世聯(lián)-綜合體發(fā)展的四種模式概述

綜合體發(fā)展的四種模式模式1均衡發(fā)展的模式模式3以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式4以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex=hotel+office+shopping+apartment+……

Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShoppingComplex=shopping(主)+OfficeHotel……Shopping模式2以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式模式1：各項(xiàng)功能均衡發(fā)展位于香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點(diǎn)太古廣場(chǎng)總占地三十二萬(wàn)平方呎，包括四座大樓及一個(gè)購(gòu)物中心，共提供近五百萬(wàn)平方呎的樓面，包括有甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式公寓、三間五星級(jí)酒店、購(gòu)物商場(chǎng)和會(huì)議中心等。案例（香港太古廣場(chǎng)）太古廣場(chǎng)香港太古廣場(chǎng)頂級(jí)購(gòu)物中心：國(guó)際品牌專(zhuān)賣(mài)店為主、主力核心店為國(guó)際品牌百貨店；除百貨店外，全部采用室內(nèi)街；優(yōu)越的共享空間。五星級(jí)酒店部分港麗酒店、港島香格里拉酒店、萬(wàn)豪酒店頂級(jí)公寓部分2棟共約400套單位太古廣場(chǎng)定位為：香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè)甲級(jí)寫(xiě)字樓+頂級(jí)購(gòu)物中心+五星級(jí)酒店+頂級(jí)公寓案例（香港太古廣場(chǎng)）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——香港太古廣場(chǎng)商業(yè)—太古廣場(chǎng)為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心太古購(gòu)物廣場(chǎng)匯集國(guó)際名流會(huì)議展覽中心使Tri—Me成為香港時(shí)尚發(fā)布場(chǎng)金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂(lè)文化高檔餐飲品牌店以及融入商場(chǎng)各角落的咖啡休閑吧。酒店—通過(guò)國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿多家五星級(jí)商務(wù)酒店+高級(jí)酒店式公寓使Tri—Me成為夜間中環(huán)的活力中心各功能空間相互連通/延展了共享空間統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享酒店式公寓—星級(jí)物管+多產(chǎn)品組合提供24小時(shí)房間餐飲服務(wù)/洗衣服/中央冷氣調(diào)節(jié)可使用港麗酒店的游泳池/健體中心及商務(wù)中心海景套房面積定位56平米/110平米/245平米高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（315平米）案例（香港太古廣場(chǎng)）定位為——廣州最頂級(jí)的超高層寫(xiě)字樓超高層寫(xiě)字樓+公寓+小型購(gòu)物商場(chǎng)模式2：以寫(xiě)字樓為核心功能位于廣州南北向的城市新中軸線上/南向天河體育中心及珠江新城區(qū)/北靠廣州火車(chē)東站、港穗直通火車(chē)站及地鐵2號(hào)線總站案例（廣州中信廣場(chǎng)）寫(xiě)字樓利用超高層寫(xiě)字樓樹(shù)立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖寫(xiě)字樓所需大堂的昭示性/各部分功能獨(dú)立，各有出入口，互不干擾利用超高層寫(xiě)字樓的頂級(jí)形象，擴(kuò)大第一高樓知名度IT業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群公寓實(shí)用率約80%6部進(jìn)口“三菱”客用升降機(jī)公寓的單元面積由113—237平米不等/適合不同人士的需求單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房?jī)?nèi)的用品一應(yīng)俱全關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——廣州中信廣場(chǎng)案例（廣州中信廣場(chǎng)）案例（上海商城）五星級(jí)酒店+豪華公寓+寫(xiě)字樓+商場(chǎng)定位為——上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體"citywithinacity"模式3：以酒店為核心功能

上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域?？偨ㄖ娣e18.5萬(wàn)平方米。由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。五星級(jí)酒店P(guān)ortmanRitz-Carlton酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國(guó)際化健康中心，并與公寓共享豪華公寓共472間豪華服務(wù)式公寓公寓只租不賣(mài)，租金較辦公樓略高面積從47到267平方米，以中大面積為主寫(xiě)字樓+商場(chǎng)酒店：公寓：寫(xiě)字樓：商業(yè)約為45%：30%：15%：10%國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——上海商城案例（上海商城）關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：處在CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂(lè)中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿^(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍內(nèi)因：定位準(zhǔn)確，五星級(jí)酒店帶動(dòng)其它功能酒店及公寓入住客，為國(guó)際一線品牌專(zhuān)賣(mài)店帶來(lái)持續(xù)的生意娛樂(lè)時(shí)尚、高檔餐飲及會(huì)展功能使其成為活力中心波特曼酒店及國(guó)際一線品牌專(zhuān)賣(mài)店匯聚關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素——上海商城案例（上海商城）模式4：以以商業(yè)業(yè)為核核心功功能深圳羅羅湖金金融商商業(yè)中中心區(qū)區(qū)/深深南大大道沿沿線/緊鄰鄰深圳圳地鐵鐵一號(hào)號(hào)線深深圳大大劇院院站（（地下下商業(yè)業(yè)與地地鐵相相通））。華潤(rùn)中中心———超超大規(guī)規(guī)模以以商業(yè)業(yè)為核核心功功能的的綜合合體物物業(yè)案例（深圳圳華潤(rùn)潤(rùn)中心心）首期規(guī)劃

