2022年行業(yè)分析樓市新現(xiàn)三大異態(tài) 誰在掩蓋高房價真實走向

樓市新現(xiàn)三大異態(tài)誰在掩蓋高房價真實走向畢竟是房價上漲導致地價的上漲，還是地價的上漲推動房價的上升？僅僅在幾個月之前，國家土地資源部、國家建設部兩大政府權威部門還就持續(xù)上漲的房價陷入了一場“先有雞還是先有蛋”的爭辯。隨著南京土地行市下跌和房產遭受市場拐點輿論的呼聲越來越高，這一爭辯顯得毫無意義。曾一路領跑中國地產界的南京樓市，土地掛牌、房產建設至樓盤銷售等地產開發(fā)中的諸多環(huán)節(jié)均開頭一反“常”態(tài)。

南京市國土局土地儲備中心公布，2022年，南京土地成交面積僅為去年的二分之一，成交金額也只達到去年的一半，今年3、7、10月中，土地成交額還創(chuàng)下零的歷史記錄。

相比于今年上半年，南京樓市掛牌價均毫不遜色，但樓盤的實際成交價則開頭以明扣、暗扣、VIP客戶讓利等諸多面目不斷降低。標價高、折扣也高成了目前各大樓盤銷售中的一個普遍現(xiàn)象。

土地：掛牌多銷售少

據(jù)了解，南京市今年土地實際成交41幅，總面積264.9萬平方米，成交價為52.7億元。與過去拍賣現(xiàn)場的火熱場面相反，今年南京多處地塊在競拍中還遭受了流拍的尷尬。數(shù)據(jù)表明，自去年三四月份達到高峰以來，南京市土地成交量始終在低水平徘徊，今年3、7、10月甚至消失單月成交量為零的記錄，大多數(shù)地塊成交價上漲幅度都在30%以內，部分地塊以底價成交。而南京市去年成交土地51幅，總面積達到602.5萬平方米，成交價高達96.2億元，與去年相比，今年的土地成交面積僅為去年的二分之一，成交金額也縮水一半。

據(jù)南京市國土局相關人士介紹，南京今年土地市場掛牌交易量的縮水有多個因素，主要是受宏觀調控的影響，部分地產開發(fā)商調整了拿地的策略。事實上，流標的地塊大多綜合素養(yǎng)不錯，不受追捧的根本緣由是開發(fā)商對市場的推斷越來越理性，同時，銀行信貸口袋的扎緊，也使開發(fā)商更加謹慎。開發(fā)商流淌資金嚴峻不足，使得其在獵取新項目上力不從心，往往不敢輕舉妄動。

樓盤：蓋的多住的少

11月中旬，南京市建委發(fā)布的2022年第三季度《南京市房地產開發(fā)狀況分析報告》顯示，1至11月份，南京市累計完成房地產開發(fā)投資189.42億元，其中7至9月份完成房地產開發(fā)投資79.07億元，同比增長90.4%。商品房施工面積目前已達1964.48萬平方米，同比增長57.4%。商品房竣工面積314.7萬平方米，同比增長111.2%。全市商品房銷售面積335.66萬平方米，同比增長49.8%，竣工面積增幅大大超過銷售面積增幅。

與銷售、竣工面積大幅增長的勢頭相反，南京商品房空住率卻越來越高，高檔樓盤與成熟別墅區(qū)尤為顯著。

記者采訪得知，江寧養(yǎng)龍山莊正常入住率僅為35%，周末入住率也不超過60%。

今年上半年，南京房產局公布的信息顯示，南京商品房空置率不足5%，僅相當于全國平均19%空置率的四分之一。部分專家與業(yè)內人士一度認為，南京較低空置率是由于南京房地產市場中的旺盛需求使一度空置的商品房逐年地消化。同時，較低的空置率也成開發(fā)商認為樓市無泡沫的一個有力佐證。

事實上，在南京高房價低空置率的背后是南京一路上漲的空住率，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前南京的平均空住率已超過25%，遠遠超過平均空置率的水準。

9月份，南京又有一批期房被退，并將間續(xù)在南京市房地產交易市場中央門分市場搖號銷售。據(jù)悉，這些被退房，幾乎是清一色的高價高檔住宅、辦公用房、商鋪。隨著投資者“吐”房不斷加劇，南京房市空住率將連續(xù)進一步增長。

為什么空置率與空住率如此兩極分化？

由于房價上漲太快了，市場太“富強”了，前景太“奇妙”了。一房產開發(fā)商一語道破了天機，“買進房子就能升值”、“早買早賺、晚買晚賺、不買不賺”是造成大量“空住”現(xiàn)象的根本緣由。購房的投資功能早已背離居住的消費功能。

銷售：標價高折扣高

當南京奧體樓盤拉德芳斯網上報價8000元每平米時，市場一片嘩然：河西房價“沖八”之聲振聾發(fā)聵！然而同是這家樓盤，不久之后又傳出，其小高層將以5500元每平米開盤，再次創(chuàng)下奧體板塊的最低價。很快，同處河西的月安花園三期出了最低4800元/平方米的售價，重新刷新了河西板塊最低記錄。

9月中旬，南京城南一高層樓盤，開盤當天開發(fā)商給出了“5000元買卡免10萬房價”和9.9折的雙重折扣，均價7700元每米的樓盤詳細到某套房實際算下來僅6599元每平米，總價前后差額達10.6萬元。

在城東，銀城東苑開盤當日，開發(fā)商要求購房先支付3000元誠信金成為VIP客戶，在實際支付房款時，誠信金抵充房款。相應地，購買房屋時，購房者可憑VIP的身份獵取讓利返還：購買二室一廳的客戶將直接得到1萬元的現(xiàn)金，購買三室一廳則獲得2萬元的現(xiàn)金讓利。

江寧板塊是南京地產打折最厲害的，對于折扣的標準，開發(fā)商幾乎形成了共識。一般折扣標準：購房者一次性付款，打7.7折；付一半現(xiàn)金，打9.8折；付款額30%，折扣標準為9.9折。

當然也不是全部的樓盤都能如此打折，然而在這股“打折風”的渲染下，目前幾乎全部在售樓盤都有優(yōu)待，小幅的“暗扣”也是有實有虛。

在南京樓市消失波動、房價不再是鐵板一塊的今日，開發(fā)商卻紛紛虛報房價，各種市場調查各為其主，而本應權威的政府部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻獨缺“價格”。這好比股市只有虛