保險(xiǎn)、基金、投行等機(jī)構(gòu)主城區(qū)的高端旅游、出國、移民機(jī)構(gòu)周邊15公里范圍內(nèi)水、電、氣、煤、油、路等壟斷性企業(yè)10個(gè)門類，，首先進(jìn)進(jìn)行周邊邊專業(yè)市市場資源源整合；；由于雙雙福本身身高端資資源有限限，因此逐漸漸向大西西區(qū)和主主城其他他區(qū)域發(fā)發(fā)散渠道拓展展資源整合合重點(diǎn)方向向2、策略第第一波：：——拓寬客源源拓寬客源源——與具備資資源營銷銷公司（（或分銷銷公司））合作，，采用獨(dú)獨(dú)有客群群通路及及渠道，，實(shí)現(xiàn)客客戶資源源積累的的最大化化整合擁有有充足中中高端短短信資源源數(shù)據(jù)庫庫的企業(yè)業(yè)合作平平臺(tái)主動(dòng)與知知名渠道道派單、、電銷公公司合作作，建立立龐大的的固定渠渠道人員員及體系系選用豐富富的實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)行行銷管理理者，規(guī)規(guī)范化采采用電銷銷、派單單鏈?zhǔn)焦芄芾砑安俨僮髁鞒坛探⑼晟粕频纳囝^頭及同路路人相關(guān)關(guān)體系通過特殊殊渠道，，實(shí)現(xiàn)重重慶電信信、移動(dòng)動(dòng)、聯(lián)通通電話號(hào)號(hào)碼查詢詢，對競競品有效效攔截通過車管管所、交交巡警平平臺(tái)相關(guān)關(guān)資源，，實(shí)現(xiàn)車車牌號(hào)碼碼及高端端客戶資資源信息息查詢數(shù)數(shù)十余家家高端分分銷合作作資源3、策略第第二波：：——體驗(yàn)營銷銷體驗(yàn)營銷銷：以景觀示示范區(qū)、、外賣場場、樣板板區(qū)、銷銷售中心心，打造造立體式式、全方方位體驗(yàn)驗(yàn)場館，，全面實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目配置資資源價(jià)值值最大化化。（雙雙島湖水水景、山山景、雙雙拼/聯(lián)排等高高端居所所展示盡盡早呈現(xiàn)現(xiàn)）在雙福人人口聚集集區(qū)（雙雙福中心心派出所所臨津馬馬路位置置設(shè)置外外賣場，，引導(dǎo)區(qū)區(qū)域內(nèi)客客戶在江津幾幾江城區(qū)區(qū)重百設(shè)設(shè)一展位位，聯(lián)動(dòng)動(dòng)展示，，宣傳為為主，重重點(diǎn)拉動(dòng)動(dòng)江津主主城區(qū)客客戶3、策略第第二波：：——體驗(yàn)營銷銷外賣場——實(shí)現(xiàn)與項(xiàng)項(xiàng)目形象象良好的的延續(xù)性性，且盡盡早落成成3、策略第第二波：：——體驗(yàn)營銷銷選址：雙雙福中心心派出所所臨津馬馬路位置置開放時(shí)間間：2014年2月15日選址原則則：人流流量集中中/昭示性好好/無遮擋，，鮮明特特色/面積適中中30平米左右右目的：增增長項(xiàng)目目蓄客周周期，建建立項(xiàng)目目市場印印象外賣場選選址——4、策略第第三波：：——渠道為王王渠道為王王——行銷作為為線下銷銷售模式式在市場場大環(huán)境境競爭愈愈演愈烈烈的情況況下把項(xiàng)項(xiàng)目信息息有效的的直接傳傳遞到目目標(biāo)客戶戶，彌補(bǔ)補(bǔ)傳統(tǒng)推推售帶來來不足之之處，并并且能有有效節(jié)省省項(xiàng)目推推廣費(fèi)用用加快項(xiàng)項(xiàng)目銷售售速度，，提升項(xiàng)項(xiàng)知名度度！渠道道是本項(xiàng)項(xiàng)目保證證上訪量量的重中中之重。。良好的渠渠道推進(jìn)進(jìn)得益于于高效的的體系和和運(yùn)營機(jī)機(jī)制。建建議可采采用分包包外聘形形式，但但需做好好效果和和流程把把控。4、策略第第三波：：——渠道為王王渠道為王王——一切以有有效上訪訪和成交交為終極極考核目目標(biāo)渠道總控控——以成交目目標(biāo)為導(dǎo)導(dǎo)向，負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目目渠道拓拓展全面面管理及及相關(guān)支支持協(xié)調(diào)調(diào)工作渠道普拓拓部——以有效上上訪和成成交為目目標(biāo)，負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目目常規(guī)渠渠道的拓拓展管理理把控，，主要負(fù)負(fù)責(zé)渠道道電銷、、競品攔攔截和掃掃樓擺展展等，包包括項(xiàng)目目日常渠渠道任務(wù)務(wù)指標(biāo)擬擬定、管管理執(zhí)行行、培訓(xùn)訓(xùn)等工作作，另外外負(fù)責(zé)電電話資源源名單的的獲取和和分配。。渠道大客客戶部——負(fù)責(zé)高端端名單、、高端資資源合作作的洽談?wù)労驼虾?，?fù)責(zé)責(zé)分銷單單位、個(gè)個(gè)人的開開拓，及常青藤藤、報(bào)業(yè)業(yè)資源的的拜訪挖挖掘等工工作。電銷網(wǎng)推推——設(shè)組長1-2名，可作作為公司司儲(chǔ)備員員工的大大學(xué)生擔(dān)擔(dān)任，負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目目日常電電銷計(jì)劃劃任務(wù)的的執(zhí)行及及管理協(xié)協(xié)助工作作。組員員若干名名，大學(xué)學(xué)生或其其他編制制外人員員，負(fù)責(zé)責(zé)電銷執(zhí)執(zhí)行及網(wǎng)網(wǎng)推工作作。掃樓派單單——每組設(shè)1名組長，，可作為為公司儲(chǔ)儲(chǔ)備員工工的大學(xué)學(xué)生擔(dān)任任。負(fù)責(zé)責(zé)流動(dòng)派派單組織織和巡展展落實(shí)。。每組3-5名組員，，由大學(xué)學(xué)生或其其他編制制外人員員組成，，負(fù)責(zé)日日常掃樓樓擺展及及競品派派單攔截截。后勤保障——負(fù)責(zé)項(xiàng)目的渠渠道后勤支持持和相關(guān)保障障執(zhí)行，含渠渠道物料設(shè)計(jì)計(jì)制作、搬運(yùn)運(yùn)、活動(dòng)實(shí)施施、