北區(qū)寫(xiě)字樓+中區(qū)購(gòu)物及娛樂(lè)中心總建筑面積達(dá)23萬(wàn)平方米1000個(gè)車(chē)位華潤(rùn)大廈：4.2萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓高度為139米1-3層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店4層為開(kāi)放式屋頂花園5-28層為寫(xiě)字樓頂層為多功能廳萬(wàn)象城：18.8萬(wàn)平方米的購(gòu)物及娛樂(lè)中心零售、餐飲、娛樂(lè)休閑、文化、康體超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)各類(lèi)餐飲二期規(guī)劃

占地4.1萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)25萬(wàn)平方米，提供約2000個(gè)車(chē)位一座超五星級(jí)商務(wù)大酒店一座5A智能化甲級(jí)寫(xiě)字樓三座酒店式服務(wù)公寓一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)華潤(rùn)中中心規(guī)規(guī)劃與與功能能比例例案例（深圳圳華潤(rùn)潤(rùn)中心心）關(guān)鍵驅(qū)驅(qū)動(dòng)因因素外因：：優(yōu)越的的地理理位置置，良良好的的交通通可達(dá)達(dá)性；；區(qū)域成成熟后后發(fā)展展受限限/需需要新新的亮亮點(diǎn)激激發(fā)活活力區(qū)域內(nèi)內(nèi)缺乏乏一個(gè)個(gè)大型型商業(yè)業(yè)來(lái)統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)區(qū)域的的商業(yè)業(yè)形象象內(nèi)因：：超強(qiáng)的的實(shí)力力與品品牌號(hào)號(hào)召力力集購(gòu)物物、娛娛樂(lè)等等為一一體的的體驗(yàn)驗(yàn)式項(xiàng)目立立意高高，與與深圳圳人內(nèi)內(nèi)心的的價(jià)值值觀相相符一流的的精英英團(tuán)隊(duì)隊(duì)關(guān)鍵驅(qū)驅(qū)動(dòng)因因素———深深圳華華潤(rùn)中中心案例（深圳圳華潤(rùn)潤(rùn)中心心）四種模模式的的內(nèi)外外因驅(qū)驅(qū)動(dòng)模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置――CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模――建筑面積20萬(wàn)㎡以上客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐――已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)地理位置――不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性——主干道沿線客戶支持――商務(wù)客戶地理位置――城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊――超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)――各功能共融不互擾功能化體系――五星級(jí)酒店/甲級(jí)寫(xiě)字樓/高檔/中高檔購(gòu)物中心/頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)――物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊――超高層/建筑群寫(xiě)字樓大堂昭示性功能化體系——寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善――商場(chǎng)、公寓定位差異化――通過(guò)提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位功能化體系――五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫(xiě)字樓，并定位其的規(guī)模與檔次開(kāi)發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力配套設(shè)施――頂級(jí)商場(chǎng)明確定位――大規(guī)模綜合/娛樂(lè)性/觀光性/頂級(jí)/…獨(dú)具特色――建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/…功能化體系――商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理綜合體體發(fā)展展模式式小結(jié)結(jié)綜合體體發(fā)展展模式式以綜綜合體體內(nèi)各各功能能的比比例來(lái)來(lái)確定定，功功能比比例大大的部部分成成為主主要發(fā)發(fā)展模模式。。模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式COMPLEX=HOTEL+OFFICE+SHOPPING+APARTMENT+……案例：香港太古廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心、北京東方廣場(chǎng)北京華貿(mào)中心各功能規(guī)模配比：2：1：2：2（O：H：S：A）模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX=OFFICE（主）+APARTMENT（次）+HOTEL&SHOPPING+……案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)廣州中信廣場(chǎng)各功能規(guī)模配比：5：2：1：2（O：H：S：A）模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX=HOTEL（主）+APARTMENT（次）+OFFICE&SHOPPING+……案例：上海商城上海商城各功能規(guī)模配比：1：5：1：3（O：H：S：A）模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式COMPLEX=SHOPPING（主）+HOTEL&OFFICE&APARTMENT+……案例：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城深圳華潤(rùn)中心各功能規(guī)模配比：2：1：4：3（O：H：S：A）9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。04:58:0104:58:0104:581/7/20234:58:01AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2304:58:0104:58Jan-2307-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。04:58:0104:58:0104:58Saturday,January7,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2304:58:0104:58:01January7,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青山。。。07一月月20234:58:01上上午04:58:011月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月234:58上上午1月-2304:58January7,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/74:58:0204:58:0207January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。4:58:02上午4:58上上午04:58:021月-239、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒(méi)有有。。。04:58:0204:58:0204:581/7/20234:58:02AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。1月-2304:58:0204:58Jan-2307-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無(wú)限完完美。。。04:58:0204:58:0204:58Saturday,January7,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2304:58:0204:58:02January7,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。07一月月20234:58:02上上午04:58:021月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荊門(mén)門(mén)九派派通。。。。。一月234:58上上午午1月-2304:58January7,202316、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/74:58:0204:58:0207January202317、空山新雨雨后，天氣氣晚來(lái)秋。。。4:58:02上上午4:58上上午04:58:021月-239、楊柳散和風(fēng)風(fēng)，青山澹吾吾慮。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、閱讀一切切好書(shū)如同同和過(guò)去最最杰出的人人談話。04:58:0204:58:0204:581/7/20234:58:02AM11、越是沒(méi)有本本領(lǐng)的就越加加自命不凡。。1月-2304:58:0204:58Jan-2307-Jan-2312、越是無(wú)無(wú)能的人人，越喜喜歡